dự án đầu tư thành lập công ty cổ phần địa ốc

Đơn vị tư vấn: Cơng Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Ngun Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
1
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hanh Phúc
DỰ ÁN ĐẦU TƯ THÀNH LẬP
CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC

CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUN XANH
ĐỊA CHỈ: 158 Nguyễn Văn Thủ, Phường Đakao, Quận 1, HCM
HOTLINE: 0918755356



CHƯƠNG I:
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ
I – SƠ LƯỢC VỀ CHỦ ĐẦU TƯ:
II – SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN
1. Địa điểm thực hiện:
2. Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
- Giai đoạn 1: Trước khi triển khai dự án, Chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án.
Nhiệm vụ trước mắt của ban quản lý là hoàn tất mọi thủ tục pháp lý để thành lập công ty,
bao gồm thủ tục xin giấy phép chứng nhận đăng ký kinh doanh tại sở kế hoạch đầu tư
Tp.HCM và mọi thủ tục đăng ký mã số thuế, con dấu công ty cùng với việc thành lập sàn
giao dịch bất động sản. Sau khi đã hoàn tất mọi thủ tục pháp lý ban đầu để công ty có thể
đi vào hoạt động. Ban quản lý dự án mới bắt tay vào tuyển dụng nhân viên, phân chia
công việc và thành lập hệ thống quản lý điều hành để quản lý mọi công việc của công ty.
- Giai đoạn 2: Khi công ty đã cơ bản đi vào hoạt động, ban quản lý dự án mới đẩy
mạnh hoạt động kinh doanh ban đầu của công ty, đầu tiên là đẩy mạnh dịch vụ nhà đất,
dịch vụ tư vấn tài chính, tư vấn xây dựng, tư vấn pháp lý và đặc biệt là hoạt động của sàn

giao dịch bất động sản. Trong đó, trọng tâm là dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ mục
đích vay vốn của ngân hàng.
- Giai đoạn 3: Tập trung vào các dự án đầu tư, bao gồm các dự án kinh doanh nhà ở,
kinh doanh căn hộ cao cấp cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng và tư vấn thiết kế trang
trí nội thất.
3. Thời gian thực hiện dự án: dự án dự kiến sẽ hoàn thành xong phần đầu tư cơ bản ban
đầu trong vòng 04 tháng và chính thức đi vào hoạt động kể từ ngày 01 tháng 07 năm
2009.
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
2
Chương II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
Thị trường bất động sản luôn là kênh thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư trong những
năm vừa qua, bởi tính chất đặc biệt quan trọng của nó trong nền kinh tế quốc gia. Thị
trường này liên quan cực lớn cả về quy mô, tính chất và giá trị tài sản trong nền kinh tế
quốc gia bởi nó là kênh huy động vốn lớn tại mỗi quốc gia, mỗi vùng miền. Theo thống
kê tại các nước phát triển, lượng tiền Ngân hàng cho vay thế chấp qua BĐS chiếm đến
80% tổng lượng vốn cho vay, điều đó chứng tỏ BĐS chiếm vai trò quan trọng trong việc
chuyển nguồn tài sản thành nguồn tài chính phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội.
Hơn nữa, một khi thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động cùng phát triển và góp phần bình ổn giá đất trên thị trường.
Trong năm 2008, thị trường này có chiều hướng chựng lại và có thể nói là đóng băng do
cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng theo nhận định của các nhà nghiên cứu thì đây
chỉ là một điều tất yếu trong quy luật phát triển của thị trường này. Sau giai đoạn đóng
băng sẽ là giai đoạn phục hồi, đây chính là giai đoạn mà thị trường BĐS nóng dần lên và
có thể gây sốt.
Bước sang đầu năm 2009,trước thông tin một loạt ngân hàng mở hầu bao trở lại cho vay
mua nhà trong 20 năm với 70% giá trị tài sản, một số dự án đã chủ động liên kết với ngân
hàng triển khai dịch vụ bán nhà trả góp, khiến thị trường bất động sản đầu năm 2009 bắt
đầu khôi phục trở lại. Minh chứng cho vấn đề này là mới đây nhất, ngân hàng ACB đã
dành 2000 tỷ đồng để hỗ trợ cho vay mua nhà trả góp đối với những cá nhân có nhu cầu

