nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở công ty tnhh nhà nước một thành viên

MỤC LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với xu thế vận động của cả nước, ngành Công nghiệp xây dựng Việt
nam đã có những bước phát triển vượt bậc, có đóng góp to lớn trong giá trị tổng
sản phẩm kinh nền tế quốc dân. Có thể coi các công trình xây dựng là hình ảnh
cụ thể nhất cho phép đánh giá sự phát triển của đất nước đó trong từng giai đoạn
khác nhau. Tuy nhiên mọi vấn đề đều có mặt trái của nó, để tạo ra được các
công trình xây dựng ấy thì cũng có không ít các khó khăn mà bất kỳ một công
ty, một tổ chức nào trong ngành đều găp phải.
Trong thời gian được thực tập tại công ty TNHH Nhà nước một thành viên
kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội em đã có nhiều cơ hội để tiếp cận sâu hơn với
vấn đề này, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy LÊ CÔNG HOA đã giúp
đỡ em rất nhiều để đi sâu vào thực hiện đề tài : Nghiên cứu những vướng mắc
trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở Công ty TNHH Nhà nước
một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội.
Chuyên đề được chia làm 3 phần chính:
Chương 1: Tổng quan về Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh
doanh dịch vụ nhà Hà nội.
Chương 2: Thực trạng thực hiện và những vướng mắc mà Công ty TNHH
Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội gặp phải trong quá
trình thực hiện các dự án xây dựng trong thời gian qua.
Chương 3: Giải pháp khắc phục các khó khăn:
Tuy còn nhiều hạn chế trong cách tiếp cận và thực hiện đề tài nhưng em
hy vọng đề tài này sẽ có thể mô tả được một cách tổng quan nhất những khó
khăn mà các công ty gặp phải cũng như một số phương hướng nhằm khắc phục
các khó khăn đó.
Em mong nhận được các ý kiến đánh giá nhận xét của các thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên:
LÊ ĐĂNG HƯNG.

1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH NHÀ NƯỚC MỘT
THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI
1.1 Thông tin chung về Công ty
Tên công ty : CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NHÀ NƯỚC MỘT
THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI (RES co.,LTD) –
TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
Trụ sở chính: 25 Văn miếu - Quận Đống đa - Hà Nội - Việt Nam
Điên thoại: (84-4)8.433.351 / 8.457.512/7.471.967
Fax (84-4)8.433.351
E-mail
Webside www.rescohanoi.com
Chủ sở hữu công ty: ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Đại diện chủ sở hữu: Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư và phát triển
nhà Hà Nội
Ngày thành lập: Ngày 15 tháng 5 năm 1989 tại Việt Nam
Quyết định số 60/2006QĐ-UBND ngày 8 tháng 5 năm 2006 của UBND
thành phố Hà nội về việc chuyển Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội thành
Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104000415 ngày 1/6/2006 do Sở kế
hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Số lượng nhân viên:
- Tổng số cán bộ Công nhân là : 1061 người
- Trình độ Thạc sỹ : 02 người
- Trình độ Cử nhân - Kỹ sư : 91 người
- Trình độ Cao đẳng : 06 người
- Trình độ Trung cấp + viên chức: 100 người
- Công nhân : 862 người
STT Cán bộ chuyên môn và kỹ thuật theo nghề Số lượng

I Đại học và trên đại học 93
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
II
1
2
3
4
5
6
III
Thạc sỹ xây dựng
Kỹ sư xây dựng
Kỹ sư máy xây dựng
Kiến trúc sư
Kỹ sư điện
Kỹ sư cấp thoát nước
Cử nhân luật
Cử nhân tài chính kế toán + tín dụng ngân hàng

Cử nhân kinh tế T.mại + QTKD
Đại học ngoại ngữ
Cử nhân báo + chính trị
Mỏ địa chất
Trung cấp + viên chức
Xây dựng + địa chính
Tài chính
Tiền lương
Điện + nước
Các ngành cơ khí máy
Viên chức khác
Cao đẳng
2
33
0
5
2
1
3
8
29
7
1
2
100
15
3
0
8
6

68
06
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội.
Chủ tịch Công ty kiêm Tổng giám đốc:
Bí thư Đảng ủy: Ông Nguyễn Trung Sơn – Kỹ sư kinh tế xây dựng
Điện thoại cơ quan: 7.471.668
Điện thoại di động: 0903475468
3
Các phó Tổng giám đốc công ty:
Ông Hoàng Đại Tiến - kỹ sư kinh tế xây dựng
Điện thọai cơ quan 7.471.667
Điện thoại di động 091357137
Ông Nguyễn Huy Quỳnh – kỹ sư xây dựng
Điện thoại cơ quan 7.471.75
Điện thoại di động 0913235996
Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Kiến trúc sư
Điện thoại cơ quan 7.472.346
Điện thoại di động 0912.268.698
Kế toán trưởng:
Bà Vũ Thị Thái - Cử nhân kinh tế tài chính
Điện thoại cơ quan 7.470.422
Điện thoại di động 0913.394.751
Vốn điều lệ : 60.000.000.000 đ (sáu mươi tỷ đồng chẵn)
1.2 Lịch sử hình thành và phát triển Công ty
Quá trình phát triển của công ty trong những năm vừa qua:
- Ngày 15/5/1989 Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội được thành lập
theo quyết định số 2154/QĐ-TCCQ của UBND thành phố Hà nội. Kể từ ngày
1/6/2006 Công ty kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội chuyển thành Công ty THNN
Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội theo quyết định số

