những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người dân

1

MỤC LỤC
Trang
Mục lục 1
Danh sách cụm từ viết tắt 4
Lời mở dầu 5
Chương 1: Lược khảo tài liệu 9
1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 9
1.1.1 Định nghĩa đất đai 9
1.1.2. Vai trò của đất đai 10
1.2. Giá đất – giá trị của đất và các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 12
1.2.1 Khái niệm giá đất 12
1.2.2. Giá trị của đất 13
1.2.3. Mục đích của việc hình thành giá đất 14
1.2.4. Các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 14
1.3. Quan hệ pháp luật đất đai 17
1.3.1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai 17
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước 18
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 19
1.4. Quản lý Nhà nước đối với đất đai 20
1.5. Tổng quan về chính sách đền bù, giải tỏa ở Việt Nam 21
1.5.1. Một số khái niệm liên quan đến đền bù, giải tỏa về đất đai 21
1.5.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các
thời kỳ 22
1.6. Chính sách pháp luật của một số nước trong khu vực 25
1.6.1. Trung Quốc 25
1.6.2. Thái Lan 27
1.6.3. Hàn Quốc 27
1.7. Quy định chung của Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc giải tỏa, đền bù đất đai 28
2

1.8. Các cơ sở pháp lý của việc giải tỏa, đền bù đất đai 30
1.8.1.Bồi thường, hỗ trợ về đất 30
1.8.2. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 35
1.8.3. Chính sách hỗ trợ 37
1.8.4. Tái định cư 40
Chương 2: Phương tiện và phương pháp nghiên cứu 42
2.1. Phương Tiện nghiên cứu 42
2.2. Phương pháp nghiên cứu 43
Chương 3: Kết quả thảo luận 45
3.1. Khái quát khu vực nghiên cứu 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 45
3.1.2. Kinh tế 48
3.1.3. Tình hình dân cư và xã hội 50
3.1.4.Những điểm thuận lợi và khó khăn của khu vực nghiên cứu 51
3.2. Quy trình thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 55
3.2.1. Các bước thực hiện giải phóng mặt bằng 55
3.2.2. Quy trình, thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 56
3.3. Tình hình giải tỏa, đền bù đất đai hiện nay tại khu vực nghiên cứu 57
3.3.1. Phương án đền bù 57
3.3.2. Chính sách hỗ trợ 57
3.3.3. Diện tích đất đền bù, giá đất đền bù 58
3.3.4. Đền bù về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi 58
3.3.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư 59
3.3.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng 60
3.4. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù ở khu vực nghiên cứu 60
3.4.1. Phương án cụ thể 60
3.4.2. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù của tỉnh Đồng Tháp năm 2010 66

3

3.4.3. So sánh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa Đồng Tháp, Long
An và Vĩnh Long ………………………………………………………………… 67
3.4.4. Những thuận lợi trong công tác đền bù giải toả 78
3.4.5. Những vướng mắc, khó khăn trong công tác đền bù giải toả 78
3.5. Đánh giá tình hình thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ 84
3.5.1. Những mặt được 84
3.5.2. Khó khăn, vướng mắc 84
3.6. Những biện pháp giải quyết 87
Chương 4: Kết luận và kiến nghị 93
4.1. Kết luận 93
4.2. Kiến nghị 93
Tài liệu tham khảo 95







4

DANH SÁCH CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
 BTC: Bộ Tài chính
 BNN: Bộ Nông nghiệp
 BTNMT: Bộ Tài nguyên Mội Trường
 CHXHCNVN: Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam
 CP: Chính phủ
 CT: Chủ tịch
 GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 GPMB: Giải phóng mặt bằng
 HĐBT: Hội đồng bộ trưởng
 NĐ: Nghị định
 QĐ: Quyết định
 TCQLĐĐ: Tổng cục quản lý đất đai
 TĐC: Tái định cư
 TN & MT: Tài nguyên và Môi trường
 TT: Thông tư
 TTLT: Thông tư liên tịch
 UBND: Ủy ban nhân dân





