Môi giới mua bán bất động sản”diễn ra tại trung tâm giao dịch bất động sản Tiến Trung

Website: Email : Tel : 0918.775.368

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt
Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất
động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản
chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường
vẫn “đóng băng”. hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần
quan tâm đánh giá. Nhưng nhìn chung Có thể thấy rằng thị trường BĐS nước ta
đã có những bước phát triển mạnh trong 10 năm trở lại đây và vấn đề đào tạo về
kinh doanh BĐS là lĩnh vực là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn do những giảng viên
chuyên nghiệp về kinh doanh BĐS hiện nay không nhiều, tài liệu phục vụ cho
công tác đào tạo còn thiếu. Nhu cầu nhân lực của ngành bất động sản cũng
chuyển động theo nhu cầu của thị trường. Sự chuyển động của ngành bất động
sản kéo theo cả hai chỉ số cung và cầu nhân lực của ngành này đều tăng liên tục.
Thực tế cho thấy, phần lớn những người hành nghề môi giới bất động sản chưa
được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ về luật pháp có
liên quan đến kinh doanh BĐS; hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp, không
minh bạch, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Một năm sau khi Việt Nam gia nhập
WTO thị trường BĐS đang tỏ rõ ưu thế với các nguồn vốn đầu tư đổ vào. Nâng
cao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS cũng chính là lợi thế để đưa thị
trường này phát triển nhanh và minh bạch.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản” đã ghi rõ
tất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản
phải tham gia khóa đào tạo về môi giới , định giá bất động sản và quản lý điều
hành sàn giao dịch bất động sản.
Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản” đã ghi rõ
tất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản

phải tham gia khóa đào tạo về môi giới , định giá bất động sản và quản lý điều
hành sàn giao dịch bất động sản.
Để hiểu rõ và làm rõ hơn chúng ta đi nghiên kíu sâu hơn về “môi giới bất động
sản”một trong những lĩnh vực sôi động trong thị trường BĐS hiện nay.

Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị
trường và đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội.Tuy
nhiên song song với sự phát triển đó đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giải
quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới cũng như đạo đức
nghề nghie3ẹp ,tiêu chủa nghề nghiệp chất lương thông tin,dịch vụ khách hang…
đang là một câu hỏi lớn được đặt gia,nó không thể giải quyết ngay mà đòi hỏi
phải có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng ,phải có
chính sách định hướng phát chiển trong nghắn hạn để có được một hệ thống
mạng lưới các trung tâm nhằm đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của xã hội
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đặc biệt là tại các trung tâm thành phố lớn như:HÀ NỘI,THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH…Các đô thị sôi động.
Vậy là từ sự sôi động và cần thiết đó nên tôi đã quyết định chọn thương vụ
“Môi giới mua bán bất động sản”diễn ra tại trung tâm giao dịch bất động sản
Tiến Trung
Nội dung gồm 3 phần
Phần I : Giới thiệu về trung tâm.
Phần II : Nội dung hoạt động
Phần III : Kiến nghị ,đề xuất.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN I:
GIỚI THIỆU VỀ TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Đặc điểm chung của công ty.

Công ty TNHH Thương mại và Dịch Vụ Bất Động Sản Tiến Trung được
thành lập năm 2006 do sở kế hoạch đầu tư thành phố Ha Nội cấp
- Tên giao dịch: DDTN
- Địa chỉ chụ sở chính:Số 53-Nguyễn Trãi –Thanh Xuân –Hà Nôi
- Giấy phép đăng ky kinh doanh số:4756812345
- Tel:0913399099_o465388 Fax:
Công ty TNHH Thương mại và Dịch Vụ Bất Động Sản Tiến Trung được
thành lập với sự sang tạo nhiệt tình, tích cực của ban lãnh đạo cũng như toàn thể
nhân viên trong công ty.Tuy mới được thành lập nhưng công ty đã tỏ ra khá dầy
dặn kinh nghiệm với đội ngũ nhân viên được đào tạo và được hướng dẫn với
nghiệp vụ chuyên môn của minh hết sức chuyên nghiệp.
Trong đó Trung tâm giao dịch bất động sản Mai Linh là một văn phòng
chi nhánh của công ty.
Văn phòng chung tâm gồm 5 nhân viên,mội nhân viên đều có nhiệm vụ và
nghĩa vụ riêng của từng người
• Nguyễn Việt Dũng là người đaị diện theo pháp luật của trung tâm giao
dịch môi giới bất động sản Mai Linh.Có nhiệm vụ quả lý và điều hành toàn bộ
hoạt động của chung tâm .
• Trương thị thanh Bình là người sử lý các thong tin,soạn thảo và cung cấp
các văn bản.
• Dương thị phượng là người thu thập thong tin về bất động sản.
• Đào Thanh Tâm là người dao dịch với khách hàng.
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Trần Nữ Giang là người phân tích khách hàng.
2. Khu vực và lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động của chung tâm
* Khu vự hoạt động của chung tâm là các dư án.khu đô thị mới của Quận
Thanh Xuân chủ yếu là các dự án căn hộ trung cư cấp chung và cấp cao.
* Lĩnh vự hoạt động:
- Dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản.

