Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Lời Mở Đầu
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và
phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta
có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các
giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu
cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm
đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của
nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng
như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính
phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có
một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt
động của các tổ chức doanh nghiệp.
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại
Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều
thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty
định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng
trong hoạt động của công ty. Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp
định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực
tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định
giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra
Phương pháp phân tích
Phương pháp thống kê
Kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
1
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản
Tôgi
Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phương

pháp định giá tại công ty bất động sản Tôgi.
Do thời gian nghiên cứu chưa dài và có những hạn chế nhất định về nhận thức
nên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai xót nhất định, em rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của thầy cô cùng các bạn.
Cuối cùng em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người đã tận
tình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành chuyên đề này. Em cũng xin cảm ơn các
anh chị tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em rất nhiều trong quá trình hoàn
thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn!

2
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1. Khái niệm chung về bất động sản
- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng
- Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ
- Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có một
cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản và bất
động sản
- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:
Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền,
phải được đo lường bằng giá trị
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhà

ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng công
sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống,
bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựng
như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho
công trình
Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị
3
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai thác
hầm mỏ
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật
1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm về định giá
Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hình
thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bất
động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc
điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sản
bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế
Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toán
phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản
Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắt
thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cần
một quan điểm riêng của người định giá
Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá
đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định
giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toàn
độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về

quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng. Hơn nữa bất động sản là
tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động bởi nhiều
yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất
động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của
4
bất động sản. Vì vậy việc xác định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố và
mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn,
phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá.
2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. Vai trò của định giá bất động sản
Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh
tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động:
- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;
- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bất
động sản:
- Thế chấp bất động sản;
- Định giá để cho thuê;
- Định giá bảo hiểm;
- Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển;
Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm xác
định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không
thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại
một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi
cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thị
trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó
là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị
bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn
cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng
quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho

người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,
chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…
5
Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,
giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong
quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịch
dân sự khác.
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản
2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản
Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất
đai…
Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đất
và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giá
của các tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất
• Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở
hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu
lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại.
Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ
chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê
trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng
ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác
thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng
ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất,
nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả
được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách
quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về
mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay
là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính

6
là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ
sở hữu một lợi ích cụ thể.
Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện
về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền
mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa
tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư
bản phải trả cho chủ ruộng đất.
Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì
tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I nói
chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phải
do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại.
Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳ
bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn
còn lợi nhuận bình quân.
Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có
được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do
những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tư
bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trong
sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạii
đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định
Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của
địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức
Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt.
Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không
phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên
loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩa
là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại. Thực tế không phải
như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình
7

thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kể có lợi nhuận
siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đều
phải nộp cho chủ ruộng đất.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai
ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạo
hữu cơ tư bản khác nhau.
Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa
tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân
lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trị
thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có
quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra.
Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức
Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận
Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho
giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng
Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi
nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác
đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong
quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại
địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên
giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tư
của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào người
đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá
biệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường.
Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thân
đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư.
Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định giá bất động
8
sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác về
địa tô.

• Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem
tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng
mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán
với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập nếu họ bán đất và gửi
số tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm đó giá đất ngày càng
tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và xo thể tính bình quân trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất ngân hàng là như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết
định giá đất nói chung
Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng vốn,
các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bất động sản sẽ
hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích.
Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất.
Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi
phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà đầu tư
coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng
với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải được coi như một
khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau :
9
P
l
= Σ (P

Lt
/ (1+r)
t
)

