Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN
1.1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị
trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng
của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực
đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất
động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế
vừa góp phần ổn định xã hội
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc
biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với
các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài
hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ
nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút
nhiều doanh nghiệp tham gia.
Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động
sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… là rất lớn, và đây và cũng chính
là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định
hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất.
Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng
kinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung.
Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình
thức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh
nghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất. Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà
là một thành viên của Tập đoàn Sông Đà. Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt
được nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động
đầu tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần
được khắc phục. Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “
Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông
Đà giai đoạn 2006 – 2020”.
1

1.2.Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư phát
triển trong doanh nghiệp
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà. Phân tích kết quả và hiệu quả đầu tư phát
triển tại Công ty từ đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân của vấn đề
này.
- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động
đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
giai đoạn 2006 – 2020.
1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu hoạt động đầu tư phát
triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về không gian: Toàn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà
- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011
1.4.Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạp
diễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp so
sánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài.
1.5.Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước
Các công trình nghiên cứu về đầu tư phát triển ở Việt Nam hiện nay:
Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà. Thực
trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đề tài đã chỉ ra được những
tồn tại, nguyên nhân, và giải pháp khắc phục trong hoạt động đầu tư của doanh
nghiệp.
Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biên tại Đà Nẵng
giai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã nêu rõ khái niệm,
2

đặc điểm, vai trò của đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Từ đó, đề
xuất định hướng, giải pháp phát triển cho thị trường này.
Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản. Từ
đó tác giả cũng đề xuất định hướng, giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở
nước ta.
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích khái
niệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất động
sản. Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá
trình hoạt động, phát triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị
trường BĐS của VN.
Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS
ở VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản,
sở thích về nơi ở, nhu cầu văn phòng. Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn
ở Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà
Nội mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thị
trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới.
1.6.Những điểm mới của luận văn
- Nghiên cứu đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ
thể là Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà nhằm thấy được những tồn tại, hạn
chế và tìm giải pháp khắc phục, giúp doanh nghiệp phát triển.
1.7.Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:
Chương I: Tổng quan
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và
phát triển đô thị Sông Đà

3
Chương 4: Phương hướng và giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần
đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
4
CHƯƠNG II: LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH
NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản
2.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn
lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Như vậy, mục tiêu của các công cuộc đầu
tư là đạt được các kết quả lớn hơn so với những hy sinh về nguồn lực mà người đầu
tư phải gánh chịu khi tiến hành đầu tư.
Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong
hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản
vật chất (nhà xưởng, thiết bị ) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng, ), gia tăng năng
lực sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốc
gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật
chất kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu
tư phát triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm
làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), tài sản trí
tuệ cho doanh nghiệp.
Đầu tư phát triển đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp,
nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là tiền vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu
tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên.
Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí
tuệ và tài sản vô hình. Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thu

được trong tương lai.
2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
5
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theo
quy định của pháp luật. Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một khối lượng vốn lớn, vốn
này không vận động và khê đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu tư. Đối với các
doanh nghiệp bất động sản vốn đầu tư tập trung vào các công trình xây dựng nhà ở,
trung tâm thương mại, văn phòng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…, vốn đầu tư các công
trình này thường rất lớn, có công trình lên tới hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng).
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài. Đối với
doanh nghiệp BĐS, thời gian đầu tư kéo dài thể hiện ở:
- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạt
động kéo dài. Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư cao
tầng, trung tâm thương mại, văn phòng… tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiều cao
tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…
- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trình
thường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại.
Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung
cư, hạ tầng…
Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐS
cần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn. Các
yếu tố rủi ro ở đây như sự thay đổi cơ chế, chính sách pháp luật của nhà nước, quy
hoạch, kế hoạch…Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi

trong một giới hạn nhất định, dự án có còn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn
hay không.
Thứ ba là kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng
của các yếu tố không ổn định theo thời gian, của tự nhiên, KT, XH. Đối với doanh
nghiệp bất động sản, sự biến động cung cầu giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị
trường, cơ chế chính sách của Nhà nước…sẽ ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả
của dự án. Vì vậy, nhà đầu đầu tư phải xem xét các yếu tố rủi ro có thể xảy, tìm
biện pháp khắc phục, phòng ngừa rủi ro đó.
6
Thứ tư, các thành quả hoạt động đầu tư được tạo dựng từ chính nơi chúng
được hình thành, do vậy cần nghiên cứu các yếu tố thường xuyên tác động như địa
lý, địa hình, địa chất, điều kiện kinh tế xã hội… Vấn đề đặt ra cho nhà quản lý chính
ở chỗ lựa chọn địa điểm của dự án.
Thứ năm, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng
lâu dài, đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài
vĩnh viễn. Đối với doanh nghiệp bất động sản, thành quả đầu tư chính là các công
trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng,…có giá trị sử dụng lâu dài.
2.1.3. Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản
Đầu tư phát triển là nhân tố quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển
của các doanh nghiệp. Doanh nghiệp bất động sản muốn đi vào hoạt động cần có
sự đầu tư để mua sắm trang thiết bị, xây dựng cơ sở hạ tầng, thuê nhân công để tiến
hành tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh. Hoạt động kinh doanh bất
động sản ngày càng trở nên khó khăn, bởi đây là lĩnh vực kinh doanh có tỷ suất sinh
lợi cao hơn lĩnh vực khác, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia kinh doanh trong
lĩnh vực này. Đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, doanh nghiệp bất động sản phải
tiến hành đầu tư để nâng cao sức cạnh tranh. Thông qua đầu tư, doanh nghiệp sẽ
cung cấp những sản phẩm tốt nhất với chi phí thấp nhất, mang đến cho người tiêu
dùng những căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, các công trình xây dựng với
thiết kế hợp lý, độc đáo. Qua đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo được uy tín và vị

thế của mình trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao.
2.2. Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
2.2.1. Vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nguồn hình thành vốn đầu tư chính là phần tích lũy được thể hiện dưới dạng
giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội.
Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều kiện
không thể thiếu được để thành lập doanh nghiệp và tiến hành hoạt động sản xuất
kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính
được đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Trong quản lý tài chính, các doanh nghiệp cần
7
chú ý quản lý việc huy động và sự luân chuyển của vốn, sự ảnh hưởng qua lại của
các hình thái khác nhau của tài sản và hiệu quả trài chính.
- Điều kiện tiên quyết để thành lập doanh nghiệp. Về mặt pháp lý, mỗi doanh
nghiệp khi thành lập đề phải có 1 lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng
mức vốn pháp định do Nhà Nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó. Đối với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng.
Như vậy, vốn đầu tư ban đầu có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh
nghiệp trước pháp luật.
- Cơ sở cho sự hoạt động của doanh nghiệp: Vốn là điều kiện cơ bản và thiết
yếu để tiến hành bất kỳ quá trình và loại hình sản xuất kinh doanh nào. Đối với
doanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, doanh nghiệp cần vốn để đầu tư xây dựng
công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng…
- Cơ sở cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh: Quá trình mở cửa và hội nhập
kinh tế đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư và tái đầu tư.
Do vậy doanh nghiệp không thể không cần đến nguồn vốn để mở rộng sản xuất
kinh doanh.
2.2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản
Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồn

vốn tự tài trợ (nguồn vốn chủ sở hữu hay vốn tự có) và nguồn vốn tài trợ từ bên
ngoài. Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm vốn vay và nguồn vốn khác. Thông
thường trong doanh nghiệp bất động sản nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài chiếm
khoảng 70% tổng nguồn vốn đầu tư phát triển
* Nguồn vốn tự tài trợ
- Nguồn vốn chủ sở hữu: Là nguồn hình thành từ vốn góp của chủ sở hữu
doanh nghiệp. Nguồn vốn này có vai trò đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đến
hoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp. Cơ cấu vốn chủ sở hữu trong cơ cấu
vốn đầu tư phát triển càng lớn càng tăng tính tự chủ của doanh nghiệp, đóng vai trò
quan trọng trong việc huy động các nguồn vốn khác, đồng thời làm giảm chi phí sử
dụng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư.
- Nguồn huy động từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn: Lợi nhuận giữ lại là
nguồn để tái đầu tư, tăng thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển. Lợi nhuận giữ
8
lại được tích lũy qua các năm hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nguồn
thặng dư vốn phát sinh chênh lệch giữa mệnh giá cổ phiếu và giá thị trường của cổ
phiếu cũng là nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh
nghiệp.
- Nguồn huy động tư quỹ khấu hao tài sản cố định: Là nguồn vốn được hình
thành từ việc trích khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp.
* Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài
+ Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm:
- Vốn vay tín dụng Ngân hàng thương mại, vốn vay ngân hàng đầu tư phát
triển. Đây là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển của doanh
nghiệp. Nguồn vốn này có hạn chế về điều kiện tín dụng, các biện pháp bảo đảm
tiền vay và sự kiểm soát của tổ chức cho vay về mục đích sử dụng và tình hình sử
dụng vốn.
- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán là một
kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho hoạt động đầu tư phát triển của
doanh nghiệp bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu.

- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huy
động vốn thông qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ
đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật
cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn
hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ
phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa
thuận;…Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốn
góp khách hàng là kênh huy động vốn hữu hiệu hiện nay. Doanh nghiệp có thể huy
động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật
nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ
tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản.
9
Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự
án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác
hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Đặc biệt, để đảm bảo cho người
mua không gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản tại ngân hàng, chọn ngân
hàng làm trung gian đảm bảo. Điểm mạnh của phương thức này là tính chắc chắn
cao. Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư công
trình trong dài hạn với mức lãi suất thấp còn khách hàng được lợi vì được mua BĐS
với nhiều ưu đãi. Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức huy động này là tiến độ
thi công, thời hạn giao nhà chưa đảm bảo. Nếu thực hiện không đúng, khách hàng
và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồng
thỏa thuận.
2.3. Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là đầu

tư vào tài sản cố định hữu hình và tài sản vô hình. TSCĐ của doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản chính là văn phòng, trụ sở công ty; các dự án đang thực hiện
(nhà cửa, vật kiến trúc, khu đất thực hiện dự án, các máy móc trang thiết bị…)…
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đầu tư vào tài sản cố định hữu
hình luôn chiếm một tỷ lệ lớn. Đầu tư vào tài sản vô hình chính là đầu tư vào nguồn
nhân lực và đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu.
2.3.1. Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc
Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát
triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng
vốn đầu tư phát triển. Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời
gian thực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này
thường phân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án. Vốn đầu tư vào nhà cửa
vật kiến trúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung
cư, trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…).
Đây là hoạt động chính tạo ra các sản phẩm cho doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản và là nguồn thu chủ yếu cũng như mang lại lợi nhuận cho doanh
nghiệp.
10
2.3.2. Đầu tư vào tạo quỹ đất
Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bù
giải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….
Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điều
kiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền. Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cần
tiến hành nhanh gọn, ổn thỏa, tránh thất thoát nguồn vốn đồng thời cũng được sự
đồng tình ủng hộ của từng người dân. Việc tạo lập quỹ đất được thông qua hình
thức đấu thầu, đất được giao của nhà nước, mua lại chuyển nhượng của các chủ
thể… Và các chi phí này chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu triển khai dự án.
Doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn các
doanh nghiệp khác bởi: giá trị tài sản tăng, chi phí đầu vào thấp hơn doanh nghiệp
khác, nhiều lợi thế trong việc giảm giá bán sản phẩm.

2.3.3. Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ
Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4%
đến 6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án. Tuy nhiên đây cũng là
một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện
nghi, sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra. Máy móc thiết bị,
công nghệ ở đây chính là máy móc, thiết bị gắn liền với công trình xây dựng như:
Thiết bị trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản
lý tòa nhà thông tin liên lạc, hệ thống điều hòa, …
Xu thế công nghệ mới áp dụng trong các sản phẩm bất động sản là một xu
thế tất yếu và đang được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.
+ Về thiết kế, hiện nay trên thế giới, khi thiết kế các công trình khi được đầu
tư xây dựng mới, ngoài các công năng tiện ích cần phải chú ý đến việc tạo ra môi
trường thân thiện với người sử dụng; phải kết hợp yếu tố thẩm mỹ, hiện đại và sử
dụng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường. Các nguồn năng lượng trên
thế giới đang ngày càng cạn kiệt, vì vậy việc sử dụng tiết kiệm năng lượng đang là
một hướng đi tất yếu cho các công trình mới.
+ Các tòa nhà được trang bị hệ thống điều khiển tự động, có khả năng điều
chỉnh chiếu sáng tự động theo thời gian trong ngày. Hệ thống đung nước nóng sử
dụng pin mặt trời hay hệ thống xử lý nước tuần hoàn…
11
Xã hội ngày càng phát triển, đặt ra một yêu cầu là các doanh nghiệp bất động
sản phải đầu tư đổi mới máy móc thiết bị đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con
người.
2.3.4. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực ngành bất động sản hiện nay vẫn trong tình trạng thiếu về
chất lượng nhân lực và yếu vì chưa có kiến thức một cách hệ thống. Đặc biệt, thiếu
nhân lực có chất lượng ở một số lĩnh vực như thiết kế, thi công, quản lý vận hành,
tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn.
Những doanh nghiệp có đội ngũ ngân lực chất lượng cao, phong cách làm
việc chuyên nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế sẽ có lợi thế lớn. Do đánh giá

