hoàn thiện phương pháp định giá bđs bảo đảm tại ngân hàng bidv – nam hà nội

Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp của thiết đề tài
Trong quá trình đổi mới, phát triển đất nước việc chuyển đổi nền kinh
tế sang hoạt động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đòi hỏi
sự quan tâm của nhiều cấp bộ, ngành, đơn vị. Cùng với sự phát triển kinh tế
nhiều thành phần dẫn đến sự xuất hiện của hàng loạt các doanh nghiệp nhà
nước và các doanh nghiệp tư nhân đã đặt ra yêu cầu có sự quản lý chặt chẽ về
kinh tế mà cơ quan chủ quản đứng ra thực hiện nhiệm vụ chính này là Bộ tài
chính. Chính điều đó đòi hỏi sự cần thiết phải có một ngành kinh tế để theo
dõi những biến động về giá cả trên thị trường để từ đó thúc đẩy Việt Nam
tiến nhanh và hiệu quả hơn trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất
nước và ngành thẩm định giá ra đời ở nước ta là một nhu cầu tất yếu trong
quá trình phát triển kinh tế. Song đây vẫn là một ngành khá mới, ít biết đến ở
nước ta hiện nay. Trong khi đó thẩm định giỏ đó phát triển trên thế giới, nó
được coi là một trong những ngành quan trọng không thể thiếu của quá trình
quản lý nền kinh tế ở các nước tiên tiến.
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn của nền kinh tế và nhanh chóng hòa nhập
với các ngành các lĩnh vực khác thành một dịch vụ càng lúc càng chuyên
nghiệp và sớm được thừa nhận ở nước ta, Việt Nam đang từng bước nâng cao
trình độ chuyên môn, bổ túc kinh nghiệm thông qua việc đào tạo, cung cấp
thông tin về tình hình thực tế giỳp cỏc nhà thẩm định giá còn non trẻ tiếp cận
tốt hơn và sát thực tế hơn với công tác thẩm định giá.
Với những nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và tham gia vào quá trình hội nhập thế
giới thì việc hoàn thiện và mở rộng các ngành nghề lĩnh vực đang diễn ra
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
mạnh mẽ, trong đó phải kể đến dự đóng góp vô cùng quan trọng của hệ thống
Ngân hàng được coi như “mạch máu của nền kinh tế”. Ngân hàng một mặt tạo
ra nguồn cung cấp vốn cho doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện

thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong
nội bộ nền kinh tế và cho mối quan hệ kinh tế quốc tế được diễn ra dễ dàng.
Tuy nhiên hệ thống ngân hàng luôn đối diện với những cơ hội thách thức, một
bài toán khó đặt ra với tất cả các ngân hàng bảo đảm hai mục tiêu song hành
là “an toàn” và “sinh lợi”. Để một khoản vay có hiệu quả ngoài việc sẽ sinh
lời bao nhiêu thì liệu nú cú thu lại được không cũng đang là những vấn đề nổi
bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện
pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay chính là BĐS bảo đảm hay
nói cách khác chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay có thế bảo
đảm trả nợ cho Ngân hàng.
Định giá BĐS bảo đảm là một hoạt động khá mới mẻ, chỉ xuất hiện khi
các tài sản lớn có giá thị trường chênh lệch khả nhiều so với giá nhà nước quy
định. Là sinh viên Chuyên ngành định giá tài sản và Kinh doanh BĐS, đang
thực tập tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn
về định giá BĐS bảo đảm. Chính vì vậy em chọn đề tài: “ Hoàn thiện
phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu
Chuyên đề được viết nhằm 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: hệ thống hóa các cơ sở lý luận và phương pháp định giá
BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội.
- Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các phương pháp định giá
BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
- Thứ ba: những giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các phương
pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội.
3. Đối tượng nghiên cứu:
Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm và phương pháp định
giá BĐS bảo đảm. Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụng các
phương pháp để định giá BĐS bảo đảm trong thực tế tại Ngân hàng BIDV –