(t = 1; ∞)
Trong đó P
l
là giá đất tính như giá trị của một tài sản
P
Lt
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
r là tỷ lệ lãi suất
• Quan hệ cung cầu bất động sản
- Cầu bất động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trường
được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là :
Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên quan
nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằm
trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng
thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên.
Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra
khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn.
Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt
hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung.
Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vào
giá của nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá
của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng này
sớm hơn và ngược lại.
Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụng

của sản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục tập quán
của khách hàng. Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề nghiệp, trình độ
văn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua.
- Cung bất động sản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung của
thị trường đó là :
Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thị
trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương. Sau đó là diện
10
tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có
ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất đai là có giới
hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mục
đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có sự thay đổi
do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất.
Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản trên thị
trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị trường. Nếu giá
của bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động sản sẽ có xu hướng
tăng lên.
Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn
và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồn
lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị trường là phù
hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạn
kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế.
Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổi
công nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng hiện đại
hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị trường. Ngoài
ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm tăng cung bất động
sản trên thị trường.
2.2.1.2. Cơ sở tính giá các tài sản trên đất
Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây dựng
khác.

Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của các
công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công trình là
một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay giá của bất
động sản có thể coi như :
Giá bất động sản = giá đất + giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời
11
Giá trị hiện tại
của công trình
=
Chi phí thay thế /
tái tạo công trình
-
Tổng giảm giá tích
luỹ công trình
Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do
gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so với
giá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá.
Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp
định giá chi phí.
2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất)
Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách hợp
pháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù hợp được
thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính
Nó chịu sự tác động của các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử dụng
cao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế. Là cơ sở xác định giá trị thị
trường và đây sẽ là giá cao nhất
Khi định giá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống
Công trình coi như đã được cải thiện
Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi

+ Sử dụng mảnh đất vào việc gì
+ Loại xây dựng hoặc cải thiện gì nên được làm và làm khi nào
+ Các cải thiện hiện tại nên được giữ nguyên hay hay nên thay đổi để bất động
sản có giá trị hơn
+ Nếu có các thay đổi thì thay đổi như thế nào và khi nào
2.2.3. Những thay đổi của nền kinh tế
- Luật đất đai là một yếu tố tác động rất lớn đến định giá
- những biến đổi vô hình
- Biến đổi trong bản thân nền kinh tế
- Xu hướng quốc tế
12
- Ngoài ra những biến đổi về vật chất và tinh thần, tâm lý xã hội cũng sẽ
làm thay đổi giá trị bất động sản
Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác động của
4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường. Bốn nhân tố này sẽ tác động đến giá
trị của bất động sản là nhà chung cư
2.2.4. Sự thích hợp và đóng góp của bất động sản
Sự thích hợp: Giá trị của bất động sản được tạo ra duy trì đến khi các đặc tính của
bất động sản thích hợp với cầu thị trường phụ thuộc hai yếu tố
+ Sức ép của nền kinh tế tạo nên: - Phân vùng quy hoạch
- Thuế
- Quy định về xây dựng
+ Sở thích của chủ sở hữu để xác định sự thích hợp của bất động sản đó là xu
hướng tiêu dùng và thu nhập của chủ sở hữu
Các yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản bảo đảm tính cân đối
Giá trị của bất động sản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác động
qua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng
Bất động sản = Đất + Công trình
Sự cân bằng kinh tế đạt được khi sự kết hợp giữa các cải thiện và đất đạt tối
ưu.