5

LỜI MỞ ĐẦU
1/ Lý do chọn đề tài
Ngày nay, đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã
hội của đất nước. Đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm -
ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần
thiết cho sinh hoạt của con người. Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa - hiện đại
hóa của đất nước hiện nay, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm
pháp luật để quản lý sử dụng đất đai một cách có hiệu quả. Trong đó, việc quy định
về đền bù, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất là lĩnh vực quản lý nhạy cảm và phức
tạp. Điều này thể hiện ở chỗ: khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhưng quản lý
nhà nước vẫn mang tính bao cấp, quan liêu. Vì thế nhiều chính sách về đền bù còn
bất cập, chưa giải quyết hết những quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi
Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù Nhà nước đã thành lập Hội đồng tư vấn để nghiên

cứu, xem xét quyết định nhưng bên cạnh việc quy định giá bồi thường chưa phù
hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, lại thêm việc nhiều địa phương khi lấy
đất để phát triển kinh tế lại không vận dụng đúng và linh hoạt các quy định của Nhà
nước dẫn đến mất công bằng trong việc định giá từng khu vực và giữa các khu vực
với nhau. Những vấn đề trên đã dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện của người dân ở
nhiều địa phương yêu cầu các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết về quyền và lợi
ích hợp pháp cho họ.
Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và
lợi ích của người dân, khắc phục được những khó khăn trong công tác giải tỏa đền
bù hiện nay, nhóm tác giả chúng tôi đã quyết định chọn đề tài “Những hạn chế
trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người
dân – những vấn đề đặt ra” để làm nghiên cứu khoa học, nhằm mục tiêu:
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác giải tỏa đền bù đất đai;
- Tìm hiểu các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đền bù, giải tỏa đất
đai;
6

- Tìm hiểu và nghiên cứu những thuận lợi và khó khăn của Nhà nước và người
dân khi ứng dụng pháp luật đất đai vào giải tòa, đền bù;
- Đề xuất các giải pháp để giải quyết các khó khăn trên.
2/ Mục tiêu nghiên cứu
- Những vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bao gồm từ
phía người dân và những người thực hiện dự án.
- Điều tra những hộ có đất trong khu vực thuộc dự án, phân chia khu vực được
đền bù với những mức giá khác nhau.
- Thu thập tài liệu, tư liệu có liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ và tái
định cư của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp để khắc phục khó khăn của dự án để phù hợp với
nhu cầu thực tế.
3/ Phạm vi nghiên cứu

- Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải toả.
+ Đất ở, đất nông nghiệp.
+ Các công trình kiến trúc.
+ Cây cối, hoa màu.
- Các chính sách về đất đai có liên quan.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu vực tỉnh Đồng Tháp
Vì không có nhiều điều kiện nghiên cứu sâu vào thực tế, mà chỉ dựa vào
những số liệu về tình hình hoạt động tại chi cục trong năm qua để phân tích, nên với
những kiến thức học nhóm chỉ tóm lược lại một mảng kiến thức nhỏ về những mặt
đạt được và những vướng mắc trong vấn đề đền bù, giải tỏa.
4/ Nhiệm vụ nghiên cứu
Tìm ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định
cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án. Từ đó đưa ra
những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho người dân, Nhà
nước và nhà đầu tư
7

5/ Phƣơng pháp nghiên cứu
Kết hợp giữa kiến thức được trang bị từ thầy cô ở trường và thời gian thực tập
tại Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Đồng Tháp, đề tài nghiên cứu dùng một số phương
pháp sau:
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
Khảo sát tình hình thực tế của địa bàn để thu thập được số liệu về tình hình
giải tỏa đền bù. Từ đó, đánh giá thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện công tác
giải tỏa đền bù.
- Phương pháp điều tra
Nắm bắt tình hình thực tế tại đia bàn.
- Phương pháp so sánh
Tiến hành đánh giá phân tích tổng hợp số liệu từ phương pháp thống kê và
phương pháp điều tra. Ngoài ra phương pháp so sánh kết hợp với những lý luận

khoa học để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích
Phân tích những điều kiện thuận lợi và khó khăn trong đường lối chủ trương
của Đảng và Nhà Nước ta về việc giải tỏa, đền bù đất đai.
Từ những con số thu thập được, kết hợp với việc tham khảo thêm tài liệu liên
quan đến vấn đề cần nghiên cứu chúng tôi đã viết nên đề tài này.
6/ Lịch sử nghiên cứu
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, moi giai đoạn việc phải giải phóng
mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng
lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày
càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở
trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.
Các yêu cầu ngày càng cao về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện), cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện,
8

trường học, khu vui chơi giải trí ), cơ sở sản xuất (khu công nghiệp, cụm công
nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư, đều dẫn đến việc đền bù giải
phóng mặt bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất
là trong trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết
của phát triển. Ngày nay Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13
tháng 8 năm 2009 bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định này đã có nhiều quy định khắc phục được
những nhược điểm trước đây nhưng vẫn chưa tạo ra cân bằng giữa Nhà nước, xã hội
và cộng đồng.
9

