Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BIDV: Bank for investment and development of Vietnam
ĐT&PTVN: Đầu tư và Phát triển Việt Nam
SGD: Sở Giao dịch
DA: Dự án
DAĐT: Dự án đầu tư
BĐS: Bất động sản
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV……………………………………5
2. Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung các DAĐT trước T9/2008………….17
3. Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định các DAĐT sau T9/2008………………… 18
4. Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm…………………6
5. Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư
nợ)..................................................................................................................14
6. Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua các
năm...................................................................................................................7
7. Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD...........13
8. Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh...15
9. Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50
10.Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở
một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội………………………………...55
11.Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành
trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……………...56
12.Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩm
định tính toán lại……………………………………………………………62
13.Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm
định tính toán lại……………………………………………………………63
14.Bảng 1.9: Dòng thu – chi của DA………………………………………….65
15.Bảng 1.10: Một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính DA…………………………66

16.Bảng 1.11: Tình hình thẩm định các DA kinh doanh BĐS tại Sở qua các
năm…………………………………………………………………………69
17.Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm……………….74
18.Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy
định tại SGD………………………………………………………………...88
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
MỤC LỤC
1 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV.............................................3
2 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây................................6
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS.......7
1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS........................10
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .................12
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
12
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .............................16
1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .............19
1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD.........................41
1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn.....................................................................43
1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn..............................................45
1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn.........................................................45
1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp..........................46
1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV......................................................47
1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT...........................................................................47
1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay..............................................................67
1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA và đề xuất.....................................................................68
1.4.1 Những kết quả đạt được....................................................................................68
1.4.1.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân.........................................................68
1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó.............................................................71
1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân........................................................73
1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại...............................................................................73

1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên..............................................................76
2.1.1 Định hướng phát triển chung.............................................................................79
2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định........................81
2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định...................................................................81
2.2.1.2 Về nội dung thẩm định....................................................................................82
2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định.............................................................................86
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
2.2.2 Nhóm các giải pháp chung ................................................................................87
2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS...................87
2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực...........................88
2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định
DA 90
2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan..........................................................92
2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước..................................................................................93
2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN................................................................................93
2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS......................................94
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B


1 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏi
vốn lớn và có độ rủi ro cao. Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn trong
số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân hàng.
Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với đó là
hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng có
nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trong năm 2008 đã

có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạt động cho vay này.
Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bất động sản, các ngân
hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối với mảng này vẫn còn rất
nhiều thận trọng.
Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vị
dẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụng cũng
là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở. Để đảm bảo tốt cho hoạt động tín
dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong việc cho vay, công tác thẩm định dự án
được Sở đặc biệt chú trọng. Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt được rất
nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó không phải không còn những mặt hạn
chế. Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánh giá,
xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như công tác thẩm định các dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết. Chính vì vậy, em đã
chọn cho mình đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam”.
Bài viết của em được chia làm 2 chương:
Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở
Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN
Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN
trong thời gian tới.
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
CHƯƠNG I
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV

SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số
76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh đạo
của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh của
Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV. Quá trình
hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như sau:
* Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD. Giai
đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Nhiệm vụ chủ yếu của
SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát kiểm tra sử
dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA.
* Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc
chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự
trang trải. Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12 phòng
nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm. Trong giai
đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại, phục
vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị thế,
hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội.
* Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội
Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng
ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững
phù hợp với tiến trình hội nhập. SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt
qua những thử thách, vượt lên chính mình. Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005,
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

2
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài sản
mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là:
- Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002

- Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003
- Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004
- Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005
Đến nay, SGD đã có 19 phòng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán bộ,
công nhân viên. SGD đã được cơ cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch một cửa
thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến. Các dịch vụ
bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chi nhánh
mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đáp ứng
nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục vụ các
khách hàng lớn, các tập đoàn, các tổng công ty không phân biệt hình thức sở hữu;
thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng.
Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã luôn khẳng định được vị trí, tên tuổi và
thương hiệu của mình. Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệ
thống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động. Tổng tài sản của SGD
đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lên sau 17
năm vừa qua. Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10 năm thành
lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm 2008, tổng
tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng.
1 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV
 Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyết
các vấn đề tổng thể sau:
Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo
tuyến như DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu chính viễn thông… Các
DA này không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm định một
cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầu quản lý
theo đặc điểm của DA và yêu cầu đòi hỏi của ngân hàng.
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

