đề tài quản lý chuyển đổi đất kẹt và đất ven dự án trong uqas trình đô thị hóa tại hà nội

HC VIN CHÍNH TR - HÀNH CHÍNH QUC GIA H CHÍ MINH
HC VIN HÀNH CHÍNH



BÁO CÁO TÓM TT

 TÀI:
QUN LÝ CHUYN I T KT VÀ T VEN D ÁN
TRONG QUÁ TRÌNH Ô TH HÓA
(Tình hung nghiên cu ti Hà Ni)






Hà ni, tháng 12 -2010


HC VIN CHÍNH TR - HÀNH CHÍNH QUC GIA H CHÍ MINH
HC VIN HÀNH CHÍNH



BÁO CÁO TÓM TT

 TÀI NGHIÊN CU KHOA HC CP KHOA:
QUN LÝ CHUYN I T KT VÀ T VEN D ÁN
TRONG QUÁ TRÌNH Ô TH HÓA

(Tình hung nghiên cu ti Hà Ni)


Ch nhim : TS.Nguyn Ngc Hiu
Th ký : ThS. Thiu Th Thu Hng
Thành viên tham gia : TS. Nguyn Vit Hùng
CN.Lê Hoàng Oanh
CN. Cn Công Vit


Hà ni, tháng 12-2010
 tài khoa hc cp c s 2010
i
Mc lc
Mc lc i

Mc lc hình v iii
Mc lc bng biu iv
Mt s thut ng c bn s dng trong nghiên cu v
Phn m đu 1
Chng 1. Tng quan v vn đ gii quyt đt kt và đt ven d án phát
trin  đô th 7

1.1. Nhng vn đ c bn 7
1.2. Mt s vn đ lý lun v ci to và phát trin đt (đô th) 9
1.3. Kinh nghim quc t trong ci to phát trin đt không thu hi 11
1.4. Kt lun chng 2 15
Chng 2. Gi thuyt nghiên cu và phng pháp lun 16
2.1. Câu hi nghiên cu và gi thuyt nghiên cu 16
2.2. La chn phng pháp nghiên cu 18

Chng 3. Kt qu nghiên cu t thc tin ti Hà Ni 21
3.1. Khái quát v qun lý đt xen kt  thành ph Hà Ni giai đon
2004-2009
21
3.2. ánh giá nhu cu ci to s dng công c GIS 26
3.3. Kt qu phng vn cán b và chuyên gia các cp 30
3.4. Kt qu phng vn chuyên sâu 33
3.5. Kt lun chng 4 36
Chng 4. ánh giá gi thuyt & khuyn ngh các gii pháp 38
4.1. ánh giá các gi thuyt và phát hin trong quá trình nghiên cu 38
4.2. Khuyn ngh và gii pháp đ xut 40
Hc vin Hành chính
ii
Phn kt lun
46

Phn ph lc 48
Tài liu tham kho 49

 tài khoa hc cp c s 2010
iii
Mc lc hình v
Hình 1: Phân loi hình thc phát trin đt – dch li s đ mô hình CHLB c
. 11
Hình 2: mô t quá trình điu chnh đt đai 12
Hình 3: mô hình gi đnh đ xây dng câu hi nghiên cu 16
Hình 4: phân chia giai đon nghiên cu 19
Hình 5: S đ nghiên cu 20
Hình 6: Các d án phát trin đ xut  Hà Ni (trái) và đang trin khai  vùng lõi
(phi)

22
Hình 7: hình nh mt s lô đt nông nghip xen kt  phng Phú Thng 26
Hình 8: Quy hoch vùng Hà Ni và phm vi đt làng xóm cn chuyn đi 27
Hình 9: V trí ô quy hoch 9 ven d án phát trin đô th mi Tây H Tây 28
Hình 10: phân tích và đ xut tái phân tha cho lô quy hoch 9 29
Hình 11: đánh giá kh nng đnh giá ca c quan t vn đ to s đng thun 31
Hình 12: đánh giá kh nng thuyt phc ca c quan t vn đ to s đng thun
32
Hình 13: đánh giá vn đ nng lc tài chính và các rào cn k thut 33
Hình 20: phm vi áp dng ca công c tái phân tha 40
Hình 21: phân loi d án ci to theo phm vi 43

Hc vin Hành chính
iv
Mc lc bng biu
Bng 1: Câu hi nghiên cu và gi thuyt
18
Bng 2: Thu ngân sách t đu giá quyn s dng đt ti Hà ni 2003-2008 24
Bng 3: Kt qu đu giá quyn s dng đt 2009-2010 24
Bng 4: Phân tích ch tiêu thng kê ca khu vc ci to đ xut ti ô 9 29

 tài khoa hc cp c s 2010
v
Mt s thut ng c bn s dng trong nghiên cu

Chính quyn
đa phng
Cp chính quyn trc tip ti đa bàn chu trách nhim đn vn
đ đang quan tâm.
t kt và xen