đúng được xu thế thị trường, thu hút được đông đảo khách hàng.
Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo. Hiện nay, các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản thường đầu tư vào nguồn nhân lực thông qua các
hoạt động sau:
Thứ nhất, đào tạo nguồn nhân lực: trang bị kiến thức phổ thông, chuyên
nghiệp và kiến thức quản lý cho người lao động. Việc đào tạo được thể hiện ở hai
cấp độ:
+ Đào tạo phổ cập: phổ cập kiến thức cơ bản để người lao động nắm bắt hiểu
biết được những kiến thức cơ bản về thị trường bđs nói chung, thị trường bđs VN và
thị trường bđs khu vực mà Công ty đang triển khai thực hiện dự án…
+ Đào tạo chuyên sâu: các doanh nghiệp xây dựng cần tiến hành đào tạo
chuyên sâu để có đội ngũ cán bộ giỏi, có đủ năng lực, kiến thức về lĩnh vực xây
dựng để đưa doanh nghiệp phát triển. Việc đào tạo chuyên sâu gắn với từng mảng
công việc đặc thù căn cứ vào trình độ lao động của mỗi người như thiết kế, kiến
trúc, lập dự toán, giám sát công trình hay môi giới, định giá BĐS.
Thứ hai, lập các quỹ khen thưởng để khuyến khích cán bộ công nhân viên
không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sáng kiến,…từ đó nâng cao hiệu quả hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng.
Nếu thực hiện đồng bộ, kịp thời các nhóm giải pháp, các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản sẽ có một nguồn nhân lực xây dựng mạnh, đáp ứng được nhu
cầu phát triển một cách bền vững của ngành, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
12
2.3.5. Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu
Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công ty
trong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công ty
thông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường. Marketting
là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoả
mãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất. Thay vì chỉ chú trọng đến
việc sản xuất, doanh nghiệp phải quan tâm đến yêu cầu của khách hàng và công

việc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con người. Do đó, những đòi
hỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing hiện đại và nó phải được
xem xét trước quá trình sản xuất.
Khách hàng là người thẩm định, quyết định sự thành công của dự án. Khi
sản phẩm của doanh nghiệp đã được khẳng định bởi thương hiệu của họ, thì việc
bán sản phẩm dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp không có thương hiệu. Khi
không có thương hiệu, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiền bạc
thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượng cao.
Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn và
lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng thời gian dài.
Để xây dựng thương hiệu, có được một địa vị trong tâm trí của khách hàng,
các doanh nghiệp bắt buộc phải chú trọng đúng mức đến công tác đầu tư cho hoạt
động Marketting và nâng cao thương hiệu cho doanh nghiệp mình.
Chi phí đầu tư cho hoạt động marketing của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
bao gồm:
 Quảng cáo: Sử dụng truyền thông để quảng cáo thương hiệu cho công
ty. Thiết kế đồng phục có in logo, biểu tượng của công ty. Tham gia tài trợ cho
chương trình được công chúng ủng hộ nhất, các chương trình mang tính quảng cáo
như đêm hội bất động sản, hội chợ triển lãm bất động sản Vietbuild,
 Hoạt động xây dựng uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp: Nâng cao
trình độ cán bộ công nhân viên, tuyển dụng lao động giỏi, có kinh nghiệm. Xây
dựng đội ngũ kiểm tra chất lượng, đề ra các mức khen thưởng cho người giám sát
viên và công nhân, đồng thời đảm bảo tối đa chất lượng công trình.
 Hoạt động nghiên cứu thị trường: nghiên cứu và dự báo thị trường cũng
như khách hàng tiềm năng… từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp.
13
Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản liên kết với các đơn vị tư
vấn bđs hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Franks, Coliers… nhằm có được
những báo cáo đánh giá phân tích thị trường từ tổng quát tới chi tiết nhằm xác định
được xu hướng thị trường, phân khúc khách hàng để từ đó doanh nghiệp bđs xác

