Chương ii tổng quan về công tác định giá xây dựng (môn học phương pháp định giá xây dựng)

CHƯƠNG 2

T NG QUAN V
CÔNG TÁC Đ NH GIÁ XÂY D NG

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

1


N I DUNG CHƯƠNG 2
2.1. M t s lý lu n chung v giá xây d ng
2.2. N i dung cơ b n c a giá xây d ng và các
d li u ch y u hình thành giá XDCT
2.3. N i dung cơng tác đ nh giá xây d ng
cơng trình

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

2


2.1. M T S

LÝ LU N CHUNG V GIÁ XÂY D NG

2.1.1. Khái ni m giá xây d ng công trình

Giá XDCT c a d án ĐTXD chi phí c n thi t ñ xây d ng m i,
c i t o, m r ng hay trang b l i k thu t cho cơng trình
Do đ c đi m c a SP và s n xu t XD nên giá XDCT ñư c bi u
th b ng các tên g i khác nhau và ñư c xác ñ nh chính xác
d n theo t ng giai đo n c a q trình đ u tư XDCT:
-

giai đo n chu n b đ u tư đó là V (ho c sơ b TMĐT)

-

giai đo n T.hi n DAĐT: DT C.trình, DT h ng m c CT,
giá GT, giá DT, giá ñ ngh trúng th u, giá ký h p ñ ng

-

giai đo n k t thúc XD: giá thanh tốn, giá quy t tốn h p
đ ng và thanh tốn, quy t tốn v n đ u tư, v n quy ñ i

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

3


Giá XDCT ñư c XĐ trên cơ s h th ng ĐM, ñơn giá, ch tiêu
kinh t - k thu t và các ch đ chính sách c a NN phù h p v i
tình hình khách quan c a th trư ng t ng th i kỳ và ñư c qu n

lý theo Lu t xây d ng và các văn b n pháp quy dư i Lu t.
Giá XD khơng nh ng
ch a đ ng t t c nh ng
ñ c ñi m chung c a giá c
hàng hố các lo i, mà cịn
có m t s đ c ñi m riêng
th hi n ñ c thù c a SP
xây d ng và s n xu t XD.

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

4


14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

5


- Giá xây d ng mang ñ c trưng ñơn chi c

- Giá xây d ng ñư c xác ñ nh trong q trình đ u tư xây d ng

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

6


2.1.2. Đ c ñi m c a th trư ng, SP và cơng ngh XD tác đ ng đ n giá XD
1. Đ c ñi m th tr
ng xây d ng
M t ngư i mua, nhi u ngư i bán
Vi c mua bán SP thư ng di n ra t i nơi SX
Nhà nư c là khách hàng l n nh t
Ch u s chi ph i c a các quy lu t kinh t
nh hư ng c a quy lu t giá tr ñ i v i giá XD
nh hư ng c a quy lu t lưu thông ti n t ñ i v i giá XD
nh hư ng c a quy lu t cung - c u và giá c

ñ i v i giá XD

nh hư ng c a quy lu t c nh tranh ñ i v i giá xây d ng

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

7


2. Đ c ñi m c a s n ph m xây d ng
S n ph m mang tính đơn chi c, riêng l
Đư c c u thành b i nhi u lo i NVL
Tiêu hao l n v nhân l c, v t l c
Nhi u ch th tham gia

Th i gian hình thành SP thư ng dài
SP đư c hình thành ch y u ngồi hi n trư ng
S n ph m có giá tr l n

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

8


3. Đ c đi m c a cơng ngh xây d ng

§ S d ng nhi u cơng ngh khác nhau trong q trình SX
§ Cơng ngh XD ln có xu hư ng đ i m i khơng ng ng
§ Vi c s d ng cơng ngh XD địi h i LĐ có trình đ cao

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

9


2.1.3. Vai trị c a Ch đ u tư, t ch c tư v n
ĐTXD và nhà th u XD trong đ nh giá XD
1. Vai trị c a Ch ñ u t


- CĐT s tiêu t n nhi u ti n, th i gian vào vi c XDCT nên
luôn ph i cân nh c th n tr ng.

- CĐT luôn mong mu n rút ng n th i gian XDCT, th i h n
th c hi n các h p đ ng kinh t .
- CĐT ln mong mu n ch n ñư c các t ch c tư v n và nhà
th u xây d ng t t nh t trong thi t k và thi công XDCT, b o
ñ m ch t lư ng, ti t ki m chi phí, ti n đ thi cơng và v n
hành t t khi ñưa vào khai thác, s d ng.
- Đ ch n ñư c gi i pháp t i ưu cho đ u tư XDCT, CĐT ln
u c u có các gi i pháp so sánh, thay th khác nhau ñ l a
ch n khi quy t ñ nh đ u tư và th c hi n cơng tác qu n lý XD,
trong đó đ c bi t là qu n lý giá XD.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

10


2. Vai trò c a t ch c t
v n đ u t
xây d ng

§ Xác đ nh chi phí trên cơ s KL cơng tác XD theo thi t k và
đơn giá XD nơi XDCT.
§ Chưa bi t nhà th u XD s ñư c nh n th u, chưa n m ñư c
ñ y ñ các thơng tin v giá .
§ D a trên các bi n pháp thi công do nhà tư v n xác ñ nh.
§ Chưa bi t ai là ngư i cung c p v t tư, v t li u, thi t b và
ph i s d ng các m c giá c a ñ a phương.