kt ti đô th
Là tình trng mt s các lô đt sau quá trình phát trin ci to
(có th  lin k các d án,  trong phm vi nh hng trc tip
rt gn, hoc trc tip b ct xén khi ci t
o) tr nên không còn
kh nng phc v hoc suy gim đáng k - nghiêm trng các
tính nng phc v nhu cu s dng đt ca các ch s dng đt
trong bi cnh mi. Tình trng đt kt thng bao gm c hin
tng đt xen kt: ca mt vài lô đt nm xen gia các lô đt
đa phn đã chuyn đi thành mc đích mi hay c mt thôn,
qun th các khu đt đang đc s dng đan xen, nhng b nh
hng, có th không còn khai thác đc bình thng, hoc khó
nâng cp ci to v lâu dài, hoc suy gim tính nng, hoc chc
nng và giá tr s dng v nhiu mt không bn vng, bao gm
c mc tiêu s dng vì nông nghip, công nghip, thng mi,
hoc nhu cu .
t ven d án
phát trin
Là các lô đt lin k hoc gn vi d án phát trin cng chu
nh hng (thng là tiêu cc) t các d án phát trin đt. S
nh hng đn tính nng s dng ca lô đt ven d án din ra
trong bi cnh d án mi làm phát sinh các bin đng nh
hng đn c các lô đt lin k hoc gn k vi d án đó.
ng hp tác
phát trin h
tng
Là hot đng hp tác và liên kt trc tip gia các ch th có
trách nhim, quyn li, và nng lc nhm phát trin kt cu h
tng  đa phng.
Hc vin Hành chính

vi
Nguyên tc
đng thun
Nguyên tc ra quyt đnh da trên s nht trí ca tt c/tuyt
đi đa s các bên tham gia mà không da vào cng ép hoc
ràng buc mang tính không t nguyn.
Phát trin đt
Là hot đng ca ch đu t nâng cao giá tr s dng đt thông
qua các hot đng đu t xây dng, ci to đt đai và công
trình, thay đi mc đích s dng, hoc b sung các quyn khai
thác s dng đt di các cách thc mi so vi hin trng ban
đu.
Phát trin đt
không thu hi
Là loi hình phát trin đt không đi kèm vi vic thu li quyn
s dng đt ca ch s dng hin hu nhng vn đm bo các
mc tiêu ci to và phát trin.
Quy hoch đô
th
là vi
c t chc và điu chnh hành vi ca các ch th khi làm
thay đi cách thc s dng không gian, kin trúc, cnh quan đô
th, h thng công trình h tng k thut, công trình h tng xã
hi và nhà  đ to lp môi trng sng thích hp cho ngi
dân đô th.
Quy hoch s
dng đt ca
ngành tài
nguyên-môi
trng

Là hot đng quy hoch s d
ng đt ca c quan qun lý đt
đai thuc ngành tài nguyên môi trng. Ch th và ni dung
quy hoch s dng đt ca ngành tài nguyên-môi trng có
nhiu ni dung tng đng nhng không trùng lp vi hot
đng quy hoch s dng đt ca ngành xây dng làm quy
hoch đô th.
Quyn tài sn
Các quyn đi vi tài sn (trong phm vi nghiên cu quan tâm
ch yu là quyn tài sn đi vi đt và bt đng sn). Quyn
tài sn ch yu phn ánh vic thc hin quyn s đem li li ích
kinh t cho bên có quyn.
 tài khoa hc cp c s 2010
vii
Quyn phát
trin
Là mt trong các quyn tài sn ca ca ngi s hu tài sn.
Quyn phát trin ch yu b hn ch bi các quy đnh ca Lut
quy hoch/đ án quy hoch, hoc các quy đnh pháp lut liên
quan khác nh Lut Bo v môi trng, Lut di sn.
Tái phân tha
Là hot đng phát trin đt (tái điu chnh các tha) thng đi
kèm vi phát trin kt cu h tng nâng cao giá tr ca đt và
rt hn ch hoc không s dng phng pháp thu hi đt đ
phát trin
Thu hi đt
Là hành vi ca Nhà nc nói chung hoc các c quan có thm
quyn  đô th thu hi quyn s dng đt ca các ch s dng
đã đc giao quyn trc đây. Thu hi thng đi kèm vi vic
giao/cho thuê cho các ch s dng khác qun lý, s dng vi

mc đích khác, vì li ích quc gia, li ích công cng, li ích lâu
dài.
T chc t vn
Các t chc cung cp sn phm dch v phc v cho quá trình
phát trin bao gm quy hoch, thit k, ra quyt đnh, ký kt
hp đng và thc hin các hot đng trin khai d án phát trin.

1
Phn m đu
Phn m đu gii thiu bi cnh, s cn thit, mc tiêu, và các vn đ
cn nghiên cu. ng thi các ni dung cn bn ca báo cáo nghiên
cu nh kt cu, phng pháp, đi tng, các hot đng c bn cng
đc trình bày trong phn này.
1. S cn thit ca nghiên cu
Quá trình đô th hóa và ci to nâng cp đô th  ven các đô th ln dn đn chuyn
đi rt nhiu khu vc đt nông nghip đ phát trin đô th và khu công nghip.
Trong quá trình này, đt xen kt hình thành vi nhiu nguyên nhân do các d án
phát trin ly đi nhng ming đt d án vuông vn và ‘phn còn li’ ven làng xóm
và khu đt đã có ch c tr thành đt kt hoc các khu vc đt b khó khn trong s
dng do lin k các d án phát trin công trình h tng. Các ch s dng đt khi
gii th, thay đi ch s hu, di di đã không th khai thác đt di giá tr phù hp.

