định hướng quy hoạch chỉnh trang các khu nhà ở liên kế thấp tầng xây dựng theo dự án trước năm 1975 tại tp.hcm trong giai đoạn phát triển đô thị đến năm 2010

ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HCM
SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ








BÁO CÁO NGHIỆM THU
(Đã chỉnh sửa theo góp ý của Hội đồng nghiệm thu)


ĐỀ TÀI: ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH CHỈNH TRANG
CÁC KHU NHÀ Ở LIÊN KẾ THẤP TẦNG XÂY DỰNG THEO
DỰ ÁN TRƯỚC NĂM 1975 TẠI TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN NĂM 2020.







CƠ QUAN QUẢN LÝ CƠ QUAN CHỦ TRÌ
SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ SỞ QUY HOẠCH- KIẾN TRÚC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THÁNG 3/2009


- 1 -
Giới thiệu tóm tắt đề tài
Tại nhiều thành phố trên thế giới, cải tạo chỉnh trang khu nhà ở cũ
(Renewal or rehabilition…) là 1 phần quan trọng và tất yếu trong q trình quy
hoạch phát triển đơ thị, nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân. Tại Thành phố
Hồ Chí Minh, trong tổng thể phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 cũng đặt ra
nhiệm vụ chỉnh trang cải tạo các khu nhà ở hiện hữu nội thành
Trong q trình thực thi cơng tác quản lý quy hoạch xây dựng tại Thành
phố Hồ
Chí Minh, Sở Quy hoạch-Kiến trúc nhận thấy trong khu dân cư nội
thành, tồn tại khá nhiều các khu nhà ở có tính chất tương đối đặc thù về quy
hoạch kiến trúc - đó là các khu nhà ở liên kế thấp tầng, thường biết dưới tên
khu cư xá, khu nhà lô, khu liêm gia cuộc, khu gia binh, được đầu tư xây dựng
từ trước năm 1975, dưới sự kiểm sốt của 02 cơ quan chun trách phát triển
nhà ở của chính quyền thời đó là Tổng cục phát triển gia cư và Gia cư liêm gia
cuộc, tạo ra những khu nhà ở có có mơi trường sống khá tốt trong Thành phố
.
Đây là một đối tượng mà xã hội và nhất là các cấp chính quyền có vai trò
quản lý đơ thị cần quan tâm khi giải quyết vấn đề cải tạo chỉnh trang khu dân cư

hiện hữu đơ thị.
Đến nay chưa có nghiên cứu nào về các khu nhà ở liên kế thấp tầng xây
dựng theo dự án trước năm 1975 tại TP Hồ Chí Minh và chưa đúc kết được
đặc điểm quy hoạch kiến trúc và nhận di
ện được những điểm mạnh và điểm yếu
mơ hình ở dạng này trong q trình cải tạo chỉnh trang cho phù hợp cùng sự phát
triển Thành phố đến năm 2020.
Do vậy cần thiết có nghiên cứu đưa ra các nhóm giải pháp làm định
hướng quy hoạch chỉnh trang cải tạo các khu cư xá LKTT xây dựng trước
năm 1975, trong bối cảnh phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020,
để cơng tác quản lý quy hoạ
ch xây dựng tại các khu nhà ở này đạt hiệu quả
cao nhất.

Vì thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài nghiên cứu chắc chắn khơng
tránh khỏi những khiếm khuyết, tác giả mong nhận được góp ý từ các đồng
nghiệp, chun gia, để hồn thiện những nội dung đề cập trong đề tài. Tác giả
xin chân thành cảm ơn các anh, chị trong nhóm nghiên cứu đã nhiệt tình đóng
góp cơng sức cùng tác giả hồn tất đề tài.





PHẦN PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1
ĐỀ XUẤT QUY CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC
CHO KHU VỰC CƯ XÁ NGÂN HÀNG-Q7
* Nhận xét chung
:

- Đây là khu nhà ở đã được quy hoạch ban đầu tương đối đồng bộ với mạng
lưới giao thông ô cờ khá rõ ràng.
- Chỉ số QHSDĐ, tiêu chuẩn các loại đất phù hợp theo quy chuẩn xây dựng.
- Phân khu chức năng tương đối hợp lý với chức năng chính là ở, tuy nhiên
các dòch vụ thương mại tập trung chưa đủ nhu cầu (hiện nay chợ tự phát gây ảnh
hưởng xấu đến môi trường của khu vực) chưa và phù hợp văn hóa người Việt Nam,
vì đây là quy hoạch theo trường phái quy hoạch Pháp trước đây nên các chức năng
được phân tách rõ ràng. Khu nhà ở chủ yếu gồm nhóm nhà ở và trường học, thiếu
trung tâm sinh hoạt chung, thiếu công trình dòch vụ, giải trí, sân chơi giao tiếp chung.
- Trong khu cư xá còn khu đất trống và đất của xí nghiệp sản xuất; có con
đường nội bộ số 11 nối từ Lâm Văn Bền đến ranh phía đông khu nhà ở lộ giới 32m -
lộ giới này quá lớn với chức năng là đường nội bộ khu nhà ở (không nối thông sang
khu nhà ở khác)

