một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn

lời Mở đầu
Đất nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, bất động sản ở đô thị trở
nên có giá hơn, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội của cả nước nên các loại thị trường có tầm quan trọng rất cao
đối với nền kinh tế trong đó có thị trường Bất động sản, Thị trường Bất Động Sản tuy
còn rất mới song cũng đã thu hót được rất nhiều sự chú ý của Đảng và Nhà Nước
cũng như là của mọi người dân. Đảng ta trong văn kiện gần đây đã đề cập đến sự phát
triển thị trường này. Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức,
quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự
hướng dẫn và quản lý nhà nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử
dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà
nước ”.
Trong những năm qua cho thấy, hoạt động bước đầu của thị trường bất động
sản đã thu hót được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần
giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một bước điều kiện về
nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp. Hoạt động ổn định của thị
trường bất động sản sẽ mang lại những lợi Ých to lớn cho sù phát triển kinh tế, xã
hội.
Công tác quản lý Nhà Nước về thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố
đã đạt được những kết nhất định, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng
quy định của pháp luật thông qua thị trường này. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập trong việc quản lý và phát triển thị trường Bất động sản.
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN và
nhất là hiện nay, khi Việt Nam đang đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và từng
bước tiến gần vào cánh cửa WTO thì vấn đề huy động vốn, phát huy cao nhất yếu tố
nội lực càng trở nên cực kỳ quan trọng hơn bao giê hết. Để giải quyết các vấn đề về
việc huy động vốn, nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng vốn thì điều kiện cần thiết là
phải nhanh chóng quản lý và điều tiết có hiệu quả thị trường bất động sản.
Là mét sinh viên được vinh dự thực tập tại Sở Tài Nguyên, Môi Trường và Nhà
Đất Hà Nội. Tại đây tôi đã phần nào hiểu được cơ cấu và hoạt động của thị trường

Bất động sản ở Hà Nội. Đề cập tới vấn đề lý thó này đề tài của tôi có tên là: “ Một
số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý và phát triển thị trường
Bất Động Sản trên địa bàn thành phố Hà Nội “. Đề tài tìm hiểu, nghiên cứu
và phân tích thị trường Bất động sản trên địa bàn Hà Nội.
Mặc dù đã rất cố gắng và say mê song do thời gian và trình độ còn hạn chế nên
đề tài không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự giúp đỡ, đóng góp của
thầy cô giáo và bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn.
Qua đây tôi cũng xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Nguyễn thị lệ Thúy khoa Khoa Học Quản Lý;
Tiến sĩ: Nguyễn văn Hoàng cán bộ phòng đăng ký đất đai và nhà ở, Sở Tài
Nguyên Môi Trường đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề này.
Đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Chương I: Cơ sở lý luận về bất động sản và thi trường bất động sản
Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội
Chương III: Một số giải pháp quản lý và phát triển thị trường bất động sản
ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Kết luận và mục lục
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
I. NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản
1.1. Bất động sản: là những tài sản bao gồm: đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận
không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá
trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, nói non bộ và các
trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy và
thông tin . . .

Bất động sản bao gồm
- Các công trình nhà như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Các
công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời
sống của nhân dân. Pháp lệnh nhà ở ( 1991) và sau đó Bộ luật dân sù ( 1995) qui định
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở và nói rộng là bất động
sản. Chính phủ ban hành nghị định, quyết định, chỉ thị thông tư để xoá bỏ chế độ bao
cấp về nhà ở trước đây của nhà nước và chuyển sang thực hiện chính sách tạo điều
kiện trong lĩnh vực nhà ở cho toàn dân, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho những
người đang thuê ở.
- Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,
kios . . . người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp hoặc để tự mình sử dụng
hoặc để cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải
lùa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xã hội.
- Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, bến bãi. Trước đây đều
do chủ nhà máy (các doanh nghiệp công nghiệp nhà nước) đầu tư quản lý, nay bắt
đầu có nhiều chủ đầu tư xây dựng để cho thuê như nhà công nghiệp một tầng và
nhiều tầng và nhà kho tại một số khu công nghiệp tập chung.
- Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua ngựa, sân gôn, sân
bay, nhà ga, bến cảng . . . Đây là những công trình thuộc loại đầu tư dài hạn, lượng
giao dịch Ýt.
1.2. Đặc điểm của bất động sản: nhìn chung bất động sản có những đặc điểm chủ
yếu sau:
- Có vị trí cố định, không di chuyển được. Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến
việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để
giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vì
vậy người ta thường nhắc “ vị trí, vị trí, vị trí” tức là quan tâm đến địa điểm cụ thể,
đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng
như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản
- Tính lâu bền. Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có
thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm cho đến

hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi Ých thu được từ
bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm
dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và bị hư háng, không thể tiếp tục bảo
đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp công trình mà lại thu được lợi Ých lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng
mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý của nó. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi
thọ kinh tế của công trình có liên quan đến tính chất sử dụng của công trình đó. Nói
chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 45 năm,
công trình ngân hàng và thương mại là trên 50 năm, kho tàng công nghiệp trên 60
năm, các công trình nông thôn thường lại rất ngắn, chỉ khoảng 25 năm. Cần lưu ý
rằng niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính
sách thuế của nhà nước chứ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý
của công trình.
-Tính chịu ảnh hưởng của chính sách. Vì bất động sản có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế của xã hội. Nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh
các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi Ých kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử
dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó mà tránh được
ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà
ở, thuế . . .
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi
phải tốn công quản lý, chẳng hạn đầu tư và chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quí. Thế
nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư
phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức đã đành nhưng ngay việc
cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa
chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác . . . nói chung, chi
phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi
phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. đây là

chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán, thuế, luật sư . . .
1.3. Khái niệm về đất đai: Trong bản báo cáo của tổ chức lương thực thế giới
( FAO) về quản lý hành chính đất đai đã nói “ Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên
có giá trị nhất của con người và còn hơn thế nữa là phương tiện sinh sống mà thiếu nó
người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.” Như vậy, đất đai là tài
sản quốc gia thuộc phạm trù quan trọng trong vấn đề bất động sản. Đất đai có hai
trạng thái đó là: Đất đai chưa khai phá và đất đai đã được khai phá. Đất chưa khai phá
thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng, còn đất khai phá là đất đô thị và
đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thì đất chưa khai phá có thể
chuyển hoá thành đất đã khai phá.
Đất đai trong đô thị có hai trạng thái là:
- Đất đã có đủ điều kiện để xây dùng
- Đất phải trải qua khai phá mới có thể sử dụng được.
Hai loại đất này khác nhau về giá cả và chi phí tái khai phá. Nhà đầu tư lùa
chọn loại đất thứ nhất không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà
còn xem xét khả năng rút gắn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng
kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, quốc hội ban hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất ( năm 1994 và sửa đổi năm 1999 ). Chính phủ qui định lệ
phí trước bạ ( nghị định 176/1999) và thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm: Là nơi diễn ra trao đổi, giao dịch, buôn bán bất động sản.
Trong đó đối tượng tham gia là những người có đất, những người có nhu cầu mua đất
và những người kinh doanh đất. Thị trường này chịu sự quản, lý tác động của các cơ
quan nhà nước và các biến động về nhu cầu sử dụng đất của người dân và các tổ
chức.
Đối tượng tham gia:
- Người có đất ( tức là nhà nước ): là người có quyền sử dụng đất
-Người kinh doanh bất động sản: là người thông qua quá trình kinh doanh bất

động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Đó có thể là công ty “ cặp da” chỉ có một người mà
toàn bộ văn phòng là cái cặp da và điện thoại di động, hay công ty hoặc tổng công ty
kinh doanh, có lực lượng hùng hậu đến tập đoàn đa quốc gia chuyên kinh doanh bất
động sản có nguồn vốn cực kỳ lớn. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghiệm của
mình mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất
khác nhau. Có người thì sử dụng các tổ chức tư vấn ngay từ khâu mua đất, lập dự án,
thiết kế cho đến giai đoạn tiêu thụ, nhưng cũng có người tự mình tổ chức lực lượng
làm tất cả các khâu quản lý vận hành.
-Chính phủ và các cơ quan của chính phủ: trong quá trình vận hành của bất
động sản có quyền lực định ra các qui tắc, lại có chức năng quản lý và giám sát, ngoài
ra còn có thể cung cấp một số dịch vụ nào đó. Trong mọi khâu của quá trình kinh
doanh, kể từ khi bắt đầu tìm mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh bất động sản
đã phải giao thiệp với các ngành của chính phủ như địa chính, qui hoạch đô thị, quản
lý xây dựng, quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng sẵn có, giấy
phép nhà hoặc cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sở hữu bất động sản . .
Những nhà kinh doanh bất động sản thường rất nhạy với các hành vi của chính
phủ. Ngành xây dựng và ngành bất động sản thường được chính phủ xem như công
cụ để điều tiết nền kinh tế, hai ngành này lại góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân
sách của trung ương và địa phương. Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt
chủ yếu: Thông qua công cụ điều tiết và các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lượng
của thị trường bất động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trường để điều tiết quan
hệ cung cầu và giá cả. Tuy vậy ở nước ta hiện nay, thị trường bất động sản chưa được
nhà nước quan tâm quản lý, còn thả nổi cho hoạt động không chính thức. Do vậy thị
trường này chậm phát triển.
- Nhà thầu xây dựng: Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây
dựng để thi công xây dựng công trình. Còn nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở
rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản. Nhưng nên nhớ rằng khi nhận thầu thì
lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành và thời gian xây dựng nên độ rủi do tương đối
thấp, còn khi kinh doanh bất động sản tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao hơn nhưng độ
rủi ro cũng lớn hơn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác. Động cơ

để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản là muốn tìm công việc xây dùng cho đội
ngò công nhân viên đông đảo của mình, cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận Ýt
trong điều kiện rủi ro nhiều. Nếu gặp khó khăn trong kinh doanh bất động sản thì
hoạt động chủ yếu của nhà thầu là nhận thầu xây dựng cũng khó khăn theo vì các chủ
đầu tư không muốn giao việc cho nhà thầu đang điêu đứng về tài chính hoặc trên bờ
vực phá sản.
- Chuyên gia tư vấn các loại: Vì quá trình hoạt động, giao dịch và quản lý bất
động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều lúc này hay
lúc khác cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như : Kiến trúc sư, kỹ sư,
thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán, tài vụ chuyên viên kinh tế và giá cả . . ., chuyên gia
môi giới, luật sư.
- Người tiêu dùng: Mua cho mình dùng và mua để đầu tư kinh doanh. Khi cân
nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề quan trọng là sức mua, khả năng mua,
còn đối với loại thứ hai quan trọng nhất là có thể kiếm lãi bao nhiêu.
-Cơ cấu tài chính tiền tệ : Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải
dùa vào các cơ cấu tiến tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất đống sản gồm hai loại:
Vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “ vốn khai phát” và vốn dài hạn
để giúp người tiêu dùng mua nhà trả tiền góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà
mình mua. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản thì thường có bất động
sản để thế chấp nên rủi ro tương đối thấp. Vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh
nhau kịch liệt để cho vay, ví dụ nhiều ngân hàng Hông Kông khuyến mại bằng cách
biếu không phí bảo hiểm cháy nhà hoặc phí bảo hiểm tài sản gia đình khi cho vay
mua nhà, hay một số ngân hàng nước ta lập ra chợ địa ốc và cung cấp miễn phí dịch
vụ mua bán nhà miễn là thanh toán qua ngân hàng đó.
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được của
bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị thì thị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất
khác nhau.
Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình

trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét
mức độ có đủ số lượng bên bán và bên mua không. Vì thị trường bất động sản mang
tình khu vực nên cạnh tranh là không hoàn hảo. Mặt khác nếu thị trường vẫn không
hoàn chỉnh thỉ việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp chở ngại, do đó dễ
nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà
để không, Ýt người mua hoặc thuê.
2.3. Chức năng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản thực hiện ba chức năng chính sau:
- Thoả mãn các loại nhu cầu khác nhau
- Điều tiết nhằm thoả mãn những điều kiện thay đổi
- Xác định mục đích sử dụng đất.
Mỗi chức năng đó được thể hiện thông qua cơ chế giá.
2.4. Mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản
Cũng như các loại thị trường khác trong thị trường bất động sản cung và cầu
thể hiện mức độ thoả mãn số lượng đối với sù thay đổi về giá. Hình A thể hiện quan
hệ đàn hồi của đường cầu. Khi giá thay đổi từ W đến Z dẫn đến thay đổi lớn về số
lượng nhu cầu từ X tới Y. Khoảng thay đổi đó có quan hệ đàn hồi với nhu cầu. Hình
B cho thấy quan hệ đàn hồi của đường cung. Hình C và D thể hiện không đàn hồi
đường cầu và đường cung. Trong trường hợp này, khi giá có thay đổi lớn thì giá ảnh
hưởng đến quan hệ thay Ýt đổi trong cung và cầu. Một trong những đặc điểm quan
trọng nhất của bất động sản là cung không đàn hồi ở thời kỳ ngắn hạn bởi vì thường
xảy ra sự chậm chễ về thời gian trong sự phát triển và xây dựng. Người cung cấp bất
động sản không thể đáp ứng được trong thời kỳ ngắn đối với sự thay đổi về giá.
Hình 1. Biểu diễn mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản
2.5. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo
Do tính chất tự nhiên của thị trường là thường phản ánh đặc điểm của hàng hoá
trao đổi trong thị trường đó. Thị trường bất động sản có tính chất không hoàn hảo bởi
vì chính nó có những đặc điểm không thông thường. Đặc điểm quan trọng nhất là mọi
thửa đất đều khác nhau một cách rõ dệt về vị trí của nó. Mỗi thửa đất có một vị trí
độc quyền “a locational molopoly”, nghĩa là bản thân nó có một thị trường của riêng

nó và những người cung cấp những thửa đất kiểm soát trực tiếp nó thông qua giá cả
của thửa đất đó. Bất động sản, bản thân nó không phải là một sản phẩn thuần nhất.
Hơn nữa, kiến thức hoàn hảo không thể đạt được trong thị trường bất động sản bởi vì
chi phí để có được những thông tin yêu cầu về mọi mặt của thửa đất khá cao không
thể mua được.
V trớ n nh ca bt ng sn thc s lm tng chi phớ thụng tin ca nhng
ngi tham gia th trng. Nhng ngi tham gia th trng khụng phi ch yờu cu
thụng tin v nhng yu t th trng trong vựng v trong nc m cũn yờu cu nhng
c im c chng a phng.
Bt ng sn cng cú giỏ cao thỡ th trng bt ng sn cng mng tha
tht ( ít ngi mua tỡm kim ti sn v ít ngi bỏn cung cp bt k thi gian
no). Vớ d, Th trng t vi giỏ trung bỡnh l 80000 ụla thỡ s hot ng mnh
hn so vi th trng ca nhng khu nh cú giỏ tr hng triu ụla.
2.6. Cnh tranh c quyn trong th trng bt ng sn
Trong quỏ trỡnh thit lp th trng hon ho, ngi tham gia phi thc hin
phõn tớch th trng mt cỏch bao quỏt thc hin quyt nh v bt ng sn. Phõn
tớch th trng khụng hon ho s giỳp nhn bit thc t thỏi i vi vic
m rng v d oỏn thỏi ca th trng nh th no trong nhng tỡnh hung khỏc
nhau. Cú rt nhiu ngi tin tng rng s tn ti ca nhng kiu nh th - gi l
kiu cnh tranh c quyn.
Chúng ta cú th xem xột cỏc kh nng v cỏc kiu th trng hỡnh di. Một
kiu cnh tranh hon ho, mt kiu khỏc l thun tuý c quyn trong ú ch cú mt
nh sn xut cú th lựa chn mc sn xut. Mc c lựa chn nhm cc i hoỏ li
ích mt ch no ú, a ra vic m rng nhu cu th trng i vi sn phm.

Th trng cnh tranh c quyn l hon ton phự hp m rng hot ng
th trng bt ng sn. Mi ti sn cú c quyn v trớ, t ti gn s thay th nhm
gi giỏ cnh tranh hp lý. Ngi mua s tr giỏ cao i vi vớ trớ tt hn. di thi
gian cn thit khi li ích vt quỏ mc gii hn trc khi ch s hu nhng bt
Độc quyền

thuần nhất
Cạnh tranh độc
quyền
Cạnh tranh
hoàn hảo
ng sn thay th xõm nhp vo th trng ph thuc vo nhiu yu t. Trong khi
nhng yu t ú bin i trong s bt ng sn c bit, thỡ giỏ th trng b nh
hng ln bi c kh nng c quyn v trớ ln lc lng th trng cnh tranh vn
cú ca nó.
2.7. Th trng bt ng sn trong quỏ trỡnh phỏt trin
Nghiờn cu s hỡnh di cho thy kt qu thu nhn c t s nghiờn cu
th trng k hoch s dng t v giai on phõn tớch ti chớnh, trong ú k hoch
kin trỳc ban u c chun b v phõn tớch ti chớnh c thc hin. Nghiờn cu
th trng cú hai chc nng.
Trc tiờn, nú l vin cnh c hc cho vic xỏc nh s bt buc phỏt trin nh
vn quy hoch hoc vn thõm nhp, cn tr hoc gõy tr ngi d ỏn. Th hai,
nghiờn cu th trng cung cp u vo nhy cm chun b k hoch phỏt trin
hoc k hoch kin trỳc ban u v phõn tớch ti chớnh.
Cu trong th trng bt ng sn
Cu bt ng sn ph thuc vo s lng khỏch hng tim nng i vi hng
hoỏ v dch v, thu nhp ca h v c im vic lm, nhng yu t nhõn khu ( kớch
c h gia ỡnh), giỏ, thu, t l li ích v nhng mong mun. Trc khi gii thiu
vn quan tõm n nhng yu t trong vic nh lng nhu cu i vi mt d ỏn
riờng bit, chỳng ta nờn cp n nhng yờu cu ca d liu. Mc dự d liu cho
phõn tớch cu cú th bt ngun t rt nhiu ngun, nhng d liu ú s lc c
phõn lm hai loi.
Nhu cầu
đất đai cần
thiết cho sự
phát triển

Chuẩn bị kế
hoạch phát
triển
Thực hiện
nghiên cứu
thị tr ờng
Chuẩn bị kế hoạch
phát triển hoặc kế
hoạch kiến trúc ban
đầu
Thực hiện phân tích
tài chính
Quyết định :
Nếu Quyết
định phải
phát triển thì
chuẩn bị kế
hoạch khả
thi
Nhu cầu tiềm năng đối với khu nhà ở chung cư xuất phát từ hai nguồn: Hộ gia
đình mới và tự phát sinh. Bước đầu tiên trong việc định lượng nhu cầu hộ gia đình
mới cho thời kỳ tiếp theo phải có kế hoạch và sau đó phải dự báo dân số. Để biết
được số hộ gia đình và dự báo dân số cho thời kỳ tiếp theo chóng ta phân chia hợp lý
tỷ lệ người trong một hộ. Tỷ lệ này đã giảm đi ở Mỹ, từ hơn 4 người trong một hộ
vào cuối những năm 1970 đến nay còn lại khoảng 2,5 người trong một hộ. Tuy nhiên,
Tỷ lệ này mang lại sự ổn định thực sự trong vùng nghiên cứu trong khoảng thời gian
ngắn của thời kỳ dự báo thông thường.
Định lượng đáng tin cậy ở thời kỳ tiếp theo tỷ lệ số người trong một hộ gia
đình nên thực hiện đối với dữ liệu điều tra dân số mới nhất trong vùng ( Dữ liệu thứ
cấp ).

Không phải tất cả những hộ mới có thể có đủ điều kiện có một phòng ở mới
trong khu chung cư. Phân tích điều kiện sẽ chia tách tổng số hộ trong số những hộ
mới có đủ điều kiện có một phòng ở trong khu chung cư và những hộ mới không có
khả năng. Hai yếu tố thông tin cần thiết cho phân tích điều kiện. Thứ nhất, điều kiện
tài chính dự kiến trong thời kỳ kế tiếp phải được xác định rõ, bao gồm khả năng thế
chấp, khả năng vay và thời gian trả. Thứ hai, người phân tích phải định lượng thu
nhập của những hộ gia đình mới.
Với những dữ liệu đó, chung ta có thể định lượng được số hộ gia đình có thể
thanh toán tiền mua phòng ở trong khu chung cư.
Tỷ lệ một số hộ gia đình có thể có điều kiện mua nhà ở sẽ lùa chọn thuê thay
cho việc mua. Phần lớn phương pháp thực hiện để xác định tỷ lệ này phải thu thập dữ
liệu sơ cấp về thái độ mua hoặc thuê hiện tại; tuy nhiên, việc thảo luận với người môi
giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thường sẽ tạo ra việc định lượng khá tốt.
Việc phân đoạn cuối cùng khi thực hiện phân tích nhu cầu phải xác định tỷ lệ
những người mua mà sẽ bán những phòng ở trong khu chung cư và tỷ lệ mà sẽ mua
những ngôi nhà ở gia đình độc lập. Phần lớn những định lượng chính xác bắt nguồn
từ dữ liệu sơ cấp ( phỏng vấn những hộ gia đình mới để xác định thái độ người mua
hiện tại).
Ngay khi chóng ta có được định lượng số hộ gia đình mới dự kiến sẽ mua
phòng ở chung cư, chúng ta phải thực hiện xác định vị trí bán ở các vị trí đặc biệt.
Điều này là bước quyết định, bởi vì vị trí sẽ tạo ra tỷ lệ thu hót đầu tư cho dù án. Việc
xác định nhu cầu đối với vị trí và những đặc điểm cá biệt của ngôi nhà, như số phòng
ngủ và tiện nghi, phụ thuộc vào điều kiện cạnh tranh trong thị trường.
Tù phát ( sè hộ gia đình di chuyển đến vùng) là nguồn tiềm năng thứ hai của
việc bán khu chung cư. Để định lượng nhu cầu tự phát, số những hộ gia đình hiện có
phải được phân chia những nhóm sẽ dự kiến di chuyển chỗ ở thời kỳ kế tiếp và những
nhóm không di chuyển chỗ ở. Do việc phân chia như vậy nên phương pháp tốt nhất là
phải khảo sát hộ gia đình. Việc khảo sát này yêu cầu dữ liệu về kế hoạch di chuyển
của các hộ gia đình. Những người môi giới bất động sản có thể thường xuyên cung
cấp việc định lượng chính xác tỷ lệ của tất cả những hộ gia đình chuyển chỗ ở trong

thời kỳ nghiên cứu.
Như vậy phân tích thị trường giữ vai trò quan trọng trong việc xác định khả thi
của dự án bất động sản. Sau khi kết quả nghiên cứu thị trường, đầu vào quan trọng
đối với phân tích tài chính được đưa ra như mức thuê, tỷ lệ nhàn dỗi và thời kỳ thu
hót. Với những đầu vào đó, tính toán tài chính được thực hiện để xác định hoặc là xây
dựng hoặc là đầu tư. Nghiên cứu thị trường cũng cung cấp thông tin để phát triển
những kế hoạch kiến trúc kết hợp với những dự án phát triển mới.
Nghiên cứu thị trường trả lới sáu câu hỏi làm cơ sở cho người ra quyết định.
+ Phải chăng có sự bắt buộc phát triển trong dự án này ?
+ Thị trường sẽ mở rộng trong thời kỳ tương lai như thế nào và tỷ lệ nào có thể
thu hót đối với vị trí này ?
+ Người ta có thể trả giá bao nhiêu ?
+ Kiểu phòng ở nào là nhu cầu ?
+ Nhà ở nên có kích thước như thế nào ?
+ Tiện nghi hoặc điều kiện đặc biệt nào cung cấp cho nhà ?
Nhiều quá trình phân tích thị trường liên quan đến những vấn đề về tương lai
của thị trường. Sau khi những vấn đề nghiên cứu thị trường được xác định, những bắt
buộc dự án khả thi được khảo sát và phạm vi thị trường được xác định. Nhiều công
việc bị hạn chế một phần bởi định lượng nhu cầu đối với dự án. Điều này yêu cầu
hiểu biết những công cụ như phân tích cơ sở kinh tế và kỹ thuật hữu Ých tham chiếu
dân số để định lượng nhu cầu. Việc phân tích cũng có thể phải cần đến cả hai loại dữ
liệu chính và thứ cấp.
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HÀ NỘI
I. Đôi nét về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội
1. Khái quát về Hà Nội.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị văn hóa, xã hội chung của cả nước có tổng
diện tích đất tự nhiên là 92.097,45 ha với gần 3 triệu dân; trong đó đất đô thị là
9848,79 ha, chiếm 10,7% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất ở đô thị là 2871,9ha,

chiếm 24,6% diện tích đất ở.
Ngày 20/4/1961 Nghị quyết của Quốc hội và Quyết định số 78/CP ngày
31/5/1961 của Hội Đồng Chính Phủ mở rộng Thành phố Hà Nội thêm một phần diện
tích của các Tỉnh Hà Đông, Bắc Ninh, Vĩnh Phóc, Hưng Yên - Tạo thành 4 Quận và
4 Huyện : Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh.
Kỳ họp thứ nhất Quốc hội Khoá VI, ngày 29 tháng 12 năm 1978, Quyết định
Hà Nội được mở thêm các Huyện: Mê Linh, Sóc Sơn (Thuộc Vĩnh Phú) Hoài Đức,
Đan Phượng, Phóc Thọ, Thạch Thất, Ba Vì, Thị xã Sơn Tây và một số xã của các
Huyện Chương Mỹ, Quốc Oai, Thường Tín của Tỉnh Hà Sơn Bình, nâng ngoại thành
lên 12 Huyện, thị xã, với tổng diện tích tự nhiên là 2.131,5 km
2
; diện tích đất nông
nghiệp 107,423 ha. Dân số 2.450.600 người, dân số nông nghiệp 1.277.000 người
chiếm 52,1%.
Năm 1991, do yêu cầu tập trung đầu tư và tăng cường quản lý phát triển Thủ
đô, Hà Nội đươc điều chỉnh lại qui mô còn 4 Quận và 5 Huyện với diện tích tự nhiên
927,4km
2
, gồm 84 phường ở nội thành, 12 thị trấn, và 128 xã.
Căn cứ thực trạng và yêu cầu đô thị hoá, ngày 28/10/1995 Chính Phủ có Nghị
định số 69/CP về việc thành lập Quận Tây Hồ, ngày 22/11/1996 có Nghị định số
74/CP, về việc thành lập Quận Thanh Xuân và Quận Cầu Giấy. Do đó, hiện nay
thành phố Hà Nội có 7 quận và 5 huyện. 7 quận gồm : Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba
Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, 5 huyện gồm: Gia Lâm, Sóc Sơn,
Thanh trì, Đông Anh, Từ liêm.
2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội ở Hà Nội .
2.1. Về vị trí đia lý
Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ độ
địa lý từ 20
0

54’ đến 20
0
22’ vĩ độ Bắc. Từ 105
0
42’ đến 106
0
00’ kinh độ đông.
- Phía Bắc giáp Tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên.
- Phía Đông giáp Tỉnh Hưng Yên.
- Phía Nam giáp Tỉnh Hà Tây.
- Phía Tây giáp Tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phóc.
Với diện tích 927,40 km
2
, khoảng cách từ Bắc xuống Nam dài trên 50km và từ
Tây sang Đông gần 30 km, bao gồm 7 quận nội thành ( Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống
Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy và Thanh Xuân) có 102 Phường, diện tích là
82,78 km
2
, chiếm 9,14% diện tích toàn Thành phố và 5 Huyện ngoại thành ( Sóc Sơn,
Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm) có 118 xã và 8 thị trấn với diện tích là
844,61 km
2
chiếm 90,86% diện tích toàn Thành phố.
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng một hệ thống giao thông
thuận tiện. Về hàng không, có sân bay Quốc tế Nội Bài ( thuộc Huyện Sóc Sơn, cách
trung tâm Hà Nội khoảng 40 km), sân bay Gia Lâm (cách trung tâm Hà Nội khoảng 8
km). Hà Nội cũng là đầu mối giao thông đường sắt trong nước và có đường sắt liên
vận quốc tế sang Bắc Kinh (Trung Quốc) rồi đi các nước khác. Về đường bộ và
đường thuỷ, Hà Nội cũng là một đầu mối giao thông quan trọng trong cả nước.
Thủ đô Hà Nội là “Trung tâm đầu não về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học

kỹ thuật và giao dịch quốc tế lớn của cả nước”, với hàng nghìn cơ quan, trụ sở trung
tâm thương mại, ngoại giao, cơ sở công nghiệp quan trọng, nhiều ngành nghề truyền
thống, trên 30 trường đại học và cao đẳng, trên 80 viện nghiên cứu khoa học và nhiều
trường đào tạo công nhân kỹ thuật.
2.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những năm vừa qua
Trong những năm gần đây Hà Nội là Thành phố có loại hình kinh tế phát triển
tổng hợp nhiều ngành nghề khác nhau. Thời kỳ 1986-1991 tốc độ tăng trưởng GDP
đạt khoảng 8% và tăng lên gần 9% trong các năm 1991-1997 (tốc độ tăng trưởng cả
nước cùng thời kỳ là 7,2%). Và từ năm 1998 đến nay tốc độ tăng trưởng kinh tế như
sau: 1998 là 12,6%; 1999 :13,4%; 2000: 15%; 2001: 13%; 2002: 12,5%; 2003: 9,2%.
Tốc độ tăng trưởng trung bình đạt 12,6% năm. Hà Nội luôn có tăng trưởng cao
hơn cả nước. Năm 1999 giá trị GDP đạt 12.021 tỷ đồng đến năm 2002 đạt 16.697 tỷ
VND, gấp 1,39 lần sau 4 năm, bình quân mỗi năm tăng trên 9%. Cùng với sự tăng
trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người cũng không ngừng tăng lên, năm 2000 đạt
trên 6 triệu VND, tương đương với 564 USD (theo tỷ giá năm 2000) bằng 2,1 lần
bình quân cả nước và 1,6 lần vùng đồng bằng sông Hồng, năm 2001 đạt 7,2 triệu
VNĐ, năm 2002 tăng lên 8,2 triệu VNĐ, năm 2003 đạt 8,9 triệu VND/người
Tăng trưởng kinh tế Hà Nội và cả nước
ĐVT:%
2000 2001 2002 2003 TB
1. Cả nước (1) 9,5 9,3 8,8 8,5 8,35
2. Hà Nội (2) 15 13 12,5 9,2 12,42
2/1 (lần) 1,579 1,398 1,420 1,586 1,487
Nguồn: (1) Thời báo kinh tế Việt nam, chuyên đề “kinh tế 03-04’’ Việt nam và
thế giới, trang 12
(2) Niên giám thống kê Thành phố Hà Nội.
Cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là: Thương mại, dịch vô - công nghiệp (khu
vực III), xây dựng (khu vực II) - nông lâm nghiệp (khu vực I). Tỷ trọng giữa các khu
vực trong GDP biểu hiện ưu thế của những ngành mòi nhọn ở khu vực III, phù hợp
với xu thế chung của quá trình phát triển kinh tế xã hội. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo

xu hướng giảm tương đối ở khu vực I và sự tăng tương đối ở khu vực II trong GDP.
Giá trị GDP của các khu vực qua các năm đều tăng tuyệt đối, tăng mạnh nhất ở
khu vực II, tiếp đến là khu vực III khu vực I tăng chậm nhất. Năm 2003 giá trị GDP
khu vực II tăng gấp 1,74 lần so với năm 2000 khu vực III tăng lên gấp 1,53 lần trong
khi đó khu vực I chỉ tăng gấp 1,26 lần. GDP nông nghiệp trên đầu người toàn Thành
phố năm 2003 mới đạt 470.200 VND/người, còn công nghiệp đạt tới 5.314.800
VND/người. Nền kinh tế của Hà Nội trong những năm qua phát triển theo chiều
hướng lấy kinh tế khu vực II làm chủ đạo, then chốt và khu vực III làm mòi nhọn đột
phá.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng Hà Nội là Thủ đô của cả nước, nằm ở trung
tâm khu vực miền bắc. Hà Nội có đầy đủ các điều kiện về địa lý tự nhiên, con người,
để phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội. Hà Nội ở vị trí trung tâm gặp gỡ của các trục
đường giao thông chính, là nơi trung chuyển hàng hoá đi mọi miền đất nước cũng
như mọi nơi trên thế giới. Khi các hoạt động văn hoá, kinh tế xã hội mạnh dẫn đến
những ảnh hưởng nhất định tới thị trường bất động sản. Khi kinh tế phát triển, con
người có nhiều điều kiện giao lưu buôn bán, đời sống được cải thiện, mức sống tăng
lên, nhiều người mong muốn cải thiện điều kiện ở. Hiện tượng buôn bán nhà đất ở
thành phố trở nên sôi nổi. Hoạt động của thị trường bất động sản bị ảnh hưởng mạnh
mẽ.
2.3. Sự ảnh hưởng của một số ngành kinh tế đến hoạt động của thị trường bất
động sản ở Hà Nội
2.3.1. Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp.
Hà Nội là trung tâm công nghiệp lớn thứ hai sau Thành phố Hồ Chí Minh. Giá
trị sản xuất của công nghiệp chiếm 6,6% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước với
các sản phẩm thuộc các ngành điện tử, dệt, da, may, giầy, thực phẩm cung cấp cho
nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu.
Công nghiệp giữ vai trò động lực và nòng cốt trong quá trình công nghiệp hoá
hiện đại hoá của Thành phố, sự phát triển của công nghiệp liên quan đến việc mở
rộng quy mô sản xuất, cũng có nghĩa là đất cho công nghiệp và cho cơ sở hạ tầng
phục vụ cho công nghiệp sẽ tăng lên. Phát triển công nghiệp trong điều kiện đất xây

dựng có hạn, đó là vấn đề đang được đặt ra đối với các nhà chiến lược công nghiệp.
Năm 2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 14.407 cơ sở sản xuất công
nghiệp (không kể xây dựng). Trong đó: Khu vực quốc doanh 271 doanh nghiệp, khu
vực đầu tư nước ngoài 128 doanh nghiệp, khu vực tư nhân 14008, tạo ra 13.496,3 tỷ
đồng giá trị sản xuất (GDP theo giá cố định 1994) chiếm gần 7% so với ngành công
nghiệp của cả nước và trên 30% so với công nghiệp của vùng Bắc Bộ, đã đóng góp
26,1% vào GDP Hà Nội và thu hót 168.155 lao động.
Mét số chỉ tiêu tổng hợp ngành công nghiệp Hà Nội
Chỉ tiêu ĐVT 2000 2001 2002 Tốc độ tăng bq
%
00-01 01-02
1-Giá trị sản xuất
CN
Triệu
đồng
3.535.90
0
846688
1
1349629
6
19,1 14,85
2- Lao động CN Người 169.655 171.960 168.155 0,3 -0,55
3- Cơ sở sản xuất Cơ sở 8.017 18.030 14.407 17,6 -5,02
Nguồn : Niên giám Thống kê Thành phố Hà Nội.
Mặc dù số cơ sở sản xuất và lao động giảm do xếp sắp lại các doanh nghiệp
Nhà nước, thực hiện luật hợp tác xã năm 2001, nhưng giá trị sản xuất vẫn tăng trưởng
cao hơn các ngành khác của địa phương cũng như so với ngành công nghiệp của cả
nước. Nguyên nhân là do trong 5 năm qua đã đầu tư khoảng 600 tỷ đồng từ các
nguồn vốn ngân sách, vốn tín dụng ưu đãi, vốn vay ngân hàng, hỗ trợ lãi xuất vốn

vay để các doanh nghiệp đổi mới thiết bị, phát triển sản xuất, mở thêm 5 khu công
nghiệp vừa và nhỏ.
Công nghiệp của Hà Nội đang từng bước chuyển biến theo hướng đa dạng hoá
sản phẩm và tăng các sản phẩm có chất lượng cao. Đến nay đã có hơn 40 sản phẩm
công nghiệp được đưa ra tiêu thụ ở thị trường ngoài Thành phố; trong đó có 13 mặt
hàng thuộc công nghiệp chế tác là máy móc thiết bị, 9 mặt hàng dệt da may, 5 mặt
hàng thực phẩm, 4 mặt hàng sành sứ thuỷ tinh.
2.3.2. Giao thông vận tải
Trong những năm qua sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số và tốc độ đô thị
hoá đã làm tăng các loại phương tiện giao thông vận tải, đặc biệt các phương tiện cá
nhân trên đường phố Hà Nội . Điều đó đã tạo nên sức Ðp nặng nề đối với hệ thống
kết cấu hạ tầng của Hà Nội, đồng thời làm cho hệ thống kết cấu hạ tầng của Thủ đô
bộc lé rõ nhiều điểm yếu kém. Nhìn trên giác độ sử dụng đất thì yếu tố giao thông
ảnh hưởng nhiều nhất đến quỹ đất đô thị. Do thãi quen của dân cư thích sống dọc
theo các con đường giao thông, mở hàng quán để sinh sống nên khi xây dựng con
đường mới thì lập tức giá đất ở hai bên đường sẽ tăng vọt gây lên tình trạng bất ổn
định về thị trường bất động sản dọc theo các tuyến đường mới mở.
Mạng lưới giao thông Hà Nội bao gồm : Hệ thống đường bộ, đường sắt, đường
sông, đường không, tuy nhiên, hệ thống đường bộ là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến
việc sử dụng đất còng như đến thị trường buôn bán đất.
Trên địa bàn Hà Nội có 1.427 km đường bộ, bình quân mới chỉ đạt
1,55km/km
2
lãnh thổ. Mật độ đường bộ của khu vực nội thành đạt 2,74km/km2, cao
gần gấp hai lần của khu vực ngoại thành 1,43km/km
2
. Tuy nhiên, so với đồng bằng
sông Hồng thì mật độ đường bộ của ngoại thành cao hơn 21,2 % và gấp 4,5 lần bình
quân của cả nước.
Mật độ giao thông đường bộ Hà Nội.

Chỉ tiêu Tổng diện tích
tự nhiên (km
2
)
Tổng sè km
đường (km)
Mật độ đường
(km/km
2
)
Toàn Thành phè 927,40 1.427 1,55
Khu vực nội thành 82,78 230 2,74
Khu vực ngoại thành 844,6 1.197 1,43
Đồng bằng sông
Hồng
1,18
Cả nước 0,32
Nguồn: Báo cáo chuyên đề - Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội gây áp lực
ngày càng tăng đối với đất đai Thành phố Hà Nội- Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội.
Hà Nội là nơi hội tụ của nhiều tuyến quốc lé, các tuyến này được nối với các
tỉnh trong cả nước đó là : Quốc lé 1A,1B, QL3, QL5, QL6, QL32, có mặt cắt rộng từ
30-60m. Đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài có mặt cắt rộng 23m với 4 làn xe.
Tuyến cao tốc mới Hà Nội - Hoà Lạc (Láng - Hoà Lạc) đang được xây dựng, các
tuyến vành đai 1A,1B, 3 đang được cải tạo xây dựng.
2.3.3. Những vấn đề xã hội .
Hà Nội là thủ đô của cả nước, vì vậy mật độ dân số rất cao, năm 1997 là 2685
người/ m
2
, gấp 11,58 lần mật độ dân số chung của cả nước và gấp 25 lần mật độ dân
số của các nước ASEAN. Ở nội thành mật độ bình quân là 16.425 người/km

2
gấp
11,16 lần ngoại thành, quận Hoàn Kiếm là 41.854 người/ km
2
gấp 54,57 lần huyện
Sóc Sơn. Mật độ dân số cao và chênh lệch lớn giữa các vùng sẽ gây áp lực rất lớn cho
việc phân bổ sử dụng đất đai và gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về bất
động sản.
Trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa nhanh, bình quân trong 3 năm
mỗi năm chuyển gần 850 ha đất nông nghiệp sang xây dựng đô thị, trong khi mức
bình quân đất nông nghiệp/người quá thấp (dưới 500 m
2
/người). Do vậy, vấn đề Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang mục đích xây dựng cũng gặp nhiều khó
khăn, nhất là phải giải quyết chính sách đền bù hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp,
đăc biệt làm tăng thêm tình trạng thiếu việc làm ở những vùng bị thu hồi đất. Chính
đây là một trong những nguyên nhân làm bất ổn định trong thị trường bất động sản.
Dân số tăng cùng với mật độ dân số cao ở đô thị, sự di dân tự do từ các tỉnh về
Hà Nội kiếm việc làm là một trong những nguyên nhân của việc lấn chiếm đất đai,
chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng đất trái pháp luật, hủy hoại tài nguyên đất
đai trầm trọng hơn những địa phương khác trong cả nước, đăc biệt là những vùng ven
đô, vùng phát triển đô thị.
Sản xuất công nghiệp phát triển, dân số đông, kết cấu hạ tầng đô thị yếu kém là
nguyên nhân gây ra ô nhiễm môi trường nước, làm giảm hiệu quả sử dụng đất, tạo giá
đất tăng cao gây tình trạng bất ổn định trong thị trường bất động sản.
Những tệ nạn xã hội thường đi liền với đô thị kém phát triển cũng ảnh hưởng
đến thị trường bất động sản như nạn cờ bạc, rượu chè, mại dâm, nghiện hót có thể
dẫn đến tiêu cực trong việc cầm cố, nhượng bán đất bất hợp pháp, gây phức tạp trong
quản lý và trong hoạt động của thị trường.
Qua phân tích tình hình phát triển kinh tế-xã hội của thủ đô, chúng ta nhận thấy

ở Hà Nội hiện nay tồn tại và đang hoạt động một thị trường bất động sản chủ yếu vẫn
còn mang tính chất tự do, mức độ tác động của nhà nước vào thị trường còn yếu.
Tình trạng đầu cơ buôn bán bất động sản còn xảy ra phổ biến. Thị trường bất động
sản còn đang ở giai đoạn ban đầu.
2.4. Thực trạng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản ở Hà Nội
Thị trường Bất động sản cũng như các loại thị trường khác có tầm quan trọng
trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là đối với các nền kinh tế chuyển đổi từ nền
kinh tế kế hoạch hoá tập chung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa như ở nước ta. Việc hình thành thị trường bất động sản tạo thêm yếu tố đầu vào
cho quá trình sản xuất, lao động và sử dụng nguồn lực có hiệu quả hơn, có tác dụng
thúc đẩy đối với sự phát triển kinh tế đất nước, giải quyết các vấn đề xã hội và đảm
bảo sự ổn định chính trị, tạo môi trường thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Đảng ta trong văn kiện gần đây đã đề cập đến sự phát triển thị trường này. Đại
hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức, quản lý tốt thị trường bất
động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý nhà
nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về quyền
sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước”. Trong dự thảo văn
kiện trình đại hội của Đảng có nêu “ Chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động
sản . . . cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường theo qui định của
pháp luật” ( Dù thảo báo cáo chính trị trang 26). Dự thảo về phương hướng nhiệm vụ
kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội năm năm 2001-2005 có nêu “ Phát triển thị
trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận
lợi để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho
sản xuất, kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quĩ đất của các
doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng
đất lãng phí, kém hiệu quả. Sớm hình thành việc cấp Giấy chứng nhận trên toàn
quốc. Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập chung đất canh tác trên cơ
sở chuyển đổi một bộ phận quan trọng lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp;

sửa đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình
bán nhà ở của nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh bất động
sản; giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng; Từng bước
mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư; qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hướng
văn minh, hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và nhân dân thực
hiện”.
Thực tế những năm đổi mới vừa qua cho thấy, hoạt động bước đầu của thị
trường bất động sản đã thu hót được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh
doanh, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một
bước điều kiện về nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp. Việc cung
cấp mặt bằng cho xây dựng nhà xưởng sản xuất, văn phòng, khách sạn . . . cho các
doanh nghiệp được đáp ứng một phần. Diện mạo đô thị và nông thôn được thay đổi
theo hướng hiện đại hoá.
Như vậy ta có thể thấy đất đai là cội nguồn của tất cả các hoạt động của con
người. Từ đất đai con người tạo ra lương thực và thực phẩm, tạo nên chỗ ở, chỗ làm
việc và tạo nên các khu vực vui chơi giải trí.
Trong bản báo cáo của tổ chức lương thực thế giới ( FAO) về quản lý hành
chính đất đai đã nói “ Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con
người và còn hơn thế nữa là phương tiện sinh sống mà thiếu nó người ta không thể
tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.”
Luật đất đai được quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 14/7/1993 đã ghi rõ “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng”
Tính riêng ở Hà Nội, Tổng quĩ đất tự nhiên trên địa bàn thành phố là
92.097,45ha. Cơ cấu sử dụng đất được phân chia theo 6 loại ( năm 2000) như sau:
Cơ cấu sử dụng đất ở Hà Nội năm 2004
Tổng diện tích tự nhiên: 92.097,45 ha

Trong đó:
Đất nông nghiệp : 43.612,43 ha
Đất Lâm nghiệp: 6.127,6 ha
Đất chuyên dùng: 20.534,9 ha
100%
47,4%
7,3%
7,3%
Đất ở đô thị và nông thôn: 11.688,39 ha
Đất chưa sử dụng( chủ yếu là sông suối
núi đá chưa sử dung ): 10.134,39 ha
12,7%
10,3%
Tính đến ngày31/10/2004, tình hình sử dụng quĩ đất ở Thành phố như sau:
Đối với đất đô thị và nông thôn:
+ Nhà ở thuộc tư nhân có 214.743 hé ( bao gồm cả nhà ở gia đình quân đội) sử
dụng 1.256,5 ha đất, khoảng 4.724.346 m
2
nhà.
+ Nhà thuộc sở hữu nhà nước có 201.124 hé ( bao gồm cả nhà ở tự quản của
các cơ quan ) sử dụng 1.682,8 ha đất, khoảng gần 5.000.000 m
2
nhà.
Đối với đất do các tổ chức sử dông : Theo số liệu thống kê hiện nay có gần
7000 tổ chứuc trong nước sử dụng gần 6000 ha đất, trong đó :
+ Các cơ quan hành chính sự nghiệp có 2750 tổ chức sử dụng 2.778,6 ha
+ Tổ chức doanh nghiệp nhà nước có khoảng 4250 tổ chức sử dụng khoảng
3.221,4 ha
Hiện nay, Hà nội gồm 250 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt
động. Sử dụng 1.177,2 ha đất ( quĩ nhà và các công trình của các tổ chức chưa có số

liệu thống kê chính thức ).
Tình hình phát triển nhà ở: Tổng số m
2
nhà được đầu tư xây dựng mới từ năm
1998 đến hết 1999 trên địa bàn thành phố Hà Nội là 755.702m
2
. Trong đó : Nhân dân
dự kiến đầu tư 539.949m2, các dự án phát triển nhà ở 215.753m
2
. Dù kiến từ năm
2000 đến năm 2010 thành phố Hà Nội sẽ xây dựng mới khoảng 4,5 triệu m
2
nhà ở.
Đất nước ta đang trong thời kỳ điều chỉnh mạnh cơ cấu kinh tế về công nghiệp,
nông nghiệp và thương mại dịch vụ theo công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phấn đấu để
đến khoảng năm 2020 trở thành một nước công nghiệp. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế
cao sẽ gây áp lực mạnh mẽ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều
này sẽ dễ dẫn đến tình trạng rối loạn trong khai thác và quản lý thị trường, nhất là ở
những nơi “ đất chật, người đông” kinh tế trù phú có nhiều cơ hội tiếp nhận đầu tư,