Vic qun lý và gii quyt đt kt rt khó khn. Cách thc gii quyt c bn hin
nay là cho đu giá đ ly tin phát trin h tng. Tuy nhiên cách thc này còn
nhng hn ch v li ích và cách làm do đó các ch đu t ít khi m rng phm vi
nghiên cu quy hoch vi lý do hn ch v kinh phí, thi gian, li ích không rõ
ràng, hoc không mun đu ni khu d án ca mình vi làng xóm c vn nhiu
phc tp. Vì vy cn thit b sung nhng gii pháp và xây dng c ch hng dn
gim thiu đn bù và gii ta là mt yêu cu cp thit trong giai đon hin nay.
 ci to mt khu vc đã có dân c sinh sng, cách làm thông thng là lp d án,

ra quyt đnh đn bù, gii to và t chc tái đnh c và tin hành xây dng. Sau khi
xây dng xong, tu theo điu kin c th mà d án cho nhng c dân tái đnh c tr
li khu vc c hoc di di hn  ni khác.
Tuy nhiên, cách làm này phc tp do xung đt li ích gia các bên mà trc ht là
vn đ li ích ca nhng đi tng b di di thng không đc ch đu t xem xét
Hc vin Hành chính
2
đy đ, không đm bo đc quyn dân ch, ngi phi gii to ít đc tham gia,
bàn bc và quyt đnh nhng vn đ quan trng. Thêm vào đó vng mc ca khâu
đn bù gii to còn nm  mc đ trung thc ca ngi tha hành kim kê, đo đc
và áp giá đn bù. Vì vy đ tránh nhng phc tp ca vn đ đn bù, di di và tái
đnh c
, các d án phát trin đô th mi tìm cách ‘chy’ xa hn ra các khu đt có
dân c c nh làng xóm, dân c phát trin t phát. iu này dn đn đô th m rng
nhanh chóng và phát trin phân tán theo kiu “xôi đ” ra khi trung tâm c. Vic
phát trin nh vy li to ra rt nhiu khong trng trong đô th, to ra nhng bt
hp lý trong b trí dân c, kt cu h tng và đc bit là s dng kém hiu qu qu
đt. S đn lúc các đô th phi quan tâm hn ti các d án phát trin kiu cng c,
tp trung ci to lp đy nhng khong trng, khu vc chm phát trin bên trong
lòng đô th.
Nhng nm gn đây,hàng chc d án ci to các tiu khu nhà  ca Hà ni đã đc
đ xut ci to nh khu Kim Liên, Trung T, Vn Chng, Thành Công, hay Ging
Võ, nhng mi ch quan tâm đn các v trí góc, tip giáp đng ln và không gian
thoáng đãng. Tuy nhiên, các d án này vn có mt thun li rt ln vì quyn quyt
đnh đi vi quyn s dng đt vn thuc v Nhà nc. i vi các khu vc đt
chia lô đt vn hay làng xóm thì s khác bit v quyn s dng đt làm gim nhit
tình ca các nhà đu t nh nhng d án phát trin ven đô mc lên  Tây H,
Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cu Giy, Cu Din…Nhiu khu vc làng xóm c  ven
b tách ri ra, dù đã xung cp v đng giao thông, h tng và điu kin  và có
nhu cu ci to đng b nhng rt khó đ ci to. Quy mô và li nhun cha đ ln

nhng phc tp thì quá nhiu, và đc bit là rt khó to s đng thun khi thu hi vì
dính dáng đn đt , nhà th, và các truyn thng đa phng. i vi các d án ci
to loi này, cách thc gii quyt nu tip cn t di lên, tc là đ chính bn thân
các h dân, cng đng đa phng xây dng quy hoch cho h s gii quyt đc
nhiu khó khn ca mô hình quy hoch công - tip cn t trên xung và dn ti phi
đn bù gii to. ây là 'mô hình quy hoch ci to da trên s tho thun' có ý
tng xut phát t cng đng và t nhân đc Nhà nc h tr v mt pháp lý.
 tài khoa hc cp c s 2010
3
Trên thc t, các quc gia trên th gii đã và đang áp dng thành công cách tip cn
này .Các mô hình này đu da trên nn tng phát huy tim nng, ni lc sc mnh
cng đng trên nn tng hp tác và t tho thun. Li ích đem li do tip cn t
di lên trc ht gim thiu mâu thun gia nhà phát trin và cng đng b di di.
Khi vic quy ho
ch và ci to đã xut phát t cng đng thì h dàn xp tái đnh c
ti ch, tho thun chia s li ích sau ci to và chia s chi phí thit k, xây dng và
các chi phí khác. Trong quá trình tho thun có th còn phát sinh mt s mâu thun
do mt vài h gia đình bt hp tác, không chu chia s li ích hoc quá ích k. i
vi nhóm ngi này cn có Nhà nc h tr bng cách lut hoá nhng tho thun
ca cng đng. Bên cnh đó, mô hình này còn đem li mc đ tho mãn li ích ca
dân c đa phng cao hn so vi mô hình ci to quy hoch ca Nhà nc vì da
trên các nguyên tc làm vic là: mc tiêu ci to là linh hot, chia s li ích, là tái
đnh c ti ch và đc bit là tính dân ch trong vic xây dng và thc thi quá trình
ci to phát trin. Không ch có vy, mô hình trên còn gim bt gánh nng cho Nhà
nc v thu hi đt, b trí tái đnh c và vn đu t, gim s xáo trn c dân và
nhng mc tiêu ci to đc tính toán t quy mô tng h gia đình s tt hn đ
Ban qun lý lo t đu chí cui cho hàng trm h dân.
T nhng vn đ trên có th thy rng ci to quy hoch t hay t tho thun rt có
tim nng thc thi đ gim bt vic phi đn bù gii to cho ci to nhng d án đt
kt và đt ven các d án phát trin quy mô nh  vùng ven đô và khu vc mi phát

