dự án đầu tư xây dựng văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm

Lời mở đầu
Bớc sang thế kỷ mới - Thế kỷ XXI, thời kỳ mà mọi cánh cửa cho sự hội
nhập của các nớc đều đã đợc rộng mở, khắp mọi nơi, trên khắp mọi phơng
diện, mỗi ngời, mỗi ngành đều nỗ lực vơn lên chiếm lĩnh vị trí của mình trong
thời đại mới. Hoà mình cùng với trào lu phát triển sôi động đó Hà Nội đã có
những bớc chuyển mình tích cực tạo nên một vẻ mới phát triển hơn, năng
động hơn và hiệu quả hơn, nhanh chóng hoà nhập với trào lu chung của khu
vực cũng nh Thế giới.
Thành phố Hà Nội là Thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hoá xã hội của cả nớc. Trong những năm qua, kể từ khi Đảng và
Nhà nớc có chính sách mở cửa, nền kinh tế đã có những bớc phát triển vợt
bậc, tốc độ tăng trởng kinh tế tại Hà Nội khá cao, đi cùng với nó là đời sống
nhân dân đợc cải thiện và sự ra đời của rất nhiều doanh nghiệp dẫn đến nhu
cầu ngày càng tăng về văn phòng làm việc, phơng tiện giao thông đặc biệt là ô
tô trên địa bàn Thành phố.
Việc nghiên cứu quy hoạch phát triển những Trung tâm văn phòng,
trung tâm giới thiệu sản phẩm và xởng sửa chữa bảo trì ô tô lớn, đẹp và tiện
nghi ở những vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu tại Thủ đô là điều cần thiết hiện
nay, điều đó không chỉ mang lại sự tiện lợi, đáp ứng nhu cầu cho nhân dân
Thủ đô cũng nh nhân dân các tỉnh bạn mà còn tạo hiệu quả kinh tế lớn cho
chủ đầu t.
1
Giới thiệu chung về dự án
Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì
và giới thiệu sản phẩm
Địa điểm: Phờng Phúc Đồng - Quận Long Biên - Hà Nội
Chủ đầu t: Công ty TNHH Thơng mại và Dịch vụ ô tô Bắc Việt
Diện tích đất nghiên cứu: 5.220,14 m2;
Diện tích đất đợc phép xây dựng công trình: 4.125,1 m2
Diện tích xây dựng: 1.930,8 m2;
Tổng diện tích sàn: 4.824,6 m2;

Số tầng: Một tầng và ba tầng hợp khối;
Hệ số sử dụng đất: 1,17 lần;
Mật độ xây dựng: 46,8%;
Tổng vốn đầu t: 23.822.312.000 đồng
Hình thức đầu t: Đầu t xây dựng mới.
Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý và thực hiện dự
án.
Nguồn vốn :
- Vốn tự có của chủ đầu t chiếm 36% tổng nguồn vốn
- Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng chiếm 64% tổng
nguồn vốn
Tiến độ thực hiện Dự án:
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu t: Từ Quý I/2008 đến QuýIII/2008
+ Giai đoạn thực hiện đầu t: Từ Quý III/2008 đến Quý IV/2009
+ Giai đoạn kết thúc đầu t, đa dự án vào khai thác, sử dụng: Từ Quý
I/2010
+ thi gian thc hin d án : 30 nm
2
Chơng I
cơ sở pháp lý và sự cần thiết phải đầu t
1. Cở sở pháp lý
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;
- Căn cứ Luật Xây dựng ngày 01/07/2004;
- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu t xây dựng công trình;
- Căn cứ quyết định số 5145/QĐ-UB ngày 02/10/2000 của UBND
Thành phố Hà nội về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công
ty TNHH Hỗ trợ phát triển Công nghệ và Thơng mại;
- Căn cứ hợp đồng thuê đất số 38 99/ ĐCNĐ- HĐTĐTN giữa Công
ty TNHH Hỗ trợ phát triển Công nghệ và Thơng mại và Sở Địa chính Nhà đất