định sản phẩm cũng như khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới.
Nhờ có sự chú trọng vào hoạt động marketing mà khả năng cạnh tranh trên
thị trường và thị phần của doanh nghiệp tăng lên. Do đó, đầu tư vào marketing phải
chiếm một tỷ trọng hợp lý. Đầu tư phát triển hoạt động marketing, quảng cáo được
hiểu không chỉ là việc nâng cao hình ảnh, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệp
tới khách hàng mà còn thể hiện định hướng phát triển bền vững của doanh nghiệp
trong tương lai.
2.4. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản
2.4.1. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển
* Tài sản cố định huy động
Tài sản cố định huy động là công trình hoặc hạng mục công trình, đối tượng
xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng,
mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động được
ngay.
Các tài sản cố định được huy động là kết quả đạt được trực tiếp của quá trình
thi công xây dựng công trình, chúng có thể được biểu hiện bằng hiện vật hoặc bằng
giá trị. Chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật là số lượng các tài sản cố định được huy
động, chỉ tiêu biểu hiện bằng giá trị là giá trị các tài sản cố định được huy động.
Chúng được tính theo giá dự toán hoặc giá trị thực tế. Giá trị dự toán được sử dụng
làm cơ sở để tính toán giá trị thực tế của tài sản cố định, để lập kế hoạch về vốn đầu
tư và tính khối lượng vốn đầu tư thực hiện.
Chỉ tiêu giá trị các tài sản cố định được huy động được xác định theo công
thức sau:
F = IVb + IVt - C - IVe
Trong đó:
F - Giá trị các tài sản cố định được huy động trong kỳ
14
IVb - Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyển
sang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ).

IVt - Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ nghiên cứu
C - Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định (đó là những
khoản chi phí do nguyên nhân khách quan làm thiệt hại được cấp có thẩm quyền
quyết định đầu tư cho phép duyệt bỏ: bão, lụt…).
IVe - Vốn đầu tư thực hiện chưa được huy động chuyển sang kỳ sau (xây
dựng dở dang cuối kỳ).
Đối với từng dự án đầu tư, giá trị tài sản cố định huy động chính là giá trị
những đối tượng, hạng mục công trình có khả năng phát huy tác dụng độc lập của
từng dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào hoạt động. Công thức tính giá trị các tài
sản cố định được huy động trong trường hợp này như sau:
F = IVo - C
Trong đó: IVo - Vốn đầu tư đã thực hiện của các đối tượng, hạng mục công
trình đã được huy động.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản cố định huy động
chính là các công trình xây dựng tại dự án, trung tâm thương mại, văn phòng, đã
nghiệm thu và có thể đi vào hoạt động.
* Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
Khi các tài sản cố định được huy động vào sử dụng, chúng đã làm gia tăng
năng lực sản xuất, phục vụ cho nền kinh tế.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm được hiểu là khả năng đáp ứng nhu cầu
sản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất
ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự
án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả của hoạt động đầu tư
phát triển thể hiện ở năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là năng lực phát huy tác
dụng của các tài sản cố định được huy động như số số m2 diện tích sàn nhà ở, văn
phòng; số căn hộ… cung ứng ra thị trường.Với sự gia tăng của năng lực sản xuất
phục vụ do các tài sản cố định tạo ra, hoạt động đầu tư phát triển đã mang lại cho
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mức gia tăng của doanh thu, lợi nhuận.
15

* Các chỉ tiêu khác
Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp xây dựng còn
được thể hiện ở những chỉ tiêu như:
- Sản lượng tăng thêm: Đối với các doanh nghiệp bất động sản, kết quả của
hoạt động đầu tư phát triển chính là số m2 nhà ở, văn phòng/người sử dụng; tổng
diện tích sàn nhà ở, văn phòng cung ứng ra thị trường; …
- Doanh thu tăng thêm, lợi nhuận tăng thêm: Doanh thu tăng thêm là một chỉ
tiêu phản ánh kết quả do hoạt động đầu tư phát triển mang lại. Doanh thu tăng thêm
hàng năm được xác định bằng đơn giá nhân với sản lượng tăng thêm của năm đó.
- Đóng góp cho ngân sách tăng thêm: Thông qua hoạt động đầu tư phát triển,
doanh nghiệp xây dựng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nươc.
- Lao động tăng thêm và thu nhập của người lao động tăng thêm: Hoạt động
đầu tư phát triển sẽ tạo thêm nhiêu việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, tạo
điều kiện cho người lao động cải thiện cuộc sống.
- Vị thế và uy tín của doanh nghiệp: Thông qua đầu tư phát triển tạo nên
thương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hồ sơ kinh nghiệm và uy
tín của doanh nghiệp càng cao thì khách hàng sẽ tìm đến các sản phẩm của doanh
nghiệp ngày càng nhiều.
2.4.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
* Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản được đánh giá thông qua các chỉ tiêu cơ bản sau;
- Sản lượng tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ đầu tư:
Chỉ tiêu này được xác định bằng cách so sánh sản lượng tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Nó cho
biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu của hoạt động đầu
tư đã tạo ra được bao nhiêu mức tăng của sản lượng trong kỳ nghiên cứu.
Với đầu tư phát triển trong doanh nghiệp xây dựng chỉ tiêu này được xác
định bằng chỉ số một đơn vị vốn đầu tư tạo ra bao nhiêu đơn vị sản phẩm (số m2
nhà ở, văn phòng, số căn hộ…). Nếu chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả đầu tư xét