60/2006/QĐ-UBND ngày 9 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố Hà Nội.
Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội là
công ty có 100% vốn nhà nước, đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư và
phát triển nhà Hà Nội, có vốn điều lệ 60 tỷ đồng.
- Trong 18 năm trưởng thành và phát triển, Công ty THNN Nhà nước một
thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội đã phát huy thế và lực hiện có để tổ
chức sản xuất kinh doanh. Đến nay công ty đã tạo được uy tín, khai thác hiệu
quả thị trường kinh doanh cho thuê nhà , văn phòng, đồng thời tích lũy đầu tư
4
sản xuất kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác như : Lập và thực hiện dự án đầu
tư phát triển nhà; xây dựng các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp,
thủy lợi, giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng sản xuất,
sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng.
Thông qua các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, công ty THNN
nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội đã trang bị cho mình
những kinh nghiệm quý báu trong công tác, nâng cao chất lượng phục vụ cho
thuê nhà, nâng cao chất lượng công trình, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình,
đẩy nhanh tiến độ trong lĩnh vực lập dự án đầu tư: Giải phóng mặt bằng, làm các
thủ tục chuẩn bị xây dụng công trình…
Từ những đóng góp cho sự nghiệp phát triển của Thành phố và Tổng công
ty, trong những năm qua công ty đã vinh dự nhận được Huân chương lao động
hạng Ba do Thủ tướng Chính phủ tặng. Được Chính phủ, Bộ xây dựng, UBND
thành phố Hà nội, Tổng công ty và Công đoàn tặng bằng khen, cờ thưởng.
Đánh giá môi trường kinh doanh và các tác động của nó tới hoạt động
kinh doanh của công ty:
- Do đặc điểm của sản phẩm xây dựng mang tính chất cố định, khó di dời
vị trí do vậy hoạt động của công ty phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên
của từng khu vực, cũng như chính các yếu tố thuộc các địa phương như chính
sách thu hút đầu tư xây dựng…
- Môi trường kinh doanh của công ty luôn biến động mạnh mẽ qua mỗi

năm, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng như nhu cầu xây dựng các công trình
phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, do vậy công ty sẽ không gặp
nhiều khó khăn khi hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh này.
- Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến rất khó lường, sự xuất hiện
của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản ngày càng nhiều, công ty ngày
càng chịu áp lực cạnh tranh mạnh mẽ từ các đối thủ cạnh tranh trong nước cũng
như một số các công ty nước ngoài. Đòi hỏi công ty phải không ngừng đổi mới
để có thể theo kịp sự phát triển của xã hội và cũng như có thể đáp ứng nhu vầu
5
thị trường một cách tốt nhất. Đặc biệt, khi Việt nam gia nhập WTO, việc các tổ
chức, công ty nước ngoài có trụ sở, nhà máy đặt tại Việt nam là tất yếu. Nhu cầu
xây dựng các nhà máy, xí nghiệp liên doanh ngày càng tăng cao. Nhận biết nhu
cầu đó, công ty ngày càng phải khẳng định tên tuổi của mình để có thể đủ sức
cạnh tranh được với các công ty của nước ngoài hay các công ty đã có tên tuổi
trong nước.
1.3 Nhiệm vụ kinh doanh của Công ty.
- Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà, chung cư, khu
dân cư, khu đô thị, các khu công nghiệp, các công trình văn hóa , thể dục thể
thao, vui chơi giải trí, thương mại, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội, các công trình giao thông đô thị, công trình thủy lợi.
- Xây dựng, lắp đặt các công trình: Dân dụng, khu vui chơi giải trí, khu
đô thị, khu văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, thủy lợi, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật ( cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh…)
- Kinh doanh, cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà hàn, khách sạn, siêu thị
kinh doanh, vui chơi giải trí, kinh doanh lữ hành nội địa, quốc tế và các dịch vụ
khác phục vụ khách du lịch.
- Sản xuất, kinh doanh các vật liệu xây dựng, vật tư, máy móc, thiết bị phục
vụ chuyên ngành xây dựng, thiết bị điện.
- Chuyển giao công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng.
- Tư vấn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản,

và công tác giải phóng mặt bằng.
- Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa.
- Môi giới thương mại, dịch vụ đấu giá hàng hóa.
- Sửa chữa, bảo dưỡng, duy tu máy móc chuyên ngành xây dựng.
Năng lực tư vấn giám sát của công ty:
Cùng với việc tổ chức triển khai các hoạt động SXKD đầu tư phát triển nhà và
đô thị theo dự án, công ty còn chú trọng đến công tác bồi dưỡng cán bộ giám sát
đủ điều kiện tự tổ chức giám sát trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư
6
theo đúng qui định của nhà nước. Đến nay công ty đã có đội ngũ tư vấn giám sát
chuyên nghiệp được cấp chứng chỉ hành nghề, thạo việc, trung thực, năng động,
có kinh nghiệm trong triển khai quản lý chất lượng dự án.
Danh sách các cán bộ tư vấn giám sát của công ty TNHH nhà nước một thành
viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội:
TT Họ và tên Nghề nghiệp Lĩnh vực giám sát
1 Lưu Ngọc Chính Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện
2 Võ Ngọc Chung Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện
3 Lê Văn Soan Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện
4 Nguyễn Trung Sỹ Kỹ sư trắc địa công trình Khảo sát trắc địa công trình
Giám sát trắc địa công trình
5 Nguyễn Đức Tiến Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện
6 Nguyễn Hồng Dương Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện
7 Nguyễn Anh Tuấn Thạc sỹ, Kỹ sư xây
dựng DD-CN
Xây dựng và hoàn thiện
8 Bùi Hải Yến Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện
9 Đinh Thiện Thuật Kiến trúc sư Xây dựng và hoàn thiện
10 Lê Nguyên Hải Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện
11 Nguyễn Văn Ngọc Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ

nhà Hà Nội.
7
Những thuận lợi và khó khăn chủ yếu ảnh hưởng tới hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp:
Thuận lợi:
- Trong những năm vừa qua ngành xây dựng đã có những bước phát triển
rất mạnh, cùng với tăng trưởng kinh tế thì cơ sở hạ tầng cũng phát triển rất
nhanh chóng vì vậy giai đoạn hiện nay thì thị trường có thể nói là thuận lợi cho
công ty. Thu nhập của người dân ngày càng tăng cao do vậy nhu cầu xây dựng
cũng tăng tỷ lệ thuận với thu nhập đó, đây chính là yếu tố rất thuận lợi cho sự
phát triển trong tương lai của công ty.
- Với sự đa dạng hóa trong sản xuất kinh doanh sản phẩm xây dựng, công
ty có rất nhiều cơ hội làm ăn, tham gia đấu thầu, thắng thầu, và cũng đã thắng
thầu rất nhiều công trình xây dựng dân dụng cũng như nhà nước.
- Cùng với những chủ trương chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà
nước, cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế cũng được đầu tư rất mạnh nhờ đó đã tạo ra
nhiều cơ hội kinh doanh cho công ty.
- Đặc điểm của ngành xây dựng là cần vốn rất lớn và yếu tố ảnh hưởng
không nhỏ . Nếu là trước kia thì việc huy động vốn rất là khó khăn nhưng với
những chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước thì công việc đó đã
dần trở nên dễ dàng hơn.
Khó khăn:
- Cạnh tranh trong xây dựng ngày càng tăng cao, do có rất nhiều công ty
đang tham gia vào thị trường xây dựng, uy tín có, mới ra nhập cũng không ít do
vậy áp lực cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ đòi hỏi công ty phải có phương
hướng và hoạt động cực kỳ nhạy bén và linh hoạt.
- Hệ thống pháp luật của nước ta vẫn chưa thực sự đồng bộ, vẫn còn nhiều
thiếu sót, gây không ít khó khăn cho công ty trong quá trình tham gia đấu thầu
và thực hiện các dự án đầu tư.
- Công nghệ thi công ngày càng được hiện đại hóa, nhưng để mua được

những công nghệ đó thì rất tốn kém, gây khó khăn cho công tác tài chính của
8
công ty. Nhưng nếu không có các công nghệ mới và hiện đại thì khả năng cạnh
tranh của công ty cũng bị giảm mạnh, nhất là trong thời buổi kinh tế thị trường
cạnh tranh khốc liệt như ngày nay.
- Ngày nay các công ty có xu hướng là đầu tư sang thêm lĩnh vực đầu tư
các dự án xây dựng, điều này đòi hỏi công ty không ngừng nỗ lực để có thể
thực hiện và thành công trong lĩnh vực mới này. Vấn đề đặt ra là công ty cần
phải có thật nhiều sự giúp đỡ về kinh nghiệm cũng như vốn để thực hiện được
các dự án có quy mô lớn và phức tạp.
1.4 Cơ cấu tổ chức của Công ty.
Hiện nay Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội có 13 phòng ban, 2 xí nghiệp kinh doanh nhà và 2 xí ngiệp quản lý nhà,
6 xí nghiệp xây lắp, 1 xí nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng và xây lắp, 1 xí
nghiệp điện nước, 1 khách sạn. Các đơn vị phụ thuộc của công ty là các đơn vị
hạch toán phụ thuộc, hoạt động theo quy chế của công ty.
1.5 Các phòng ban gồm:
+ Phòng Kế hoạch tổng hợp
+ Phòng tài chính kế toán
+ Phòng quản lý dự án và phòng kinh doanh
+ Phòng hành chính quản lý
+ Phòng tổ chức lao động và tiền lương
+ Phòng quản lý xây lắp
+ Phòng cho thuê nhà
+ Ban quản lý dự án số 1,2
+ Ban quản lý dự án Cổ Nhuế -Xuân Đỉnh
+ Ban quản lý dự án lô B15 Đại Kim - Định công
+ Ban quản lý dự án Kim Mã
+ Ban quản lý dự án Trung Văn
Các xí nghiệp kinh doanh gồm:

+ Xí nghiệp kinh doanh nhà số 1
9
+ Xí nghiệp kinh doanh nhà số 2.
Các xí nghiệp quản lý nhà gồm:
+ Xí nghiệp dịch vụ quản lý nhà B15 Đại Kim - Định Công
Các xí nghiệp xây lắp gồm:
+ Xí nghiệp xây lắp số 2
+ Xí nghiệp xây lắp số 4
+ Xí nghiệp xây lắp số 5
+ Xí nghiệp xây lắp số 6
+ Xí nghiệp xây lắp số 10
+ Xí nghiệp xây lắp số 12
+ Xí nghiệp sản xuất kinh doanh VLXD và xây lắp số 8
+ Xí nghiệp điện nước
Các khách sạn gồm:
+ Khách sạn Green Park
10
1.6. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty:
XN dịch
vụ quản
lý nhà
Xí
nghiệp
điện
nước
XNXL
số 12
XNXL
số 10
XNSX

KD
VLXD
và xây
lắp só 8
XN
KD số
6
XN
KD số
5
XN
KD số
4
XN
KD số
3
XN
KD số
2
XN
KD số
1
Ban dự án số 1 Ban dự án số 2 Ban dự án số 3
Phòng
TCLĐTL
Phòng
QLDA&K
D
Phòng
QLXD

Phòng
KHTH
P.cho thuê
nhà
Chủ tịch kiêm
Tổng giám đốc
Phó Tổng giám đốcPhó Tổng giám đốcPhó Tổng giám đốc
Phòng
HCTH
Phòng
TCKT
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội.
11
Thông qua sơ đồ ta thấy, mô hình tổ chức của công ty là mô hình trực
tuyến theo chức năng, với mô hình này thì toàn bộ các hoạt động của các
phòng ban, bộ phận trong doanh ngiệp đều được ban lãnh đạo công ty nắm
bắt và có các điều chỉnh kịp thời. Ngoài ra mô hình này còn cho phép các
quyết định của lãnh đạo công ty được truyền đi nhanh chóng trong công ty.
Với 7 phòng chức năng và 11 xí nghiệp hoạt động, có thể nói mô hình này đã
chuyên môn hóa một cách rất chi tiết, do vậy hiệu quả hoạt động sẽ cao do
các phòng ban không bị chồng chéo công việc trong quá trình hoạt động.
- Hoạt động lập hồ sơ dự thầu được thực hiện ở phòng kế hoạch tổng
hợp, ở đây chứa đựng toàn bộ các kế hoạch tham gia dự thầu của công ty. Đây
là khâu công việc rất quan trọng đối với các công ty vì thắng thầu có ảnh
hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính công ty.
12
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC
MÀ CÔNG TY GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG THỜI GIAN QUA.
2.1 Thực trạng thực hiện:

2.1.1 Một số công trình xây dựng hiệu quả trong thời gian vừa qua:
STT Tên dự án Qui mô
Tổng
mức đầu
tư (tỷ
đồng)
M2 sàn
nhà ở
Tiến độ thực hiện
1
Dự án Khu đô thị mới
Cổ nhuế- Xuân đỉnh
22.6ha 384.799 158.839
GPMB=21ha/24ha tổ
chức thi công các chung
cư cao tầng và đô thị
2
Dự án xây dựng nhà hỗn
hợp cao 15 tầng Đại
kim- Định công
4545ha 86.396 23.123
Đã triển khai song và đưa
vào khai thác
3
Dự án văn phòng và khu
nhà cho thuê D10 Giảng
võ
921.6 10 4320
Đã thi công song và đưa
vào khai thác

4 Dự án nhà B ngọc khánh 1500m2 40
10000m
2
Đang xin phê duyệt qui
hoạch tổng mặt bằng và
kiến trúc
5
Dự án tổ hợp khách sạn
và căn hộ cho thuê 521
kim mã
5278m2 147.3 26500 Đang triển khai thi công
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội.
- Trong thời gian vừa qua công ty đã trúng thầu và thực hiện thành công
nhiều công trình có số vốn và qui mô lớn. Qua đó góp phần làm tăng uy tín của
công ty trong lĩnh vực xây dựng cũng như trong kinh doanh bất động sản.
- Một số công trình tiêu biểu mà công ty đã thực hiện thành công trong
thời gian vừa qua gồm nhiều công trình khác nhau, từ công trình với tổng vốn
đầu tư thấp như công trình Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê D10 Giảng
13
Võ với tổng vốn đầu tư chỉ 10 tỷ đồng cho tới công trình có số vốn đầu tư lên
tới gần 400 tỷ đồng như công trình Khu đô thị mới Xuân Đỉnh. Điều đó cho
thấy sự lớn mạnh của công ty trong lĩnh vực xây dựng, công ty ngày càng
được biết tới nhiều hơn và tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư
trong nước.
2.1.2. Một số điều kiện thuận lợi trong qúa trình thực hiện các dự án xây
dựng thời gian vừa qua.
Có thể nói, những chuyển biến của thị trường bất động sản trong thời
gian vừa qua là một yếu tố rất phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế Việt
Nam hiện tại. Sự phát triển tích cự của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2007

đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh trong đó có bất
động sản.
Năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì
châu Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia
tăng mạnh mẽ. Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
năm 2007 sẽ đạt khoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷ
USD, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2006.
Một yếu tố không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thị
trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh
bất động sản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều. Đó là Luật kinh doanh bất
động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở,
Chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt
đầu đựôc thi hành.
Nhu cầu về bất động sản trong thời gian vừa qua cũng tăng lên một cách
đột biến, xuất hiện một số lần sốt giá nhà đất trong các năm 2002, 2003, 2007
khiến cho thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Đây là những cơ hội
thuận lợi cho sự phát triển của công ty trong ty.
14
Một trong các nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội là
nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Người mua chủ yếu là người dân
và các nhà đầu tư “mua để cho thuê” trong nước. CBRE nhận định nhu cầu
lớn đối với các dự án mới sẽ đẩy giá mua lên trên 4.000 USD/m2 và có thể
trên 5.000 USD/m2 đối với các dự án ở vị trí đẹp. Hiện tại giá nhà ở đang dao
động trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m2.
Theo thống kê, nhu cầu về căn hộ cho thuê ngày càng gia tăng và
nguồn “cung” hiện cũng chưa đáp ứng đủ “cầu”. Trong năm 2007, chỉ có gần
600 căn, đến năm 2010 mới có hơn 700 căn hộ ở dạng này được đưa vào sử
dụng. Nhiều toà nhà tại Hà Nội dù đang trong quá trình đầu tư xây dựng đã
được đặt thuê trước với tỷ lệ cao. Người thuê chủ yếu là những người
Singapore, Hàn Quốc. Giá thuê trung bình 18,7–49,6 USD/m2/tháng. Hiện

nay, tỉ lệ căn hộ trống chỉ chiếm 1%. Nhiều người nước ngoài vẫn phải thuê
và sống trong khách sạn dài ngày. CBRE Việt Nam dự báo, trong thời gian
tới, giá của các dự án căn hộ trung cấp sẽ không biến động nhưng giá các dự
án cao cấp vẫn đứng ở mức cao và nhu cầu tăng từ 6-7%.
Nhu cầu về khách sạn cũng ngày càng tăng cao. Hầu hết các khách sạn 4-
5 sao đều đi vào hoạt động từ những năm 1990, không có khách sạn mới nào
đi vào hoạt động trong những năm 2004- 2006. Hiệu suất sử dụng phòng giữ
mức cao, ổn định qua các năm. Hiệu suất thuê phòng các khách sạn 4-5 sao
tại Hà Nội xấp xỉ 84%, mức giá cho thuê khá đắt, tại thời điểm cuối quý
I/2007 là 115 USD/ngày phòng khách sạn 5 sao. Việt Nam hiện đang rất thiếu
những phòng khách sạn hạng sang. Lượng phòng khách sạn hiện có tại Hà
Nội không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Theo tổng hợp của CBRE, Hà Nội
hiện có 4.924 phòng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao. Số lượng này là quá khiêm
tốn so với 20.000 khách sạn tại Bangkok, Thái Lan.
Nhu cầu mặt bằng khu thương mại chất lượng cao sẽ rất lớn. Giá thuê
các trung tâm này hiện ở mức 15-90 USD/m2/tháng và sẽ còn cao hơn. Từ
15
nay đến năm 2010, sẽ có thêm 10 trung tâm thương mại đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, những bổ sung đó chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.
Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có chất lượng đang ngày một
tăng cao, làm cho giá thuê cũng tăng theo. Do xu hướng tiêu dùng ngày một
tăng cũng như sự gia tăng thu nhập và sự tăng trưởng chung của nền kinh tế,
nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế đã tham gia vào thị trường Việt Nam
trong những tháng qua khiến tình hình phát triển của mảng thị trường này là
rất triển vọng, với nhiều nguồn cung có chất lượng cao hơn và nhiều thương
hiệu quốc tế đang đến Hà Nội hơn.
Măt khác do các công trình mà công ty tham gia thực hiện chủ yếu là
các công trình nhà cao tầng, các khu trung cư…Phần lớn các công trình đều
được xây dựng trên những khu đất tương đối rộng (chỉ cá biệt mới có công
trình xây xen) vì vậy việc tổ chức thi công tương đối thuận lợi. Trong thời

