Luận án tiến sĩ kinh tế thị trường nhà đất trên địa bàn hà nội

HC VINăCHệNHăTR QUC GIA H CHệăMINH




LểăVNăHUY




TH TRNGăNHĨăTăTRểNăAăBĨNăHĨăNI




LUNăỄNăTINăSăKINHăT









HĨăNI - 2015

HC VINăCHệNHăTR QUC GIA H CHệăMINH

LểăVNăHUY



TH TRNGăNHĨăTăTRểNăAăBĨNăHĨăNI


Chuyên ngành : Kinh t chínhătr
Mã s : 62 31 01 01


LUNăỄNăTINăSăKINHăT



Ngi hng dn khoa hc: 1.ăPGS.TS.ăoƠnăXuơnăThy
2. PGS.TS. Nguyn Minh Quang


HĨăNI - 2015
LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cu ca riêng tôi, các s liu nêu trong lun án là
trung thc. Nhng kt lun khoa hc ca lun án
cha tng đc công b trong bt k công trình
nào khác.
Tác gi lun án

LêăVnăHuy





DANH MCăCỄCăCH VIT TT

Ch vit tt
Nghaăting Vit
Nghaăting Anh
BS
Btăđng sn

CPF
Qu tit kim trungăngă
Central Provident Fund
HDB
yăbanăphátătrinănhàăđt
Housing and Development Board
KTM
Khuăđôăth mi

KTTT
Kinh t th trng

QLNN
QunălỦănhàănc

REIT
Qu tínăthácăBS
Real Estate Investment Trust
TTN
Th trngănhàăđt

UBND
yăbanănhânădân

KT
Khuăđôăth


MC LC
Trang
M U
1
Chngă1:ă TNGăQUANă TỊNHă HỊNHă NGHIểNă CU V TH TRNG
NHĨăT
7
1.1.ăTàiăliuăchuyênăkhoăvàăthamăkho
7
1.2. Lunăánătinăs
13
1.3. Tpăchíăkhoaăhc
16
1.4.ăánhăgiáăv Ủănghaăvàăgiáătr caăcácătàiăliu tham kho
20
Chngă2: LụăLUNăVĨăTHC TIN V TH TRNGăNHĨăT
23

2.1.ăKháiănim,ăđcăđimăvàăvaiătròăca th trngănhàăđt
23
2.2.ăCácăyu t cuăthànhăvàănhăhng ti th trngănhàăđt
28
2.3. Kinh nghim quc t vàătrongănc v phátătrin th trngănhàăđtăvàă
bàiăhc cho Th đôăHàăNi
65
Chngă3: THC TRNG TH TRNGăNHĨăT TRểNăAăBĨNăHĨăNI
78
3.1. Quáătrìnhăhìnhăthànhăvàăphátătrin th trngănhàăđtătrênăđaăbànăHàăNi
78
3.2. Thc trngăcácănhânăt cuăthànhăth trngănhàăđtătrênăđaăbànăHàăNi
81
3.3. ánhăgiáăchungăv s phátătrin th trngănhàăđtătrênăđaăbànăHàăNi
107
Chngă 4:ă QUANă IM,ă PHNGă HNGă VĨă GIIă PHỄPă PHỄTă
TRIN TH TRNGă NHĨă Tă TRểNă Aă BĨNă HĨă NI
NăNMă2030
117
4.1. Quanăđim, phng hng, mcătiêuăphátătrin th trngănhàăđtătrênă
đaăbànăHàăNiăđnănmă2030ă
117
4.2. Cácăgiiăphápăphátătrin th trngănhàăđtătrênăđaăbànăHàăNi
127
KT LUN
148
DANH MCă CỌNGă TRỊNHă CAă TỄCă GI ĩă CỌNG B LIểNă
QUANăN LUNăỄN
149
DANH MCăTĨIăLIU THAM KHO

150
PH LC

DANH MCăCỄCăBNG
Trang
Bng 3.1: Thu nhpăbìnhăquână1ăngi/thángăchiaătheoă5ănhómăthuănhp
93
Bng 4.1: D báoănhuăcuănhàăđt khu vcăđôăth ca VităNamăđn
nmă2020
126



DANH MCăCỄCăBIUă
Trang
Biuăđ 3.1: Ngunăcungăcnăh theo qun
83
Biuăđ 3.2: Ngunăcungăchàoăbánăcnăh-hoànăthin tiăTTNăHàăNi
84
Biuăđ 3.3: Ngun cung theo qunăvàăgiáăchàoăbánăth cp bit th
trênăth trngănhàăđtăđaăbànăHàăNi
99



DANH MCăCỄCăHỊNH
Trang
Hìnhă2.1:ăCungăv đt
44
Hìnhă2.2:ăQuanăh giaăquyămôăgiaăđìnhăvàăcu v đt

50
Hìnhă2.3:ăMc thu nhp vi tng cuănhàăđt
51
Hìnhă2.4:ăQuanăh giáăvàălng cu
52
Hìnhă2.5:ăQuanăh cung - cu
55
Hìnhă2.6:ăMcăđ thayăđi ca cung ngn hnăvàădàiăhn
56
Hìnhă2.7:ăCuăthayăđi trong ngn hnăvàădàiăhn
57





1
M U
1.ăTínhăcp thit caăđ tƠiănghiênăcu
Quaă hnă 20ă nmăđi miăvàă phátă trin,ă ncă taă đưă thànhă côngă trongă vic
chuyn t nn kinh t k hochăhoá,ătp trung, bao cp sang nn kinh t th trng
đnhăhngă ưăhi chăngha.ăTrongăđóăphi k đn s hìnhăthànhăphátătrinăđng b
cácăloi th trng; th trngătăliu sn xut, th trngătăliu sinh hot th trng
tin t, th trng chngăkhoánăvàăth trngănhà đt…ă phátăhuyămi ngun lc,
phátătrin kinh t th trng, vicăphátătrinăTTNăcóăvaiătròărt quan trng.ăTTNă
bao gm th trng quyn s dngăđtăvàănhàă gn lin viăđt.ă TTNăphátă
trin cnăđm bo quyn s dngăđtăthànhăhàngăhoá mtăcáchăthun li,ălàmăchoă
đtăđaiăt ngunătàiănguyênătr thànhăngun vn quan trng phc v đc lc cho
côngănghip hoá, hinăđi hoá đtănc. Nhn thcăđc vnăđ này,ăngayăt khi
TTNăbtăđu khi sc,ăvnăkin i hiăIXă(nmă2001)ăcaăngătaăđưă nêuărõă

"Hình thànhăvàăphátătrinăTTN,ăbaoăgm c quyn s dngăđtătheoăquyăđnh ca
phápălut, tngăbc m TTNăchoăngi Vit Nam  ncăngoàiăvàăngiănc
ngoàiăthamăgiaăđuăt", trênătinhăthn yăChínhăph đưăbanăhànhănhngăchínhăsách,ă
binăphápăthúcăđyăphátătrinăTTN.ăinăhìnhălàăv phíaăcung, ch yu  cácăđôă
th ln nhiuăchngătrình,ăd ánăphátătrinănhàă choănhânădânăđc trin khai.
Nhiuă chínhă sáchă h tr doanh nghipă kinhă doanhă nhàă đtă đc thc hin: Cho
doanh nghip vay vn, min gim thu doanh nghipăvàăthu giáătr giaătngăchoă
doanh nghipă phátă trină nhàă choăngiă cóă thuă nhp thp, h tr 03ăthángă mt
bng,ăbanăhànhăkhungăgiáăđtăphùăhp…ăV phíaăcuăchoăphépăápădng nhiuăhìnhă
thcăthanhătoánălinhăhot, s dngăđaădngăcácăhìnhăthcănh:ăcho thuê,ăthuêămua,ă
bánătr góp…ăng thi nhiuă că ch chínhă sáchă qună lỦă caă Nhàăncăđi vi
TTNăđcăbanăhànhăđm boăTTNăhotă đngălànhămnh. Kt qu ca nhng
binăphápăch đngătíchăccătrênăđưăgópăphnăhoànăthinăvàăphátătrinăTTN,ătng
bcăđápăngăyêuăcuănhàă choă ưăhi.
Trênăkhpăcácătnhăthànhăca c nc hotăđngăTTNăđangădnăđiăvàoăn
đnh,ăđápăng nhu cuănhàă choănhânădân.ăc bit tiăcácăthànhăph ln, do tcăđ
đôăth hoáănhanh,ăquáătrìnhădiădânăcăhc t nôngăthônăvàoăthànhăth cngăkhôngă