Nam Hà Nội. Từ đó, đề xuất các biện pháp hoàn thiện hoạt động này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ đạo được sử dụng là phương pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận. Ngoài ra chuyên
đề còn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên
cứu, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu…
5. Bố cục chuyên đề:
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề được sắp xếp thành 3
chương
CHƯƠNG 1: Lí LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BĐS BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI
CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ
NỘI
Sinh viên thực hiện:
Lê Việt Thắng
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO
ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương
mại.
Trong nền kinh tế hiện đại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính
quan trọng bậc nhất với ba chức năng chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạo
phương tiện thanh toán và Trung gian thanh toán. Ngân hàng bao gồm rất

nhiều loại tuỳ thuộc vào sự pháp triển của mỗi quốc gia. Tuy nhiờn, dù ở quốc
gia nào đi nữa thì Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷ trọng lớn nhất về
quy mô tài sản, thị phần và số lượng các khách hàng.
Tiếp cận theo phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân
hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa
dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện
nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào
trong nền kinh tế.
NHTM là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ
với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi (huy động vốn) và sử dụng số
tiền huy động được để cho vay (hoạt động tín dụng), làm phương tiện thanh
toán (hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khác như: kinh doanh ngoại
hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổ phần, đại lý uỷ thác,
dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ kột…
Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc với các
khoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đú cũn gọi là
vốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đích khác, nhưng
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
mục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi
nhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ đi tất cả các khoản chi phí liên
quan.
Cho vay, có thể hiểu đây là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn. Ngân
hàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điều
kiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận.
Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng
sẽ nhận được những nguồn lợi đánh kể từ sử dụng phàn vốn tập trung mà
mình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Kết quả là đời sống người
dân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế.
1.1.1 Khái niệm BĐS

Theo chuẩn mực kiểm toán việt nam số 4 ban hành kèm theo quyết
định số 149 ra ngày 31/12/2001của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
Tài sản là một nguồn lực:
+ Doanh nghiệp kiểm soát được; và
+ Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp
Bên cạnh cú cũn cú vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài
sản, vỡ chỳng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh. Nhưng dưới cách nhìn
nhận của thẩm định viờn thỡ tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ
ràng: “tài sản là một nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”.
Hiện nay có rất nhiều cách phân loại tài sản thành cỏc nhúm tài sản
khác nhau, điều này còn tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa
chọn. Và một tiêu thức phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh
vực ngành nghề đó là: tiêu thức phân loại là khả năng di dời, tài sản nói chung
được phân ra làm 2 loại: động sản và bất động sản (BĐS).
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
1.1.1.2. Khái niệm về BĐS
BĐS là một khái niệm rộng và mở, đã được biết đến từ lâu, có tính phổ
biến và ngày càng sâu rộng. Khi thị trường BĐS ra đời và phát triển, BĐS trở
thành hàng hoá thì BĐS không chỉ được hiểu là đất đai, nhà ở nữa mà khái
niệm này ngày càng được mở rộng hơn. Vì BĐS có vị trí, vai trò quan trọng
trong hoạt động của nền kinh tế nên việc nhận thức đầy đủ, chính xác, khách
quan về khái niệm BĐS là rất cần thiết.
Nhằm đáp ứng yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong
quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân loại tài sản, trong đó cú cỏch
phân loại tài sản theo khả năng di dời. Theo cách này, tài sản được chia thành
động sản và bất động sản.
Theo điều 174 bộ luật dân sự việt nam năm 2005:
bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a. đất đai.

b. nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. các tài sản gắn liền với đất đai.
d. các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo điều luật này có thể hiểu bđs gồm 4 nhóm tài sản chính:
- Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ
quyền, phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, trung
tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công
nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay nhà xưởng,
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
- Các tài sản không thể tách rời các công trình xây dựng như máy điều hoà,
các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình. Các công
trình phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, các công trình nuôi
trồng thuỷ hải sản, các công trình du lịch vui với thể thao, một số công trình
khai thác hầm mỏ.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy BĐS là một khái niệm mở và có thể bổ sung về sau này.
1.1.2. Đặc điểm BĐS
1.1.2.1. Cố định về vị trí
BĐS là một tài sản đặc biệt, nó không có khả năng di dời, ban đầu được
đặt ở đâu thỡ nú sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà không thể chuyển từ nơi này đến
nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể,
nó chịu ảnh hưởng lớn của môi trường xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện
kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội. Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS
cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Khi định giá BĐS,TĐV không thể ỏp giỏ cỏc BĐS có vị trí khác nhau