trin. Nhng vn đ khó khn là phi b sung c s pháp lý, đào to ngun lc con
ngi và các t chc chuyên nghip thc hin, xây dng nn tng thông tin, công
khai hoá c ch đu giá và tính giá th trng v.v. Ngoài ra, mt đc trng rt quan
trng là vn đ vn hoá trong tho thun khi c dân đô th mt s ni cha quen vi
vic trao đi giá tr. Chính vì vy, chúng ta rt cn có nhng nghiên cu c bn và
nghiên cu ng dng đ đánh giá và th nghim kh nng áp dng mô hình này vào
Vit nam.
2. Mc tiêu
Xây dng c s lý lun và đánh giá kh nng gii quyt vn đ ci to chuyn đi
đt kt và đt ven d án phát trin đt ti khu vc ven đô trong quá trình đô th hóa
Hc vin Hành chính
4
bng cách ci to tái phân lô và phát trin h tng theo mô hình đng thun xut
phát t cng đng góp phn gim thiu vic thu hi gii ta.
3. i tng nghiên cu
1. Cách thc và nguyên lý qun lý chuyn đi và ci to phát trin đt xut phát
t cng đng trong nc và nc ngoài, thông qua các tài liu tàng th, h
s d án, h thng pháp lut, và các c s d liu v qun lý chuyn đi đt,
tái phân tha và xut phát t cng đng.
2. Quy trình và logic la chn ca các nhà phát trin, các đn v t vn trong
phát trin đ
t  các d án nh và d án liên quan đn các khu dân c lin k
thông qua h s và ngi đi din, các chuyên gia trong các t chc phát
trin và t vn phát trin d án ti ven đô  Hà Ni.
3. Hin trng c s pháp lý và cách thc qun lý chuyn đi đt xen kt ti Hà
Ni thông qua mt s chuyên gia và tài liu vn bn pháp quy.
4. Ý kin và thái đ ca cng đ
ng đi vi vic tha thun phát trin (bc
đu).
4. Nhim v nghiên cu

1. Nghiên cu tng quan kinh nghim quc t và trong nc khi gii quyt
vn đ này da vào gii pháp tái phân lô đt đai nh Nht Bn, Thy in,
và Thái Lan và tham kho c s lý lun cng nh thc tin trin khai mô
hình cng đng phát trin  Hà Ni, kinh nghim dn đin đi tha đã và
đang áp dng  B Nông nghip và Nông thôn trong gii quyt đt nông
nghip.
2. Phân tích tng quan và kho sát đim tình hình qun lý chuyn đi đt
ven mt s d án phát trin đt đin hình  Hà Ni nhm phn ánh thc trng
và nhng vn đ khó khn bt cp trong qun lý đt kt và đt ven các d án
phát trin đô th mi, khu công nghip.
3.  xut mt s gi ý v gii pháp xây dng th ch qun lý nhm tránh
các rào cn khi áp dng mô hình này, to điu kin tt hn cho cng đng có
 tài khoa hc cp c s 2010
5
th phát trin, khp ni kt cu h tng, gia tng giá tr s dng đt trên c s
kinh nghim thc hin tái phân lô/ci to và phát trin  ven đô mà không
cn thu hi gii ta trng.
4. Xây dng nhng tiêu chí và thit k s b khung d án thí đim trin
khai th nghim ng dng mô hình tái phân lô, và cng đng phát trin h

tng ti cho đim dân x ven d án phát trin đô th ti mt khu vc c th
ti Hà Ni.
5. Phm vi nghiên cu
Kinh nghim quc t: Tp trung vào kinh nghim và lý lun v phát trin
không thu hi đt  các quc gia phát trin s dng công c này thành công tiêu
biu trên th gii nh Thy in, c, Nht Bn, Hàn Quc, ài Loan, Philipine,
n đ, Thái Lan.
Không gian và thi gian: Tinh thn chung khi thit k nghiên cu là chn phm
vi kho sát nh đ đnh hng cho thit k khung nghiên cu thc nghim và chn
mu quy mô ln hn sau này. Các vn đ quan tâm bao gm mt c thc trng c