GIẢI PHÁP VỀ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
1. Về quy hoạch:
a. Xác đònh lại chức năng sử dụng đất phù hợp với nhu cầu hiện tại
:
Cụ thể như sau:

SƠ ĐỒ GIAO THÔNG VÀ PHÂN KHU SỬ DỤNG ĐẤT

2
 Đất ở :
- Dọc đường Trần Xuân Soạn, vò trí trường học (đường số 5) và đường
số 11 (lộ giới 32m) chuyển đổi chức năng ở kết hợp dòch vụ nhỏ le.û
- Dọc các trục đường còn lại mang chức năng ở đơn thuần (theo khảo
sát hiện trạng)
 Đất giao thông và cây xanh :
- Giao thông được quy đònh lại theo sơ đồ, do mật độ giao thông quá
lớn, giải pháp biến đổi đoạn đường số 10 (đoạn từ đường số 3 – số 5,
đoạn từ đường số 5 – số 7, đoạn từ đường số 7 – số 9, đoạn từ đường
số 9 – số 11) và các đường hẻm nhỏ giữa 2 dãy nhà liên kế (như sơ
đồ) thành cây xanh để tăng diện tích cây xanh đang thiếu cho khu ở.
 Đất thương mại – dòch vụ :
- Biến đổi khu đất trống (giao giữa đường số 6 – số 12) thành chợ, vì
hiện tại nhà lồng chợ hiện hữu không đáp ứng đủ nhu cầu cho người
dân (xuất hiện chợ tự phát).

b. Xác đònh khoanh vùng tầng cao tối đa được phép xây dựng cho từng
khu vực:

SƠ ĐỒ PHÂN VÙNG TẦNG CAO VÀ CHỨC NĂNG


3
Chia làm 3 khu:

- Khu A
: khu vực giáp đường Trần Xuân Soạn vì giáp sông, trong
tương lai các dòch vụ nhỏ lẻ sẽ tăng lên, ở kết hợp thương mại 3
tầng. Tầng trệt kinh doanh, 2 tầng còn lại ở.
- Khu B
: khu vực trong khu ở (như sơ đồ) chức năng đơn thuần là
ở,nhưng nhu cầu về nhân khẩu tăng dẫn đến lấn chiếm lộ giới,
khoảng lùi, cần tăng diện tích bằng cách nâng tầng cao từ 1 tầng
lên 2 tầng.
- Khu C
: khu vực giáp đường số 11 (lộ giới 32 tầng) và quanh chợ,
khu vực này tập trung thành khu thương mại chính cho khu vực,
tầng cao tối đa 4 tầng, 2 tầng dùng để thương mại và 2 tầng còn
lại để ở.

c. Quy đònh cụ thể về khoảng lùi, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ cho

* KHU A :

HIỆN TRẠNG TẦNG CAO


4

- Quy đònh chung:
 Chức năng: ở kết hợp thương mại, dòch vụ nhỏ
 Tầng cao: 3 tầng (tầng trệt: kinh doanh dòch vụ, 2 tầng còn lại ở) (tương
đương khoảng 13-15m)
 Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 2m (tính từ mép đường). khoảng không gian
này dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường
phố (đèn đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…)
 Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè).
 Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m (tối thiểu 2.5m đối
với nhà hiện hữu theo QCVN)
 Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 20m (tính cả
khoảng lùi)
 Khoảng lùi công trình trong khu vực này không xây tường rào: 3m.

Riêng 2 lô đất giáp đường Trần Xuân Soạn, do giáp sông, dòch vụ kinh
doanh cũng như hoạt động đi bộ sẽ phát triển hơn, chỉ giới xây dựng có
thể là 5m. Không gian này chỉ có mái hiên để phục vụ hoạt động kinh
MẶT BẰNG QUY ĐỊNH CHỈ GIỚI XÂY DỰNG


5
doanh buôn bán (có thể trồng cây bụi thấp chiều cao tối đa của cây bụi là
0.3m, đậu xe)
 Lộ giới đường: 12m (2-8-2) và 14m (2-10-2). Theo QCVN, độ vươn tối đa
của ban công: 1.2m (đối với lộ giới 12m<L<20m)
- Mặt cắt điển hình:











* KHU B:

- Quy đònh chung:
 Chức năng: ở
 Tầng cao: 2 tầng (tương đương khoảng 8-9m)
 Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 2m (tính từ mép đường) khoảng không gian này
dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường phố (đèn
đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…)