2
ngngătng,ăđng thi thu nhpăvàămc sngăngiădânătngăcaoăcùngăviăquáătrìnhă
phátătrin kinh t đt ra nhu cuănhàă tngănhanhăc v s lngăvàăchtălng,
đangă gâyăscă épă lênă TTN.ăMcă dùă Chínhă ph cóă rt nhiu c gng, n lcă vàă
nhiuăphngăphápăđ bìnhănăTTN,ăsongătrênăthc t ny sinh nhiu din bin
phc tp,ăphátăsinhănhiu vnăđ gâyăbcă úcătrongă ưăhi;ăBSănóiăchungămàăđc
bitălàănhàă- đt,ăchaăđcăkhaiăthác,ăs dng hiu qu,ăcònălưngăphí,ăthtăthoát.ă
Hinătngătiêuăcc, tham nhngăliênăquanăđnănhàăđtăđangăgâyăbtăbìnhătrongă ưă
hi,ălàmăgimălòngătinăcaănhânădân.ăTTNăphátătrinăcònăt phát,ăthiuălànhămnh,
giao dch "ngm" vn chim t l ln. Cung cu v nhàăđt b mtăcânăđi,ăđc bit
làănhàă caănhânădânăchaăđápăng yêuăcu thc t. Sau khi m rngăđa giiăhànhă

chínhăcaăHàăNi,ătìnhătrngăđuăcănhàăđt,ăkíchăcu oăđ nângăgiáănhàăđtălàmă
cho th trngă"nóng,ălnh" thtăthng, nhiuăcnăstăgiáănhàăđtăđưă yăra.ăDoămôiă
trngăphápălỦăchaăhoànăthin,ăthôngătinăkhôngăđyăđ, thiu minh bchăvàăkhóă
tip cn;ăcácăth tc trong giao dchăcònăphc tp,ăchiăphíăgiaoădch cao, quynăvàă
nghaăv caăcácăbênăthamăgiaăgiaoădchăkhôngăđcăđm bo,ăcònăhinătng la
đoătrongăkinhădoanhănhàăđtăvàădch v môiăgiiănhàăđt Do vy,ăđâyălàăloi th
trng mi cn phiăđcăđuătănghiênăcu h thng,ăbàiăbn.
 nc ta, do mcătiêuăphátătrin nnăKTTTăđnhăhngă ưăhiăchănghaă
nênăvicăđiu tităTTNăcngălàămt trngătâmătrongăvicăđiu tit th trng ca
Nhàănc. Chúngătaăđangăphátătrin nn kinh t m caăvàăhi nhpănênătìnhăhìnhă
hotăđng caăTTNăkhôngăch liênăquanăđnăcácăhotăđng kinh doanh quc t,ămàă
nóăcònăliênăquanăđn ch quyn qucăgiaăvàăanăninhăqucăphòng.ăTrongăthi gian
ngn hnăthìăđiu tit TTNăvaălàăcăs li vaălàăni dung trng yu ca vicăđiu
tit nnăKTTTătrc nhng binăđng btăthngănhălmăphát,ăkhng hong, suy
thoái ăDoăđóăcóăth nói,ăđiu tităTTNălàămtăcôngăc caăđiu tităvămôăkhôngă
ch trong nhng hotăđng kinh t, màăcònăc nhng vnăđ chínhătr.
Th đôăHàăNiălàătrungătâmăchínhătr - kinh t - vnăhoáăca c nc, hot
đngăTTNă ngoàiănhngă đcăđimăchungă cònăcóă nhngă đcăthùă soăviăcácă tnh
thànhăph khácătrongăc nc.ăPhátătrinălànhămnhăTTNăs nhăhngătíchăcc
đnăcácăth trngăkhácăvàăgópăphn năđnhă ưăhi.


3
Vìă vy, vică nghiênă cuă TTNă  Hàă Niă cùngă vi nhngă nhână t nh
hng,ăquyăđnhă uăhngăphátătrin ca th trngălàăvnăđ cp thit c v mt
phngădinălỦălun ln thc tin. ViăỦănghaăđóăvn đ "Th trngănhƠăđt
trênă đaă bƠnă HƠă Ni" đc chnă làmă đ tàiă lună ánă Tină să kinhă t - chuyênă
ngànhăKinhăt chínhătr.
2. McăđíchăvƠănhim v nghiênăcu ca lunăán
2.1. Mc đích nghiên cu

Trênăcăs làmărõănhng vnăđ lỦălun v TTN,ălunăánăphânătíchăđánhăgiáă
thc trngăTTNătrênăđaăbànăHàăNi nhmăđ xutăquanăđimăvàăgiiăphápăthúcă
đyăphátătrinălànhămnhăvàăhiu qu TTNăHàăNiătrongăgiaiăđon tiănmă2030.
2.2. Nhim v nghiên cu
- Làmărõănhng vnăđ lỦălun v TTNălàmăcăs lỦălun cho nghiênăcu
đánhăgiáăv TTNătrênăđaăbànăHàăNi.
- Nghiênăcu kinh nghimăphátătrinăTTNăca mt s thànhăph trênăth
giiăvàămt s đaăphngătrongănc, t đóărútăraăbàiăhcăchoăHàăNi v TTN.
- Nghiênăcuăđánhăgiáăthc trngăTTNătrênăđaăbànăHàăNi thi gian qua,
làmărõănhngăthànhătu, hn ch ch yuăvàănguyênănhân.
- Trênăcăs nhng mcătiêuăvàăđnhăhngăphátătrinăTTNătrênăđaăbànăHàă
Ni, lunăánăđ xut mt s nhómăgiiăphápăch yuăđ đtăđc mcătiêu,ăđnh
hngăđóătrongăthiăgianăđnănm 2030.
3.ăiătngăvƠăphmăviănghiênăcu
3.1. i tng nghiên cu
iătngănghiênăcu ca lunăánălàăTTN.ăTrongăđóănhàăđtăđc hiuălàă
nhàăvàădinătíchăđt gn lin viănhàăđcă âyădngătrênăđó.
3.2. Phm vi nghiên cu
- Phmăviănghiênăcu ca lun ánăv khôngăgianălàăđaăbànăthànhăph Hàă
Ni. Th trngănhàăđt hotăđngătrênăphmăviăkhôngăgianărng ln,ădoăđóăcóăth
nghiênăcu trong nhng phmăviăkhácănhauăv khôngăgianălưnhăth.ăKháiănimăđa
bànă trong lunăánăđc hiuălàăkhôngăgianălưnhăth đcă ácăđnhătheoăđa gii
hànhăchính,ăt đóăkháiănimăđaăbànăHàăNiăđcădùngăđ phnăánhătoànăb khôngă
gianălưnhăth trongăđa giiăhànhăchínhăcaăthànhăph HàăNi.


4
- Phmăviănghiênăcu ca lunăánăv thi gian: lunăánăch yu tip cn vn
đ trong giaiăđon t nmă2005ăđnănay,ătrênăcăs cóăthamăchiu viăgiaiăđon
trcăvàănhngămôăhìnhăkinhănghim ca mt s nc, mt s thànhăph trênăth

giiăvàăcácăthànhăph khácăca Vit Nam.
4.ăCăs lỦălunăvƠăphngăphápănghiênăcu ca lunăán
4.1. C s lý lun
- Că s lỦă lun ca lună ánă làă quană đim ca ch nghaă Mácă - Lênin,ătă
tng H ChíăMinh,ăcácăquanăđim,ăđng li caăng,ăchínhăsáchăphápălut ca
Nhàănc v TTNăcùngăviăcácălỦăthuytăkhácăv th trngăvàăKTTT.ăng thi
k tha, tipăthuăcóăchn lc nhng kt qu nghiênăcuătrongăcácăcôngătrìnhăkhoaă
hcăđưăđcăcôngăb trongăvàăngoàiănc.
- Căs thc tin ca lunăánădaătrênăkt qu nghiênăcu v TTNăca mt
s thànhăph, qucăgiaătrênăth giiăvàămt s thànhăph  Vit Nam.
4.2. Phng pháp nghiên cu
- Lunăánăs dngăphngăphápălunătrênăc s phngăphápălun ca ch
nghaăduyăvt bin chngăvàăch nghaăduyăvt lch s đ h thngăhoá,ăphânătíchăvàă
lun gii vnăđ nghiênăcu. C th, tiăchngă1ăvàăchngă2,ănghiênăcu sinh s
dng phngă phápă phână tíchă tng hpă đ rútă raă nhng vnă đ cnă nghiênă cu.
Chngă3,ănghiênăcu sinh s dngăphngăphápăthngăkêăs liuătrênăcăs cácăs
liu th cp caăCBRE,ăSavill…ăCóănhiu vnăđ phc tpăkhiănghiênăcuăTTNă
cnăquánătrit ttăphngăphápătruătngăhoáăkhoaăhc bin chng kt hp viăđiă
t c th đn truătngăvàătruătngăđn c th đ lun gii chi tit vnăđ.ăCácă
vnăđ c th cnăcóăs cânănhc,ăsàngălcătránhăchngăchéo,ăvn vt.
- Lună ánăsă dngăphngă phápă phânătíchă tngăhpă choăvică nghiênă cuălỦă
thuytăvàăđngăthiăcngăsădngătrongăphânătíchăthcătinăămtăsăniădungăcnăthit.
- Lună ánă sădngă phngă phápă thngăkêă - soă sánh:ă Sădngăcácă să liuă
thngăkê,ăphânătíchăbinăđngăcaăTTNătrongăcácăgiaiăđonăkhácănhau.
- Lunăánăsădngăphngăphápămôăhìnhăhoáăktăhpăviăphngăphápăthngă
kê:ăđcăsădngănhmăđăđaădăbáo,ăđánhăgiáătácăđngăbinăđngăTTNătiăphátă
trinăkinhătăcaăthànhăphăHàăNi.