Khả năng cạnh tranh của bất động sản
Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan với
các bất động sản khác
+ Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử dụng
+ Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội bộ
cung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp thị hiếu
người tiêu dùng.
2.2.7. Dự báo các lợi ích của bất động sản
13
Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích tương
lai mà bất động sản mang lại cho nguời tiêu dùng
Giá trị thị trường của bất động sản = FV (giá trị tương lai) do đó người định
giá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó
2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.3.1.Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi định giá trên một cơ sở giá trị sử dụng duy nhất đối với một bất động
sản (Quy định pháp lý của việc sử dụng đất)
2.3.2. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị thị trường của một bất động sản đạt ở mức tối đa khi sự kết hợp giữa
đất đai và công trình trên đất là tối ưu
2.3.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá bất động sản chỉ có hiệu lực vào một ngày cụ thể (Ngày yêu cầu cung cấp
định giá)
2.3.4. Nguyên tắc thay thế
Có thể thay thế sử dụng cho những bất động sản khác cho nên bất động sản có
giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn
2.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Các bất động sản tương tự nhau cạnh tranh với nhau, sự cạnh tranh còn được
thể hiện giữa các lực lượng tham gia thị trường như cạnh tranh nội bộ cung cầu
2.3.6. Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cụ thể được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị
toàn bộ bất động sản
2.3.7. Nguyên tắc thực tế
Dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng bất động sản những sử dụng này không
đuợc phép khác với quy hoạch
2.3.8. Nguyên tắc trình tự
14
Đòi hỏi thực tiễn định giá phải tuân thủ trình tự nhất định không bỏ xót bước,
không chồng chéo
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
2.4.1. Các chính sách về luật pháp liên quan đến bất động sản và định giá bất động
sản
Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động trực
tiếp đến hoạt động định giá bất động sản
Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý trong cả nước. Do đó giá đất sẽ do uỷ ban nhân dân các tỉnh, thànhphố
trực thuộc Trung ương ban hành làm căn cứ tính thuế khi chuyển quyền sử dụng, thế
chấp, bảo hiểm…. Ngoài ra giá đất cũng được hình thành dựa trên đấu giá quyền sử
dụng đất để làm căn cứ tính thuế.
Nghị định 198 đã quy định những căn cứ và phương pháp xác định giá đất sát
giá thị trường. Đó sẽ là cơ sở và căn cứ cho hoạt động định giá. Tuy nhiên việc ứng
dụng các phương pháp và căn cứ này vào thực tế hoạt động sẽ còn nhiều thách thức
và trở ngại khác nhau.
2.4.2. Các chính sách về kinh tế và sự phát triển của nền kinh tế quốc dân
Trước khi chúng ta mở cửa hội nhập đón nhận nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa,có thể nói thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là chưa
có. Khi đó thì hoạt động định giá cũng chưa phát triển. Ở thời điểm đó Nhà nước
chưa công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản nhưng nó vẫn tồn tại dưới hình
thức không chính thức “ ngầm”.
Đầu thập niên 90 nền kinh tế nước ta chuyển mình mạnh mẽ sang nền kinh tế

thị trường. Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế. Nó kéo theo
sự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường bất động sản. Các
giao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là tư liệu không thể thay
thế của qúa trình sản xuất.
15
Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên (thu
nhập tăng). Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Các
hoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt động định giá
ngày càng trở nên quan trọng.
2.4.3. Vai trò chủ quan của người định giá
Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá chuyên
nghiệp thì họ sẽ gặp khó khăn với sự đa dạng này. Người định giá chuyên nghiệp sẽ
có những kiến thức đa dạng về bất động sản do đó họ sẽ đưa ra được những căn cứ
chính xác phục vụ cho công tác định giá.
Giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người
định giá. Qúa trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là khâu rất quan trọng đối với hoạt
động định giá. Chỉ có những nhà định giá chuyên nghiệp mới có thể lượng hoá được
những sự khác biệt giữa các vùng các địa phương và đâu là những nhân tố của thị
trường.
3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Phương pháp so sánh
3.1.1. Khái niệm của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá bán
rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp
bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các
giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
3.1.2. Cơ sở khoa học của phương pháp
Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trị
chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan
tác động lại). Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau. Vì vậy