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

11


3. Vai trò c a nhà th u xây d ng

Xác đ nh chi phí c a cơng trình
nh m m c đích đ u th u.
Có s li u ñơn giá chi ti t c a DN
v VL, NC, MTC và các chi phí
khác d ki n s d ng ñ nâng cao
kh năng th ng th u.
Am hi u các bi n pháp thi cơng s
đư c áp d ng n u đư c nh n
th u.
Có hi u bi t và n m b t ñư c các
nhà cung c p v t tư, v t li u, thi t
b . Bi t ñư c s bi n ñ ng giá
t ng kỳ.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

12


2.2. N I DUNG CƠ B N C A GIÁ XD VÀ CÁC D
LI U CH Y U HÌNH THÀNH GIÁ XDCT

2.2.1. N i dung cơ b n c a giá xây d ng

1.

giai ño n chu n b ñ u t


Giá XDCT ñư c bi u th b ng TMĐT (V)

V c a DA ñ u tư XDCT là tồn b CP d tính
đ đ u tư XDCT và là cơ s ñ CĐT l p KH
và qu n lý v n khi th c hi n ñ u tư XDCT
V là m t trong nh ng căn c ñ ñánh giá tính
kh thi c a DA và quy t ñ nh th c hi n DA,
dùng làm h n m c m c tiêu c a giá XDCT, là
cơ s cho vi c XĐ d toán CT bư c sau.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

13


V ñư c XĐ trong giai ño n l p d án ñ u tư
XDCT phù h p v i ND d án và TK cơ s
(Ho c TK b n v thi công).

V = GXD + GTB + GTV + GQLDA + GBT,TĐC + GK + GDP

V ñư c XĐ trên cơ s ch tiêu su t v n ñ u
tư, tư li u giá XDCT tương t

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

14


2.

giai ño n th c hi n d án

a.

các b
c thi t k :

Giá XD trên cơ s h sơ TK v i các
bư c TK phù h p v i c p, lo i CT là
DT cơng trình, DT h ng m c CT
DT chi phí XD đư c hi u là vi c tính tốn,
l a ch n, th m ñ nh và biên so n h sơ
tương ng v giá XD th i kỳ d tính. DT
xây d ng là căn c ñ ký k t h p ñ ng XD
khi th c hi n phương th c giao th u, thanh
toán giá XDCT; là cơ s đ XĐ giá gói th u
và QL chi phí sau ñ u th u khi th c hi n
phương th c đ u th u. D tốn XDCT đư c
l p cho t ng CT, h ng m c CTXD.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

15


D tốn cơng trình bao g m 6 thành ph n

TDT = GXD + GTB + GTV + GQLDA + GK + GDP

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

16


b.

b
c l a ch n nhà th u:

* Giá gói th u
Đư c XĐ trên cơ s TMĐT
ho c d tốn đư c duy t và
các quy đ nh liên quan.
* Giá d th u
Là ñ xu t c a Nhà th u v giá th c hi n gói th u trong
h sơ d th u. Vi c xác đ nh giá d th u hồn tồn d a
vào năng l c ñ nh giá XD c a b máy ch c năng làm
công tác này c a nhà th u.
* Giá ñ ngh trúng th u
Do BMT ñ ngh trên cơ s giá d th u c a NT ñư c l a ch n
trúng th u sau khi ñư c s a l i và hi u ch nh các sai l ch trong

q trình đánh giá h sơ d th u c a các nhà th u.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

17


* Giá trúng th u
Đư c phê duy t trong KQ l a ch n NT
làm cơ s ñ thương th o, hoàn thi n và
ký k t h p ñ ng.
* Giá h p ñ ng
Giá h p ñ ng XD là kho n kinh phí bên giao th u cam k t tr cho
bên nh n th u ñ th c hi n KL công vi c theo yêu c u v ti n ñ ,
CL và các yêu c u khác quy ñ nh trong h p ñ ng XD.
- Giá h p ñ ng tr n gói;
- Giá h p đ ng theo đơn giá c ñ nh;
- Giá h p ñ ng theo giá ñi u ch nh;
- Giá h p ñ ng k t h p.
Giá h p ñ ng ñư c xác ñ nh căn c trên giá ñ ngh trúng th u
ñư c x p h ng và k t qu ñàm phán h p ñ ng
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

18


c.

giai ño n k t thúc d án:
Trong giai ño n này giá xây d ng ñư c bi u hi n b ng:
§ Giá thanh tốn, giá quy t tốn h p đ ng
§ Thanh tốn, quy t tốn v n đ u tư.