5

- Lună ánă să dngă phngă phápă thoă lună nhóm:ă că să dngă điă viă
nhóm nghiênăcuăđătàiăămtăsălpăcaoăhcăvàănghiênăcuăsinhăcaăchuyênăngànhă
kinhătăphátătrin.ă
- Lunăánăsădngăphngăphápăchuyênăgia:ăThôngăquaăvicăthamăgiaăcácă
buiăhiăthoăkhoaăhcătiămtăsăđaăphngănhăHàăNi,ăHiăPhòng,ăQungăNinh,ă
đătàiăphngăvnămtăsănhàăkhoaăhcănghiênăcuăvătngătrngăkinhătă anhătrongă
vàăngoàiăHcăvin.
- Lunăánăsădngăphngăphápăthuăthpăsăliu:ăDoăgiiăhnăvăkinhăphí,ăđă
tàiăsădngă02ăngunăsăliu:ă(i)ăSăliuăsăcpăthôngăquaăđiuătraă ưăhiăhcătiămtă
săđaăphngăthucăkhuăvcăBcăB;ă(ii)ăSăliuăthăcpătăTngăccăThngăkê,ă
báoăcáoăcaăBăTàiănguyênă-ăMôiătrng,ăBăCôngăThng,ăcácăvùngăvàătăchcă
liênătnh,ăcácăSăKăhochăvàăuăTăcaămtăsăđaăphngăvàăcácăbáoăcáoăcaă
Ngânăhàngăthăgii,ăTăchcăhpătácăvàăphátătrinăkinhăt,ăLiênăhpăqucăvàămtăsă
tăchcăqucătăkhác.
- Lunăánăsădngăphngăphápădăbáo:ăcăcácăchuyênăgiaăcóătrìnhăđă
chuyênăsâuăvătngătrngăkinhătă anhăsădngăđăphânătíchăvàădăbáoăcácăvnăđă
nghiênăcu.
5.ăóngăgóp mi ca lunăán
- GópăphnăhăthngăhoáăcácăvnăđălỦălunăcăbnăvăhàngăhoáănhàăđtăvàă
phátătrinăTTNătrongăđiuăkinăđcăthùăcaăchăđăsăhuătoànădânăvăđtăđaiăă
VităNam,ăđcăbităđưăđiăsâuăphânătíchălàmărõăđcăthùăcaăhàngăhoáănhàăđtătheoăcácă
phngădinăbăphnăcuăthành,ăgiáătrăsădng,ăgiáătrătraoăđi;ălunăgiiănhngăđcă
thùăcaăTTNăthăhinăthôngăquaăquanăhăcung,ăcuăvàăcácănhânătănhăhng.ă
- T phână tíchă đánhă giáă thc trngă TTNă trênă đaă bànă Hàă Ni,ă bênă cnh
nhng kt qu tíchăcc,ăđưărútăraămt s hn ch ch yu bao gm: Chínhăsáchăqun
lỦăthiuătínhăkhoaăhc, th trng thiu minh bch, s bt hpălỦăgia ngun cung
nhàăđtăthngămiăvàănhàăđtă ưăhi, chaăcóămt h thngătàiăchínhănăđnhăđápă
ng nhu cu ca nhngăngiăcóăthuănhp thp.
-  xut mt s nhómăgiiăphápănhmăphátătrin bn vngăTTNătrênăđa
bànăHàăNi tiănmă2030,ăbaoăgm: tip tc hoànăthinăkhungăphápălỦăvàănângăcaoă

6
nngă lc qună lỦ TTN, tngă cungă hàngă hoáă choă th trngă vàă ci thin cht
lng ngun cung nhàăđt, giiăphápătácăđng ti cu caăTTNătrênăđaăbànăHàă
Ni, giiăphápănhmăphátătrin,ănângăcaoănngălc cho h thngăcácăt chc trung
gian th trng.
6. Kt cu ca lunăánă
Ngoàiăphn m đu, kt lun, danh mcătàiăliu tham khoăvàăph lc,ăđ tài
đcăchiaălàmă4ăchng,ă12ătit.
Chngă1:ăTngăquanătìnhăhìnhănghiênăcu v th trngănhàăđt
Chngă2:ăCăs lỦălunăvàăthc tin v th trngănhàăđt
Chngă3:ăThc trng th trngănhàăđtătrênăđaăbànăHàăNi
Chngă4:ăQuanăđim,ăphngăhngăvàăgiiăphápăphátătrinăthătrngă
nhàăđtătrênăđaăbànăHàăNiăđnănmă2030


7
Chngă1
TNGăQUANăTỊNHăHỊNHăNGHIểNăCU V TH TRNGăNHĨăT

Trong nhng thpă niênă gnă đây,ă cácă vnă đ v nhàă đt,ă TTN,ă BS,ă th
trngăBSăđcăcôngăb rt nhiu trongăcácăcôngătrìnhănghiênăcuătrongăvàăngoàiă
ncădi dngăsáchăchuyênăkhoăvàăthamăkho, lunăán,ătpăchíăkhoaăhcăv.v…ă
đm boătínhăk thaăvàăkhngăđnh nhngăđóngăgópămi ca lunăán,ănghiênăcu
sinh s chiaăcácăcôngătrìnhănghiênăcuăđưăthamăkho theoăcácăđu mc: 1) Tàiăliu
chuyênăkhoăvàăthamăkho; 2) Lunăán;ăvàă3) Tpăchíăkhoaăhc.
1.1.ăTĨIăLIUăCHUYểNăKHOăVĨăTHAMăKHO
1.1.1.ăTƠiăliuăncăngoƠi
William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher (2005), "Real estate finance and

investments" [98].ăTrongăcunăsáchănàyăhaiătácăgiăđưătrìnhăbàyănhngăkháiănimă
phápălỦăvăđuătăBSăvàăcácăyuătăliênăquan.ăNhngăvnăđătàiăchínhăđiăviăBSă
săhuătănhân.ăNhngăvnăđătàiăchínhătrongăthuănhpătăđuătăBSă(giiăquytănă
vàăkhungăphápălỦ).ăCpăvnăchoăcácădăán.ăcácăhìnhăthcăđuătăvàăanătoànătrongăthă
trngăkinhădoanhăBS.
Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009), "Housing Finance Policy in Emerging
Markets" [97]. Ni dung cunăsáchăkhoăkin thcăđ s trong vic gn ktăcácăkin
thcăvàăkinhănghim t cácăth trngăphátătrinăvàămi niăđ giúpăcácănhàăhoch
đnhăchínhăsáchăthit lpăcácăchínhăsáchătàiăchínhănhàă mtăcáchăhu hiu. Cun
sáchăcònăbaoăgm tt c cácăkhíaăcnh quan trng caătàiăchínhănhàă nhăphânătíchă
s tácăđng caăcácănhânăt vămô,ăt doătàiăchính,ătit kim,ăđuăt,ăcungă- cu ti
cácăchínhăsáchăqunălỦănhàăđt tiăcácănn kinh t mi niătrênăth gii. Cunăsáchă
cngăđ cp tiăcácăvnăđ liênăquan tiăchínhăsáchăđuăt,ăbo himăđi vi th
trngănhàă đ đm boătínhăhiu qu caăchínhăsáchă
David C. Parks (1992), "Environmental management for real estate
professionals" [88].ăTrongăcunăsáchănàyătácăgiăđưătrìnhăbàyănhngăvnăđăvămôiă
trngăqunălỦăthătrngăBS,ănhngăyêuăcuăvăphápălut,ătàiăchínhăvàăđoăđcăđă


8
phòngăcácăriăroăvămtăphápălutătiăM.ă
KlausăDeiningeră(2004),ă"Cácăbcă phátătrinăcaăchínhăsáchăđtăđaiăngână
hàngăthăgii:ăCácănguyênătc,ăkinhănghimăvàătháchăthcătngălai"ă[96].ăTàiăliuă
thngăkêăcaăWBăviăcácăđnhăchăchínhăsáchăqunălỦăđtăđai,ăhăthngănguyênătcă
chungăvàănguyênătcăđiăviătngăkhuăvc.ăSăhoànăthinăvàăbăsungăchínhăsáchăvă
đtăđai.ăKinhănghimăqunălỦăđtăđaiăcaămtăsăncăcóănnăkinhătăphátătrinăvàă
nnăkinhătăchuynăđi,ănhngătháchăthcăđtăraătrongăqunălỦ,ăsădngăđtăđaiătoànă
cuăvàăkhuăvc.ă
EuropeanăCentralăBank,ăFrankfurtăGermanyă(2003),ă"Cácăđcătrngăvăcă
cuăthătrngănhàătiăEU"ă[91].ăcăthùăvăcăcuăthătrngăcaămtăsănc:ă

