Quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ






LẠI HẢI CHÂU



QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH








Hà Nội - 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ






LẠI HẢI CHÂU



QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH


Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 01


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên




Hà Nội - 2014

Mục lục
Trang
Danh mục các ký hiệu viết tắt……………………………………………….… ….i
Danh mục các bảng…………………………………………………………… …ii
Danh mục các hình vẽ……………………………………………………….…… ii
Phần mở đầu…………………………………………………………………… 1
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở
Việt Nam………………………………………………………………… … 8
1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản…………………………….…… 8
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa Bất động sản…………………………………… 8
1.1.2. Thị trƣờng Bất động sản…………………………………………………… 10
1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường
Bất động sản……………………………………………………… ……….17
1.2.1. Sự cần thiết phải quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản ở
Việt Nam…………………………………………………………………… 17
1.2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng tới quản lý thị trƣờng Bất động sản 20
1.2.3. Chức năng và nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản 21
1.2.4. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý Nhà nƣớc đối với
thị trƣờng Bất động sản…………………………………………………… 26
1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương
và bài học kinh nghiệm…………………………………………………… 30
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý thị trƣờng Bất động sản ở một số địa phƣơng……… 30
1.3.2. Bài học kinh nghiệm…………………………… …………………………34
Kết luận chương 1……………………………………………………………… 36
Chương 2: Thực trạng quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh……………………………………………… …………… 37
2.1. Quá trình phát triển và thực trạng thị trường Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………… ………… 37
2.1.1. Tổng quan về quá trình phát triển thị trƣờng Bất động sản ở Hà Tĩnh…… 37
2.1.2. Thực trạng thị trƣờng Bất động sản tỉnh Hà Tĩnh………………………… 44

2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……………… ……………………………… 51
2.2.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………………………… 51
2.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh……………………………………………………………… 55
2.2.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………………………… 62
2.3. Đánh giá chung ……… ……………………………………… ………… 64
2.3.1. Một số kết quả đạt đƣợc…………………………………………………… 64
2.3.2. Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng
Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh………………………………… ….66
2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế … ………………………………67
Kết luận chương 2……………………………………………………………… 70
Chương 3: Các giải pháp tăng cường công tác quản lý thị trường
Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh………………………………… 71
3.1. Bối cảnh mới ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn
Hà Tĩnh………………………………………………………………………71
3.1.1. Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công,
nợ xấu 71
3.1.2. Nhà nƣớc tăng cƣờng các biện pháp kích cầu, giải cứu thị trƣờng
Bất động sản 75
3.2. Quan điểm định hướng về quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………… …………….77
3.2.1. Quan điểm định hƣớng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội
của tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………………… 77
3.2.2. Quan điểm định hƣớng về phát triển thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………………………… 78
3.2.3. Quan điểm định hƣớng về quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………………………… 79

3.3. Các giải pháp chủ yếu để tăng cường quản lý thị trường BĐS trên địa bàn
Hà Tĩnh………………………………………………………………………82
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản
thống nhất trong toàn Tỉnh……………………………………………………82
3.3.2. Tổ chức xây dựng và hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực
Bất động sản………………………………………………………………… 83
3.3.3. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ thị trƣờng Bất động sản…… ……….84
3.3.4. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính Bất động sản………………85
3.3.5. Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho thị trƣờng Bất động sản………….85
3.3.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý
và phát triển thị trƣờng Bất động sản…………………………………………86
3.3.7. Xây dựng các giải pháp về đầu tƣ, ƣu đãi đầu tƣ Bất động sản và phát triển
đồng bộ hệ thống thị trƣờng Bất động sản………………………………… 87
3.3.8. Đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý Bất động sản trên địa bàn………….88
Kết luận chương 3……………………………………………………………… 89
Kết luận ………………………………………………………………………… 90
Tài liệu tham khảo……………………………………………………………… 92






i

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

Chữ cái viết tắt/ký hiệu
Cụm từ dầy đủ
BĐS

Bất động sản
ĐKKD
Đăng ký kinh doanh
HHBĐS
Hàng hóa bất động sản
NXB
Nhà xuất bản
QLNN
Quản lý Nhà nƣớc
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TTBĐS
Thị trƣờng bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân











ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

TT
Nội dung
Trang
1
Bảng 2.1: Quy hoạch đất ở đô thị đến năm 2020
45
2
Bảng 2.2: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh
46
3
Bảng 2.3: Một số dự án đang triển khai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
46
4
Bảng 2.4: Số hộ có nhà chia theo loại nhà, số ngƣời trong hộ ở Hà
Tĩnh
49

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

TT
Nội dung
Trang
1
Hình 2.1: Vị trí địa lý tỉnh Hà Tĩnh
37
2
Hình 2.2: Hiện trạng sử dụng đất ở Hà Tĩnh phân theo hoạt động
năm 2010
43
3

Hình 2.3: Tỷ lệ % đất ở
57
4
Hình 3.1: Tăng trƣởng GDP những năm gần đây (đơn vị %)
72
5
Hình 3.2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam
73
6
Hình 3.3: Tín dụng và lãi vay bình quân
73
7
Hình 3.4: Tăng trƣởng tín dụng và lạm phát
74
8
Hình 3.5: Tăng trƣởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu
74
9
Hình 3.6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị %)
75


1
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở nƣớc ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng, một hệ thống các loại thị
trƣờng dần đƣợc hình thành và phát triển. Trong đó thị trƣờng bất động sản là thị
trƣờng rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trƣờng này là hệ quả
tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã
hội ngày càng sâu sắc.

Nhà nƣớc đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng
ký, định giá, đánh thuế, giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch,… Có
thể nói hệ thống khung pháp lý quản lý thị trƣờng Bất động sản của nƣớc ta khá
rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trƣờng Bất động sản. Tuy
nhiên, khung pháp lý rộng nhƣng chƣa sâu, còn mang nặng tƣ duy bao cấp, chủ
quan duy ý chí và ít tính khả thi. Nhƣng đó chính là cơ sở cho sự quản lý thị trƣờng
Bất động sản ở nƣớc ta.
Cuộc khủng hoảng kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua xuất phát từ thị
trƣờng bất động sản đóng băng là minh chứng cụ thể nhất cho những hạn chế trong
việc quản lý và điều tiết thị trƣờng Bất động sản. Sự phát triển đồng bộ và lành
mạnh thị trƣờng Bất động sản không chỉ góp phần tạo lập các tài sản cố định và cơ
sở hạ tầng kỹ thuật- kinh tế-xã hội cần thiết cho phát triển, mà còn là một nội dung
nhiệm vụ, trực tiếp và gián tiếp góp phần định hƣớng, dẫn dắt và hỗ trợ tích cực quá
trình tái cơ cấu kinh tế ngành và địa phƣơng.
Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trƣờng Bất động sản phụ thuộc vào sự
cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trƣờng, các hàng hóa và chủ
thể tham gia thị trƣờng Bất động sản, cũng nhƣ phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn
trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động đầu tƣ-
tín dụng, đất đai và nhà ở.
Hà Tĩnh là một tỉnh ở dải đất miền Trung, nằm trong vùng du lịch Bắc Trung
bộ, phía bắc giáp Nghệ An, phía nam giáp Quảng Bình, phía tây giáp Lào, phía
đông giáp biển Đông với bờ biển dài 137km. Giao thông đƣờng bộ, đƣờng sắt,
2
đƣờng thuỷ đều thuận lợi với quốc lộ 1A và đƣờng sắt Bắc Nam chạy xuyên qua
tỉnh. Tỉnh cũng có cửa khẩu Kẹo Nƣa, cửa khẩu Cầu Treo thuận tiện cho việc giao
lƣu với các nƣớc Lào, Thái Lan…
Trong những năm qua, mặc dù bị ảnh hƣởng của tình hình suy thoái kinh tế thế
giới, kinh tế trong nƣớc gặp nhiều khó khăn, nhƣng kinh tế Hà Tĩnh đã có bƣớc phát
triển khá. “ Tốc độ tăng trƣởng bình quân giai đoạn 2006 – 2011 đạt 9,81%/năm,
năm 2011 đạt 11,7%. Thu ngân sách nội địa năm 2012 đạt 3.500 tỷ đồng, tăng 56%

