Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BÙI ðÌNH DOANH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã ngành

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2012


Lời cam ñoan
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Bùi ðình Doanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


Lời cảm ơn
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Viện ñào tạo sau ñại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của TS. Nguyễn ðình
Bồng là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND quận Cầu
Giấy, các phòng ban trong quận, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự
ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý
báu ñó !

Tác giả luận văn

Bùi ðình Doanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

MỤC LỤC
Lơi cam ñoan…………………………………………………………………..i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii
Mục lục………………………………………………………………………iii
Danh mục bảng……………………………………………………………...vii
Danh mục hình và ñồ thị……………………………………………………viii
Danh mục viết tắt…………………………………………………………….ix
PHẦN 1 MỞ ðẦU .........................................................................................1
1.1

Tính cấp thiết của ñề tài ......................................................................1

1.2

Mục ñích của ñề tài.............................................................................2

1.3

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài.............................................2

1.4

Yêu cầu của ñề tài...............................................................................3

PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU ......................................4
2.1

Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản .............................................4

2.1.1

Bất ñộng sản .......................................................................................4

2.1.2

Thị trường bất ñộng sản ......................................................................5

2.1.3

Một số khái niệm khác........................................................................5

2.2.

Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới ..............6

2.2.1

Khái quát về giá ñất và bất ñộng sản trên thế giới ...............................6

2.2.2

Quản lý Nhà nước về giá ñất và bất ñộng sản .....................................7

2.3

ðấu giá quyền sử dụng ñất..................................................................9

2.3.1

Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt
Nam ....................................................................................................9

2.3.2

Cơ sở pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ...............13

2.3.3

Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt nam...............19

2.4

ðấu giá ñất của một số nước trên thế giới .........................................30

2.4.1

ðấu giá ñất của Trung Quốc .............................................................30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.4.2

ðấu giá ñất của ðài Loan..................................................................31

2.4.3

ðấu giá ñất của Nhật Bản .................................................................33

PHẦN 3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................36
3.1

ðối tượng nghiên cứu .......................................................................36

3.2

Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................36

3.3

Nội dung nghiên cứu.........................................................................36

3.3.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội....................................................................................................36

3.3.2

Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản của quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội .............................................................37

3.3.3

Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Cầu Giấy

thành phố Hà Nội..............................................................................37

3.3.4

ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các
mặt....................................................................................................37

3.3.5

ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.............................................................................37

3.4

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................37

3.4.1

Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp...................................37

3.4.2

Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................37

3.4.3

Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính..................38

3.4.4

Phương pháp phân tích tổng hợp.......................................................38

3.4.5

Phương pháp chuyên gia...................................................................38

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..........................................................39
4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy, Hà Nội................39

4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên .............................................................39
4.1.2. ðặc ñiểm kinh tế xã hội ....................................................................41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.2

Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
quận Cầu Giấy ..................................................................................43

4.2.1

Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................43

4.2.2

Tình hình sử dụng ñất ......................................................................49

4.2.3

Thực trạng thị trường quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Cầu Giấy......51

4.3

Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất
áp dụng trên ñịa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.....................55

4.3.1

Các văn bản quy phạm pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất ........55

4.3.2

Quỹ ñất ñể tổ chức ñấu giá................................................................56

4.3.3

Trình tự, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất ......................................58

4.4

Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ..........................................60

4.4.1

Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất các thửa ñất xây dựng biệt thự
nhà vườn thuộc ô ñất D6 khu ñô thị mới Cầu Giấy năm 2006...........60

4.4.2

Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất các thửa ñất xây dựng biệt thự
nhà vườn thuộc ô ñất D21, ô D5 và ô D1 khu ñô thị mới Cầu
Giấy năm 2008: ................................................................................63

4.4.3

Dự án ñấu giá ñấu giá quyền sử dụng ñất các thửa ñất xây dựng
biệt thự nhà vườn thuộc ô ñất D21 khu ñô thị mới Cầu Giấy năm
2009..................................................................................................66

4.5

ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất...........................................68

4.5.1

Hiệu quả kinh tế................................................................................68

4.5.2

Hiệu quả xã hội……………………………………………………...74

4.5.3

Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước ....................................74

4.6

Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ...................76

4.6.1

Công tác tổ chức ...............................................................................76

4.6.2

ðối với người tham gia ñấu giá.........................................................76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


4.6.3

ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị: ........................77

4.7

Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất. .....................................78

4.7.1

Nhóm giải pháp về cơ chế ñấu giá QSDð.........................................78

4.7.2

Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch...........................................79

4.7.3

Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên.......................................80

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ..........................................................81
5.1

Kết luận ............................................................................................81

5.2

ðề nghị .............................................................................................83

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................84
PHỤ LỤC .....................................................................................................87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Diện tích các loại ñất chính quận Cầu Giấy năm 2011 .....................50
Bảng 2: Các dự án xây dựng nhà ở trên ñịa bàn quận Cầu Giấy ....................51
Bảng 3: Các bất ñộng sản (quyền sử dụng ñất) ñã tham gia ñấu giá quyền
sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Cầu Giấy............................................52
Bảng 4: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDð trên ñịa bàn quận

Cầu Giấy...........................................................................................54
Bảng 5 : Thông số chi tiết các thửa ñất xây dựng biệt thự và nhà vườn
thuộc ô ñất D6 khu ñô thị mới cầu giấy năm 2006. ...........................61
Bảng 6: Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ô ñất D6
khu ñô thị mới Cầu Giấy năm 2006. .................................................62
Bảng 7: Thông số chi tiết các thủa ñất xây dựng biệt thự và nhà vườn thuộc ô
ñất D21, ô D5 và ô D1 khu ñô thị mới cầu giấy năm 2008........................ 64
Bảng 8:Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ô D21, ô D5
và ô D1 khu ñô thị mới Cầu Giấy năm 2008. ....................................65
Bảng 9: Thông số chi tiết các thủa ñất xây dựng biệt thự và nhà vườn
thuộc ô ñất D21 khu ñô thị mới cầu giấy năm 2009. .........................66
Bảng 10: Danh sách người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ô D21 khu
ñô thị mới Cầu Giấy năm 2009. ........................................................67
Bảng 11: Kết quả ñấu giá tại Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất các thửa
ñất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ñất D6 khu ñô thị mới
Cầu Giấy năm 2006. .........................................................................69
Bảng 12: Kết quả ñấu giá tại Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất các thửa
ñất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ñất D21, ô D5 và ô D1
khu ñô thị mới Cầu Giấy năm 2008. .................................................70
Bảng 13: Kết quả ñấu giá tại Dự án ñấu giá ñấu giá quyền sử dụng ñất
các thửa ñất xây dựng biệt thự nhà vườn thuộc ô ñất D21 khu ñô
thị mới Cầu Giấy năm 2009. .............................................................71
Bảng 14: Bảng thống kê kết quả các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ..........72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Trình tự tổ chức ñấu giá bất ñộng sản ở Nhật Bản ........................... 34
Hình 2. Sơ ñồ ðịa giới hành chính quận Cầu Giấy ...................................... 40

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ VIẾT TẮT

NGHĨA

1

BðS

Bất ñộng sản

2

BQLDA

Ban quản lý dự án

3

BTC

Bộ Tài chính

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CP

Chính phủ

6

CSHT

Cơ sở hạ tầng

7

ðTH

ðô thị hóa

8

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

9

HðND

Hội ñồng nhân dân

10

KHðT

Kế hoạch ñầu tư

11

Lðð

Luật ðất ñai

12

MCL

Mức chênh lệch

13

Nð

Nghị ñịnh

14

Qð

Quyết ñịnh

15

QSD

Quyền sử dụng

16

QSDð

Quyền sử dụng ñất

17

SDð

Sử dụng ñất

18

TCðC

Tổng cục ñịa chính

19

THCS

Trung học cơ sở

20

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

21

TT

Thông tư

22

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

23

TTLT

Thông tư liên tịch

24

TW

Trung ương

25

UBND

Uỷ ban nhân dân

26

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


PHẦN 1 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển

mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất
và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không
phải là ngoại lệ.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai, tạo thêm nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất cho nhân dân, ñảm bảo tính
công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt
của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… ðể khắc phục những
tồn tại ñó trong những năm gần ñây, Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc
dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc
ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số
tỉnh, thành phố và còn một số bất cập, nhưng công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất ñó thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta.
Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời
gian qua Hà Nội ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau.
Quận Cầu Giấy là một quận nội thành của thành phố Hà Nội. Quận có
quỹ ñất nông nghiệp và ñất chưa sử dụng lớn. ðó là một nguồn tài nguyên vô
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


cùng quý giá. ðể khai thác quỹ ñất, phát huy nguồn nội lực phát triển kinh tế
xã hội ñịa phương, quận Cầu Giấy ñã từng bước ñưa các quỹ ñất vào sử dụng
có mục ñích và hiệu quả cao nhất. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược

UBND thành phố phê duyệt, quận ñã triển khai công tác phát triển quỹ nhà và
ñất phục vụ cho các công tác tái ñịnh cư khi giải phóng mặt bằng, công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất....
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng ñã bộc lộ những khó
khăn, thiếu sót nhất ñịnh. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả
của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các dự án khác nhau với các phương
án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình ñấu giá
ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi ñã thực hiện ñề tài: "ðánh giá
thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội ".
1.2 Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội;
- ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất;
- ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.4 Yêu cầu của ñề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất,

ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy;
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất;
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại bất ñộng sản và
ñộng sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng
ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Ở
Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “Bất ñộng sản là các tài
sản không thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các
tài sản khác gắn liền với ñất ñai, các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [16].
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS,
Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào
thị trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Ví dụ: Các công
trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. ðất ñai là BðS nhưng
theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá,
mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất và của một số
ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị
trường BðS [12].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Thực chất, hàng hóa trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam
là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với ñất.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng
thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các
hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản. Thị trường BðS
chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật
cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh
không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại
ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê

nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến
với nhau. Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch, phân phối BðS theo quy luật
cung cầu, phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [19].
2.1.3 Một số khái niệm khác
- ðấu giá : Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá Ai trả giá cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu : Là việc ñọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


- ðịnh giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất : ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [18].
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1 Khái quát về giá ñất và bất ñộng sản trên thế giới
Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời
gian xác ñịnh. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy
ñịnh và giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả
thuận của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan. Giá ñất Nhà nước quy
ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các
mục ñích khác của Nhà nước.

ðịnh giá bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh
vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại
các nước như Mỹ, Thuỵ ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore,
Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñã trở thành một ngành
quan trọng của nền kinh tế. Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản vừa là một
công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường bất
ñộng sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm
trong sự kiểm soát của Nhà nước [24].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


2.2.2 Quản lý Nhà nước về giá ñất và bất ñộng sản
2.2.2.1 Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các bất ñộng sản
khác gắn liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá các loại ñất và bất ñộng sản thuộc
diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế,
thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng. Việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy
ñịnh của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận
thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc bất ñộng sản thì
việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
2.2.2.2 Về nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại mỗi nước có thể ñược
phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của
hoạt ñộng ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
2.2.2.3 Về phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản

Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền
thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: Là sử dụng giá bán của những bất ñộng sản
tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (bất ñộng sản so sánh) làm cơ sở ñể
xác ñịnh giá cho những bất ñộng sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường ñầu
tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai [18].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


2.2.2.4 Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: Xây dựng giá ñất và bất ñộng sản, thực hiện quản lý nhà
nước về công tác ñịnh giá ñất và bất ñộng sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và bất ñộng sản ñược ñịnh giá theo chu kỳ
hoặc ñịnh giá ban ñầu. Những bất ñộng sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh
của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ðịnh giá Trung
ương phê duyệt (một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều Bộ,
ngành của Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương do các tổ

chức ñịnh giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc
bất ñộng sản có sự tham gia ñịnh giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các
cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng
ñược thì buộc phải ñưa ra toà ñể giải quyết. Quyết ñịnh của toà sẽ quyết ñịnh
cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ðược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và bất ñộng sản như: thế chấp, chuyển
nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường
hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và bất ñộng sản của các bên
có liên quan. Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công
ty trách nhiệm hữu hạn [18].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất
2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
2.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
a) Trước khi có Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1987 quy ñịnh: Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất
ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường. ðất ñai không có
giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá
nhân không thu tiền sử dụng [13].
b) Từ khi có Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải

quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa những người sử dụng ñất với nhau (mối quan hệ dân sự,
kinh tế về ñất ñai) như: mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ
ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng
sản, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh giá ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà
nước không chỉ quản lý ñất ñai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý
theo giá trị ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức
giao ñất không thu tiền (ñối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công
cộng), Nhà nước tiến hành giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng.
Theo quy ñịnh Luật ðất ñai 1993 [14], Nhà nước giao ñất có thu tiền
sử dụng trong các trường hợp:
- Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân.
- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán
hoặc cho thuê.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể
chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền kết cấu hạ tầng ñó.
- Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ quyết ñịnh,
Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng
nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa
phương. Thực chất, quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài

chính nhận làm công trình. Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công
ñể xây dựng công trình. Sau khi công trình hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh
toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có
năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình
(hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức 1 là tránh tình trạng quá
trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian
và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất
cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. Song trên thực tế các
nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh
mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức ñầu tư ñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ
giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với
số tiền thu ñược, UBND cấp tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều ñịa
phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải
tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường trạm, từng bước góp phần cải thiện
ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Tuy nhiên, sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất
ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà nhà nước không kiểm soát ñược

dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (trong trường giao ñất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng hoặc trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế ñầu tư xây
dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong
trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà
nước mới chỉ chú ý ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát. Khi giao ñất thì
giao theo giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính
phủ, giá này rất thấp. Khi doanh nghiệp tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại
dựa trên giá cả thị trường, do vậy khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi
các doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản. Như vậy, phương thức giao ñất có
thu tiền sử dụng ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị
trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.
2.3.1.2 Chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược hình thành
Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc
phục ñược những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng.
Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về
cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,
trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng
hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn.
ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu, ñáp
ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn
hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.

2.3.1.3 Quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003
Luật ðất ñai năm 2003 [15] thay thế Luật ðất ñai năm 1993 và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Quản lý tài chính về ñất ñai
và thị trường bất ñộng sản ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của
Chương II, theo ñó:
- Giá ñất bảo ñảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực
tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều
chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng
chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền
sử dụng ñất.
- Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án
trong ñó có quyền sử dụng ñất. Quy ñịnh này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan
hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước,
khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế xin - cho; huy ñộng ñúng và
ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai trong thị trường
bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


2.3.2 Cơ sở pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
Căn cứ Luật ðất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông
qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi
hành Luật ðất ñai [8]. Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham

gia thị trường bất ñộng sản, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị
trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản và giải quyết một số
vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:
2.3.2.1 Các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá quyền sử dụng ñất
a) ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan
ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này.
b) Không ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có
liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
[i] Các trường hợp sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 60 của Luật
ðất ñai;
[ii] Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu
tiền sử dụng ñất;
[iii] Trường hợp người sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất;
[iv] Trường hợp ñất ñưa ra ñấu giá mà không có người tham gia hoặc
ñấu giá không thành.
2.3.2.2 ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với
quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
a) Việc sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng ñược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


[i] ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực
tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

[ii] ðấu thầu xây dựng công trình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo
vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu.
b) Trường hợp sử dụng hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn
vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì
ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:
[i] Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu xây dựng công trình
ñược tiến hành ñộc lập;
[ii] Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác
ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá.
c) Trường hợp sử dụng hình thức ñấu thầu xây dựng công trình và ñấu
giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói
thầu thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:
[i] Thang ñiểm ñể chấm thầu xây dựng công trình và thang ñiểm ñể
chấm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xây dựng riêng;
[ii] Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác
ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá;
[iii] Khi sử dụng ñất trúng ñấu giá, người trúng ñấu giá phải lập dự án
và dự án phải ñược ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
xét duyệt.
d) Trình tự, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu công trình có
sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
e) Hàng năm, Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
lập và trình Hội ñồng Nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu
ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh
181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy
ñịnh cụ thể việc thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, tổ chức
phát triển quỹ ñất, tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai
nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản, tăng tính minh bạch khi
người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch. ðể tạo thêm “sân chơi”, Nghị ñịnh
181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch
về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất như sau:
2.3.2.3 Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất
a) Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất là nơi
thực hiện các hoạt ñộng sau:
[i] Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền
sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;
[ii] Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất;
[iii] Giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất, giá ñất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng ñất và tài sản
gắn liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất;
[iv] Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền
với ñất;
[v] Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất theo
yêu cầu.
b) Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh
trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng
ñất ñai; dịch vụ bán ñấu giá bất ñộng sản ñược tổ chức sàn giao dịch về quyền
sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15