PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH NHÀ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

1
PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH NHÀ CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP Ở VI ỆT NAM
2

PHẦN I : SỰ CẦN THIẾT PHẢI NGHIÊN CỨU
PHẦN II : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNGCHÍNH
SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
PHẦN III : ĐÁNH GIÁ CÁC CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU THẬP THẤP
PHẦN IV : KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC CHÍNH SÁCH
3
Sự cần thiết phải nghiên cứu (Lý do chọn đề tài)
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng
tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị
khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp ở đô thị đang phải đương đầu với vấn đề
thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải
do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy Nhà
nước cần phải xây dựng các cơ chế, chính sách đảm bảo việc phát triển nhiều
loại hình nhà ở phù hợp cho các đối tượng trong xã hội đặc biệt là những người
thu nhập thấp, họ luôn được Chính phủ quan tâm trong thực hiện các giải pháp
an sinh xã hội trong bối cảnh đất nước ta hiện nay.
4
Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu, phân tích các chính sách của Nhà nước về nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam

Kiến nghị các giải pháp, chính sách, cơ chế tài chính cho Nhà nước đối với người
thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam.
5

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị gồm những người hưởng
lương có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách, người có công với
Cách mạng, sinh viên mới ra trường

Các chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp của Nhà nước đã ban
hành.
6
PHẦN II :CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở
VIỆT NAM
Cơ sở lý luận: Định nghĩa và khái niệm người thu nhập thấp

Người có thu nhập tương đối ổn định. Có khả năng tích luỹ vốn để tự cải
thiện điều kiện ở, nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước về vay
vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn
làm nhà có khả năng hoàn trả)

Trước tiên phải thấy rằng, người thu nhập thấp là người chưa có đủ khả
năng thanh toán một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình. Vì nếu họ có đủ
khả năng thanh toán theo các bản hợp đồng mua nhà thương mại thì họ
không còn là người thu nhập thấp.

Chính vì vậy, người thu nhập thấp là những đối tượng cần được hỗ trợ về mặt
tài chính để nâng cao khả năng thanh toán của mình trong các hợp đồng mua
nhà.
7

Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính


Đặc điểm kinh tế-xã hội của dân di cư từ nông thôn ra thành thị

Các ảnh hưởng của di dân tự do đối với nhà ở đô thị
Các đặc trưng kinh tế xã hội tác động đến nhà ở cho
người thu nhập thấp tại các đô thị ở Việt Nam.
a.Các yếu tố tác động vào việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
8
b.Sự phân hoá giàu nghèo với vấn đề nhà ở
của dân cư đô thị:

Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp tới các công việc quy hoạch, xây
dựng, quản lý va phát triển đô thị

Các loại nhà ở của người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân hoá giàu
nghèo trong đô thị

Sự phân tầng ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở người thu nhập thấp và
người thu nhập cao ở đô thị
Các đặc tính xã hội của người thu nhập thấp
ảnh hưởng vào nhà ở

Đặc tính về thành phần xã hội

Đặc tính quy mô nhân khẩu, trình độ văn hoá

Đặc tính mức thu nhập va chi tiêu
9
Thực trạng các chính sách


Thành phố Hà Nội (cũ) rộng 920,97 km2,
dân số tính đến đầu năm 2008 khoảng 3,5
triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu
thường trú chiếm 90%, còn lại là diện
KT3, KT4. Những năm gần đây dân số
Hà Nội tăng tự nhiên là 1,37% và tăng cơ
học là 1,63%/năm. Theo số liệu của Sở
Địa chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu
năm 2002 tổng quỹ nhà ở toàn Thành phố
chỉ có 348.743 căn nhà (trong đó 153.000
căn thuộc sở hữu nhà nước và 195.743
căn thuộc sở hữu tư nhân)
10

Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người
có thu nhập trung bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu
m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu
bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi
trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần
khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của
Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn. Thậm
chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố
dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn
thiếu tới 13.000 căn hộ
11
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp
đang chiếm đa số trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia
đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức
Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của
mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ

tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở
Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới 10.000 hộ
gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố
cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này
12

Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào
khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn
quốc. Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu
m2chiếm hơn 40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước do ngành Địa chính.

Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu
m2 nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch,
điều hành của các doanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho
thuê của các dự án đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước
13

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1
– 3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa
qua, quỹ nhà ở tư nhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng
(4- 5 tầng) khoảng 20% quỹ nhà ở tư nhân. Phần lớn các khu nhà ở của
Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu
tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm,
mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung tâm; Khu
vực 36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độ dân
số trung bình toàn Thành phố là 26.000 người/km2.
14

Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển đô thị thành phố Hà Nội đã

được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, về cơ bản thành phố Hà Nội
đã xây dựng và được duyệt quy hoạch chi tiết các quận huyện và quy
hoạch chi tiết các khu đô thị mới; các dự án phát triển nhà ở. Kết
quả đến cuối năm 2001 và đầu năm 2002 đã có 49 dự án khu đô thị
mới đã có quyết định phê duyệt đầu tư, đang triển khai thực hiện
như: khu đô thị mới Trung Yên; làng Quốc tế Thăng Long, khi đô thị
mới Trung Hoà – Nhân Chính; khu đô thị mới Định Công – Thanh
Trì; khu đô thị mới Linh Đàm; khu đô thị mới Định Công – Đại Kim
vv… Ngoài ra còn thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở chung cư
xen kẽ tại các quận nội thành cũ.
15
Định hướng tương lai:

Nhà ở cho người thu nhập thấp nằm trong chương trình phát triển
nhà ở hàng năm và 5 năm của thành phố. Một phần ngân sách xây
dựng cơ bản hàng năm của Hà Nội (gồm vốn trung ương cấp) phục vụ
cho công tác tái xây dựng và tái định cư nhà ở, trong đó có nhà ở cho
người thu nhập thấp.

“Đến 2015, Hà Nội sẽ xây dựng 15.500 căn hộ cho người có thu nhập
thấp” Đó là khẳng định của ông Nguyễn Quốc Tuấn- Phó Giám đốc
Sở Xây dựng trong cuộc giao ban báo chí Thành ủy Hà Nội chiều
ngày 13/9. Theo đó, từ nay đến năm 2015, Hà Nội sẽ tập trung xây
dựng khoảng 15.500 căn hộ tương ứng với khoảng 1,5 triệu m2.
16
Các chính sách tại Thành phố Hồ Chí Minh

Thực trạng
Trong những năm từ 1990-1999 thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng
thí điểm 1500 căn nhà bán trả góp cho các gia đình chính sách và

các gia đình cán bộ công nhân viên chức, đã thực hiện chương trình
di dời, tái định cư dân sống trên và ven kênh rạch, cải thiện điều
kiện ở tại các khu nhà lụp xụp và nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.
Chương trình tái xây dựng nhà ở cũng được thực hiện ở từng cụm
dân cư với phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” bằng sự
tự nguyện bỏ một phần kinh phí của cư dân và sự hỗ trợ của Nhà
nước. Chương trình xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương. Chính
sách kết hợp sự tham giá của các tổ chức phi chính phủ (NGO) vào
chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố.

Tính đến ngày 30/8/2011, tại TP Hồ Chí Minh cũng đã có 6 dự án được triển
khai với quy mô xây dựng 7.659 căn, phục vụ cho khoảng 27.422 người.

Theo số liệu của Liên minh Hợp tác xã TP Hồ Chí Minh, hiện nay TP cần một
quỹ nhà ở khoảng 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu của cán bộ công chức,
lực lượng vũ trang, giáo viên

Trong số hơn 100 dự án nhà ở xã hội, nhà giá thấp được đăng ký, đến nay TP
Hồ Chí Minh mới có 2 dự án đang xây dựng và 4 dự án xong phần thủ tục.
Ngoài quỹ đất, nguồn vốn thì thủ tục, cơ chế là hai rào cản lớn nhất đối với DN
tham gia chương trình này. Các chủ đầu tư không mặn mà với việc bỏ vốn xây
dựng nhà ở thu nhập thấp vì khả năng thu hồi vốn chậm

