hệ thống môi giới tại sàn giao dịch bất động sản housing

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BĐS
HỆ THỐNG THÔNG TIN QUẢN LÝ
Đề tài: Hệ thống môi giới tại sàn giao dịch BĐS Housing.
GVHD: Ths. Trương Đình Hải Thụy
SVTH: Nhóm 5
1. Lê Thị Vân
2. Nguyễn Kim Xuân
3. Hồ Nguyễn Ngọc Linh
4. Nguyễn Ngọc Ngân
5.Nguyễn Hoàng Tuấn
6. Trần Phương Bắc
7. Lê Duy Dương

TP.HCM – Tháng 11 /2012
Chương 1: GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS HOUSING
I. Giới thiệu chung:
Ngành nghề đăng ký kinh doanh
- Tư vấn nhà đất
- Kinh doanh bất động sản
- Tư vấn đầu tư.
- Xây dựng dân dụng, công nghiệp
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa.
- Kinh doanh xăng dầu.
- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng.
- Đầu tư xây dựng, phát triển nhà.
- Cho thuê nhà, xưởng.
- Kinh doanh khách sạn.
- Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và các khu dân cư
- Gia công buôn bán, lắp đặt đồ gỗ nội thất, cửa, bàn ghế, giường tủ.

- Trang trí nội, ngoại thất.
- Giám sát thi công xây dựng.
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
-Thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội, ngoại thất đối với các công
trình xây dựng dân dụng, công nghiệp.
- Sản xuất, gia công, lắp đặt và buôn bán các sản phẩm cơ khí, nhôm kính.
- Kinh doanh siêu thị.
- Chiết nạp khí đốt hóa lỏng (L.P.G)
- Đại lý kinh doanh gas và các sản phẩm liên quan đến gas.
- Sản xuất, lắp ráp, buôn bán bếp gas, bình gas và các sản phẩm liên quan đến
gas.
- Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng.
- Thiết kế kiến trúc công trình công nghiệp.
- Tư vấn thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng.
- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng.
- Đầu tư kinh doanh dịch vụ thể thao; sân golf; sân tennis; bể bơi.
- Đầu tư kinh doanh dịch vụ văn hóa, dịch vụ chiếu phim, triển lãm văn hóa.
- Kinh doanh bến bãi, kho tàng.
- Đầu tư kinh doanh khai thác cát, khoáng sản.
- Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách bằng xe ô tô theo hợp đồng.
- Dịch vụ truyền thông, tổ chức sự kiện. Đại lý kinh doanh xuất bản phẩm được
phép lưu hành.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn đấu
giá, quảng cáo và quản lý bất động sản.
- Đào tạo dạy nghề và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về môi giới bất động
sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
- Đào tạo dạy nghề và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về bảo hiểm xã hội, lao
động, tiền lương.
- Đào tạo ngoại ngữ, tin học, quản trị kinh doanh, quản lý doanh nghiệp ( trừ kế
toán), thư ký văn phòng, trợ lý giám đốc, nghiệp vụ ngoại thương, hướng dẫn

viên du lịch.
- Tư vấn đào tạo và tư vấn du học.
- Dịch vụ cho thuê xê ôtô.
- Thiết kế kiến trúc công trình công nghiệp, dân dụng
II. Cơ cấu tổ chức:
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
I. Quy trình môi giới:
Quy trình chung gồm các bước sau:
Bước 1: Khách hàng gặp bộ phận tư vấn trình bày yêu cầu của mình.
Bước 2: Bộ phận tư vấn xem xét đưa khách làm việc với Bộ phận môi giới thuộc
sàn giao dịch bất động sản Housing.
Bước 3: Bộ môi giới xem xét yêu cầu của khách hàng, hồ sơ pháp ly, tổng hợp
hồ sơ và đi khảo sát thực tế để kiểm tra độ chính xác của thông tin BĐS.
Bước 4: Bộ môi giới chuyển yêu cầu xuống bô phận hành chính để soạn thảo
hợp đồng.
Bước 5; Chuyển trả hồ sơ cho Bộ phận môi giới để thương thảo với khách hàng
về hợp đồng và trình Giám đốc ký hợp đồng.
Bước 6: Chuyển hợp đồng về bộ phận Hành chính để lưu.
Bước 7: Bộ phận môi giới thực hiện các dịch vụ theo hợp đồng đã ký kết.
Bước 8 : Thông báo cho khách hàng về kết quả dịch vụ đã thực hiện
Bước 9: Trình Giám đốc ký xác nhận hàng qua sàn, chứng nhận giao dịch qua
sàn theo quy định.
Bước 10: Thu phí dịch vụ theo hợp đồng, thanh lý hợp đồng
Bước 11: Lưu toàn bộ hồ sơ liên quan đến giao dịch tại bộ phận hành chính.
II. Lưu đồ giải thuật- AD
các bước thực hiện
1. Khách hàng: khách hàng có nhu cầu đến trực tiếp Sàn giao dịch, Bộ phận tư vấn đón
tiếp khách và tìm hiểu nhu cầu của khách, sau đó chuyển yêu cầu của khách đến bộ phận
môi giới