s pháp lý, chính sách, cng nh thc trng t chc thc hin ti Hà ni, ch yu
là khu vc mi phát trin  ngoi vi, kho sát đim ti mt s v trí ca qun
Tây H trong giai đon sau khi ban hành Lut đt đai 2003.
C quan và cp qun lý: Các ý kin chuyên gia khai thác có chn lc gm các
chuyên gia  c Trung ng và đa phng, c quan t vn và ch đu t, Ban qun
lý d án, S qun lý và mt đn v qun lý đi din cho cp phng, qun ti thành
ph Hà Ni.
6. Phng pháp nghiên cu
Thu thp thông tin
− Nghiên cu thng kê tàng th và h s, d liu d án đim;
− Quan sát và kho sát đin dã có s tham gia ca ngi dân;
− Phng vn chuyên sâu kt hp vi bng hi chuyên gia và cán b qun lý
trc tip  đa phng;
Hc vin Hành chính
6
− Kho sát mu nh mt s h gia đình s dng bng hi (đ hoàn thin bng
hi);
− Hi ngh khoa hc.
Phân tích và x lý
− S dng phng pháp so sánh mô t, lng hóa và s dng biu đ tia t s
liu bng hi;
− Phân tích và đánh giá tng hp;
− Phân tích không gian s dng công c GIS;
− Kim chng tam giác đ rút ra kt lun.
7. Kt cu đ tài
Ngoài phn m đu và kt lun, báo cáo đc kt cu thành bn chng và phn
ph lc.
 tài khoa hc cp c s 2010
7
Chng 1. Tng quan v vn đ gii quyt đt kt và đt

ven d án phát trin  đô th
Chng 1 trình bày tng quan v lý lun, thc tin nghiên cu và trin khai
ci to chuyn đi đt kt và đt ven d án trong quá trình đô th hóa.
Thông qua kinh nghim phát trin tái phân tha không đn bù  trong và
ngòai nc, các ý kin còn đang tranh lun đc phân tích và tng kt làm
c s đ đnh hng cho các chng tip theo.
1.1. Nhng vn đ c bn
1.1.1. Mt s khái nim
a. t kt và đt ven d án
- Theo Quyt đnh 43/2008/Q-UBND ca Hà Ni: t xen kt trong khu dân c
trong khu vc đô th đc coi là các khu đt không tip giáp vi đng, ph, có quy
mô di 5000m2 (điu 7). c mô t phc v công tác chun b và t chc đu
giá quyn s dng đt. Nh vy, đt xen kt ch có 2 du hiu xác đnh là:
(1) Không tip giáp vi đng, ph, và
(2) Nh - 5000m2.
- Theo mt vn bn khác ca UBND thành ph Hà Ni nm 2009 (đi tng điu
chnh c th là đt nông nghip) đnh ngha: t xen kt là đt nm trong phm vi
khu dân c đã đc xác đnh ranh gii theo quy hoch đc c quan có thm quyn
phê duyt (trng hp khu dân c cha có quy hoch đc phê duyt thì xác đnh
theo ranh gii hin trng ca tha đt có nhà  ngoài cùng ca khu dân c) và là đt
đc xác đnh là đt nông nghip khi cp Giy chng nhn quyn s dng đt cùng
vi quyn s hu tài sn gn lin vi đt theo quy đnh ca UBND Thành ph’
(khon 2 điu 2 quyt đnh 121/2009/Q-UB ngày 22-12-2009).
-  tài tip cn đt kt theo ngha rng: “ t kt là khu vc đt/đnh c b kt
gia các d án hay làn sóng phát trin, b mt, suy gim, hoc không có c hi
Hc vin Hành chính
8
phát trin, có nguy c cao b b tt hu và suy gim các điu kin c bn phn
ánh trong giá tr đt’.
Vi cách hiu này, đt kt và đt ven d án đc nhp li và tr thành đi

tng nghiên cu và là khái nim chính thc nhm tip cn và gii quyt vn
đ chuyn đi các khu vc ven các d án phát trin. Khái nim này có s khác
bit vi đt kt trong vn bn ca Hà Ni v phm vi và nhn mnh nguyên nhân t
phía các d án bên ngòai, và gii quyt chuyn đi vi cách tip cn phát trin.