về nhà ở thực sự. Ngân hàng Đông Á đẩy mạnh tín dụng BĐS thông qua việc đầu tư vào
dự án Richland Hill ở quận 9, Tp.HCM với sự tài trợ vốn cho khách hàng trên dưới 50%
giá trị tài sản đảm bảo trong thời gian 20 năm. Sacombank tài trợ 300 tỷ đồng vốn cho tập
đoàn Hoàng Anh Gia Lai. BIDV cũng đã rót vốn cho một số chủ dự án BĐS và gần đây
nhất là việc hợp tác với Hoàng Anh Gia Lai, BIDV đã mạnh tay chi 5650 tỷ đồng cho tập
đoàn này. Trong đó, vốn ngắn hạn là 650 tỷ đồng, trung – dài hạn là 5000 tỷ đồng. Nguồn
vốn này sẽ được Hoàng Anh Gia Lai đầu tư cho dự án cao su khoáng sản, thuỷ điện và
các dự án khả thi khác khi tập đoàn này có nhu cầu trong giai đoạn 2009- 2011. Điều này
chứng tỏ, lĩnh vực BĐS vẫn đang là lĩnh vực đóng vai trò chủ chốt trong nền kinh tế. Vì
thế, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn này vẫn đang là sự lựa chọn hàng
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
3
đầu của chủ đầu tư. Với hy vọng sự ra đời của công ty cùng với hàng loạt các gói sản
phẩm, dịch vụ phong phú và đa dạng sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong
tương lai.
IV/ TỔNG VỐN ĐẦU TƯ
Tổng vốn đầu tư thực hiện dự án ước tính là: 6.000.000.000đ (sáu tỷ đồng)
Trong đó vốn cố định: 3.500.000.000 VNĐ
Chi phí lưu động: 2.000.000.000 VNĐ
Dự phòng phí 500.000.000 VNĐ
Nguồn vốn này chủ yếu là nguồn vốn huy động từ các cổ đông sáng lập của công ty.
Nguồn vốn này dự tính sẽ được huy động với thời gian và tiến trình như sau:
Thời gian Giai đoạn 1 Giai đoạn 2 Giai đoạn 3 Giai đoạn 4
Tổng số vốn
(VNĐ)
Danh sách và các cá nhân góp vốn dự kiến như sau:

PHẦN III
NHẬN ĐỊNH CƠ BẢN VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG, ĐIỀU KIỆN, TIỀM
NĂNG PHÁT TRIỂN CỦA KHU VỰC KHI THỰC HIỆN ĐẦU TƯ

Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ trong năm vừa qua đã nhanh chóng lan ra trên toàn thế
giới và làm cho kinh tế các nước lâm vào tình trạng khó khăn. Không nằm khỏi quy luật
hoạt động chung của nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam cũng chịu nhiều ảnh hưởng
mà đặt biệt là thị trường bất động sản bởi đây là thị trường đóng vai trò quan trọng trong
nền kinh tế quốc gia, nó chi phối và tác động qua lại với thị trường chứng khoán và tiền
tệ. Vì thế, một trong ba thị trường này bất ổn cũng kéo theo sự bấp bênh của những thị
trường còn lại.
Tuy nhiên, theo sự nhận định của nhiều chuyên gia trong và ngoài nước thì trong tình
trạng khủng hoảng như hiện nay thì Châu Á sẽ là nơi đầu tiên khôi phục lại kinh tế và
Việt Nam sẽ là nước đầu tiên. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
4
mở ra nhiều cơ hội tốt nhờ vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số cùng sự lạc quan
của thị trường này trong trung và dài hạn. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về
bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công
nghiệp… do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao. Một yếu tố nữa hy vọng
có thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là bắt đầu từ ngày 01/01/2009 chúng
ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài mua nhà và sở
hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam. Hiện có khoảng 80.000 người nước ngoài sinh sống
và làm việc tại Việt Nam và nhu cầu về nhà ở của họ cũng rất lớn. Không những thế,
cùng với gói kích cầu của chính phủ cho thị trường bất động sản, nhiều tổ chức tín dụng
và ngân hàng đã mạnh tay chi hàng ngàn tỷ đồng cho thị trường này. Rất nhiều ý kiến đề
xuất với cơ quan quản lý nên có những cơ chế, chính sách phù hợp để thị truờng bất động
sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Trên thực tế, chênh lệch giữa
cung và cầu của thị trường bất động sản vẫn rất lớn, cầu luôn lớn hơn cung chứ thị trường
chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Vì thế, đầu tư vào thị trường bất động sản vào
thời điểm này vẫn đang là lựa chọn sáng suốt của nhà đầu tư.
PHẦN IV: CÁC ĐIỀU KIỆN YÊU CẦU TRONG THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
IV.1 .Căn cứ pháp lý

* Căn cứ luật doanh nghiệp được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và các
văn bản hướng dẫn thi hành.
* Căn cứ luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008 được Quốc hội khoá XII thông qua
ngày 03/06/2008 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
* Căn cứ luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội thông qua ngày
29 tháng 06 năm 2006
* Căn cứ nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động
sản.
* Căn cứ thông tư số 13/2008/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện nghị định 153.
* Căn cứ luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
* Căn cứ vào các văn bản pháp lý có liên quan.
IV.2./. Khả năng đáp ứng và thực hiện của dự án
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
5
Chúng tôi tin tưởng rằng đầu tư vào thời điểm này là rất phù hợp vì theo nhận định của
các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì sau một thời gian dài đóng băng thì thị
trường bất động sản đã có xu hướng ấm dần trở lại sau khi chính phủ đã có những động
thái tích cực trong việc phục hồi thị truờng bất động sản. Bên cạnh đó, hiện tại, trong
những tháng cuối năm 2008 và đầu năm 2009 các Ngân hàng thương mại đã mạnh tay chi
vốn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là với các dự án bất động sản khả thi. Cùng với
đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm được chọn lọc và huấn luyện, đội ngũ quản lý tốt và
sự hướng dẫn tận tình của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Dự kiến khi đi
vào hoạt động, dự án có khả năng cung cấp nhiều dịch vụ cần thiết cho thị trường bất
động sản và là địa điểm đáng tin cậy cho các cá nhân và doanh nghiệp.