Hà Nội;
- Căn cứ bản đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty Địa chính lập tháng
12 năm 1998;
- Căn cứ bản chỉ giới đờng đỏ lập do Viện quy hoạch Xây dựng Hà Nội
lập, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận ngày 30/3/2000.
2. Sự cần thiết phải đầu t
Công ty TNHH Thơng mại và Dịch vụ Ô tô Bắc Việt là một doanh
nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực thơng mại và dịch vụ về ô tô nh buôn
bán trao đổi ô tô, sửa chữa, bảo hành, bảo trì ô tô. Chiến lợc kinh doanh lâu
dài của Công ty là nhằm cung cấp cho thị trờng những sản phẩm Ô tô có chất
lợng, giá cả hợp lý đối với từng đối tợng khách hàng, nâng cao chất lợng dịch
vụ trớc, trong và sau, đáp ứng đợc nhu cầu ngày càng tăng của thị trờng Hà
nội nói riêng và cả nớc nói chung.
Dự án đầu t xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu
sản phẩm là một trong những dự án phục vụ cho những mục tiêu phát triển của
công ty, đáp ứng một phần nhu cầu thị trờng về mua sắm, sửa chữa, bảo trì ô
tô và nhu cầu về văn phòng làm việc của các doanh nghiệp.
Khi dự án đợc triển khai sẽ đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho Công
ty TNHH Thơng mại và Dịch vụ Ô tô Bắc Việt, tạo công ăn việc làm cho con
em địa phơng và tạo ra nguồn thu từ thuế cho Ngân sách nhà nớc, các quỹ
phúc lợi của địa phơng.
3. Mục tiêu của dự án
3
Dự án đầu t xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu
sản phẩm nhằm đạt đợc một số mục tiêu chính nh sau:
Xây dựng một mô hình văn phòng làm việc kết hợp với trung tâm giới
thiệu sản phẩm và xởng sửa chữa bảo trì sản phẩm ô tô có những nét đặc trng
riêng của công trình, tạo môi trờng thiên nhiên, môi trờng kinh tế - xã hội và
giáo dục lành mạnh.
Từng bớc thực hiện đồng bộ việc đầu t xây dựng thủ đô theo quy hoạch

chung, phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của thủ đô.
Giới thiệu cho thủ đô Hà Nội những sản phẩm ô tô chất lợng tốt với giá
cả hợp lý một tổ hợp liên hoàn về bảo dỡng, sửa chữa ô tô hoàn chỉnh và
chuyên nghiệp.
Cung cấp cho các doanh nghiệp một không gian thuận tiện, văn minh,
đồng bộ, hiệu quả để đặt văn phòng làm việc.
Đa ra các giải pháp qui hoạch, kiến trúc, kỹ thuật, và xây dựng đồng bộ
phù hợp với hiện tại và tơng lai.
4
chơng II
quy mô và Hình thức đầu t
1. Quy mô đầu t
Dự án đầu t xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu
sản phẩm đợc xây dựng với quy mô một tầng và ba tầng hợp khối, kết cấu
khung cột BTCT, trong đó diện tích các tầng nh sau:
Xây dựng mới đồng bộ với thiết bị kỹ thuật hiện đại.
- Hệ thống trang thiết bị phục vụ công việc sửa chữa, bảo trì ô tô hiện
đại, đồng bộ.
- Hệ thống viễn thông: Cáp điện thoại, tổng đài điện thoại, máy điện
thoại tại các phòng; Internet.
- Bơm, máy phát điện, trạm biến áp.
- Hệ thống điều hoà không khí trung tâm.
2. Hình thức đầu t
Đầu t xây dựng mới.
3. Nguồn vốn
Dự án chọn hình thức đầu t xây dựng mới 100% với
- 36% nguồn vốn tự có của Công ty.
- 64% vốn vay của Ngân hàng, tổ chức tín dụng và vốn huy động từ các
doanh nghiệp khác
5

Chơng III
địa điểm Xây dựng và Hiện trạng khu đất
1. Địa điểm xây dựng Công trình
Địa điểm để đầu t xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì và giới
thiệu sản phẩm tại phờng Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội có vị trí rất
đẹp: nằm trên mặt đờng 5 nối Hà Nội đến Hải Dơng, Hải Phòng, Quảng
Ninh , với diện tích: 5.220m2.
Phía Tây Bắc và Đông Bắc giáp Trung tâm thí nghiệm điện;
Phía Đông Nam giáp Chợ Sài Đồng;
Phía Tây Nam giáp Quốc lộ 5.
Khu đất nằm trên vị trí thuận tiện về giao thông và đông các phơng tiện
qua lại.
2. Hiện trạng khu đất
2.1. Hạ tầng kỹ thuật khu đất
Thoát n ớc: Hệ thống thoát nớc thải của khu đất hiện nay đợc thoát trực
tiếp ra cống thoát nớc chung của thành phố. Nhìn chung hệ thống thoát nớc
này đã ổn định khi xây dựng công trình chủ đầu t cần chú ý đến hệ thống
thoát nớc bên trong công trình.
Cấp n ớc: Hiện tại công trình đã đợc cấp nớc từ hệ thống cấp nớc Thành
phố, đã có đờng cấp nớc và công tơ đo nớc riêng, nhu cầu nớc sạch sẽ tăng
lên theo quy mô công trình do đó khi triển khai Dự án cần cải tạo, nâng
cấp tuyến ống cấp nguồn nớc cho công trình theo nhu cầu tiêu thụ thực tế.
Hệ thống điện : Hệ thống điện dự án đang sử dụng điện từ mạng điện
22KV tại khu vực Long Biên, khi dự án triển khai sẽ xây dựng trạm biến
áp riêng để cung cấp điện cho công trình.
Giao thông, viễn thông: Khu đất nằm ở vị trí này có giao thông, viễn
thông trong khu vực rất ổn định và thuận tiện.
2.2. Địa chất khu vực
Cấu trúc nền đất thiên nhiên khu xây dựng gồm 5 lớp, thứ tự từ trên xuống
dới nh sau:

