đánh giá tình hình giao đất, thu hồi đất trên địa bàn huyện phú bình, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM







NGÔ VĂN HỌC



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, THU HỒI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013


Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng

Thái nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Ngô Văn Học






Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo – GS.TS Nguyễn Thế
Đặng, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp
đỡ và chỉ bảo tận tình để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm

ơn Ban Chủ nhiệm Khoa Sau đại học, Ban Chủ nhiệm Khoa Tài nguyên và Môi
trường, tập thể giáo viên, phòng quản lý Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và
Môi trường cùng toàn thể bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi cũng xin chân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ
Văn phòng đăng ký QSD Đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê
huyện Phú Bình; Chủ tịch, cán bộ địa chính các xã thuộc huyện Phú Bình tỉnh Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên
quan. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi
hoàn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!


Tác giả luận văn

Ngô Văn Học

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 4
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận 4

1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 6
1.2. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước 11
1.2.1. Tình hình sử đất trên Thế giới 11
1.2.2. Tình hình sử dụng đất trong nước 17
1.2.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 27
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG,NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu 30
2.2. Nội dung nghiên cứu 30
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình
ảnh hưởng đến sử dụng đất 30
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của huyện Phú Bình
giai đoạn 2010 – 2013 30
3.2.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 – 2013 30
2.2.4. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Phú Bình 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu 31
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp 31
2.3.2. Tài liệu sơ cấp 31

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu 33
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình
ảnh hưởng đến sử dụng đất 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
3.1.2. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội huyện Phú Bình 38

3.2. Thực trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của huyện Phú Bình
giai đoạn 2010 - 2013 44
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2013 47
3.3.1. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2013 47
3.3.2. Kết quả giao đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2013 52
3.3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 - 2013 52
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình 58
3.4. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình 60
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65
1. Kết luận 65
2. Kiến nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
NN
: Nhà nước
UBND
: Uỷ ban nhân dân
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐ&N
: Văn phòng đăng ký Đất và Nhà
DTTN
: Diện tích tự nhiên
GCN
: Giấy chứng nhận
KCN
: Khu công nghiệp
HNK
: Hàng năm khác
CTSN
: Công trình sự nghiệp
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
MNCD
: Mặt nước chuyên dùng
FAO
: Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tình hình biến động sử dụng đất toàn quốc năm 1990 – 2008 18
Bảng 1.2. Cơ cấu sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên Năm 2013 28
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất của huyện Phú Bình năm 2013 36
Bảng 3.2. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính huyện Phú Bình 38
Bảng 3.3. Tăng trưởng kinh tế huyện Phú Bình thời kỳ 2010 – 2013 39
Bảng 3.4: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Phú Bình thời kỳ 2001-2013 39
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của 46
huyện Phú Bình giai đoạn 2010 – 2013 46
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2010 48
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2011 48
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2012 49
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2013 49
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2010 - 2013 50
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2010 - 2013 52
Bảng 3.12. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất
trên địa bàn huyện Phú Bình 53
Bảng 3.13. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình 54
Bảng 3.14. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình 59
Bảng 3.15. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường 57
Bảng 3.16. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường 58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế, là
thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các
cơ sở kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai là thành quả lao động, đấu tranh
của nhiều thế hệ ở nước ta tạo lập nên, luôn là vấn đề xuyên suốt của mọi thời đại.
Sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng
có tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân
loại. Việc khai thác, quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có
ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển
xã hội.
Thực tế cho thấy, với quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất của xã hội
ngày càng tăng đang đặt ra nhiều thách thức với con người và xã hội. Những sai lầm
của chúng ta trong quá trình sử dụng đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn giữa phát
triển và môi trường ngày càng gay gắt, đang làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên
nói chung và tài nguyên đất đai nói riêng.
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế khu vực và
thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, một trong các nguồn
lực để phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn đặc biệt được quan tâm. Hiến pháp năm
1992 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả.
Phú Bình tỉnh Thái Nguyên với lợi thế về vị trí địa lý,là huyện đang có nhiều
thuận lợi về kinh tế, văn hoá, chính trị của tỉnh Thái Nguyên, là vùng đất có nhiều
tiềm năng phát triển kinh tế xã hội. Huyện Phú Bình có nhiều lợi thế so sánh với các

huyện trong tỉnh cách thành phố Thái Nguyên 26 km về phía Đông Nam và có hệ
thống đường bộ bao gồm đường Quốc lộ 37. Đến năm 2015 huyện Phú Bình cơ bản
trở thành trung tâm công nghiệp, trung tâm giáo dục đào tạo nguồn nhân lực cao
của tỉnh Thái Nguyên. Hiện nay huyện Phú Bình là điểm đến của nhiều nhà đầu tư