* Giá thanh tốn h p ñ ng
§ Là giá mà CĐT tr cho bên nh n th u trên
cơ s KL các công vi c hoàn thành theo
các cam k t trong HĐ cùng v i các quy
đ nh có liên quan và giá HĐ.
Đ i v i t ng trư ng h p c th khi áp
d ng hình th c giá h p đ ng nào thì theo
đó là giá thanh tốn h p ñ ng tương ng.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

19


* Giá quy t tốn h p đ ng
Là m c giá ñư c chu n xác l i
khi k t thúc HĐ xây d ng mà
ch ñ u tư tr cho bên nh n
th u trên cơ s giá HĐ đã ký
k t, giá đã thanh tốn, giá đư c
thanh toán và các nghĩa v
khác mà bên giao th u c n ph i
th c hi n theo quy đ nh HĐ

§ Thanh tốn v n ĐT là trách nhi m c a ch ĐT v i cơ quan
c p phát, cho vay v n.
§ Quy t tốn v n ñ u tư là trách nhi m c a ch ñ u tư v i nhà
nư c và v i c p trên.
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

20


2.2.2. Các d

li u ch y u hình thành giá XDCT

Các d li u ch y u g m các ch tiêu ñ nh m c kinh t - k thu t
ñư c s d ng, bao g m: Đ nh m c d toán, ch tiêu giá XDCT,
ĐM các chi phí tính theo t l (%), đơn giá XD, quy t c tính kh i
lư ng CT, đ nh m c th i h n XDCT và các ch ñ , chính sách quy
ñ nh mang tính pháp ch liên quan ñ n giá XD do các cơ quan có
th m quy n c a Nhà nư c ban hành.

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

21


1. Đ nh m c d toán

Là m t lo i ĐM kinh t - k
thu t quy ĐM hao phí LĐ xã
h i t t y u v VL, NC, MTC đ
hồn thành m t đơn v KL cơng
tác xây l p ho c k t c u XL t o
thành CT. Đ nh m c này dùng
đ tính tốn giá XD, tính tốn
lư ng VLXD, lao đ ng và ca
máy thi công c n thi t s d ng
trong CT, là cơ s ñ xác ñ nh
giá XD, tính tốn giá m i th u
c a CĐT và NT tham kh o khi
xác ñ nh giá d th u trong
trư ng h p ñ u th u
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

22


2. Ch tiêu giá xây d ng
Ph n nh m c t ng h p các chi phí
nhân l c, v t l c, tài l c c n có theo
nhu c u c a d án ĐTXD ho c c a
riêng m t CT ñ c l p, CT ho c h ng
m c CT. Ch tiêu này mang tính khái
qt tương đ i r ng, ph m vi sai s
tương đ i l n, hình th c phong phú,
thư ng có các lo i như: Ch tiêu giá

xây d ng tính theo m t đơn v di n
tích hay m t đơn v cơng su t s
d ng, ch tiêu su t v n ñ u tư, ch
tiêu v t li u, nhân công, máy thi
công trong m t tri u ñ ng v n xây
l p v.v...
14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

23


* Ch tiêu giá XD tính theo m t đơn v DT hay m t đơn v cơng su t SD

Là đ nh m c dùng đ tính tốn và xác ñ nh giá XD cho các h ng
m c CT th c hi n TK sơ b trư c khi ti n hành TK c th ho c
cho các h ng m c c a CT đã có các thơng s d ki n như (m2
sàn, s ch đ xe, s giư ng b nh c a b nh vi n...).
Các ch tiêu này ñư c xác l p d a trên cơ s các s li u l ch s
v giá XD c a các CT đã hồn thành và s bi n ñ ng c a giá c
tác ñ ng tr c ti p ñ n các y u t c u thành trong m c giá này

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

24

* Ch tiêu su t v n ñ u tư
Là ĐM tính nhu c u v n ĐT khi
XĐ t ng m c ñ u tư GĐ l p
DA. Là m t lo i ch tiêu h t s c
khái lư c, tương thích v i giai
đo n l p DA. Làm căn c cho QĐ
ñ u tư và kh ng ch m c v n ĐT
d án mà CĐT có th b ra. Đư c
biên so n d a theo tư li u d
toán, quy t toán c a các CTXD đã
hồn thành trong l ch s và s
bi n ñ ng c a giá c
th i ñi m
nghiên c u.

14/08/2013

PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ XD

25