báo cáo môn học pháp luật đất đai ứng dụng GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

1
MÔN:PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ỨNG DỤNG
ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MT & TNTN
•
Cán bộ hướng dẫn:
Ts. Phan Trung Hiền
ĐỀ TÀI THẢO LUẬN
GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
•
Nhóm học viên thực hiện: IV
Lê Bình An M000535
Ngô Việt Linh M000551
Lê Văn Thạnh M000567
Trần Thị Thùy Trang M000571
2
NỘI DUNG BÁO CÁO
NỘI DUNG BÁO CÁO
3
•
Luật Đất đai 2003 ban hành đã thừa nhận giá đất là
một công cụ thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.
•
Thuận lợi thu hồi đất phục vụ cho mục tiêu phát triển
kinh tế, xã hội => chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
•
Giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều bất
cập => Người dân bị thiệt thòi dẫn đến khiếu nại.
ĐẶT VẤN ĐỀ
1

4
Xuất phát từ thực tế trên đề tài “Giá đất trong bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.” được nghiên cứu với
mục tiêu:
•
Nghiên cứu các vấn đề chung về giá đất.
•
Đánh giá thực trạng và đề ra những giải pháp nhằm
hạn chế các khiếu nại về giá đất.
ĐẶT VẤN ĐỀ (tt)
1
5
2.1 Một số khái niệm
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT
2
•
Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) là số tiền trên một
đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về QSDĐ. (Khoản 23, Điều
4, Luật Đất đai 2003)
•
Khung giá đất là khái niệm dùng chỉ mức giá trị
QSDĐ đất bằng tiền tối thiểu và tối đa trên một mét
vuông của từng loại đất, nhóm đất, từng khu vực,
từng loại đô thị và từng loại đường phố do Chính phủ
quy định. (Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định
123/2007/NĐ-CP)
6
2.1 Một số khái niệm
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2
•
Bảng giá đất là mức quy định giá bằng tiền cho từng
loại đất trên một mét vuông trên cơ sở khung giá đất
của Chính phủ quy định để áp dụng tại địa phương
do UBND cấp tỉnh ban hành.
(Điều 3, Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC)
•
Áp giá đất là việc áp số tiền tính bằng VND trên một
đơn vị diện tích nhất định tương ứng với từng vị trí,
khu vực được xác định, được thực hiện trên cơ sở giá
đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
7
2.2 Các loại giá đất theo pháp luật
Theo Điều 55, Luật Đất đai 2003
•
Do UBND cấp tỉnh quy định giá (giá Nhà nước);
•
Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất;
•
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng
QSDĐ.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)
2
8
2.3 Giá đất áp dụng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư


Khi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tiền thì
giá đất trong thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch,
dự án thì giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
(Khoản 3, 4 Điều 56, Luật đất đai 2003).

Giá này còn được gọi tắt là “giá Nhà nước” và
thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Được khắc
phục bằng việc xác định lại giá đất tại Điều 11, Nghị
định 69/2009/NĐ-CP.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)
2
9
2.4 Nguyên tắc xác định giá đất
•
Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường.
•
Các thửa đất liền kề nhau, có cùng điều kiện tự
nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử
dụng thì mức giá như nhau.
•
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, có cùng điều kiện tự nhiên,
kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng thì mức giá
như nhau.
(Khoản 1, Điều 56 Luật đất đai 2003)
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)
2
10

2.5 Phương pháp xác định giá đất
Tại Điều 4 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và
khoản 3 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì
gồm các 4 phương pháp:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp thu nhập

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thặng dư
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)
2
11
2.5 Phương pháp xác định giá đất (tt)
Điều kiện áp dụng:
- PP so sánh trực tiếp: Khi trên thị trường có các loại đất
tương tự đã chuyển nhượng QSDĐ so sánh được với loại đất cần
định giá.
- PP thu nhập: Khi xác định được các khoản thu nhập mang
lại từ đất.
- PP chiết trừ: Thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong
trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất.
- PP thặng dư: Thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi
quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)
2
12
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3
3.1.1 Thuận lợi
- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đáp ứng
nhu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Làm căn cứ pháp lý để tính các loại thuế, phí có liên
quan lĩnh vực đất đai.
- Tạo nguồn thu từ đất, tạo động lực cho sự phát triển
kinh tế - xã hội tại địa phương.
3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
13
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3
3.1.2 Khó khăn
-
Theo khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai 2003 Giá đất phải
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường”.
=> Giá đất trên thị trường thay đổi liên tục.
3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
14
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3
3.1.2 Khó khăn
-
Chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, thì
theo khoản 1 và 2, Điều 11, Nghị định 69/2009/NĐ-CP
quy định phải xác định lại giá đất cho phù hợp.
=> Việc xác định này gặp khó khăn khi giá trị thực tế
trên thị trường thường luôn biến động và cao hơn nhiều
so với giá UBND tỉnh quy định.

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
15
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3
3.1.2 Khó khăn
-
Bảng giá đất hàng năm thay đổi gây khó khăn trong bồi
thường đối với các dự án lớn có thời gian dài.
-
Giá đất do nhà nước bồi thường thấp nhưng giá nhà đầu tư
chuyển nhượng sau khi thu hồi đất lại bán với giá rất cao.
-
Giá đất giữa các địa phương trong tỉnh và các vùng lân cận
còn chưa đồng bộ trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
=>Chính sách pháp luật đất đai thay đổi liên tục
3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
16
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3
3.1.3 Nguyên nhân
-
Nhận thức về pháp luật của người dân còn hạn chế, một
số trường hợp bồi thường đúng theo quy định pháp luật
nhưng vẫn khiếu nại.
-
Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa đại diện chủ sở
hữu và quyền của người sử dụng đất
3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
17
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3
3.1.3 Nguyên nhân
-
Khu tái định cư chưa bảo đảm điều kiện sống tốt hơn
và giá nhà ở tại khu tái định cư cao nên tiền nhận bồi
thường không đủ trả.
-
Chính sách thu hồi đất giữa các tỉnh, khi thu hồi đất
việc áp giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi
không thống nhất.
3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay
18
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3
-
Quy định rõ trong luật là giá đất bồi thường cho người
dân khi bị thu hồi đất phải theo thời giá thực tế trên thị
trường. =>Nhà nước, người bị thu hồi và nhà đầu tư
chấp nhận được.
-
Xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích
cho người bị thu hồi đất.
-
Cần có sự thống nhất về chính sách giữa các vùng, các
tỉnh lân cận => bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho
hợp lý, tránh sự chênh lệch.
3.2 Giải pháp
19
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT
3

-
Xây dựng chính sách xã hội hóa trong công tác thẩm
định giá đất, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thẩm
định giá phát huy vai trò, chức năng thẩm định giá đất
một cách công bằng.
-
Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất
tách chức năng tính thuế và xác định giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt.
3.2 Giải pháp
20
KẾT LUẬN
4
-
Giá đất luôn biến đổi là điều tất yếu trong quá trình phát
triển của đất nước => cơ hội tăng giá trị QSDĐ và thách
thức đảm bảo công bằng trong giá trị QSDĐ.
-
Trong quá trình thực hiện quy hoạch cần phải chú ý phát
triển trên cơ sở hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư
và người bị thu hồi đất.
-
Thực tế đang tồn tại nhiều loại giá đất, khi thực hiện bồi
thường áp dụng theo giá thị trường thì được sự đồng thuận
của người dân cao hơn giá theo quy định của Nhà nước.
21
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Đất đai năm 2003
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 về hướng
dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh
22