CHƢƠNG 1: LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. Đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1 Định nghĩa đất đai
- Theo Lê Quang Trí (2001), có rất nhiều định nghĩa về đất đai: đất đai định
nghĩa như là “Một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình” và
thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn giải dưới dạng giá đất/ha khi
chuyển quyền sử dụng rộng hơn trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao
gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên.
- Theo Lê Tấn Lợi (1999), đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt đất
của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và
bên dưới lớp mặt đất này, bao gồm khí hậu gần mặt đất và dạng địa hình, nước mặt
(bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết
hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con
người và những kết quả tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian
qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước,
đường xá, nhà cửa )
- Theo Brinkman và Smyth (1993), định nghĩa:
“Đất đai về mặt địa lý mà nói là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của
trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được, trong
khu vực khí sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới. Trong đó, gồm: không
khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể động vật và thực vật, và những kết quả hoạt
động của con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”.
- Theo UN (1994), định nghĩa như sau:
“Đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả
các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và bên dưới của lớp mặt này, bao
gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm
trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn
thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con người trong thời gian qua và hiện tại
10

(làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá nhà
cửa, ).

- Theo điều 181 Bộ luật dân sự thì:
+ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng.
+ Đất đai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với
chủ quyền quốc gia (không thể có quốc gia mà không có đất đai).
+ Đất đai là loại tài sản đặc biệt - bất động sản, tức là loại tài sản không thể
di dời được.
1.1.2. Vai trò của đất đai
1.1.2.1. Về mặt kinh tế
Theo Nguyễn Việt Cường (2000), có thể khẳng định rằng đất đai là một tư
liệu không gì khẳng định được và sản xuất không giới hạn. Đất đai khác với mọi tư
liệu sản xuất khác ở chỗ, đất đai được tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị
mất đi. Trong khi đó các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian, sẽ bị vứt
đi và được thay thế bằng một tư liệu sản xuất mới tiến bộ hơn. Còn đất đai thì được
luân chuyển từ đời này sang đời khác. Đất đai là địa bàn sinh sống của dân cư, là
kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy. Nói chung, đất đai là
cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều
cần đến đất đai. Chính vì thế từ lúc sơ khai tổ tiên của chúng ta cũng nhận thức
được giá trị của đất đai là: “Tấc đất tấc vàng” và cho đến nay dân số ngày càng tăng
thì giá trị của đất đai lại càng thể hiện rõ hơn trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội của
con người.
1.1.2.2. Về mặt chính trị
Theo Nguyễn Việt Cường (2000), đất đai là nơi trú ngụ của cả một cộng
đồng dân tộc. Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta đã trải qua lịch sử
hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân tộc, bảo vệ
11

chủ quyền của quốc gia. Chủ quyền quốc gia gắn liền với đất đai, lãnh thổ là dấu
hiệu để xác định sự tồn tại của quốc gia. Trong đời sống chính trị của một đất nước,

đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết các
cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu
là những người có đất và người không có đất. Như vậy qua một số phân tích trên,
vai trò của đất đai về phương diện chính trị càng được khẳng định rõ hơn.
Theo Bùi Quang Nhơn (2001), đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quí giá mà tự nhiên đã ban tặng cho con người. Đất là nền tảng là bệ đỡ của sự sống
nói chung, của loài người nói riêng.
Trải qua quá trình phát triển lâu dài, cùng với sự ra đời của Nhà nước, đất đai
được đưa vào sử dụng với những pháp lý khác nhau, điều này phụ thuộc vào chế độ
chính trị kinh tế - chính trị của mỗi quốc gia ở từng thời kỳ nhất định.
Khi đề cập đến đất đai, hẳn chúng ta điều biết đất luôn là địa điểm con người
xây dựng nhà cửa, các công trình văn hoá, máy móc, kho tàng, bến bãi, Đồng thời
đất cũng là nơi để phân bố dân cư, phân bố các ngành kinh tế quốc dân.
Đối với môi trường đất là chổ dựa cho tất cả hệ sinh thái, đất là một trong
những yếu tố quan trọng để điều hoà nhiệt độ và điều hoà khí hậu bằng cách giữ
nhiệt độ làm giảm sức nóng thêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình.
Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm chứa vô khối nước
tinh khiết. Với đặc thù độc đáo mà không vật thể tự nhiên nào có được, đó là độ phì
nhiêu, đất còn cung cấp toàn bộ dinh dưỡng cho cây trồng, vật nuôi giúp cho nó
sinh sôi nảy nở và phát triển. Ở một vùng nhất định, kết cấu đất có thể được sử dụng
làm nguyên liệu của một số ngành sản xuất phục vụ đời sống xã hội như: gạch,
ngói, đồ gốm, xi măng,
Trong lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước, đất gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì lãnh thổ nó có ý nghĩa đối với
việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân
cư nhất định.
12