Anh,ăc,ăPhápăHàăLan.ăCăcuătălăkhácănhauăvănhàăăcaoăcp,ănhàăchoăngiă
trungăluăvàănhàăchoătngălpăthuănhpăthpăhnăăcácăncăkhácănhauădoăđcăthùă
văkinhăt,ădânăs,ă ưăhiăcaătngănc.ăKháiăquátăđcătrngăchungăvănhàăăchoă
cácăncăphátătrin.ăTàiăliuănàyăđiăsâuăvàoănghiênăcuăthătrngăvnăchoăphátă
trinănhàăvàăphngăthcăgiiăquytăcuăcaănhàă.ăChínhăsáchăvàăgiiăphápăchă
yuăvăphíaădoanhănghipăgiiăquytăcóăsăkimăsoátăcaăNhàăncăthôngăquaăhă
thngăphápălut.
GershonăFedoră(1998),ă"Cácăthăchăvàăthătrngăđtăđai"ă[92].ăTngăhpăthă
chăvălutăđtăđaiăvàăthătrngăđtăđaiăcaăcácăncăkinhătăphátătrinămàăđinăhìnhă
làăcácăncăchâuăÂu.ăNhngăquyăđnhăvăvaiătròăcaăNhàăncătrongăvicăthcăthiă
cácăđiuăkin,ăcanăthipăvàoăthătrngăđtăđaiăchoăcácăđiătácăncăngoài.ăHuyăđngă
cácăngunălcătàiăchínhătăđtăđaiăđăphátătrinăkinhătă- ưăhiăcaăđtănc.ăCácă
điuălutăcăthăvăqunălỦăcácăvùngăđtăgiàuătàiănguyên.ă
DeniseăDipasqualeă&ăWiliamăC.Weatonă(1996),ă"Kinhătă hcăđôăthăvàăthă
trngăbtăđngăsn"ă[89].ăPhânătíchădiăgócăđăkinhătălngăđiăviăthătrngă
BS.ăPhânăkhúcăcácăyuătătácăđngăđnăđiătngălaăchnăBSătheoă3ăloi;ăhină
điă- trungăbìnhă- thp.ăXuăhngăphátătrinăkinhătăđôăthăvàăthătrngăBSăphână
theoăvùng.ăCácăyuătătácăđngăđnăquanăhăcungă- cuătrênăthătrngăBS.ăcă
bitănhnămnhăvaiătròăcaăChínhăphăđiuătităthôngăquaăcácăcôngăcăvàăđònăbyă
kinhăt:ăthu,ălưiăsută…
David Palmer & John Mc Langhlin (1994), "QunălỦăđtăđaiălngăghép:ăCácă


9
cáchăthc v mt th ch vàăk thut" [90].ăNêuăraăphngăphápălngăghépăv qun
lỦăđtăđaiătheoă kiu truyn thng vi qunălỦăđtăđaiătheoăphngăphápăhinăđi.
Nhngăuăđim caămôăhìnhălngăghépătoăđiu kin thun liătrongăcôngătácăqun
lỦăvàăquyăhoch.ăTuyănhiên,ăđtăvàoămi quc gia c th vng phi nhngăràoăcn
v phápălut,ăđng thiătrìnhăđ phátătrinăcôngăngh thôngătinăcácăqucăgiaăcngă
khácănhauănênăkhôngă th cùngă mtălúcăápădngătheoăquyămôăln. Kin ngh gii

phápăđ vt qua tháchăthc.
- GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998), "S
dngăđt trong hpătácăphápătrin - Cácănguyênătcăcăbn" [27].ăXuăhng phátă
trin ca th giiătrongălnhăvc kinh t làăcôngătyă uyênăquc gia m rng hot
đng cmănhánhăsangăcácăncăđangăphátătrin. Vnăđ cnătínhătoánăvàăgii quyt
tt liăíchăkinhăt caăcácăhpăđngădàiăhn khi s dngăđtăđi vi miăbên.
Grareth Jones & PeterăM.Ward,ăedsă(1994),ă"Phngăphápălun v phânătíchă
th trngănhàăđt" [93]. NhngănguyênălỦăcăbn caăTTNăliênăquanăđnălỦălun
đaătô.ăTínhăđcăthùăkhácăbit viăcácăth trngăkhác.ăTínhăquyălut ca quan h
cung - cuăđi vi th trngănày.
William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), "Nn kinh t đôăth vàăth
trng btăđng sn" [99].ăHaiătácăgi đưăphânătíchătácăđng caăquáătrìnhăđôăth hoáă
ti s hìnhăthànhăth trngăBSăti M. Niădungăđcăđ cpăđưăbaoăhàmăcácăvn
đ lỦăthuyt v quáătrìnhăchuyn dchăcăcu dn tiăđôăth hoáăvàăs hìnhăthànhăth
trngăBS.ăCácădn chng thc tin t s phátătrin ca th trngăBSăM đưăchoă
chúngătaămtăgócănhìnărõăràngăhnăv uăhngăkháchăquanăca vicăhìnhăthànhăth
trngăBSăvàăcáchăthcănhàănc kimăsoátăvàăđnhăhng s phátătrin caănó.ă
Williams,ăJosephăTă(1991),ă"Phátătrin btăđng snănhămt s la chn"
[100].ăTheoătácăgi vic viăcácăđiu kinăphápălỦăràngăbuc, ch s huăBSătim
nngăchaăth làmăcácătàiăsn caămìnhăgiaătngăgiáătr.ăiuănàyăcóăth khin anh ta
ri b mnhăđt caămình.ăGiáătr caăcácăla chn ph thuc mt phnăvàoăs phátă
trin nguănhiênăquaăthi gian ca doanh thu hotăđngăvàăchiăphíă âyădng caănhàă
phátătrin.ăTrongăbàiăbáoănàyăthìăvnăđ đnhăgiáăquyn chnăđc gii quytăphână
tíchăvàăs lngăchoăcácăd liu tiăuăvàămtăđ phátătrin,ăngàyătiăuăb b ri,ăvàă


10
cácăgiáătr th trngădoăcácăđcătínhăphátătrinăvàăkémăphátătrin.
1.1.2.ăTƠiăliuătrongănc
ThătrngănhàăđtălàămtăbăphnăquanătrngăcaăthătrngăBS.ăiăviăVită

NamăthătrngăBSăcóănhngănétăđcăthùăriêngăbitădoăđiuăkinăsăhuătoànădânăvă
đtăđaiăvàăchínhăsáchăqunălỦăcaănhàănc.ăHinănay,ăcácăcôngătrìnhănghiênăcuăvăthă
trngăBSăđcătinăhànhăkháănhiu.ăCóăthănêuăraăđâyămtăsăcôngătrìnhătiêuăbiu:
TháiăBáăCn, TrnăNguyênăNamă(2003),ăTh trng btăđng sn, nhng vn
đ lỦălunăvàăthc tin  Vit Nam [22]. Trong cunăsáchănày,ăhaiătácăgi đưănghiênă
cu nhngăyêuăcuăvàătínhătt yuăkháchăquanăphátătrin th trngăBSă Vit Nam
trong nnăKTTTăđnhăhngă ưăhiăchăngha.ăng thi, cunăsáchăcngănêuăraăcácă
yu t cuăthànhăth trngăBS,ăđcăđim,ăcácănhânăt nhăhngăvàăkinhănghim
ca mt s nc. Thc trng th trngăBSăVităNamăđc cunăsáchăphânătíchăkháă
t m vàăsâuăsc.ăThêmăvàoăđó,ăcácătácăgi cngăđưăđ cp tiăvaiătròăQLNNăđi vi
th trngăBSăvàăđcăthùăQLNNăđi vi th trngăBSă Vit Nam.
LêăXuânăBáă(2003),ăSăhìnhăthànhăvàăphátătrinăthătrngăBSătrongăcôngă
cucăđiămiăăVităNamă[6].ăTrongăcunăsáchănày,ăcácătácăgiăthucăVinăNghiênă
cuăQunălỦăKinhătăTrungăngăđưănêuăraănhiuăcáchătipăcnăvăBSăvàăthătrngă
BS.ăngăthi,ăđưăđaăraănhngăđcăđim,ăvaiătrò,ătínhăttăyuăcaăsăphátătrinăthă
trngăBS.ăCunăsáchăcngăđưăphânătíchăcácănhânătăchínhăcaăthătrngăBSăgmă
cung - cu,ămiăquanăhăcungă- cuăvàăsăhìnhăthànhăgiáăcăBSătrênăthătrng;ăcácă
nhânătătácăđngătiăgiáăcăBS.ăCácăkinhănghimăqucătăđcănêuăraălàămtăbàiăhcă
quanătrngătrongăvicăphátătrinăthătrngăBSătiăthiăđimăđó.ă
HoàngăVnăCngă(chăbiênă- 2006),ăThătrngăbtăđngăsnă[18].ăViămtă
chăđăđưăđcănhiuă cună sáchă trcăđóăđă cp,ă nhómătácă giă đưă âyădngăniă
dungătheoăhngătipăcnăđiăsâuăvàoănghiênăcuăsăhìnhăthành,ăcácăyuătăcuăthànhă
caăthătrngăBS.ăBênăcnh đó,ăcácăchătrngăvàăchínhăsáchăphátătrinăthătrngă
BSătiăVităNamăcngăđcăphânătíchătrênăquanăđimăđánhăgiáăvaiătròăphátătrină
caăthătrngăviătăcáchălàămtăbăphnăcuăthànhăquanătrngăcaănnăkinhătăqucă
dân.ăTrênăcăsăphânătíchăthcătrng thătrngăBSăVităNamăktăhpăviăkhoăsátă
kinhănghimăqucăt,ă cácătácă giă đưă đaă raă mtă să nhómăgiiă phápăphátă trină thă


11

trngă BSătrongă đóă nhnă mnhătiă vicăphátă trină thă trngă nhàă ,ă thă trngă
quynăsădngăđtăđiăkèmăviăcácăchínhăsáchănhătài chính,ăthuăv.v…
BùiăThăTuytăMaiă(2005),ăThătrngăquynăsădngăđtăăVităNamă[50].
Trongăcunăsáchănàyătácăgiătpătrungăvàoăphânătíchăquynăsădngăđtăvàăthătrngă
quynăsădngăđtăviătăcáchălàămtăbăphnăcuăthànhăquanătrngăcaăTTN.ăViă
đcăthùăcaăVităNamănhngăphânătíchăkháiăquátăvăthătrngăquynăsădngăđtăcóă
Ủănghaăhtăscăquanătrngăđătoăđiuăkinăchoăvicăthngămiăhoáăquynănàyătă
đóătoăraămtăngunăthuănăđnhăchoăngânăsáchănhàănc.ăVicăphânătíchănhngătácă
đngătíchăccăvàătiêuăccăcaăthătrngăquynăsădngăđtălàămtăđimăniăbtăcaă
cunăsáchănày.ă
NguynăìnhăBngă(2006),ăQunălỦăđtăđaiăvàăthătrngăbtăđngăsnă[13].
Trong cunăsáchănàyăcácătácăgiăđưăsădngăbinăphápătngăhpăvàăkháiăquátăđă âyă
dngăhăthngălỦăthuytăvăqunălỦăđtăđaiăvàăqunălỦăthătrngăBS.ăTrênăcăsă
phânătíchănhngăkinhănghimăthcătinătiămtăsănc,ăcunăsáchăđưănêuăcăsălỦă
thuytăcăbnăchoăchínhăsáchăqunălỦăđtăđaiăvàăthătrngăBSătiăVităNamătrênă
cácăphngădinăphápălỦ,ăquyăhoch,ătàiăchính,ăgiáăc…
àmăVnăNhuă(2006),ăThuăđtăđaiă- côngăcăqunălỦăvàăđiuătităthătrngă
btăđngăsnă[56]. Tácăgiăđưănghiênăcuăcácăcôngăcăđiuătităvămô,ăđcăbitălàăcôngă
căthuăđtăđai.ăTrênăcăsănghiênăcuăhinătrngătìnhătrngăbinăđngăcaăthătrngă
BSăvàăhinătrngăcaăchínhăsáchăthuăđtăđai,ătácăgiăđưăđaăraănhngăkinănghăđă
saăđiăvàăhoànăthinăchínhăsáchăthuăđtăđaiăgópăphnăhătrăsăphátătrinăcaăthă
trngăBS,ăđngăthi,ătngăngunăthuăngânăsáchăchoănhàănc.ă
Lêă Xuână Bá,ă Trnă Kimă Chungă (2006),ă Chínhă sáchă thuă hútă đuă tă vàoă thă
trngăbtăđngăsnăăVităNamă[7].ăDaătrênăcăsănhngăvnăđăthuăhútăđuăt,ă
tpăthătácăgiăđưătrìnhăbàyăcácăniădungălỦăthuytăvàăthcătinăvăchínhăsáchăthuăhútă
đuătăvàoăthătrngăBS.ăCôngătrìnhănghiênăcuănàyăđưăđăcpăcácăvnăđăQLNNă
trênăphngădinăcácăchínhăsáchănhăhngătiăthuăhútăđuătăBSătiăVităNamăă
căcpăđăqucăgiaăvàăcpăđăđaăphng.
Hoàngă Xuână Ngha,ă Nguynă Khcă Thanhă (2009),ă Nhàă ă choă ngiă cóă thuă
nhpăthpăăcácăđôăthălnăhinănay,ăkinhănghimăHàăNiă[55].ăCunăsáchăđưănghiênă

12
cuăvăcácăniădungăliênăquanătiă uăhngăhìnhăthànhăthătrngănhàăăchoăngiăthuă
nhpăthpătiăcácăqucăgiaătrênăthăgii.ăCácătácăgiăđưăphânătíchăkháăkăvàăsâuăscă
thcătrngăqunălỦăvàăđiuăhànhăthătrngănhàăăchoăngiăthuănhpăthpătiăHàăNiă
đătăđóăđaăraăcácăphngăhngăvàăgiiăphápăkháăchiătităchoăvicăphátătrinăthă
trngănàyătheoăhngăbnăvng.ă
BùiăVnăHuyn,ăinhăThăNgaă(2010),ăThătrngăbtăđngăsnăVităNamă-
thcătrngăvàăgiiăphápă[40].ăNiădungăcunăsáchănàyătpătrungănghiênăcuăvăcácă
vnăđălỦălunăliênăquanătiăthătrngăBSădiăgócăđăqunălỦăkinhăt.ăBênăcnhă
đó,ănhómătácăgiăđưăkhoăsátăthcătinăvăhotăđngăQLNNăvăthătrngăBSătiă
các đaăphngăcăthănhăHàăNi,ăthànhăphăHăChíăMinhăđăphânătíchăthcătrngă
qunălỦ.ăVică hă thngăcácăvnă bnă quyăphmăphápălutăliênă quanătiăhotăđngă
QLNNăvăthătrngăBSălàămtăđimănhnătrongăcunăsáchănày.ăNhngăkinănghă
màăcunăsáchăđaăraămang tínhăkháiăquátăhoáăcao.ă
inhăVnăÂnă(ch biênă- 2011), Chínhăsáchăphátătrinăthătrng btăđngă
snăăVităNam [5].ăCácătácăgi đưăđiăsâuănghiênăcu ch raăđcăđim,ăvaiătròăca th
trngăBSătrongăphátătrin kinh t vàăvaiătròănhàăncătrongăchínhăsáchăphátătrin
th trngăBSă nc ta; Nghiênăcu kinh nghimăchínhăsáchăphátătrin th trng
BSă  cácăncă phátătrină vàă kinhănghim t mt s nc,ă vùngă lưnhă th côngă
nghip miăvàăđangăphátătrinănh:ăc, Nht Bn,ăSéc,ăHànăQuc, Trung Quc,
v.v…ăCngătheoăquanăđim caănhómătácăgi, th trngăBSălàămt b phn quan
trng trong nn KTTT.  nc ta, th trngăBSăVităNamălàămt b phn ca
nnăKTTTăđnhăhngă ưăhi ch ngha.ăâyălàămt trong nhngăđcătrngăriêngăcóă
ca VităNam.ăBênăcnhăđóăth trngăBSăVit Nam liăđcăhìnhăthànhăchính
thc sau th trngăcácăyu t khác.ăVìăvy h thngăchínhăsáchăphátătrin th trng
BSăVităNamăcngăcóănhngăđcăthùăriêng.ăV trin vngălâuădài,ăth trngăBSă
Vit Nam s cònăphátătrinăvàăhoànăthin caăcácăth ch th trng. Cuiăcùng,ă
cunăsáchăđaăraănhngăquanăđim,ăđnhăhngăvàănhng giiăphápătip tcăhoànă

thinăchínhăsáchăphátătrin th trngăBSăVităNamăđnănmă2020.
ăHu,ăNguynăìnhăBngă(2012),ăQunălỦăđtăđaiăvàăbtăđngăsnăđôăthă[37].
Theoăquanăđimăcaăhaiătácăgi,ăqunălỦăđtăđaiăvàăBSăđôăth làămt ch trngă