b. Ci to phát trin không thu hi
Ci to không thu hi đt là mt phng thc ci to phát trin có đc thù không
cn s dng quyn lc Nhà nc đ thu hi đt (đi vi các d án thuc din đc
Nhà nc thu hi). Nhìn chung, các d án phát trin đô th và phát trin h tng
quy mô ln thng phi thu hi đt do đó đa s các d án ci to đn bù đu ly
đt cha s dng, đt ca t chc, đt nông nghip và tránh các khu vc làng xóm,
khu vc đã phát trin.
Ci to phát trin không đn bù là mô hình phát trin không dn đn thu hi đt
hoc không thu hi đa phn din tích d án. Có th vn có mt phn nh din tích
khi ci to phi thu hi đ làm đt dãn dân, đt b trí công trình h tng đu mi mà
quá trình c
i to không th cân đi đc vì tính hp lý ca phng án.Ci to không
đn bù có th  dng tp trung vào nâng cp h tng nhiu hn là tái phân chia các
lô đt hay thu hi lô đt đ chuyn mc đích.
c. ng phát trin h tng
ng phát trin h tng là mt loi hình phát trin h tng khu dân c
(neighbourhood) da trên s chia s và đng thun. Hình thc ci to nâng cp h
tng khu dân c nông thôn theo mô hình nhà nc và nhân dân cùng làm nhng
nm va qua tng đng vi mô hình này, ch khác v cách thc và mc đ h tr
ca Nhà nc. Chính quyn đa phng có th h tr v k thut (thit k) hoc
mt s vt liu xây dng ch yu, nhng cng có th là v mt pháp lý nh xác thc
các cam kt và gii quyt tranh chp hoc cng ch thc hin khi cn thit.
 tài khoa hc cp c s 2010
9
d. Quyn phát trin và quyn tài sn

Là mt nhóm quyn (bundle of rights) trong đó ch yu là quyn li v mt kinh t
nh t khai thác s dng, cho thuê/cho thuê li, sang nhng, hay phát trin.
Quyn phát trin đt là mt dng quyn đc thù và b ràng buc bi không ch lut
đt đai hay mc đích s dng đt mà còn các lut/quy đnh v quy hoch.
Quyn phát trin đc coi là mt quyn tài sn (propery rights). Pháp lut đt đai
Vit Nam cha tha nhn quyn s hu ca cá nhân/t chc đi vi đt đai, Tuy
nhiên, cng không cn tr đáng k đn vic xây dng các gii pháp gii quyt vn
đ thc thi quyn phát trin. Vic không tha nhn quyn s hu cng không hn
ch quyn ca ngi dân tham gia vào tha thun đ thay đi ranh gii tha và tuân
th theo quy hoch chung. Vì vy, vic đnh đot v cách thc khai thác li ích
kinh t khi đt khi đã có quyn s dng đt đc coi là quyn tài sn.
1.2.
Mt s vn đ lý lun v ci to và phát trin đt (đô th)
1.2.1. Các giai đon phát trin đt đô th
Trong quá trình đô th hóa, đt đô th và không gian đô th khi phát trin có th chia
ra làm các giai đon nh m rng ngoi vi (suburbanisation & expansion), cng c
(consolidation), và tái phát trin  trung tâm (renewal and regeneration).
1.2.2. Phát trin đt có thu hi
Nhìn chung, các d án phát trin đô th và phát trin h tng quy mô ln
thng phi thu hi đt. Vic thu hi không áp dng cho các d án phát trin
cng đng, nhà nc và nhân dân cùng làm (N 197/2004/N-CP).
Trên thc t, các d án phát trin đt gn đây đu nhm vào các khu vc đt nông
nghip/đt mt nc r, d thu hi bng các công c quy hoch khu đô th mi,
khu công nghip hay du lch sinh thái vi th tc đu t phát trin theo Lut quy
hoch đô th 2009, Lut Xây dng 2004, và các ngh đnh hng dn thc hin nh
Ngh đnh 12//2009/N-CP (Chinh phu, 2009). t đ xut phát trin đc cp
tnh phê duyt ch trng đu t, giao cho ch đu t lp quy hoch và sau đó phê
duyt quy hoch chi tit và trin khai đu t. D án có th đc lp trên mt khu
vc mi hoc có th có phn xen mi/c, hoc khu vc ci to c, nhng đa s ci
Hc vin Hành chính

10
to đn bù đu ly đt cha s dng, đt ca t chc, đt mt nc, đt nông nghip
mà tránh các khu vc làng xóm, khu vc đã phát trin.
t xen kt hin nay v c bn vn đc phát trin qua th tc thu hi đt và giao
cho mt bên khác đ phát trin. Các lô nh l méo xiên, không s dng đc
thng ít đc quan tâm. Mt s cng đc thu h
i đ s dng vào công trình công
cng nhng thng là  các v trí đt nông nghip trong xen k trong làng, còn đt
kt do m đng đã có mt đng hin ít đc thu hi do ngi dân c gi đ khai
thác kinh doanh.
1.2.3. Các hình thc phát trin đt theo cách tip cn tái phân tha
Quá trình phát trin và ci to trên thc t rt đa dng và vic thu hi đt ch là mt
dng ph bin, song còn nhiu hình thc khác nh ci to phát trin không thu hi,
đt đai có th đc phát trin không cn s dng quyn lc Nhà nc. Nu coi đây
là tiêu chí đ phân loi thì s tha thun phát trin còn có th bao gm hai nhóm
chính: s dng quyn lc Nhà nc đ thu hi và không cn s dng. Nu phân
theo tính cht công cng và li ích thì cng có hai dng: hoc có tính công cng
cao, hoc có tính công cng thp hn hoc ch liên quan đn mt nhóm h gia
đình/cng đng nh l mà tính cht liên h và liên thông ít. Nm gia hai nhóm này
là dng tha thun phát trin rt cn s h tr và ng h ca Nhà nc bng cách
này hay cách khác.
 tài khoa hc cp c s 2010
11