- Đầu tư kinh doanh bất đông sản.
Công ty là 1 tổ chức kinh tế có tư các pháp nhân, đuợc sử dụng con giấu
riêng để dao dịch,ký kết hợp đồng.Công ty hoạt động với phương châm chính
sác hiệu quả và ngọn nhẹ.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN II:
NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG
(QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN)
1. Giới thiệu về môi giới bất động sản
Theo từ điển bách khoa tiếng việt thị môi giới được định nghĩa như sau:’’
chủ thể (một cá nhân một nhóm người,một tổ chức một hang…) làm chung
gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp,kinh
doanh’’
Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những
yếu tố sau
+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên
+ Các bên không thể giải quyết công việc hay là công viếc không hiệu quả
+ Tồn tại thứ 3 là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên.
Trước tiên chúng ta xem sét khái niệm về môi giới nói chung.Môi giới là
hoạt động kết nối giữ hai bên với nhau.trong thực tế có các dạng môi giới như
môi giới hôn nhân môi giới việc nàm môi giới cá loại hang hoá nói chung…
Chúng ta có thẻ định nghĩa một loại hình nào đó thong qua việc mô tả nghiề
nghiệp nào đó và nghề moi giới cũng vậy
Vậy môi giới bât động sản là gì ?Trong thực tế hành vi MGBĐS gợi cho
chúng ta một hình dung rõ rang, một nhận thưc cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi
về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta lien tưởng về nhóm nhưng người cụ thể,
hoạt động trong thị trường BDS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu
được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn

6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đề này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa tưng tư trong cụm từ “môi giới
BDS” để có thể tiến dần đến bản chất của sụ việc.
Trước tiên chúng ta xem xét từ môi giới. Có thể định nghĩa môi giới là hoạt
dộng của người thứ ba với mục đích tạo sự thong cảm,thấu hiểu về các vấn đề
lien quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó lien
quan giữa hai bên-người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc
môi giới được xác định như là công việc tạo thu nhạp thông qua các thương vụ
giữa hai bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập
mà đồi tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể
làm chung ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của công việc môi giới hoàn toàn không
phải là bản than BĐS mà là các quyền lien quan đến nó. Chỉ có các quyền về
BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao.
Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan tới BĐS và
không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là
nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyềnhạn khác nhau. Vì những quyền
hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS
dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đát có ranh giới thuộc quyền sử
dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình, mà theo luật đinh riêng, tách biệt
vơi mảnh đất”.
Định nghĩa đã làm xuât hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan tới BĐS
là quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan
như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà
trung cư…
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan tới BĐS mà còn có cả
những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như những dạng hợp đồng cho thuê,
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368

giao đất… cũng liên quan. Nhũng quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ
này cung là vấn đề cũng dược quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để làm sang tỏ khái niệm môi giơi BĐS,
chúng ta có thể khảng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những
người khach mà đối tượng là những quỳen hạn khác nhau liên quan đến BĐS kêt
quả của nhưngx hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của khách hang
như hợp đồng bán chao đổi cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ơ khía cạnh pháp ly và thực tế của bất
động sản.Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những
thay đổi trên thông qua các thưng vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với
BĐS.
2. Quy trình thực hiện môi giới.
2.1 Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể-dịch vụ môi
giới bất động sản, của chúng ta. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và
đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà
không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Dưới đây sẽ giới
thiệu những dạng thông tin căn bảncần thu thập để phục vụ cho hoat động môi
giới BĐS.
Nguồn cung bất động sản
Thị trường BĐS là nơi cung cấp bhang hoá BĐS. Có những dạng cung cơ
bản là bán, cho thuê và cho thuê lại. Cung bất động sản tại một thơi điểm phụ
thuộc vào lượng bất động sản giao bán, cho thuê tại thòi điểm đó cộng với số
lượng bất động sản mà chủ sử dụng huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS bao gồm
những nguồn cung sau.
• Nhà nước
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Các cá nhân , tổ chức sở hữu bất động sản
• Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản

• Ngân hang
• Bất động sản nước ngoài
BĐS hay các quyền về BĐS chính là các đối tượng chính của thương vụ. Vì
vậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hang có BĐS cần
bán, cho thuê là một trong những hoạt động đàu tiên của thương vụ. Trách nhiệm
của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan tới BĐS trong vùng và trên
cả nước để có thể hình thành một cách tổng quan về sụ phát triển thị trương BĐS
có thể khai thác. Dưới đây có thể kể ra nhủng nguồn sau:
Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật
nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đạc biệt là internet. Báo “Mua và bán” tạp
chí “Bất động sản’, ‘Thị trường bất động sản” “thị trương chưng khoán” , “Thế
giới bất động sản”, … rất nhiều thông tin có thể tim thấy trong nhưng tạp chí đầy
mầu sắc trên. Những vấn đề liên quan tới bất động sản luôn “nóng” và đươc các
tạo chí săn đón. Ngoài những thông tin có sẵn , nhà môi giới cũng có thể sử dụng
báo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS
Văn phòng môi giới:Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ đồng
nghiệpcủa nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động , mối quan
hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rât thuận lợi cho nhà môi giới. Ở
dây cũng tầm nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt
đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng với nhau, giưa văn
phòng môi giới và cơ quan nhà nước và các tổ chức khác.
Cơ quan nhà nước , công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có
chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại… là những nơi
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS. Các công ty xây dựng, kinh
doanh cũng là nơi có BĐS lớn.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Cơ quan đấu giá

 Đi thực tế : Đây là thông tin quan trọng thông qua việc đi tim hiểu thực
tế để phát triển những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sản
mới.Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo,nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực,toà
nhà,khu phố mà nhà môi giới cần tìm.
Thông tin về cầu BĐS:
Phân loại đối tượng cầu BĐS
(1)Người mua bất động sản
- Người tiêu dung có đặc tính gì nhu cầu của họ?
+Nhà ở
Chưa có nhà:nhu cầu mới
+Sản xuất ,nhà sưởn
+Kinh doanh dịch vụ
- Đầu tư
+Kinh doanh BĐS
+Đầu cơ tiền nhàn rỗi
(2)Người thuê BĐS
- Văn phòng,công sở,chi nhánh,phòng giao dịch, đại lí
- Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại
- Thuê sản xuat kinh doanh:cong nghiệp nhà xưởng mặt bằng sản
xuất.Họ là ai? đặc tính gì?
- Thuê nhà ở:
+Cặp vợ chồng trẻ,lao động trẻ,SV
+Công nhân
+Người tạm thời chua có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở.
+Người nước ngoài.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+Công vụ.
(2)Tín dụng,thế chấp
- Ngân hang thương mại

- Quỹ đầu tư tài chính
- Công ti bảo hiểm.
2.2 Phân tích khach hang:
Nhân viên môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là khách hàng
tiềm năng, đâu chỉ là người thăm quan tò mò mà không có ý định cụ thể.Cũng
cần nhận biết khách hang thuộc tầng lớp nào của xã hội ,khả năng tài chính đến
đâu để đưa những bất động sản thích hợp, đối với người mua thì khả năng quan
trọng nhất là vấn đề tài chính.Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi:Người mua
có khả năng và khả năng thưc tế cỏ họ đến đâu,người mua có những nguồn tài
chính nào?Nguồn tiền của người mua là tiền mặt,vốn tự có ,vốn vay thế chấp.
Ngoài góc độ (bao nhiêu?) thì một khía cạnh không kém phần quan trọng
là(khi nào?) có thể có trong tay.Vấn đề này sẽ chơ nên nghiêm trọng khi xác
định các bước thanh toán.
Ngoài những vấn đề liên quan đến lĩnh vực tài chính của người mua còn cần
phải chú ý đến lĩnh vực tài chíng của họ.Nếu người mua chưa đủ tuổi hay là
người nước ngoài thì họ có những giấy tờ cần thiết riêng…Không phải núc nào
chúng ta cũng biết được nội dung cũng như thời gian nào có thẻ nhận được đầy
đủ giấy tờ cần thiết riêng.VD:như việc bán nhà cho việt kiều,người nước ngoài
định cư taị Việt Nam.
Một khía cạnh lữa là việc sác định những yêu cầu của khách hàng không
phải núc nào cũng đưa ra những câu hỏi rõ rang để nhận được những câu trả lời
rõ ràng và mạch lạc.Chẳng han như việc người mua tim đến chúng ta với một nội
dung được chuẩn bị chước môt yêu cầu cụ thể thì vẫn xẩy ra tình trạng yêu cầu
12