Luận án tiến sĩ kinh tế thị trường nhà đất trên địa bàn hà nội (TT)

HC VINăCHệNHăTR QUC GIA H CHệăMINH



LểăVNăHUYă



TH TRNGăNHĨăTăTRểNăAăBĨNăHĨăNI


Chuyên ngành : Kinh t chínhătr
Mã s : 62.31.01.01




TịMăTT LUNăỄNăTINăSăKINHăT






HĨăNI - 2015
CôngătrìnhăđcăhoƠnăthƠnh
ti Hc vinăChínhătr quc gia H ChíăMinh


Ngi hng dn khoa hc:ă1.ăPGS.ăTSăoƠnăXuơnăThu

2. PGS. TS Nguyn Minh Quang


Phn bin 1:


Phn bin 2:


Phn bin 3:


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hp ti Hc vinăChínhătr quc gia H ChíăMinh

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1
M U
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2. McăđíchăvƠănhim v nghiênăcu
2.1. Mc đích nghiên cu
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2.2. Nhim v nghiên cu
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3.ăiătngăvƠăphmăviănghiênăcu
3.1. i tng nghiên cu
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2
3.2. Phm vi nghiên cu
- Phu ca lu  
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4.ăCăs lỦălunăvƠăphngăphápănghiênăcu ca lunăán
4.1. C s lý lun
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4.2. Phng pháp nghiên cu
- Lu d s n ca
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n gii v nu v phc t
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3
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5.ăóngăgópămi ca lunăán
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qu     c, th ng thiu minh bch, s bt h  a
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4
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1.1.1.ăụănghaăvƠăgiáătr caăcácătƠiăliu tham kho
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in Emerging Markets" ca Loic Chiquier, Michael J.Lea tu
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5
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t ng, qui hoch - ki  
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6
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1.1.2. Nhng khong trng cn tip tcănghiênă cu v th trng
nhƠăđt
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7
Chngă2
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2.1.ăKHỄIă NIM,ăCăIMă VĨăVAIăTRọăCA TH TRNG
NHĨăT
2.1.1.ăKhái nim th trngănhƠăđt
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 th  u tit cc.
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mt th  cung - cu, cnh tranh - c quy u
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m bo.
  u t  t h  p,
m th u t t n vi
ao gm c t n
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 i to ln, vp vc t  c
ta hi t

i mi khi th 
ng m rng  c ta.
 ch v gn lin v 
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2.1.2.ăcăđim ca th trngănhƠăđt
t b phn ch yu ca th 
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
Th nhtp trung, tri rt c 
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8
Th hait dng th o do s ng
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Th ba, ma TTNt c 
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Th nm th ng ng lo.
2.1.3.ăVaiătròăca th trngănhƠăđt
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Th nht, c hich v 
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Th hai, u ni gia sn xung, mua
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Th ba, ng khoa hc - k thut, ci ti
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Th t, hong ci mi qu
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Th nm, ng quan h h
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2.2.ăCỄCăYU T CUăTHĨNHăVĨăNHăHNG TI TH TRNG
NHĨăT
2.2.1.ăHƠngăhóaănhƠăđt
Khái nim nhà đt.
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sn gn lin vt
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m quyn.
Quyn s hu, s dng đt đai và quyn s hu nhà .
Nht, vng hp g
n cng quan trng ca s hu,
ph kinh t gi th i. Trong nhu kin
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9
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trong B Lu, quyn s hu v n bao gm: quyn chim hu, s
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 thuc quyn s hu c thuc quyn s hu c chc
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Mt là
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

Giá c ca hàng hoá nhà đt và nhng nhân t nh hng:







.
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




12
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






2.2.2.ăCungătrênăth trngănhƠăđt
Khái nim cung nhà đt



Cung v  qu t hi gm
b ph  giao d ng.
Nhiu h 
ci mt bn ti ca th ng, mun
ch mng cung ti
th
Trong điu kin s hu toàn dân v đt đai, cung nhà đt chu nh hng
ca các yu t:
Th nht, qu t trong quy hoch cc.
Th hai, s n ca h thng kt cu h tng.
Th ba, u t t.
Th tt cc.

