tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
i



BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











NGUYỄN VĂN BỘ




“
TÌM HIỂU HOẠT ðỘNG
MÔI GIỚI BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HÀ ðÔNG - THÀNH PHỐ HÀ NỘI”


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: CVCC-TS. Nguyễn ðình Bồng



HÀ NỘI - 2011
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
i




LỜI CAM ðOAN

Luận văn thạc sĩ: “Tìm hiểu hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn
quận Hà ðông - thành phố Hà Nội” chuyên ngành Quản lý ñất ñai, mã số:
60.62.16 là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Luận văn ñược sử dụng
thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin trích dẫn trong luận văn
ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam ñoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Bộ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
ii



LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài: ‘‘Tìm hiểu hoạt ñộng môi giới bất
ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông - Thành phố Hà Nội’’, tôi luôn nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ, ñộng viên của nhiều cá nhân và tập thể, tôi xin
ñược bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể ñã tạo
ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Viện ñào tạo Sau
ñại học, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Bộ môn Quản lý ñất
ñai Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường
quận Hà ðông và các ñơn vị khác ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi về mọi mặt
trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ tận tình của thầy giáo hướng dẫn
khoa học: CVCC-TS Nguyễn ðình Bồng
Trong quá trình thực hiện ñề tài tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ và cộng
tác của các cán bộ, nhân viên các công ty, sàn giao dịch bất ñộng sản, văn
phòng, trung tâm và các cá nhân môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà
ðông. Tôi xin cảm ơn sự giúp ñỡ ñó.
Tôi xin cảm ơn sự ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè và gia ñình ñã giúp ñỡ
tôi thực hiện luận văn này.

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc ñối với mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó.
Hà Nội, ng
ày 16 tháng 01 năm 2011
Tác giả luận văn


Nguyễn Văn Bộ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iii



MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục sơ ñồ vii
Danh mục hình viii
1 ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích và yêu cầu 3
1.2.1 Mục ñích 3
1.2.2 Yêu cầu 4
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 4
2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 5
2.1. Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới 5
2.2 Kinh nghiệm quốc tế về hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 7

2.2.1 Môi giới bất ñộng sản ở Mỹ 7
2.2.2 Môi giới bất ñộng sản ở Các nước cộng ñồng châu Âu (EU):
Anh , CHLB ðức, Ba Lan, CH Séc 7
2.2.3. Môi giới bất ñộng sản ở Trung Quốc 8
2.3. Tình hình môi giới bất ñộng sản trong nước 10
2.3.1 Giai ñoạn khi chưa có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 10
2.3.2 Giai ñoạn từ khi có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 ñến nay 15
3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 20
3.1.1 ðối tượng nghiên cứu. 20
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
iv



3.2 Nội dung nghiên cứu 21
3.2.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 21
3.2.2 Tình hình hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 21
3.2.3. ðề xuất giải pháp tăng cường hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 21
3.3 Phương pháp nghiên cứu 22
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24
4.1 ðiều kiện tự nghiên – kinh tế xã hội 24
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 24
4.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 26
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản 28
4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 28
4.2.2 Thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông 31
4.3 Hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông 31
4.3.1. Số lượng 31

4.3.2 Loại hình hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 35
4.4. Phân tích thực trạng hoạt ñộng kinh doanh môi giới bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hà ðông 52
4.5. ðề xuất giải pháp tăng cường hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
56
4.5.1 Pháp luật ñối với việc kinh doanh môi giới bất ñộng sản 56
4.5.2. Giải pháp ñối với các loại hình môi giới giao dịch bất ñộng sản 57
4.5.3. Giải pháp ñối với người tham gia giao dịch mua, bán, thuê,
cho thuê BðS 58
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60
5.1 Kết luận 60
5.2 Kiến nghị 60
Tài liệu tham khảo 62
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
v



Phụ lục 66
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
vi



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
BðS
Bất ñộng sản

CP Cổ phần
NXB
Nhà xuất bản

PTTH Phổ thông trung học
Qð Quyết ñịnh
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn

TP
Thành phố

UBND Uỷ ban nhân dân
GCN Giấy chứng nhận
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
vii