trên quan điểm lợi ích người bỏ vốn càng cao.
16
- Doanh thu tăng thêm so với vốn vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ
nghiên cứu:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh doanh thu tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Nó cho
biết mức doanh thu tăng thêm tính trên 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong
kỳ nghiên cứu.
- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh lợi nhuận tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Nó cho biết
một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã tạo ra được bao
nhiêu lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu.
Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì thì hiệu quả sử dụng vốn đầu tư phát
triển càng cao. Cũng như chỉ tiêu trên, chỉ tiêu này ít được dùng trong thực tế của
đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
- Hệ số huy động tài sản cố định:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh giá trị TSCĐ mới tăng thêm
trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện trong kỳ
nghiên cứu. Nó phản ánh mức độ đạt được kết quả của hoạt động đầu tư trong tổng
số vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện của doanh nghiệp.
Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh thực tế quản lý quá trình thực
hiện đầu tư. Nếu nó lớn thể hiện quá trình đầu tư đã thực hiện thi công dứt điểm,
nhanh chóng huy đông các công trình vào hoạt động, giảm được tình trạng ứ đọng
vốn.
* Hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư phát triển trong DN
Hệ thống các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt
động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp bao gồm:
- Mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với vốn
đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng mức đóng góp cho ngân
sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng
17
trong kỳ nghiên cứu. Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng
trong kỳ nghiên cứu đã đóng góp cho ngân sách với mức tăng thêm là bao nhiêu.
- Lao động tăng thêm tăng thêm của người lao động trên một đơn vị vốn đầu
tư phát triển.
Chỉ tiêu này được xác định bằng cách: So sánh số lao động tăng thêm trong
kỳ nghiên cứu của doanh nghiệp với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong
kỳ. Chỉ tiêu này cho biết một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên
cứu của doanh nghiệp đã đem lại bao nhiêu lao động.
- Mức thu nhập (hay tiền lương của người lao động) tăng thêm và số chỗ việc
làm tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng thu nhập của người lao
động tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng
trong kỳ nghiên cứu. Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng
trong kỳ nghiên cứu đã đem lại mức thu nhập của người lao động tăng thêm là bao
nhiêu.
2.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
2.4.1. Nhân tố khách quan
* Chính sách quản lý của Nhà nước
Để đầu tư có hiệu quả và thuận lợi thì doanh nghiệp phải nắm rõ hệ hống
chính sách quản lý của Nhà nước hiện nay thông qua các quy hoạch, kế hoạch của
Nhà nước, hệ thống pháp luật như: Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS và
hàng loạt các văn bản dưới luật…
Một sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương sẽ có những tác động nhất định tới hoạt động của thị trường BĐS và sự đầu
tư vào lĩnh vực BĐS. Do đó, nó sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển của các công ty kinh
doanh bất động sản.