S i v c ht bt ngun t s i ca sn xut
n gc t t u t sn xui theo
chi i.

Hìnhă2.1:ăCungăvăđt
y tng cung v t d
ng hng tng cung v t
ng tng cung
v t


13
ng thni tr
2.2.3. Cuătrênăth trngănhƠăđt

Cu v p nhn
  nh ng. Cu
v t xut hi  hi t cu kin sau:
Mt là, s xut hin ca nhu c mt d
 t tho n lc hin vt sa
m
Hai là, phn l m bo kh 
 n l
cu mc chuy ng.
Ba là, ph hong ca th  nhu c 
u kin g cu thc s tr u xut hi
  nhu c 
u thc t c tho 

Mt là, s ng v .
Hai là, s i v nh ch d.
Ba là, s ng ca vin ct.
Bn là,  

Nm là, th hit. Nhi v kit
 k cu v t.
Sáu là, s n ca h t cu h tng.
By là, c.
Tám làng ci s u gi to.
Chín là, t dt bng kinh doanh.

 a cu v t ph thuc rt ln s
 a ci v
 a t l  cu so vi t l  i trong
m

Hìnhă2.2:ăQuanăhăgiaăquyămôăgiaăđìnhăvƠăcuăvăđt


14
2.2.4. Giáăc trênăth trngănhƠăđt


Mt là ng c
s   t.
Hai là h t n
 .
Ba là,  n kinh t th  ng ti s
 
Bn là, n t ca quc gia trong tng thi k  nh
ng trc tip t t.
Nm là, v yu t u ng cnh
 quyn s hu, quyn chim hu thc t n s d
- c

m kinh t hc v quan h cung - c
 c ng  bt c
thng. Nu t i, mt
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Các quy lut chi phi giá c trên th trng nhà đt
Quy lu.
Quy lut cung - cu.
2.2.5. QunălỦănhƠăncăđi vi th trngănhƠăđt
Th nht, 
Th hai, 
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Th t, 
2.3. KINH NGHIM QUC T VĨă TRONGă NC V PHỄTă
TRIN TH TRNGăNHĨăT VĨăBĨIăHC CHO TH ỌăHĨăNI
2.3.1. Kinh nghim quc t v phátătrin th trngănhƠăđt
2.3.1.1. Kinh nghim ca Liên bang Nga

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15
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2.3.1.2. Kinh nghim ca Trung Quc
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2.3.1.3. Kinh nghim ca thành ph Stockholm (Thy in)
      
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
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2.3.1.4. Kinh nghim ca Singapore
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
      -     
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Singapore.
2.3.2. Kinh nghim ca Vit Nam
Kinh nghim ca thành ph H Chí Minh

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Th nht, c           
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


16
Th hai, d
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
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Th ba
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

Th nm, v
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Th sáu
Kinh nghim ca thành ph à Nng
 

 
      
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
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 1) C
2) V3) V



17
Chngă3
THC TRNG TH TRNG NHĨăT TRểNăAăBĨNăHĨăNI

3.1. QUỄăTRỊNHăHỊNHăTHĨNHăVĨăPHỄTăTRIN TH TRNG
NHĨăT TRểNăAăBĨNăHĨăNI
3.1.1.ăcăđim t nhiênă- kinh t - xưăhi caăthƠnhăph HƠăNi
  l
  
  

   
8    
  t     

3.1.2.ăKháiăquátăquáătrìnhăhìnhăthƠnhăvƠăphátătrin ca th trng
nhƠăđtătrênăđaăbƠnăHƠăNi
Giai đon trc nm 1986:

- 1985). Giai
 


Giai đon t nm 1986 đn trc 2008

ph              
 - 


Giai đon t 2008 (sáp nhp) đn nay.