gian gần đây do sự phát triển trong xây dựng của cả nước, công ty cũng có
được sự thuận lợi hơn trong huy động thiết bị thi công như : thiết bị khoan
cọc nhồi, thiết bị vận chuyển lên cao cho vật liệu và con người, các thiết bị
cho bê tông thương phẩm, các thiết bị cho kéo căng thép dự ứng lực…Bên
cạnh đó thì công nghệ và giá cả cũng đã cho phép để đảm bảo và nâng cao
chất lượng công trình như sử dụng 100% bê tông sản xuất tại nhà máy, thép
cường độ cao ; cáp điện, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh… nhập từ nước ngoài.
Cho đến nay công ty đã có sự tích luỹ nhất định qua lợi nhuận hàng năm.
Lượng vốn này một phần đã được đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lực sản
xuất. Một trong những thiết bị vật tư đó có ảnh hưởng tốt đến chất lượng là
các loại cột chống kim loại, cốp pha thép và cốp pha nhựa, với các loại cột
chống và cốp pha này đã tạo nên những cấu kiện bê tông không bị võng,
không bị rỗ do mất nước xi măng.
16
Lực lượng cán bộ, kỹ sư quản lý và kỹ sư hiện trường đã được tôi luyện
kinh qua nhiều công trình cao tầng trong những năm qua, vì vậy khi thi công
các chung cư cao tầng hiện nay họ đã quản lý chuyên nghiệp hơn, việc kiểm
tra giám sát đã đi vào các trọng tâm cần thiết nhằm ngăn ngừa kịp thời các sai
sót gây ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ công trình. Song họ còn bị hạn
chế do mất nhiều thời gian vào hồ sơ chất lượng ngày càng nhiều.
2.2 Những khó khăn gặp phải:
2.2.1.Giai đoạn chuẩn bị xây dựng:
2.2.1.1 Khó khăn trong giai đoạn khảo sát địa chất:
Giai đoạn khảo sát địa chất là giai đoạn có vai trò vô cùng quan trọng
trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Nó có ảnh hưởng đến cả chất
lượng của công trình cũng như sự an toàn của nó trong qúa trình hoạt động,
hay tác động tới cả tiến độ thực hiện các công trình. Nó là giai đoạn đầu tiên
quyết định đến việc dự án có được đưa vào thực thi hay không. Nếu giai đoạn
khảo sát địa chất không được thực hiện một cách chi tiết và hiệu quả thì sẽ có
thể chịu những rủi ro lớn trong quá trình xây dựng sau này. Do vậy cần phải

nhận thức rõ ràng tầm quan trọng của giai đoạn khảo sát đối với quá trình
thực hiện dự án xây dựng.
Trong quá trình thực hiện khảo sát địa chất luôn gặp phải nhiều vấn đề
rất khó khăn, và có thể nói hai yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến khảo sát địa
chất chính là điều kiện khí hậu và địa hình nơi tiến hành khảo sát. Chúng ta có
thể nhận thấy rõ hơn những khó khăn mà công ty đã găp phải trong quá trình
khảo sát địa chất thông qua việc phân tích những tác động của hai yếu tố đó
tới công tác khảo sát địa chất.
17
- Thứ nhất: Ảnh hưởng cuả điều kiện địa hình:
Điều kiện địa hình có tác động rất lớn đến hoạt động khảo sát địa chất.
Do đặc điểm của công ty là chủ yếu thực hiện các dự án trên khu vực Nà nội
bởi vậy trong phần này chúng ta chỉ tìm hiểu ảnh hưởng địa hình của khu vực
hà nội tới hoạt động khảo sát của công ty. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh
hưởng như:
+ Ảnh hưởng của không gian chật hẹp tới hoạt động khảo sát địa chất:
Do đặc điểm của Hà nội là thành phố rất đông dân số, cộng với việc mật độ
nhà ở là cao gần nhất cả nước. Do vậy trong quá trình tiến hành khảo sát điạ
chất, vấn đề đầu tiên mà công ty gặp phải chính là điều kiện khảo sát trật hẹp,
tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc vận chuyển các máy móc thiết bị phục vụ
khảo sát như các máy khoan, cần trục,các máy thăm dò …các thiết bị này rất
cồng kềnh, khó vận chuyển gây không ít tác động tiêu cực đến hiệu quả của
giai đoạn này.
Một số công trình tiêu biểu chịu ảnh hưởng nhiều nhất của yếu tố này
như công trình tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã, công trình
văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội… là
những công trình có điều kiện thi công chật hẹp gây ảnh hưởng rất nhiều tới
hiệu quả hoạt động của công trình.
+ Yếu tố không kém phần quan trọng có thể kể tới là đặc điểm của nền
đất ở Hà nội có tác động đến hoạt động khảo sát. Theo thống kê thì mỗi năm

trung bình nền đất ở hà nội lún xuống khoảng 6mm và bên dưới là rất nhiều
các mạch nước ngầm làm cho nền đất yếu, và mềm. Do vậy khi tiến hành
khảo sát địa chất công ty thường phải tìm hiểu đặc điểm về nền đất của từng
khu vực qua nhiều năm thông qua số liệu của các công trình đã được thi công
18
trước đó để có thể tiến hành khảo sát cũng như xây dựng một căn cứ phù hợp
cho hoạt động xây dựng sau này.
- Thứ hai: Ảnh hưởng của thời tiết khí hậu tới hoạt động khảo sát.
+ Do đặc điểm về thời tiết của việt nam cũng như của khu vực hà nội là
mùa mưa thường diễn ra vào các tháng 7 và tháng 8 hàng năm, bởi vậy công
việc khảo sát đặc biệt gặp phải nhiều khó khăn nếu diễn ra vào giai đoạn này,
không những thế do hệ thống thoát nước của hà nội rất kém, mỗi khi gặp các
cơn mưa lớn là hà nội lại chìm trong biển nước. Nền đất bị ngập nước lâu
ngày làm cho đất mềm và dễ lún, hoạt động khảo sát khi diễn ra ở các thời
điểm này thì sẽ dễ tạo ra các kết quả khảo sát sai lầm gây ảnh hưởng đến chất
lượng công trình về sau. Do vậy các giai đoạn tiến hành khảo sát địa chất
công ty thường tiến hành vào thời điểm lượng mưa thấp, độ ẩm mặt đất trung
bình, thời tiết thuận lợi, không nắng quá vì nếu như thời tiết quá nóng sẽ làm
cho mặt đất cứng và rất khó cho máy khoan thăm dò có thể khoan tới sâu bên
trong lòng đất.
2.2.1.2. Khó khăn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng:
Giai đoạn giải phóng mặt bằng là giai đoạn tiếp theo sau của giai đoạn
khảo sát địa chất trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Theo tính
toán giai đoạn giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chi
phí thực hiện dựn án.Do đó cần phải tìm hiểu một cách kỹ kưỡng các yếu
tố tác động xấu đến hoạt động của công tác này.Giải phóng mặt bằng chậm
không chỉ làm ảnh hưởng tiến độ thi công, chất lượng công trình, mà nếu
càng kéo dài thời gian thi công lên, nhất là trong điều kiện giá cả không ổn
định như hiện nay sẽ khiến giá công trình bị đội lên gây ảnh hưởng kế
hoạch giải ngân vốn. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng đến công tác