Chương 3: LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
III.1/.Hình thức đầu tư:
Đầu tư thực hiện từng giai đoạn, lấy lợi nhuận nhỏ có trước từ các hoạt động dịch vụ
cộng với nguồn vốn tự có để hình thành nên tiềm lực tài chính, sau đó mới thực hiện tiếp

giai đoạn tiếp theo của dự án là đầu tư vào các dự án nhà ở và căn hộ cao cấp.
Giai đoạn 2: Bước đầu đưa vào hoạt động và đẩy mạnh các mảng dịch vụ như dịch vụ
nhà đất, tư vấn tài chính và tư vấn pháp lý, đặc biệt quan trọng là đưa vào hoạt động sàn
giao dịch bất động sản. Vì đây là mảng dịch vụ, chi phí đầu tư ban đầu không lớn, chủ
yếu là đầu tư nguồn nhân lực và được coi là mảng mang lại hiệu quả kinh tế nhanh
chóng. Hơn nữa loại hình kinh doanh bất động sản thông qua sàn hiện nay đang được nhà
nước khuyến khích đầu tư nhằm minh bạch hoạt động kinh doanh này và tránh nguy cơ
đầu cơ, thổi phồng giá đất gây khó khăn cho cả người bán lẫn người mua. Một trong
những hoạt động trọng tâm của sàn giao dịch là dịch vụ thẩm định giá trị tài sản , phục vụ
nhu cầu vay vốn của các cá nhân và doanh nghiệp trên địa bàn Tp.HCM và các khu vực
lân cận.
Giai đoạn 3: Nhằm hỗ trợ thêm cho lĩnh vực dịch vụ, công ty sẽ mở rộng thêm một lĩnh
vực hoạt động mới đó là dự án đầu tư bao gồm kinh doanh dự án nhà ở, căn hộ cao cấp
cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng và tư vấn thiết kế xây dựng.
III.2./ Nguồn vốn đầu tư
Vốn đầu tư thực hiện dự án chủ yếu là nguồn vốn huy động từ các cổ đông sáng lập công
ty và nguồn vốn này dự tính là 6.000.000 VNĐ ( Sáu tỷ đồng)
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
6
III.3./ Các sản phẩm, dịch vụ dự kiến
Công ty dự kiến khi đi vào hoạt động sẽ cung cấp những dịch vụ chủ yếu sau:
1. Dịch vụ nhà đất: Cung ứng vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế - thi công, thanh toán qua
ngân hàng, thẩm định giá tài sản và bất động sản, pháp lý nhà đất, trang trí nội thất…các
hoạt động này được ngân hàng hỗ trợ tín dụng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn
2. Dịch vụ tư vấn thiết kế xây dựng: Kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện, nước, thông tin
liên lạc, phòng cháy chữa cháy …
3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Bất động sản rao bán, bất động sản cho thuê, đăng
tin bán/cho thuê, đăng kí mua/thuê.
4. Dịch vụ tư vấn tài chính: Tư vấn dịch vụ xây nhà trả góp, mua nhà trả góp.
5. Dịch vụ tư vấn pháp lý: Mua bán sang nhượng, cầm cố thế chấp, hợp thức hoá nhà đất,

xin phép xây dựng, sửa chữa, thủ tục hoàn công nhà, di sản, thừa kế.
6. Dịch vụ cung cấp vật liệu xây dựng: Cung cấp vật liệu thô và vật liệu hoàn thiện.
7. Dự án đầu tư:Căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, biệt thự, khu nghĩ dưỡng…
Với sự phong phú và đa dạng về sản phẩm cũng như dịch vụ, cùng với phong cách phục
vụ tận tình chu đáo của đội ngũ nhân viên, dự án hoàn toàn có khả năng đáp ứng mọi nhu
cầu của khách hàng cả trong hiện tại và tương lai.
III.4./ Thời gian dự kiến thực hiện dự án cho đến khi hoàn thành đưa vào hoạt động
Bắt đầu thực hiện từ việc lập các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật và được
duyệt các cấp có thẩm quyền để thành lập công ty địa ốc và thành lập sàn giao dịch bất
động sản. Tiếp theo là hoàn tất mọi cơ sở vật chất cũng như các trang thiết bị cần thiết và
đội ngũ nhân viên để chính thức đi vào hoạt động. Thời gian dự kiến là khoảng 04 tháng
được chia làm các bước như sau:
Bước 1: 45 ngày: Tìm kiếm địa điểm và hoàn tất thủ tục pháp lý xin cấp giấy phép đăng
ký kinh doanh, mã số thuế và con dấu công ty
Bước 2: 45 ngày: Hoàn tất thủ tục pháp lý trình các cấp có thẩm quyền và mua sắm các
máy móc và trang thiết bị cần thiết để đưa vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
Bước 3: 30 ngày: Thực hiện tuyển dụng nhân viên, bố trí công việc và hình thành bộ máy
quản lý công ty. Lên kế hoạch maketing để tìm kiếm những khách hàng đầu tiên.
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
7
Tuy nhiên đây mới chỉ là thời gian dự kiến, nếu các công tác trên được thực hiện nhanh
chóng thì thời gian này có thể rút ngắn hơn so với kế hoạch.
Nắm rõ luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan, trước khi đi
vào thành lập công ty, ban quản lý dự án đã tiến hành bỗ sung một số chứng chỉ hành
nghề mà pháp luật yêu cầu, cụ thể như sau:
- Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá bất động sản
- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
- Chứng chỉ quản lý sàn.
SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC QUẢN LÝ CÔNG TY
Có thể hình dung mọi hoạt động quản lý điều hành của công ty qua sơ đồ sau:

Chương 4
QUY MÔ, GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ VÀ CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN

HOẠCH ĐỊNH CHI PHÍ

IV.1./ Chi phí dự trừ thực hiện đầu tư ban đầu
a/ Giai đoạn 1: Thời gian thực hiện trong vòng 45 ngày bao gồm các công việc sau:
- Tìm kiếm địa điểm và thuê mặt bằng công ty (đặc cọc 03 tháng): 120.000.000đ
- Hoàn tất thủ tục xin giấy phép đăng ký kinh doanh tại Sở kế hoạch đầu tư Tp.HCM
(trong vòng 20 ngày): 2.000.000đ
- Làm hồ sơ đăng ký con dấu và mã số thuế công ty ( trong vòng 08 ngày): 1.000.000
đ

Cộng chi phí cho giai đoạn 1: 123.000.000đ
b/ Giai đoạn 2: Thời gian thực hiện trong vòng 45 ngày bao gồm:
- Hoàn tất mọi thủ tục pháp lý đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS: 10.000.000đ
- Mua sắm máy móc, thiết bị văn phòng : 671.000.000đ

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
8
Cộng chi phí giai đoạn 2: 681.000.000đ
c / Giai đoạn 3:Thời gian thực hiện trong vòng 30 ngày bao gồm:
- Thực hiện tuyển dụng nhân viên, bố trí công việc và
hình thành bộ máy quản lý công ty: 10.000.000đ
- Chi phí Maketing để tìm kiếm khách hàng: 30.000.000 đ

Cộng chi phí giai đoạn 3: 40.000.000đ
Cộng chi phí dự trù thực hiện đầu tư ban đầu:
TC = CPGĐ1 + CPGĐ2 +CPGĐ3
= 123.000.000 đ + 681.000.000đ + 40.000.000đ

= 844.000.000 đ
Tổng giá trị dự trù thực hiện cho dự án nêu trên bao gồm các dự toán chi phí cơ bản
như sau:
IV.2./ Dự toán tổng hợp chi phí thuê mặt bằng và mua sắm máy móc thiết bị đầu tư
ban đầu:
1. Chi phí thuê mướn mặt bằng tại khu vực quận 3 với diện tích 250 m
2

là 40.000.000 đồng/tháng, đặc cọc 03 tháng với chi phí là:120.000.000đ
2. Chi phí mua sắm máy móc thiêt bị văn phòng ước tính là: 671.000.000đ
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
9
IV.3/ Chi phí lương, điện nước và các khoản chi phí chính trong 01 năm đầu khi dự
án bắt đầu đi vào hoạt động:
Khi công ty đã được thành lập và bước đầu đi vào hoạt động. Dự án mới triển khai giai
đoạn tiếp theo, tức là đẩy mạnh hoạt động dịch vụ nhà đất, dịch vụ tư vấn tài chính, tư
vấn xây dựng, tư vấn pháp lý và đặc biệt là hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
CHI PHÍ MUA SẮM MÁY MÓC THIẾT BỊ VĂN PHÒNG
STT MÁY MÓC THIẾT BỊ ĐVT
SỐ
LƯỢNG ĐƠN GIÁ
THÀNH
TIỀN
1 Máy vi tính Bộ 15
8,500,0
00
127,500,0
00
2 Máy in Cái 5

4,000,0
00
20,000,0
00
3 Máy photo Cái 1
18,000,0
00
18,000,0
00
4 Máy fax và đường dây thuê bao Cái 1
2,000,0
00
2,000,0
00
5
Điện thoại và đường dây thuê
bao Cái 5
1,000,0
00
5,000,0
00
6 Máy chấm công Cái 1
5,000,0
00
5,000,0
00
7 Bàn ghế tiếp khách Bộ 3
8,000,0
00
24,000,0

00
8 Bàn ghế nhân viên Bộ 15
1,000,0
00
15,000,0
00
9 Máy lạnh Cái 5
5,500,0
00
27,500,0
00
10
Thiết bị âm thanh, truyền hình
nghe nhìn Bộ 2
8,000,0
00
16,000,0
00
11 Thiết bị phòng cháy chữa cháy Bộ 5
200,0
00
1,000,0
00
12 Tủ hồ sơ Cái 5
2,000,0
00
10,000,0
00
Xe ôtô Cái 1
400,000,0