2. Hoạt động nghiệp vụ:
- Nhân viên môi giới trực tiếp làm việc với khách hàng, trao đổi thông tin về nhu cầu cụ
thể của khách hàng ( bán bất động sản), hướng dẫn khách hàng điền đơn đăng ký môi
giới bất động sản.
- Sau khi phân loại nhu cầu khách hàng, nhân viên môi giới tiến hành nghiệp vụ: thu thập
thêm thông tin, nhu cầu khách hàng, khảo sát thực tế tài sản, đối chiếu với tình hình thị
trường.
- Sau khi tìm hiểu thông tin, nếu nhân viên môi giới thấy vụ việc khả thi thì nhân viên môi
giới gửi yêu cầu xuống bộ phận hành chính để soạn thảo hợp đồng sau đó chuyển hợp
đồng về cho bộ phận môi giới để đàm phán, thương lượng với khách hàng.
- Nếu nhận thấy không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì kết thúc dịch vụ.
3. Ký kết hợp đồng
- Sau khi tìm kiếm thông tin phù hợp với nhu cầu khách hàng, nhân viên môi giới sẽ gửi
hợp đồng môi giới cho khách hàng xem xét.
- Nếu khách hàng đồng ý với những nội dung của hợp đồng thì khách hàng ( người muốn
bán BĐS) và sàn giao dịch ( giám đốc sàn giao dịch) sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.
- Nếu khách hàng muốn chỉnh sửa nội dung hợp đồng, tùy từng trường hợp cụ thể nhân
viên môi giới có thể thương thảo với khách hàng hoặc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
và trình Giám đốc Sàn xin ý kiến chỉ đạo.
4. Kết thúc dịch vụ
- Sau khi tìm được khách hàng có nhu cầu phù hợp, và thống nhất được mức giá của cả
hai bên, Sàn giao dịch sẽ tổ chức cho hai bên gặp nhau và ký kết hợp đồng tại Sàn giao
dịch BĐS Housing hoặc tại phòng công chứng và thu phí dịch vụ theo quy định tại hợp
đồng. Khách hàng nhận được phiếu xác nhận giao dịch hàng đã qua Sàn do Giám đốc Sàn
giao dịch BĐS Housing ký, đồng thời khách hàng và Sàn giao dịch ký biên bản thanh lý
hợp đồng môi giới, kết thúc giao dịch.
- Sau khi hoàn tất vụ việc, toàn bộ hồ sơ được lưu trữ tại bộ phận hành chính của Sàn giao
dịch bất động sản.
a.
II. Hệ thống môi giới:

1. Nghiệp vụ môi giới BĐS
Xác nhận đơn đăng ký
Đăng ký ký gửi
Yêu cầu trả lời
Chuyển yêu cầu đưa thông tin sản phẩm
Trả lời trả lời có/ không
2. Các thành phần của hệ thống môi giới BĐS:
2.1. Phần tử: bộ phận môi giới, bộ phận tư vấn, nhân viên, thiết bị (máy vi tính, điện
thoại), bộ phận hành chính. Mối quan hệ giữa các phần tử trong hệ thống môi giới.
2.2. Thực thể: người mua, người bán, sản phẩm.
2.3. Thuộc tính:
2.3.1. Sản phẩm:
• Diện tích
• Vị trí
• Hình dáng, hướng, kiến trúc
• Giá cả
• Mật độ xây dựng
• Trang thiết bị
• Tình trạng kĩ thuật
• Hạ tầng kĩ thuật
• Giá trị còn lại của bất động sản
2.3.2. Người bán BĐS:
• Thông tin cá nhân
Người bán
BĐS
Bộ phận tư
vấn
Người mua
BĐS
Bộ phận môi

giới
Bộ phận tư vấn Bộ phận hành chính
Bộ phận môi giới
• Thông tin sản phẩm
• Giá BĐS
2.3.3. Người mua BĐS:
• Thông tin cá nhân
• Nhu cầu
2.4. Tác vụ:
- Thiết bị hư hỏng
- Nhân viên nghỉ việc
- Giá cả thay đổi
- Tình trạng pháp lý
- Thiếu sản phẩm đáp ứng
- Biến động của thị trường bất động sản.
- Phong thủy
- …………….
3. Mô hình BFD –hệ thống môi giới Bất động sản.
3.1 Mô hình BFD nhận kí gửi.

• Mô tả chi tiết chức năng :
1.1 Tiếp nhận thông tin: Khách hàng có nhu cầu tìm đến sàn giao dịch. Lễ tân đón tiếp
khách hàng vả tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, sau đó chuyển yêu cầu của khách đến bộ
phận môi giới
1.2 Khảo sát thực tế: Nhân viên môi giới trực tiếp làm việc với khách hàng, trao đổi thông
tin về nhu cầu cụ thể của khách hàng, hướng dẫn khách hàng điền đơn đăng ký môi giới
bất động sản. Sau đó đi khảo sát thực tế về bất động sản xem có phù hợp với những thông
tink khách hàng đưa hay không.
1.3 Kí hợp đồng: Sauk hi xem xét hồ sơ, nếu phù hợp nhân viên môi giới tiến hành kì hợp
đồng môi giới với khách hàng.