3
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một
vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn
thông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN
phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng. Đáp ứng yêu cầu này,
trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và
phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư
và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước.
Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi
nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp vụ
mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống.
Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ trách
kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV.
 Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá
trình hoạt động, sản xuất kinh doanh. Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng,
cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi.
Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc
Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các
phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV. Theo quyết định này, số lượng các
phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụng của
Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng quản lý
tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý rủi ro,
phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA. Sự phân chia mới này đảm bảo cho việc
thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốt chức năng,
nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối bởi các phòng
đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ và tăng cường cho
nhau.
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

4
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

5
Ban giám
đốc
Khối tín dụng
Khối dịch vụ
Khối quản lý nội bộ
Khối đơn vị trực thuộc
P.Quản hệ khách hàng 1
P.Quan hệ khách hàng 2
P.Quan hệ khách hàng 3
P.Quản lý rủi ro 1
P.Quản lý rủi ro 2
P.Tài trợ DA
P. Dịch vụ KH cá nhân
P.Dịch vụ KH doanh
nghiệp 1
P.Dịch vụ KH doanh
nghiệp 2
P.Quản lý và dịch vụ kho
quỹ
P.Thanh toán quốc tế

P.Kế hoạch tổng hợp
P. Điện toán
P.Tài chính kế toán
P.Tổ chức nhân sự
Văn phòng
2 phòng giao dịch
P.Quản trị tín dụng
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
2 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây
Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát triển
cao. Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng
trưởng lợi nhuận của SGD.
 Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động,
trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh
tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên
doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng truyền
thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như: Tổng công ty
lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may
Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…
 Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm. Năm 2006
đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến nay
ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007.
 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng lên
rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích cực
của SGD.
Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Sở Giao dịch
Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quả tổng
hợp của sự tăng trưởng, phát triển của công tác huy động vốn, trong hoạt động tín
dụng, hoạt động dịch vụ của SGD.

SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

6
184858
321000
428000
0
100000
200000
300000
400000
500000
2006 2007 2008
Năm
Lợi nhuận
trước thuế
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ SGD qua các năm
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT
I. Huy động vốn 10.110.926 33,57 15.304.462 51,36 28.919.460 88,96
1. Tiền gửi TCKT 7.284.959 65,28 12.760.106 75,15 26.485.352 107,56
- TG không kỳ hạn 1.645.390 94,76 3.768.506 129,03 7.953.210 111,04
- TG có kỳ hạn 5.639.569 58,29 8.991.600 59,44 18.532.142 106,11
2. Tiền gửi dân cư 2.791.400 -8,44 2.491.021 -10,76 2.355.873 -5,43
- TG tiết kiệm 2.290.055 5,61 2.130.000 -6,99 1.865.230 -12,43
- Kỳ phiếu 122.200 -47,07 125.350 2,57 95.203 -24,05

- CCTG, trái phiếu 379.145 -41,63 235.671 -37,84 395.620 67,87
3. Huy động khác 34.567 -69,43 53.335 54,29 78.235 46,69
II. Tín dụng 5.000.752 3,88 5.099.321 1,97 5.807.045 13,88
1.Cho vay ngắn hạn 1.959.934 13,66 2.059.282 5,07 2.915.632 41,58
2.Cho vay TDH 623.713 -38,41 1.095.379 75,62 1.035.021 -5,51
3.Cho vay đầu tư 1.894.594 35,71 1.512.000 -20,19 1.584.230 4,77
4.Cho vay KHNN 256.478 -31,58 161.000 -37,22 18.520 -88,49
5.Cho vay ủy thác,
ODA
266.034 -13,02 271.600 2,09 253.642 -6,61
III. Thu dịch vụ
ròng
49.512 93,41 76.850 55,21 115.000 49,64
Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phòng Kế hoạch - Nguồn vốn SGD
1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh
BĐS
1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS
 Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS
BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể
thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

7

Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
(Điều 181 Bộ Luật Dân sự)
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lợi.
Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu tư
kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu
nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những đặc
điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với các
hình thức đầu tư khác.
Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro. Bởi
lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó là
những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:
- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài
hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà
đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình thường
không như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác, tính thanh
khoản của nó là không cao
- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS. Để
đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có
một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành
dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định.
Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư
phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm trên:
BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán
không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu
bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định
hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

8
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính
toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư.
Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những
đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang
nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực
này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính
khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở các
vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du
lịch... thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động hơn ở
các vùng khác.
Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh
đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng... Do đó khi mà
những diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiều
hướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh
BĐS.
Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của
nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các luật
về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại, doanh
nghiệp... và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có liên
quan.

Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS
Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay SGD chia ra thành:
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

9
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng,
siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung cư,
nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn tất
việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.
3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ tầng
tại các khu dân cư, khu đô thị.
4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các khu dân
cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựng
công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, khách
sạn... và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch.
6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trung
tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là DA kết
hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên
Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:
1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng

5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại
1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS
Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa
chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực
hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi cho
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

10
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
ngân hàng. Xuất phát từ vai trò đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải
đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính toàn diện, tính chuẩn xác và tính kịp
thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ những đặc
điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặc điểm về
công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét đặc thù:
- Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi vốn
lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi vay từ
các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt cũng
như tính thanh khoản của vốn này không cao. Do đó, công tác thẩm định DAĐT kinh
doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư của DA: bao
gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ
thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý.
- Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường có thời gian
đầu tư dài, trong quá trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việc thẩm
định toàn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu. Trong quá trình thẩm
định, cán bộ thẩm định cần xác định được trước những rủi ro có thể gặp phải đối với
DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.
- Thứ ba, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có chiến

lược đầu tư dài hạn. Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt được tình
hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tương lai,
nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS. Cán bộ cần thấy được những nét đặc
thù, riêng có của cung – cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn so với sự
biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung
cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ
kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cân bằng. Tuy
nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng
nhanh như các hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng
thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu
mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế thi
công... Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả BĐS
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

11
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
theo hướng tăng lên, hình thành cơn sốt giá BĐS. Tuy vậy, điều đó không phải lúc
nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS trên thị trường
nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo khiến cho giá trị
BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu dùng, người dân
khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức đóng băng. Cán
bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để có cái nhìn khách
quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA.
- Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất
nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này.
Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Các
DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc
DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA

đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để
đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA,
việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý,
điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA
tương tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này.
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại
SGD
Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng như của
SGD I BIDV nói riêng. Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGD vẫn
tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan. SGD chủ yếu tập trung cho
vay theo các DA. Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, các
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.
Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD
Đơn vị: Triệu đồng
Nhóm ngành Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
1. Xây lắp 1.185.178 1.188.142 1.440.147
2. Điện 290.044 281.454 325.437
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

12
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
3. BĐS 360.054 520.130 511.020
4. Xi măng 365.055 351.853 418.107
5. Dầu khí 310.047 311.059 365.843
6. Xuất khẩu 465.069 499.733 592.318
7. Khác 2.025.305 1.946.950 2.154.170
Tổng 5.000.752 5.099.321 5.807.045

Nguồn: Số liệu từ phòng Quan hệ khách hàng 1 SGD I – BIDV
Trong cơ cấu tín dụng của SGD trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất
vẫn là mảng xây lắp. BIDV được coi là một ngân hàng uy tín và đặc thù cho vay
trong lĩnh vực này. Tiếp đến là các lĩnh vực điện, xuất khẩu, BĐS, xi măng, cho vay
phục vụ xuất nhập khẩu, đây đều là những mảng mạnh của SGD BIDV. Cho vay kinh
doanh BĐS trong những năm qua tại SGD chiếm trung bình khoảng 9% trong cơ cấu
dư nợ tín dụng và có sự thay đổi. Năm 2006, tỷ trọng này đạt khoảng 7.2%, năm
2007 đạt 10.2% và năm 2008 đạt 8.8%. Đây là một tỷ trọng hợp lý mà SGD đã đề ra.
Bên cạnh việc đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này, SGD cũng
đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trong bối cảnh thị
trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây. Và nâng cao
hiệu quả thẩm định cho vay các DAĐT kinh doanh BĐS là một trong những giải
pháp đó.
Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ)
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

13
Năm 2008
Năm 2007
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Có thể nói, thị trường BĐS trong những năm gần đây và đặc biệt là trong 3 năm
vừa qua đã có những biến động, nhiều khi thị trường lại diễn biến theo những chiều
hướng trái ngược nhau. Người ta đã chứng kiến thấy những cơn sốt trên thị trường
BĐS khi những DAĐT kinh doanh BĐS nở rộ cũng như các giao dịch trên thị trường
BĐS diễn ra tấp nập nhưng có những lúc thị trường BĐS lại rơi vào trạng thái đóng
băng. Có thể tóm tắt vài nét về diễn biến thị trường BĐS
- Năm 2006 và cả quý I năm 2007 vốn của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS
chưa nhiều, trong giai đoạn này các nhà đầu tư chủ yếu đổ dồn vào chứng khoán.

- Bắt đầu từ quý 2 năm 2007 thì vốn đầu tư bắt đầu chảy ngược vào BĐS, trong
số vốn này có một lượng lớn là tiền lời thu được từ chứng khoán được các nhà đầu tư
tái đầu tư trở lại vào thị trường nhà đất. Đây được gọi là giai đoạn tăng trưởng nóng
của thị trường BĐS. Và đặc biệt, trong giai đoạn này, phân khúc tăng trưởng nóng
nhất trong thị trường BĐS vẫn là đầu tư vào xây dựng các văn phòng cho thuê và các
chung cư, cao ốc.
- Đến quý 2, quý 3 năm 2008: thị trường BĐS lại chững lại và sụt giảm, đến đầu quý 4
năm 2008 thì gần như trầm lắng hẳn. Trong giai đoạn này, tiền của người dân lại được đổ
vào gửi ngân hàng do lãi suất ngân hàng trong thời gian này tăng mạnh. Bên cạnh đó, nền
kinh tế gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh BĐS.
- Đến cuối quý 4 năm 2008, và bước sang những tháng đầu năm 2009, thị trường
BĐS lại có xu hướng hồi phục đôi chút. Các DA BĐS đặc biệt là các dự án hướng tới
xu hướng tiêu dùng thực sự của thị trường được khởi động hoặc tiếp tục thi công. Có
dấu hiệu hồi phục này cũng là do một số lý do như: Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp
tục cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng giảm, giá các nguyên vật liệu đầu vào... giảm và
các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện
Phù hợp với diễn biến đó của thị trường, số lượng các DA cho vay cũng như cơ cấu
cho vay các DA kinh doanh BĐS tại SGD trong những năm qua cũng có sự thay đổi.
Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

14
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Loại DA 2006 2007 2008
1.DA xây dựng văn phòng cho thuê 4 8 2
2. DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở 3 5 3
3. DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị 1 2 1

4. DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn 0 1 0
5. DAĐT xây dựng khu du lịch 2 2 0
6. DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ 2 3 1
7. DA kết hợp 4 3 2
Tổng số 16 24 9
Nguồn: Số liệu tổng hợp từ Phòng Quan hệ khách hàng I – SGD
Có thể kể tên một số dự án đã thẩm định và đang cho vay tại SGD trong thời
gian qua như: Các DA xây dựng văn phòng cho thuê như: “DAĐT xây dựng tòa nhà
văn phòng cho thuê tại 545 Nguyễn Văn Cừ - Quận Long Biên – Hà Nội”, DA xây
dựng văn phòng cho thuê tại 444 Hoàng Hoa Thám. Các DA xây dựng khu đô thị,
chung cư, nhà ở như: DA “Thành phố giao lưu” xây dựng khu đô thị mới hoàn chỉnh
nằm trên địa bàn Nguyễn Văn Đồng; DA Khu nhà ở cao 3 và 19 tầng để bán tại số 9ª
ngõ 233 Xuân Thủy – Cầu Giấy – Hà Nội. DAĐT khu du lịch như DA xây
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

15
16 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
dựng khách sạn Cát Bà của tổng công ty Vinaconex. DA hỗn hợp như: DAĐT xây
dựng công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở tại 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.; DA
tòa nhà hỗn hợp HH4 – Song Da Twin Tower phát triển văn phòng và nhà tổng thể
trong DA phát triển mới khu đô thị Mỹ Đình...
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Nằm trong Đề án chuyển đổi tổ chức BIDV giai đoạn 2007–2010. Từ tháng
9/2008, SGD đã thực hiện cơ cấu lại mô hình tổ chức và cùng với đó là ban hành hệ
thống quy trình mới về hoạt động, chức năng nhiệm vụ các phòng ban cũng như luân
chuyển chứng từ TA2. Tuy nhiên, các DA trước tháng 9/2008 vẫn thực hiện như quy
trình cũ.
Các bước chính thực hiện trong quy trình thẩm định cũ như sau:

Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển cho
trưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển
lại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ
cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
Bước 2: Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định DAĐT và khách hàng xin
vay vốn. Trong quá trình thẩm định, nếu cần thiết đề nghị Cán bộ tín dụng hoặc
khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.
Bước 3: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định DA, trình Trưởng Phòng thẩm
định xem xét.
Bước 4: Trưởng Phòng thẩm định kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua hoặc
yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng
Phòng thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm Báo
cáo thẩm định cho Phòng Tín dụng.
Nếu căn cứ vào quy trình này, có thể thấy hầu như toàn bộ các công việc đều tập
trung vào một phòng đầu mối đó là phòng thẩm định. Tuy vậy, trên thực tế, cán bộ
tín dụng lại mới là cán bộ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, có khả năng đánh giá
khách hàng do đó, cán bộ phòng thẩm định rất khó khăn trong việc thẩm định DA,
trách nhiệm về quản lý rủi ro bị phân tán do nhiều bộ phận cùng thực hiện. Do đó, rất
cần thiết của việc ban hành một quy trình mới. Mục tiêu của việc ban hành quy
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
17 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
trình mới này là để tách bạch các chức năng để quản lý rủi ro và nâng cao tính
chuyên môn hóa, nâng cao chất lượng công tác tác nghiệp cũng như đảm bảo tính
linh hoạt hơn trong việc thẩm định DA, cấp tín dụng cho khách hàng.
Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định chung các DAĐT (trước T9/2008)
Phòng Tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng Phòng thẩm
định
Chưa đủ điều kiện thẩm
định

Chưa
rõ
Chưa đạt yêu cầu

Đạt
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Thẩm
định
Lập báo cáo thẩm định
Lưu hồ sơ/Tài liệu
Đưa yêu cầu, giao hồ sơ
vay vốn
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm
tra sơ
bộ hồ
sơ
Nhận hồ sơ để thẩm
định
Bổ sung, giải
trình
Kiểm
tra,
kiểm
soát
Nhận lại hồ sơ và
kết quả thẩm định
18 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Sơ đồ 1.3: Quy trình thẩm định DAĐT (sau T9/2008)
Không

SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Thông báo cho
Khách hàng
Thu thập, phân
tích thẩm định
khách hàng/DA.
Lập báo cáo đề
xuất TD
Tiếp thị và tiếp
nhận các nhu
cầu về tín dụng
từ Khách hàng
Cấp có thẩm
quyền phê
duyệt
Bộ phận
Quản lý
rủi ro
Chuyển Bộ phận
QLRR thực hiện
thẩm định rủi
ro/Lập báo cáo
thẩm định rủi ro
Phù hợp với
các chính sách
và Quy định
của BIDV
Trình
Trưởng
Ban/Phòn

g
Trình
Trưởng/Ban
phòng
Cấp có thẩm
quyền phê
duyệt
19 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Trong quy trình mới trên, Bộ phận Quan hệ khách hàng sẽ làm nhiệm vụ khởi tạo
tín dụng bao gồm: tiếp thị, tiếp nhận các thông tin của khách hàng, trên cơ sở đó tiến
hành thẩm định khách hàng và phương án kinh doanh. Rồi cán bộ Quan hệ khách
hàng sẽ lập đề xuất tín dụng trình lãnh đạo phòng ký duyệt. Với các DA vay vốn kinh
doanh trong lĩnh vực BĐS, vốn vay thường lớn hơn 10 tỷ đồng (mức giới hạn quy
định hồ sơ DA phải được chuyển qua phòng Quản lý rủi ro để thẩm định rủi ro DA).
Phòng Quản lý rủi ro tiếp nhận hồ sơ, thẩm định rủi ro và được xem như là bước tái
thẩm định DA, đảm bảo lựa chọn ra các DA khả thi, hiệu quả và an toàn nhất. Đây là
“Nguyên tắc 2 tay” trong quy trình thẩm định DA, cấp tín dụng mới tại SGD. Với
nguyên tắc này, khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi có đầy đủ chữ
ký phê duyệt của cấp có thẩm quyền phê duyệt đề xuất tín dụng trên báo cáo đề xuất
tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro trên Báo cáo thẩm định rủi ro.
1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Nội dung thẩm định các DAĐT vay vốn kinh doanh BĐS thống nhất với nội
dung thẩm định các DAĐT khác ở việc thực hiện 4 bước thẩm định sau:
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Bộ
phận
Quản
hệ
khách
hàng

Không Có


Thẩm định lại/Thẩm định bổ sung
Bộ
phận
Quản
lý
rủi
ro
Hỗ trợ Thẩm định `
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4

Bước 1: Thẩm định hồ sơ vay vốn:
Cán bộ sẽ phải kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các loại hồ sơ. Các loại
hồ sơ chính cần phải kiểm tra, xem xét gồm:
1, Giấy đề nghị vay vốn
2, Hồ sơ về khách hàng vay vốn: bao gồm:
- Các loại hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của
khách hàng như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quyết định thành lập doanh
nghiệp; điều lệ doanh nghiệp…
- Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và
người bảo lãnh (nếu có): báo cáo tài chính 3 năm gần nhất; các tài liệu chứng minh
tính khả thi của phương án, nguồn vốn; giấy uỷ quyền đứng ra vay vốn và làm các
thủ tục thế chấp…
3, Hồ sơ về DA vay vốn
Là các loại hồ sơ liên quan đến DA xin vay vốn. Riêng đối với các DA xin vay vốn
kinh doanh BĐS, đây là một lĩnh vực đặc biệt, liên quan đến các công trình xây dựng,
do đó hồ sơ về DA vốn vay cũng có những yêu cầu riêng, đặc thù với từng giai đoạn

của DAĐT. Do đó, với từng thời điểm vay vốn khác nhau trong một chu kỳ của
DAĐT kinh doanh BĐS mà cán bộ thẩm định sẽ yêu cầu những hồ sơ khác nhau liên
quan đến DA vay vốn.
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
- Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư DA của Công ty mẹ hoặc HĐQT;
- Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳ theo
phân loại Nhóm các DA theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, Thủ Tướng
Chính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan);
2. Giai đoạn lập DAĐT:
- DAĐT xây dựng công trình. Riêng đối với các công trình xây dựng mới, cải tạo,
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

Thẩm định
hồ sơ vay
vốn
Thẩm định biện
pháp đảm bảo
tiền vay
Thẩm định
khách hàng
vay vốn
Thẩm định
DA vay vốn
20
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạch
phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành chủ đầu tư chỉ phải cung cấp Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.

- DA xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp/
phê duyệt. Riêng đối với DA phát triển nhà ở, quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ
lệ 1/500 phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Công văn góp ý của các Bộ ngành có liên quan về DAĐT (tuỳ từng DA đặc thù)
- Báo cáo thẩm định DAĐT của các Bộ, ngành liên quan (tuỳ từng DA đặc thù);
- Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như
quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/
chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);
- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
- Riêng đối với DA phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ
1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;
- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị chức năng;
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu
thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);
- Quyết định phê duyệt DA khả thi theo thẩm quyền;
3. Giai đoạn triển khai DA:
- Hợp đồng xây dựng công trình DA; Hợp đồng cung cấp thiết bị;
- Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công;
- Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc DA khu đô thị,
khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt
thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

21