6
 Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè)
 Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m và 7m (tối thiểu 2.5m
đối với nhà hiện hữu theo QCVN)
 Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 19.4m (tính cả
khoảng lùi)
 Khoảng lùi công trình trong khu vực này 7.5m được quy đònh như sau:
- Phần có tường rào: 4.5m

- Phần không có tường rào: 3m (để trống, có thể trồng cây bụi thấp chiều
cao tối đa của cây bụi là 0.3m, đậu xe)
 Lộ giới đường: 12m (2-8-2) và 14m (2-10-2). Theo QCVN, độ vươn tối đa
của ban công: 1.2m (đối với lộ giới 12m<L<20m)
- Mặt cắt điển hình:












* KHU C:

7

- Quy đònh chung:
 Chức năng: ở kết hợp thương mại dòch vụ nhỏ
 Tầng cao: 4 tầng (1-2 tầng dùng cho chức năng thương mại, 1-2 tầng còn
lại dùng cho chức năng ở (tương đương khoảng 16-18m)
 Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 6m (tính từ mép đường) khoảng không gian
này dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường
phố (đèn đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…)
 Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè)
 Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m và 7m (tối thiểu 2.5m
đối với nhà hiện hữu theo QCVN)
 Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 19.4m (tối thiểu là
10m đối với nhà hiện hữu theo QCVN, tính cả khoảng lùi)
 Khoảng lùi công trình trong khu vực này là 3m, không có tường rào chỉ
có mái hiên để phục vụ cho kinh doanh buôn bán (có thể trồng cây bụi
thấp chiều cao tối đa của cây bụi là 0.3m, đậu xe)
 Lộ giới đường: 32m (6-20-6). Theo QCVN, độ vươn tối đa của ban công:
1.4m (đối với lộ giới L>20m)

- Mặt cắt điển hình
:

PHỤ LỤC 2

KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG 1 SỐ KHU CƯ XÁ LKTT ĐIỂN HÌNH
XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM TẠI TP HỒ CHÍ MINH
1.1.2.1. Khu cư xá Đô Thành (Thời điểm XD khoảng năm 1955-1958)
a. Vò trí và quy mô xây dựng : (hình 1-3)
+ Vò trí : thuộc phường 4, quận 3.
- Phía Bắc giáp đường số 1.
- Phía nam giáp đường số 4.
- Phía Đông giáp đường vườn chuối đi ra đường Nguyễn Đình Chiểu

- Phía Tây giáp đường Nguyễn Hiền, nối với đường Điện Biên Phủ
+ Quy mô diện tích: 53.704m
2

b. Khảo sát tổng mặt bằng và cơ cấu quy hoạch sử dụng đất thời điểm hình thành
xây dựng : (hình 1-4)
- Diện tích khu cư xá : 53.704m
2

- Diện tích xây dựng : 32.513m
2

- Mật độ xây dựng chung : 60,5%
- Hệ số sử dụng đất : 0,6
- Tầng cao trung bình : 1
- Tổng số căn nhà : 648 căn.
- Dân số : khoảng 2.169 dân (4,5 người/hộ)
BẢNG 1.1.2.1-1: CHỈ SỐ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CƯ XÁ ĐÔ THÀNH
(THỜI ĐIỂM HÌNH THÀNH)

Phụ lục 2
9
Nhận xét :
- Đã bước đầu hình thành nhóm nhà ở có đặc trưng riêng về quy hoạch so với
khu dân cư xung quanh. Quy hoạch khu ở đơn giản, gồm những dãy nhà liên kế trệt
quần tụ quanh trường học ở chính giữa. Giao thông nội bộ tầng bậc dạng ơ cờ, mạch
lạc, nối kết thuận lợi với các trục đường chính nội đơ và khu nhà ở xung quanh.
- Hệ số sử dụng đất thấp. Mật độ xây dựng toàn khu đạt 60,5 %
- Đất công trình công cộng: chỉ số tương đối lớn so với QCXD nhưng chỉ có
đất giáo dục, chưa quy hoạch đất thương mại - dòch vụ - TDTT,ø không có đất công

viên cây xanh sân chơi tập trung phục vụ khu cư xá.
c. Khảo sát thực trạng hiện nay khu cư xá Đô Thành:
c.1: Khảo sát nhà ở loại hình liên kế điển hình :
Bảng 1.1.2.1-2 các mẫu nhà ở liên kế điển hình thời điểm hình thành XD (vị trí căn nhà
xem tại hình I-6)
STT Mẫu
khảo sát
Khn
viên (m
2
)
DTXD
trệt (m
2
)
Tầng
cao
DT sàn
XD (m
2
)
Khoảng
lùi (m)
MĐXD
%
01 Mẫu 1
3 x11=33 3 x 10=30
1 30 1 90
02
Mẫu 2

4 x 26=104 4x20=80 1 80 6 76,9%
03
Mẫu 3
4x15=60 4x12=48 1 48 3 80

Nhận xét:

- Diện tích khuôn viên căn nhà liên kế chia làm 02 loại khác biệt rõ rệt: loại
lớn >100m
2
; loại nhỏ <40m
2
.
- Mật độ xây dựng trong khn viên nhà : từ 80% - 90% là hợp lý so với loại
hình nhà ở liên kế DT khn viên từ 33-104m2.
- Tầng cao xây dựng: thấp (trệt hoặc có lầu gác cây phía sau).
- Khoảng lùi phía trước : 1m - 6m.
- Kiến trúc từng căn nhà đơn điệu. Vật liệu xây dựng đơn giản: tường gạch,
gác gỗ, chung tường, chung mái.
Bảng 1.1.2.1-3 : khảo sát 1 số căn nhà ở liên kế điển hình thời điểm hiện nay (vò trí
căn nhà xem tại Hình I-5)

Phụ lục 2
10
ST
T
Mẫu khảo sát Khn viên
(m)
DTXD trệt
(m

2
)
Tầng
cao
DT sàn
XD (m
2
)
Khoảng
lùi (m)
MĐXD
(%)
01 Liên kế 1
(Nhà số 57 -Nguyễn
Hiền/số cũ 70/27)
xem hình I-8

3x11=33 3x10=30 3 90 1 90%
02 Liên kế 2 (trước là
mẫu 2)

4x26=104 4x22=88 2 176 4 85%
03 Liên kế 3 (trước là
mẫu 3)
4x15=60 4x12=48 3 144 3 80%
Nhận xét:
- Diện tích khuôn viên căn nhà liên kế hầu như không thay đổi so với lúc
xây dựng khu cư xá.
- Diện tích XD trệt tăng so với ban đầu, hầu hết các căn nhà đều XD trên
khoảng lùi sân trước và hẻm thơng hành địa dịch phía sau. ! số căn lấn chiếm lộ giới.

- Nhà ở xây dựng mới theo dạng nhà liên kế phố 2-4 tầng, vật liệu BTCT,
hình thức kiến trúc từng căn tương đối đẹp, khang trang nhưng cả dãy nhà hình
thức kiến trúc khác nhau không theo trật tự kiến trúc chung.
- Ngoài chức năng nhà ở, 1 số căn thêm chức năng thương mại tại trệt.
Xem Hình I-8 :
Khảo sát sự biến đổi quy mơ mẫu nhà liên kế điển hình
khu cư xá Đơ Thành


HÌnh thức mặt tiền căn nhà khu
cư xá Đô Thành trước đây

Dãy nhà liên kế đường số 3
khu cư xá Đô Thành hiện nay
Phụ lục 2
11


Nhà ở thêm chức năng
thương mại; 1 số căn nhà
chuyển chức năng sang văn
phòng làm việc




Khảo sát mặt cắt ngang đường tại khu cư xá Đơ Thành
( vị trí cắt xem trên Hình I-6)

c.2: Khảo sát quy hoạch tổng mặt bằng, cơ cấu sử dụng đất (hình 1-5; I-6);
BẢNG
1.1.2.1-4 : CHỈ SỐ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CƯ XÁ ĐÔ THÀNH
(HIỆN NAY)
Phụ lục 2
12

- Diện tích khu cư xá: 53.704m
2
- Diện tích xây dựng: 35.574m
2

- Mật độ xây dựng: 66,2 %
- Hệ số sử dụng đất: 1,65
- Tầng cao trung bình: 2,5
- Tổng số căn nhà: 756 căn
- Dân số : khoảng 3.402 (4,5 người/hộ)
Nhận xét:
- Tổng số căn nhà trong khu cư xá tăng lên khá nhiểu so với thời kỳ ban đầu
do tình trạng 1 số căn nhà loại lớn bò chia tách làm 2. Dân số trong khu cư xá tăng
lên nhiều.
- Mật độ xây dựng chung toàn khu (66,2%) khá cao so với QCXD áp dụng
khu nhà ở LKTT XD mới, nhưng vẫn là thấp hơn nhiều MĐXD khu nhà liên kế trong
khu nội thành.
- Hệ số sử dụng đất tăng lên khá nhiều do tăng tầng cao xây dựng trung bình
so với thời điểm xây dựng ban đầu (từ 1 tầng lên 2,5).
- Chỉ số QH sử dụng đất khu nhà ở/người tuy giảm so với thời kỳ hình thành
xây dựng nhưng tương đối cao (15,8 m
2
/người) so với chỉ tiêu QHSDĐ tại các khu

dân cư hiện hữu của quận 3 (7 - 10,3 m
2
/người).
- Chỉ số sử dụng đất CTCC /người; đất giáo dục (2m
2
/người) đạt chỉ tiêu cho
phép trong QCXD. Đất giáo dục giảm biến đổi làm đất thương mại. Thiếu đất dòch
vụ thương mại. Cây xanh tập trung.