cho nhau mà chỉ sử dụng như mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với
điều kiện từng vùng. Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi
trường và dự báo sự thay đổi của chúng trong tương lai.
1.1.2.2.Tính bền vững
Tính bền vững được hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không
bị hư hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xột
trờn cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả
năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là
khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
chúng. Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
1.1.2.3.Tính khác biệt
Khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc; về quyền đối với BĐS; về
cảnh quan mụi trường,…Vỡ vậy, khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai
thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuụn cỏc BĐS với nhau mà phải
có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp.
1.1.2.4. Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới
hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trớ,… Do vậy mà quan hệ cung
cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình
trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. Nhiệm vụ
của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá
nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS.
1.1.2.5. Có giá trị lớn
BĐS thường có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình là rất lớn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu đối
với TĐV khi định giá cần hạn chế tối thiểu những sai số và rủi ro có thể xảy
ra để tránh gây thiệt hại lớn cho những người có liên quan đến BĐS định giá.

1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thường có tác động qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng tới các
hoạt động kinh tế xã hội. Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của tính cố định
về vị trí của BĐS. Khi một BĐS mới được xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng
tới những BĐS gần đó, ví dụ như khi xây dựng một ngôi nhà mới nếu thiết kế
của ngôi nhà không tốt có thể làm chắn mất ánh sáng, chắn gió hoặc làm lỳn
múng của ngôi nhà bên cạnh. Do đó, khi tiến hành định giá đòi hỏi TĐV phải
có một cái nhìn tổng quát đối với BĐS cần thẩm định và thấy được xu hướng
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
thay đổi của những BĐS xung quanh nú, vỡ điều này có thể làm thay đổi giá
trị của BĐS cần thẩm định.
1.2 Định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng
Thương mại
Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước
hoàn thiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay. Như đã nói, việc
cho vay có tài sản bảo đảm nhằm giúp cho các tổ chức tín dụng có nguồn thu
nợ thứ hai khi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo
ra không có khả năng chi trả. Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp
với giá trị trường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các tổ chức tín
dụng với khách hàng là một vấn đề rất cần được quan tâm. Bởi lẽ, nếu định
giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay
với số tiền ít hơn số mà họ cần. Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có
xu hướng không vay vốn ở TCTD nữa mà sẽ đến với các TCTD khác nơi họ
có thể được vay nhiều hơn. Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi
ro lớn trong việc thu hồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong
thực tế. Vậy phải định giá như thế nào để tài sản bảo đảm đem lại hiệu quả
cao nhất cho cả TCTD lẫn khách hàng?
1.2.1 Giá trị và cơ sở giá trị
a) Khái niệm về giá trị tài sản:

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Quan niệm về giá trị tài sản còn có thể được xem xét từ hai góc độ:
- Tính chủ quan của giá trị: cùng một tài sản nhưng với các cá nhân
khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản có thể được dùng cho các
mục đích khác nhau, có thể được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với
những mức độ khác nhau. Vì vậy, giá trị của một tài sản có thể khác nhau
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
theo sự đánh giá chủ quan của từng người. Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá
trị này cú cỏc khái niệm: giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá
nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố.
- Tính chất khách quan của giá trị: giống như giá trị hàng hóa, giá trị tài
sản là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong
nền kinh tế thị trường. Giá trị tái sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra
với xác xuất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm nào đó. Khi giao
dịch diễn ra giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch lại trở thành một thực tế
khách quan một chứng cớ thị trường về giá trị của tài sản, là sự thừa nhận của
các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá trị trong hoạt động kinh tế.
Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá trị này cú cỏc khái niệm: giá trị thị trường,
giá trị trao đổi, giá trị công bằng.
Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng: là cơ sở để lựa chọn ra cỏc tiờu chuan cũng như các
phương pháp thích hợp đánh giá một cách hợp lý giá trị tài sản. Hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã nêu rõ ở hai tiêu chuẩn số 01 và 02 về định
nghĩa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác
định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán,
trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc
biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp,
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để
tình thuế…
b) Đặc tính của giá trị
Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính
pháp lý và kinh tế: hữu ích, khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao
được.
- Hữu ích: thể hiện ở kha năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu
cầu của con người. Tính hữu ích là một đặc tính cơ bản làm cho hàng hóa
hoặc dịch vụ trở nên có giá trị. Tuy nhiên, tính hữu ích chỉ là một trong các
đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu
hoặc không khan hiếm thì giá trị thị trường cũng không tồn tại.
- Khan hiếm: là khái niệm có tính tương đối. Nói chung mọi hàng hóa
đều có tính khan hiếm. Tính khan hiếm có thể hiểu như tác động của yếu tố
cung đối với thị trường ở hiện tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong
tương lai.
- Có thể chuyển giao được: là một khái niệm pháp lý phản ánh một đặc
tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với BĐS. Ngay cả trong trường hợp tài
sản có các đặc tính hữu ích, khan hiếm và có yêu cầu, nhưng không thể
chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần, thì giá trị thị trường của hàng hóa
đó cũng không tồn tại.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá

trị, có thể phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
1.2.2.1 Mục đích của định giá tài sản
(Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá)
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một
công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng
tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần
phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định.
1.2.2.2 Các yếu tố khách quan
a) Các yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như: đối với đất đai, nhà cửa là vị
trí, diện tích, kính thướng, khả năng sửa chữa, cải tạo…Đối với máy móc thiết
bị là cõc tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu…Tài sản có tính hữu dụng càng
cao thì giá trị càng lớn.Nhưng tài sản được đánh giá cao hay không phụ thuộc
vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng của tài
sản.
b) Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của tài sản quy đinhk quyền của con người đối với
việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng
pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với BĐS
c) Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.
Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác cố định, tài sản được mua
bán trên thị trường. Khi đó, giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung và cầu,
phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị
trường. Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm,
nhu cầu và sức mua ngày càng cao, ngược lại tài sản sẽ được đánh giá thấp
khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.

d) Các yếu tố khác
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Những yếu tố đó nờu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên cũn cú những yếu tố khác,
chẳng hạn như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một
cách đáng kể đến giá trị tài sản.
1.2.3 Định giá BĐS bảo đảm
1.2.3.1 Thẩm định giá
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận
hành nền kinh tế thị trường. Đây là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại
công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm
và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định
giá. Theo pháp lệnh giá việt nam ngày 08/05/2002: "Thẩm định giá là việc
đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế". Mặc dự còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản
của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
1- Thẩm định giá là công việc ước tính.
2- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi có tính chuyên môn.
3- Giá trị tài sản được tính bằng tiền.
4- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
BĐS.
5- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
6- Xác định cho một mục đích nhất định cho một mục đích nhất định.
7- Dữ liệu được sử dụng có trực tiếp hoặc gian tiếp liên quan tới thị
trường.
Khái quát những đặc trưng trên, có thể định nghĩa:
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01

Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
"Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định".
1.2.3.2 Định giá BĐS
Từ định nghĩa thẩm định giá có thể suy ra: định giá BĐS là việc ước tính bằng
tiền những lợi ích với độ tin cậy cao nhất về lợi ích BĐS có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
BĐS có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai. Vì vậy định giá BĐS thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền
với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm định giá các tài sản gắn liền với
đất thì cũng không phải vì thế mà tỏch chỳng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS
được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về các quyền của con người đối
với BĐS quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng.
Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC có quan điểm về định
giá BĐS như sau: định giá BĐS chính là việc đi định giá các quyền của con
người đối với BĐS. Vì BĐS đem lại cho người sở hữu nú cỏc quyền khác
nhau như: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, do đó định giá
BĐS không đơn thuần như quan điểm của C.Mỏc là xem nó kết tinh bao
nhiêu lao động mà phải đi ước tính giá trị lợi ích mà BĐS đem lại cho các
quyền nêu trên.
1.3. BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1.3.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với
khách hàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có
lợi. Thực chất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng, là cơ sở
kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính

1.3.2. Sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay
Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ
cũng muốn khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn cho ngân
hàng. Tuy nhiên không phải tất cả các khoản vay đều trở về với ngân hàng
với đầy đủ cả gốc lẫn lãi, do một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản
lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem
lại lợi nhuận như mong muốn của họ. Kết quả là sẽ không trả được nợ cho
ngân hàng.
Thứ hai, do sự cố tình gian dối của khách hàng. Một số khách hàng vì
muốn tìm kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã lao vào những vụ
kinh doanh buôn bán đầy mạo hiểm, hoặc muốn sử dụng tiền vay cho lợi ích
cá nhân đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm dụng vốn của ngân
hàng. Rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều khó có thể tránh khỏi.
Thứ ba, do tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi trường
pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu ảnh hưởng mạnh của các yếu tố
này, đặc biệt là hoạt động tín dụng ngân hàng. bởi khi nền kinh tế bị suy
thoái, xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đi tính đồng bộ sẽ
làm cho các doanh nghiệp là khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả,
từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn từ phía khách hàng là rất khó khăn.
Thứ tư, do sự yếu kém về trình độ cũng như tư cách đạo đức của cán bộ
tín dụng ngân hàng. việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức
về khoản vay, về khách hàng, quá tin tưởng vào khách hàng quen biết, lơ là
việc kiểm tra, giám sát các khoản vay hoặc thông đồng với khách hàng nhằm
rút vốn của ngân hàng… Đều dẫn đến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao và
ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn đã cho vay.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Như vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hành
cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề bảo đảm tiền vay.

Có như vậy thì khoản tín dụng mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả
năng thu hồi được dễ dàng.
Tóm lại, bảo đảm tiền vay không phải là mục đích của ngân hàng khi
quyết định cho vay. Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm
chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân tích và đánh giá
của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, bảo đảm tiền vay là một sự thận trọng phải
có với mục đích là sự bảo hiểm giúp ngân hàng đối phó với mọi tổn thất khi
món vay không thể thanh toán được, từ đó hạn chế được rủi ro, nâng cao hiệu
quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của ngân hàng.
1.3.3. Nguyên tắc bảo đảm tiền vay
- Ngân hàng có quyền lựa chọn và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài
sản hoặc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản và chịu trách nhiệm về quyết
định của mình.
- Trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của chính
phủ thì tổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này sẽ
được chính phủ xử lý.
- Trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản song trong quá trình sử
dụng vốn vay, ngân hàng phát hiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong
hợp đồng tín dụng, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay thực hiện các
biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn.
- Trường hợp khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ dã cam kết, ngân hàng có quyền xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ.
- Sau khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh vẫn chưa thực hiện đúng hoặc thực hiện chưa đủ nghĩa vụ trả nợ, ngân
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp
tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
1.3.4. Tài sản bảo đảm

1.3.4.1 Khái niệm tài sản bảo đảm
Tại các ngân hàng hiện nay, cho vay có bảo đảm bằng tài sản là hình
thức cơ bản và phổ biến. Theo hình thức này, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng
vay được cam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc của bên bảo
lãnh. Có thể tiếp cận khái niệm tài sản bảo đảm như sau:
“Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo
lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở
hữu; giá trị quyền sử dụng đất của bên vay vốn, bên bảo lãnh; tài sản thuộc
quyền xử lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp
nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.”
1.3.4.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay
Tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh tại ngân hàng phải có đủ các điều kiện sau đây:
1- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sở hữu của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất
đai.
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản của nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm
tiền vay theo quy định của pháp luật.
+ Đối với tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,
bên bảo lãnh. trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
tài sản.
2- Tài sản được phép giao dịch.
3- Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp.
4- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải

mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Bên nhận thế chấp
phải thông báo cho bên nhận bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang
được dùng để thế chấp.
1.3.5. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS
1.3.5.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp
BĐS của mình cho bên vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay. BĐS thế
chấp do bên thế chấp giữ hoặc do người thứ ba giữ (do thoả thuận của cỏc
bờn). BĐS được dùng để thế chấp có thể là BĐS được nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (được gọi là hình thức giao đất) hoặc có thể
được nhà nước cho thuê (được gọi là cho thuê đất). Trong mỗi hình thức nêu
trên, các cá nhân, tổ chức lại chỉ được thế chấp một loại hình nhất định, điều
này được quy định bởi pháp luật.


SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Bảng 1.1: Các trường hợp thế chấp BĐS
Hình thức giao đất và
cho thuê đất
Chủ thể sử dụng đất
Loại thế
chấp (a,b)
1. Giao đất
-Không thu tiền sử dụng
đất
- Hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp lao động nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
hải sản, làm muối.

a,b
- Tổ chức kinh tế sử dụng
đất cho mục đích sản xuất
nông lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối.
B
- Có thu tiền sử dụng
đất
- Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất là nhà ở.
a,b
-Tổ chức kinh tế sử
dụng đất làm nhà ở, kết cấu
hạ tầng.
a,b
- Quyền sử dụng đất đã
được chuyển nhượng hợp
pháp từ người khác hoặc đã
được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá
nhân.
- Tổ chức kinh tế.
a,b
2. Cho thuê đất
- Trả tiền hàng năm
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
B
- Trả tiền thuê cả thời

gian thuê
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
a,b
- Đã trả tiền thuê nhiều
năm và thời hạn thuê đất đã trả
tiền còn lại ít nhất là 5 năm
- Tổ chức kinh tế a,b
Giải thích từ trong bảng 1.1:
- a: Giá trị quyền sử dụng đất
- b: Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
1.3.5.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh
Bảo lãnh là việc bên thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay
(người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được
bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được
hoặc không có khả năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Bảo lãnh có thể chia
thành hai loại chính: bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp. Ở đây
chúng ta chỉ quan tâm đến hình thức bảo lãnh bằng tài sản mà cụ thể là BĐS
của bên thứ ba. Bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba có thể hiểu là việc bên thứ
ba sử dụng BĐS của mình thế chấp cho ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả
nợ thay cho bên đi vay nếu khi đến hạn mà bên đi vay không thực hiện được
hoặc không có khả năng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.3.5.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay
BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS
được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo
đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng
BĐS hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính
khoản vay đó đối với ngân hàng.

Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay được áp dụng trong
các trường hợp sau đây:
+ Trường hợp chính phủ, thủ tướng chính phủ quyết định giao cho ngân
hàng cho vay đối với khách hàng và đối tượng vay.
+ Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu tư phát
triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản
hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện: khách hàng vay có tín
nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức vốn tự
có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50%
vốn đầu tư.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
1.4. ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO
1.4.1. Sự cần thiết phải định giá BĐS bảo đảm
Việc định giá BĐS bảo đảm là một bước rất quan trọng và bắt buộc
phải có khi ký kết hợp đồng thế chấp. Xuất phát từ các lý do sau đây:
Thứ nhất, BĐS một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm tài sản
bảo đảm là rất nhiều. Vì khi đem BĐS đi thế chấp khách hàng sẽ nhận được
một khoản vốn vay nhiều hơn so với những tài sản khác, bảo đảm được nhu
cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn
có thể sử dụng được BĐS để đem lại lợi ích cho họ. Như vậy chỉ với giá trị
một BĐS mà đem lại lợi ích hai lần. Bên cạnh đú cũn xuất phát từ tình hình
thực tế của nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay, những
tài sản thực có giá trị để bảo đảm cho khoản vay là không nhiều, đồng thời
hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển. Do đó việc
dùng BĐS để bảo đảm cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
Thứ hai, dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định
giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.
Thứ ba, khi tham gia hợp đồng tín dụng thỡ bờn nào cũng muốn bảo vệ
quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để bảo

đảm đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mỡnh, bờn ngân hàng
thì muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay. Vì vậy cần
phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy
thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm hình thành.
Cán bộ thẩm định phải thực hiện định giá BĐS sao cho vừa để thị
trường chấp nhận, vừa bảo đảm khả năng thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi
của khoản vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện bán BĐS trong trường hợp
xấu nhất có thể xảy ra. Định giá BĐS không chỉ ở khâu đầu vào vay vốn mà
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
còn phải xem xét cả khõu phỏt mói BĐS trong trường hợp không thu hồi
được nợ vay.
1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm
1.4.2.1. Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thì mục đích của việc định giá
BĐS bảo đảm là nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa và tính toán
khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lý BĐS bảo đảm. Do vậy giá trị
BĐS bảo đảm được định giá trước hết phải có lợi cho ngân hàng tức là giá trị
này phải bảo đảm an toàn tín dụng, khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng; đồng
thời nó cũng phải thoả mãn được khách hàng vay. Chính vì vậy, mức giá của
BĐS bảo đảm thường là kết quả định giá của cán bộ thẩm định kết hợp với
việc thoả thuận với khách hàng.
1.4.2.2. Yếu tố khách quan
a. Các yếu tố mang tính vật chất
Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có
mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước,
khả năng sửa chữa, cải tạo… Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công
dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh
giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai
thác những công dụng vốn có của nó. Với một BĐS có rất nhiều yếu tố phản