00
400,000,0
00
13 TỔNG
671,000,0
00
10
trong đó trọng tâm vẫn là hoạt động thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn và các
mục đích khác.
Trên cơ sở nguồn lợi nhuận có được của giai đoạn đầu tiên từ các hoạt động dịch vụ cùng
với nguồn vốn tự có của công ty, dự án mới triển khai tiếp giai đoạn hai là kinh doanh
nhà ở, căn hộ cao cấp, cùng với kinh doanh vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế xây dựng,
trang trí nội thất
Trong loại hình hoạt động của công ty thì chi phí quan trọng nhất vẫn là chi phí lương
cho đội ngũ cán bộ công nhân viên của công ty.
1. Chi phí lương:
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
CHI PHÍ LƯƠNG NHÂN VIÊN
STT DIỄN GIẢI
SỐ
LƯỢNG
MỨC
LƯƠNG
TỔNG LƯƠNG
/THÁNG
TỔNG
LƯƠNG/NĂM
1 Giám đốc 1
20,000,00
0 20,000,000 240,000,000

2
A. Phòng kinh
doanh - -
3
Trưởng phòng kinh
doanh 1
10,000,00
0 10,000,000 120,000,000
4 Nhân viên thẩm định 10 4,000,000 40,000,000 480,000,000
5 Nhân viên pháp lý 3 4,000,000 12,000,000 144,000,000
6
B. Phòng hành
chánh - -
7
Nhân viên hành
chánh 2 5,000,000 10,000,000 120,000,000
8 Bảo vệ 2 3,000,000 6,000,000 72,000,000
9 Lái xe 1 3,000,000 3,000,000 36,000,000
10 C. Phòng kế toán - -
11 Nhân viên kế toán 2 5,000,000 10,000,000 120,000,000
12 D. Phòng dự án - -
13 Nhân viên dự án 2
10,000,00
0 20,000,000 240,000,000
14 E. Sàn GDBĐS - -
15 Nhân viên môi giới 10 1,000,000 10,000,000 120,000,000
16 TỔNG 141,000,000 1,692,000,000
11
Tổng chi phí lương căn bản trong 01 tháng là 141.000.000 VNĐ, trong đó đối với nhân
viên môi giới trong sàn giao dịch bất động sản thì ngoài mức lương căn bản là

1.000.000đ/tháng thì số nhân viên này được hưởng phí hoa hồng môi giới. Phí hoa hồng
này tuỳ thuộc vào thời điểm hoạt động của thị trường, tính trung bình trong 01 tháng 01
nhân viên nhận được 3.000.000đ phí hoa hồng, suy ra 10 nhân viên này nhận được mức
lương trung bình trong 01 tháng là 30.000.000 VNĐ/tháng = 360.000.000VNĐ/năm.
Dự phòng các khoản lễ, tết: 100.000.000VNĐ/năm
Quỹ lương trong 01 năm sẽ được dự tính như sau:
Lương căn bản trong một tháng của đội ngũ nhân viên nhân với 12 tháng trong năm cọng
với lương của tháng 13 và hoa hồng phí nhân viên môi giới và dự phòng các khoảng
thưởng lễ, tết:
141.000.000đ/tháng x 13 tháng + 360.000.000đ + 100.000.000đ = 2.293.000.000đ/năm

2. Chi phí vật tư máy móc thiết bị, nguyên vật liệu tiêu hao trong 01 năm
CHI PHÍ MÁY MÓC THIẾT BỊ NGUYÊN VẬT LIỆU TIÊU HAO
LOẠI
ĐỊNH
MỨC
ĐƠN
GIÁ
THÀNH
TIỀN/THÁNG
THÀNH
TIỀN/NĂM
Điện 600KW
2
,000
1,20
0,000 14,400,000
Nước 6m3
10
,000

6
0,000 720,000
Xăng 2000L
11
,000
22,00
0,000 264,000,000
Điện thoại +
mạng +d/đ
6,00
0,000 72,000,000
Mặt bằng
40,00
0,000 480,000,000
Thuế
1,00
0,000 12,000,000
Phát sinh
15,00
0,000 180,000,000
TỔNG 1,023,120,000
Tổng chi phí hoạt động trong năm đầu của công ty khi đi vào hoạt động:
TC = 2.293.000.000 + 1.023.120.000 = 3.316.120.000 VNĐ
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
12

HOẠCH ĐỊNH DOANH THU
A. DOANH THU TỪ SÀN GIAO DỊCH
1. Doanh thu từ hoạt động quảng cáo, nhận ký gửi BĐS rao bán, cho thuê:
Mức phí: 300.000đ/tin

Số lượng : 40tin/tháng ( vì tính TB mỗi ngày 1NVKD có thể tìm được 2 KHàng đăng tin)
Doanh thu: 300.000đ/1tin * 40tin/tháng = 12.000.000đ/tháng
2. Doanh thu từ hoạt động môi giới bđs ( giao dịch) mua bán