- Lớp 1- Đất sét: Sét pha lẫn gạch ngói vụn, kết cấu xốp, trạng thái dẻo
chảy- chảy, phân bố trên toàn bộ phạm vị khảo sát, nằm ngay trên bề mặt,
bề dầy lớp thay đổi nhiều, dao động từ 1,3m (KM2) đến 3.6m (KM1).
6
- Lớp 2 Sét pha trạng thái dẻo chảy, gặp trên toàn bộ phạm vi khảo sát,
nằm ngay dời lớp 1 ở độ sâu từ 1.3 đến 3.6m trở xuống, bề dầy dao động từ
2.6 đến 4.3m.
- Lớp 3 Cát pha chặt vừa, gặp trên phạm vi khảo sát, nằm ngay dời lớp 2
ở độ sâu từ 5.6 đến 6.2m trở xuống, bề dầy lớp dao động từ 8 đến 8.6m.
- Lớp 4 - cát mịn, chặt vừa, cũng phân bố trên toàn bộ phạm vi khảo sát,
nằm ngay dới lớp 3 độ sâu từ 14.2m trở xuống. Bề dầy lớp dao động từ 2
đến 2.4m.
- Lớp 5- Cát mịn trung lẫn ít sỏi, trạng thái chặt, cũng phân bố trên
toàn bộ phạm vi khảo sát, nằm ngay dới lớp 4 ở độ sâu từ 16.2 đến 16.6m
trở xuống.
2.3. Điều kiện khí hậu
Khu đất lập dự án nằm trên địa bàn thành phố Hà nội thuộc khu vực khí
hậu Bắc Bộ mang tính chất nhiệt đới gió mùa.
Nhiệt độ trung bình hàng năm: 23,5
0
C
Nhiệt độ cao nhất trong năm: 39
0
C ( tháng 6 ữ 7)
Nhiệt độ thấp nhất trong năm: 5ữ 8
0
C
Hớng gió chủ đạo trong năm:
+ Gió Đông Nam từ tháng 5 đến tháng 11, là gió mát và tốt nhất cho mùa
hè.

+ Gió Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4, chiếm 54% lợng gió trong cả
năm.
Số giờ nắng:
+ Số giờ nắng trung bình trong năm: 1640 giờ.
+ Số giờ nắng cao nhất trong tháng: 195 giờ
+ Số giờ nắng thấp nhất trong tháng: 47 giờ
Lợng ma TB trong năm: 1661mm, tập trung vào tháng 5 ữ tháng 10.
Số ngày ma trung bình trong năm: 142 ngày
Độ ẩm cao nhất: 90%
7
Độ ẩm trung bình: 80
Bão xuất hiện vào tháng 7, tháng 8. Gió từ cấp 8 đến cấp 10, có khi đến cấp
12.
Nhìn chung khí hậu 4 mùa khác biệt, trong đó lu ý nhất vào mùa hè có khí
hậu nóng ẩm, do đó cần có giải pháp thông gió, hút ẩm tốt giúp đảm bảo
chất lợng công trình, đồng thời có biện pháp khắc phục những ảnh hởng về
thời tiết đối với dây truyền, trang thiết bị trong công trình.
8
chơng IV
Phơng án Kiến trúc công trình và giải pháp kỹ thuật
1. Tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế
- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
- Tiêu chuẩn xây dựng 198-1997 Nhà cao tầng- Thiết kế và cấu tạo BTCT
toàn khối
- Tiêu chuẩn Việt nam 6160-1996 Phòng cháy chữa cháy- nhà cao tầng-
yêu cầu thiết kế
- Tiêu chuẩn VN 2622-1995 PCCC cho nhà và công trình- Yêu cầu thiết
kế.
- Tiêu chuẩn VN 5574-1991 Kết cấu BTCT- Tiêu chuẩn thiết kế
- Tiêu chuẩn VN 2737-1995 Tải trọng và tác động.