c.3: Môi trường sống và kiến trúc cảnh quan : (hình 1-7)
- Không gian cảnh quan kiến trúc : Hiện nay nhiều căn nhà xây dựng
thêm trên khoảng lùi xây dựng, tuy nhiên lộ giới đường chính đạt 10m-15m,
không gian trục đường thông thoáng; lộ giới đường nội bộ nhóm ở 4,5m- 5m:
Phụ lục 2
13
không gian hẻm ấm cúng, ít cây xanh bóng mát, nhưng các căn nhà có cây
xanh trang trí mặt tiền (Xem mặt cắt trục đường trong khu cư xá trước đây và
hiện nay)




Mặt cắt ngang đường hiện nay khu cư xá Đô Thành
c.4: Khảo sát môi trường sống qua điều tra XHH, (n: số ý kiến người dân
đồng ý)
* Ý kiến người dân về hạ tầng xã hội:

119 100.0% 119 100.0%
1 100.0% 1 100.0%
120 100.0% 120 100.0%

Đủ chỗ, thuận tiện
gửi con học
Thiếu chỗ, đi lại xa
Trường học
trong khu ở
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng

Phụ lục 2
14
16 100.0% 16 100.0%
104 100.0% 104 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Đủ không gian
Thiếu chỗ
Nơi vui chơi giải trí, sinh
hoạt cộng đồng
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng

* Ý kiến về vấn đề rác thải trong khu ở.
Câu 6 n %

- Sạch 89 74.2%
- Tương đối sạch 27 22.5%
Vấn đề rác thải?
- Không sạch 4 3.3%
Tổng 120 100.0%
* Ý kiến về vấn đề khói bụi trong khu ở
Câu 7 n %
- Không khí trong lành 86 56.7%
- Ít khói bụi 45 37.5%
Vấn đề khói bụi
- Nhiều khói bụi 7 5.8%
Tổng 120 100.0%
* Ý kiến về vấn đề tiếng ồn trong khu ở.
Câu 8 n %
- Không ồn 50 41.7%
- Ít ồn ào 56 46.7%
Vấn đề tiếng
ồn?
- Ồn ào nhiều 14 11.7%
Tổng 120 100.0%
Nhận xét : người dân sống trong khu cư xá khá hài lòng về môi trường sống.
Hơn 74% người dân cho rằng khu cư xá sạch; 56,7% cư dân cho rằng không
khí trong lành; 88,4% cư dân cho rằng khu cư xá ít ồn ào và không ồn, không
bò ô nhiễm.
c.5: Điều kiện an ninh trật tự :
Phụ lục 2
15
* Ý kiến về vấn đề an ninh trật tự trong khu vực.
Câu 9 n %
- Không có tệ nạn xã hội 89 74.2%

- Ít, thỉnh thoảng 31 25.8%
Vấn đề an ninh
trậr tự trong khu
vực?
- Nhiều tệ nạn, thường xuyên 0 0%
Tổng 120 100.0%
Nhận xét: Hầu hết người dân khu cư xá hài lòng về an ninh trật tự trong khu cư
xá (đạt tỉ lệ 100%ù);
* Ý kiến về kiến trúc căn nhà
Câu 18 n %
- Đẹp 15 12.5%
- Tương đối đẹp 75 62.5%
Nhận xét về
kiến trúc căn
nhà?
- Xấu 30 25.0%
Tổng 120 100.0%
* Ý kiến về kiến trúc cả dãy nhà
Câu 20 n %
- Đẹp 21 21.6%
- Tương đối đẹp, hài hòa 79 62.4%
Kiến trúc tổng
thể cả dãy nhà?
- Xấu, lộn xộn 20 16%
Tổng 120 100.0%
* Ý kiến về kiến trúc tổng thể cả khu ở
Câu 21 n %
- Đẹp 16 13.3%
- Tương đối đẹp, hài hòa 81 67.5%
Kiến trúc tổng