 tng di 





18
3.2. THC TRNGăCỄCăNHỂNăT CUăTHĨNHăTH TRNG
NHĨăTăTRểNăAăBĨNăăHĨăNI
3.2.1.Sn phmăhƠngăhóaăca th trngănhƠăđtătrênăđaăbƠnăHƠăNi
Nhà đt thng mi:  
- 



Nhà đt xã hi: S liu t S Xây dng Hà Ni cho bit, tính đn thi
đim nm 2013 thành ph đã và đang trin khai 14 d án nhà đt cho ngi
thu nhp thp vi tng din tích đt  là 12,9ha, tng din tích sàn xây dng

1,24 triu m2 vi 15.412 cn h.
Thc trng các khu đô th mi ca Hà Ni: Chng trình Giám sát
chuyên đ nm 2012 ca Hi đng nhân dân thành ph Hà Ni đã cho thy tình
trng ca các d án khu đô th mi trên đa bàn Thành ph, khi hu ht các
công trình h tng xã hi (trng hc, nhà tr, bnh vin…) ca 10 khu đô th
mi đã đa vào s dng đu còn d dang. ó là các khu đô th mi: Yên Hoà,
Nam Trung Yên (qun Cu Giy); M ình I, M ình II, M ình - M Trì
(huyn T Liêm); Dng Ni, Vn Quán - Yên Phúc, Vn Phú (qun Hà ông);
i Kim - nh Công (qun Hoàng Mai); Thch Bàn (qun Long Biên), vi
tng din tích khong 466 ha.
3.2.2. Thc trng cung hƠngăhóaătrênăth trngănhƠăđt trênăđaăbƠnă
HƠăNi
Thc trng v qu đt: Theo Ngh quyt s 06/NQ-CP ngày 09/01/2013
ca Chính ph v quy hoch s dng đt đn nm 2020 và k hoch s dng
đt 5 nm k đu (2011 - 2015) ca thành ph Hà Ni, trong đó cha tính din
tích đt  nông thôn thì nm 2010 đt  ti đô th là 7.840 ha, đn nm 2015 là
8.950 ha (tng thêm so vi nm 2010 là 1.110 ha) và đn nm 2020 là 9.522 ha
(tng thêm so vi nm 2015 là 572 ha). ây là c s đ Thành ph b trí qu
đt c th đ phát trin tng loi nhà  (nhà  thng mi, nhà  tái đnh c,
nhà  xã hi ) đm bo nhu cu phát trin nhà  ca Thành ph đn nm 2020
và đnh hng đn nm 2030, to điu kin thun li đ ngi dân và các t
chc tham gia phát trin nhà .
Thc trng v h tng: Cho đn cui nm 2011, Hà Ni hin có 7.365 km
đng giao thông, trong đó 20% là trc đng chính, 7 trc hng tâm và 3


19
tuyn vành đai, cng nh đang qun lý hn 4,3 triu phng tin giao thông
các loi, trong đó riêng xe máy chim gn 4 triu.
Thc trng các ch th trên th trng nhà đt Hà Ni: Hin naa

t nhiu doanh nghip ho
t. Tuy vc
ng doanh
nghiu tng mnh ti ngu i
T - HUD, T phn xut nhp
khng Vit Nam - Vinaconex, Tn h
t   - UDIC, T   ng, Tp    
Bitexco, Tng - Viglacera, C phn
 -  phn
xut nhp khu tng hi - Geleximco, T
3.2.3. Thc trng cuăhƠngăhóaătrênăth trngănhƠăđtătrênăđaăbƠnă
HƠăNi

1) 2)

3) 
Thay đi trong thu nhp ca dân c ti Hà Ni.
Th nht, v thu nhp ci. Theo s li
i ct 50 tri 
u VND (2011).
Th hai, bi ti. Nh
ch, nhc nng
li thu gia n liu th
thy sau khi m ra gi Th ng
m t khong 7,3 tri   c bi     -
 n 1 trii.
Quá trình đô th hóa ti Hà Ni.
Th nht

Th hai

.