- Tiêu chuẩn xây dựng 229-1999 chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải
trọng gió theo tiêu chuẩn VN 2737- 1995.
- Tiêu chuẩn xây dựng 205-1998 móng cọc- tiêu chuẩn thiết kế.
- Các quy chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng khác có liên quan.
Các tài liệu tham khảo:
Cơ học và nền móng- Vũ Công Ngữ, Nguyễn Văn Dũng- Nhà xuất bản
Khoa học kỹ thuật
2. Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng
Việc thiết kế quy hoạch mặt bằng và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của Dự
án tại phờng Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội đều tuân theo các tiêu
chuẩn kỹ thuật và quy phạm xây dựng hiện hành của nhà nớc Việt Nam.
Do khu đất có quy mô nhỏ, để đảm bảo sử dụng hiệu quả khu đất và tạo
điều kiện thuận lợi về giao thông, cũng nh cơ sở hạ tầng cho khu vực trong
dự án, toàn bộ khu đất đựơc thiết kế là một khối nhà thống nhất cao 3 tầng
trong đó chia thành các 3 khối chính: Khối trng bày giới thiệu sản phẩm,
Khối sửa chữa bảo dỡng ô tô, Khối văn phòng làm việc.
3. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình
3.1. Giải pháp mặt bằng kiến trúc
Một công trình đẹp về kiến trúc, hợp lý về quy mô và hiệu quả trong sử
dụng luôn là mục tiêu của chủ đầu t và ngời thiết kế. Có những chuẩn mực
9
chung mà ngời thiết kế khi sáng tác không thể bỏ qua. Cụ thể khi thiết kế
công trình kiến trúc s luôn đảm bảo những nguyên tắc sau:
Công trình xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu cho phép theo tiêu chuẩn
Việt Nam hiện hành.
Phải đảm bảo về quy hoạch chung của khu vực nh mật độ xây dựng,
chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất cũng nh khoảng lùi so với chỉ giới
đờng đỏ của Viện Quy hoạch xây dựng.
Hình thức kiến trúc phải đẹp, hài hoà với cảnh quan xung quanh. Đảm bảo
các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trờng, hạ tầng

kỹ thuật và chỗ để xe theo tiêu chuẩn, quy định hiện hành.
3.2. Giải pháp kiến trúc mặt đứng
Nằm trên trục đờng quốc lộ 5 - một vị trí đẹp về cảnh quan, góc nhìn rộng,
công trình đợc các nhà thiết kế nghiên cứu kỹ và đa ra hình thức kiến trúc
công trình hiện đại, hài hoà với cảnh quan và các công trình hiện hữu tại
khu vực.
Toàn bộ công trình cao 3 tầng với khối đế 1 tầng đã thực sự tạo cho công
trình vẻ bề thế, vững chắc, sang trọng. Tại khối đế 1 tầng, các chi tiết để
trang trí mặt đứng là những mảng tờng trang trí lớn nhng vẫn tạo đợc sự
cởi mở. Khối trên của công trình từ tầng 2 lên tầng 3, mặt đứng công trình
đợc thiết kế trang nhã với các chi tiết gờ phào, kết hợp với các hàng cột
trang trí làm tăng thêm vẻ thanh thoát cho công trình.
3.2. Dây chuyền công năng
Dự án là một tổ hợp các công năng phức tạp và có liên hệ mật thiết với
nhau. Mỗi khu vực đều đợc thiết kế theo đúng chức năng riêng của chúng
có thể đa ra làm nhiều không gian chức năng, thể hiện nh sau:
Tầng 1: Diện tích xây dựng 1.930,8m2; cao 7,2 m.
- Diện tích mặt ngoài 648 m2 đợc sử dụng làm khu trng bày các sản phẩm
- Diện tích phần không gian phía trong 1.282,8 m2 đợc sử dụng làm khu
sửa chữa, bảo trì sản phẩm.
Tầng lửng: Diện tích xây dựng 300m2, cốt: +2.700 bố trí các phòng làm
việc của Công ty
10
Tầng 2 - 3 : Diện tích xây dựng mỗi tầng là 1.325,25m2; cao 3,6 m chia
thành các văn phòng làm việc cho thuê
4. Giải pháp Kỹ thuật công trình
4.1. Giải pháp kết cấu móng
Móng đợc thiết kế căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất công trình, thiết kế
chọn phơng án thi công móng cọc bằng phơng pháp ép trớc.
- Dự kiến chiều dài của cọc 15 m, tiết diện 25x25 cm.

- Khả năng tải trọng của một cọc theo tính toán N = 35 tấn.
- Khi thi công lức ép ở đầu cọc phải đạt ít nhất là 60 70 tấn.
- Trong khi thi công, nếu ép đến chiều dài 15 m mà lực ép đầu cọc cha đủ
60 tấn phải nối thêm cọc để ép tiếp cho đủ lực khống chế đầu cọc.
- Nén thử 03 cọc bằng phơng pháp tải trọng tĩnh, kết quả thử cọc gửi cho
cơ quan thiết kế, chỉ khi có ý kiến của thiết kế mới đợc ép cọc đại trà.
4.2. Phần thân, mái, bao che, ngăn
Phần thân:
Căn cứ vào hồ sơ kiến trúc để lựa chọn phơng án kế cấu: giải pháp kết
cấu Hệ kết cấu kết hợp:
Hệ kết cấu phơng đứng bao gồm hệ cột và lõi chịu tải trọng đứng.
Hệ kết cấu theo phơng ngang đợc cấu tạo bởi hệ sàn cứng truyền tải
trọng ngang vào lõi và vách cứng, một phần vào hệ cột theo độ cứng
của cấu kiện. Cụ thể:
- Sàn tầng một, tầng lửng : Kết cấu khung giằng kết hợp vách bê tông cốt
thép. Hệ dầm khung giao nhau để đảm bảo yêu cầu kiến trúc chọn dầm có
tiết diện bẹp b>h (tiết diện các cột, dầm xem bản vẽ ). Kết cấu sàn bê tông
cốt thép đổ tại chỗ dầy 200mm có bổ sung các dầm phụ, chia ô lới 4.1m
x3.2m. Phần lõi thang bộ có các tờng bê tông cốt thép dầy 300mm bao
quanh chu vi lõi (xem bản vẽ).
- Sàn tầng 2 đến mái: Hệ kết cấu sàn không dầm với đầu cột có mũ, chiều
dầy sàn sơ bộ lựa chọn là 250mm, chu vi sàn sử dụng hệ dầm bao tăng c-
ờng độ cứng sàn.
*Cột bê tông cốt thép đợc lựa chọn với tiết diện chữ nhật, kích thớc tiết
diện dự kiến là 800x800mm, 500x800mm, tuỳ thuộc vào diện nhận tải của
từng cột.
11
*Toàn bộ các kết cấu vừa mô tả ở trên là kết cấu bê tông cốt thép đổ liền
khối và liên kết cứng với nhau cũng nh với móng của công trình. Việc tính
toán kết cấu tuân thủ theo các tiêu chuẩn và quy phạm hiện hành của nhà

nớc Việt nam.
Phần mái:
Sàn mái phòng họp dự kiến sử dụng dầm BTCT nhịp lớn ( 12m) với
các dầm chịu lực bố trí dải đều theo phơng dọc nhà với khoảng cách nhỏ
(1.5m), nh vậy tải trọng tác dụng lên dầm nhỏ và độ võng sẽ giảm.
Kết cấu bao che và ngăn cách:
Toàn bộ tờng ngoài xây gạch dầy 220 kết hợp với hệ thống vách kính
khung nhôm. Mặt trong của tờng đợc ốp tấm thạch cao có hệ khung xơng
có tác dụng cách âm và cách nhiệt cao.
Tờng ngăn bên trong xây gạch rỗng hoặc sử dụng các tấm vách ngăn
chế tạo bằng vật liệu nhẹ.
4.3. Lựa chọn vật liệu chịu lực chính
Vật liệu sử dụng chung cho kết cấu phầm móng và phần thân công trình đ-
ợc lựa chọn nh sau: (Các giá trị cờng độ của bê tông và cốt thep lấy theo
TCVN 5574-1991):
a. Kết cấu móng:
- Bê tông: dùng bê tông thơng phẩm mác 350#
- Cốt thép: Cốt thép chịu lực chính dùng thép AII,AIII
b. Các kết cấu chịu lực chính: Các kết cấu này bao gồm: Cột, vách lõi,
dầm và đan sàn:
+ Bê tông: Dùng bê tông thơng phẩm mác 400# cho các cấu kiện dầm, sàn
cột vách.
Cờng độ chịu nén Rn = 170kg/cm2
Cờng độ chịu kéo Rk= 12kg/cm2
Mô đun đàn hồi Eb= 330.10
3
kg/cm2
Hệ thống biến dạng ngang của của bê tông hệ số poatxong =0.2
12
Mô đun chống trợt Gb =0.4Eb=132*10

3
kg/cm2
Hệ số biến dạng nhiệt = 1*10-5 1/độ
+ Cốt thép:
Cốt thép nhóm AIII, đờng kính >= phi 16
Cờng độ chịu kéo Ra = 3600kg/cm2
Môđun đàn hồi Ea=2.10
6
kg/cm2
Cốt thép nhóm AII, đờng kính < phi 16
Cờng độ chịu kéo Ra = 2800 kg/cm2
Môđun đàn hồi Ea =2.10
6
kg/cm2
Cốt thép nhóm AI, đờng kính phi 6 và phi 8
Cờng độ chịu kéo Ra = 2300 kg/cm2
Mô đun đàn hồi Ea = 2.10
6
kg/cm2
c. Các kết cấu khác: bao gồm: cầu thang, lanh tô, ô văng, bể .
- Bêtông: dùng bê tông mác 250#
+ Cờng độ chịu nén Rn = 110kg/cm2
+ Cờng độ chịu kéo Rk = 8,8 kg/cm2
+ Mô đun đàn hồi Eb 265 .10
3
kg/cm2
+ Hệ số biến dạng ngang của bêtông hệ số poatxong = 0,2
+ Mô đun chống trợt Gb = 0,4 Eb = 106.10
3
kg/cm2