thể toàn khu?
- Xấu, lộn xộn 23 19.2%
Tổng 120 100.0%
Nhận xét:
- Tỷ lệ người dân cảm nhận kiến trúc cảnh quan khu ở của họ ở mức
tương đối đẹp, hài hòa : chiếm tỉ lệ 62% -67%
Phụ lục 2
16
- Tỷ lệ người dân cảm nhận kiến trúc cảnh quan khu ở của họ đẹp chỉ
chiếm 12,3 %; trong khi cảm nhận kiến trúc cảnh quan của khu cư xá xấu
chiếm 19,2%.
• C.6: Điều kiện hạ tầng kỹ thuật : (hình 1-9) và (Xem bản vẽ khảo sát hệ thống
hạ tầng kỹ thuật Phụ Lục đính kèm)
- Khu cư xá kết nối với các đường chính nội đô (đường Điện Biên Phủ và
đường Nguyễn Đình Chiểu), tiếp cận giao thông khu vực thuận lợi.
- Hệ thống giao thông nội bộ được thiết kế dạng ô cờ hợp lý và an toàn cho
cư dân (không bò đường giao thông chính đô thò giao cắt).
- Đường thông hành đòa dòch giữa 2 dãy nhà từ 1,2m - 2m. Hiện nay hầu như
bị lấn chiếm XD nhà.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống hạ tầng kỹ thuật điện nước đồng bộ. Hệ
thống cấp điện: được cấp điện từ lưới điện chung của thành phố. Mạng điện phân
bố phủ kín đòa bàn; dây trần đi trên không.
- Hệ thống cấp nước: nguồn nước cấp lấy từ nguồn nước chính là tuyến ống
đường Điện Biên Phủ và đường Nguyễn Đình Chiểu.
- Hệ thống thoát nước : có hệ thống thoát nước chung cho nước mưa và nước
thải sinh hoạt.
- Hiện nay phụ tải điện của cư xá tăng cao, cần nâng công suất lớn hơn, đã
xây dựng thêm 4 trạm đặt ngoài trời và đường dây cấp điện 15KV cho các trạm
mới thay dây hạ thế cũ cáp trần bằng cáp bọc cách điện. Lưới điện hiện tại đáp
ứng yêu cầu phụ tải tăng lên của khu cư xá. Lưới điện xây dựng thêm chủ yếu là

đường dây trên không, không đảm an toàn và mỹ quan đô thò.

- Điều tra xã hội học về ý kiến người dân về hạ tầng khu cư xá Đô Thành
98 100.0% 98 100.0%
20 100.0% 20 100.0%
2 100.0% 2 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Tốt, áp lực mạnh
Tương đối
Không: nước yếu, đục
Tình hình
cấp nước
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng
Phụ lục 2
17
95 100.0% 95 100.0%
22 100.0% 22 100.0%
3 100.0% 3 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Tốt: không úng, ngập
Tương đối
Không tốt: úng, ngập
Tình hình
thoát nước
Tổng

n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng
98 100.0% 98 100.0%
20 100.0% 20 100.0%
2 100.0% 2 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Tốt, điện ổn đònh
Tương đối
Không: hay bò hư
hỏng mạng chung
Tình hình
cấp điện
mạng chung
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng
89 100.0% 89 100.0%
31 100.0% 31 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Sáng: đủ đền, đủ điện áp
Tương đối
Tình hình điện
chiếu sáng
Tổng

n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng
86 100.0% 86 100.0%
28 100.0% 28 100.0%
6 100.0% 6 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Đường tốt, rộng rãi
Vừa phải
Đường hẹp, hư hỏng nhiều
Chất lượng mạng
đường nội bộ khu
ở
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng
112 100.0% 112 100.0%
7 100.0% 7 100.0%
1 100.0% 1 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Dễ dàng, gần
Xa vừa
Khó, xa
Tiếp cận bến, trạm xe
buýt và phương tiện GT

công cộng
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng

c.7: Tìm hiểu nhu cầu ở của người dân, khả năng kinh tế của người dân cho việc
cải tạo chỉnh trang :
Phụ lục 2
18
46 100.0% 46 100.0%
74 100.0% 74 100.0%
120 100.0% 120 100.0%
Có khả năng
Không có khả năn
g
Khả năng kinh tế để tự chỉ
n
trang căn nhà của mình
Tổng
n %
Cư xá Đô Thành
Cư xá
n %
Tổng

Nhận xét
: có 61% người dân tại cư xá cho rằng họ không có khả năng kinh

tế để tự chỉnh trang căn nhà của mình.
*Đánh giá và nhận xét chung về khu cư xá Đô Thành:

- Khảo sát quy hoạch tổng thể khu cư xá thấy rằng: đã bước đầu hình thành
nhóm nhà ở có nét riêng về quy hoạch so với khu dân cư xung quanh. Quy hoạch
khu ở đơn giản, gồm những dãy nhà liên kế trệt quần tụ quanh trường học ở chính
giữa. Giao thông nội bộ tầng bậc, mạch lạc, nối kết thuận lợi với các trục đường
chính nội đơ và khu nhà ở xung quanh. Hiện nay hầu hết các căn nhà liên kế cũ đã
xây dựng, sửa chữa mới để đáp ứng nhu cầu diện tích ở gia tăng của 1 gia đình.
Khá nhiều căn nhà xây dựng thêm trên khoảng lùi xây dựng do diện tích khuôn
viên 1 căn tương đối nhỏ (đạt 33m2) và cũng không có sự kiểm soát chặt chẽ từ
chính quyền. Tuy nhiên lộ giới đường chính vẫn đạt 10m-15m, không gian trục
đường thông thoáng; lộ giới đường hẻm đạt 4,5m- 5m: mặt cắt ngang 2 dãy nhà
vẫn đạt góc tới hạn <60
o
, không gian hẻm ấm cúng, ít cây xanh bóng mát, nhưng
các căn nhà có cây xanh trang trí mặt tiền.
- Ngoài hiện tượng xây dựng thêm trên khoảng lùi xây dựng, còn hiện tượng
như xây dựng nhà ở chiếm dụng đường nhánh, thông hành đòa dòch, hình thức kiến
trúc khá mới mẻ nhưng kiến trúc chung dãy nhà chưa đẹp… khu cư xá thiếu đất
dòch vụ, cây xanh tập trung, nhưng các chỉ số quy hoạch sử dụng đất khu nhà
ở/người tương đối cao (15,8 m
2
/người) so với các khu dân cư hiện hữu quận 3 (7 -
10,3 m
2
/người); Chỉ số đất đất giáo dục/người đạt 2m
2
/người là rất q trong điều
kiện khu dân cư hiện hữu, hiện đáp ứng nhu cầu đất giáo dục trung học cơ sở cho

toàn bộ khu dân cư phường 4 –Q3.
- Đặc biệt qua khảo sát Xã hội học, người dân cư ngụ tại đây khá hài lòng
về môi trường sống nói chung, về an ninh trật tự … đó là những giá trò văn hóa của
khu cư xá Đô Thành.



Phụ lục 2
19
1.1.2.2 Khu cư xá Lữ Gia (Thời điểm XD khoảng năm 1955-1958 dành cho giáo
sư, nhân viên Trường Đại học Phú Thọ)
a. Vò trí và quy mô xây dựng : (hình 1-10)
+ Vò trí : thuộc phường 15, quận 11.
- Phía Bắc đường số 3, cư xá Lữ Gia nối ra đường Lý Thường Kiệt.
- Phía Nam giáp đường Lữ Gia nối ra đường Lý Thường Kiệt.
- Phía Đông giáp đường Lý Thường Kiệt.
- Phía Tây giáp đường Nguyễn Thò Nhỏ ra đường u Cơ.
+ Quy mô diện tích: 134.875m
2
.
b. Khảo sát cơ cấu quy hoạch và sử dụng đất : (hình 1-11)
BẢNG 1.1.2.2-2: CHỈ SỐ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CƯ XÁ LỮ GIA
(THỜI ĐIỂM HÌNH THÀNH XÂY DỰNG)

- Diện tích khu đất: 134.875m
2
.
- Diện tích xây dựng : 48.790m
2
.

- Mật độ xây dựng: 36%.
- Tổng số căn hộ : 739 căn.
- Tầng cao trung bình : 2,0
- Hệ số sử dụng đất : 0,72
- Dân số : khoảng 3.325 người (4,5 người/hộ)

* Nhận xét chung :
- Đã hình thành khu nhà ở có đặc thù riêng về quy hoạch so với khu ở xung
quanh. Các dãy nhà ở liên kế đồng bộ quần tụ quanh không gian công viên - sân
chơi, công trình công cộng chung ở giữa. Không gian thông thoáng. Có những
khoảng đất trống sân bãi phía trước cư xá, có khả năng làm bãi đậu xe .
Phụ lục 2
20
- Chỉ số sử dụng đất khu ở đạt 40,6 m2/người ; đất ơ đạt 15m
2
/ngườ; so với
chỉ tiêu QH sử dụng đất khu vực nội thành là rất cao.
- Đất công trình công cộng vừa phải; thiếu công trình thương mại, dòch vụ.
- Đất giao thông quá lớn chiếm tỷ lệ 47% quỹ đất ( 19,1 m2/người)
- Mật độ xây dựng Brutto thấp: 36%; Hệ số sử dụng đất (0,72) thấp.
c. Khảo sát khu cư xá hiện nay
c.1: . Khảo sát 1 số nhà ơ ûđiển hình :
Bảng 1.1.2.2-2 : các mẫu nhà ở liên kế điển hình thời điểm hình thầnh xây dựng

(vò trí căn nhà xem tại bản vẽ I-11)
ST
T
Mẫu khảo
sát
Khn

viên (m2)
DTXD trệt
(m
2
)
Tầng
cao
DT sàn
XD (m
2
)
Khoản
g lùi
(m)
MĐXD
(%)
01 Mẫu Liên kế 1 4x20=80 4x18=72 1 72 2 90%
02 Mẫu Liên kế 2 4x14=56 4x14=56 1 56 0 100%
03 Biệt thự
(khơng nghiên
cứu trong đề tài)
14x17=238 11x11=121 1 121 3-5 50%
Bảng 1.1.2.2-3 : khảo sát 1 số nhà ở liên kế điển hình thời điểm hiện nay (vò trí căn
nhà tại bản vẽ I-10)
ST
T
Mẫu khảo
sát
Khn viên
(m2)

DTXD
trệt (m
2
)
Tầng
cao
DT sàn
XD
(m
2
)
Khoản
g lùi
(m)
MĐXD
(%)
01 Nhà liên kế
(Đường số 3 ) –
trước là mẫu LK
1

4x25=100
4x20=80
(Phần khn viên
đúng lộ giới)
4x18=72 1 72 7
2
72%
02 Nhà liên kế 3
(Đường số 52)-

trước là mẫu 2

4x20 = 80
4x14=80
(Phần khn viên
đúng lộ giới)

4x14=56 3 168 6
0
75%
03 Nhà liên kế
(Đường số 16)-
trước là mẫu 2

4x19=76
4x14=80
(Phần khn viên
đúng lộ giới)
4x14=56 2 112 5
0
74%
Phụ lục 2
21
04
N
hà liên kế 4
(Hẻm 28) trước
là mẫu 2
4x14=56

4x14=56 3 168 0 100%
05
N
hà biệt thự
(Hẻm 12)
14x17=238 11x12=1
32
1 132 3-5 55,4%
Nhận xét:
- Kiến trúc nhà thời điểm ban đầu nét đơn điệu. Vật liệu xây dựng cổ truyền
tường gạch, mái Phibro; kết cấu chung tường, chung kết cấu mái; Tầng cao xây
dựng 01 tầng ; nhà liên kế không có khoảng lùi, hoặc lùi ít (khoảng 2m). Diện tích
khuôn viên 1 căn là tương đối so với nhà ở đô thò thời kỳ đó. Trong khu cư xá có 2
loại hình nhà ở: liên kế và biệt thự.
- Chỉ còn một phần nhỏ nhà cửa trong khu cư xá chưa xây dựng lại (vẫn như
kiến trúc ban đầu). Còn hầu hết đã được xây dựng mới dạng nhà liên kế phố, Tăng
tầng cao từ 1 lên 2-3-4 tầng. Không đồng nhất về hình thức kiến trúc bên ngoài.
- Tình hình lấn chiếm lộ giới tại trục đường nội bộ lộ giới lớn là phổ biến. Lộ
giới đường số 16 lộ giới 20m nay đường rộng còn 8m (mỗi dãy nhà liên kế lấn
chiếm 5-6m làm sân trước). Xem khảo sát mặt cắt bên dưới :


c.2: Khảo sát tổng mặt bằng quy hoạch; cơ cấu quy hoạch và sử dụng đất hiện
nay: (hình 1-12)( I-13)
BẢNG 1.1.2.2-4 : CHỈ SỐ QUY HỌACH SỬ DỤNG ĐẤT CƯ XÁ LỮ GIA (HIỆN NAY)
Phụ lục 2
22

- Diện tích khu cư xá: 134.875m
2

- Diện tích xây dựng: 71.381m
2

- Mật độ xây dựng: 53%
- Hệ số sử dụng đất: 1,06
- Tầng cao trung bình: 2
- Tổng số căn nhà: 933 căn; Dân số : khoảng 4.468 người (4,5 người/hộ)
Nhận xét:

- Mật độ xây dựng chung Brutto 53%, thấp hơn mật độ xây dựng cho phép
tại khu dân cư cũ (60%).
- Sân chơi cây xanh tập trung giữa khu cư xá giảm nhiều do đã bò lấn chiếm
xây dựng nhà ở (từ diện tích 5.932m
2
nay còn 870m
2
).
- Đất giao thông đã giảm tỷ lệ so với trước (do bò lấn chiếm làm đất ở).
- Đất thương mại dòch vụ và văn phòng tăng đáng kể (~9.200m
2
) do sử dụng
quỹ đất trống (khu đất phía Tây trước đây) và 1 sô nhà ở tại trục đường chính (Lý
Thường Kiệt- Lữ Gia) biến thành văn phòng.
- Tầng cao trung bình tăng so với ban đầu (từ 1,2 lên 2 tầng).
c. 3. Về kiến trúc cảnh quan :


Phụ lục 2
23

Mặt cắt đường nội bộ khu cư xá khi hình thành xây dựng