13
lnăvàăcóătm chinălc quan trng caăngăvàăNhàănc ta. Biătrc ht,ăđt
đaiălàătàiănguyênăquỦăgiá,ănênăphátătrinăđtăđaiăvàăkinhădoanhăBSăđôăth làămt
trong nhngăngànhăkinhăt miănhn,ăgópăphnălàmătngăngunăthuăngânăsáchăvàă
chim t trngăđángăk trong tng sn phm quc niăđi vi mi qucăgia.ăTngă
cng qunălỦăđtăđaiăvàăBSăđôăth khôngănhngălàăcăs hìnhăthànhămt nn kinh
t quan trng, to vicălàm,ăto lpămôiătrng sngăchoădânăc,ă ưăhi,ăđápăng
nhu cu vt chtăvàătinhăthn caăngiădânăđôăth.ăng thi,ăcònăđm bo cho vic
nângăcaoăhiu qu qunălỦăvàăs dngăđtăđôăth theoăđúngăquyăhochăvàăphápălut.
1.2. LUNăỄNăTINăS
TháiăThăMăHnhă(1996),ăiămiăqunălỦăhotăđngăkinhădoanhăbtăđngă
sn,ănhàăđtătiăVităNamă[32].ăLunăánăđưăphânătíchăvàătrìnhăbàyătínhăđcăthùăcaă
hotăđngăkinhădoanhăBSăvàăhotăđngăqunălỦădiăgócăđălỦălun.ăLunăán đưă
phânătíchăhotăđngăkinhădoanhăBSătiăVităNamătrênăcăsănêuăraănhngămtătíchă
ccăvàămtăsăhnăchăcònătnăti.ăLunăánăđưăphânătíchăcácăchínhăsáchăqunălỦăđtă
đaiăvàăBSăcaănhàăncătrcăthiăđimă1996ămtăcáchăcóăhăthng.ăLunăánăđưă
đă utănhngăgiiăphápăđiămiăhotăđngăqunălỦăkinhădoanhăBSătiăVităNam.ă
MtăsăvnăđălunăánăđaăraăvnăcóăỦănghaăthcătinătrongăhotăđngăqunălỦăthă
trngăBSăthiăđimăhinănay.ă
TrnăQucăHùngă(2006),ăNghiênăcuăphátătrinăhotăđngăkinhădoanhăBSăă
VităNamă[39].ăTácăgiăđưăhăthngăhoáăcácăvnăđălỦălunătrongălnhăvcăBSăcngă
nhăchărõăcácăvnăđăthcătinăchaăphùăhpăchoăvicăphátătrinăhotăđngăkinhă
doanhăBSăăVităNam.ăLunăánănghiênăcuămôiătrngăkinhădoanhăBSăăVită
Namănhăhăthngălutăđiuătităhotăđngăkinhădoanh,ăđiuătităthătrng.ăLunăánă
phânătích,ăđánhăgiáănhngăvnăđăchínhătácăđngăđnăsăphátătrinăcaăhotăđngă

kinhădoanhăBSă trongănnă KTTT.ă Lună ánă phânătích,ătngăhpă nhngăđimăphùă
hpăvàănhngăđimăchaăchaăphùăhpăchoăsăphátătrinăcaăhotăđngăkinhădoanhă
BSătăkhuônăkhăphápălỦ,ămôiătrngăkinhădoanhăhinănayăăVităNam,ăquaăđóăđă
utăcácăgiiăphápăđiăviăcácăcăquanăQLNN,ăcngănhăđiăviăcácăchăthăthamă
giaăthătrngăBSănhmăthúcăđyăsăphátătrinăcaăhotăđngăkinhădoanh.
TrnăTúăCngă(2006),ăTngăcngăvaiătròăqunălỦăcaănhàăncăđiăviăđtă


14
đaiătrongăquáătrìnhăđôăthăhóaăăthànhăphăHàăNiă[19].ăTrongălunăánăngoàiăcácăvnă
đălỦălunăvăvaiătròăqunălỦăcaănhàăncăđiăviăđtăđai,ătácăgiăđưăphânătíchăthcă
trngăquáătrìnhăđôăthăhoáăăthànhăphăHàăNi.ăCácăvnăđăliênăquanătiăquáătrìnhăđôă
thăhoáăđcălunăánătrìnhăbàyăchiătitătheoăcácănhómăvnăđătăquáătrìnhădch chuynă
dânăc,ăthayăđiăktăcuăhătng,ăchtălngăcucăsngăv.v…ăTrênăcăsăphânătíchă
thcătrngăđưănêuătrên,ălunăánăđưăđaăraăcácăkinănghătheoăhngădungăhpăgiaăvaiă
tròăQLNNăviăsăvnăđngăcaăcăchăthătrngăđătăđóănângăcaoăvaiătròăcaăhotă
đngăqunălỦăđiăviăđtăđaiătiăHàăNi.ă
ăThanhăTùngă(2010),ăChínhăsáchătàiăchínhănhàăătrênăđaăbànăđôăthăHàă
Niă[74].ăLunăánăđưăgópăphnălàmărõăvàăthngănhtăquanănimăvătàiăchínhănhàăă
cngănhăchínhăsáchătàiăchínhănhàăăđătngăcngăsăthamăgiaăcaăcácătrungăgiană
tàiăchínhătrongăvicătngăngunăvnătităkimădàiăhnăphcăvăchoăcôngăcucăphátă
trinănhàăăcaăngiădân.ăTăkinhănghimăthăgiiăvàăcácăqucăgiaătrongăkhuăvcă
ASEANătrongăvicăgiiăquytămiăquanăhăgiaătàiăchínhănhàăăvàăthătrngăvn,ă
lunăánănhnăđnhăđăhoànăthinăchínhăsáchătàiăchínhănhàăăHàăNiăcnăphiă âyă
dngăvàăhoànăchnhămôiătrngăphápălỦăvàăcácăvnăbnăliênăquanăđnăthăchp,ăphátă
trinăthătrngăthăchpăsăcp,ăhoànăthinăhăthngăđnhăgiáătàiăsn…ăLunăánăđưă
phânătíchăcácăđiuăkinăcnăthităđăphátătrinăthătrngătàiăchínhănhàăătiăHàăNi.ă
Tăđó,ălunăánăđă utăcácăgiiăphápăđăphátătrinăvàăhoànăthinăchínhăsáchănày.
LêăVnăBìnhă(2010),ăGiiăphápătàiăchínhăphátătrin thătrngăBSăăVităNamă
[11].ăTácăgiăđưănghiênăcuăcácăchínhăsáchătàiăchínhăliênăquanătiăphátătrinăthătrngă

BSătrongăgiaiăđonă1993ă- 2010.ăVicăkhoăsátăthcătinăphátătrinăthătrngăBSăđiă
kèmăviăvicăthcăthiăchínhăsáchătàiăchínhătiăVităNamăđưăđcămtăbcătranhăminhă
hoăkháăđyăđ.ăTănhngăcnăcăthcătinăđưănghiênăcu,ătácăgiălunăánăđưăđă ută
cácăgiiăphápătàiăchínhănhmăthúcăđyăthătrngăBSăVităNamăphátătrinătheoăhngă
tipăcnăđcăviăthătrngăkhuăvcăvàăqucăt.ă
NguynăVnăină(2011),ăQunălỦănhàăncăđiăviăthătrngăBSătrênăđaă
bànăthànhăphăHăChíăMinhă[25].ăLunăánăđưălàmărõăcăsălỦăthuytăvàăthcătinăcaă
hotăđngăQLNNă điă viăthă trngăBSătrênăđaăbànă mtăđaă phngăcă thă làă
thànhăphăHăChíăMinh.ăLunăánăđưăhăthngăhoáăvàăbăsungămtăsăcăsălỦăthuytă


15
caă QLNNă điă viă thă trngă BS.ă Bênă cnhă đó,ă lună ánă đưă nghiênă cuă kinhă
nghimăqunălỦăthătrngăBSăcaămtăsăchínhăquynăđaăphngănhăBerlină-
c,ăThâmăQuynă- TrungăQuc,ăSingaporeăvàăàăNng.ăLunăánăđưăphânătíchăthcă
trngăthătrngăBSăvàăchínhăsáchăQLNNăđiăviăthătrngăBSătiăthànhăphăHă
ChíăMinhătrênăcăsărútăraă6ăthànhăcông,ă7ăđimăyuăkém,ă15ănguyên nhânădnăđnă
yuăkémătrongăhotăđngăQLNN.ăCuiăcùng,ălunăánăđưăđă ută6ăđnhăhng,ă5ă
mcătiêuăvàă6ănhómăgiiăphápăđiămiăQLNNăđiăviăthătrngăBSătrênăđaăbànă
thànhăphăHăChíăMinhătrongăgiaiăđonăspăti.ă
NgôăThăPhngăThoă(2011),ănhăgiáăbt đngăsnăthăchpătrongăcácăngână
hàngăthngămiăVităNamă[67].ăTácăgiăđưăhăthngăhoáăcăsălỦălunăvăđnhăgiáă
BSăthăchpătrongăhotăđngăchoăvayăcaăngânăhàngăthngămi.ăBênăcnhăđó,ă
lunăánăđưăphânătích,ăđánhăgiáăthcătrngăđnhăgiáăBSăthăchpătrongăhotăđngă
choă vayă caă cácă ngână hàngă thngă miă Vită Nam.ă Tă đó,ă lună ánă đă ută đnhă
hngăvàăhăthngăgiiăphápă nhmăhoànăthinăđnhăgiáă BSăthăchpătrongăhotă
đngăchoăvayăcaăcácăngânăhàngăthngămiăVităNam.
NguynăThăDungă(2011),ăQuynăsădngăđtătrongăthătrngăBSăăVităNamă
- nhngăvnăđălỦălunăvàăthcătină[23].ăLunăánăđưănghiênăcuăthcătrngăphápălutăvă
quynăsădngăđtăvàăgiaoădchăliênăquanăđnăquynăsădngăđtătrongăthătrngăBSă