Hội nghị các Bộ Trưởng Môi Trường Châu Âu họp 1973 tại Luân Đôn đánh
giá: đất đai là một trong những của cải quí giá nhất của loài người, nó tạo điều kiện

cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”.
Đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới sự tác động tích cực
của con người một cách thường xuyên, ngược lại, đất đai không phát huy được khả
năng sinh lợi nếu con người tác động vào nó với một thái độ thờ ơ, sử dụng một
cách tuỳ tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất, các điều
kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ kinh tế xã hội từng quốc gia nhất
định.
1.2. Giá đất – giá trị của đất và các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất
1.2.1 Khái niệm giá đất
- Theo Luật Đất đai năm 2003, giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Theo Lê Tấn Lợi (1999), là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của
các hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung
cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế
của xã hội và người sử dụng đất như tuỳ thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình
thành. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều
yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của
Nhà nước và giá theo thị trường.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước. Loại
giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ
thuộc từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình
thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất.
13

Loại giá thứ hai là giá theo thị trường, là loại giá thường được dựa vào nhu
cầu và tâm lý của người sang nhượng, là loại giá không ổn định, không cơ sở vững

chắc, về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, thị hiếu
hay sở thích và tâm lý của người sử dụng đất. Loại này thông thường cũng dựa trên
cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp
hơn, sự chênh lệch do nhu cầu tâm lý của người mua và người bán.
Nhìn chung giá của một lô đất, một thửa đất hình thành chịu tác động tổng
hợp của nhiều yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau, về tự nhiên,
kinh tế, chính trị, xã hội,
1.2.2. Giá trị của đất
- Theo Luật Đất đai năm 2003, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
xác định.
Giá trị của đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận
với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
sự phân phối đất đai để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Lao động chuyển hoá đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị đất đai
kinh tế). Giá trị này là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. Giá trị đất chính là
lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.
Giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thực tế, giá trị là bản chất bên trong, giá cả
là biểu hiện bên ngoài, giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, nhưng chúng có
thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung cầu, tâm lý
khách hàng.
1.2.3. Mục đích của việc hình thành giá đất
- Sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
14

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng và phát triển kinh tế;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Theo Đặng Như Hiển (2004), giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung Ương quy định nhằm:
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tính tiền bồi thường đối người có hành vi vi phạm về đất đai mà gây thiệt
hại cho Nhà nước.
1.2.4. Các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất
Theo Lê Tấn Lợi (1999), có hai yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất:
1.2.4.1. Yếu tố đặc tính tự nhiên
Đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều yếu tố mang tính
chất cố định, không thể di chuyển được. Đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích
15

khác nhau: nông nghiệp, lâm nghiệp, xây dựng, biết cách sử dụng và bảo vệ thì
đất đai được tốt và tăng giá trị sử dụng.
Mỗi loại đất được hình thành theo một điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ

vào lịch sử phát sinh hình thành đất ta sẽ có nhiều dạng hình khác nhau. Vì vậy khi
quy hoạch sử dụng đất đai nhất thiết ta phải căn cứ theo từng điều kiện cụ thể của
đất mà sử dụng cho hợp lý. Có như thế thì giá trị của đất đai ngày càng tăng cao.
1.2.4.2. Yếu tố đặc tính kinh tế xã hội
Trước hết đất đai có những lợi tức thu thập vốn có của nó, nghĩa là nó có thể
mang đến thành quả mà những thành quả này không do tác động của con người,
đơn thuần là những sản phẩm của thiên nhiên (đồng cỏ chăn thả tự nhiên, )
Đất đai có giá trị tự nhiên của nó và có giá trị hơn khi con người gắn bó vào
đó một mục đích sử dụng và sử dụng một cách hợp nhất.
Khi kinh tế càng phát triển cùng với sự lao động, vốn, công nghệ mà con
người đầu tư vào đất sẽ mang đến cho con người những sản phẩm trực tiếp có giá trị
và lợi nhuận nhiều hơn so với những tan vật tự có của thiên nhiên (rừng, biển, đồng
cỏ, độ phì nhiêu, )
Quy hoạch và vốn đầu tư của xã hội là hai vấn đề lớn có tác động đến giá
đất. Khả năng sinh lời biểu hiện đặc tính kinh tế của đất và được biểu hiện bằng giá
đất. Đất là đối tượng có nguồn cung cấp cố định nên giá đất còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác nhau như mật độ dân số, tốc độ tăng dân số, phân bố dân cư, độ ô
nhiễm của môi trường,
Đất đai càng trở nên có giá do tích luỹ giá trị thặng dư theo thời gian, hình
thành sự đầu tư của xã hội thông qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng (đường, xây
dựng, cầu cống, điện nước, ) tạo ra khả năng sinh lợi từ đất.
Quy hoạch xây dựng hợp lý sẽ làm giá trị của đất tăng lên. Những công trình
công cộng, đường xá, điện, sẽ thu hút nguồn đầu tư, cư trú lao động sản xuất. Như
vậy, đất tự nó tích luỹ giá trị của nó. Sự tích luỹ giá trị này nhanh hay chậm, nhiều
hay ít tuỳ vào vốn và công nghệ mà con người đầu tư vào đó.
16

Các mục đích sử dụng khác nhau, khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau
và được thể hiện thông qua nhiều yếu tố: yếu tố vị trí của đất cũng làm địa điểm xây
dựng cơ sở kinh doanh, buôn bán, còn yếu tố về độ phì nhiêu có ảnh hưởng đối với

nông nghiệp.
Giá của một lô đất, một thửa đất hình thành chịu tác động tổng hợp của nhiều
yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau về tự nhiên, kinh tế, chính trị,
xã hội,
Theo Lê Tấn Lợi (1999), giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất,
khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cụ thể là: mục đích sử dụng
đảm bảo có lợi nhất.
* Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí hình thể (chiều rộng, chiều sâu, ) của
lô đất, chất lượng, môi trường tự nhiên
Đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều yếu tố mang tính
chất cố định, không thể di chuyển được. Đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau: nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, biết cách sử dụng và bảo vệ thì
đất đai được tốt và tăng giá trị sử dụng.
Mỗi loại đất được hình thành theo điều kiện tự nhiên nhất định nào đó, căn
cứ vào lịch sử phát sinh và hình thành đất ta có nhiều dạng hình đất đai khác nhau
vì vậy khi quy hoạch sử dụng đất đai nhất thiết ta phải căn cứ theo từng điều kiện cụ
thể của đất mà sử dụng cho hợp lý. Có như thế giá trị đất đai ngày càng nâng cao.
* Điều kiện kinh tế xã hội thể hiện ở :
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
- Cơ sở hạ tầng xã hội.
Ngoài ra giá đất đô thị còn bị ảnh hưởng các vùng chung quanh thể hiện loại
đô thị trong toàn lãnh thổ.
* Để đánh giá đất đô thị người ta dựa vào hai căn cứ:
- Căn cứ văn bản pháp lý của Nhà nước;
- Các số liệu điều tra thực tế trong đô thị.
17

1.3. Quan hệ pháp luật đất đai
1.3.1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai
Theo Bùi Quang Nhơn (2004), quan hệ đất đai là một trong những mối quan