19
giải phóng mặt bằng mà công ty thường hay gặp phải trong thời gian vừa
qua như:
- Ảnh hưởng của yếu tố chi phí tới giải phóng mặt bằng:
+ Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để không
làm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình.
Thêm vào đó, cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắn
thời gian đưa vào khai thác. Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự
án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự tăng trưởng kinh tế cho một số
ngành nghề liên quan.
+ Hiện nay hà nội là một trong những nơi có giá đất cao nhất cả nước, do
đó công tác giải phóng mặt bằng lại càng gặp phải nhiều khó khăn khi chi phí
đền bù tăng lên một cách đáng kể so với các dự án tương tự đã làm trước đây.
Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng bao gồm có chi phí đền bù cho giải
phóng mặt bằng, các chi phí phục vụ cho quá trình giải phóng mặt bằng như
chi phí thuê lao động, máy móc, chi phí cho các lực lượng tham gia bảo vệ
quá trình giải phóng mặt bằng.
Vấn đề khó khăn nhất mà công ty gặp phải trong quá trình thực hiện
tính toán chi phí giải phóng mặt bằng đó chính là việc xác định mức giá đền
bù hợp lý cho từng khu vực mà công ty thực hiện dự án. Trong đó việc xác
định khu vực đất có được bồi thường hay không cũng như việc xác minh giấy
tờ chứng minh quyền sử dụng đất của các hộ trong diện đền bù là rất khó
khăn và phức tạp.
Việc tính toán chi phí rất phức tạp và cũng rất nhạy cảm, chi phí đền bù
phải đảm bảo làm sao mà công ty vừa đạt yêu cầu về mức chi phí và lại vừa
phải đảm bảo sát với mức giá thị trường. Tuy nhiên công việc này rất khó
khăn do việc xác định giá đền bù chưa thống nhất trên toàn quốc do vậy mà
20
đôi khi công tác giải phóng mặt bằng của công ty bị kéo dài trong một khoảng
thời gian rất lâu mới có thể giả quyết xong.

Theo số liệu thống kê trong thời gian vừa qua thì giá đất tăng lên rất
nhanh, giá đền bù cho đất nông nghiệp hay đất ở khu vực ngoại thành đều
tăng lên nhiều lần so với trước kia. Ví dụ đất ở khu vực đầu mối giao thông
tăng từ 4,5 triệu đồng lên tới 11,250 triệu đ/m2. Điều sẽ gây khó khăn rất lớn
cho các nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.
Bảng chi phí giải phóng mặt bằng của một số công trình mà công ty đã
và đang tiến hành xây dựng:
STT Công trình số tiền(tỷ đồng)
1 Dự án Khu đô thị mới Cổ nhuế- Xuân đỉnh 250
2 Dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao 15 tầng
Đại kim- Định công
70
3 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10
Giảng võ
7
4 Dự án nhà B ngọc khánh 31
5 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho
thuê 521 kim mã
119
6 Dự án Cổ nhuế mở rộng 98
7 Dự án nhà ở để bán phường Cống Vị-
Quận Ba Đình- Hà Nội
5
8 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29
Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội
4
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội.

