Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản tại Sở giao dịch Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam

Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan bài viết: "Hoàn thiện công tác thẩm định các dự
án đầu tư kinh doanh Bất động sản tại Sở giao dịch Ngân hàng TMCP
Ngoại thương Việt Nam” hoàn toàn là sản phẩm của chính tác giả, không có
bất kỳ sự sao chép dưới hình thức nào. Bài viết được viết dựa trên các số liệu
được các cô chú, anh chị trong Sở giao dịch Ngân hàng TMCP Ngoại thương
Việt Nam cung cấp. Nếu sai tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 5 năm 2011
Sinh viên
Lê Thị Hà Anh
Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Chỉ tiêu 83
b. Hệ thống thoát nước: Các chỉ tiêu thoát nước lấy bằng 80% các chỉ tiêu cấp nước 91
PHỤ LỤC
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TMCP : Thương mại cổ phần
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng nhà nước
BĐS : Bất động sản
TSBĐ : Tài sản bảo đảm
SGD : Sở giao dịch
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Chỉ tiêu 83
b. Hệ thống thoát nước: Các chỉ tiêu thoát nước lấy bằng 80% các chỉ tiêu cấp nước 91

Ngành nghề KD chính 80
Chỉ tiêu 83
b. Hệ thống thoát nước: Các chỉ tiêu thoát nước lấy bằng 80% các chỉ tiêu cấp nước 91
Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường chứng khoán,
thị trường Bất động sản cũng ngày càng trở nên sôi động thu hút sự quan tâm của
không ít nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Để đáp lại cầu về nhà ở, căn hộ
cao cấp, văn phòng cho thuê ngày càng cao, các dự án đầu tư nhằm mục đích
kinh doanh Bất động sản cũng ngày càng tăng. Các dự án kinh doanh Bất động
sản thường là những dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn do đó các Ngân hàng đã trở
thành nguồn cung cấp vốn đắc lực cho thị trường này.
Tuy nhiên, đây là một thị trường khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên đã
khiến cho các Ngân hàng còn dè dặt trong việc cho vay với các dự án liên quan đến
Bất động sản mặc dù nguồn lợi nhuận thu về từ thị trường này là không nhỏ.
Do đó, để vẫn có thể cấp vốn cho các dự án kinh doanh Bất động sản mà
vẫn giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất, mang lại lợi nhuận về cho ngân hàng thì
nhất thiết phải chú trọng đến công tác thẩm định dự án. Quá trình thẩm định sẽ
giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ với các dự án kinh doanh
Bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để vừa không bỏ qua cơ hội,
vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao.
Trong thời gian thực tập tại Sở Giao dịch Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), em nhận thấy công tác thẩm định các dự
án kinh doanh Bất động sản vẫn còn một số vướng mắc, tỷ trọng dư nợ của
ngành này còn ít so với tổng dư nợ của ngân hàng và so với cầu về vốn đối với
ngành này. Vì vậy, nhằm giúp cho Ngân hàng mạnh dạn hơn trong việc cho vay
với các dự án kinh doanh Bất động sản, tăng tỉ lệ dư nợ của ngành mà vẫn đảm
bảo hiệu quả thu hồi vốn, góp phần giải quyết một phần nhu cầu Bất động sản
đang lên cao của thị trường, tháo gỡ khó khăn trong việc huy động vốn đối với
nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản, em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác

thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Sở Giao dịch Ngân hàng
thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam” nhằm xem xét thực trạng của
công tác thẩm định, tìm ra chỗ vướng mắc để từ đó có những biện pháp thích hợp
để hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định đối với các dự án kinh
doanh Bất động sản.
1
Chuyên đề tốt nghiệp
Ngoài phần mở đầu, nghiên cứu và các phụ lục, bố cục đề tài được chia
thành 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về công tác thẩm định các dự án kinh
doanh Bất động sản tại Ngân hàng thương mại
- Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất
động sản tại Sở Giao dịch Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt
Nam (Vietcombank)
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh
doanh Bất động sản tại Sở Giao dịch Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại
thương Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS. Nguyễn Hồng Minh và các anh
chị trong phòng Đầu tư dự án – Sở Giao dịch NH TMCP Ngoại thương Việt Nam
đã nhiệt tình giúp đỡ để em có thể hoàn thành đề tài này. Tuy nhiên, do thời gian
có hạn và trình độ cũng như kinh nghiệm thực tế còn hạn chế, bài viết chắc chắn
vẫn còn nhiều sai sót. Em rất hi vọng nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy
cô giáo và các anh chị để hoàn thiện hơn chuyên đề này.
2
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại

1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư
Các hoạt động đầu tư phát triển được thực hiện nhằm tái sản xuất giản đơn
hoặc tái sản xuất mở rộng cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế.
Hoạt động đầu tư phát triển thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian
đầu tư, phát huy các kết quả đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động của đầu tư
phát triển cả trực tiếp lẫn gián tiếp tương đối rộng. Vì vậy trước một hoạt động
đầu tư chúng ta phải chuẩn bị một cách khoa học, đầy đủ, chính xác nhằm nâng
cao hiệu quả đầu tư. Việc chuẩn bị đó được thể hiện thông qua quá trình lập các
dự án đầu tư.
Vậy dự án đầu tư là gì? Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về dự án đầu
tư, nhưng đứng trên góc độ đề tài nghiên cứu ta có thể xem xét hai cách định
nghĩa sau:
- Theo ngân hàng thế giới (WB): Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách,
hoạt động và chi phí liên quan đến nhau được hoạch định nhằm đạt được những
mục tiêu nào đó trong thời gian nhất định.
- Theo Luật đầu tư (ngày 29/11/2005): Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất
bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định.
1.1.2. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách khách
quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả
năng thực hiện và hiệt quả của dự án để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án.
3
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.3. Thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại
1.1.3.1. Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại ngân hàng trung gian. Ở mỗi
nước có một cách định nghĩa riêng về ngân hàng thương mại. Ở Việt Nam, Pháp
lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định:

Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và
thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử
dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện
thanh toán.
1.1.3.2. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại
- Mua bán ngoại tệ
- Nhận tiền gửi
- Cho vay
- Bảo quản tài sản hộ
- Cung cấp các tài khoản giao dịch và thực hiện thanh toán
- Quản lý ngân quỹ
- Tài trợ các hoạt động của Chính phủ
- Bảo lãnh
- Cho thuê thiết bị trung và dài hạn
- Cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn
- Cung cấp dịch vụ môi giới đầu tư chứng khoán
- Cung cấp các dịch vụ bảo hiểm
- Cung cấp các dịch vụ đại lý
1.1.3.3. Sự cần thiết tiến hành các hoạt động thẩm định dự án tại ngân
hàng thương mại
Thẩm định dự án đầu tư giúp đánh giá được mức độ tin cậy của dự án đầu
tư mà khách hàng đã lập và nộp cho ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn; phân
tích và đánh giá mức độ rủi ro của dự án khi quyết định cho vay. Ngoài ra, thẩm
định dự án giúp cán bộ tín dụng và lãnh đạo ngân hàng đánh giá tương đối chính
xác tính khả thi, hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư và khả năng trả nợ. Từ đó đưa
4
Chuyên đề tốt nghiệp
ra quyết định cho vay đúng đắn và giảm được xác suất hai loại sai lầm trong
quyết định cho vay: một là, lựa chọn cho vay dự án tồi; hai là, từ chối cho vay
một dự án tốt.

1.1.3.4. Nội dung thẩm định các dự án tại ngân hàng thương mại
1.1.3.4.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư
•Đánh giá năng lực pháp lý của chủ đầu tư: Liệt kê các hồ sơ pháp lý của
Chủ đầu tư: Quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh, điều lệ hoạt động,
qui chế tài chính, Nghị quyết/quyết định bổ nhiệm các chức danh chủ chốt (Chủ
tịch HĐQT, Tổng Giám đốc/Giám đốc, Kế toán trưởng) để xác định xem Chủ
đầu tư có đủ các điều kiện pháp lý để vay vốn ngân hàng không.
•Đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án và hồ sơ vay vốn: Liệt kê các hồ
sơ, xác định xem hồ sơ pháp lý của Dự án đã đầy đủ, hợp lệ chưa? Cần bổ sung
thêm những hồ sơ gì?
1.1.3.4.2. Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của đơn vị
•Đánh giá các yếu tố phi tài chính
•Đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh hiện tại của
chủ đầu tư
•Triển vọng và các yếu tố ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của đơn vị
trong thời gian tới
1.1.3.4.3. Đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án
•Các thông tin cơ bản về dự án
•Đánh giá tổng mức đầu tư của Dự án và việc triển khai kế hoạch vốn của Dự án
Thẩm định
(Kiểm tra
Khách quan
Khoa học
Toàn diện)
Nội dung
(CB ĐTDA)
Tính khả thi
Tính hiệu quả
Tính hợp lý
Dự án