Hình 1: Phân loi hình thc phát trin đt – dch li s đ mô hình CHLB c
Ngun: GS.TS. Holger Magel, 2004
1.3.
Kinh nghim quc t trong ci to phát trin đt không thu
hi
1.3.1. Mô hình tái phân tha

Logic cn bn ca phng pháp này là các bên cùng tham gia to ra s gia tng
trong giá tr đt ca khu vc sau khi tái phân tha. Vi nhng khu vc có din tích
ln và vic phân b tái phân lô tng đi đng đu, các ch đt có th xác đnh mt
t l chung đ ‘cng np’ cho vic chung, t đó xác đnh t l đt còn li đc s
dng . Kt qu ca quá trình này là khu vc s đc b sung h tng, tha đt đc
phân li theo các v trí, kích thc có li hn cho vic khai thác và có giá tr cao
hn theo th trng.
Quy trình c bn ca phng pháp này vi các bc nh sau :
1. Chn đa đim
2.  xut quy hoch mi vi tt c các h nhp tha làm mt
3. nh giá phn đóng góp ca tng thành viên trên hin trng
4. t dành cho giao thông và công trình công cng b sung làm tng giá tr
khu vc đc khu theo t l vào đóng góp ca các h
Hc vin Hành chính
12
5. u t xây dng h tng và đu ni
6. ng ký s hu cho các lô đt mi và có th s dng/sang nhng
c đim c bn ca mô hình này (theo Schnidman) là:
- Cho phép phát trin tòan din khu vc vi s tng cng tính nng s dng đt;
- Phân b tng đi công bng v chi phí và li ích gia các bên tham gia;
- Gi đc giy chng nhn quyn s dng đt (quyn tài sn);
- Cho phép s tham gia ca các bên;
- Quy trình ít thiên v.

Hình 2: mô t quá trình điu chnh đt đai
Ngun: Haidep, 2007
1.3.2. Kinh nghim  mt s nc châu Âu và Bc M
c nhng khu vc chính quyn chn thì có tính áp đt và không cn s đng
thun ca ngi dân, tuy nhiên các khu vc khác dân đng thun đ xut vn đc
khuyn khích và cn chính quyn phê chun. Chính quyn đô th trong mô hình ca

c cung cp không gian công cng và sân chi, còn trng hc bnh vin, cu
ha và h tng khác chia s gia chính quyn các cp.Vic đóng góp ca ch đt
 tài khoa hc cp c s 2010
13
vào d án thng tính bng tin ch ít khi là đt.
Thy in ban hành o lut hp tác phát trin nm 1987 to c hi cho vn đ ci
to và phát trin di s qun lý ca t nhân/cng đng mà không cn phi thu hi.
 thc hin đc công vic này, đo lut xây dng mô hình bn bên là cng đng,
chính quyn đô th, c quan qu
n lý đa chính và c quan t vn .Cng đng qun
lý quá trình quy hoch và ci to. Chính quyn đô th t chc và h tr. C quan đa
chính thc thi nhim v v qun lý đa chính. C quan t vn h tr cng đng và
làm cu ni vi các c quan qun lý thc thi quá trình.
1.3.3. Kinh nghim  mt s quc gia châu Á
Nht Bn yêu cu có 2/3 s h, đi din cho 2/3 din tích đt ca khu vc là đ
điu kin tin hành d án tái phân tha t nguyn . Tùy theo loi d án nhng phn
ln tin nghi chung đc Chính quyn đa phng tài tr/h tr xây dng. Ban
qun lý d án phi t cân đi v vn đ đn bù gia các h và tuân th các yêu cu
v kim soát phát trin và phát trin công trình h tng.
Hàn Quc: Nhng d án do Chính quyn tham gia thì không cn s đng thun ca
tòan b ngi dân, và ban qun lý dù t cân đi các vn đ phát trin nhng có th
đc ngân sách h tr. Các d án do cng đng đ xut cn s đng thun ca 2/3
s h gia đình và phi t cân đi ngân sách.
ài Loan: S đng thun 
ài Loan ch là quá bán và chính quyn h tr vic ‘áp
đt’ lên thiu s. Vic đnh giá mà xác đnh giá tr khác bit c th cho c hai thi
đim trc và sau khi tái phân tha. Ngi đc hng li nhiu đc yêu cu
đóng góp nhiu đt hn. Vic đnh giá phc tp và đc thc hin bi y ban thm
đnh giá đô th. C quan này s áp mc t l đt đóng góp chung và giá đt quy đi.
1.3.4. Cng c đt nông nghip  ông Âu