+ Hệ số biến dạng nhiệt = 1.10-5 (1/độ)
- Cốt thép:
+ Cốt thép nhóm AIII đờng kính > = phi 16
Cờng độ chịu kéo Ra = 3600 kg/cm2
Mô đun đàn hồi Ea = 2.10
6
kg/cm2
+ Cốt thép nhóm AII đờng kính < phi 16
Cờng độ chịu kéo Ra = 2800 kg/cm2
Môđun đàn hồi Ea = 2.10
6
kg/cm2
13
+ Cốt thép nhóm AI đờng kính phi 6 và phi 8
Cờng độ chịu kéo Ra = 2300 kg/cm2
Mô đun đàn hồi Ea = 2.10
6
kg/cm2
- Gạch xây: dùng gạch 2 lỗ mác 75#
+ Tờng 110 gạch ống 180 kg/m2.
+ Tờng 220 gạch ống 330 kg/m2.
+ Vữa xây dùng vữa xi măng mác 50#
+ Vữa trát dùng vữa xi măng mác 50#
Yêu cầu chiều dày lớp bảo vệ bê tông cho kết cấu BTCT theo TCVN 6160
và TCVN 2622
- Đối với cột, dầm: 30mm
- Đối với sàn: 20mm
Theo điều 5.1 TCVN 6160 nhà cao tầng phải đợc thiết kế với bậc chịu
lửa bậc I và giới hạn chịu lửa tối thiểu của các cấu kiện chính nh sau:
- Cột, tờng chịu lực, tờng buồng thang: 150 phút, cầu thang: 60 phút.

- Các tờng không chịu lực 30 phút.
- Kết cấu sàn 60 phút.
4.4. Vật liệu hoàn thiện và sử dụng
Vật liệu hoàn thiện sử dụng cho công trình dự kiến là các loại vật liệu chất
lợng cao đợc mô tả chi tiết nh sau:
a. Vật liệu hoàn thiện tờng:
Toàn bộ các tờng ngoài là tơng đối xây gạch. Mặt ngoài tờng sẽ đợc
hoàn thiện bằng sơn có độ bền cao, với những mảng trang trí có các gờ chỉ
xen kẽ.
Những mảng tờng nhôm kính mặt ngoài dự kiến sử dụng hệ khung
nhôm và kính an toàn hai lớp, đảm bảo chịu lực cho công trình, chịu tải
trọng gió, đồng thời cách âm và cách nhiệt tốt.
Tờng trong nhà ở các khu vực công cộng (hành lang, sảnh) chủ yếu
đợc hoàn thiện bằng sơn chất lợng cao và phù hợp với điều kiện khí hậu
14
Việt Nam. Một số khu vực sảnh và các chi tiết trang trí sẽ đợc ốp đá
granite.
Tờng khu vực vệ sinh và các khu phục vụ, dịch vụ tơng tự sẽ đợc ốp
gạch ceramic cao cấp của các công ty liên doanh trong nớc.
b. Vật liệu hoàn thiện sàn:
Sàn sảnh lớn ở tầng 1 đợc lát và trang trí bằng đá granite tự nhiên cao
cấp với nhiều chủng loại khác nhau để tạo các họa tiết hoa văn. Sảnh phụ
các tầng đợc lát các loại gạch granite nhân tạo hoặc gạch ceramic chất lợng
cao của Việt Nam.
Sàn vệ sinh và các khu phục vụ đợc lát gạch ceramic chống trơn của các
công ty liên doanh trong nớc sau khi đã có xử lý chống thấm. Gạch đợc sử
dụng phối kết hợp với nhiều chủng loại mầu sắc khác nhau theo thiết kế
chi tiết một cách đặc sắc nhất.
Các văn phòng ở tầng long, tầng 2 và tầng 3 sẽ đợc lát gạch ceramic
chất lợng cao của Việt Nam.

Hầu hết các diện tích ngoài trời sẽ đợc ốp lát, bó vỉa bằng đá tự nhiên,
kết hợp với hệ thống cây xanh và thảm cỏ.
c. Vật liệu hoàn thiện trần:
Trần thạch cao sẽ đợc sử dụng cho các khu vực: Phòng trng bày sản
phẩm, hành lang các tầng, khu văn phòng.
Hệ thống trần trong khu vệ sinh và các khu phục vụ là trần treo thạch
cao chịu nớc khung kim loại và đợc hoàn thiện bằng sơn có độ bền cao.
d. Vật liệu hoàn thiện mái:
Mái nhà bê tông cốt thép đợc hoàn thiện bằng ngói dán trang trí chất l-
ợng cao đợc phối mầu hợp lý thờng dùng cho các công trình.
e. Cửa và phụ kiện:
Cửa mặt ngoài nhà và các cửa liền vách kính đợc sử dụng khung nhôm
kính cao cấp. Cửa vào các sảnh chính của tòa nhà là cửa kính có lắp hệ
thống cảm ứng tự động nhập khẩu.
Toàn bộ cửa gỗ trong nhà sẽ là cửa gỗ công nghiệp chất lợng cao sản
xuất trong nớc, đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế về độ ẩm, độ cách âm, độ
chống cháy.
15
Các cửa thép đợc sử dụng cho khu kỹ thuật. Một số cửa đặc biệt tự động
cho gara, sẽ đợc xem xét nhập khẩu.
Khóa và các phụ kiện cho các cửa là các sản phẩm cao cấp nhập khẩu
đảm bảo sử dụng an toàn và tiết kiệm điện.
f. Trang bị nội thất:
Đồ nội thất văn phòng, các loại bàn ghế, tủ, kệ dùng cho khu vực văn
phòng, đợc đặt hàng có chất lợng cao và phải theo thiết kế bố trí nội thất
tùy theo chức năng sử dụng cho từng khu vực.
Các khu vực công cộng (sảnh, hành lang) phải theo thiết kế nội thất
chi tiết. Loại trang thiết bị và mầu sắc mẫu mã sẽ do kiến trúc s chọn
Chơng V
Giải pháp kinh doanh và hiệu quả kinh tế