ánh tính hữu ích, có thể yếu tố này là quan trọng với người này nhưng lại
không trở nên quan trọng đối với người khác. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ
thể, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định
loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
. Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý quy định quyền của con người đối với việc khai thác
các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Đây là yếu tố ảnh hưởng rất
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS
càng rộng thì giá trị BĐS càng lớn và ngược lại. Tuy nhiên, các quyền đó phải
được sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi TĐV phải nắm
được những quy định có tính pháp lý về quyền của chủ thể đối với từng giao
dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định. Muốn vậy, TĐV phải dựa
vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét cụ thể các loại giấy tờ làm bằng
chứng kèm theo BĐS như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sở hữu BĐS, sổ đỏ,…
c. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.
Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua
bán trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và
cầu về BĐS, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu
trên thị trường. Trên thực tế, giá trị BĐS thường lên cao vì cung về BĐS trên
thị trường khan hiếm trong khi cầu về BĐS lại cao.
Yêu cầu đối với TĐV là phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin
liên quan về các giao dịch, mua bán BĐS trên thị trường. Ngoài ra, TĐV cũng
phải được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự
biến động của giá cả thị trường để có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời
giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

d. Các yếu tố khác
Bên cạnh các yếu tố ảnh hưởng một cách trực quan đến giá trị BĐS như
trên cũn cú những yếu tố khác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng
cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của BĐS. Ví dụ: ở Việt Nam trước đây
tâm lý thích mua nhà riêng chứ không muốn thuê nhà đã khiến giỏ cỏc căn hộ
riêng bán ra rất cao. Tuy nhiên hiện nay xu hướng thuê nhà đang phát triển ở
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Việt Nam nờn giỏ thuờ nhà cũng tương đối cao. Một ví dụ khác về tập quán
tiêu dùng của người Việt Nam là việc xem phong thuỷ, xem tuổi để mua đất
hay chọn hướng nhà. Do đó, một mảnh đất có thể là đắt so với người này
nhưng lại có thể dễ chấp nhận với người khác.
Khi thẩm định giá BĐS đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu về tập quán
dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý để có thể xác định xem có
thể dựa vào giá trị thị trường hay giá trị phi thi trường.
1.4.3. Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
- Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại
các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện SDTNVHQN.
Theo tiêu chuẩn IVSC thì một tài sản được coi là SDTNVHQN phải
thoả món cỏc điều kiện tối thiểu sau:
+ Tài sản phải được sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điều kiện có
thực, không phải sử dụng trong điều kiện có sự lạc quan hay bi quan quá mức
về khả năng sử dụng tài sản.
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, đồng thời phải tôn
trọng những quy ước có tính thông lệ và tập quán xã hội.
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn khai thác tài sản trên nguyên
tắc khai thác tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ

ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao
nhất mà tài sản có thể mang lại.
- Tuân thủ nguyên tắc: TĐV cần phải xác định được chi phí cơ hội của
tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Đồng thời khẳng định tình
huống nào là cơ hội SDTNVHQN sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt qua
chi phí để có một tài sản tương đương.
- Cơ sở đưa ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra
một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương
tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua
trên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Đòi hỏi TĐV nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và
xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
+ Trên thực tế rất khó tìm được hai BĐS giống nhau để so sánh về giá
bán hay chi phí sản xuất. Vì vậy, đòi hỏi TĐV phải phải được trang bị các kỹ
năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại BĐS để làm chứng cớ hợp
lý cho việc ước tính giá trị BĐS.
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung: giá trị tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai
mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá thực chất là công việc dự
kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.

-Tuân thủ nguyên tắc:
+ Khi định giá, TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào
các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01