3.2 Mô hình BFD tìm nguồn cầu Bất động sản
2. tìm nguồn cầu BĐS
2. tìm nguồn cầu BĐS
2
.
1

T
ì
m

K
H

c
ó

n
h
u

c
ầ
u

m
u
a

B

Đ
S
2
.
2
.

T
h
ă
m

q
u
a
n

t
h
ự
c

t
ế
2
.
3

G
ử

i

H
ơ
p

đ
ồ
n
g


2
.
4

K
í

h
ợ
p

đ
ồ
n
g
• Mô tả chi tiết chức năng:
2.1) Tìm nguồn cầu Bất động sản: sau khi kí hợp đồng môi giới với người muốn bán
BĐS đó thì nhân viên môi giới đăng tin trên mạng internet, báo chí hoặc các khách hang

cũ của công ty để tìm người phù hợp và đồng ý mua bất động sản đó.
2.2) Thăm quan thực tế: Sau khi xác định được khách hàng có nhu cầu mua bất động sản
đó nhân viên môi giới sẽ liên hệ và chăm sóc khách hàng và dẫn khách hàng đó đi đến
trực tiếp để xem xét bất động sản đó. Nếu sau khi xem xét bất động sản đó phù hợp thì
khách hàng muốn mua sẽ kí giấy xác nhận là muốn mua bất động sản đó.
2.3) Gửi hợp đồng: Nhân viên môi giới chuyển giấy xác nhận xuống phòng hành chính
để phòng hành chính cung cấp hợp đồng mua bán giữa người bán và người mua bất động
sản đó và gửi hơp đồng cho người mua để người mua xem xét. Nếu khách hàng đồng ý
với những nội dung của hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng. Nếu khách hàng
muốn chỉnh sửa nội dung hợp đồng, tùy từng trường hợp cụ thể nhân viên môi giới có thể
thương thảo với khách hàng hoặc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và trình Giám đốc
Sàn xin ý kiến chỉ đạo.
2.4) Kí hợp đồng: Nếu khách hàng đồng ý với nội dung hợp đồng thì 2 bên kì kết hợp
đồng mua bán tại Sàn giao dịch Bất động sản hoặc văn phòng công chứng và thu phí dịch
vụ theo quy định của hợp đồng.
3.3) Mô hình BDF thanh lý hợp đồng.
3.Thanh lý hợp đồng
3.Thanh lý hợp đồng
3
.
1

L
ậ
p

g
i
ấ
y

x
á
c

n
h
ậ
n

đ
ã

g
i
a
o
3
.
2


X
á
c

n
h
ậ
n

c
ủ
a

g
i
á
m

đ
ố
c

3
.
3


V
i
ế
t

h
ó
a

đ
ơ

n

3
.
4


K
H

t
h
a
n
h

t
o
á
n

p
h
í
3
.
5


T

h
e
o

d
õ
i

n
ợ


c
ủ
a

K
H
• Mô tả chi tiết chức năng
- Sau khi 2 bên ( bên ký gởi và bên mua BĐS ) đã ký kết hợp đồng mua bán BĐS với
nhau. Thì người ký gởi yêu câu sàn giao dịch bất động sản lập cho họ giấy xác nhận
đã giao dịch qua sàn.
- Sau khi lập phiếu xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, bộ phận môi
giới sẽ trình phiếu xác nhận lên cho ban quản lý sàn giao dịch. Và xin chữ ký xác
nhận của giám đốc sàn giao dịch.
- Sau khi nhận được chữ ký xác nhận của giám đốc sàn giao dịch giấy xác nhận đó sẽ
chuyển xuống cho bộ phận hành chính để lưu kho và viết hoá đơn thanh toán cho
khách hàng ( người ký gởi).
- Khi viết hoá đơn xong thì hoá đơn sẽ gởi đến khách hàng và chuyển xuống bộ phận
thanh toán.

- Ờ bộ phận thanh toán, khách hàng có trách nhiệm thanh toán với sàn giao dịch về chi
phí môi giới bất động sản, đồng thời bộ phận thanh toán lưu kho phiếu thu phí môi
giới.
- Nếu trường hợp khách hàng chưa thanh toán hết khoản chi phí môi giới thì bộ phận
thanh toán chuyển phiếu thu sang bộ phận theo dõi nợ của khách hàng.
4. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD HỆ THỐNG MÔI GIỚI MỨC 0
5. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 1.
6. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.1
7. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.2
8. MÔ HÌNH DÒNG DỮ LIỆU –DFD MỨC 2.3
Hệ thống môi giới1. nhận kí gửi2. tìm kiếm đối tượng3.thanh lý hợp đồng