Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện cao phong, tỉnh hoà bình

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





LÊ XUÂN HÀ


ðÁNH GIÁ THựC TRạNG VÀ GIảI PHÁP NÂNG CAO HIệU QUả
HOạT ðộNG CủA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYềN Sử DụNG ðấT
HUYệN CAO PHONG, TỉNH HOÀ BÌNH



LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH : QUảN LÝ ðấT ðAI
MÃ Số : 60 85 01 03




NGƯờI HƯớNG DẫN KHOA HọC: PGS.TS. NGUYễN THANH TRÀ

HÀ NỘI, 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa
phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Lê Xuân Hà




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii

ii

LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã quan tâm, tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ñăng ký ñất huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình các cơ quan có liên quan ñã giúp
ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Lê Xuân Hà



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii

iii

MỤC LỤC
Trang

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH vii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ñề tài 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
5
1.1 ðăng ký ñất ñai và tài sản khác liền với ñất 5
1.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 5
1.1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 9
1.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 10
1.1.4 Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam 12
1.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 15
1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 15
1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 20
1.3. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22
1.3.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren). 22
1.3.2. Cộng hòa Pháp 24

1.3.3. Thụy ðiển 26
1.4. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ðKQ sử dụng ñất ở nước ta 28
1.4.1. Tình hình thành lập 28
1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv

iv

1.4.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 30
1.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 32
1.4.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 34
1.5 Thực trạng hoạt ñộng của VPðK QSD ñất của tỉnh Hòa Bình 36
1.5.1 Về mô hình tổ chức 36
1.5.2 Về chức năng nhiệm vụ 37
1.5.3 Về phân cấp ñăng ký biến ñộng 37
1.5.4. Về cơ chế tài chính 38
1.5.5. Về ñăng ký biến ñộng 38
Chương 2. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
2.1 ðối tượng nghiên cứu 39
2.2 Phạm vi nghiên cứu 39
2.2.1 Về không gian nghiên cứu 39
2.2.2 Về thời gian nghiên cứu: 39
2.3 Nội dung nghiên cứu 39
2.4 Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1 Phương pháp ñiều tra thứ cấp 40
2.4.2 Phương pháp ñiều tra sơ cấp 40

2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 41
2.4.4 Phương pháp chuyên gia 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Cao Phong 42
3.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội 42
3.1.2. Khí hậu, thủy văn 43
3.1.3. Tài nguyên ñất 43
3.1.4. Tài nguyên nước 45
3.1.5. Tài nguyên rừng 45
3.1.6. Tài nguyên khoáng sản 45
3.1.7. Môi trường 46
3.1.8. Tài nguyên nhân văn và du lịch 46
3.1.9 Cơ sở hạ tầng 47

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v

v

3.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
của huyện Cao phong
48
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp
huyện 48
3.2.2. Một số hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSD ñất huyện Cao phong. 51
3.2.3. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 54
3.3. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSD ñất của huyện
Cao Phong.
67

3.3.1. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 67
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 69
3.3.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 72
3.3.4. Các khoản lệ phí phải ñóng 74
3.3.5. Nhận xét 75
3.4 Một số nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất.
76
3.4.1. Chính sách php luật ñất ñai 76
3.4.2. Chức năng, nhiệm vụ 76
3.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 76
3.4.4. ðối tượng giải quyết 77
3.4.5 Hồ sơ ñịa chính 77
3.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.
77
3.5.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách pháp luật 77
3.5.2. Giải pháp về tổ chức 77
3.5.5. Giải pháp tài chính 77
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 79
1 Kết luận 79
2. ðề nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi

vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang


Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Cao Phong 44
Bảng 3.2. Tiến ñộ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ ñăng ký biến ñộng QSD
ñất của huyện Cao Phong 2008 – 2012
55
Bảng 3.3. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñang ñược lưu giữ tại VPðK huyện
Cao phong 60
Bảng 3.4 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 63
Bảng 3.5. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính thường xuyên sử dụng của huyện
Cao Phong
64
Bảng 3.6. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 71