Phí giao dịch tùy thuộc vào giá trị của bđs. Phí này không bao gồm Phí chuyển nhượng
bđs và các khoản phí khác.
Giá trị >=2 tỷ: phí 0.5%
< 2 tỷ : phí 1%
Ước tính TB: 15tr/1giao dịch và mỗi tháng có 8 giao dịch thành công
DT ước tính: 15tr/1gd * 8gd = 120.000.000đ/tháng
3. Doanh thu từ hoạt động môi giới bđs cho thuê:
Phí giao dịch tùy thuộc giá cho thuê và thời gian của hợp đồng cho thuê.
Về giá thuê
Hiện có sự chênh lệch về giá cho thuê mặt bằng các loại giữa các quận huyện trong TP.
Ví dụ: mặt bằng kinh doanh ở các quận trung tâm như Q1 có giá từ 2500 –
3000USD/tháng, cao ốc vp cho thuê khoảng 30USD/m2; Q3, Q4 khoảng 1200 –
2400USD/tháng
Q5,Q7, Q.10 có giá cho thuê khoảng 800 – 2000 USD tùy vị trí.
Về thời hạn hợp đồng cho thuê:
Nếu hợp đồng cho thuê có thời gian là trên 1 năm thì phí sẽ là 1 tháng tiền thuê nhà.
Trong Trường hợp thuê ngắn hạn từ 3 – 6 tháng thì phí giao dịch sẽ là ½ tháng tiền thuê
nhà.
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
13
Lấy mức TB 1000USD tương đương 17.000.000đ/1 giao dịch.
Ước tính mỗi tháng có 2 giao dịch thành công.
Doanh thu: 17.000.000đ * 2 = 34.000.000đ/tháng
4. Doanh thu từ hoạt động quảng cáo cho các dự án lớn, cao ốc văn phòng.
Phí : 3.000.000đ/ hợp đồng/1 tháng
Ước tính mỗi tháng có 1 hợp đồng

Doanh thu ước tính: 3.000.000đ * 2 = 3.000.000đ/tháng
Cộng doanh thu từ hoạt động của sàn giao dịch
( A) = ( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 )
( A ) = 12.000.000 + 120.000.000 + 34.000.000 + 3.000.000
( A) = 169.000.000 VNĐ/tháng

B. DOANH THU TỪ DỊCH VỤ NHÀ ĐẤT
Bao gồm:
1. Doanh thu từ cung ứng vật liệu xây dựng
Công ty không trực tiếp đứng ra cung ứng vật liệu cho khách hàng mà sẽ thực hiện việc
môi giới hoặc mô hình liên kết với các công ty xây dựng để cung cấp nguyên vật liệu xây
dựng và hưởng hoa hồng chênh lệch. Do có lợi thế từ các hoạt động dịch vụ tư vấn vay
vốn, tư vấn dự án nên công ty sẽ dễ dàng liên hê với những khách hàng có nhu cầu xây
dựng nhà nhỏ lẻ cũng như các công ty và các dự án đầu tư xây dựng lớn như cao ốc, văn
phòng, chung cư, biệt thự, …
Hoa hồng thu được từ cung ứng VLXD tùy thuộc vào đối tượng được cung ứng.
Đối với đối tượng là: nhà dân dụng (đối tượng A) có giá trị nguyên vật liệu xây dựng từ
100 – 300tr/căn, trung bình 200tr/căn thì hoa hồng thu được ước tính là 5% so với giá trị
nguyên vật liêu xây dựng cần cung ứng
Đối tượng được cung ứng là các tổ chức kinh doanh: nhà hàng, nhà CN… có giá trị
nguyên vật liệu xây dựng từ 500tr – 1 tỷ, trung bình 750tr/công trình thì hoa hồng thu
được ước tính 2% so với giá trị nguyên vật liệu cần cung ứng.
Mỗi tháng ước tính cung ứng 10 đối tượng A và 5 đối tượng B
Doanh thu trung bình ước tính: 10 * 200tr * 5% + 2 * 750tr * 2% = 130.000.000đ/tháng
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
14
2. Doanh thu từ hoạt động tư vấn – thiết kế thi công
Cũng giống như hoạt động cung ứng vật liệu xây dựng, đối với hoạt động tư vấn - thiết
kế thi công, công ty cũng không trực tiếp làm mà liên kết với các công ty xây dựng có
nhiều kinh nghiệm và năng lực thực hiện. Cung cấp khách hàng cho các đối tượng này