1. Doanh thu hằng năm từ các hạng mục đầu t
1.1. Doanh thu từ kinh doanh ôtô
Với diện tích 648 m2, toàn bộ phần mặt trớc của tòa nhà ở tầng một đợc
sử dụng để trng bày và giới thiệu các loại ô tô và các thiết bị liên quan đến ô
tô. Dự tính trong năm 2007 mỗi tháng Phòng trng bày sẽ bán đợc 15 chiếc ô
tô, lợi nhuận mỗi chiếc bán đợc là 800$. Mỗi tháng bán đợc 500 thiết bị các
loại, lợi nhuận trung bình mỗi thiết bị bán đợc là 10$. Lợi nhuận thu đợc trong
một năm nh sau:
đvt: 1000vnđ
16
Năm 2011 doanh số tăng lên 10 % so với năm 2010 và giữ ổn định
doanh số đó trong các năm tiếp theo.
1.2. Doanh thu từ cho thuê Văn phòng
Diện tích cho thuê là 2650 m
2
nằm ở tầng 2 và tầng 3 của tòa nhà. Giá
cho thuê là 100.000đ/m2/tháng, diện tích cho thuê tạm tính đạt 90%.
Doanh thu từ cho thuê văn phòng một năm là:
2650m2 x 100.000đ/tháng/m2 x 12 tháng x 90% = 2.862.000.000đ
1.3. Doanh thu từ dịch vụ sửa chữa, bảo dỡng ô tô.
Xởng sửa chữa ô tô đợc bố trí ở phần sau của tầng một với diện tích
1.283 m2 , dự tính mỗi ngày Xởng sẽ phục vụ sửa chữa, bảo hành, bảo trì 5
chiếc ô tô các loại và các sửa chữa nhỏ khác đợc tính bằng 30% lợi nhuận từ
sửa chữa lớn, trừ chi phí về nguyên liệu, trung bình mỗi xuất phục vụ Công ty
sẽ lãi 1000.000đ.
Doanh thu từ Xởng sửa chữa là :
5 chiếc/ngày x 1000.000đ/ chiếc x 30ngày x 12tháng x 1.3 =
2.340.000đ
2. Chi phí hằng năm từ dự án
2.1. Chi phí nhân công

Chi phí này bao gồm tiền lơng, tiền BHXH, BHYTế,công đoàn phí và
các khoản phụ cấp khác cho ngời lao động. Toàn bộ chi phí nhân công đợc
tính trong bảng
Bảng 2: Chi phí nhân công

Đơn vị tính:
17
tt
Nội dung diễn giải chi phí
1
Giám đốc
2.500.000đ/tháng * 12 tháng 30.000
2
P. giám đốc
2000.000đ/tháng*12tháng* 1ng ời 24.000
3
Tr ởng phòng
3ng ời*1.800.000đ/tháng*12tháng 64.800
4
Nhân viên kỹ thuật
15 ng ời*1.500.000đ/tháng*12tháng 270.000
5
Nhân viên bán hàng,
nhân viên văn phòng
15 ng ời*1.000.000đ/tháng*12tháng 180.000
6
BHXH, YTế, Công đoàn
37ng ời*450.000đ*19%*12tháng 37.962
606.762
Tổng chi phí nhân công