DANH MỤC BẢNG

SỐ BẢNG TÊN BẢNG TRANG

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất quận Hà ðông năm 2010 30
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất theo ñối tượng sử dụng của quận Hà ðông 30
4.3 Số lượng công ty ñăng kí kinh doanh bất ñộng sản và dịch vụ bất ñộng
sản trên ñịa bàn quận Hà ðông 33
4.4 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty 38
4.5 Phí môi giới mua, bán bất ñộng sản của các công ty 39
4.6 Phí môi giới thuê, cho thuê bất ñộng sản của các công ty 39

4.7 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng 46
4.8 Phí môi giới mua, bán bất ñộng sản của các văn phòng 47
4.9 Phí môi giới thuê, cho thuê bất ñộng sản của các văn phòng 47
4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các cá nhân 51
4.11 Phí môi giới mua, bán bất ñộng sản của các cá nhân 51
4.12 Phí môi giới thuê, cho thuê bất ñộng sản của các cá nhân 52
4.13 So sánh tổng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình môi giới
giao dịch bất ñộng sản 54
4.14 So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loại hình 54




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
viii



DANH MỤC SƠ ðỒ


SỐ SƠ ðỒ TÊN SƠ ðỒ TRANG

2.1 Sơ ñồ Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới 6
4.1 Sơ ñồ khu vực nghiên cứu 25
4.2 Sơ ñồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình công ty 36
4.3 Sơ ñồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình văn phòng 44
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
ix

DANH MỤC HÌNH


SỐ HÌNH TÊN HÌNH TRANG

2.1 Một số hình ảnh về tình trạng các trung tâm môi giới nhà ñất
phải kinh doanh thêm lĩnh vực khác 13
2.2 Tình trạng phổ biến các trung tâm môi giới bất ñộng sản 14
2.3 Một số trung tâm quảng cáo miễn phí khi khách hang ñến xin tư
vấn hay ñi xem bất ñộng sản 14
2.4 Một số hình ảnh về tình trạng vắng khách của các trung tâm 15
4.1 Văn phòng mới thành lập 34
4.2 Một số hình ảnh sàn, trung tâm, văn phòng môi giới bất ñộng sản 35
4.3 Bản ñồ và ảnh chụp bất ñộng sản môi giới ñược quảng cáo
tại trụ sở công ty 40
4.4 Sàn giao dịch bất ñộng sản TST-Công ty CP ðịa ốc TST 40
4.5 Hình ảnh một số trang web công ty quảng cáo 42
4.6 Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng Nam Hải 42
4.7 Hình ảnh văn phòng bất ñộng sản phát lộc 48



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình
thành ñồng bộ các thể chế kinh tế thị trường là sự ra ñời của nhiều loại thị
trường mới như: Thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ, thị
trường bất ñộng sản (BðS), thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, thị
trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Sự
hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã góp phần thị trường hoá
một bộ phận tài sản khổng lồ của ñất nước, huy ñộng chúng cho các mục ñích
phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh ñó, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai
và bất ñộng sản ñã từng bước tiến bộ, hệ thống quản lý ñược tăng cường và
từng bước phân cấp nhiều hơn cho ñịa phương, khung pháp lý ñiều tiết các hoạt
ñộng giao dịch bất ñộng sản ñã dần ñược nghiên cứu và hình thành.
ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ VIII (1996) ñã quyết ñịnh chủ trương ñổi
mới chính sách ñất ñai và thị trường bất ñộng sản với nội dung là: “Quản lý chặt
chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ”
Nghị quyết ñại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX tiếp tục khẳng ñịnh: “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản của
nước ta, bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, từng
bước mở rộng thị trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và
người ngoài tham gia ñầu tư” [16].
Nghị quyết ðại hội ðảng VIII và ðại hội ðảng IX ñã xác lập chủ
trương, mở ñường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản
Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ
chế quản lý kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
2

Sự hình thành và phát triển của thị trường BðS ñã có những ñóng góp tích
cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, ñặc biệt là trong lĩnh
vực thu hút ñầu tư nước ngoài khi ñất ñai (quyền sử dụng ñất) với tư cách là
một nguồn vốn quan trọng ñể liên doanh với các ñối tác nước ngoài ñược huy
ñộng có hiệu quả. Tuy nhiên, do tình hình thị trường bất ñộng sản ở nước ta
trong những năm qua diễn biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát,
tình trạng ñầu cơ nhà ñất, kích cầu ảo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt
lạnh” bất thường, ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng sản xuất kinh doanh và các lĩnh
vực khác [3].
Thực trạng nêu trên ñặt ra hàng loạt vấn ñề lớn và cấp bách cần giải
quyết. ðể Việt Nam có thể tạo lập ñược một thị trường BðS phát triển lành
mạnh, góp phần làm ñồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực
ñể phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội
nhập kinh tế quốc tế.
Hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là một trong những
hoạt ñộng thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh, nó ñóng vai trò như
là “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho bộ máy thị trường bất ñộng sản hoạt
ñộng hiệu quả. Vì vậy, hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất
ñộng sản là không thể thiếu và ñược coi là một nghề có tính chuyên nghiệp cao.
Có nhiều giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản thành công là do vai trò ñóng góp
của các trung tâm môi giới bất ñộng sản [2].
Khoản 2 và Khoản 3, ðiều 8 của Luật kinh doanh bất ñộng sản qui ñịnh các
tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản thì phải
ñăng kí với cơ quan Nhà nước và phải có chứng chỉ hành nghề. Trên thực tế, việc
ñăng kí hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản chưa thực hiện
nghiêm túc; như trách nhiệm, kỹ năng, ñạo ñức nghề nghiệp và hiệu quả công việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
3

của những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản còn nhiều khiếm
khuyết, thiếu tính chuyên nghiệp làm mất niềm tin trong cộng ñồng và ảnh hưởng
xấu ñến thị trường bất ñộng sản nước ta[11].
Quận Hà ðông là một trong những trung tâm văn hóa chính trị, kinh tế
văn hóa ở cửa ngõ phía tây bắc Thủ ñô Hà Nội, thị trường bất ñộng sản nói
chung và hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản nói riêng trên
ñịa bàn Hà ðông ñã trở nên rất sôi ñộng từ tháng 8 năm 2008 khi Hà Tây, sáp
nhập vào Thủ ñô.
Hiện trên ñịa bàn quận Hà ðông, có hàng trăm các dự án khu ñô thị
mới ñã và ñang triển khai thực hiện, làm cho Hà ðông trở thành một trong
những ñịa bàn thị trường bất ñộng sản ñang phát triển “nóng” và cũng là ñịa
bàn mà hoạt ñộng dịch vụ môi giới bất ñộng sản diễn ra sôi ñộng hàng ngày.
ðể tìm hiểu hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn Quận Hà
ðông, thành phố Hà Nội, có ñề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại
hình hoạt ñộng này trên ñịa bàn quận một cách chuyên nghiệp, lành mạnh,
ñảm bảo ñúng theo pháp luật, chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Tìm
hiểu hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông - thành
phố Hà Nội”
1.2 Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
- Tìm hiểu hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên bàn quận Hà ðông –
Thành phố Hà Nội.
- ðánh giá hiệu quả hoạt ñộng của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi
giới bất ñộng sản.
- ðề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên
ñịa bàn quận Hà ðông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
4

1.2.2 Yêu cầu
- ðiều tra các Công ty, sàn giao dịch bất ñộng sản, văn phòng, trung
tâm và các các nhân môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông. Sử
dụng phiếu ñiều tra ñến trực tiếp các ñơn vị, cá nhân tham gia hoạt ñộng môi
giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông ñể ñiều tra kết quả hoạt ñộng
môi giới.
- Tổng hợp, phân tích số liệu ñiều tra theo phiếu liên quan ñến tình hình
hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hà ðông – Thành phố Hà
Nội trước trước năm 2006 và sau khi có luật kinh doanh bất ñộng sản (2006)
ñến nay.
- Nghiên cứu tổng quan tình hình hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
trong nước qua các thời kỳ trước khi ban hành luật kinh doanh bất ñộng sản
và sau khi ban hành luật ñến nay và kinh nghiệm quốc tế.
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản trên
ñịa bàn quận Hà ðông - thành phố Hà Nội, ñể từ ñó có những bước ñi ñúng
ñắn, lành mạnh trong phát triển thị trường bất ñộng sản và quản lý tốt hoạt
ñộng môi giới bất ñộng sản.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài giúp cho chính quyền và các cơ quan chức
năng ñề ra phương pháp quản lý thị trường BðS một cách khoa học và thực tiễn
ñể quản lý tốt hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản góp phần phát triển thị trường
bất ñộng sản của ñịa phương.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
5

