thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn quận đống đa - thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Tên đề tài: “Thực trạng hoạt động định giá bất động trên địa bàn
Quận Đống Đa - thành phố Hà Nội”
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.62.16
Người thực hiện : PHAN THỊ LIÊN
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
Hà Nội, năm 2012
PHẦN I: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá và không gì thay thế được.
Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định:‘Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống ”. Hiến pháp 1992 đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”
Do tầm quan trọng đặc biệt đó của đất đai ,nên mỗi quốc gia phải quản
lý sử dụng đất đai có hiệu quả nhất, hợp lý nhất, tiết kiệm nhất.
Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để
quản lý đất đai có hiệu quả, phát huy vai trò kinh tế của đất đai, tạo nguồn thu
ngân sách quan trọng cho nhà nước. Điều 12 Luật Đất Đai 1993 qui định
‘‘nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất; chính phủ qui định khung giá các loại đất đối từng
vùng và từng thửa đất theo thời gian”
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh
tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những
năm 1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình
trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành

các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo
hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà
việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá đảm bảo cho hoạt
động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt
nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm.
1
Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc
thẩm định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài
chính là trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm
định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá họ trang bị cho đội ngũ nhân viên có
nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, đã thực hiện nhiều
hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên
cả nước.
Nhận thấy công tác thẩm định giá trong một số công ty hoạt động về
lĩnh vự thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hà Nội còn những thiếu sót, dẫn
đến kết quả thẩm định giá chưa đặt độ chính xác và tính khách quan chưa
cao, nhận thấy tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm
định giá tại Việt Nam nói chung và tại địa bàn quận Đống Đa - Hà Nội nói
riêng. Do vậy, em đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động định giá bất
động trên địa bàn quận Đông Đa - thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên
cứu luận văn nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và
các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta
nói chung cũng như trên địa bàn quận Đống Đa - Hà Nội nói riêng.
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di
dời được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội
loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi cư trú của động thực vật và
con người trên trái đất; là tơ liệu sản xuất và đặc biệt không gì thay thế được.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn của các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai
là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp,
2
giao thông. Ngoài ra, đất đai còn là nơi cung cấp nguyên liệu cho các ngành
công nghiệp xây dựng như: gạch, ngói, xi măng, gốm, sứ
Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò quan trọng. Cùng
với các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình
thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu
quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước, trong sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Do vậy, yêu cầu quản lý nhà nước về
đất đai là một vấn đề trở nên cấp thiết.
Định giá bất động sản (BĐS) là một yêu cầu quan trọng trong việc thiết
lập thị trường BĐS thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường đáp ứng các
yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), người sử dụng có quyền
chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê ; Nhà nước có quyền thu hồi
theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây
dựng, cơ sở hạ tầng và phát triển đất đai. Từ đó, theo yêu cầu phát triển kinh
tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho các nhà sử dụng
đáp ứng các nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ việc phát triển kinh tế hàng hóa xã
hội chủ nghĩa. Định giá BĐS sẽ điều tiết thị trường BĐS không cho tăng hoặc
giảm giá một cách đột ngột; đảm bảo công khai và giám sát thị trường thuế,
liên quan tới giá đất sẽ cân bằng lại các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển
nhựng quá mức, tình trạng đầu cơ tích lũy. Bằng cơ chế đấu giá, đấu thầu và
hợp đồng nhà nước sẽ cân bằng lại các mối quan hệ, không cho thị trường
BĐS rối loạn nền kinh tế quốc dân.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần
theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa
qua, thị trường BĐS nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và

hết sức phức tạp.
3
Tuy hệ thống, cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta
đã được ban hành nhưng đang ở giai đoạn ban đầu, cơ cấu thị trường BĐS
chưa hoàn chỉnh, nhiều yếu tố thị trường hình thành tự phát chưa có quy định
của nhà nước.
Việc xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định
giá BĐS là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về thị trường
BĐS . Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng
hệ thống định giá BĐS để vận hành và kiểm soát giao dịch BĐS thu thuế.
Định giá BĐS ở nước ta vẫn còn là những vấn đề mới cả về lý luận và
thực tiễn. Nghiên cứu vấn đề này góp phần tạo điều kiện để làm rõ những
yếu tố cơ chế và các nghĩa vụ tài chính thực hiện liên quan tới đât đai giữa
người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS
- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS trên địa bàn quận
Đống Đa – thành phố Hà Nội.
- Áp dụng lý luận trên để làm rõ thực trạng định giá BĐS tại Quận Đống
Đa, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội.
- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS trên địa
bàn nghiên cứu tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
1.2.2. Yêu cầu
4
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá BĐS
như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Bộ Luật dân sự, các văn bản hướng
dẫn liên quan đến giá BĐS và định giá BĐS của các bộ ban ngành liên quan.

- Thống kê thu thập số liệu về định giá BĐS trên địa bàn quận Đống Đa
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phù hợp với điều kiện thực tiễn.
5
PHẦN II – TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới
Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà
xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật
nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định
pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong
lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói riêng đã được các nước tư bản phát triển
và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ
quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng,
nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa
học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong
các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá
của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách
quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản
và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc.
Đây là các nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.
a)Tổ chức
Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức
tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là
CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập
từ năm 1978: gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản
đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất;
phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa
6

sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những
người không có đất hoặc ít đất).
Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá
của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang;
và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục
Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH
trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm
và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan
mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của
JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu
trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn
phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi
văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS
một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định
giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một
cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và
văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
Trung Quốc
7
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ
đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá
bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8
phòng, 1 văn phòng và 3 viện.
Chức năng

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung
Quốc và văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản
có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá
bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ
phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).
JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng
chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên
quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán
bất động sản.
Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan
thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất
động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản.
Nhiệm vụ
Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm
vụ cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm
vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm
vụ sau đây:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu
thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban
đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có
sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một
8
lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất
động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau:
Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động
sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng
đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây
dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động
sản.

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại
học.
- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với
những bất động sản có giá trị; Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động
sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị.
b) Cơ chế hoạt động
Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc
Cục Đất đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở
Singapore các cơ quan định giá trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy
có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá
bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập
về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định
giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của
nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động
quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.
Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực
chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm
9
định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa
phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong
năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi
nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là "Uỷ ban Định giá
trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập
gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên
quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại
điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân Uỷ
ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính
chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất
động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong

việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng
pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa
chính làm nền cho bản đồ giá đất.
c) Đối tượng
Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ
định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở
Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất
động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động
sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là
"BLOCK"
d)Phạm vi
Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu
lệ phí hoặc để Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.
2.2. Tình hình định giá bất động sản trong nước
10
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các
công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ
quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm
nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu
trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan
này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định
giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho
từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm

định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ
Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp
lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày
16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá
các loại đất cụ thể tại địa phương. Ban hành kèm theo Nghị định này là 9
khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm,
đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm
muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá tối đa của
11
loại đất đắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2,
đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2). Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng
khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên,
trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ
30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có
trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình
Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương,
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới
hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không
quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy định tại Nghị Định
188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh
lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch,

đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất,
hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.
2.3. Định giá bất động sản
2.3.1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
2.3.1.1. Bất động sản
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh
tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn
nhận khác nhau về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống
12
nhất về bất động sản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai".
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam
tại điều 174 có quy định: "Bất động san là những tài sản không thể di dời
được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản theo quy định của pháp luật
Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các
công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di
dời được. Một bất động sản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình
xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà
hoặc công trình đó.
Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá
trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển
đổi thành tiền. Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần
thiết phải có những định giá viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.

2.3.1.2. Định giá bất động sản
2.3.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để tìm hiểu về định giá bất động sản. Thông
thường người ta thường sử dụng hai khái niệm như sau:
- Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định.
- Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có
13
cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa
chọn.
Như vậy, định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang
tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá
phải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối
với thị trường. Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng các
phương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó. Quá trình này
không thể tách rời mục đích định giá bất động sản.
2.3.1.2.2. Bản chất của định giá bất động sản
Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Mặt
khác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể tách
rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất. Trong đó:
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Mục
đích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất,
vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của
mảnh đất mà mình tiến hành định giá

- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào
chi phí xây dựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó. Do vậy, để
ước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục
công trình, của từng bộ phận trong công trình đồng thời phải tính đến cả các
khoản khấu hao và các khoản giảm giá khác.
2.3.2. Đặc điểm của định giá bất động sản
14
Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạt
động định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản.
Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó,
vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản
thông thường. Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây.
- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quá
trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất
động sản định giá toạ lạc. Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông
tin khác để năm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những
thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ
lạc.
- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc
nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí), phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa
các bất động sản. Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác
định chính xác giá trị của bất động sản. Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá
trị của bất động sản.
- Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giá
còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của
Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với các
quyền, nghĩa vụ, và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước
giao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất. Quá trình định giá bất
động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa và
không đem lại kết quả.

2.3.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản
- Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị
trường bất động sản.
15
Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ
quan trọng trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nước
quản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thu
hồi và bồi thường đất đai. Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêu
cầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng phát
triển.
+ Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bất
động sản.
Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không
nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt
động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động
sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn.
+ Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bất
động sản
Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các
công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị
thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.
Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản
của họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết.
- Định giá bất động sản làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước
Hiện nay, đi cùng với quá trình đổi mới, phát triển kinh tế là sự đổi mới
doanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hoá, giải thể, chuyển hình thức sở hữu.
Để việc đổi mới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác định
được chính xác giá trị doanh nghiệp. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác
định giá trị doanh nghiệp được chính xác hơn.
- Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định

chiến lược kinh doanh
16
Để kinh doanh bất động sản có được hiệu quả cao người kinh doanh bất
động sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh. Nội dung của một
chiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liên
quan tới giá); tính toán khả năng đầu tư (tính toán các khoản tài chính). Định
giá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược của người kinh doanh có hiệu quả
cao.
- Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu hoặc
sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn.
Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn
cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao
dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động
sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu
hướng trả lời thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động
định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua - bán trên thị trường diễn ra
thuận lợi hơn.
- Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sản
đảm bảo tiền vay.
Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được
khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần
vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác
định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những
rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng.
2.4. Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
2.4.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
17

địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh
lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản
chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch
18
thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị

trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được
do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người
có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê
đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu
nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở
để định giá đất.
2.4.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn
19
là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền
bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để
đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân

hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình
phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày
càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất
phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại
trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành
thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến
các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động
như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do
đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất
mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công
thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một
20
khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó,
do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi
phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các
chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải

được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất
đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực
thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội
tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản
Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử
dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Yt
Giá đất =
(1+i)
t

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các
quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức
người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R .
Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt)
G =
(1+i)
t

21
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê
đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
P
Lt

P
L
= (t = 1, ∞)
(1+r)
t

Trong đó P
L
là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
P
Lt
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang
sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng
để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi
năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây
giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu
được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm
ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao
nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi
tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân
hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:

100$ x 1,05 + 105 $ x 1,05 = 212,25 $
hay 100 $ x 1,05 + 100 $ x 1,05
2
= 212,05 $
Với một cách đơn giản, giá trị của 100$ vào cuối năm thứ nhất là
100$/1,05 = 95,238$ hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238$ vào ngân hàng hôm
nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100$ vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng
hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100$ trong hai
năm tới sẽ là:
100$/ 1,05 + 100$ / 1,05
2
= 185,94$
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở
lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó như sau:
22
100$ / 1,05 = 95,238$
95,238$ / 1,05 = 90,703$
Và tổng của hai giá trị này là 185,94$. Do đó giá trị của mảnh đất vào
thời điểm đầu năm thứ nhất là 185,94$. Đây là cách tính toán về cơ bản xác
định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như
vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không
có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này. Quyền sử dụng về đất
đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó.
Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu
nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ
của đất.
Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của
tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi P
Lt

hoàn
toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P
Lt
(t) như là
một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá
đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và
hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế
công thức trên được viết như sau:
P
Lt(t)
P
L
= (t = 1, ∞)
(1+r
(t)
)
t

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì
cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong
tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu
cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm
giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng
ít đến giá trị tài sản.
2.4.3. Quan hệ cung cầu
23
2.4.3.1. Cung và cầu về bất động sản
a. Cầu bất động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu BĐS trên thị trường
được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn: Cụ thể:

Giá của BĐS: số lượng về cầu BĐS trên thị trường liên quan nghịch đảo
với giá thị trường của chúng. Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho trước
giảm giá, lúc đó số người mua BĐS có khả năng thanh toán tăng lên và số
lượng BĐS đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên.
- Thu nhập của người tiêu dùng tăng lên: thu nhập của người tiêu dùng
cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hóa (BĐS) sẽ được mua sắm
hơn.
- Giá cả các mặt hàng có liên quan: các mặt hàng có liên quan là những
mặt hàng thay thế hoặc mặt hàng bổ sung.
Mặt hàng thuộc loại thay thế là một mặt hàng có thể thay thế bằng một
mặt hàng khác, cả hai mặt hàng này đều có đặc điểm và hữu dụng như nhau.
Một sự tăng giá của một trong những mặt hàng nêu trên sẽ có xu hướng làm
giảm số lượng được yêu cầu của mặt hàng này và tăng số lượng yêu cầu của
mặt hàng kia. Điều này là cơ sở của nguyên tắc định giá thay thế. Theo
nguyên tắc thay thế, giá trị của một tài sản sẽ không được vượt quá giá trị của
một tài sản thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
cho một tài sản so với giá mua của một tài sản tương tự.
Mặt hàng thuộc loại bổ sung là những mặt hàng mà việc sử dụng chúng
thường phải gắn với việc sử dụng của mặt chính. Một sự tăng giá của mặt
hàng chính sẽ làm giảm số lượng cầu và do đó cũng làm giảm số lượng yêu
cầu của mặt hàng bổ sung đi kèm.
- Những dự kiến của khách hàng: số lượng đòi hỏi (cầu) về một mặt
hàng tùy thuộc vào giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai. Đối với
24