Vic cng c đt (ch yu là nông nghip) có nhiu đim tng đng vi tái phân
tha s dng ti các khu  ti đô th trên quan đim không cn thu hi đt khi ci
to phát trin. Mô hình này cng thng hot đng trên nguyên tc tha thun t
nguyn hoc có da vào s h tr ca Nhà nc đ to điu kin/thúc ép tha
Hc vin Hành chính
14
thun; cng có th da vào vic mua li và chia tách sau khi mua vi mt ch mi
nhng v c bn cng c không s dng công c thu hi.
1.3.5. Mt s nghiên cu và thc tin liên quan  trong nc
a. Tha thun dn đin đi tha đi vi đt nông nghip
Nhu cu dn đin đi tha t t thân cng đng là đng lc thúc đy quá trình
thng lng. Quy trình thc hin dn đin đi tha phi tri qua nhiu vòng
thng lng, nhng đc đim chung vn phi là có cn c đánh giá tng đng
đc nht trí bi tt c các bên. Mô hình này vn còn thí đim bi nhiu nguyên
nhân, nhng dng nh vn đ nm  ch làm sao gi đc s gn kt sau khi đã
góp đt chung vào mt tha ln hn đ cùng kinh doanh khai thác.
b. Góp đt làm đng trong ci to khu dân c đô th và nông thôn
Vic góp đt hoc hin đt làm đng ti khu dân c nông thôn và khu  ti các đô
th cng đã có  nhiu ni. Nhng trng hp đó đu có s tác đng mnh ca
nhng nhân t tích cc, quyt tâm cao v chính tr và đng thun đa phng và tr
thành các đin hình tiên tin. Thành công trong các mô hình này thng đn t vic
các h dân chi tr không đáng k cho vic hin đt, vic ci to không dn đn thay
đi nhiu trong các tha mà ch yu là thu hp phn mt tin  các khu vc nông
thôn vn có qu đt tng đi rng.
c. Ci to nhà chung c c
Ci to chung c c là mô hình khác vi các mô hình đang nghiên cu  ch các gia
đình cá nhân có quyn tài sn không tách bit vi đt xây dng. S ph thuc này
làm cho tng cá nhân không có toàn quyn quyt đnh mà l thuc vào ngi đi
din chính là nhà nc hoc ngi ch đu t nu h không bán phn quyn s
dng đt (ch bán phn tài sn). Nhng khó khn trong ci to nhà chung c là

vic đnh giá công trình c không đc làm rõ.Bài hc kinh nghim khi ci to
chung c, có th thy cách thc đm bo tính đi din khi thng lng và đnh giá
tài sn là rt quan trng bi khi h gia đình có quyn tài sn đc lp vi nhau, vic
thng lng v li ích có phn khó khn hn. Bên cnh đó, còn mt đim khác
bit gia hai mô hình là khi các h không l thuc ln nhau đáng k thì h có th
 tài khoa hc cp c s 2010
15
tính tóan đc li ích riêng d hn, nhng cng làm cho khó chu sc ép đi đn
quyt đnh đng thun hn.
d. Mt s nghiên cu khác trong nc
Mt vài nghiên cu mang tính hc thut và ng dng trong nc gn đây cng đã
đ cp đn gii quyt theo hng này, tuy nhiên cha có nghiên cu nào đi sâu vào
h thng hóa vic x lý vn đ này t góc tip cn th ch và đ chuyn hóa thành
nhng sn phm có kh nng ng dng cao.
1.4.
Kt lun chng 2
Vn đ đt kt và ven d án phi đc xem xét không ch là các lô đt mà còn  góc
đ ln hn là cht lng và c hi phát trin ca khu vc lin k .
Bài tóan phát trin gii ta trng hin nay dng nh cha đ đm bo công bng
v c hi phát trin ca các h dân s ti, trong khi dù s dng cng ch nhng
tin đ đa s d án thu hi đt vn khá chm, gp nhiu vng mc và khiu kin
kéo dài. Khó khn trong vic thu hi đt đang là nguyên nhân làm cho tình trng
kt nhiu và khó gii quyt hn.
Vic rt nhiu quc gia trên th gii và trong khu vc s dng công c này và đt
đc thành công là điu chúng ta cn suy ngh ti sao cha áp dng bài bn hn cho
Vit Nam. Trên thc t, Vit Nam đã tip nhn các đ xut s dng công c này
nhng cha thc s nghiên cu cách thc s dng chúng có kt qu.
u đim ca công c này là không cn s dng hoc s dng hn ch cng ch
gii ta khi thu hi đt và các mc đ ci to là đa dng và phát huy sc sáng to
ca đa phng. Tuy nhiên, khó khn khi áp dng vào Vit Nam có th là: (1) H

thng lut pháp hin nay có th là rào cn cho vic tha thun khi tính cng ch
pháp lut dân s hin nay còn yu; (2) Vn hóa trao đi trong dân c; (3) Nng lc
qun lý và nng lc thc thi. (4) t đai có li ích rt ln thì vn đ phc tp hn.
Vì vy, cn thit phi nghiên cu có h thng đ làm rõ nhng rào cn trong quá
trình th nghim bi s khác bit ca các h thng pháp lut, yu t vn hóa, và kh
nng đ tin hành các hot đng phi hp và t chc thc hin có th làm tht bi
các n lc thay đi.