hệ thuộc lĩnh vực kinh tế. Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người
trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức
tạp, nó xuất phát trên cơ sở sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế xã hội.
Dưới chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến và tư bản chủ nghĩa, đất đai là
phương tiện bóc lột của giai cấp thống trị đối với các giai cấp và tầng lớp đối lập
trong xã hội. Đất đai được quan niệm thuần tuý là một bất động sản mà chủ sở hữu
có quyền mua, bán, trao đổi, biếu tặng như mọi tài sản thông thường khác. Đất đai
thuộc về các chủ đất, được giai cấp thống trị coi như phương tiện để bóc lột giai cấp
bị trị. Do vậy mà các quan hệ đất đai không nằm trong sự điều chỉnh của các quy
phạm pháp luật đất đai, mà do các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh. Điều đó
cũng giải thích tại sao ở các nước tư bản không có ngành luật đất đai độc lập, nó chỉ
là một chế định của luật sư mà thôi.
Đối với Việt Nam, thì chỉ có một chủ thể duy nhất, đó là Nhà nước. Nhà
nước ta cũng là một người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Nên chỉ có thể trên cơ
sở một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu luật cao thì chế độ sở hữu toàn dân
và chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai mới được thực hiện có hiệu quả.
Các quan hệ đất đai, mà cụ thể là quan hệ giữa Nhà nước xã hội chủ nghĩa
với tất cả các chủ thể sử dụng đất như: các tổ chức kinh tế, các cơ quan Nhà nước,
các tổ chức chính trị xã hội, các hộ gia đình và cá nhân các quan hệ giữa các tổ
chức, các cá nhân này với nhau trong quá trình sử dụng đất. Các quan hệ này được
các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và thực hiện trên thực tế.
Quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ
sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp luật điều
chỉnh. Cho nên quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm
pháp luật đất đai điều chỉnh.
18

Qua các quan hệ pháp luật đất đai như trên đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn
trong quá trình sử dụng đất: mâu thuẫn giữa người sử dụng đất với nhau, mâu thuẫn
giữa nhà nước với người sử dụng đất. Do đó phải có những quy định để giải quyết.

1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước
Theo Bùi Quang Nhơn (2001), thì quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với
đất đai được thể hiện như sau:
1.3.2.1. Quyền của Nhà nước
Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trong cả nước, là yếu tố quyết định
tối cao quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước có các quyền đặc trưng của
chủ sử dụng bao gồm:
- Quyền chiếm hữu đất đai: quyền của Nhà nước nắm giữ, kiểm soát toàn
bộ đất đai. Quyền này không bị hạn chế về không gian và thời gian đối với vốn đất
nằm trong lãnh thổ quốc gia.
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước có thể sử dụng hoặc không trực tiếp sử
dụng, mà giao cho các tổ chức và cá nhân, công dân sử dụng theo quy hoạch vì lợi
ích của xã hội.
- Quyền định đoạt đất đai: là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai.
Quyền năng này hoàn toàn thuộc về Nhà nước mà chủ sử dụng không thể có được.
1.3.2.2. Nghĩa vụ của Nhà nước
Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 xác định hàng loạt nội dung trong quản lý
đất đai của Nhà nước và cũng là nghĩa vụ mà Nhà nước cần phải thực hiện, cụ thể
là:
- Nghĩa vụ Nhà nước là nắm chắc toàn bộ quỹ đất của quốc gia thông qua
các kỹ thuật nghiệp vụ mà cơ quan quản lý đất đai thực hiện là: điều tra, khảo sát,
đánh giá đất đai, đăng ký sử dụng và cấp GCNQSDĐ.
- Nghĩa vụ trong việc xác lập, xây dựng quy hoạch, kế hoạch để phân chia
một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích Nhà nước và xã hội.
19

- Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất bảo hộ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
1.3.3.1 Quyền chung của người sử dụng đất

Điều 105 Luật Đất đai năm 2003, quyền chung của người sử dụng đất:
Người sử dụng đất có các quyền chung như sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.3.3.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
20

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử

dụng đất.
1.4. Quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai:
Theo Bùi Quang Nhơn (2004), quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp
các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền
sở hữu Nhà nước về đất đai, đó là hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng
đất, trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất theo quy hoạch, trong việc kiểm
tra, giám sát quá trình sử dụng đất.
Hoạt động quản lý đất đai của mỗi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm
phát sinh các quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước với người sử dụng đất. Nhà nước
ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó được phát triển thống nhất và phù hợp
với nhu cầu, lợi ích của Nhà nước.
Chế độ Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, những quy định này được ghi nhận trong
Hiến pháp năm 1992, trong Luật Đất đai năm 2003 và một số văn bản pháp luật về
quan hệ đất đai. Về nội dung, chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai gồm:
- Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng quan hệ và pháp luật
- Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó.
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
+ Khảo xác, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
21

+ Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
đai.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.
+ Thống kê, kiểm kê đất.
+ Quản lý tài chính về đất đai.
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý quy phạm pháp luật về đất đai.
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
+ Quản lý các dịch vụ công về đất đai.
- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực đảm
bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
1.5. Tổng quan về chính sách đền bù, giải tỏa ở Việt Nam
1.5.1. Một số khái niệm liên quan đến đền bù, giải tỏa về đất đai
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
22

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng
quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai năm 1993, năm 1998 đều dùng “đền bù” nhưng đến Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 được thay bằng “bồi thường”
với hàm ý “Ngang giá” và quan tâm đến lợi ích của người bị thu hồi đất.
Theo từ điển tiếng Việt:
- Đền bù có nghĩa là: “Trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự
vất vả (đền bù thiệt hại, đền bù công lao)”.
- Bồi thường là: “Đền bù bằng tiền những thiệt hại về vật chất mà mình phải
chịu trách nhiệm (làm hỏng phải bồi thường, bồi thường cho gia đình người bị
nạn)”.
Tuy ngữ nghĩa khác nhau không nhiều, nhưng nếu trở lại cùng “Đền bù” vẫn
hợp lý hơn vì:
- Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền;
- Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư;
-Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng
chế và vẫn đòi hỏi sự “Hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền
bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là
họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng
chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống
và ổn định.
1.5.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ
23

1.5.2.1 Thời kỳ trước năm 1945
Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam gắn liền
với việc hình thành các triều đại phong kiến. Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở
hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng. Bắt đầu từ thời vua Gia Long,

Nhà nước thực sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không chỉ thuộc về Nhà nước
mà cả sở hữu tư nhân và cả sở hữu làng xã. Việc đền bù theo mức thực sự là sự đền
bù trên cơ sở thừa nhận quyền sở hữu tư nhân. Tuy nhiên, sở hữu Nhà nước bao giờ
cũng lấn át sở hữu làng xã. Chính sách đền bù thực hiện rất nguyên tắc và chặt chẽ.
1.5.2.2 Thời kỳ sau Cách mạng Tháng 8/1945 đến năm 1975
Sau Cách mạng Tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu
ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Hiến pháp
năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà
nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể. Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến
hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lại ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ
được đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng bị trưng dụng. Thực
tế trong thời kỳ này, quan hệ đất đai trong đền bù chủ yếu là thoả thuận sau đó
thống nhất giá trị đền bù mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt phương án đền bù hay ban hành giá đền bù.
1.5.2.3.Thời kỳ sau năm 1975
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra
quyết định số 201/CP về việc: “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc
bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản
lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định”. Quan hệ đất
đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “Giao - thu” giữa Nhà nước và người sử
dụng.
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định
186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang
24

mục đích khác, tại Điều 1 của Nghị định quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được
giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt
hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản trên mặt
đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không thuộc các khoản đền bù thiệt

hại về đất. Khung mức giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố, đặt khu trực
thuộc trung ương quy định cụ thể, mức đền bù đối với từng quận, huyện, thành phố
thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp hơn hay cao hơn
mức quy định của CP.
Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ
chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng có bồi thường tài
sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường”. Trên cơ sở Hiến pháp năm
1992, thừa kế có chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với
những đổi mới quan trọng, đặc biệt với nội dung thu hồi đất phục vụ lợi ích cộng
đồng và đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định rõ hơn
quyền của người được giao đất gồm có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, thế chấp. Đồng thời, CP quy định khung giá cho từng loại đất, từng vùng
và theo thời gian.
Trong suốt thời gian này, Nhà nước ban hành hàng loạt các văn bản pháp
luật về quản lý đất đai. Trên cơ sở, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự,
cùng với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư về vấn đề đền bù, tái định cư.
- Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.
- Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá
các loại đất.
- Nghị định 89/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về việc thu
tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính.
25


- Nghị định 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 về công tác giao
đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục
đích lâm nghiệp.

- Nghị định 91/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành điều lệ
quản lý quy hoạch đô thị.
- Nghị định 45/1996/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 1996 đưa ra tiêu chuẩn
hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
- Nghị định 90/1998/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP điển hình cho các
văn bản pháp lý về đền bù và tái định cư.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP điển hình bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.6. Chính sách pháp luật của một số nƣớc trong khu vực
1.6.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu
hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên
cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những