5
Chuyên đề tốt nghiệp
•Đánh giá kế hoạch, tiến độ triển khai Dự án
•Đánh giá về mức độ phù hợp của công nghệ mà Dự án lựa chọn
•Thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của Dự án
•Thẩm định thị trường tiêu thụ sản phẩm của Dự án
•Tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của Dự án
1.1.3.4.4. Thẩm định về điều kiện đảm bảo tiền vay
1.1.3.5. Quy trình thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại
- Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, khách hàng sẽ lập Hồ sơ vay vốn, hồ
sơ thường bao gồm: phương án vay vốn, trả nợ vay, các tài sản đảm bảo cho
khoản vay và các giấy tờ chứng minh tài sản khác để gửi lên ngân hàng.
Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ, tiếp nhận các nhu cầu vay vốn của
khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn cần thiết.
- Bước 2: Thẩm định tín dụng
Chuyên viên khách hàng sẽ căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể, thu thập
thêm thông tin liên quan đến hoạt động của khách hàng và thực hiện việc thẩm
định tín dụng đối với khách hàng.
Thẩm định tín dụng bao gồm:
+ Thẩm định khách hàng vay vốn: tư cách pháp nhân, năng lực tài chính,
năng lực hoạt động kinh doanh.
+ Thẩm định phương án kinh doanh, dự án đầu tư, mục đích sử dụng vốn
vay và khả năng trả nợ của khách hàng.
+ Thẩm định tài sản đảm bảo của khách hàng.
Việc thẩm định tín dụng của chuyên viên khách hàng phải được thể hiện
bằng Báo cáo thẩm định. Sau khi lập xong báo cáo thẩm định, Chuyên viên
khách hàng phải chuyển báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kèm theo cho lãnh
đạo chi nhánh.
- Bước 3: Xét duyệt

Hồ sơ sau khi được xem xét, đánh giá sẽ chuyển lên cho Giám đốc phê
duyệt. Sau khi Giám đốc phê duyệt khoản vay, cán bộ quan hệ khách hàng sẽ
6
Chuyên đề tốt nghiệp
thông báo các điều kiện của ngân hàng đưa ra cho khách hàng về điều kiện vay
vốn, yêu cầu tài sản đảm bảo và yêu cầu bổ sung đầy đủ các hồ sơ để giải ngân.
- Bước 4: Ký kết hợp đồng và giải ngân
Cán bộ phân tích và hỗ trợ kinh doanh soạn thảo các công văn thông báo
cho khách hàng, lập các hợp đồng tín dụng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài
sản, soạn khế ước, hợp đồng, chứng từ có liên quan khác.
Nếu khách hàng chấp nhận các điều kiện của ngân hàng đưa ra, khách hàng
sẽ phải hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng.
- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
Khách hàng sẽ phải sử dụng vốn vay theo mục đích đã nêu ra trong Hồ sơ
vay vốn và sử dụng các dịch vụ khác phát sinh theo nhu cầu của khách hàng.
Chuyên viên khách hàng duy trì quan hệ với khách hàng, tìm cơ hội kinh doanh
khác, cán bộ phân tích và hỗ trợ kinh doanh theo dõi và giám sát việc sử dụng
vốn của vay của khách hàng, đôn đốc khách hàng thực hiện các nhiệm vụ đã cam
kết trong hợp đồng tín dụng. Khách hàng có nghĩa vụ hoàn trả gốc và lãi vay theo
thông báo, khi tất toán khoản vay, chuyên viên khách hàng, và khách hàng thực
hiện các thủ tục cần thiết để thu hồi nợ vay của khách hàng.
Từ quy trình trên có thể nhận thấy, thẩm định là một khâu quan trọng trong
quá trình cấp tín dụng. Do đó quy trình thẩm định cũng phải tuân theo trình tự
như quy trình cấp tín dụng. Sau khi nhận được hồ sơ xin vay vốn chuyên viên
khách hàng sẽ là người trực tiếp thu thập thông tin và tính toán số liệu để thẩm
định tính hợp lý của khách hàng và hồ sơ vay vốn, lập báo cáo thẩm định để trình
lên cấp phê duyệt. Xác định rõ vị trí của công tác thẩm định trong quy trình cấp
tín dụng mới có thể thấy hết được tầm quan trọng của công tác này trong hoạt
động xét duyệt cho vay vốn của ngân hàng.
1.1.3.6. Phương pháp thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại

1.1.3.6.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự
Việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi
tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
- Thẩm định tổng quát: là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm định
của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của
dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư Thẩm định tổng quát cho
phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án.
7
Chuyên đề tốt nghiệp
- Thẩm định chi tiết: được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm
định này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm
định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án.
1.1.3.6.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, thường được sử dụng trong thẩm
định dự án đầu tư. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án được so sánh với các
dự án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động. Có thể tiến hành so sánh trên
một số chỉ tiêu sau:
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài chính mà dự án có
thể chấp nhận được.
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu
tư công nghệ quốc gia, quốc tế.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư.
- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư.
- Các chỉ tiêu phát sinh khác.
1.1.3.6.3. Phương pháp phân tích độ nhạy
Với các dự án đầu tư vay vốn dài hạn, Ngân hàng luôn luôn yêu cầu phải
phân tích độ nhạy cảm của dự án. Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính
vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án. Cơ sở của phương pháp này là dự
kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án, như

vượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đàu vào tăng và
giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi…
khảo sát các tác động của yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hòa vốn của
dự án.
Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tùy điều kiện cụ thể và nên
chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra các tác động xấu đến hiệu quả dự án xem xét.
Nếu dự án vẫn tỏ ra hiệu quả ngay cả trong trường hợp có nhiều bất trắc phát
sinh đồng thời thì đó là dự án vững chắc có độ an toàn cao. Trong trường hợp
ngược lại, cần phải xem xét lại khả năng phát sinh bất trắc để đề xuất kiến nghị
các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế.
8
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.3.6.4. Phương pháp dự báo
Hoạt động đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài. Do đó việc vận động
phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùng
quan trọng.
Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê và
vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm
của dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu, và các đầu vào khác
ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án. Các phương pháp dự báo thường
được sử dụng là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy
tương quan, phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu, phương pháp định mức,
phương pháp lấy ý kiến chuyên gia
1.1.3.6.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Đầu tư là công cuộc bỏ vốn ở hiện tại và kỳ vọng thu được lợi ích trong
tương lai, vì vậy thời gian hòa vốn thường dài, do đó có nhiều rủi ro phát sinh
ngoài ý muốn chủ quan. Để đảm bảo tính vững chắc và dự án có hiệu quả, người
ta thường dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành
chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho
các đối tác liên quan đến dự án.

Một số rủi ro như: chậm tiến độ thi công, rủi ro vượt tổng mức đầu tư, rủi ro
bất khả kháng
1.2. Công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản tại ngân
hàng thương mại
1.2.1. Khái quát về ngành kinh doanh bất động sản
Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cần
phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay mua bất
động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay). Việc cho vay kinh doanh
bất động sản sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động sản có biến động giá
hoặc bị đóng băng, do người vay không thể thu hồi (hoặc thu hồi không đủ) vốn từ
việc bán các bất động sản đã đầu tư. Còn đối với việc cho vay mua bất động sản để
sử dụng cho nhu cầu của chính người vay, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định
9
Chuyên đề tốt nghiệp
không phụ thuộc vào thị trường bất động sản, thì khi thị trường bất động sản biến
động hoặc đóng băng họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng.
Đề tài nghiên cứu ở đây, chỉ tập trung vào trường hợp một là cho vay kinh
doanh Bất động sản.
1.2.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2.1.2. Đặc điểm
- Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không

giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và
cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở
thích cá nhân v.v
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà
chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật
10
Chuyên đề tốt nghiệp
lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ
yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể
tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có
thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các
nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính
chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà
hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông
là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v
11
Chuyên đề tốt nghiệp
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
+ Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói
cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng
sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc
lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy
hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác,

công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói
chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
1.2.1.3. Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có
thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt. Và loại BĐS nằm trong nhóm ngành nghề kinh doanh BĐS
chủ yếu là các BĐS có đầu tư xây dựng.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan
và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng
hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở
nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
1.2.1.4. Các loại quyền liên quan đến BĐS
- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài
sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
pháp luật quy định.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
12
Chuyên đề tốt nghiệp
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền
tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các

hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người
đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho
thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ
cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
* Trên thực tế, các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thường liên quan đến một,
hai hoặc đồng thời cả ba quyền trên.
1.2.2. Đặc điểm các dự án kinh doanh bất động sản
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được điều kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ
điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng
nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di
dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô
nhiễm môi trường.
* Đặc điểm của các dự án kinh doanh BĐS
- Các dự án kinh doanh BĐS đều là những dự án có nhu cầu vốn rất lớn.
Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư lại rất nhỏ, chủ yếu là số vốn từ chiếm
dụng khách hàng (khách hàng ứng tiền trước) và đi vay của các tổ chức tín dụng.
- Các dự án kinh doanh BĐS thường có thời gian dài, chịu tác động của
nhiều yếu tố, thị trường BĐS lại nhạy cảm. Các rủi ro mà một dự án kinh doanh
BĐS có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro về quy
hoạch, rủi ro về giá nguyên vật liệu, rủi ro tỷ giá hối đoái, rủi ro về lãi suất, rủi ro
về lạm phát, rủi ro giá vàng, giá dầu…ngay cả sự biến động của thị trường thế
giới cũng có thể tác động tới thị trường BĐS trong nước.
- Các dự án kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều chính sách, luật
pháp và định hướng của Chính phủ Nhà nước: luật BĐS, luật đất đai, luật xây