*Một số chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp và gián tiếp như:
- Chính sách về nhà ở cho người lao động, nhà giá rẻ tác động làm ấm lên thị trường
bất động sản, tạo thêm cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
18
thành phố
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản
- Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản
- Các chính sách của Nhà nước làm cho thu nhập, phúc lợi người lao động ngày
càng tăng cao. Thu nhập tăng cao hơn làm phát sinh thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn,
tác động đến đầu tư phát triển của doanh nghiệp bất động sản.
- Đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050
được thông qua sẽ tạo cơ hội gia tăng qu ỹ cho các chủ đầu tư phát triển dự án mới.
* Nhân tố kinh tế
Những nhân tố kinh tế có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh
nghiệp Bất động sản bao gồm: tốc độ tăng trưởng GDP, GDP/người, yếu tố lãi suất,
tỷ lệ lạm phát,…Sự biến động của các nhân tố này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
của doanh nghiệp. Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước là cao và có triển
vọng thì nó tạo ra những tác động tích cực. Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tư
vào bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trong việc
đầu tư. Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suy
thoái , thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn
nhiều rủi ro. Yếu tố lãi suất ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp;
và tỉ lệ lạm phát tác động tới giá cả nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới chi phí
đầu vào…; vì vậy, khi tiến hành hoạt động đầu tư doanh nghiệp bất động sản phải
xem xét tác động của tất cả các yếu tố trên.
* Những nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên, văn hóa-xã hội
- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, trong quá trình
xây dựng và triển khai các dự án đầu tư phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản không thể không chú trọng đến các điều kiện tự nhiên nơi mà các dự án đi
vào hoạt động. Nếu các điều kiện tự nhiên tại dự án không thuận lợi sẽ ảnh hưởng
đến tiến độ thi công của dự án, gây rủi ro cho khả năng thu hồi vốn . Ngược lại, nếu
các điều kiện thuận lợi thì khả năng thu hồi vốn đầu tư là rất lớn.
19
2.4.2. Nhân tố chủ quan
*Chiến lược đầu tư phát triển của doanh nghiệp
- Định hướng chính sách và chiến lược của doanh nghiệp
+Định hướng chính sách của công ty: là sự xác định những quy tắc của hoạt
động sản xuất trong tương lai gần, nó ảnh hưởng tới hiệu quả dự án đầu tư thông
qua các quyết định đầu tư và phân bổ nguồn lực cho hoạt động đầu tư.
+ Chiến lược kinh doanh là sự xác định mục tiêu và những nguồn lực nhằm
đạt được mục tiêu tương lai cho doanh nghiệp, nó có ảnh hưởng tới các quyết định
đầu tư cũng như phân bổ nguồn lực của doanh nghiệp cho các hoạt động khác nhau.
Do đó, chiến lược kinh doanh có ảnh hưởng tới việc phân bổ bao nhiêu nguồn lực
cho hoạt động đầu tư phát triển, nếu nguồn lực phân bổ cho các hoạt động này
tương xứng thì sẽ tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả dự án đầu tư, ngược lại
sẽ có nguy cơ làm giảm hiệu quả dự án đầu tư.
Chính sách và chiến lược đúng đắn sẽ tạo điều kiện cho công ty có một định
hướng đầu tư phát triển đúng đắn, trên cơ sở đó huy động nguồn nhân lực cần thiết
cho đầu tư phát triển, tăng cường quy mô và hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển.
Trên cơ sở đó đem lại lợi ích cho cả doanh nghiệp cũng như nền kinh tế đất nước.
* Năng lực tài chính của doanh nghiệp
Do bất động sản là hàng hóa có giá trị vốn lớn, do đó năng lực tài chính là
một yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Theo nghị định 71/2010/NĐ-
CP quy định, các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình chiếm từ 15-20%
tổng vốn đầu tư theo quy mô dự án. Điều này nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải có
năng lực tài chính nhất định mới được đầu tư bất động sản. Năng lực tài chính ảnh
hưởng đến vốn, nguyên vật liệu, máy móc… cấp cho các dự án và do đó ảnh hưởng
đến tiến độ và chất lượng của dự án. Năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng ảnh

hưởng đến khả năng huy động vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác. Những
doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao, đặc biệt là trong bối
cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
* Công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển
Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu
mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao thì trước khi bỏ vốn doanh nghiệp
phải làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư. Đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề
20
chất lượng, vấn đề chính xác của kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan
trọng nhất. Trong quá trình lập dự án đầu tư phải dành đủ thời gian và chi phí theo
đòi hỏi của các nghiên cứu.
Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quả
vốn đầu tư ở giai đoạn triển khai đầu tư (đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại,
tránh được những chi phí không cần thiết khác,…). Trong giai đoạn triển khai đầu
tư, vấn đề thời gian là quan trọng hơn cả, vốn đầu tư được chi ra và nằm khê đọng
trong suốt những năm thực hiện đầu tư. Đây là những năm vốn không sinh lời. Thời
gian thực hiện đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn,… làm
giảm hiệu quả đầu tư của dự án.
* Chất lượng nguồn nhân lực
Mọi sự thành công của các phương án đầu tư đều được quyết định bởi con
người tham gia vào hoạt động đầu tư. Do đó chất lượng của lao động cả về trí tuệ và
thể chất có ảnh hưởng rất quan trọng đến kết quả hoạt động kinh doanh nói chung
và kết quả hoạt động đầu tư nói riêng. Bên cạnh đó là năng lực điều hành của Ban
quản lý dự án và khả năng thực hiện các gói thầu của các nhà thầu ảnh hưởng rất
lớn đến quá trình thực hiện đầu tư và từ đó ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu
tư. Đây được coi là nhân tố chính dẫn đến việc quá trình thực hiện đầu tư bị kéo dài
và tăng chi phí đầu tư.
21
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ

3.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị
Sông Đà.
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của Tập
Đoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCT-
HĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là Tập
Đoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà
Nội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917)
Đăng kí thay đổi lần thứ : 6 ngày 30 tháng 09 năm 2010
1. Tên đầy đủ : Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Phát Triển Đô
thị Sông Đà.
Tên giao dịch Quốc tế: Song Da Urban Investment Construction And Development
Joint Stock Company.
Tên viết tắt : SONGDA URBAN
Mã CK : SDU (niêm yết tại HNX)
Trụ sở chính : Tầng 7, Nhà G10, Đường Nguyễn Trãi, Phường Thanh Xuân,
Quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Điện thoại : (84.4) 3552 6353; (84.4) 3552 6354
Fax : (84.4) 3552 6348
Email :
Website : www.dothisongda.com.vn;
Mã số thuế : 0102186917
Vốn điều lệ : 200.000.000.000 đồng
2. Ngành nghề kinh doanh được Nhà Nước cho phép:
- Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp;
22
- Xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật, công trình thủy
điện, công trình dân dụng công nghiệp;
- Đầu tư khai thác và chế biến khoáng sản (trừ khoáng sản Nhà nước cấm);
- Kinh doanh các dịch vụ phục vụ đô thị;

- Kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;
- Lập, thẩm định dự án đầu tư các công trình dân dụng, công nghiệp, giao
thông, thuỷ lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp, hồ sơ mời thầu thiết bị các công trình xây
dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ
thuật đô thị;
- Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư;
- Kinh doanh bất động sản bao gồm:
+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng;
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho
thuê lại;
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản (không bao gồm hoạt động tư vấn về
giá đất);
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
+ Dịch vụ quản lý bất động sản;
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
23
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Thiết kế quy hoạch xây dựng; Thiết kế kiến trúc công trình;
- Thiết kế xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;
- Thiết kế kết cấu công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;
- Giám sát thi công xây dựng và hoàn thiện công trình xây dựng dân dụng, công

nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;
- Xây dựng công trình công ích;
- Lắp đặt hệ thống cấp, thoát nước;
- Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác gồm, Xây dựng công trình cửa
như: Đường thủy, bến cảng và các công trình trên sông, các cảng du lịch, cửa cống;
Đập và đê; Xây dựng thủy lợi; Xây dựng đường hầm; Các công việc xây dựng khác
không phải nhà như: Các công trình văn hóa, du lịch, thể thao ngoài trời.
Sau 8 năm hoạt động Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà đã không
ngừng lớn mạnh, trở thành một doanh nghiệp uy tín trên thị trường.Tùy theo từng
thời kỳ phát triển, Công ty đã có những nhiệm vụ sản xuất kinh doanh khác nhau để
phù hợp với điều kiện thực tế. Giai đoạn này, Công ty đã tiến hành hoạt động sản
xuất kinh doanh trên lĩnh vực chính là: Kinh doanh bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản: Là hoạt động kinh doanh chính của Công ty. Công
ty đã tiến hành nghiên cứu cơ hội đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt
là 2 đô thị lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Với chủ trương là tập trung
nghiên cứu các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư, văn phòng cao cấp theo
phương thức là tiến hành đầu tư cơ sở vật chất và hạ tầng kĩ thuật đầy đủ, sau đó
bán lại hoặc cho thuê.
3.1.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy
Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty:
24
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu bộ máy sản xuất và quản lý
Cơ cấu tổ chức bộ máy Công ty như theo sơ đồ trên, bao gồm các bộ phận
chức năng sau:
+ Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty, gồm
tất cả cổ đông có quyền biểu quyết, họp tối thiểu một lần một năm. Đại hội đồng
cổ đông quyết định những vấn đề được pháp luật và điều lệ Công ty quy định.
+ Hội đồng quản trị: là cơ quan quản trị Công ty, có toàn quyền nhân danh
Công ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo thẩm quyền được
Đại hội đồng cổ đông giao. Hội đồng quản trị của Công ty gồm 5 thành viên với

nhiệm kỳ tối đa là 5 năm, trong đó có 02 người do Tập đoàn Sông Đà giới thiệu
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
KINH TẾ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
KỸ THUẬT
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÁT TRIỂN KD
Các công ty liên kết
TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
Các ban quản lý dự án đầu
tư xây dựng
Phòng
Kỹ
thuật
Phòng tài
chính kế
toán
Phòng
KH - ĐT

nghiệp vụ 2
Phòng
Kinh
doanh
Phòng Tổ
chức Hành
chính
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

25