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới.
Bất ñộng sản giao dich trên thị trường (mua, bán, thuê, cho thuê) ñược
thực hiện giữa hai bên, có thể trực tiếp hoặc thông qua trung gian môi giới;
hợp ñồng phải ñược công chứng và haonf tất khi bên mua ñược ñăng ký bất
ñộng sản và cấp giấy chứng nhận; Trình tự mua bán bất ñộng sản thông qua
môi giới như sau[1], [9]:
1) Người môi giới gặp người bán; xác ñịnh khả năng có thể giao dịch
của bất ñộng sản (hồ sơ pháp lý);
2) Ký hợp ñồng môi giới theo quy ñịnh của pháp luật;
3) Kiểm tra hồ sơ bất ñộng sản (các thông tin liên quan ñến bất ñộng sản);
4) Xác ñịnh giá bất ñộng sản;
5) Tìm người mua ñăng báo, quảng cáo qua các phương tiện thông tin
ñại chúng (thông tin ñầy ñủ chi tiết về bất ñộng sản và giá bán);
6) Kiểm tra khả năng tài chính của người mua;
7) Tổ chức cho hai bên gặp nhau, thực hiện nhiệm vụ trung gian môi
giới, tư vấn cho hai bên về hợp ñồng mua bán;
8) Chuẩn bị hồ sơ mua bán cho hai bên, thông qua công chứng thẩm
tra, xác ñịnh thủ tục ñăng ký và thanh toán;
9) ðăng ký quyền sở hữu bất ñộng sản cho bên mua tại cơ quan ñăng
ký bất ñộng sản và thanh toán tiền cho bên bán;
10) Thanh lý hợp ñồng và nhận tiền hoa hồng;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
6

Sơ ñồ 2.1: Quy trình mua bán bất ñộng sản qua môi giới
BÊN BÁN MÔI GIỚI BðS BÊN MUA
BƯỚC 1
BƯỚC 2
BƯỚC 3
BƯỚC 4
BƯỚC 5
BƯỚC 6
BƯỚC 7
BƯỚC 8
BƯỚC 9
BÊN BÁN BÊN MUA
BƯỚC 10
MÔI GIỚI BðS
KẾT THÚC HỢP
ðỒNG MÔI GIỚI BðS
ðĂNG KÝ BðS
VÀ THANH TOÁN
NGƯỜI MÔI GIỚI GẶP
NGƯỜI BÁN
KÝ HỢP ðỒNG
MÔI GIỚI
THẨM TRA
HỒ SƠ BðS
THẨM TRA
GIÁ BðS
TÌM NGƯỜI MUA
(QUẢNG CÁO)
TÌM HIỂU KHẢ NĂNG

TÀI CHÍNH BÊN MUA
TỔ CHỨC CHO BÊN
MUA GẶP BÊN BÁN
LẬP HỒ SƠ
MUA BÁN

Nguồn: TS Nguyễn ðình Bồng (2009) Bài giảng về Môi giới Bất ñộng sản [1]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
7



2.2 Kinh nghiệm quốc tế về hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
2.2.1 Môi giới bất ñộng sản ở Mỹ;
Tại Mỹ lĩnh vực môi giới bất ñộng sản ñã hình thành cách ñây 60 năm với
Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt ñộng chuyên môn trong lĩnh vực BðS (National
of Asociation of Realtor – NAR). NAR hỗ trợ bao trùm các hoạt ñộng tư vấn,
quản trị, thẩm ñịnh giá BðS, mục tiêu của NAR gây ảnh hưởng và ñịnh hình các
lĩnh vực liên quan ñến TTBðS, thiết lập và ñiều chỉnh các nguyên tắc, ñạo ñức
nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp[1], [7].
2.2.2 Môi giới bất ñộng sản ở Các nước cộng ñồng châu Âu (EU): Anh
, CHLB ðức, Ba Lan, CH Séc[1], [4], [5], [6], [7], [10];
Các nước trong EU hình thành nhiều tổ chức liên quan ñến lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ bất ñộng sản, thống kê vào năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi
giới (trong ñó khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp, 50.000
người hành nghề tự do). EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người có một nhà
môi giới BðS, ước tính các nhà môi giới tham gia khoảng 30-60% tổng số
thương vụ liên quan ñến bất ñộng sản, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn
luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh

vực dịch vụ bất ñộng sản [1], [4].
Các tổ chức tiêu biểu như: Liên ñoàn bất ñộng sản châu Âu – CEI. Mục
tiêu của CEI là ñiều phối những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề
môi giới BðS trong toàn Châu Âu.
Tại Vương Quốc Anh: không ñược phép thành lập văn phòng môi giới
nếu không phải là thành viên của 2 tổ chức: National of Asociation of Estate
Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS)[1], [5].
Tại Ba Lan: tính ñến 22/07/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch
vụ bất ñộng sản ñược cấp, trong ñó ñịnh giá bấy ñộng sản: 4.276, môi giới bất
ñộng sản: 4.638, quản trị và kinh doanh: 13.794[6].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
8



Tại Cộng hòa liên bang ðức: nghề môi giới BðS có từ lâu ñời, ñược
pháp luật bảo hộ (Hiến pháp phổ 1900), tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do
và hiệp hội, ñể trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề
môi giới bất ñộng sản, ước tính ở Cộng hòa liên bang ðức các thương vụ giao
dịch bất ñộng sản ñược thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm
khoảng 50%, môi giới tự do: 20%, không qua môi giới 20%[1], [10].
Tại Cộng hòa Sec Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên
của hiệp hội bất ñộng sản ðông Âu (CEREAN), Hiệp hội có văn phòng trung
tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng, Hội ñồng Trung tâm chịu trách nhiệm
về kế hoạch và chương trình hoạt ñộng của Hiệp hội. Hiệp hội có ban ñào tạo
và cấp chứng chỉ hành nghề ñược Bộ Giáo dục Cộng hòa Sec công nhận. Ước
tính ở Cộng hòa Sec các thương vụ giao dịch bất ñộng sản ñược thực hiện
thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do:
40%, không qua môi giới 30%)[1], [10].
2.2.3. Môi giới bất ñộng sản ở Trung Quốc

- Từ lúc thực hiện ñường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị
trường thì thi trường bất ñộng sản Trung Quốc mới bắt ñầu hình thành… Năm
1980 cả nước mới có 10 Công ty bất ñộng sản với 1100 nhân viên, ñến năm
1988 ñã phát triển thành 3.124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản
lượng ñạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT), sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700
công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp cấc thứ thuế
cho Nhà nước chiếm 2.3% thu ngân sách, ñóng góp vào ñó có 1500 Sở giao
dịch, phòng ñịa sản (tức BðS) trên cả nước[4].
- Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BðS và tạo lập thị trường
bất ñộng sản, cuối những năm 80 ñã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BðS
tại các thành phố, mang tên Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao
dịch, ñến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết ñịnh tên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
9



gọi thống nhất là Sở giao dịch bất ñộng sản và yêu cầu mọi giao dịch về bất
ñộng sản phải tiến hành tại ñây… Nội dung hoạt ñộng của Sở giao dịch bất
ñộng sản là:
(1) Cung cấp dịch vụ cho việc ñàm phán ký kết, trao ñổi tin tức, giới
thiệu tình hình thị trường trong giao dịch bất ñộng sản.
(2) Triển khai việc ñịnh giá cả, giá trị của bất ñộng sản.
(3) Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật bất ñộng sản, tiếp nhận
nhiệm vụ ủy thác ñại lý có liên quan ñến giao dịch và quản lý kinh doanh bất
ñộng sản.
(4) Tiến hành giám sát và chỉ ñạo các giao dịch kinh doanh bất ñộng
sản, ñiều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và sử lý các hành vi, vi
phạm pháp luật.
(5) Làm các thủ tục ñăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong giao dịch

bất ñộng sản.
- Hiệp hội sản nghiệp nhà ñất Trung Quốc ñược thành lập tại Bắc Kinh
ngày 20 tháng 08 năm 1985, do các ñơn vị xí nghiệp sự nghiệp và các ngành
tham gia vào nghiệp vụ khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà ñất tự
nguyện tổ chức dựa vào sự bảo hộ của Bộ bảo hộ môi trường xây dựng thành
phố, nông thôn. Nhiệm vụ công tác gồm:
(1) Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý
luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà ñất xã hội chủ nghĩa,
ñiều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan ñến ngành nghề. Nêu kiến
nghị với ngành quản lý của Chính Phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển
của ngành mình và quy hoạch chế ñịnh ngành nghề.
(2) ðiều hòa hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các
xí nghiệp ngành mình với các xí nghiệp khác, ñiều giải những vấn ñề phát sinh
trong cạnh tranh. Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh ñối ngoại.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
10



(3) Khai triển phục vụ ñiều tra, cung cấp thông tin kinh tế kỹ thuật
trong và ngoài nước và tin tức thị trường, tổ chức trao ñổi kỹ thuật và kinh
nghiệm, phán ñoán và chỉ ñạo ñối với quản lý kinh doanh xí nghiệp, phát
hành báo ngành.
(4) Bồi dưỡng nhân tài cho xí nghiệp.
(5) Tiến hành hoạt ñộng giao lưu quốc tế.
(6) Nhận làm những việc Chính phủ ủy thác[1], [10].
2.3. Tình hình môi giới bất ñộng sản trong nước
2.3.1 Giai ñoạn khi chưa có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006
2.3.1.1 Thời kỳ trước luật ñất ñai 2003
Từ sau khi Pháp lệnh Nhà ở (1991) và nhất là sau khi Luật ñất ñai năm 1993

ra ñời, thị trường bất ñộng sản nước ta ñã ñược hình thành và từng bước phát triển.
Tuy nhiên thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng, thị trường bất
ñộng sản biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không
nhỏ và có ảnh hưởng nhiều ñến ñời sống kinh tế - xã hội [7], [17].
Trong thời này Việt Nam trải qua 2 lần sốt ñất:
- Lần thứ nhất (1992 – 1994), quy mô vừa phải tập trung vào một số
người có khả năng thanh toán, không lấy mục tiêu buôn bán bất ñộng sản kiếm
lời là chính, mà dùng ñất kiếm ñược nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác.
- Lần thứ hai (2000 – 2001), với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi kí kết Hiệp
ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho phép người
Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cho nhu cầu về nhà
ñất tăng lên, thêm vào ñó là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch
2001 - 2010, tương lai ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm
trong quy hoạch, tạo ra làn sóng ñầu cơ trên thị trường nhà ñất [7], [17].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
11



Ở Hà Nội, cơn sốt ñất 2000 - 2002 ñã ñẩy giá ñất tại Hà Nội tăng từ 2 ñến 3
lần so với trước, ñặc biệt là trong khoảng thời gian từ 4/2001 ñến tháng 4/2002
giá nhà ñất của thành phố tăng ñột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà
ñất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không
quan tâm ñến tính hợp lệ của nhà ñất. Giá ñất ở Hà Nội vào tháng 3/ 2002 lên
cao so với mức giá thuộc khung giá ñất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua bán
trên thị trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần[2], [4], [17].
Ở các ñịa phương khác, giá nhà ñất không biến ñộng lớn bằng Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến ñộng bất thường. Giá nhà
ñất tăng cao chủ yếu do ñầu cơ nhà ñất và do những thông tin ảo mà các nhà

môi giới tung ra nhằm ñẩy giá ñất tăng cao ñể thu lợi nhuận.
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh bất ñộng sản trong dân cư
ñược thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không
làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Một
thị trường bất ñộng sản “ngầm” ñược hình thành và cùng với nó xuất hiện
nghề “cò ñất, cò nhà”. ðến nay các “cò” ñã dần dần trương biển “ Trung tâm
giới thiệu nhà ñất” và ñăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc
cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp
nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng (1 - 2% giá trị mảnh
ñất hoặc ngôi nhà ñó) [19].
Trong thời kỳ này hoạt ñộng môi giới tự phát phát triển rất mạnh; theo
giới kinh doanh nhà ñất, “cò nhà ñất” (môi giới bất ñộng sản) ñược chia
thành nhiều ñẳng cấp. Cao nhất là các Công ty có chức năng kinh doanh bất
ñộng sản. Hoạt ñộng của các Công ty này khá chuyên nghiệp với những thông
tin ñáng tin cậy. Tiếp ñến là các văn phòng môi giới nhà ñất mọc nhan nhản
khắp ngõ phố, làng quê, khu quy hoạch Chỉ cần một căn phòng chừng vài
m
2
với bàn ghế, vài tấm bản ñồ quy hoạch, danh sách các khu nhà, ñất và một
chiếc ñiện thoại bàn là họ tự do hoạt ñộng. Cuối cùng là dạng "cò" ñơn lẻ,
nhân viên kiêm luôn giám ñốc, cơ ñộng khắp mọi hang cùng ngõ hẻm[8].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
12



Tại các ñô thị, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư nhân phát triển tràn lan
và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp
nơi phần lớn không ñăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà
nước. Hoạt ñộng của lực lượng này cũng là một nhân tố góp phần “tích cực”

tạo ra các yếu tố tâm lý ñẩy giá nhà ñất lên theo các cơn sốt và góp phần
không nhỏ trong việc kích thích hoạt ñộng ñầu cơ bất ñộng sản[30].
2.3.1.2 Thời kỳ sau luật ñất ñai 2003
- Thời kỳ 2003-2006
Từ việc kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản, nhiều người trở nên giàu có dễ
dàng, phát sinh mua ñi bán lại nhà, ñất. ðiều này hối thúc cả ñối tượng làm ăn
ở nước ngoài có tiền cũng gửi về ñể mua ñất, mua nhà, thậm chí nhiều người
làm việc ở những vùng ngoại ô hoặc ñô thị nhỏ, khu vực nông thôn cũng bán
cả gia tài và hùn cho ñủ khoản tiền ñể có ñược mảnh ñất ở thành phố, nhất là
ở thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một vài thành phố khác. ðã
có một thống kê của Tổng cục ðịa chính trước ñây, các giao dịch ngầm chiếm
tới trên 70%, một thực tế ít ai tin nhưng nó ñã kéo dài hơn 10 năm[2].
Giám ñốc tập ñoàn CB Richard Ellis, ông Richard Ellis, cho rằng Việt
Nam mới ở ngưỡng cửa của thị trường bất ñộng sản [37].
Trong những năm này các trung tâm kinh doanh, môi giới giao dịch
bất ñộng sản phát triển ngày càng nhiều trên khắp các tỉnh thành, khu vực
với quy mô từ nhỏ ñến lớn. Các trung tâm này vừa giúp ích cho việc khai
thông mua bán bất ñộng sản, ñồng thời cũng góp phần làm sôi ñộng thêm
hoạt ñộng kinh doanh của ngân hàng[32].
Tuy nhiên sự sôi ñộng của thị trường bất ñộng sản cũng ñến hồi kết thúc
do giá thì cao, ñất thì kiếm ñược nhờ các “dự án dư thừa” ñể chờ thời cơ,
nghĩa là cung ñã quá cầu, luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ hở ít ñi, tính công khai
minh bạch tăng lên, làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm. Ở thời ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
13



này, mặc dù ở Hà Nội vẫn ñang có thêm khá nhiều trung tâm mua bán, giao
dịch bất ñộng sản, các siêu thị ñịa ốc cùng với việc một số ngân hàng cũng

tham gia vào thị trường này bằng các loại hình tín dụng, tài chính nhưng cũng
không thể “hâm nóng” thị trường bất ñộng sản[33], [36].
Theo giới kinh doanh bất ñộng sản, Ở thời ñiểm năm 2004, năm 2005 và
năm 2006, các giao dịch nhà ñất im ắng hẳn. Trong khi sự bất thường của giá
vàng, ñô la, giá dầu, khiến thị trường chung nóng lên thì riêng thị trường bất
ñộng sản Hà Nội lại im ắng kỳ lạ. Hầu hết các công ty, các trung tâm mua bán
nhà ñất ñều mở ra ñể ñấy, có quá ít khách hàng ñến giao dịch và lượng giao dịch
thành công chủ yếu chỉ ñếm trên ñầu ngón tay. Không khí ảm ñạm bao trùm
hàng trăm trung tâm nhà ñất, siêu thị ñịa ốc, ngoài nhân viên ở ñây thì phần lớn
khách hàng lại chính là các nhà báo, nhân viên ngồi chơi game, tán gẫu [7], [23].