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii

vii

DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH

STT Nội dung Trang

Biểu ñồ 3.1. Cơ cấu ñất ñai năm 2012 của huyện Cao Phong 45
Biểu ñồ 3.2. So sánh số GCN kê khai và số GCN ñã cấp năm 2012 56

Sơ ñồ 1.1. Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ
thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam 22
Sơ ñồ 1.2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký QSD ñất Hòa Bình 36
Sơ ñồ 3.1. Quy trình ðăng ký cấp GCN lần ñầu 51

Hình 3.1. Hình ảnh ñặc trưng van hoá mường 47
Hình 3.2. Khu vực ñô thị thuộc huyện Cao Phong 47
Hình 3.3. Lưu hồ sơ ñịa chính 64
Hình 3.4. Ảnh công tác trao trả GCN QSD ñất theo Quyết ñịnh 672/Qð-TTg 69

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

viii

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với ñất.
HSðC Hồ sơ ñịa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDð Sử dụng ñất
VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường















1

1
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
1) ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
thành phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước ñều quan tâm tới
ñất ñai và quản lý ñất ñai với mục ñích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo

vệ lợi ích hợp pháp của công dân

ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về ñất ñai. Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất
ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà
nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của người
sử dụng ñất. Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất,
thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu
phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; Phục
vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích ñối với công dân: Tăng
cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá
nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng
sản; Giảm tranh chấp ñất ñai.
2) Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư.
Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất ñước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có
nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác ñăng
ký, cấp giấy chứng nhận ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình


2

2
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một
trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất; mặt khác hồ sơ về ñất
ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt
giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñặc biệt
ở các ñịa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!
Huyện Cao Phong là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Hòa Bình
ñược tách từ huyện Kỳ Sơn ra theo Nghị ñịnh 95/Nð-CP của Chính phủ từ
tháng 12/2001 và chính thức ñi vào hoạt ñộng từ ngày 15/3/2002. Huyện gồm
13 ñơn vị hành chính có 01 thị trấn và 12 xã, có tổng diện tích ñất tự nhiên
25.527,83 ha trong ñó cơ cấu phân bổ cho các nhóm ñất tính ñến ngày
31/12/2011 cụ thể là: Nhóm ñất nông nghiệp 17.661,41 ha; Nhóm ñất phi nông
nghiệp 4.452,34ha; Nhóm ñất chưa sử dụng 3.411,08 ha.
Trong những năm qua do tiến trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa của cả
nước nói chung và tỉnh Hòa Bình nói riêng, ñặc biệt huyện Cao Phong là huyện
mới ñược thành lập và công tác giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực
ñăng ký QSD ñất là vấn ñề khó khăn, phúc tạp và ñã ñược các kênh thông tin
phản ảnh ñưa tin nhiều.
Trước tình hình ñó theo quy ñịnh của pháp luật cũng như các văn bản
hướng dẫn từ Trung ương ñến ñịa phương ñã chỉ ñạo cấp tỉnh, huyện tổ chức
thành lập ñơn vị sự nghiệp là Văn phòng ñăng ký QSD ñất trực thuộc ñơn vị Tài
nguyên và Môi trường. Thực hiện tinh thần chỉ ñạo tại các văn bản trên Ủy ban
nhân dân huyện Cao Phong ñã thành lập Văn phòng ñăng ký QSD ñất trực thuộc
phòng Tài nguyên và Môi trường và ñây là một trong những ñơn vị sự nghiệp
thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn về các công tác ñăng ký cấp GCN QSD ñất,
tài sản gắn liền với ñất mà những nhiệm vụ chuyên môn này trước ñây do cơ

3

3
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện. ðể góp phần vào công tác cải cách
thủ tục hành chính trong công tác ñăng ký QSD ñất trong lĩnh vực ñất ñai và giải
pháp cũng như tìm ra những hạn chế, sự chồng chéo giữa ñơn vị quản lý nhà
nước và ñơn vị sự nghiệp.
Sự ra ñời của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp tỉnh,
huyện, cùng với việc cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các
ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính. ðặc
biệt trong công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận QSD ñất theo hướng công
khai, minh bạch, góp phần không nhỏ vào việc quản lý nhà nước về ñất ñai. Tuy
nhiên hoạt ñộng của các VP hiện ñang còn nhiều vấn ñề tồn tại do cả chủ quan
và khách quan, làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của VP, nhất là ñối với một
huyện miền núi như huyện Cao Phong có diện tích tự nhiên khá lớn với
25.527,83 ha bao gồm 13 ñơn vị hành chính, lại mới ñược tái lập, tình hình sử
dụng ñất biến ñộng nhiều; hồ sơ ñịa chính trước khi thành lập VP còn tản mạn