Thực trạng thực hiện của công ty trong thời gian vừa qua cũng cho

thấy nhiều bất cập, kho khăn mà công ty gặp phải. Ví dụ như dự án xây
dựng nhà ở để bán phường Cống Vị- Quận Ba Đình công ty chỉ mất một
khoản tiền đền bù giải phóng măt bằng gần 5 tỷ đồng thì cũng một dự án
khác của công ty là Dự án đô thị mới Cổ nhuế Xuân Đỉnh số tiền giải
21
phóng măt bằng mà công ty ước tính lên tới gần 250 tỷ đồng. Điều đó cho
thấy mức giá sàn để đền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi khu vự là khác
nhau, rất khó khăn để công ty có thể tính toán mức giá cho đền bù giải
phóng mặt bằng một cách chi tiết và hiêu quả.
- Xung đột với người dân xung quanh khu vực giải phóng mặt bằng:
Đây là vấn đề rất thường gặp do trong quá trình giải phóng mặt bằng thì
đơn vị thi công, thực hiện giải phóng có thể có những công việc gây ảnh
hưởng đến sinh hoạt của người dân xung quanh khu vực giải phóng như gây
ra các tiếng ồn, máy móc thiết bị cồng kềnh gây cản trở cho cuộc sống của
người dân, hay có thể làm cho môi trường bụi bẩn. Bên cạnh đó xung đột có
thể xuất hiện với chính những người dân không chịu di dời khỏi khu vực đã
đựơc phép giải toả (đây cũng đang là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất tới việc
bảo đảm tiến độ thi công của công trình). Các xung đột này có thể xuất hiện
với qui mô nhỏ nhưng cũng có trường hợp công ty đã phải đối mặt với các
xung đột rất lớn xẩy ra trong quá trình giải phóng mặt bằng nhưng may mắn
các xung đột đó không gây nhiều ảnh hưởng xấu đến các công trình mà công
ty đã thực hiện.
Các xung đột nếu xảy ra sẽ gây rất nhiều khó khăn trong việc đảm bảo an
toàn cho công nhân, cho các thiết bị máy móc thi công trên công trường, cũng
như cho chính công trình thi công. Khi xảy ra các xung đột, người chịu thiệt
nhiều nhất đó chính là công ty, các đơn vị thi công do không thể tiến hành
hoạt động một cách bình thường được khiến cho toàn bộ công trình bị ảnh
hưởng cả về tiến độ cũng như chấ lượng thi công.
- Tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng:
Việc tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng là nỗi lo rất lớn của đơn vị

thi công trong quá trình triển khai thực hiện các dự án.Trên thực tế thì không
ít lần công ty gặp phải tình trạng trên, có trường hợp còn xảy ra xung đột giữa
22
nhân viên trong công ty, các công nhân trong công trường với người dân khi
họ không chịu di dời khỏi khu vực đã nằm trong quy hoạch làm cho tiến trình
thực hiện dự án gặp rất nhiề khó khăn. Một số hộ dân còn rất ngoan cố, dung
mọi biện pháp để có thể ngăn cản lực lượng thi công đến công trình làm việc,
họ tập trung đông người, tổ chức quấy rối, phá phách các cơ sở vât chất hay
máy móc thiết bị phục vụ thi công, thậm chí họ có thể đe doạ, hay thậm chí là
tấn công những người tham gia xây dựng công trình khiến cho tâm lý của
nhân viên công ty hay của công nhân đều rất lo sợ khi xây dựng các công
trình đó.
2.2.1.3 Khó khăn trong việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công cũng
như cho sinh hoạt của công nhân trong công trường.
Với đặc điểm của các dự án mà công ty đã và đang thực hiện thì nhiều
dự án không có đủ không gian cho việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công.
Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thi công cũng như chất lượng của
công trình. Bên cạnh đó, việc vận chuyển máy móc thiết bị đến công trường
cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là đối với một số công trình nằm ở trong
trung tâm thành phố như công trình 521 Kim Mã, công trình D10 Giảng Võ
mà công ty đang thực hiện đã gặp phải rất nhiều khó khăn khi công việc vận
chuyển máy móc thiết bị phục vụ công trình bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố
như : yếu tố thời gian, yếu tố giao thông, yếu tố luật pháp khi mà các xe có
trọng tải lớn bị quy định thời gian ra vào trung tâm thành phố.
Một số công trình có điều kiện thi công chật hẹp mà công ty đang tiến hành
thi công:
STT
Công trình Tổng diện tịch mặt
23
bằng(m2)

1
Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29
Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà nội
2100
2
Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10
Giảng võ
4320
3
Dự án nhà ở để bán phường Cống Vị- Ba
Đình- Hà Nội
2217
4
Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho
thuê 521 kim mã
2650
Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà
Hà Nội.
Một ví dụ thực tiễn đó là công ty đang triển khai thưc hiện dự án Tổ hợp
văn phòng khách sạn cho thuê số 521 Kim mã, đây là dự án có tổng số vốn
đầu tư khá lớn, tới gàn 150 tỷ đồng, tuy nhiên công trình này lại nằm trong
khu vực trung tâm của thành phố, nằm ngay trên đoạn đường trọng điểm, lưu
lượng phương tiện tham gia lưu thông nhiều, rất hay tắc nghẽn trong thời gian
cao điểm, không những thế công trình lại kẹp giữa các toà nhà cao tầng khiến
cho điều kiện thi công công trình càng thêm gò bó, đơn vị thi công đã phải
tính toán các kế hoạch đưa nguyên vật liệu tới công trình một cách cụ thể
nhằm tránh ách tắc giao thông cũng như đảm bảo an toàn các trang thiết bị
phục vụ cho công trình. Bên cạnh đó, công trình còn nằm đối diện với khách
sạn Daewoo, do vậy việc bố trí thi công công trình đôi khi rất khó khăn, vừa
phải đáp ứng yêu cầu về hiệu quả công trình lại vừa phải đáp ứng các yêu cầu

về mỹ quan thẩm mỹ để tránh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của một
trong những khách sạn cao cấp nhất Hà nội.
24