13
Chuyên đề tốt nghiệp
dựng…tuy nhiên thì các bộ luật quy định cho ngành này vẫn chưa được thống
nhất và rõ ràng, vẫn phải chỉnh sửa bổ sung nhiều do đó cũng gây khó khăn
không ít.
1.3. Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng thương mại
1.3.1. Yêu cầu chung
Khi thẩm định một dự án đầu tư, yêu cầu chung được đặt ra đó là lựa chọn
được các dự án đầu tư có tính khả thi cao, có khả năng thực hiện, đem lại hiệu
quả và hiệu quả chắc chắn; loại bỏ được các dự án không khả thi nhưng không bỏ
lỡ mất các cơ hội đầu tư có lợi.
Đối với ngân hàng thương mại, công tác thẩm định một dự án đầu tư nói
chung muốn đạt hiệu quả phải đảm bảo được những yêu cầu cơ bản sau
- Tính chính xác và chân thực: đây là yêu cầu quan trọng nhất đối với công
tác thẩm định. Chỉ khi bảo đảm được yêu cầu này thì những vai trò của công tác
thẩm định tại Ngân hàng mới phát huy hết được ý nghĩa thực sự của nó.
- Tính kịp thời: bất cứ nhà đầu tư nào cũng muốn nhanh chóng và hiệu quả,
rút ngắn được thời gian thẩm định trong khi vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng của
công tác thẩm. Vì thế trong quy chế về hoạt động thẩm định của mỗi ngân hàng
có đưa ra những yêu cầu rất cụ thể về thời gian thẩm định đối với các loại
phương án đầu tư khác nhau.
- Độc lập, khách quan: là yêu cầu đối với cán bộ thẩm định của ngân hàng đề
đảm bảo thực hiện được yêu cầu trên. Các cán bộ được giao trách nhiệm thẩm định
đều phải là nhân viên có chuyên môn, có kinh nghiệm, làm việc trung thực, khách
quan, có như vậy mới đáp ứng được các đòi hỏi mà công tác thẩm định đặt ra.
- Phân cấp: yêu cầu phân cấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng là một
yêu cầu quan trọng đối với quy trình thẩm định, giúp đảm bảo yếu tố khách quan,
khoa học và chặt chẽ trong công tác thẩm định, giúp giảm thiểu rủi ro của hoạt
động cho vay tại ngân hàng.
Công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng không nằm

ngoài quy luật đó. Nhằm làm rõ những yêu cầu cần phải có cho công tác thẩm
định các dự án này, ta hãy xét đến các nhân tố tác động đến công tác thẩm định
các dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại các ngân hàng thương mại.
1.3.2. Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định dự án kinh doanh
bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.3.2.1 . Các nhân tố chủ quan
1.3.2.1.1. Nhân tố con người
- Số lượng, trình độ và đạo đức cán bộ thẩm định
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Các cán bộ thẩm định là người có ảnh hưởng trực tiếp và đóng vai trò quan
trọng nhất trong công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án bất động
sản nói riêng. Muốn thẩm định tốt một dự án về bất động sản, thì ngoài điều bắt
buộc là những kiến thức chuyên môn cơ bản về thẩm định, người cán bộ thẩm
định còn phải có những am hiểu nhất định về thị trường bất động sản, bao gồm vị
trí, xu hướng, giá cả, ; và quan trọng là những hiểu biết pháp luật cần thiết.
Chúng ta đều biết, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của nhiều chính sách,
luật pháp và định hướng của Chính phủ Nhà nước: luật BĐS, luật đất đai, luật
xây dựng , vì vậy, có kiến thức và kinh nghiệm trong những vấn đề này là yếu
tố tiên quyết tạo nên sự đúng đắn và chính xác khi bắt tay vào thẩm định một dự
án kinh doanh bất động sản.
Đạo đức của cán bộ thẩm định cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu
đối với lãnh đạo ngân hàng. Cán bộ thẩm định có tư cách đạo đức không tốt có
thể bóp méo thông tin, làm sai lệch kết quả thẩm định và do đó dẫn đến những
quyết định sai lầm trong hoạt động cho vay.
Ngoài ra, cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, đạo đức tốt nhưng
không đảm bảo về số lượng cũng là một thiệt thòi của ngân hàng trong công tác
thẩm định. Với số lượng ít cán bộ phải thực hiện thẩm định một lượng lớn các dự
án thì thời gian thẩm định bình quân một dự án sẽ ít làm chất lượng thẩm định
không được như mong muốn. Do vậy, số lượng cán bộ thẩm định cũng ảnh