ăVităNam.ăLunăánăđưăđă utămtăsăgiiăphápănhmăhoànăthinăphápălutăvăquynă
sădngăđt,ăđápăngăcóăhiuăquăcácăyêuăcuădoăthcătăcucăsngăđtăraăvàăphùăhpă
viă uăhngăphátătrinăcaăhăthngăphápălỦăkhuăvcăvàăqucăt.ă
NguynăHăPhiăHàă(2012),ăHuyăđngăngunălcătàiăchínhăphátătrinăthătrngă
BSăăVităNamă[31].ăLunăánăđưătngăhpăvàătrìnhăbàyăđyăđănhngăvnăđălỦălună
căbnăvăhuyăđngăngunălcătàiăchínhănhmăphátătrinăthătrngăBSăăVităNam.ă
Trongăđó,ălunăánăđưănêuăbtăkháiănim,ăđcăđimăvàăphânăloiăthătrngăBS,ăvaiă
tròăcaăthătrngătrênăsáuănétăcăbn.ăLunăánăđưănghiênăcuăkinhănghimăcaăsáuă
ncătrênăthăgiiăvăhuyăđngăngunălcătàiăchínhăđăphátătrinăthătrngăBSănh:ă
Singapore,ăNhtăBn,ă TháiăLan,ăAustralia,ăNewăZealandăvàăM.ăByăbàiăhcăkinhă
nghimăđcălunăánărútăraărtăcóăỦănghaăkhoaăhcăvàăthcătinăchoăVităNam.ăLună
ánăđưătngăhpăvàăphânătíchăthcătrngăhuyăđngăngun lcătàiăchínhănhmăphátătrină


16
thătrngăBSăăVităNam,ătrongăđó,ăđưănêuăbtăbcătranhăkháiăquátăvăthătrngăvàă
điăsâuăvàoăphânătíchăcăsăphápălỦăvăquáătrìnhăhìnhăthànhăvàăphátătrinăthătrngă
BSăVităNam.ăLunăánăđưătpătrungăphânătíchăthcătrngăngunălcătàiăchínhăchoăthă
trngăBSăVităNamătrênăcácămt:ăhuyăđngăvnăchăsăhu,ăvayăvnăngânăhàng,ătă
chcătínădng,ăđuătăncăngoài,ăthătrngăchngăkhoánăv.v…ăLunăánăđưănêuăbtă
đcăcácăgiiăphápătngăcngăhuyăđngăngunălcătàiăchínhăchoăth trngăBSăVită
Namăđnănmă2020.ăNmănhómăgiiăphápăcăbnăvàăbnănhómăgiiăphápăhătrătngă
điăphùăhpăviăsăphátătrinăcaăthătrngăBSăVităNam.ă
VăAnhă(2012),ăPhápălutăvăkinhădoanhăBSăăVităNamă- NhngăvnăđălỦă
lunăvàăthcătină[4].ăTácăgiălunăánăđưăkháiăquátănhngăvnăđălỦălunăcaăphápă
lutăvăkinhădoanhăBS,ădaătrênănhngăphânătíchăvăbnăcht,ăđcăđim,ănhngă
yuătăchiăphiăvàănhngăyêuăcuăđtăraăđiăviăphápălutăvăkinhădoanhăBS.ăBên
cnhăđó,ălunăánăđưăđánhăgiáăthcătrngăphápălutăhinăhànhădaătrênăcácăyêuăcuăcă
th,ăchăraănhngăbtăcp,ăthiuăsótătrongăđiuăchnhăphápălutăvăkinhădoanhăBS,ă
chăraănhngăđimăhnăchătrongăvicăápădngăphápălut.ăCuiăcùng,ălunăánăđưăđă

utăphngăhngăvàăgiiăphápăhoànăthinăphápălutăvăkinhădoanhăBS.
NguynăThăMăLinhă(2012),ăChínhăsáchăthuăđiăviăphátătrinăthătrngă
BSăVităNamă[46].ăLunăánăđưănghiênăcuălỦălunăvăthătrngăBSăvàăchính
sáchăthuăphátătrinăthătrngăBSămtăcáchătngăthăvàătoànădin.ăBênăcnhăđó,ă
tácăgiălunăánăđưăphânătíchăvàăđánhăgiáămtăcáchăcóăhăthngăchínhăsáchăthuăđiă
viăphátătrinăthătrngăBSăvàăcácăkhonăthuăkhácăcaănhàăncăcóăliênăquanăđnă
BS.ăThêmăna,ătrênăcăsăkhoaăhc,ăthcătin,ăktăhpăviăvicănghiênăcuăkinhă
nghimă caă mtă să ncă trênă thă giiă vă bană hànhă chínhă sáchă thuă điă viă thă
trngăBSălunăánăđưăđă utăđcăhăthngăcácăgiiăphápăđiămiăvàăhoànăthină
chínhăsáchăthuăđiăviăth trngăBSăVităNam.
1.3.ăTPăCHệăKHOAăHC
1.3.1. TpăchíăncăngoƠi
Gary.C.CorniaăvàăBarret.ăA.Sladeă(2005),ă"Thu BSăđi viănhàă nhiu h
giaăđìnhăsinhăsng" [94].ăPhânătíchănhngăđinăhìnhăthc tin ca mt s nc v
vnăđ thu nhàă. Nhngăphânătíchădc theo truyn thng kt hpăphânătíchăngayă
theoănhómăvnăđ ch ra nhngăuăđimăvàănhcăđim caăcácăcáchătínhăthu. T


17
đóănêuăgiiăphápăkhc phc.
Gail. Lyons (2005), "H thngămôiăgiiătăvn ca M vàăhotăđng ca h
thngănày" [28].ăNêuăsăđ tngăquátăca h thngămôiăgiiăBSălàăchic cu ni
trungăgianăthôngăquaăcácăsànăgiaoădchăBS.ăâyălàăcu ni giaăcácădoanhănghip
kinhădoanhăBSăvàăngiătiêuădùngăthúcăđy th trngăBSăM phátătrinăliênătc
qua nhiuănm.ăTuyănhiên,ăcngăcóăcnhăbáoămt s nguyăcăcnănghiênăcu, tham
khoăvìăđâyălàăth trng nhy cm,ăcóămiăliênăh cht ch th trng tin t, th
trng chngăkhoánă…
Gavin.ăAdlingtonăvàănhiuătácăgi (2000),ă"Xâyădng th trngăBSă cácă
nn kinh t chuynăđi" [95]. L trìnhă âyădng th ch,ănguyênătcăvàăcácăyu t
căbn ca Th trngăBS.ăcăthùăcácăncăcóănn kinh t chuynăđi,ăngoài

nhngănguyênătc chung cn thitătínhăđnăcácăyu t đcăthùăvùng,ădânătc. Kin
ngh cácăgiiăphápăphátătrin th trng v phíaăcungăvàăphíaăcu.ăVaiătròăcaăcácă
Trungă tâmă môiă gii,ă cácă sànă giaoă dchă vàă s qună lỦă caă nhàă ncă đi vi th
trngănày.
LiuăTinghuană(2004),ă"TàiăchínhăBSăTrungăQucăvàănhng vnăđ liênă
quanăđnăchínhăsách"ă[42]. Nhngăchínhăsáchăc th đ huyăđng ngun lcătàiă
chínhăt đtăđaiăvàoăngânăsáchănhàăncăđm bo liăíchănhàănc - Cácădoanhă
nghipăkinhădoanhăBSăvàăngiădân,ăcácăs liu,ătăliu c th minh chng cho
s thànhăcôngăcaăchínhăsách.ăâyălàătàiăliu tham kho tt cho Vit Nam vnăcóă
điu kinăphátătrin.
LimlayăChengăvàănhiuătácăgi (2002), "Ngun vn chyă vàoăth trngăBSă
Singaporeăphânătíchăchngătrìnhăbánăđt caăChínhăph" [43].ăLỦădoăcnăbn do din
tíchăt nhiênăquáănh đ s dng 1m
2
đt phiătínhătoánătht k.ăiuănàyăhuyăđngătríă
tu b máyălaoăđngăvàăngiădân.ăCóăth nóiăkt qu ngon mcătrongăhuyăđng vn ti
th trngăBSăSingaporeăchoănhiuăncăphátătrinăvàăđangăphátătrin tham kho.
1.3.2. Tpăchíătrongănc
BênăcnhănhngăbàiănghiênăcuăvăTTNăđcăđngătrênăcácătpăchíăncă
ngoàiăthìăcngăđưăcóărt nhiuăcácăcôngătrìnhănghiênăcuăvăthătrngănàyătiăcácă
tpăchíăuyătínătrongănc.ă