ðể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VP em ñã lựa chọn ñề tài “ðánh giá thực trạng
và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Cao Phong, tỉnh Hoà Bình”
. Từ những yêu cầu trên em ñã xây dựng
nội dung ñề của ñề tài như sau:
1.2. Mục ñích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng

ñất huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình từ khi ñược thành lập ñến nay;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình trong giai ñoạn tới.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;


4

4
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


- ðánh giá ñược các ưu, nhược ñiểm việc chồng chéo về cơ chế chính
sách và phân ñịnh không rõ về chức năng, nhiệm vụ ñể làm căn cứ ñề ra kiến
nghị ñề xuất phù hợp.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và áp dụng thực tiễn rộng rãi.


5

5
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1.1 ðăng ký ñất ñai và tài sản khác liền với ñất
1.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1.1 ðất ñai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
ðất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết
quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian.
Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler
(1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi
khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật
sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của
con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất ñặc biệt. Theo ñó ñất ñai ñược
ñịnh nghĩa : “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông,
suối và ñầm lầy nước cạn);
1.1.1.2 Bất ñộng sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,


6

6
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác
do pháp luật quy ñịnh”[11].
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị
trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3 Thị trường bất ñộng sản.
a) Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hoá dịch vụ bất ñộng
sản ñược trao ñổi
TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên
quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến
giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
Thị trường Bất ñộng sản (TTBðS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các
thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường
lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ [18].
b) Tính chất
- Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán,

7

7
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng
BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà [19].
c) ðặc ñiểm
- Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất
ñộng sản.
- Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại
là thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư

phát triển BðS;
-Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.




8

8
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán
thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người
bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông
tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có
nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp
do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là
bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người
ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép
chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời
chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà
nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ
ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức

phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà
ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất [5].
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên
quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;


9

9
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS [5].
1.1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi
Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ:

- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ
chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;


10

10
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [19].

1.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.1.3.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.3.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý [18].
1.2.3.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc


11

11
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [19].
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
1.1.3.4 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
a) ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Có thể là một giao dịch
thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một việc giao dịch ñộc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp

12

12
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện
chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý
về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem
ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch
là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền
ñối với ñất mà mình mua.
b) ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản
ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và

bảo hiểm [17].
1.1.4 Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam
1.1.4.1 Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn


13

13
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn. Bên
cạnh ñó còn có các chị thị, Quyết ñịnh văn bản hướng dẫn khác.
1.1.4.2 Giai ñoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1998 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, chuyển mục ñích sử dụng ñất
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho
người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [13]
-Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 - ðKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”
Thời kỳ này ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
1.1.4.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

a) Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh
- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích và Nhà nước
cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất.
- “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
- “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại
xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất” [14]
Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực


14

14
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa
ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra khá
phổ biến trên phạm vi toàn quốc, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn
thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc
ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ

ñạo sát sao nhiệm vụ này.
1.1.4.4.Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
a) ðăng ký ñất ñai: Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp
ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng ñất” [20].
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình. Theo
quy ñịnh của pháp luật ñất ñai, hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký
lần ñầu và ñăng ký biến ñộng
- ðăng ký lần ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
- ðăng ký biến ñộng là ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…) do thay ñổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.


15

15
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai:
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ [5]

1.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
1.2.1.1 Pháp luật ñất ñai
a) Luật ðất ñai 2003
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực
hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang
sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi
ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của
Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi
hành’’[20]
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [5]
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và


16

16
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thuộc Phòng TN&MT [5]
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát
triển quỹ ñất nay là Thông tư số: 05/2010/ TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và
cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Trong ñó quy ñịnh
việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực;
hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản
gắn liền với ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
1.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005
quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký