Pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
MỞ ĐẦU 1
Lý do chọn đề tài : 1
Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Sơ lược về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất: 4
1.1.1. Quyền sử dụng đất: 4
1.1.2. Chuyển quyền sử dụng đất: 5
1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 6
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 6
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 7
1.3. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 9
1.4. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 10
1.5. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 12
1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13
1.6.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13
1.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 14
Tiểu kết chương 1: 16
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ
(CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): 17
2.1. Sơ lược về VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): 17
2.2. Thực trạng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 18
2.2.1 Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
18
2.2.2. Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất: 21
2.3. Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại VPLS
Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): 22
Tiểu kết chương 2: 24
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 24
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 24
3.1.1. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải phù hợp với các điều kiện thực
tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế-xã hội: 24
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: 25
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan
hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật: 26
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 26
3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: 26
3.2.2. Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: 28
Tiểu kết chương 3: 28
KẾT LUẬN 29
1
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài :
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các
ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng
bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”,
con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị
vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể
sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất
đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn
ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù
hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn

chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới
với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử
dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai,
cũng như bộ luật dân sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp
2
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc
khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để
thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá
và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản
quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu
bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp
đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp
luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật.
Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài "pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất " làm báo cáo thực tập.
Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương

hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa các quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và luật đất đai, tác giả
chỉ xin đề cập chủ yếu về 2 vấn đề nổi cộm tồn đọng hiện hữu thường xuyên sau:
- Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
3
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
- Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Từ đó tương ứng đưa ra một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cơ bản liên quan qua thực tiễn tại đơn vị thực tập.
Phương pháp nghiên cứu :
Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên đã sử dụng phương pháp so sánh, phân
tích, tổng hợp.
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài:
Đề tài tuy không nói lên được nhiều điểm mới mà chỉ tổng hợp các yếu tố
đang còn tồn đọng, tuy nhiên với hình thức so sánh, phân tích những vấn đề đó
cùng với kiến thức thực tế góp nhặt được tại văn phòng luật sư nơi thực tập, đề tài
đã phần nào nói rõ hơn những điểm còn hạn chế, vướng mắc của vấn đề hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó rút ra được những phương hướng, giải
pháp để hoàn thiện các điểm còn thiếu sót. Vì vậy, đề tài có thể trở thành tài liệu để
tham khảo, phát triển trở thành một đề tài lớn hơn, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp
phần hoàn thiện pháp luật về pháp luật hợp đồng, đất đai.

Kết cấu của đề tài :
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
bài báo cáo gồm 3 chương:
Chương 1 : KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN
TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK):
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
4
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Sơ lược về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất:
1.1.1. Quyền sử dụng đất:
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất
đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta
chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc
biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và sử dụng đất. Bắt đầu từ thời điểm này các
văn bản pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân của nhà
nước với đất đai và nhà nước giữ vai trò là đại diện chủ sở hữu. Mang tính chất của
thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 đã hạn chế tối đa quyền
định đoạt của những người có đất, điều này khiến tính hàng hóa của đất đai bị triệt
tiêu, người có đất không được tặng, cho, mua, bán đất dưới mọi hình thức. Tuy

nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở
nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của
đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức,
tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm
hãm sự phát triển kinh tế của đất nước.
Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh
dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất,
một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng
đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng
5
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn
toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Luật đất đai năm
1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay
luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy
nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có
sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa).
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc
trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của
chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất
cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với
tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở
chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức,
thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất.
Tóm lại, Quyền sử dụng tài sản (đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất)
1
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng
đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác.
1.1.2. Chuyển quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị
trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa
trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất
có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng
1
Điều 192. Quyền sử dụng tài sản – Bộ luật dân sự 2005
6
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của
chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích
và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy

khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch
về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải
rõ ràng, công khai, minh bạch.
1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền
cho bên chuyển nhượng theo quy định
2
.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần
đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi
tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào
2
Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
7
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc
"mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp
pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật
quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ

chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận
chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển
nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,
người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo
quy định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển
nhượng đất đai khác.
* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng
đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho
sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận
quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp.
Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi
ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số
địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số
lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho
8
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và
sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất
là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử
dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa
hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và

việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển
nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một
chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan
hệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi
quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị
chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người
sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử
dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm
quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập
quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ
hai chiều).
* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức hợp đồng mua bán tài sản:
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của
pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh
thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận
tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài
9
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử
dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở
hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của
người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất
nên khi chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện
nhất định theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài
sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp
đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng
văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn
bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán
tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì
trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản
bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều
kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.3. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số
nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng
đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên
tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với quy định của pháp luật.
10
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung
cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm

2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với
các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.
Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định
giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ
quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất
cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại
đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt
khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác
định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền
sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận
quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước
về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng
và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển
nhượng.
1.4. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất”
3
. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là
3
Khoản 20 – điều 4 – Luật đất đai 2003

11
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một
cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử
dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất
được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm
hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương
diện như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà
nước cho người sử dụng đất
4
;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được
nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
5
;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng”
của người sử dụng đất
6
;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất
được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật
7
;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp
về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết
8
.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng
người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo
và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.
Thứ hai: Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không
xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp
có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng
đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất
đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
4
Khoản 1 - Điều 10 Luật đất đai năm 2003
5
Khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003
6
Khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003
7
Khoản 2,3,4,5,6 - Điều 105 Luật đất đai năm 2003
8
Khoản 1 - Điều 136 Luật đất đai 2003
12
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được
chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất
chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67

Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất
rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá
hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà
nước giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem
xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không
quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án
đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì
thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất
để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là
không quá chín mươi chín năm.
1.5. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có
công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng
không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
13
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống
nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký

tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:
1.6.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có quyền như sau:
Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền
chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm
trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác);
Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của
người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển
nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định
cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền
hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận
chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết
trong hợp đồng.
* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
14
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;
2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng.

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích
của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có
nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ
diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa
thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở
chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.
1.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có các quyền sau:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng
15
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về
quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với
nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là
nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình,
đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà
pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó,
pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử
dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa
thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương
thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản
nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất,
16
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các
nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển
nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các
nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử
dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa
chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước
bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự
về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được
đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không
có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các
bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá
quyền hạn mà pháp luật cho phép.
Tiểu kết chương 1:
Trong chương 1, tác giả đã trình bày một cách bao quát những vấn đề liên
quan đến hợp đồng và đất đai mà sâu lắng nhất là vấn đề “hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất”…Với nội dung đi sâu vào phân tích những khái niệm, đặc điểm,
17
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
nguyên tắc v.v… của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trung gian của
việc này là bản hợp đồng. Từ đó, tác giả muốn nói lên tầm quan trọng, tính hình

thức của loại hình giao dịch nhạy cảm này.
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN
TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK):
2.1. Sơ lược về VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk):
VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk) là chi nhánh của
VPLS Bình Minh & Cộng Sự có trụ sở chính tại Đà Nẵng do luật sư Nguyễn Huy
Hiệp làm trưởng chi nhánh (số điện thoại: 0905 792 405).
Email:
Địa chỉ: 80 Phạm Ngọc Thanh - Phường An Bình - TX Buôn Hồ - Đăk Lăk.
Trong đó trụ sở chính:
Loại hình kinh doanh : Doanh Nghiệp Tư Nhân
Tên đối ngoại : ABM LAW OFFICE
18
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Ban Lãnh Đạo : Trưởng Văn Phòng : Trương Văn Bình - 0983.258.441
Địa chỉ : 101 Yên Báy, Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Điện thoại : 05113.565.869
Email :
Giấy phép KD : 32010047/TP/DKHD
Mã số thuế : 0401369108
LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG
Bào chữa cho các bị can, bị cáo người bị hại, trong các vụ án hình sự kinh tế,
lao động và hành chính.
Bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong các vụ việc dân sự, thương
mại, hôn nhân và gia đình.
Tư vấn pháp luật, soạn thảo đơn, văn bản, hợp đồng, di chúc theo yêu cầu
của khách hàng.
Đại diện theo ủy quyền, đảm nhận các công việc liên quan đến pháp luật cho
các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị khách hàng trong phạm vi cả nước.

Nhận bào chữa, tư vấn pháp luật miễn phí cho người có công cách mạng và
người nghèo.
2.2. Thực trạng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:
2.2.1 Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:
Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng,
tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có những quy
định cụ thể về hình thức. Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai
2003. “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà
nước hoặc chứng thực”. Như vậy theo quy định Luật Đất Đai 2003 thì mọi hợp
19
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực nếu
không hợp đồng này sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo
Điều 139 Bộ luật dân sự 1995 quy định . “Trong trường hợp pháp luật quy định
hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không
tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao
dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu thì phải bồi thường”.
Từ hai quy định này Hội Đồng Thẩm Phán đã ban hành Nghị Quyết 02
(02/2004/HĐTP) hướng dẫn áp dụng pháp luật cho những tranh chấp về đất đai.
Phần b3 tiểu mục 2.3 Hội đồng thẩm phán đã hướng dẫn như sau. “Đối với hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại
điểm a.4 và điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành
văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền ) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp

đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà
kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về
xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.
Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận
phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp
đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất
đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích
sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho
nhau phần chênh lệch”.
Như vậy với những trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày 1 tháng 7 năm
20
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
2004 ngày mà Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thì sẽ công nhận phần diện tích
đất đã xây dựng nhà hoặc trồng cây lâu năm với với những điều kiện về có
giấy phép xây dựng và khi xây dựng không có tranh chấp. Vấn đề nẩy sinh khi
Bộ Luật dân sự 2005 ra đời và có một số quy định mới về vấn đề hiệu lực của hợp
đồng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các giao dịch dân sự vi phạm
điều kiện về hình thức không phải đương nhiên vô hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi
phạm điều kiện về hình thức mà các bên không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Toà án không xem xét, nếu trường hợp
đương sự yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì
theo quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác
lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu thì Toà án không chấp nhận yêu cầu
đó.
Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự là hợp đồng
dân sự, nên các vụ án về hợp đồng dân sự đương nhiên áp dụng Điều 136 Bộ luật
Dân sự. Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu vi phạm về mặt hình

thức sẽ là vi phạm tuyệt đối theo quy định của Bộ luật dân sự 1995 nhưng lại là
tương đối theo quy định của Bộ luật dân sự 2005.
Ví dụ, ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp
đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007 (quá hai
năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà
đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng mua bán. Tuy nhiên
nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm) mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự
năm 2005 ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch
trong thời hạn 1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố
21
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch dân sự vô
hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Như vậy, Toà án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu
theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự.
Như vậy Nghị quyết 02/2004/HĐTP dùng để hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân
sự 1995 đã lỗi thời sau khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời. Nhưng thực tế xét xử hiện
nay tại các Tòa án vẫn sử dụng Nghị quyết 02/2004/HĐTP để giải quyết tranh chấp,
khi đó một bên và thường là bên bán sẽ yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm điều kiện về hình thức. Trong trường hợp
người mua không thỏa mãn các điều kiện quy định tại Phần b3 Tiểu mục 2.3 thì Tòa
án sẽ tuyên hủy hợp đồng và hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy
khi mà giá trị của quyền sử dụng đất đang tăng từng ngày như hiện nay thì việc vẫn
áp dụng Nghị quyết 02 thực sự đã gây ra thiệt hại rất lớn cho người mua trong quan
hệ hợp đồng này.
2.2.2. Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 46 Nghị định 181 “Hợp đồng chuyển đổi,

chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng
cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất”. Điều này có nghĩa là kể từ thời điểm đăng ký tại tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thì việc thực thi hợp đồng mới thực sự bắt đầu và khi đó
quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này là khó có thể chấp nhận
được bởi:
Thứ nhất, trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực,
các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết.
22
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
Thứ hai, pháp luật không thể phủ nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong
trường hợp này khi mà nó thỏa mãn các điều kiện quy định tại Bộ luật dân sự
cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
Thực tiễn trên thị trường quyền sử dụng đất hiện nay, có rất nhiều hợp
đồng được ký kết mà các bên thỏa thuận phương thức thanh toán nhiều lần,
nhiều kỳ. Khoảng thời gian này có thể kéo dài từ một đến hai năm và các thủ tục
chuyển quyền chỉ được thực hiện sau khi các kỳ hạn thanh toán theo cam kết đã
được thực hiện hoàn tất. Trong trường hợp đó, liệu những khoản tiền mà bên
mua đã chuyển cho bên bán có liên quan gì đến hợp đồng hay không. Nếu
không, thì khi tranh chấp xảy ra việc người bán trả lại những khoản tiền đó cho
người mua sẽ như thế nào? Hậu quả cho xã hội sẽ ra sao khi người bán không
muốn bán và người mua không muốn mua chỉ với lý do là hợp đồng chưa phát
sinh hiệu lực.
Trong đời sống pháp lý, với vị trí của một điều khoản trong một văn bản
hướng dẫn thi hành, Nghị định 181/2004/NĐ-CP không thể là rào cản đối với
quá trình tuân thủ các quy định của các văn bản có vị trí pháp lý cao hơn, được
ban hành trước đó, đặc biệt là Bộ luật Dân sự. Và nội dung này cũng không làm
thay đổi thói quen xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của những người
tham gia thiết lập trên thị trường quyền sử dụng đất.

2.3. Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
qua thực tiễn tại VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk):
Việc giao kết hợ đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng
giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng
không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo
đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều
122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Đối với loại hợp đồng
vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi
phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra;
còn lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy
23
GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ
ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều
kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường
hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể
khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp
đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện
hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích
giữa các bên tham gia.
Tuy nhiên, qua thực tiễn tư vấn và giải quyết các hồ sơ tại văn phòng luật thì
vi phạm về hình thức của hợp đồng chiếm tỉ lệ rất cao trong các vi phạm về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù Luật Đất Đai 2003 và các văn bản
hướng dẫn thi hành đã quy định rất cụ thể về hình thức bắt buộc phải có của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế người dân vẫn giữ thói quen
cũ, hoặc muốn trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nên chỉ làm giấy tay với
nhau mà không công chứng, chứng thực chỉ khi nào đến xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất họ mới bổ sung tức là làm lại hợp đồng chuyển nhượng theo
đúng quy định về hình thức, điều này tuy tốn thời gian nhưng vẫn giải quyết được
vấn đề phức tạp nhất là khi một bên thường là bên bán đất không muốn tiếp tục thực
hiện hợp đồng nữa, khi đó thời gian mà tòa án cho 2 bên hoàn thiện về mặt hình

thức của hợp đồng bên bán sẽ không thực hiện khi đó hợp đồng sẽ rơi vào tình trạng
vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hợp đồng sẽ rơi vào tình trạng vô hiệu
theo quy định của pháp luật hiện hành và tranh chấp giữa các bên phát sinh. Tuy
nhiên không phải bất cứ hợp đồng nào khi vi phạm về mặt hình thức và một bên
yêu cầu xin hủy hợp đồng hay không muốn hoàn thiện về mặt hình thức cho hợp
đồng là Tòa án sẽ hủy hợp đồng đó mà Tòa án sẽ dựa vào các vản bản hướng dẫn
thi hành cụ thể là Chương II, Tiểu Mục 2.3 Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy
định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để giải quyết các trường hợp
tranh chấp trên.Tuy nhiên cũng những phân tích ở trên hiện nay việc sử dụng Nghị
quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán đã tạo ra không ít những vướng mắc khi
một lượng lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại