Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh thái bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1012.22 KB, 106 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH
NGUYỄN THỊ THANH BÌNH
Hà Nội - 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH
NGUYỄN THỊ THANH BÌNH
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN
HÀ NỘI - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học
của cá nhân tôi. Các tài liệu, ví dụ, số liệu trong luận văn đều
được trích nguồn cụ thể, đáng tin cây, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa được công bố ở bất
kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Thanh Bình
LỜI CẢM ƠN
Em xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội –
Khoa sau đại học đã trang bị cho em những kiến thức bổ ích, giúp em có nền tảng
kiến thức để thực hiện luận văn thạc sỹ này.
Đặc biệt, em xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo – PGS.TS
Nguyễn Quang Tuyến đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn thạc
sỹ này.
Thái Bình, ngày 30 tháng 10 năm 2016
Học viên
Nguyễn Thị Thanh Bình
MỤC LỤC
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Viết tắt
MỞ ĐẦU
........................................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................... 7
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất ................................................................................................ 7
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................7
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 12
1.2. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất ..................................................13
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất..........................................................................13
1.2.2. Cơ sở hình thành quyền sử dụng đất ............................................................... 15
1.2.3. Đặc điểm của quyền sử dụng đất ....................................................................16
1.3. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất .....................18
1.3.1. Khái niệm về thế chấp tài sản .........................................................................18
1.3.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất ......................................................21
1.3.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ......................................................23
1.3.4. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất.........................................................26
1.4. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ..31
1.4.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
bằng pháp luật .................................................................................................31
1.4.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ...........32
1.5. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất .............................................................................................. 38
1.5.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 .....................................38
1.5.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 1993 đến trước khi
ban hành Luật đất đai năm 2003 .....................................................................41
1.5.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến nay ............................ 42
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH ....................45
2.1. Nội dung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ...........................................45
2.1.1. Nội dung quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất .........................45
2.1.2. Nội dung quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất .......47
2.1.3. Nội dung quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .........................53
2.1.4. Nội dung quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp ................55
2.1.5. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
và xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ...................................................58
2.1.6. Nội dung quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm
pháp luật và giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất ................59
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình63
2.2.1. Sự tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Bình đối
với thực tiễn thi hành pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất .........................63
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
tại tỉnh Thái Bình ............................................................................................ 67
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THI HÀNH TẠI THÁI BÌNH ...................................................................... 81
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Bình ..............................................81
3.1.1. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai
đến mọi tầng lớp nhân dân ..............................................................................81
3.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi đôi với việc
cải tiến mạnh mẽ các thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng
đơn giản, công khai và minh bạch ..................................................................82
3.1.3. Giải quyết nhanh chóng, kịp thời và đúng pháp luật các tranh chấp,
khiếu nại, khởi kiện liên quan tới việc thế chấp QSDĐ .................................83
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đặt trong
mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng ....................................83
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đặt trong
tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ........................84
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Bình ..............................................86
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ............86
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình .............................................................. 88
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
BĐS
:
Bất động sản
BLDS
:
Bộ luật dân sự
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
HĐND
:
Hội đồng nhân dân
NHTM
:
Ngân hàng thương mại
LĐĐ
:
Luật đất đai
PLĐĐ
:
Pháp luật đất đai
QHXH
:
Quan hệ xã hội
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất.
SDĐ
:
Sử dụng đất
TCTD
:
Tổ chức tín dụng
TN&MT
:
Tài nguyên và Môi trường
TSĐB
:
Tài sản đảm bảo
UBND
:
Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những chế định quan trọng của
pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng. Thế chấp quyền sử dụng
đất ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993. Quy
định này được kế thừa và ghi nhận trong các đạo luật như: LĐĐ năm 2003, LĐĐ
năm 2013. Tiếp đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS
năm 2015 đã có những quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất
xác lập giao dịch dân sự với các ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng
(TCTD) trong quan hệ vay vốn bằng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Theo
pháp luật hiện hành, người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất (QSDĐ) đi thế
chấp tại NHTM, TCTD để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Đây là bước tiến quan
trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, mở ra khả năng mới để người sử dụng đất có
thể “tiếp cận” với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tư phát triển sản
xuất, làm tăng giá trị của đất đai và góp phần mở rộng thị trường vốn ở nước ta.
Sau 30 năm đổi mới (1986 - 2016), Nhà nước ta đã từng bước xây dựng và
hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, trong đó có các quy định về thế chấp QSDĐ
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế thị trường chỉ có thể vận hành và phát triển
đồng bộ, thông suốt và có hiệu quả trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân
được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Một trong những thay đổi tư duy quan trọng
đưa đến những thành tựu to lớn của công cuộc đổi mới, đó là công nhận địa vị làm
chủ của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai và cho phép họ được chuyển quyền sử
dụng đất. Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, pháp luật về thế chấp QSDĐ được xây dựng và từng bước hoàn thiện. Luật đất
đai năm 2013 có các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục thế chấp
QSDĐ. Tiếp đó, BLDS năm 2005 đã dành một chương (Chương XXX) quy định về
hợp đồng thế chấp QSDĐ. Những quy định này tạo cơ sở pháp lý để giao dịch thế
chấp QSDĐ xác lập và thực hiện trên thực tế. Hiện nay cùng với sự tăng trưởng
1
nhanh chóng của nền kinh tế, đất đai trở nên ngày càng có giá trị nên nó được sử
dụng làm tài sản đảm bảo cho quan hệ vay vốn tại các NHTM, TCTD. Tuy nhiên,
QSDĐ là một loại quyền tài sản ra đời dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
nên việc quy định về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng rất phức tạp,
mang tính đặc thù. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý tài sản thế
chấp bằng QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với thế chấp tài sản thông thường
khác. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ thời gian qua đã bộc lộ nhiều
bất cập; giao dịch thế chấp QSDĐ trên thị trường tín dụng phát sinh tranh chấp,
khiếu kiện phức tạp và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao; số lượng các vụ lừa đảo, làm giả
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để thế chấp vay vốn có xu hướng
gia tăng; nhiều trường hợp NHTM, TCTD không xử lý được QSDĐ thế chấp để thu
hồi vốn cho vay gây rối loạn hoạt động của thị trường vốn; nợ xấu của các NHTM
ngày càng lớn, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao cho sự phát triển bền vững của hệ thống
ngân hàng ở nước ta v.v. Những hạn chế này có nguyên nhân từ công tác quản lý
đất đai còn nhiều yếu kém, hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) nói chung và pháp
luật về thế chấp QSDĐ nói riêng thiếu thống nhất, đồng bộ và bộc lộ nhiều điểm bất
cập, chưa phù hợp với thực tiễn cho dù quy định pháp luật lĩnh vực này thường
xuyên được sửa đổi, bổ sung v.v.
1.2. Thái Bình là một tỉnh thuần nông nằm ở khu vực đồng bằng Bắc Bộ.
Trước đây, đất đai nơi đây chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, nền kinh tế
thuần nông được quản lý bởi cơ chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao
độ làm cho người dân dường như không quan tâm đến giá trị kinh tế của đất. Kể từ
khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ trên địa bàn tỉnh Thái Bình nói riêng.
Nhu cầu vốn phục vụ cho việc chuyển dịch kinh tế ở Thái Bình ngày càng tăng.
Người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp nói
riêng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư sản xuất - kinh doanh chủ yếu thông qua việc thế
chấp QSDĐ. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái
Bình thời gian qua cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được còn bộc lộ một số hạn
chế, yếu kém như trình tự, thủ tục thế chấp còn phức tạp, việc xác định giá trị
2
QSDĐ thế chấp gặp khó khăn v.v. Điều này đặt ra yêu cầu cần phải có sự nghiên
cứu, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Thái Bình một
cách toàn diện, có hệ thống trên 02 khía cạnh lý luận và thực tiễn, tham chiếu với
những sửa đổi, bổ sung của LĐĐ năm 2013 về thế chấp QSDĐ để đưa ra giải pháp
khắc phục những hạn chế, yếu kém.
Với những lý do chủ yếu trên đây, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình” làm luận văn thạc
sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về thế chấp QSDĐ dưới góc độ lý luận và
thực tiễn không phải là một vấn đề mới mẻ. Thời gian qua đã có nhiều bài viết,
công trình nghiên cứu của giới luật học nước ta về chủ đề này được công bố mà
tiêu biểu là những công trình của các tác giả: 1). Luận án Tiến sĩ Luật học của tác
giả Nguyễn Quang Tuyến về “Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và
thương mại” năm 2003; 2). Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Văn
Hoạt về “Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản”
năm 2004; 3). Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga về “Pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2009; 4). Tác giả Phan Minh
Ngọc với các bài viết như: “Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
theo Luật đất đai 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005”, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, tháng 4/2005; 5).“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý
luận và thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 6/2008; 6.) “Một số tồn
tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại hiện nay”, Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật, tháng 4/2008; 7). “Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật tháng
12/2008 ; 8) Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật đất đai, năm 2010; 9)
Luận văn thạc sĩ luật học của Hồ Quang Huy: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất và thực tiễn tại tỉnh Nghệ An , Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010 v.v...
Các công trình nghiên cứu, các bài viết nói trên đã đề cập đến nhiều khía cạnh
3
và góc độ khác nhau của pháp luật về thế chấp QSDĐ như phân tích cơ sở lý luận
và thực tiễn của việc ra đời quy định thế chấp QSDĐ; tìm hiểu nội hàm khái niệm
thế chấp QSDĐ và chỉ ra một số đặc trưng của thế chấp QSDĐ; đề cập mục đích, ý
nghĩa của việc ra đời các quy định về thế chấp QSDĐ cũng như lịch sử hình thành
và phát triển lĩnh vực pháp luật này ở Việt Nam; đánh giá thực trạng áp dụng các
quy định về thế chấp QSDĐ trên những khía cạnh những thành tựu đạt được, những
khiếm khuyết, hạn chế và nhận diện nguyên nhân của một số hạn chế, tồn tại; đưa ra
định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ
v.v. Tuy nhiên, nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện thực tiễn thi
hành các quy định về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Thái Bình đặt trong mối quan hệ tham
chiếu, so sánh với LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường
như vẫn còn thiếu một công trình khoa học như vậy. Trên cơ sở kế thừa và phát huy
những thành tựu của các công trình nghiên cứu pháp luật về thế chấp QSDĐ đã
được công bố, Luận văn này tiếp tục tìm hiểu pháp luật về thế chấp QSDĐ và thực
tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình trên phương diện lý luận và thực tiễn nhằm góp phần
hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như đề
xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực
pháp luật này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích tổng quát của việc nghiên cứu đề tài là đề xuất giải pháp góp phần
hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ và nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp
luật này tại tỉnh Thái Bình trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể
như sau:
- Phân tích khái niệm và chỉ ra những đặc trưng cơ bản của thế chấp QSDĐ.
- Phân tích mục đích, ý nghĩa và cơ sở của việc ra đời các quy định về thế
chấp QSDĐ.
- Đề cập lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về thế chấp QSDĐ nhằm
4
nhận diện quá trình phát triển tư duy pháp lý của Nhà nước ta trong việc thừa nhận
QSDĐ là một loại quyền về tài sản.
- Tìm hiểu nội dung các quy định hiện hành về thế chấp QSDĐ và đánh giá
thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình.
- Đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ và
nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Bình…
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thế chấp QSDĐ và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Thái Bình
là đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến các quy định của nhiều ngành
luật khác nhau trong hệ thống pháp luật Việt Nam như: Luật đất đai, Luật dân sự,
Luật tài chính, Luật ngân hàng v.v. Tuy nhiên trong khuôn khổ một luận văn thạc sĩ
luật học, bản luận văn này giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu ở một số vấn
đề cụ thể sau đây:
- Nghiên cứu các quy định của LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành về thế chấp QSDĐ.
- Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh
Thái Bình; trong đó tập trung đi sâu phân tích thực trạng áp dụng các quy định về
thế chấp QSDĐ trong quan hệ vay vốn được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ giữa tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với các NHTM, TCTD được phép hoạt động
tại tỉnh Thái Bình.
Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai về
thế chấp QSDĐ được ban hành từ năm 1993 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra; trong quá trình nghiên
cứu, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
i) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;
ii) Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
sau đây:
- Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử … được sử dụng
5
trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ và pháp
luật về thế chấp QSDĐ.
- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống
kê... được sử dụng trong Chương 2 khi tìm hiểu thực trạng pháp luật về thế chấp
QSDĐ và thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Thái Bình.
- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… được sử dụng trong
Chương 3 khi tìm hiểu định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp
QSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn tỉnh Thái Bình.
6. Những đóng góp của luận văn
Trên cơ sở kế thừa những thành tựu, kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học liên quan đã được công bố, luận văn có một số đóng góp mới chủ yếu sau
đây:
- Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về thế chấp
QSDĐ và pháp luật về thế chấp QSDĐ.
- Nhận diện nh ..
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đặt trong tổng
thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
Pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói
84
riêng là một bộ phận của pháp luật điều chỉnh các giao dịch bảo đảm trong nền kinh
tế thị trường; nên quá trình hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong
tổng thể quá trình hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm. Thế chấp QSDĐ là
một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên trước hết chúng
chịu sự điều chỉnh bởi những quy định chung, mang tính nguyên tắc được ghi nhận
trong BLDS và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ
lại là quan hệ mang nhiều yếu tố đặc thù bởi đối tượng tham gia quan hệ thế chấp là
QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt. Trong quá trình xác lập, thực hiện và chấp dứt
quan hệ thế chấp QSDĐ, các chủ thể tham gia còn chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống
pháp luật đất đai chuyên ngành. Như vậy, có thể khẳng định quan hệ thế chấp
QSDĐ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự về thế chấp tài sản và pháp luật
chuyên ngành đất đai. Vì vậy, tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật đặt
ra là một đòi hỏi cần thiết và tất yếu.
Theo đó, để đảm bảo được tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về thế
chấp QSDĐ trong thời gian tới thì lĩnh vực pháp luật này cần hoàn thiện theo xu
hướng sau đây:
i) Cần phải giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo về nội dung trong các
văn bản pháp luật hiện hành. Theo đó, các quy định điều chỉnh quan hệ thế chấp
QSDĐ mặc dù được đề cập ở nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác nhau
song chúng phải có nội dung thống nhất, đồng bộ và không mâu thuẫn với nhau.
- Điều 319 BLDS năm 2015 quy định: Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực
kể từ khi giao kết... Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 kể
từ thời điểm đăng ký.
- Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì lại quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền
SDDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực pháp luật kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy có mâu thuẫn giữa luật chung (điều 319 BLDS năm 2015) với luật
chuyên ngành (điều 188 LĐĐ năm 2013)
ii) Cần xóa bỏ tình trạng pháp luật liên quan đến Bộ, ngành nào do Bộ, ngành
đó soạn thảo mà đòi hỏi phải có sự liên kết và tham gia của nhiều Bộ, ngành khác
85
nhau có liên quan đặt trong chương trình tổng thể xây dựng pháp luật giai đoạn
2010 - 2020;
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và nâng
cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Bình
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục và hiệu lực của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Sửa đổi khoản 3 điều 188 LĐĐ năm 2013 theo hướng quy định:
“ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, góp vốn bằng quyền SDDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc thế chấp QSDĐ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính”.
- Bổ sung quy định xác định thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp
trong LĐĐ: Quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ khi hợp đồng
được công chứng, chứng thực.
Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho
các bên tham gia giao dịch.
- Hiện nay, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ còn
bộc lộ một số bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo. Để khắc phục tình trạng này, theo
tác giả, trong thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo
đảm trên cơ sở “Luật hóa” các quy định hiện hành của Luật đất đai năm 2013,
BLDS năm 2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; nghị định
43/2014/NĐ-CP và các thông tư, thông tư liên tịch đề cập về vấn đề này; đồng thời,
bổ sung những quy định mới đáp ứng yêu cầu của thực tiễn thế chấp QSDĐ.
3.2.1.2. Bổ sung quy định về hệ thống tổ chức quản lý về giá đất
LĐĐ năm 2003 quy định về tư vấn giá đất; theo đó: “Tổ chức có đủ điều kiện,
năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn về giá đất” (khoản 1
Điều 57). Tuy nhiên, quy định này vẫn không thể đi vào cuộc sống; bởi lẽ, các văn
bản hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003 không có những quy định cụ thể hóa nội
86
dung này. Vì vậy, trên thực tế dường như có không nhiều các tổ chức tư vấn về giá
đất được thành lập và đi vào hoạt động, do thiếu cơ chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ
hướng dẫn về việc thành lập, hoạt động của loại hình kinh doanh dịch vụ tư vấn về
giá đất. Điều này gây khó khăn cho hoạt động thế chấp QSDĐ; bởi lẽ, việc xác định
chính xác giá trị của QSDĐ thế chấp là một điều không hề đơn giản đối với ngân
hàng, TCTD nhận thế chấp QSDĐ. Nếu không xác định chính xác giá trị QSDĐ thì
ngân hàng, TCTD rất khó cho vay vốn thông qua thế chấp QSDĐ. Để khắc phục hạn
chế này, chúng tôi cho rằng Nhà nước cần nhanh chóng bổ sung các quy định đề cập
cụ thể, đồng bộ về cơ chế tổ chức và hoạt động của loại hình tư vấn về giá đất.
3.2.1.3. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung khác của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất
Thứ nhất, về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình. Tài sản bảo đảm của hộ gia đình
theo quy định điều 212 BLDS 2015 phải được tất cả các thành viên đã thành niên
trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định thế
nào là thành viên của hộ gia đình là điều rất khó khăn, vì hoàn toàn không có cơ sở
pháp lý. “Sổ hộ khẩu” chỉ có thông tin về chủ hộ và ghi nhận những thành viên
trong hộ về mặt quản lý cư trú, không có thông tin về những thành viên nào có
quyền sở hữu chung đối với tài sản là QSDĐ. Điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP lại
quy định: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc
người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Điều này gây
khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân. Tác giả cho rằng Nhà nước cần bổ sung quy định về tiêu chí cụ thể xác
định như thế nào là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, và cần khắc phục sự
không thống nhất nêu trên.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền bán tài sản bảo đảm nhằm
đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 v.v.,
theo hướng giao cho bên nhận thế chấp QSDĐ có quyền chủ động xử lý tài sản thế
chấp tại các trung tâm đấu giá tài sản, mà không phải khởi kiện ra Tòa án khi bên
thế chấp không thiện chí giao tài sản thế chấp, căn cứ vào hợp đồng thế chấp, không
cần có văn bản đồng ý của bên thế chấp.
87
Thứ ba, quy định thủ tục giải quyết các tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp
đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án được áp dụng theo thủ tục rút gọn theo quy định
của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để đảm bảo việc giải quyết tranh chấp giữa các bên
trong hợp đồng thế chấp QSDĐ được nhanh chóng, hiệu quả.
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình
Thứ nhất, tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về hướng dẫn tổ chức
thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình có hiệu quả.
Pháp luật về thế chấp QSDĐ liên quan đến quy định của một số đạo luật khác
nhau như LĐĐ năm 2013, BLDS năm 2015, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo
đảm, Luật các tổ chức tín dụng v.v. Các đạo Luật này do nhiều cơ quan nhà nước có
thẩm quyền soạn thảo nên khó tránh khỏi một số mâu thuẫn, chồng chéo về nội
dung. Mặt khác, nhiều quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ mới “dừng lại” ở
mức độ khái quát, thiếu cụ thể, đồng bộ. Để triển khai thi hành lĩnh vực này trên
thực tế, Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành.
Dẫu vậy, do tính đặc thù của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Bình
nên các quy định này khó phát huy tác dụng tích cực khi triển khai trên thực tế; bởi
lẽ, một số nội dung chưa phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Điều này gây
khó khăn cho việc tổ chức thi hành trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Hơn nữa, Luật đất
đai năm 2013, BLDS năm 2015 ... được ban hành với những sửa đổi, bổ sung có
liên quan đến thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng. Vì vậy, theo
tác giả, UBND tỉnh Thái Bình cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về tổ chức
thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình cho phù hợp với
Luật đất đai năm 2013, BLDS năm 2015.
- Đặc biệt, nhanh chóng ban hành văn bản hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn cho
các trường hợp bảo lãnh bằng QSDĐ (thực chất là thế chấp QSDĐ để bảo đảm
nghĩa vụ trả nợ cho người thứ 3) – theo hướng: Các giao dịch bảo đảm không dùng
từ “Bảo lãnh” (vì hiện nay pháp luật không quy định người SDĐ được quyền bảo
lãnh bằng QSDĐ), mà dùng từ “Thế chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ cho người
thứ ba”. Chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh và
các chi nhánh tại các huyện, thành phố trong tỉnh tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký
88
thế chấp QSDĐ trong các trường hợp này.
- Yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tỉnh Thái Bình chỉ đạo các NHTM, TCTD trên
địa bàn tỉnh rà soát các hợp đồng tín dụng có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dưới hình thức bảo lãnh bằng QSDĐ, cần ký kết sửa đổi theo hướng thế chấp
QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người thứ 3.
Thứ hai, tiếp tục đẩy mạnh và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến,
giáo dục pháp luật về thế chấp QSDĐ cho cán bộ, công chức nhà nước và người dân
mà trước tiên là những người làm việc trong các ngân hàng thương mại, tổ chức tín
dụng, các doanh nghiệp, người sử dụng đất, công chức viên v.v hoạt động trên địa
bàn tỉnh Thái Bình; bởi lẽ, những chủ thể này trực tiếp tham gia quan hệ thế chấp
QSDĐ nên họ có hiểu biết và nắm vững các quy định của pháp luật về thế chấp
QSDĐ thì mới tuân thủ nghiêm túc các quy định này trên thực tế.
Thứ ba, tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái
Bình và phấn đấu hoàn thành công tác này trước năm 2020. Luật đất đai năm 2013
quy định một trong những điều kiện thực hiện việc chuyển QSDĐ nói chung và thế
chấp QSDĐ nói riêng là người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ (khoản 1 Điều 188).
Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực
hiện quyền thế chấp QSDĐ. Việc họ không có GCNQSDĐ sẽ không thể thực hiện
quyền năng này trên thực tế. Mặc dù, việc cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước
nói chung và trên địa bàn tỉnh Thái Bình nói riêng trong thời gian qua đã đạt được
những kết quả tích cực, phần lớn người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ; song
trên thực tế còn một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng
chưa được cấp GCNQSDĐ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thực thi
pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Để khắc phục hạn chế này,
theo tác giả, UBND tỉnh Thái Bình tập trung nguồn lực về kinh phí, trang thiết bị,
máy móc, phương tiện kỹ thuật và con người đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ;
phấn đấu hoàn dứt điểm thành công tác này trước năm 2020.
Thứ tư, tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và
thủ tục hành chính trong thế chấp QSDĐ nói riêng. Thủ tục hành chính trong lĩnh
vực đất đai có ý nghĩa quan trong trong việc đưa pháp luật thế chấp QSDĐ đi vào
cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực. Mặc dù, thời gian qua, các cấp, các ngành
89
của tỉnh Thái Bình đã có nhiều cố gắng, nỗ lực trong việc cải cách thủ tục hành
chính nói chung và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói riêng với việc rà
soát, loại bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết; công bố bộ thủ tục hành chính về
đất đai; xây dựng quy trình ISO về đơn giản hóa thủ tục hành chính theo hướng công
khai, minh bạch và phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, doanh nghiệp; xây dựng
mô hình bộ phận một cửa tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính ở các UBND các
cấp, các sở, ban, ngành của tỉnh, của huyện, thành phố trực thuộc tỉnh v.v. Tuy nhiên,
thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ cho thấy việc cải cách thủ tục hành
chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu
của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế. Để nâng
cao hiệu quả, chất lượng của việc thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ, theo tác giả
cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và cải
cách thủ tục hành chính về thế chấp QSDĐ nói riêng theo hướng:
- Áp dụng việc đăng ký thế chấp QSDĐ qua mạng điện tử của cơ quan đăng
ký thế chấp.
- Công bố công khai quy trình, thủ tục, hồ sơ, giấy tờ thế chấp QSDĐ và đăng
ký thế chấp QSDĐ trên công thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước, các tổ
chức tín dụng v.v để người dân dễ dàng tiếp cận, truy cập, tra cứu và tìm hiểu khi
cần thiết.
- Khẩn trương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai bằng việc
đầu tư đúng mức vốn, con người, trang thiết bị kỹ thuật vào quá trình thu thập thông
tin đất đai, khảo sát, đánh giá hiện trạng sử dụng đất v.v nhằm tạo cơ sở nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đồng thời, phục vụ nhu cầu của các chủ thể
trong quan hệ thế chấp QSDĐ. Hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai được công bố công
khai, dễ truy cập, tra cứu, tìm hiểu khi người dân và các doanh nghiệp có nhu cầu.
- Thực hiện việc kết nối chia sẻ, trao đổi thông tin về thực thi pháp luật thế
chấp QSDĐ giữa các cơ quan nhà nước, các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Thái
Bình như Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, Văn phòng đăng ký đất
đai cấp tỉnh, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; ngân hành thương
mại và các tổ chức tín dụng v.v.
Kết luận Chương 3
90
Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp QSDĐ và
đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật này cũng như thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái
Bình tại Chương 1 và Chương 2, luận văn đã đề xuất định hướng và giải pháp hoàn
thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành
trên địa bàn tỉnh Thái Bình; cụ thể:
1. Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như giải pháp nâng cao
hiệu quả thi hành trên địa bàn tỉnh Thái Bình cần dựa trên một số định hướng cơ
bản sau đây:
Một là, đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai (trong
đó có các quy định về thế chấp QSDĐ) đến mọi tầng lớp nhân dân.
Hai là, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi đôi với
việc cải tiến mạnh mẽ các thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng đơn
giản, công khai và minh bạch.
Ba là, giải quyết nhanh chóng, kịp thời và đúng pháp luật các tranh chấp,
khiếu nại liên quan tới việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Bốn là, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đặt trong mối
quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng.
Năm là, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đặt trong
tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm.
2. Trên cơ sở những định hướng cơ bản trên đây, luận văn đề xuất một số giải
pháp cơ bản góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ và nâng cao hiệu quả
thực thi trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Các giải pháp này được chia thành hai nhóm,
cụ thể:
Thứ nhất, nhóm giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ
bao gồm các giải pháp cụ thể sau:
Một là, Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục và hiệu lực của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
Hai là, bổ sung quy định về hệ thống tổ chức quản lý về giá đất.
Ba là, sửa đổi, bổ sung một số nội dung khác của pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất.
91
Thứ hai, nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình bao gồm một số giải pháp cụ thể sau:
Một là, tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về hướng dẫn tổ chức
thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình có hiệu quả.
Hai là, tiếp tục đẩy mạnh và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo
dục pháp luật về thế chấp QSDĐ cho cán bộ, công chức nhà nước và người dân mà
trước tiên là những người làm việc trong các ngân hàng thương mại, tổ chức tín
dụng, các doanh nghiệp, người sử dụng đất, công chức viên v.v hoạt động trên địa
bàn tỉnh Thái Bình.
Ba là, tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình
và phấn đấu hoàn thành công tác này trước năm 2020.
Bốn là, tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và
thủ tục hành chính trong thế chấp QSDĐ nói riêng.
92
KẾT LUẬN
1. Thế chấp QSDĐ là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai ra đời kể từ
khi ban hành Luật đất đai năm 1993. Chế định này tiếp tục được kế thừa và ghi
nhận trong các đạo luật: Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013. Thế chấp
QSDĐ được hình thành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu ở nước ta. Việc ra đời chế định này nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn
cho nhu cầu sinh hoạt, đời sống, sản xuất - kinh doanh của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất. Đồng thời, nó là một bảo đảm pháp lý nhằm bảo toàn nguốn vốn
cho vay của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng ở nước ta.
2. Thực tiễn thi hành thế chấp QSDĐ và pháp luật về thế chấp QSDĐ đã cho
thấy tác dụng tích cực trong cuộc sống thể hiện: i) Về phía người sử dụng đất thông
qua việc thế chấp QSDĐ có thể giải quyết bài toán về vốn cho nhu cầu sản xuất và
đời sống; ii) Về phía các NHTM,TCTD, thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp
QSDĐ đã tạo lập kênh đưa nguồn vốn đến tay người có nhu cầu sử dụng và góp
phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, xóa đói, giảm nghèo; đồng thời, giúp quay
vòng nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh tiền tệ; iii) Thông qua hoạt động thế
chấp QSDĐ đã góp phần phát huy giá trị và vai trò của đất đai là nguồn vốn, nguồn
lực to lớn để phát triển đất nước.
3. Song hành với hoạt động thế chấp QSDĐ, pháp luật về thế chấp QSDĐ hình
thành và phát triển nhằm tạo lập cơ sở pháp lý đưa công tác này đi vào nề nếp và
góp phần nần cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai.
Pháp luật về thế chấp QSDĐ hình thành với việc ra đời các quy định về thế
chấp QSDĐ của Luật đất đai năm 1993. Chế định pháp luật này tiếp tục được sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện với việc ban hành các đạo luật: LĐĐ năm 2003, LĐĐ
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; trong đó quy định cụ thể đối tượng,
điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ, đăng ký thế chấp QSDĐ, xóa đăng ký
thế chấp QSDĐ, xử lý QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ; xác định giá trị QSDĐ thế
chấp, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ v.v theo
xu hướng công khai, minh bạch, thống nhất và đồng bộ. Điều này tạo thuận lợi cho
quá trình thực thi trên thực tế.
4. Thái Bình là tỉnh thuần nông nằm ở trung tâm đồng bằng sông Hồng và
đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ nên nhu cầu về vốn
93
đầu tư phát triển ngày càng tăng. Để giải quyết bài toán vốn cho đầu tư phát triển và
đời sống thì thế chấp QSDĐ là một giải pháp phổ biến được áp dụng. Hoạt động thi
hành pháp luật về thế chấp QSDĐ đã góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Bình trong những năm qua. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành lĩnh
vực pháp luật này cũng gặp phải không ít khó khăn, vướng mắc.
5. Trên cơ sở đánh giá, nhận diện những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn thi
hành pháp luật về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Thái Bình, luận văn đưa ra định hướng và
giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thực thi
trong thời gian tới. Các giải pháp được đề cập trong luận văn được chia thành hai
nhóm cơ bản, bao gồm:
i) Nhóm giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ bao gồm
các giải pháp cụ thể sau:
- Hoàn thiện, bổ sung các quy định về thủ tục và hiệu lực của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Bổ sung quy định về hệ thống tổ chức quản lý về giá đất.
- Sửa đổi, bổ sung một số nội dung khác của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất v.v.
ii) Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ
trên địa bàn tỉnh Thái Bình bao gồm một số giải pháp cụ thể sau:
- Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về hướng dẫn tổ chức thực
hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình có hiệu quả, đặc biệt
hướng dẫn tháo gỡ khó khăn trong các trường hợp thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của người thứ ba.
- Tiếp tục đẩy mạnh và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục
pháp luật về thế chấp QSDĐ cho cán bộ, công chức nhà nước và người dân mà
trước tiên là những người làm việc trong các ngân hàng thương mại, tổ chức tín
dụng, các doanh nghiệp, người sử dụng đất, công chức v.v hoạt động trên địa bàn
tỉnh Thái Bình.
- Tiếp tục đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Bình và
phấn đấu hoàn thành công tác này trước năm 2020.
- Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và thủ
tục hành chính trong thế chấp QSDĐ nói riêng v.v.
94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán - Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội.
Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong
công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
3.
Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị Quốc gia,
Hà Nội
4.
Ban Kinh tế trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Báo cáo của đoàn
nghiên cứu, khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, Hà Nội.
5.
Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp (1998), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
6.
Bộ luật Dân sự Đức năm 1896 (phiên bản mới nhất thông qua ngày
02/01/2006, sửa đổi Điều 2 (16) ngày 19/02/2007).
7.
Bộ luật Dân sự Hàn Quốc số 471 (ban hành ngày 22/02/1958, sửa đổi, bổ sung
ngày 13/12/1997).
8.
Bộ luật Dân sự Nhật Bản năm 1896.
9.
Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà
Nội.
10. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Báo cáo số 193/BC-BTNMT: Báo cáo tổng
kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai,
ngày 06/09/2012, tr. 20 - 21.
11. Bemard Binn (1992), Đất đai - nguồn lực cho phát triển, Hà Nội (Tài liệu Hội
thảo về quản lý hành chính đất đai, do Tổ chức Lương thực, nông nghiệp của
Liên hợp quốc (FAO) tổ chức tại Hà Nội, tháng 07/1992).
12. C. Mác (1979), Tư bản (Quyển I tập 2), Nxb Sự thật, Hà Nội.
13. C. Mác - dẫn theo Nguyễn Đình Bồng (1988), Đất đai và sử dụng hợp lý đất
đai, Tạp chí Quản lý ruộng đất (1), tr. 3-8.
14. Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
15. Hải Châu, Thị trường bất động sản bất ổn vì thiếu minh bạch,
/>