so với năm 2011đƣa tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt 14%. Năm 2013 GDP của tỉnh
tăng 9,65%, tổng vốn đầu tƣ phát triển xã hội tăng 63,83%, tỷ lệ hộ nghèo giảm 3%,
tạo việc làm cho 13,3 nghìn lao động (ƣớc cả năm đạt 29,7 nghìn lao động). Tổng
thu ngân sách nội địa 7 tháng đầu năm đạt 2.415 tỷ đồng, đạt 85% dự toán T.Ƣ giao
cả năm, tăng 57% so với cùng kỳ” [36, tr:1]
Tuy nhiên, trƣớc sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập đã xuất
hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở…đây là những tác
nhân làm thị trƣờng Bất động sản từng bƣớc đƣợc hình thành và phát triển. Nhƣng
công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng nhƣ hoạt động của thị trƣờng Bất động sản
còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ
thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc về lĩnh vực này còn thiếu và yếu. Khi thực hiện
giao dịch Bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rƣờm rà, chi phí cao;
thông tin thị trƣờng thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Vì vậy thị trƣờng Bất động
sản cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía theo cơ chế thị trƣờng có quản lý,
giám sát vĩ mô của Nhà nƣớc; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề chính
nhƣ: Tại sao phải tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ?
Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
trong thời gian qua như thế nào? Cần có giải pháp nào để quản lý thị trường bất
động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh?
Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, tôi chọn đề tài: " Quản lý thị trường
bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh" làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý
kinh tế.
3
2. Tình hình nghiên cứu.
Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu Thị trƣờng BĐS
và đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trƣờng BĐS nhƣng phạm vi nghiên cứu
chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong
đó có các công trình nghiên cứu điển hình nhƣ sau:
- Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt
Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà

Nội. Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng bất động
sản và quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản nhƣ: khái niệm và đặc
điểm, phân loại thị trƣờng bất động sản, các yếu tố cấu thành thị trƣờng bất động
sản, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nƣớc và bài học cho Việt Nam. Bên
cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng nhƣ vấn đề
quản lý của Nhà nƣớc với sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt
Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về thị trƣờng bất động sản
Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, yếu kém.
Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đƣa
ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc nhằm phát triển
thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam.
Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản ở Thành phố Hồ
Chí Minh – Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts
Nguyễn Điển năm 2013. Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về
quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản; Một số vấn đề lý luận và thực
tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản; Thực trạng quản lý Nhà
nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định
hƣớng và giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và
bài học kinh nghiệm cho Việt nam. Ts Trần Kim Chung - Phó viện trƣởng Viện
Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ). Đề tài trình bày
4
các kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trƣờng BĐS; vai trò, chính sách của Nhà
nƣớc trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nƣớc trên thế giới và bài
học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam.
Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát
triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam. Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch
đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn
Đức Minh. Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trƣờng, phản ánh

những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trƣờng bất
động sản nhƣng là mới mẻ đối với thị trƣờng nói chung và thị trƣờng bất động sản ở
Việt Nam nói riêng nhƣ “Những nguyên tắc của thị trƣờng”, “Sự hình thành và phát
triển thị trƣờng bất động sản”, “Nhà nƣớc với thị trƣờng bất động sản”, “Tổ chức bộ
máy quản lý đất đai và bất động sản các nƣớc ”
Chuyên đề: Pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh
tế thị trƣờng của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010. Chuyên đề đi sâu
nghiên cứu các văn bản pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam từ năm
1980 đến nay, đƣa ra các nhận xét về các mặt đƣợc và chƣa đƣợc của hệ thống pháp
luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ
thống Pháp luật về thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng của Việt
Nam hiện nay.
Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động
sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nƣớc và pháp
luật, Số 02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở cho
người thu nhập thấp ở Hà Nội. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009);
Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho thị trường BĐS, Báo Đầu tƣ (ngày
15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển
nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ. Báo cáo của Bộ Xây
dựng (ngày 28/5/2013); Thị trường Bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, Báo Hà Tĩnh
(ngày 29/5/2013;Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hà Nội và thành phố
Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị
5
thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo
Đầu tƣ (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các vấn đề chung về tình hình thị
trƣờng bất động sản của Việt Nam và thị trƣờng bất động sản của một số thành phố
nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Tĩnh hiện nay.
Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để
ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản nhƣng chƣa có các giải pháp cụ thể,
thống nhất; một số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ thị trƣờng bất

động sản đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nƣớc chƣa
đƣợc ban hành nên một phần nào đó chƣa nêu đƣợc các bất cập, tồn tại của thị
trƣờng bất động sản hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trƣờng, giải
quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới.
Trong khi đó, tại Hà Tĩnh chƣa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc
một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý thị trƣờng bất động sản trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích:
+ Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của thị trƣờng Bất
động sản cũng nhƣ công tác quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản để từ
đó đề xuất một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác quản lý đối với thị trƣờng
BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
+ Nhằm phát triển lành mạnh, ổn định, đồng bộ góp phần đẩy mạnh phát triển
kinh tế - xã hội ở Hà Tĩnh.
- Nhiệm vụ:
+ Nghiên cứu một số lý luận về thị trƣờng bất động sản: Luật đất đai (2003),
Luật nhà ở (2005), Luật kinh doanh bất động sản (2006) và các Nghị định, thông tƣ
hƣớng dẫn. Phân tích các chính sách, chiến lƣợc phát triển thị trƣờng bất động sản
của Nhà nƣớc và địa phƣơng.
+ Phân tích các yếu tố bên ngoài nhƣ tình hình kinh tế vĩ mô, các chính sách
tài chính, cơ chế về sở hữu đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng…và các yếu tố bên
6
trong nhƣ đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý- văn hóa, quy hoạch, điều kiện kinh tế - xã
hội, nguồn vốn cũng nhƣ các yếu tố về cung, cầu ảnh hƣởng tới sự quản lý, phát
triển thị trƣờng bất động sản ở Hà Tĩnh.
+ Cùng với sự nghiên cứu, phân tích các điểm mạnh, điểm yếu cũng nhƣ lợi
thế và các nguy cơ của thị trƣờng bất động sản Hà Tĩnh, luận văn đề xuất các giải
pháp nhằm quản lý thị trƣờng bất động sản và hạn chế những tiêu cực trong thị
trƣờng bất động sản nhƣ: giảm tỷ lệ giao dịch phi chính thức, nạn đầu cơ đất đai;

tạo lập thị trƣờng cân bằng cung cầu; ổn định gía cả và hoàn thiện các chính sách
quản lý, điều tiết để phát triển thị trƣờng BĐS trên địa bàn Hà Tĩnh…
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu của Đề tài là quản lý Nhà
nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản
lý, phƣơng thức tác động của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản. Đề tài của
luận văn là vấn đề rộng và phức tạp nên Luận văn tập trung làm rõ những nội dung
cơ bản về thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở; quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng
Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh và một số nhiệm vụ, giải pháp đổi mới, hoàn
thiện công tác này.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác quản lý thị trƣờng Bất động sản
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các số liệu, dữ
kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu. Đây là bƣớc đầu
tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội, các số liệu về đất đai…
- Phƣơng pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã đƣợc
công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung
nghiên cứu của đề tài.
- Phƣơng pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra đƣợc nhận
7
xét cũng nhƣ đánh giá đƣợc tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên
cứu.
- Phƣơng pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối tƣợng
điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tƣơng
quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đƣa ra giá trị có tính chính xác cao.
6. Những đóng góp mới của đề tài
Với những việc thực hiện đề tài này luận văn có những đóng góp mới nhƣ sau:

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa Bất động sản, thị
trƣờng Bất động sản và quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng này.
- Phân tích đánh giá đúng thực trạng thị trƣờng Bất động sản và thực trạng
quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
- Từ đó, đề tài đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển thị
trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn 2030. Các giải
pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lƣợc và triển khai các chính
sách quản lý, phát triển thị trƣờng bất động sản của địa phƣơng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trƣờng Bất động sản ở Việt
Nam.
Chương 2: Thực trạng quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
Chương 3: Các giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý thị trƣờng Bất động sản trên
địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.

8
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở
Việt Nam
1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, ngƣời ta phân chia tài sản thành hai loại: bất
động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS
đƣợc hiểu là loại tài sản không di dời đƣợc, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ
yếu cấu thành tài sản cố định.
BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành
và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung.
Nhƣ vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhƣng khái niệm về BĐS mới
đƣợc sử dụng chƣa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo

Điều 181, Bộ luật Dân sự của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995
thì BĐS là các tài sản không di, dời đƣợc, bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về
nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu
tƣ của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tƣ của chủ thể đã đƣợc
sang nhƣợng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trƣng "tĩnh"
của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trƣờng và
hình thành đặc trƣng "động" của tài sản BĐS. Nó đƣợc biểu hiện qua việc chuyển
đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trƣờng đặc
biệt: TTBĐS.
1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản
9
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS).
Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa
là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trƣờng và không bị pháp luật cấm. Ở
nƣớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài
sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở
đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở là hai loại thị trƣờng mà chúng tạo ra là thị
trƣờng quyền sử dụng đất và thị trƣờng nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
- HHBĐS không thể di dời đƣợc hoặc rất khó di dời.
Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong
không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài
nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thƣờng rất khó
thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn tới

cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất
trƣớc hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng
và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trƣờng
còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây
dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình nhƣ nhau
nhƣng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý
thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm
của BĐS mà cả ngƣời mua, ngƣời bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả
giao dịch.
- HHBĐS thƣờng có giá trị lớn và ít mất giá.
HHBĐS giao dịch ở nƣớc ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại
hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất
hữu ích nên mọi ngƣời thƣờng có xu hƣớng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS
dễ bị méo mó và biến động bất thƣờng tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc
điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng
kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội.
10
- HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của
Nhà nƣớc.
HHBĐS đƣợc hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn
lực lớn để phát triển đất nƣớc mà Nhà nƣớc lại can thiệp rất nhiều vào các khâu
nhƣ: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cƣ, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất
(KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền
sở hữu tài sản BĐS…
- HHBĐS chịu ảnh hƣởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và
của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thƣờng ảnh hƣởng mạnh đến HHBĐS,
TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trƣờng thông thƣờng khác. Các yếu tố này làm
cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm
nữa, các BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối

bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà
nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đƣờng sá,
cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
- Đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS đƣợc coi nhƣ hữu hạn và tự nó
không "sinh sôi" đƣợc.
Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung.
Tuy nhiên, khi đất đã đƣợc chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì
nó có khả năng sinh lợi dƣờng nhƣ lâu dài qua "bàn tay" của ngƣời sử dụng . Theo
xu hƣớng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tƣ, sử
dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hƣớng tăng giá trị và đƣơng
nhiên giá cả sẽ đƣợc kéo lên. Nhƣ vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự
động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hƣớng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức
hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Thị trường Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường Bất động sản
11
Thị trƣờng bất động sản (TTBĐS) trƣớc hết đƣợc hiểu là nơi diễn ra các hành
vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng nhƣ dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó
ngƣời mua và ngƣời bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lƣợng và giá
cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển
làm cho phƣơng thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trƣờng nhà đất. Ở nƣớc ta
hiện nay, thị trƣờng nhà đất đã và đang đƣợc hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi
động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
Trong các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc, đã quy định: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và giao cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng
nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trƣờng nhà đất có
thể hình dung là nơi mà ngƣời mua và ngƣời bán thoả thuận đƣợc với nhau về số
lƣợng, chất lƣợng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Thị trƣờng nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ
theo số lƣợng, quy mô của từng ngƣời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện
thông tin giữa ngƣời mua và ngƣời bán.
- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trƣờng bất động sản ngày càng
đƣợc hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trƣờng bất động sản là loại hàng
hoá đặc biệt tuy không thể di dời đƣợc nhƣng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu,
do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trƣờng BĐS gồm 3 thị trƣờng nhánh. Thị trƣờng mua bán, thị trƣờng cho
thuê, thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS
- Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản.
+ Sự phát triển kinh tế
Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu
sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng
đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp,
12
thƣơng mại, dịch vụ Sự tăng trƣởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công
nghiệp, thƣơng mại dịch vụ, du lịch Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch
đất đai, giao dịch bất động sản và thị trƣờng bất động sản phát triển. Mặt khác, sự
phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và
công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất
động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thƣơng mại, dịch vụ và đời sống. Đó
chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động
sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản
phẩm, hàng hóa khác nhƣng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại
nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
+ Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội nhƣ: ăn, ở, đi
lại, học hành, việc làm, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Sự gia
tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lƣợng lao

động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng
nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn
nhƣng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp
sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn
đòi hỏi phải đƣợc giải quyết thông qua thị trƣờng là chủ yếu.
+ Yếu tố pháp luật.
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn
bất động sản hƣớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động sản. Nhƣ vậy, rõ
ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển
của thị trƣờng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc
hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trƣờng bất động sản, chẳng hạn nhƣ ở Việt
Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức ". Nhƣ vậy, tại thời điểm đó, pháp luật
chƣa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ .
13
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã đƣợc cụ thể hoá thêm một
bƣớc. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian giao đất và
đúng mục đích sử dụng của đất và đƣợc giao theo quy định của luật này và các quy
định khác của pháp luật.
Nhƣ vậy thị trƣờng bất động ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất
đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: ngƣời có
quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã đƣợc quy định, mà
một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là xuất hiện, do vậy trong
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ
sung thêm một số quyền cho ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền cho thuê lại, quyền góp
vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức
tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển
quyền sử dụng đất của những ngƣời thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian

thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý
ngày một tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động và phát triển.
+ Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ.
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phƣơng cũng là một nhân tố
nhạy cảm ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản. Trƣớc hết là chính sách khuyến
khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế Các chính sách
này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số, làm tăng
cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Ngƣợc lại, ở
những vùng, khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tƣ thì sản xuất
sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu bất
động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng,
dẫn đến sự kém hấp dẫn của thị trƣờng bất động sản. Tiếp đến là chính sách của
Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo, ngƣời có
thu nhập thấp, các đối tƣợng thuộc diện chính sách xã hội Các chính sách này của
14
Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở đất ở. Chính
phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nƣớc đầu tƣ xây
dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tóm
lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất
động sản, làm ảnh hƣởng đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
+ Tập quán, truyền thống và thị hiếu.
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trƣờng bất động
sản. Ở thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng vốn, sự ảnh hƣởng của
yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hƣởng trực tiếp đến cách
thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mƣớn, thế chấp của thị trƣờng bất
động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo
độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê đồng thời, nó cũng góp
phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán.
“ Thị hiếu ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu.
Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về kiến

trúc, kiểu dáng, cả về mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con ngƣời
đang hƣớng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hƣởng đến thị
trƣờng bất động sản” [14].
1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường Bất động sản
TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhƣợng, cho
thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, tƣ vấn giữa các chủ thể có
liên quan nhƣ ngƣời tạo lập BĐS, nhà nƣớc, ngƣời bán BĐS, ngƣời có nhu cầu về
BĐS, ngƣời môi giới, tƣ vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trƣờng này
gắn liền với sự vận động của thị trƣờng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền
với đất. Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trƣờng khách quan
của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả.
a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản
Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hƣởng rất lớn đến TTBĐS. Cầu
HHBĐS đƣợc xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo
15
thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nƣớc ta đƣợc coi là lĩnh vực
đầu tƣ an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên ngƣời
dân thƣờng có xu hƣớng đầu tƣ, đầu cơ nhiều vào BĐS. Mặt khác, ở nƣớc ta nhu
cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp)
là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cung HHBĐS đƣợc xác định từ lƣợng hàng hóa sẵn sàng bán ra của ngƣời tạo
lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn
cung BĐS bị giới hạn.
Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng nhƣ giá cả sẽ do bên
cung quyết định.
Khi cầu < cung thì dẫn tới dƣ thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết
định.
Nhƣ vậy, trƣớc hết các quan hệ giao dịch đƣợc thực hiện theo cơ chế điều tiết
khách quan hành vi của ngƣời mua, ngƣời bán trên thị trƣờng theo yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm

bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế
quản lý của Nhà nƣớc đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS.
b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng nhƣ cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác -
tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh
hƣởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc
chủ yếu vào cung cầu cũng nhƣ giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS. Khi cầu lớn
hơn cung, giá cả BĐS thƣờng bị đẩy lên cao, ngƣợc lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì
giá trên TTBĐS có xu hƣớng giảm xuống.
Cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử
dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà đƣợc đầu tƣ, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng
có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, ngƣời ta tìm ra đƣợc nhiều
chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên
TTBĐS sẽ biến động theo xu hƣớng này. Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm
16
uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị
gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do
đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử
dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ đƣợc điều chỉnh theo hƣớng sử dụng hợp lý, hiệu
quả hơn cho các chủ sử dụng. Nhƣ vậy, TTBĐS dƣới tác động của cơ chế giá cả sẽ
vận động theo xu hƣớng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi
hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các
nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS
đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị
trƣờng. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tƣ BĐS và sử dụng các
nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc.
1.1.2.3. Vai trò của thị trường Bất động sản.
Thị trƣờng bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chiụ ảnh hƣởng của tốc độ tăng trƣởng kinh tế nhƣng nó cũng có tác động
trở lại đối với nền kinh tế. Vai trò của nó trong nền kinh tế đƣợc thể hiện qua các

điểm sau đây:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:
thị trƣờng bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang
hiện vật và ngƣợc lại. Vì vậy, khi thị trƣờng bất động sản phát triển, tốc độ luân
chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển: Khi thị trƣờng bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội.
Bên cạnh đó khi thị trƣờng bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển
vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tƣ phát triển. Ngoài ra, các giao
dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm
tăng thêm vốn cho nền kinh tế.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà
nước: Phát triển thị trƣờng bất động sản làm tăng lên số lƣợng hàng hoá bất động
17
sản hoặc làm tăng khối lƣợng giao dịch bất động sản. Cả hai mặt này đều làm tăng
thu ngân sách nhà nƣớc thông qua thuế.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong
và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trƣờng chung của mỗi quốc gia bao
gồm: thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng bất động
sản. Do đó, sự phát triển thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng đến tất cả các thị
trƣờng trên. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trƣờng trong nƣớc
gắn chặt với thị trƣờng ngoài nƣớc.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất kỳ
quốc gia nào thị trƣờng bất động sản cũng là thị trƣờng quan trọng bởi lẽ nó góp
phần vào sự ổn định xã hội. Thị trƣờng bất động sản phát triển không lành mạnh,
đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trƣờng, gia
tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng …. Điều đó sẽ làm mất
niềm tin nơi ngƣời dân đối với các chính sách, chủ trƣơng của nhà nƣớc.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất
động sản: Chỉ có thông qua thị trƣờng bất động sản, chúng ta mới thấy rõ đƣợc

những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hoàn
thiện chúng.
1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường
Bất động sản
1.2.1. Sự cần thiết phải quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ở Việt
Nam
TTBĐS ở nƣớc ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bƣớc đầu phát huy tính
tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều
khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể nhƣ sau:
- Hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chƣa đƣợc nhà nƣớc kiểm
soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng
phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các
cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trƣờng chính quy còn rƣờm rà về thủ tục, hiệu
18
lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trƣờng chƣa cao. Trong lúc đó, việc phát
triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm
cho một lƣợng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ,
không đƣợc đƣa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng
cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục
đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm
đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hƣởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lƣợc
phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm
sút.
- Do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy
sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp nhƣ: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,…
về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép
nƣớc không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lƣờng làm cho một số ngƣời đầu
cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu
nên nhanh chóng do kiếm đƣợc các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận
công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thƣờng với đồng lƣơng ít ỏi

rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất
bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều
trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu nhƣ giao đất, định và
thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo
điều kiện cho tiêu cực phát sinh, làm giảm uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy
Nhà nƣớc.
- Quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vƣợt tầm
kiểm soát của Nhà nƣớc đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn
lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống
thị trƣờng. Hiện tại, lƣợng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ƣớc tính
chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lƣợng giao dịch này quá lớn, không đăng
ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế,
lệ phí, phí cho ngân sách nhà nƣớc, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các