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
hàng đầu trong nước và thế giới đã và đang tìm kiếm, đăng ký, dự kiến đầu tư vào
huyện Phú Bình trên nhiều lĩnh vực.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình trong những
năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử
dụng đất đai ở huyện Phú Bình nói chung, của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Phú Bình nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà
nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản
lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các
tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai dự án, tình
trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
Trước thực trạng và yêu cầu trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công
tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Phú
Bình giai đoạn 2010 - 2013”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế thuê
đất trên địa bàn huyện Phú Bình, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử
dụng đất đã giao, cho thuê.
Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao, đã

cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình ảnh hưởng
đến sử dụng đất.
- Thực trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất của huyện Phú Bình giai
đoạn 2010 – 2013.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2010 – 2013.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
- Đưa ra các giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao, đã
cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Phú Bình.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và giải
pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của huyện Phú Bình. Là tài liệu
tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các huyện có điều
kiện tương đồng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác- Lênin và
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong
lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”.
Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo quan
điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và chính trị
to lớn trong quá trình phát triển của xã hội.
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác
lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách
mạng hiện nay ở nước ta. Luật đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu” (khoản 1 Điều 5) [12].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên và luôn luôn quan
tâm đến vấn đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những đường
lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng
lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật pháp, cơ
chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai, tài
nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử dụng có
hiệu quả”[5].
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011) đã
ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc
gia”[5].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2013 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu
bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên
và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy hoạch,
kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án. Các dự án đầu
tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện nghiêm ngặt lộ
trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về bảo
vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm.
Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng
môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá
rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và
sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên
nhiên khác…”[5].
Trong Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng bộ tỉnh Thái Nguyên lần thứ XVIII
cũng đã nêu: “Sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên, nhất là tài nguyên
khoáng sản, tài nguyên đất phục vụ cho công nghiệp…”[8].
Nghị quyết đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Thái Nguyên lần thứ XVIII, nhiệm
kỳ 2010-2015 đã ghi: Tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, công tác quy
hoạch, quản lý quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư, huy
động vốn và các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,
phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Tăng cường công tác quản
lý và bảo vệ môi trường: Thực hiện tốt Chiến lược bảo vệ môi trường Quốc gia.
Gắn nhiệm vụ bảo vệ môi trường, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên với quy hoạch, kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương. Tăng cường công tác tuyên truyền,
nâng cao nhận thức, trách nhiệm của từng cá nhân và toàn xã hội về sự cần thiết
phải bảo vệ môi trường đối với yêu cầu phát triển bền vững. Nâng cao hiệu quả hoạt

động của cơ quan chuyên trách bảo vệ môi trường, kiên quyết xử lý những tổ chức,
các nhân vi phạm Luật Bảo vệ môi trường [6].
Và cũng tại Điều 15 Luật đất đai 2003 quy định: như lấn, chiếm đất đai; không
sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi
sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất.
Nhà nước nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền
hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về
quản lý đất đai.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Thiên nhiên chứa đầy những bí ẩn, rất khắt khe nhưng cũng rất hào phóng. Từ
bao đời nay, trong sử dụng đất, ông cha ta đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm, đúc
kết lại thành những câu ngụ ngôn, truyền từ đời này qua đời khác như: "đất nào cây
ấy", "khoai đất lạ, mạ đất quen" Hiện nay, những kinh nghiệm này đã được ánh
sáng của khoa học và công nghệ làm sáng tỏ. Sự hoà quyện giữa những kinh
nghiệm truyền thống với khoa học, công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới
trong sử dụng đất. Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với
bảo vệ và bồi dưỡng đất, xong muốn bảo vệ đất một cách cơ bản không thể chỉ áp
dụng một biện pháp duy nhất. Nếu chỉ áp dụng biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng
hợp thì biện pháp đó sẽ mang lại hiệu quả thấp và không ít trường hợp một số mặt
yếu của biện pháp đó sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc bị các mục tiêu chung
phủ định.
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu
kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên

cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt,
ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ
thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang
phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn…
Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn
nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng
thẳng. Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có
ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trượt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày
càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị
yếu đi. Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội – môi
trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả. Việc
sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột,
tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ
môi trường và nâng cao chất lượng môi trường. Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài
hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường.
Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất. Từ đó,
đưa ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý
nhằm phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại nhưng không
làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai.
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến
lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ [7]:
Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá. Bất kỳ nước nào, đất đều là tư liệu sản
xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc
dân. Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập, người

Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu”. Người Mỹ
còn nhấn mạnh “ đất không phải là tài sản thừa kế của tổ tiên”. Người Ét-xtô-ni-a,
người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất còn quý hơn có vàng”. Người Hà Lan coi
“mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản”. Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất toàn
cầu, UNEP (Chương trình môi trường Liên hiệp quốc) khẳng định “Mặc cho những
tiến bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào đất”.
Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng
đặc biệt quý giá.
Hai là, tài nguyên đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng ít ỏi. Trong đó
phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc, nghèo dinh dưỡng,
hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt động sản xuất hoặc do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
bom đạn chiến tranh. Diện tích đất có khả năng canh tác của lục địa chỉ có 3.030
triệu ha. Hiện nhân loại mới khai thác được 1.500 triệu héc-ta đất canh tác.
Ba là, diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm do áp
lực tăng dân số, sự phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ
thuật. Bình quân diện tích đất canh tác trên đầu người của thế giới hiện nay chỉ còn
0,23 ha, ở nhiều quốc gia khu vực châu Á, Thái Bình Dương là dưới 0,15 ha, ở Việt
Nam chỉ còn 0,11 ha. Theo tính toán của Tổ chức Lương thực thế giới (FAO), với
trình độ sản xuất trung bình hiện nay trên thế giới, để có đủ lương thực, thực phẩm,
mỗi người cần có 0,4 ha đất canh tác.
Bốn là, do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con người, hậu quả của
chiến tranh nên diện tích đáng kể của lục địa đã, đang và sẽ còn bị thoái hóa, hoặc ô
nhiễm dẫn tới tình trạng giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm
trọng khác. Trên thế giới hiện có 2.000 triệu héc-ta đất đã và đang bị thoái hóa,
trong đó 1.260 triệu héc-ta tập trung ở châu Á, Thái Bình Dương. Ở Việt Nam hiện
có 16,7 triệu héc-ta bị xói mòn, rửa trôi mạnh, chua nhiều, 9 triệu héc-ta đất có tầng

mỏng và độ phì thấp, 3 triệu héc-ta đất thường bị khô hạn và sa mạc hóa, 1,9 triệu
héc-ta đất bị phèn hóa, mặn hóa mạnh. Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do phân bón,
hóa chất bảo vệ thực vật, chất thải, nước thải đô thị, khu công nghiệp, làng nghề,
sản xuất, dịch vụ và chất độc hóa học để lại sau chiến tranh cũng đáng báo động.
Hoạt động canh tác và đời sống còn bị đe dọa bởi tình trạng ngập úng, ngập lũ, lũ
quét, đất trượt, sạt lở đất, thoái hóa lý, hóa học đất
Năm là, lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải được tiến hành trên
đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên, để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho
canh tác nông nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm, thậm chí hàng vạn năm. Vì vậy,
mỗi khi sử dụng đất đang sản xuất nông nghiệp cho các mục đích khác cần cân nhắc
kỹ để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi ích trước mắt.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích
của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều
bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật
Bảo vệ môi trường; và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do
Chính phủ, các bộ, ngành, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Sau đây là những cơ sở
pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài.
- Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
+ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
+ Luật Bảo vệ môi trường năm 2005.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai 2003.
+ Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 ngày 4 tháng 2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
+ Nghị định số 182/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24 tháng 05 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
182/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 Tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
+ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ

về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31
tháng 01 năm 2008 của Liên bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính Phủ.
+ Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất .
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui
định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
+ Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất.
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của UBND tỉnh Thái nguyên:
+ Chỉ thị số 16/2004/CT-UB ngày 13 tháng 8 năm 2004 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
+ Nghị Quyết số 02/2005/NQ-HĐND ngày 25 tháng 7 năm 2005 của HĐND
tỉnh Thái Nguyên chuyên đề về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2005 của UBND
tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức

công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh.
+ Quyết định số 326/2006/QĐ- UBND ngày 27 tháng 2 năm 2006 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy trình về thu hồi đất, quản lý quỹ đất đã thu
hồi, trình tự thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
+ Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2007 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ đất đã thu
hồi; trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
+ Quyết định số 12 /2011/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên (Quyết định này thay thế Quyết định số 868/2007/QĐ-UBND, ngày 14
tháng 5 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên).
+ Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 05 tháng 1 năm 2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nƣớc
1.2.1. Tình hình sử đất trên Thế giới
Trong những bước đi ban đầu của công nghiệp hóa, chính nông thôn vừa là
nguồn cung cấp lao động, vừa là thị trường của công nghiệp. Nhưng càng vào giai
đoạn cuối của công nghiệp hóa và đô thị hóa, vai trò của nông nghiệp ngày càng
giảm sút. Trước tác động của quy luật thị trường, nhiều nước đã cố gắng phát triển
nông nghiệp, nhưng vẫn không giữ được an ninh lương thực, nên ngày càng phải lệ
thuộc vào thị trường bên ngoài. Điều đó đặc biệt nguy hiểm đối với những nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12

đông dân. Một số nước đến lúc công nghiệp đã đạt trình độ phát triển cao, thì chính
phủ lại phải hỗ trợ nông nghiệp rất nhiều. Việc bảo hộ nông nghiệp đã trở nên cần
thiết tới mức các nước giàu khó lòng cắt bỏ được và đây cũng chính là vấn đề gây
nhiều tranh cãi trong các vòng đàm phán của WTO (Tổ chức Thương mại Thế
Giới), mà 5 năm gần đây thế giới đã chứng kiến những thất bại liên tiếp trong các
vòng đàm phán Đô-ha.
Ở các nước Đông Á, trong thời kỳ công nghiệp hóa do có ít đất (đất nông
nghiệp chỉ còn dưới ngưỡng 400 m
2
/người) nên phải nhập thức ăn ngày càng nhiều.
Ở Nhật Bản có dự báo rằng, trong 10 năm tới sẽ không còn nông nghiệp nữa, vì
hiện nay chỉ có người già làm ruộng! Nông dân Hàn Quốc đang gặp nhiều khó khăn
trong điều kiện toàn cầu hóa, nên họ đang đấu tranh chống lại quá trình này rất
mãnh liệt. Chỉ có Đài Loan chú ý đến nông nghiệp hơn cả, nhưng đến nay cũng đã
phải nhập thức ăn ngày càng nhiều. Trung Quốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề
trong nông nghiệp, vì sản xuất lương thực có xu hướng giảm dần và đang lo thiếu
lương thực vì việc cung cấp cho hơn 1,3 tỉ người.
Theo tài liệu của Tổ chức Lương Nông Thế giới (FAO) thì diện tích của phần
đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng và
13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó có 1.500 triệu ha (11%) là đất canh
tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc, 4.100 triệu ha (31%) là diện
tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) còn lại là diện tích đất dùng vào các việc
khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn ). Diện tích đất có thể dùng cho canh tác
được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha.
Tại các vùng khác nhau, các nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất
có tiềm năng canh tác cũng khác nhau. Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất
cao, đạt đến 92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát
triển là 70%, các nước đang phát triển là 36%. Trong diện tích đất canh tác, đất cho
năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là 58%.
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp

trở nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích trái đất, ảnh
hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người. Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số. Ở
Việt Nam từ năm 1978 đến nay, 130.000 ha bị lấy cho thủy lợi, 63.000 ha cho phát
triển giao thông, 21 ha cho các khu công nghiệp.
Theo số liệu của Viện Tài nguyên Thế giới, năm 1993 quỹ đất của toàn thế
giới khoảng 13 tỉ ha, mật độ dân số 43 người/km
2
. Một số nước có quỹ đất hạn
hẹp như Hà Lan, Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người).
Diện tích nước ta là trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4
ha. Quỹ đất trồng trọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện
tích đất trên đầu người ngày càng giảm. Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do
sự khai thác của con người.
Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm
trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ô
nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất. Khoảng 40% đất nông nghiệp đã
bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động khí hậu bất lợi và
khai thác sử dụng không hợp lý. Sa mạc Sahara mỗi năm mở rộng lấn mất 100.000
ha đất nông nghiệp và đồng cỏ. Thoái hoá môi trường đất có nguy cơ làm giảm 10 -
20% sản lượng lương thực thế giới trong 25 năm tới.
Tỷ trọng đóng góp gây thoái đất trên thế giới như sau: mất rừng 30%, khai
thác rừng quá mức (chặt cây cối làm củi, ) 7%, chăn thả gia súc quá mức 35%,
canh tác nông nghiệp không hợp lý 28%, công nghiệp hoá gây ô nhiễm 1%. Vai trò
của các nguyên nhân gây thoái hoá đất ở các châu lục không giống nhau: ở Châu
Âu, Châu Á, Nam Mỹ mất rừng là nguyên nhân hàng đầu, Châu Đại Dương và

Châu Phi chăn thả gia súc quá mức có vai trò chính yếu nhất, Bắc và Trung Mỹ chủ
yếu do hoạt động nông nghiệp.
Xói mòn rửa trôi: Mỗi năm rửa trôi xói mòn chiếm 15% nguyên nhân thoái
hoá đất, trong đó nước đóng góp 55,7% vai trò, gió đóng góp 28% vai trò, mất dinh
dưỡng đóng góp 12% vai trò. Trung bình đất đai trên thế giới bị xói mòn 1,8 - 3,4
tấn/ha/năm. Tổng lượng dinh dưỡng bị rửa trôi xói mòn hàng năm là 5,4 - 8,4 triệu
tấn, tương đương với khả năng sản sinh 30 - 50 triệu tấn lương thực.
Hoang mạc hoá là quá trình tự nhiên và xã hội. Khoảng 30% diện tích trái đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
nằm trong vùng khô hạn và bán khô hạn đang bị hoang mạc hoá đe doạ và hàng
năm có khoảng 6 triệu ha đất bị hoang mạc hoá, mất khả năng canh tác do những
hoạt động của con người.
Tính tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới thì đại dương chiếm 71%, còn lại
là diện tích lục địa chỉ chiếm 29%. Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với
Nam bán cầu. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều:
Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm
6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m
2
. Đất trồng trọt toàn thế
giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả
năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa
được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện
tích tự nhiên, được đánh giá là:
Đất có năng suất cao: 14%
Đất có năng suất TB: 28%
Đất có năng suất thấp: 28%
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông

nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo
ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy, với mức tăng
này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực
phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất
cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người
đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm
sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các
nước trên thế giới. Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng như diện
tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới
diễn ra sớm hơn, với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước
phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản v.v…thì tốc độ đô thị hóa
nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp
diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục đích sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh
trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lý đất đai
ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công
tác quản lý nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc
hệ thống quốc gia tư bản chủ nghĩa, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta
chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai
khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang
khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng
thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức
một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Nước Cộng hòa
Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có

quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay tồn
tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước (đối
với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất
đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử
dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư
nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm
và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về
kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm
1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô
thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của
một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nước về quy
hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát
triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu
sắc hơn của nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản
lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và
quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của Pháp
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ
sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang
tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về
từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên

và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này
cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử
dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin
cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động
sản công bằng.
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở
hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một
quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát
huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu
quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất
trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai
ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa

dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước,
tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia,
đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện
để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật
thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh
quốc gia.
1.2.2. Tình hình sử dụng đất trong nước
- Tình hình chung
Tổng diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.168.855 ha, đứng thứ 59 trong
hơn 200 nước trên thế giới. Đất bằng ở Việt Nam có khoảng >7 triệu ha, đất dốc
>25 triệu ha, >50% diện tích đất đồng bằng và gần 70% diện tích đất đồi núi là đất
xấu và có độ phì nhiêu thấp, trong đó đất bạc màu gần 3 triệu ha, đất trơ sỏi đá 5,76
triệu ha, đất mặn 0,91 triệu ha, đất dốc trên 25% gần 12,4 triệu ha [3].
Theo mục đích sử dụng năm 2000, Việt Nam có tổng diện tích đất tự nhiên
33.103,3 nghìn ha. Trong đó, đất nông nghiệp 16.406,1 nghìn ha, lâm nghiệp
11.575,4 nghìn ha, đất phi nông nghiệp 1.772,3 nghìn ha, đất chưa sử dụng 14.924,9
nghìn ha.
Đất tiềm năng nông nghiệp hiện còn khoảng 4 triệu ha. Bình quân diện tích
đất tự nhiên ở Việt Nam là 0,4 ha/người. Bình quân diện tích đất nông nghiệp theo
đầu người thấp và giảm rất nhanh theo thời gian, năm 1940 có 0,2 ha, năm 1995 là
0,095 ha. Đây là một hạn chế rất lớn cho phát triển. Đầu tư và hiệu quả khai thác tài
nguyên đất ở Việt Nam chưa cao, thể hiện ở tỷ lệ đất thuỷ lợi hoá thấp, hiệu quả
dùng đất thấp, năng suất cây trồng thấp, riêng năng suất lúa, cà phê và ngô đã đạt
mức trung bình thế giới. Trong điều kiện mở mang đô thị như hiện nay, đất sản xuất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

18
nông nghiệp ở nước ta sẽ còn mất thêm. Vấn đề đặt ra là cần phải quy hoạch và bố

trí sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiết kiệm đất đai, hạn chế thấp nhất việc mất đất.
Theo mục đích sử dụng đất năm 2008, Việt Nam có tổng diện tích đất tự nhiên
33.115 nghìn ha, là nước có quy mô diện tích thuộc loại trung bình nhưng vì dân số
đông (xếp thứ 12 trên thế giới) nên diện tích đất bình quân theo đầu người vào loại
thấp: với mức 0,1 ha/người( bằng 1/6 mức bình quân của thế giới). Hiện nay, toàn
quốc đã đưa vào sử dụng cho nông nghiệp 24.997,2 nghìn ha (chiếm 75,5% tổng
diện tích đất tự nhiên). Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp 9.420,3 nghìn ha (chiếm
28,4% tổng diện tích đất tự nhiên), đất lâm nghiệp 14.816,6 nghìn ha (chiếm 44,7%
tổng diện tích đất tự nhiên), đất nuôi trồng thủy sản 728,6 nghìn ha (chiếm 2,2%
tổng diện tích đất tự nhiên), đất làm muối 13,7 nghìn ha (chiếm 0,04% tổng diện
tích đất tự nhiên), đất nông nghiệp khác 18,1 nghìn ha (chiếm 0,05% tổng diện tích
đất tự nhiên); đất phi nông nghiệp 3.385,8 nghìn ha, mặt nước ven biển 42,5 nghìn
ha còn lại là đất chưa sử dụng [1].
Bảng 1.1. Tình hình biến động sử dụng đất toàn quốc năm 1990 – 2008
Đơn vị tính: 1.000 ha
Lại hình sử dụng
Năm 1990
Năm 2000
Năm 2008
Tổng diện tích tự nhiên
33.103,3
32.924,1
33.115,0
1. Đất nông nghiệp
16.406,1
20.939,6
24.997,2
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp
6.726,4
8.977,5

9.420,2
- Đất cây hàng năm
5.338,9
6.129,5
6.253,5
+ Đất lúa
3.966,4
4.267,8
4.105,8
+ Đất trồng cây hàng năm
1.372,6
1.861,7
2.147,7
- Đất trồng cây lâu năm
1.045,2
2.810,4
3.110,7
- Đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi
342,3
37,6
56,1
1.2 Đất lâm nghiệp
9.395,2
11.575,4
14.816,6
1.3 Đất mặt nước nuôi trồng thủy sản
266,8
367,8
728,6
1.4 Đất làm muối

17,7
18,9
13,7
1.5 Đất nông nghiệp khác


18,0
2. Đất phi nông nghiệp
1.772,3
1.957,1
3.385,8
3. Đất chƣa sử dụng
14.924,9
10.027,3
4.732,1
(Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường, 2008 [1])