2.2. Chi phí khấu hao thiết bị
Ta tính Chi phí khấu hao thiết bị hằng năm của dự án là 5% tổng
nguyên giá ban đầu của thiết bị và nội thất. Nh vậy thời gian khấu hao thiết bị
là 20 năm.
2.3. Chi phí điện, nớc
Điện, nớc dùng trong Công ty đợc cấp từ hệ thống điện, nớc của Thành
phố, chi phí điện nớc tạm tính bằng 2% tổng doanh thu.
2.4. Chi phí lãi vay
Dự định vay 25 tỷ trả nợ trong 8 năm với lãi suất 9.6%/năm
2.5. Chi phí thuê đất hằng năm
Diện tích đất của Dự án nằm ở vị trí 1 mặt đờng quốc lộ 5, theo giá đất
sản xuất kinh doanh mới đợc Thành phố ban hành, thì giá đất tại vị trí trên là
2.63 triệu đồng. Nh vậy tiền thuê đất mà Công ty phải nộp hằng năm là
5220m
2
x 0.5%x2.630.000đ/m
2
/năm = 68.643.000đ
2.6. Chi phí bảo dỡng, tu sửa phần xây lắp và thiết bị
Gồm các chi phí cho việc bảo dỡng tu sửa, thay thế phần kiến trúc, cảnh
quan, thiết bị nội thất đợc tính bằng 2% chi phí xây lắp và thiết bị
2.7. Chi phí chung
Bao gồm chi phí hành chính, quảng cáo, viễn thông, đào tạo v các chi
phí khác đợc tính bằng 8% Tổng doanh thu.
3. Kế hoạch trả nợ
Nợ của dự án đợc cân đối trả dần trong 8 năm kể từ khi dự án đi vào khai thác.
18
4. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
4.1. Giá trị hiện tại ròng (NPV)
NPV (Giá trị hiện tại ròng) là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các

luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị
đầu t ban đầu. NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại sau
khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu t. NPV dơng có nghĩa là dự
án có lãi, tạo ra giá trị cho chủ sở hữu.
NPV = -

Ivo
+

=

30
1
)(
i
CiBi
+
SVi

-

TBi

NPV = 13.833 (triệu đồng)
Ta thấy NPV > 0, nh vậy dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu NPV.
4.2. Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để
tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì
tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.
Ta xác định IRR bằng phơng pháp nội suy với công thức nh sau:

IRR = r
1
+ (r
2
- r
1
)*NPV1/(NPV1 NPV2)
Trong đó:
Tỷ suất chiết khấu r
1
ứng với NPV1
Tỷ suất chiết khấu r
2
ứng với NPV2
r
2
> r
1
và r
2
- r
1
<= 0.5%
r
1
= 13,5% có NPV1 = 974 (triệu đồng)
r
2
= 14,0% có NPV2 = - 512 (triệu đồng)
Ta có: IRR = 13,5% + (13,5% - 14%)*974/(974 (-512))

= 13,8%
Lãi suất chung i
c
= 9.12%
Ta thấy 13,8% = IRR > lãi suất tính toán(i = 10%) > lãi suất chung(i
c
=
9.12%)
Nh vậy lãi suất từ việc thực hiện dự án lớn hơn lãi suất đi vay ngân hàng. Dự
án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu IRR.
4.3. Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)
Thời gian thu hồi vốn đầu t (T) là số thời gian cần thiết để dự án hoạt
động thu hồi đủ số vốn đầu t đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn
trả số vốn đầu t ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi
hằng năm.
19
Ta tính T bằng phơng pháp cộng dồn ta có đợc kết quả :
Sau 13 năm và 10 tháng thì chủ đầu t thu hồi đủ số vốn đầu t bỏ ra ban
đầu. Thời gian thu hồi vốn nhỏ hơn thời gian hoạt động của dự án (tạm tính là
30 năm). Dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn.
Kết luận: Qua các tính toán trên ta thấy dự án đã đáp ứng đợc tất cả các
chỉ tiêu tài chính chủ yếu để đảm bảo dự án khả thi về hiệu quả kinh tế.
20
Chơng VI
Kết luận và kiến nghị
Dự án xây dựng Văn phòng, xởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản
phẩm tại phờng Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội đợc triển khai và
hoàn thành đa vào hoạt động sẽ có ý nghĩa trong vịêc nâng cao hệ thống hạ
tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng thủ đô Hà Nội ngày một hiện đại
hơn, đồng thời đáp ứng đợc định hớng mở cửa nền kinh tế, chính trị trong

xu thế hội nhập
Dự án có tính khả thi cao, việc thực hiện dự án sẽ mang lại nhiều lợi ích
thiết thực, nâng cao năng lực và góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành
công nghiệp ô tô, tạo một quỹ văn phòng cho thuê trên địa bàn, mang lại sự
tiện lợi cho cả ngời dân và các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, dự án còn đóng
góp cho xã hội thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách nhà n-
ớc, tạo công ăn vịêc làm cho xã hội và mang lại lợi ích cho nhà đầu t bao
gồm cả chủ đầu t và ngân hàng cho vay vốn.
Do đó, đề nghị UBND thành phố Hà nội, các cơ quan chức năng liên
quan tạo điều kiện thuận lợi, xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến các
thủ tục pháp lý và các giải pháp tích cực để dự án tiến hành thuận lợi, sớm
đợc triển khai thực hiện và đa vào hoạt động.
21
22
chơng IV 9
Phơng án Kiến trúc công trình và giải pháp kỹ thuật 9
1. Tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế 9
Bảng 2: Chi phí nhân công 17
23