và hưởng hoa hồng phí.
Mức hoa hồng phí :
- 10% đối với công trình dân dụng A (nhà phố) có mức phí tư vấn thiết kế là 10triệu
- 8 % đối với công trình loại B ( nhà hàng, khách sạn, biệt thự, nhà CN ) có mức phí tư
vấn thiết kế là 20 triệu
5% đối với công trình loại C ( cao ốc VP, bệnh viện, trường học…) có mức phí tư vấn -
thiết kế là 50 triệu.
Mỗi tháng ước tính có 10 công trình loại A
2 công trình loại B
1 công trình loại C
Doanh thu ước tính:
= 10triệu * 10*10% + 20triệu * 2 *8%+ 50 triệu * 1*5% = 15.700.000đ/tháng
3. Doanh thu từ hoạt Thẩm định giá TS & BĐS
Lĩnh vực định giá bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi nhân viên phải có kiến thức và
kinh nghiệm cao, nắm sát tình hình giá cả và biến động giá cả trên thị trường, am hiểu giá
đất từng khu vực, địa bàn mà mình cần thẩm định, thường xuyên tiến hành khảo sát giá ở
các địa bàn quận huyện trong thành phố và nhanh chóng cập nhật biến động giá vào hồ sơ
dữ liệu lưu trữ.
Đây là mảng được đầu tư kỹ và là mảng hoạt động chính của công ty. Hoạt động thẩm
định giá trị tài sản và bất động sản của công ty nhằm phục vụ cho mục đích chính là vay
vốn và các mục đích khác.
Phí dịch vụ thẩm định giá tuỳ thuộc vào vị trí và giá trị bất động sản cần thẩm định. Ví
dụ:
Các bất động sản nằm ở các quận trung tâm thành phố như quận 1, 2, 3,4,5…phí dịch vụ
có thể được ước tính như sau:
Giá trị hợp đồng Số hợp đồng thực hiện/tháng Phí
Dưới 200triệu - 2.000.000
Từ 200 - < 500 triêu 10 0.3%
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
15

Từ 500 tr - < 1tỷ 100 0.2%
Từ 1 tỷ - < 10tỷ 40 0.1%
Từ 50 tỷ - < 100 tỷ - 0.05%
đối với các bất động sản ở các vùng ven thành phố như các huyên bình chánh, củ chi,
hoóc môn…và các tỉnh lân cận thì mức phí công ty đưa ra sẽ cộng thêm phụ phí đi lại,
xăng xe… công ty sẽ có bản giá phí dịch vụ cho từng loại bất động sản cần thẩm định
theo từng vị trí và từng loại giá trị khác nhau trên trang web công ty. Doanh thu của mảng
dịch vụ này có thể được ước tính như sau:
Mỗi tháng ước tính có 150 lược nhu cầu cần thẩm định. Trong đó, nhu cầu thẩm định để
vay vốn ngân hàng chiếm 80% và các nhu cầu khác là 20%
Phí thẩm định cho nhu cầu vay vốn ngân hàng ước tính trung bình 2.000.000đ/lần thẩm
định
Phí thẩm định cho nhu cầu khác ước tính trung bình 4.000.000 đ/lần thẩm định
Doanh thu: 150*0.8*2.000.000 + 150*0.2*4.000.000 = 360.000.000/tháng
4. Doanh thu từ dịch vụ pháp lý nhà đất ( mua bán sang nhượng, cầm cố
thế chấp, hợp thức hóa nhà đất, xin phép sữa chữa, xây dựng, thủ tục hoàn công, di
sản thừ kế…)
Mức phí trung bình: 2.000.000đ/1 bộ hồ sơ.
Mỗi tháng ước tính có 20 bộ hồ sơ được giải quyết
Doanh thu ước tính 2.000.000đ * 20 = 40.000.000đ
5. Doanh thu từ xây nhà – cho KH trả góp trọn gói
Công ty chủ động liên kết với các công ty xây dựng và ngân hàng để đáp ứng nhu cầu
này cho khách hàng.
Doanh thu tùy thuộc vào giá trị xây dựng của căn nhà. Nhu cầu vay tiền xây được căn
nhà mà chi phí xây dựng từ 100 – 500tr (trung bình 250tr/căn) là rất lớn.
Ước tính mỗi tháng có 20 hợp đồng . Lãi suất thị trường là 12%/năm.
Trong đó phí hoa hồng mà công ty có được từ việc cung cấp khách hàng cho các công ty
xây dựng và ngân hàng là 0%.
Doanh thu từ hoạt động này là: (20 * 250.000.000đ * 1%)*20% = 10.000.000đ/ tháng
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356

16
6. Doanh thu từ hoạt động tín dụng trang trí nội thất
Doanh thu này công ty có được cũng nhờ liên kết với các ngân hàng
Doanh thu này tùy thuộc vào số tiền mà KH vay để sử dụng cho mục đích trên.
Nếu KH vay tiền để trang trí nội thất là nhà dân dụng: số tiền vay khoảng 20 – 50tr (TB
35tr/căn)  sp loại A
Nếu KH là các tổ chức kinh doanh như: nhà hàng, khách sạn, showroom, nhà CN…thì số
tiền vay khoảng 100tr – 500tr (TB 300tr/căn)  sp loại B
Mỗi tháng ước tính có 10sp loại A, 5 sp loại B
Lãi suất thị trường 12%/năm
Trong đó hoa hồng phí thu được là 20%
Doanh thu ước tính: (35tr * 10 + 300tr * 5) * 1% 8 * 20% = 3.700.000đ/tháng
Tổng doanh thu từ dịch vụ nhà đất:
B =(1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6)
= 130.000.000 + 15.700.000 + 360.000.000 + 40.000.000 + 10.000.000 +3.700.000
= 559.400.000 VNĐ/tháng
Tổng doanh thu của toàn công ty
S = A + B
= 169.000.000 + 559.400.000 = 728.400.000 VNĐ
PHẦN V: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN
1. Bảng ước tính doanh thu trong 01 năm:
DOANH THU TỪ CÁC LINH VUC KINH DOANH CUA CONG TY
STT LINH VƯC DT/THÁNG DT/NĂM
1 A. SÀN GIAO DỊCH
2
Quảng cáo, nhận ky gởi BĐS, rao bán,
cho thuê 12,000,000 144,000,000
3 Môi giới BĐS 154,000,000 1,848,000,000
4
Quảng cáo cho các dự án lớn, cao ốc văn

phòng 3,000,000 36,000,000
5 B.DỊCH VỤ NHÀ ĐẤT -
6 Hoa hồng từ việc cung ứng vật liệu xây 130,000,000 1,560,000,000
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
17
dựng
7
Hoa hồng từ hoạt động tư vấn -thiết kế thi
công 15,700,000 188,400,000
8 Thẩm định giá tài sản, bất động sản 360,000,000 4,320,000,000
9 Pháp lý nhà đất 40,000,000 480,000,000
10
Hoa hồng từ hoạt động xây nhà,
cho khách hàng trả góp 10,000,000 120,000,000
11
Hoa hồng từ hoạt động tín dụng trang trí
nội thất 3,700,000 44,400,000
12 TỔNG 728,400,000 8,740,800,000
2. Hiệu quả hoạt động của dự án:
Qua kết quả phân tích trên, chủ dự án thấy rằng để dự án có thể đi vào hoạt động thì chủ
dự án phải đầu tư một số lượng vốn như sau:
Vốn đầu tư ban đầu để thành lập công ty: 844.000.000 VNĐ
Vốn đầu tư để hoạt động trong 01 năm đầu: 3.316.120.000 VNĐ
Các khoản chi phí dự phòng khác: 1.839.880.000 VNĐ
Tổng ước tính đầu tư ban đầu là: 6.000.000.000 VNĐ
Mức đầu tư 6.000.000.000 VNĐ (sáu tỷ đồng). Đây cũng là mức vốn pháp định bắt buộc
đối với các công ty đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản).
Vòng đời hoạt động của dự án là 10 năm với các biến động về doanh thu và chi phí dự
đoán như sau:
1. Bảng ước tính doanh thu trong 10 năm hoạt động:

BẢNG ƯỚC TÍNH TỐC ĐỘ TĂNG DOANH THU TRONG 10 NĂM
Năm
Tốc độ tăng
so với năm đầu Doanh thu
1
8,
740,800,000
2 2%
8,
915,616,000
3 3%
9,
003,024,000
4 5%
9,
177,840,000
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
18
5 5%
9,
177,840,000
6 7%
9,
352,656,000
7 7%
9,
352,656,000
8 10%
9,
614,880,000

9 10%
9,
614,880,000
10 10%
9,
614,880,000
2. Bảng ước tính chi phí trong 10 năm hoạt động
TỐC ĐỘ TĂNG CHI PHÍ TRONG 10 NĂM
NĂM
TỐC ĐỘ TĂNG
SO VỚI NĂM ĐẦU CHI PHÍ
1 3,316,120,000
2 15% 3,813,538,000
3 15% 3,813,538,000
4 20% 3,979,344,000
5 30% 4,310,956,000
6 30% 4,310,956,000
7 40% 4,642,568,000
8 25% 4,145,150,000
9 27% 4,211,472,400
10 30% 4,310,956,000
Do có lợi thế từ nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án hoàn toàn là nguồn vốn chủ sở hữu,
chi phí đầu tư ban đầu không lớn, chủ yếu là chi phí lương nhân viên nên hiệu quả của
dự án mang lại tương đối cao với hiện giá thu nhập thuần của dự án ước tính là NPV =
9.590.289.383
Và suất sinh lời nội bộ của dự án là IRR = 45%.
( Bảng ước tính hiệu quả kinh tế đính kèm)
PHẦN VI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
19

Kết Luận: Qua kết quả phân tích trên chúng ta thấy rằng dự án là hoàn toàn khả thi và
mang lại hiệu quả kinh tế cao. Cùng với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, nhiệt tình
và năng nỗ. Với các sản phẩm dịch vụ phong phú và đa dạng, chú trọng vào những nhu
cầu đang rất cấp thiết hiện nay là nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh
của cá nhân và doanh nghiệp. Dự án đi vào hoạt động góp phần giải quyết được nhu cầu
ngày càng đa dạng của khách hàng, mang lại hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp nói riêng
và mang lại hiệu quả kinh tế cho đất nước nói chung.
Kiến nghị: Kính mong quý cổ đông và các cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt để
dự án có thể tiến hành đúng như kế hoạch đã đề ra.
TP.HCM ngày tháng năm
Chủ Đầu Tư

Đơn vị tư vấn: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh – www.lapduan.com.vn – 0918755356
20