Hình 2.1 Một số hình ảnh về tình trạng các trung tâm môi giới nhà ñất
phải kinh doanh thêm lĩnh vực khác
Việc thị trường nhà ñất “ñóng băng” trong khoảng thời gian khá dài
vừa qua (2003 - 2006) ñã kéo theo hàng loạt các trung tâm môi giới nhà ñất
lâm vào tình trạng hết sức khó khăn. Nhiều văn phòng tư vấn nhà ñất không
cầm cự ñược phải ñi ñến quyết ñịnh ñóng cửa. Trong ñó, một con số không
nhỏ những người làm việc môi giới nhà ñất hay còn gọi là “ cò” nhà ñất cũng
vì vậy mà ở vào một tình cảnh lao ñao ñến mức phải bỏ nghề. Vào thời kỳ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
14



“sốt” của thị trường nhà ñất trong khoảng thời gian từ năm 2001 - 2003, trên
ñường Khuất Duy Tiến thuộc Quận Thanh Xuân có tới 20 trung tâm làm môi
giới nhà ñất, ñến thời ñiểm này, con số ñó ñã giảm chỉ còn khoảng 7 ñến 10
trung tâm môi giới dọc con ñường này. Ở khu vực ñường Hoàng Quốc Việt
và Nguyễn Phong Sắc (quận Cầu Giấy) trước ñây có khoảng 7 văn phòng làm
môi giới, ñến thời ñiểm này còn 4 văn phòng. Nếu tính số người bỏ nghề thì

còn nhiều hơn, khoảng 60 - 80% [24], [26], [28].

Hình 2.2 Tình trạng phổ biến của các trung tâm môi giới nhà ñất

Hình 2.3 Một số trung tâm quảng cáo miễn phí khi khách hàng
ñến xin tư vấn hay ñi xem bất ñộng sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp
15



2.3.2 Giai ñoạn từ khi có luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 ñến nay
2.3.2.1 Tình hình thị trường Bất ñộng sản
- Tại Hà Nội, năm 2006 giá ñất ở một số khu vực giảm mạnh, tỷ lệ giao
dịch BðS thành công thấp. Những quảng cáo có giá cao ngất bây giờ chẳng ai
ñể ý ñến, vì thế các công ty ñã nhanh chóng thay bằng mẩu tin rao bán với giá
gốc cộng với giá chênh lệch, giảm hoặc miễm phần trăm hoa hồng cho bên
mua thậm chí với những công ty tự bỏ tiền ñầu cơ thì không lấy phí môi giới.
Theo Vũ Văn Tuất, Giám ñốc Công ty cổ phần Bất ñộng sản và xây dựng Hà
Nội: mặc dù giảm giá như vậy song cảnh mua bán vẫn rất vắng vẻ, ñầu năm
2007, mặc dù ông Tuất mở cửa văn phòng từ ngày mồng 4 nhưng chủ yếu là
ñể lấy ngày ñẹp chứ cả tuần không có giao dịch nào[31].
Trung tâm giao dịch nhà ñất của Tổng công ty ñầu tư phát triển nhà ñô
thị (HUD) cũng chẳng có mấy khách tìm ñến. Chủ trung tâm nhà ñất số 376,
ñường Khương Trung cho biết suốt từ tháng 2/2006 ñến những tháng ñầu năm
2007 ông không môi giới ñược vụ nào, ñể cầm cự trung tâm này mở thêm
dịch vụ giới thiệu việc làm, gia sư, ngoài ra còn cho hai nhân viên nghỉ việc.

Hình 2.4 Một số hình ảnh về tình trạng vắng khách của các trung tâm