Được biết, dự kiến đến cuối quý III-2012 dự án 35 Hồ Học Lãm và đến quý III-
2013 dự án nhà cho người thu nhập thấp tại chung cư phường Hiệp Thành mới
có thể đưa vào khai thác.
Hướng phát triển

UBND TPHCM vừa đưa ra dự thảo kế hoạch phát triển các chung cư với quy
mô khoảng 30.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập

thấp trên địa bàn trong 5 năm tới.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, TP đặt mục tiêu sẽ phát triển 7 dự án
chung cư trên diện tích 22,6ha đất với quy mô 10.000 căn hộ, đồng thời cũng
kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng 20.000 căn hộ phục vụ đối
tượng này.

Trong số các dự án đang triển khai, dự án khu dân cư Hạnh Phúc tại xã Bình
Hưng, huyện Bình Chánh với quy mô 672 căn hộ đã khởi công xây dựng tháng
6-2010.
ĐÁNH GIÁ CÁC CHÍNH SÁCH
NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU THẬP THẤP

Chưa thực sự hiểu và lường hết vấn đề trong công tác xét duyệt cho người thực
sự có thu nhập thấp

Những cơ chế, chính sách của Nhà nước chưa được thực hiện, triển khai cụ thể

Bất cập trong công tác quản lý

Bất cập trong khâu tổ chức, xét duyệt – nhà ở cho người thu nhập thấp chưa
đến được với những người “thực sự” có thu nhập thấp và rất nhiều bất cập
khác…

Tư duy cũ về nhà ở không còn phù hợp

Cần thay đổi tư duy về nhà ở
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC CHÍNH SÁCH

Có chính sách cho vay vốn dài hạn, vay thế chấp với lãi suất phù hợp với đối

tượng thu nhập thấp để họ có khả năng mua nhà, thuê nhà dài hạn, trả góp
thông qua các tổ chức tài chính, và người thu nhập thấp phải chịu trách nhiệm
trực tiếp tạo thuận lợi cho khả năng thanh toán của người thu nhập thấp trong
việc cải thiện nhà ở.

Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc gia,
quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các chính
sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng
Thương mại cổ phần tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp.

Có chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư từ tư nhân, người dân và đầu tư
nước ngoài vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chính sách về sử dụng đất : Có chính sách giao đất, cho thuê đất phù hợp với
từng đối tượng sử dụng đất. Hạn chế giao đất cho hộ cá nhân kiểu phân lô. Ưu
tiên xây dựng các chung cư cho người thu nhập thấp

Tạo chính sách làm đa dạng hoá các loại nhà ở cho người thu nhập thấp như
nhà cho thuê, nhà trả góp. Nhà cho thuê lâu dài đảm bảo đời sống ổn định cho
các cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp

Huy động tổ chức các hoạt động xã hội sâu rộng để tạo lập được quỹ phát
triển nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp. Nâng cấp nhà thấp tầng. Cải
tạo nhà chung cư cũ, đầu tư cơ sở hạ tầng, giao quyền sử dụng đất ở cho người
có nhà ở đất ở.
Chính sách cho vay vốn

Hiện nay cơ chế tài chính là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đang siết chặt cho
vay và đầu tư vào BĐS trong đó có cả gói nhà ở cho người thu nhập thấp, do

đó cần phải “cởi trói” bằng cách các doanh nghiệp, ngân hàng, tổ chức tín
dụng chính quyền, địa phương phải vào cuộc tạo điều kiên hơn cho việc vay
vốn để mua nhà thu nhập thấp.

Để khơi thông nguồn vốn cho nhà ở xã hội, cần giải quyết vướng mắc lớn nhất
khiến các dự án nhà thu nhập thấp thời gian qua bị ngừng trệ là chủ đầu tư
không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận) nên không thể
dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn, không đăng ký được giao dịch đảm bảo.

Cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước
ngoài : Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu
vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn
cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng
từ các ngân hàng nước ngoài.

Tạo thuận lợi cho động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI: Gần đây, nhiều nhà đầu
tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng
của Việt Nam.

Hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" : Trên thực tế, cơ chế "mua bán
nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi
ro trong triển khai