20
Th ba               
.
Th t,   
.
Vn đ cu o trên TTN Hà Ni: 


3.2.4. Thc trng giáăc trênăth trngănhƠăđt trênăđaăbƠn HƠăNi



 
-
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3.2.5. Thc trng qunălỦănhƠăncăđi vi th trngănhƠăđtătrênăđa
bƠnăHƠăNi
Chính sách phát trin th trng nhà đt
t b phn quan trng ti s 
ng kinh t ci. Vio nhu
 dch chuyng gi
 n thc tm quan tr
quan qu           m t u kin
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Chính sách qun lý qui hoch
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Thc trng hot đng kim tra, giám sát và x lí vi phm trong lnh vc
to ngun cung trên th trng nhà đt Hà Ni
Th nht

Th hai
Th ba

Th t



21
3.3.ă ỄNHă GIỄă CHUNGă V S PHỄTă TRIN TH TRNG
NHĨăTăTRểNăAăBĨNăHĨăNI
3.3.1. Nhng thƠnhătu đưăđtăđc ca th trngănhƠăđt trênăđa
bƠnăHƠăNi
V t        n c   i trong
nhn trong vi qu
 t theo bi            th
 
ca th  i 
c ngun lc ln t  chn kinh t 
trin kinh t - i.
Th nht, ng v s t.
Th haic mng vn trong
i.
Th ba, T t khon thu l
.
Th tn ln v ng v
sn ph th tham gia th ng.

Th nm, gii quy i.
3.3.2. Nhng hn ch ca th trngănhƠăđt trênăđaăbƠnăHƠăNi
Th nht, thic trong vi
Th hai, tn tng thiu minh bch.
Th ba   i tn ti s bt h  a ngu   t
i.
Th tt h thng
nhu cu ca nhp thp.
Th nm, s n ci b chi phu chnh bi th
c.




22
Chngă4
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4.1.ăQUANăIM,ăPHNGăHNG, MCăTIểUăPHỄTăTRIN
TH TRNGăNHĨăTăTRểNăAăBĨNăHĨăNIăNăNMă2030
4.1.1.ăQuanăđimăphátătrin th trngănhƠăđt caăHƠăNiăđnănmă2030
Th nhtm bo c hiu qu n vng ca th ng.
Th haim bo l
Th ba, 
4.1.2.ăPhngăhngăphátătrin th trngănhƠăđt caăHƠăNiăđnănmă2030
Phng hng tng quát
Th nht, tu ki t ba
 n h thng kt cu h tng
ng b, hic mc so vng,

n Th gn kt vi thit k i ki
u.
Th hain pht bng vi
 h
Phng hng c th
Th nht, to ngu   t b   rng khu v  
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Th hai, m rng ngu
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Th ba tr trh
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, Quc Oai,
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Th t, 
t khu v ti thi
2
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2
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4.1.3.ăCácămcătiêuăphátătrin th trngănhƠăđt trênăđaăbƠnăHƠăNi
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Th nhtn vt trong
  
trin; kt h, kinh tng
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Th hai, n Th m trong chin
o v T qui ch 
cng b sc mnh tng hp ca

23
Th i, ca c c t n; khai
n lnh, ngun lng.
Th ban kinh t - c gn kt cht ch trong mi quan
h hi chin kinh t - i c c, quy ho
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Th t      n kinh t     
nhim v then cht; qu m v ng 
ng gio
u qu; php trong t kt h
gii quy cc hin.
Th nm, gn kn kinh ti vm bo qu
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Di v cn thc hin
i dung c th sau 
4.2.ă CỄCă GIIă PHỄPă PHỄTă TRIN TH TRNGă NHĨă T
TRểNăAăBĨNăHĨăNI
4.2.1.ăNhómăgiiăphápăhoƠnăthinăkhungăphápă lỦăvƠănơngăcaoănngă
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