không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất
16
động sản khác, mặc dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên chúng ta có
thể sử dụng giá bán của các bất động sản so sánh trên thị trường để làm căn cứ tính
giá trị của bất động sản mục tiêu và có những sự điều chỉnh cho phù hợp với bất
động sản mục tiêu.
Phương pháp này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giá
như:
+ Nguyên tắc cung cầu: Nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thị
trường
+ Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo lập bởi tập
hợp giá mà giá đó được trả để có được một bất động sản thay thế với sử dụng bà
thoả mãn tương tự bất động sản mục tiêu trong khoảng thời gian hợp lý
+ Nguyên tắc cân bằng: Các lực lượng cung cầu có xu hướng vận động đến điểm
cân bằng nhưng điểm cân bằng tuyệt đối không bao giờ đạt được. Sự cân bằng giữa
cung và cầu phát triển liên tục
+ Nguyê tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động tích cực
hoặc tiêu cực đến bất động sản như chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh,
những đặc điểm của bất động sản trong khu vực.
3.1.3. Yêu cầu của phương pháp
- Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và có
tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng;
- Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần
đây nhất;
- Người định giá phải có kiến thức về thị trường;
- Không có công thức hay mô hình cố định mà phải căn cứ vào sự hiện diện
của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị;
- Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được
- Thị trường cần ổn định
17

3.1.4. Các bước tiến hành
- Tìm kiếm thị trường về bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể
so sánh với bất động sản mục tiêu.
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị
của chúng
- Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp với bất động sản
mục tiêu (Từ 3-6 bất động sản để so sành với bất động sản mục tiêu)
- Phân tích giá bán của các bất động sản so sánh xác định sự khác nhau tốt
hơn hoặc xấu hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
- Thực hiện hoà hợp giữa các chỉ số giá trị hoặc 1 khoảng giá trị
3.1.5. Quá trình điều chỉnh
3.1.5.1.Các yếu tố so sánh
Có 10 yếu tố cần được so sánh và điều chỉnh đó là
- Các quyền về bất động sản
- Cách thức thanh toán
- Điều kiện hoặc động cơ để bán
- Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán
- Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát
+ Chính sách thuế thu nhập
+ Sự dao động cung cầu sức mua trên thị
trường
- Vị trí của bất động sản
- Các đặc điểm hợp lý của bất động sản kích thước chất lượng xây dựng
kiểu kiến trúc vật liệu xậy dựng, tuổi công trình các chức năng sử dụng,
các tiện nghi và sự hấp dẫn của bất động sản
- Các đặc điểm kinh tế của bất động sản
18
- Mục đích sử dụng của bất động sản
- Những cấu thành giá trị không phải là bất động sản
3.1.5.2.Các phương pháp điều chỉnh

Thường lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn so sánh tốt hơn xấu hơnvới
bất động sản so sánh (những bất động sản thu thập được trên thị trường)
Có hai cách điều chỉnh
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt của các bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu
+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng trừ đơn giản những yếu tố khác biệt
3.1.6. Đối tượng, phạm vi áp dụng
3.1.6.1. Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tíêp đuợc được sử dụng để định giá tất cả những
bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Trên thế giới có tới 98 % số các bất
động sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp sở dĩ phương pháp này
được sử dụng rộng rãi vì:
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có
kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản.
- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường
nên dễ được mọi người chấp nhận
3.1.6.2. Phạm vi áp dụng
- Thường sử dụng định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trống
trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ tức là những bất
động sản được mua bán phổ biến trên thị trường.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để định giá những bất động
sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và
các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên
không có cơ sở để so sánh.
3.1.7. Những hạn chế của phương pháp
19
- Nguời định giá quá tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và quên mất
rằng những bằng chứng đó phản ánh giá trị trong quá khứ mà quên rằng định giá là
xác định giá trị ở tương lai.
- Khi thị trường bị đóng băng số lượng các giao dịch trên thị trường không

đủ thì việc so sánh bị hạn chế
- Đối với bất động sản tạo thu nhập việc so sánh giá bán là khó khăn
- Các điều kiện pháp lý thay đổi làm hạn chế tính thực tiễn của các phương
pháp so sánh.
- Đối với những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vực
đang xuống cấp hoặc một bất động sản cụ thể thì có rất ít số liệu có thể so sánh
được.
- Phải cẩn thận với các thông tin mua bán được một người nào đó không tham
gia cung cấp dễ dẫn đến những kết luận thiếu chính xác.
3.2. Phương pháp định giá chi phí
3.2.1. Khái niệm
Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một
thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình gắn
liền với đất đã được khấu hao.
Phương pháp chi phí được coi là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để tính giá đất và phương pháp chi phí
được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất.
3.2.2. Nguyên lý chung và các nguyên tắc liên quan.
3.2.2.1. Nguyên lý chung
Giá của bất động sản = giá đất + giá công trình
= chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời
3.2.2.2. Nguyên tắc liên quan
20
- Nguyên tắc thay thế: Đây là cơ sở của phương pháp chi phí. Nguyên tắc này
khẳng định một điều là không có người mua nào trả giá cho 1 bất động sản cao hơn
chi phí để có được một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện
- Nguyên tắc cung cầu: Chi phí không chuyển dịch tỷ lệ thuận với sự thay
đổi của giá bất động sản được tạo ra từ cung cầu thì sẽ xảy ra chi phí tăng hoặc giảm.
- Nguyên tắc cân bằng: Các vật liệu để sản xuất và các cấu thành bất động sản
phải ở một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu

- Nguyên tắc ngoại ứng: những tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất động
sản
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì bất động sản
được định giá coi đất như mảnh đất trống và sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất,
các công trình trên đất được coi như đã cải thiện
3.2.3. Các bước tiến hành
Buớc 1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá coi mảnh đất
đó đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là sử dụng cao nhất tốt nhất.
Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất
Bước 3: tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên cơ sở xem xét hao mòn và lỗi thời
+ Hao mòn tự nhiên
+ Hao mòn lỗi thời chức năng
+ Do lỗi thời bên ngoài
Bước 4: Tính giá trị hiện tại của công trình theo công thức sau:
Giá trị hiện tại
của công trình
=
Chi phí thay thế/
tái tạo công trình
_
Tổng giảm
giấ tích luỹ
công trình
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá
21
Giá bất
động sản
= Giá đất +

Chi phí công trình đã
giảm giá
+
Chi phí công
trình phụ đã giảm
giá
Bước 7: Điều chỉnh giá trị tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá
nhân đã được đưa vào tính toán chi phí
- Giá trị toàn quyền sở hữu bất động sản cần định giá
- Giá trị lợi ích mà người sở hữu bất động sản có được
3.2.4. Các phương pháp xác định chi phí của công trình
3.2.4.1. Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh sử dụng để ước lượng trên
mỗi đơn vị diện tích
Người ta thường lấy công trình mới làm đơn vị so sánh. Ngoài ra các công trình cũ
được sử dụng với các điều kiện
- Các cải thiện phải đáp ứng sử dụng cao nhất tốt nhất
- Cung và cầu cân bằng
- Bất động sản phải đạt được sự chiếm hữu ổn định
- Giá trị của địa điểm có thể được xác định một cách hợp lý
3.2.4.2. phương pháp chi phí đơn vị của từng cấu thành đơn vị
Người định giá tính toán chi phí dựa trên số lượng vật liệu và công lao động
cần thiết cho mỗi đơn vị diện tích
3.2.4.3. phương pháp điểu tra định lượng (khảo sát số lượng)
Nguời định giá phải tính toán nhằm phản ánh số lượng chất lượng của các loại
vật liệu được đưa vào sử dụng các loại lao động, bậc lao động, theo số giờ cần thiết
sử dụng trong công trình
3.2.5.Tính giảm giá tích luỹ công trình:
3.2.5.1 Khái niệm giảm giá tích luỹ công trình
22
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí

thay thế hoặc tái tạo công trình so với giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm
định giá.
3.2.5.2.Các nguyên nhân gây giảm giá tích luỹ công trình
- Giảm giá tự nhiên: do quá trình hoạt động của các yếu tổ như tuổi công trình mối
mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa nước….
- Lỗi thời chức năng: Do sai xót trong thiết kế như trần nhà quá cao vị trí bếp
buồng tắm không thích hợp.
- Lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn v.v…
3.2.6.Tuổi của công trình
- Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi
nó đươc xây dựng cho đến khi nó trở thành gánh nặng đối với kinh tế đối với địa
điểm.
- Tuổi sử dụng công trình: là khoảng thời gian mà các kết cấu công trình có
thể kỳ vọng thực hiện các chức năng theo thiết kế ban đầu.
- Tuổi thực tế của công trình: Hay còn gọi là tuổi theo thời gian đã qua của
công trình kể từ khi nó đựoc xây dựng xong cho đến ngày định giá
- Tuổi hiệu quả của công trình = Tuổi kinh tế của công trình - tuổi kinh tế còn
lại
3.2.7. Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình
- Phương pháp kỹ thuật:
Do các kỹ sư hay sử dụng trong qúa trình phân tích cớ cấu qua điều tra thu thập
thông tin để tính phần giảm giá đó
+ Phân tích các yếu tố làm giảm giá công trình
+ Tính các lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và không
+ Tính các lỗi thời bên ngoài, phân bổ các địa điểm công trình
+ Trên cơ sở phân tích các chi phí thay thế tái tạo có thể sửa chữa được
23
+ Tính giảm giá cho các yếu tố không thể sửa chữa được tính tổng giảm giá
của từng nguyên nhân.
+ Cộng tổng giảm giá của từng nguyên nhân để tính tổng giảm giá của từng

công trình
- Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường
Các bước thực hiện
+ Điều tra xác định đúng các bất động sản có thể so sánh với bất động sản
mục tiêu trên thị trường
+ Thực hiện điều chỉnh đối với bất động sản so sánh theo một số yếu tố nhất
định bao gồm quyền lợi trong bất động sản dk thanh toán điều kiện bán
+ Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán bất động sản đã được điều chỉnh tại thời
điểm bán để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình
+ Ước lưọng chi phí của các cải thiện đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán
(chi phí thay thế tái tạo)
tồng giảm giá
tích luỹ công
trình
=
Chi phí thay thế/
tái tạo
-
Chi phí giảm
giá công trình
+ Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ thành tỷ lệ %
chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay thế tái tạo
+ Nếu có sự khác biệt về tuổi vị trí của đặc điểm mức độ bảo dưỡng nguời
định giá phải tính tỷ lệ giảm giá tích luỹ hang năm
+ Thực hiện hoà hợp tỷ lệ giảm giá tich luỹ hàng năm hoặc tỷ lệ giảm giá
tích luỹ toàn bộ của các so sánh.
3.2.8. Đối tượng pham vi, yêu cầu của phương pháp
3.2.8.1.Đối tượng
Áp dụng định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này
thường áp dụng định giá các loại bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị

24
trường.như công sở, bệnh viện trường học, nhà thờ, chùa….nhằm xác định đền bù
thiệt hại cho các công trình phải phá dỡ.
Ngoài ra phương pháp này còn dược áp dụng để định giá các bất động sản
với mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các các phương pháp định giá khác
3.2.8. Phạm vi áp dụng
Phương pháp chi phí được áp dụng với những bất động sản xác định
được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế tái tạo
3.2.9. Những hạn chế của phương pháp
- Dựa trên số liệu của thị trường nên cũng gặp những hạn chế của phương
pháp so sánh
- Giá trị của công trình không chịu sự chậm chễ quá mức
- Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ
- Tính toán khấu hao lợi nhuận của nhà đầu tư là công việc rất khó khăn
phức tạp
3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư)
3.3.1. Khái niệm
Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường
của bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá
trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá.
3.3.2. Những nguyên tắc định giá trong phương pháp vốn hoá
+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của phương
pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nảo đó nghĩa là nghĩa là phải tính toán
lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị của bất động sản
trên những kỳ vọng vào tương lai.
25