hưởng trực tiếp chất lượng công tác thẩm định.
- Sự quan tâm của Ban lãnh đạo Ngân hàng đến công tác thẩm định
Nếu Ban lãnh đạo Ngân hàng coi trọng công tác thẩm định, coi kết quả
thẩm định là yếu tố then chốt để ra quyết định cho vay và thường xuyên kiểm tra,
đôn đốc, giám sát cũng như động viên, khích lệ cán bộ thẩm định thì chắc chắn
công tác thẩm định sẽ có chất lượng tốt.
1.3.2.1.2. Quy trình thẩm định
Khi thẩm định một dự án bất kì, các cán bộ ở mỗi ngân hàng luôn tiến hành
thẩm định theo một quy trình sẵn có của ngân hàng đó. Quy trình này có thể là
chung cho các dự án, hoặc có những quy trình riêng cho từng dự án ở các ngành,
các lĩnh vực khác nhau. Dù là chung hay riêng, thì quy trình thẩm định cũng phải
đảm bảo đủ các bước cần thiết, để cho dự án được thẩm định một cách khoa học,
chính xác và nhanh chóng nhất. Một quy trình không hợp lý có thể dẫn tới những
sai sót không đáng có, làm phí phạm công sức, thời gian và chi phí thẩm định,
thậm chí có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định cũng như quyết định cho vay
15
Chuyên đề tốt nghiệp
hay không của ngân hàng. Đối với các ngân hàng có quy trình thẩm định riêng
cho từng loại dự án, chắc chắn công tác thẩm định sẽ được tiến hành kĩ lưỡng và
nhanh chóng hơn, mang lại hiệu quả cho cả hai phía, ngân hàng và chủ đầu tư.
1.3.2.1.3. Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định
Cùng với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, các dự án
càng ngày càng phức tạp đồng thời các rủi ro trong hoạt động đầu tư cũng ngày càng
đa dạng, khó dự đoán hơn. Thực tế này đòi hỏi cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công
tác thẩm định cũng cần phải thường xuyên được đổi mới. Chẳng hạn, để thực hiện
các phân tích độ nhạy nhiều chiều đòi hỏi phải có sự trợ giúp của máy tính điện tử
và các phần mềm thống kê chứ không thể thực hiện bằng các công cụ thủ công.
1.3.2.1.4. Chất lượng thông tin
Thông tin là nguyên liệu đầu vào của quá trình thẩm định. Do đó, là nhân tố
quan trọng đảm bảo chất lượng của công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân

hàng. Nếu sử dụng một nguồn thông tin không đáng tin cậy để đánh giá dự án thì
có thể dẫn tới quyết định đầu tư sai lầm gây thiệt hại lớn cho ngân hàng. Tính kịp
thời của thông tin cũng có ảnh hưởng không nhỏ không những vì nó tác động
trực tiếp đến quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng mà còn có thể làm ngân
hàng mất cơ hội tài trợ cho một dự án tốt trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hiện
nay. Do đó, việc xây dựng hệ thống thông tin chính xác, toàn diện được đặt ra
như là một nhu cầu cấp thiết đối với công tác thẩm định trong điều kiện thông tin
không cân xứng ở nước ta.
1.3.2.2. Các nhân tố khách quan
- Dự án và chủ đầu tư dự án (thông qua hồ sơ xin vay vốn)
Thông thường, khi muốn vay vốn của ngân hàng để thực hiện dự án, chủ
đầu tư cần phải cung cấp cho phía ngân hàng các hồ sơ và giấy tờ chứng minh
khả năng quản lý dự án của chủ đầu tư và tính khả thi của dự án. Điều đó được
thể hiện trong hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, hồ sơ phản ánh tình hình tài chính và hoạt
động kinh doanh của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án (đối với dự án bất động sản
thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, Giấy
phép xây dựng, bản quy hoạch tỷ lệ 1/2000, 1/500, giấp phép PCCC,….), hồ sơ dự án
(đã được phía chủ đầu tư thẩm định). Sự rõ ràng, minh bạch và tính đầy đủ, khoa học
của các giấy tờ này sẽ là căn cứ để phía ngân hàng đưa ra được những kết quả thẩm
định chính xác và nhanh chóng nhất. Một dự án dù có tính khả thi, chủ đầu tư đủ năng
lực nhưng hồ sơ xin vay vốn thiếu các giấy tờ chứng minh tính khả thi và năng lực đó,
16
Chuyên đề tốt nghiệp
hoặc dự án được trình bày một cách thiếu căn cứ và không có tính khoa học sẽ gây ra
khó khăn cho công tác thẩm định, từ đó dẫn đến các kết luận sai lầm từ phía ngân
hàng là điều không thể tránh khỏi.
Các dự án BĐS thường là các dự án có nguồn vốn lớn. Dự án càng phức
tạp, thẩm định và đưa ra được các kết luận chính xác là một công việc vô cùng
khó khăn và vất vả. Dự án càng lớn thì độ chính xác của các giả định càng không
cao, vì vậy ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả thẩm định và quyết định cho vay

của ngân hàng thương mại.
- Thị trường yếu tố đầu vào và thị trường đầu ra
Những biến động trên thị trường đầu vào cũng như đầu ra của dự án có thể
khiến cho những dự toán của dự án trở nên không chính xác. Chẳng hạn như, giá
cả vật liệu xây dựng tăng lên đột biến có thể làm cho một dự án được thẩm định
là có hiệu quả về mặt tài chính nhưng khi vận hành lại thua lỗ, không có khả
năng trả nợ ngân hàng. Đồng thời, thị trường đầu ra – thị trường bất động sản
nhiều thay đổi và bất ổn như hiện nay cũng là một vấn đề cần được nghiên cứu kĩ
khi đưa ra các giả định trong thẩm định khía cạnh tài chính của dự án.
- Các chính sách và quy định của nhà nước
Các dự án kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều chính sách, luật pháp
và định hướng của Chính phủ Nhà nước: luật BĐS, luật đất đai, luật xây dựng…
trong khi đó hệ thông pháp luật của nước ta chưa có sự thống nhất, đầy đủ và
luôn thay đổi. Điều này gây ra không ít khó khăn cho công tác thẩm định các dự
án BĐS.
- Môi trường kinh tế, xã hội
Một môi trường kinh tế, xã hội ổn định luôn đem đến sự thuận lợi cho các
quyết định đầu tư chứ không riêng các dự án về kinh doanh bất động sản. Ngược
lại, một nền kinh tế bất ổn định như lạm phát tăng nhanh, thất nghiệp, biến động
môi trường kinh tế vĩ mô… sẽ hạn chế đưa ra một quyết định đầu tư đúng đắn.
- Hệ thống cung cấp thông tin kinh tế
Để công tác thẩm định dự án đạt chất lượng tốt đòi hỏi phải có nguồn thông
tin đầu vào phong phú với chất lượng cao. Muốn vậy, phải có một hệ thống cung
cấp thông tin đa dạng, nhiều chiều. Hệ thống cung cấp thông tin kinh tế bên
ngoài ngân hàng bao gồm doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước, phương
tiện thông tin đại chúng, các cơ quan cung cấp thông tin chuyên nghiệp về bất
17
Chuyên đề tốt nghiệp
động sản, các tổ chức giám định, tư vấn bất động sản,
- Sự cạnh tranh của các NHTM khác

Nhu cầu vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản trong thời gian này là rất
lớn, vì vậy, không tránh khỏi sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng. Các
NHTM bắt buộc phải mở rộng cho vay, hạ thấp các điều kiện tín dụng, giảm thủ
tục cũng như thời gian thẩm định để thu hút khách hàng và tạo ra lợi nhuận từ
các dự án kinh doanh BĐS.
1.3.3. Yếu tố quyết định sự thành công của dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản
- BĐS là tài sản không thể di dời, vì vậy, đối với một dự án kinh doanh
BĐS thì yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành công của nó là vị trí của dự
án đó. Vị trí là vấn đề được quan tâm xuyên suốt trong dự án BĐS, bởi nó ảnh
hưởng tới dự án từ khi lên ý tưởng đến khi hoàn thiện đưa vào hoạt động, từ đầu
vào đến đầu ra sản phẩm: Vị trí đó có gần khu dân cư đông đúc không? Điều kiện
cơ sở hạ tầng có tốt không, đường xá, điện nước có được phục vụ đầy đủ không?
Có dễ dàng quy hoạch, san lấp mặt bằng hay không? Có thể mua hoặc thuê đất
trong thời gian dài không? Vận chuyển nguyên vật liệu và xây dựng có gặp khó
khăn gì không? Thị trường đầu ra có được chào đón không? Có bất động sản
cùng loại trong khu vực đó không? Rất nhiều câu hỏi có thể đặt ra xoay
quanh vấn đề vị trí của dự án, vì vậy khi thẩm định rất cần sự quan tâm kĩ lưỡng
đến khía cạnh vị trí của dự án BĐS.
- Một yếu tố thứ hai cần nhắc đến, đó là khả năng tự chủ về tài chính của
chủ đầu tư. Chúng ta đều biết các dự án bất động sản đều cần đến một nguồn vốn
lớn, vì vậy bên cạnh nguồn vốn mà ngân hàng cho vay, chủ đầu tư cần có một
nguồn vốn đối ứng thích hợp để chủ động trong công tác thực hiện dự án, tránh
được sự lãng phí không cần thiết cũng như đảm bảo được tiến độ đã đề ra, nhất là
trong các tính huống bất ngờ như giá nguyên vật liệu tăng đột ngột hoặc có vấn
đề nảy sinh trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
1.3.4. Kết luận
Từ những vấn đề đã xem xét ở trên, ta có thể thấy rằng, trong công tác thẩm
định các dự án đầu tư BĐS, ngoài các yêu cầu chung giống như khi thẩm định
các dự án khác, NHTM cần chú ý những điều sau:

18
Chuyên đề tốt nghiệp
- Cán bộ thẩm định phải là những người có kiến thức và kinh nghiệm đối
với thị trường BĐS trong nước và ở địa phương cũng như có hiểu biết về pháp
luật BĐS.
- Nội dung thẩm định cần đi sâu vào các vấn đề:
+ Vị trí của BĐS: như đã nói ở trên, đây là đặc điểm quan trọng của BĐS
nói chung và BĐS kinh doanh nói riêng. Dự án có một vị trí đẹp là tiền đề hết
sức thuận lợi để có được những thành công khi đưa vào vận hành sau này.
+ Giá trị và tính thanh khoản của BĐS: nguồn vốn dành cho dự án kinh
doanh BĐS là rất lớn, vì vậy, cần làm rõ xem giá trị BĐS được xây dựng có
tương xứng với số tiền vốn của dự án hay không, đặc biệt là so sánh với nguồn
vốn mà chủ đầu tư xin vay từ ngân hàng. Giá trị (xét về lâu dài) và tính thanh
khoản của BĐS trong dự án càng cao thì càng tránh cho chủ đầu tư, đặc biệt là
NHTM những rủi ro về tài chính sau này, khi mà thị trường đầu ra (hoạt động
kinh doanh BĐS đó) không được thuận lợi như đã tính toán.
+ Mối quan hệ của giữa chủ đầu tư và BĐS (liên quan đến các quyền BĐS):
điều này được thể hiện trong hồ sơ pháp lý của dự án. Nếu chủ đầu tư có quyền sở
hữu đối với BĐS và có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đó thì chắc chắn
quyền và khả năng quản lý đối với BĐS trong dự án sẽ cao hơn, dự án có tính khả
thi hơn và công tác thẩm định có cơ sở để đưa ra những giả định chính xác hơn.
+ Năng lực của chủ đầu tư: cả về năng lực quản lý, năng lực kinh doanh và
khả năng tự chủ về tài chính của chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án có đầy đủ các
năng lực trên thì dự án sẽ được tiến hành một cách chủ động, ít phụ thuộc vào
các nhân tố tác động, thời gian thực hiện dự án sẽ được tiến hành nhanh chóng
hơn và giai đoạn vận hành sẽ mang lại kết quả tốt đẹp hơn.
- Tuân thủ đúng quy trình thẩm định mà Ngân hàng đã đặt ra, tuy nhiên cần
có sự vận dụng linh hoạt đối với đặc điểm riêng của ngành BĐS, tránh việc áp
dụng quy trình một cách máy móc, thiếu sáng tạo
19

Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC
DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ
GIAO DỊCH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – VIETCOMBANK
2.1. Khái quát về Sở Giao dịch Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại
thương Việt Nam
2.1.1. Chức năng nhiệm vụ
Sở giao dịch NHTMCP Ngoại Thương Việt Nam là một đơn vị hạch toán
phụ thuộc NHTMCP Ngoại thương VN và thực hiện các chức năng sau:
- Huy động vốn:
+ Nhận tiền gửi không kì hạn, có kì hạn, tiền gửi thanh toán của các cá
nhân, tổ chức trong và ngoài nước.
+ Phát hành chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, kì phiếu ngân hàng
+ Tiếp nhận vốn do NHTMCP Ngoại thương Việt Nam phân bổ.
+ Các nguồn khác không trái với quy định của pháp luật.
- Cho vay:
Cho vay bằng VNĐ, ngoại tệ đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh
nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế theo quyền hạn và hạn mức do TGĐ của
NHTMCP Ngoại thương VN ủy quyền.
Chỉ cho vay với thời hạn tối đa là 10 năm, với thời hạn lớn hơn thì phải
chuyển lên hội sở chính.
- Thực hiện dịch vụ bảo lãnh, tái bảo lãnh
- Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán quốc tế như mở LC, thu chi hộ,
chuyển tiền, dịch vụ ngân quỹ cho khách hàng, kinh doanh ngoai hối trong phạm
vi mua- bán ngoại tệ với khách hàng,
- Cung cấp dịch vụ gửi, bảo quản các tài sản có giá
- Dịch vụ phát sinh về tiền gửi, tiền vay theo quy chế quản lí vốn của
NHTMCP Ngoại thương Việt Nam.

20
Chuyên đề tốt nghiệp
- Lập báo cáo tài chính
- Thực hiện công tác quản lí ngân quỹ theo quy định.
- Lập báo cáo kết quả hoạt động và chuyển lên hội sở chính
- Công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ.
- Tổ chức quản lí cán bộ: được Hội đồng quản trị và tổng giám đốc giao
chức năng và nhiệm vụ từng thời kì.
2.1.2. Sơ đồ tổ chức
Cơ cấu tổ chức của SGD ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam gồm
có: 1 giám đốc, 4 phó giám đốc, 24 phòng ban ở 198 Trần Quang Khải và 31-33
Ngô Quyền và 15 phòng giao dịch nằm rải rác trên địa bàn thành phố Hà Nội với
hơn 500 nhân sự.
Mỗi phòng có một chức năng, nhiệm vụ riêng, khả năng cung cấp các dịch
vụ ngân hàng khác nhau. Có thể chia 24 phòng ban này thành 4 nhóm như sau:
(1) Nhóm tín dụng: Các phòng thuộc nhóm này thực hiện các nghiệp vụ tín
dụng của ngân hàng.
(2) Nhóm thanh toán : Các phòng thuộc nhóm này có chức năng thực hiện
công tác thanh toán.
(3) Nhóm kinh doanh dịch vụ: Các phòng thuộc nhóm này thực hiện hoạt động
ngoài hoạt động tín dụng của ngân hàng và cung cấp các dịch vụ cho khách hàng.
(4) Nhóm hỗ trợ: Các phòng thuộc nhóm này có chức năng hỗ trợ cho hoạt
động của SGD.
21