18
VăVnăPhúc,ăTrnăThăMinhăChâuă(2004),ă"PhátătrinăthătrngăBSănhmă
đngăbăhóaăcácăloiăthătrngăăVităNam"ă[58].ăNiădungăchăđoăcaăbàiănghiênă
cuănàyălàănhmăphânătíchăsăphátătrinăcaăthătrngăBSăviătăcáchălàămtăthă
trngăhàngă hoáăđcăbitătiăVităNam.ăSăphátătrină caă thătrngăBSălàămtă
nhână tă quană trngă hoànă thină nnă KTTTă tiă mtă qucă giaă đangă cóă nnă kinhă tă
chuynăđiănhăVită Nam.ăHaiă tácăgiă đưă kháiăquátă tiă cácăvnăđăcăbnăvă thă

trngăBSădiăgócăđăkinhătăchínhătrănhătínhăchtăcaăhàngăhoáăBS,ăgiáăcă
caăhàngăhoáăBS;ăcácă yuătăcuăthànhăthătrngăBSănh:ăhàngăhoá,ăchăthă
tham gia, nhómănhânătăkinhătăv.v…;ăchcănng,ăvaiătròăcaăthătrngăBS.ăCuiă
cùng,ănhngăgiiăphápăliênăquanătiăvicăphátătrinăđngăbăthătrngăBSăviăcácă
thătrngăkhácăthôngăquaăcácăcăchăchínhăsáchăcaănhàăncălàămtăđimăniăbtă
trongăbàiănghiênăcu này.ă
oànă Hùngă Namă (2009),ă "Vaiătròă caă Nhàă ncă điă viă să phátă trină thă
trngă BS"ă [54].ă Niă dungă caă bàiă nghiênă cuă nàyă khoă sátă liă hă thngă cácă
khuônăkhăphápălỦăđưăđcătoălpăđăqunălỦăthătrngăBSănh:ăLutăđtă đaiă
(2003),ăLutăXâyădngă(2005),ăLutăNhàăă(2005),ăLutăKinhădoanhăBSă(2006)…ă
vàă cácă Nghă đnh,ă thôngă tă hngă dn.ă Tuyă nhiên,ă hă thngă QLNNă vnă tnă tiă
nhngăbtăcpăliênăquanătiănhnăthcăcaăđiăngăcánăbăqunălỦ,ăsăthiuăthngă
nhtăvàăđngăbătrongăhăthngăQLNNăvăthătrngăBS.ăăgiiăquytăđcăvnă
đănàyătácăgiăđưăđaăraăcácăgiiăphápăliênăquanătiăciăthinămôiătrngăphápălỦăvàă
đuătăBS,ăsădngăhiuăquăcácăcôngăcăqunălỦăkinhătănhăcôngăcătàiăchính,ă
côngăcăthu,ăcó chínhăsáchăphátătrinănhàăthuănhpăthpăv.v…
HuăHnhă(2004),ă"ThătrngăBSă- mtăkênhăhuyăđngălnăngunăvnăphátătrină
kinhătă- ưăhi"ă[33].ăTrongăbàiănghiênăcuănàyăsauăkhiăđaăraănhngăkháiănimăcăbnăvă
BSăvàăthătrngăBSătácăgiăđưăđaăraănhngăgiiăphápăkhăthiăđăqunălỦăhiu quăthă
trngănàyătăđóăthuăhútăđcăcácăngunăvnăđuătăchoăphátătrin.ă
VăThăHoàă(2009),ă"PhátătrinăphânăkhúcăthătrngăBSăgiáătrungăbìnhăvàă
giáăr,ăcăhiăvàăthách thc"ă[36].ăTheoătácăgiăhinănayăhàngăhoáănhàăđt,ănhtălàănhàă
ăhinănayăcóăcăcuăkhôngăhpălỦ.ăCácădoanhănghipăchăyuăđuătăvàoăloiănhàă
caoăcp,ădinătíchălnăvàăgiáăcănhàăđtăchăphùăhpăviăđiătng cóăthuănhpăcao.ă


19
Cácăktăquăđiuătraăđưăchărõăthătrngăthiuăhàngăhoáăcóăquiămôăvàăgiáăcăphùăhpă
viăđaăsănhuăcuăcaăthătrngălàăđiătngăthuănhpătrungăbìnhăvàăthp.ăBàiăvită
caătácăgiăđưăđaăraănhngăđánhăgiáăvăthătrngăBSăgiáătrungăbình vàărăđngă

thiăkinănghănhng giiăphápăđăphátătrinăbnăvngăphânăkhúcăthătrngănày.ă
TrnăThăTháiăHàă(2009),ă"CácăcôngăcătàiăchínhăgnăviăkhonăvayăBSătiă
M"ă[30].ăTrongăbàiănghiênăcuănàyătácăgiăđưănghiênăcuăquáătrìnhăchngăkhoánăhoáă
cácăkhonăvayăBSătiăMălàămtătrongănhngănguyênănhânădnătiăsătngătrngă
mnhămătrênăthătrngătàiăchínhăcaăqucăgiaănàyătrcănmă2008.ăTuyănhiên,ăsăđă
văcaăthătrngătínădngăBSăcaăMălàmăbùngălênăcucăkhngăhongătàiăchínhă
toànăcuănmă2008ăđưăkhinăchoăthăgiiăphiăđánhăgiáăliăcácăcôngăcătàiăchínhănày.ă
SămanhănhaăcaăcácăcôngăcătàiăchínhăpháiăsinhătăBSătiăVităNamădùăchaăđóngă
vaiătròăquanătrngănhngănuăkhôngăđcăkimăsoátăngayătăbanăđuăcóăthătoănênă
nhngătinălănguyăhimătácăđngătiăsăphátătrinăbnăvngăcaăthătrng.ă
MinhăNhtă(2012),ă"Lưngăphíălnădoăquiăhochăthiuăchunămc" [53]. Theo
tácăgiăvicăkimătra,ăqunălỦăquáătrìnhătrin khaiăthcăhinăđuătă âyădngătheoă
quyăhochăđưăđcăphêăduytăhinăđangătnătiănhiuăbtăcp.ăCóănhiuădăánănhàă
đtăvaămiălàmă ongăthìăcôngătrìnhă ungăcpăngay,ăhocăthcăhinăkhôngăđúngă
theoăquyăhochăđcăphêăduyt,ăhătngăkăthutăkhôngăđcăniăkt,ăhocăngiăsă
dngăđtămuaăđăđóăchăkhôngăcóănhuăcuă âyăđă.ăXyăraătìnhătrngătrênălàădoă
vicăphânăcpăphêăduytădăánăhinănayăchaăphùăhp,ăcáchălàmătheoăkiuă"trmăhoaă
đuaăn".ăMiăđăánăquyăhochăđcăsonăthoătiăcácăthiăđimăkhácănhauădnăđnă
vicăcăquanăqunălỦăphêăduytăriêngălăgâyăraăsăthiuăđngăbăvàăthngănht.ăTácă
giănhnăđnh,ănênătinăhànhăsonăthoăcácăđăánăquyăhochăcùngăthiăgianăvàăcóăsă
phiăhpăchtă chă cngănhăsădngă chungăhăthngăsăliuăthngă kê.Trongă quáă
trìnhăsonăthoăđăánăphiăcóăsăphiăhpăchtăchăgiaăcácăb,ăngànhătrungăngă
cngănhăcácăđaăphngătrongămtăvùng.
BoăGiangă(2012),ă"Haiăkênhădnăvnăhiuăquă- Cóănênăchngăkhoánăhoáădă
ánăBSăđăhuyăđngăvn"ă[26].ăTrongăbàiănàyătácăgiăđưăcnăcătrênăcăsăcácăvnă
đă nghiênă cuă đcă trìnhă bàyă tiă Hiă thoă "Cácă côngă că tàiă chínhă vnă hànhă thă
trngăBS"ădoăVinăKinhătăthànhăphăHăChíăMinhăphiăhpăviăNgânăhàngănhàă