Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Nam Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT 2
Phương pháp thẩm định theo thứ tự 13
Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu 13
Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án 14
Phương pháp dự báo 14
1.3.5.1. Phương pháp định tính 28
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 31
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 32
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 33
1.3.6.1. Đánh giá rủi ro về khách hàng 38
Nhận xét của tác giả chuyên đề: Theo thông tin của khách hàng cung
cấp và những kết luận của cán bộ ngân hàng em nhận thấy, trong quá
trình kiểm tra đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành của dự án cán bộ
đánh giá rủi ro chỉ đánh giá được phần nào thông qua những hiểu biết
sơ sài từ những dự án tương tự. Do vậy, công tác đánh giá rủi ro trong
kỹ thuật vận hành vẫn chưa đạt hiệu quả cao 64
Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Đây là phương án tổ chức quản lý
phù hợp, bởi chủ đầu tư đã có kinh nghiệm. Vì vậy, rủi ro về nội dung
này là thấp 65
Nhận xét của tác giả chuyên đề: trong thời gian thực tập tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét kỹ
lưỡng về hình thức tổ chức quản lý cũng như cơ cấu trình độ của nhân
viên, kế hoạch đào tạo đây đều là những người có kiến thức về quản trị
doanh nghiệp nên có đánh giá tương đối chính xác 65
Rủi ro về khí cạnh tài chính của dự án 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
NHĐTT : Ngân hàng đồng tài trợ
GPMB : Giải phóng mặt bằng
DPRR : Dự phòng rủi ro
ĐKKD : Đăng ký kinh doanh
TSCĐ : Tài sản cố định
CSH : Chủ sở hữu
HMTD : Hạn mức tín dụng
NHTM : Ngân hàng thương mại
RRTD : Rủi ro tín dụng
QLRR : Quản lý rủi ro
QHKH : Quan hệ khách hàng
TC&HĐ : Tổ chức và hoạt động
HĐQT : Hội đồng quản trị
TDNN : Tín dụng nhà nước
TDUĐ : Tín dụng ưu đãi
BĐS : Bất động sản
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU
BIỂU ĐỒ
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT 2
Phương pháp thẩm định theo thứ tự 13
Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu 13
Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án 14
Phương pháp dự báo 14
1.3.5.1. Phương pháp định tính 28
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 31
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 32

b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 33
1.3.6.1. Đánh giá rủi ro về khách hàng 38
Nhận xét của tác giả chuyên đề: Theo thông tin của khách hàng cung
cấp và những kết luận của cán bộ ngân hàng em nhận thấy, trong quá
trình kiểm tra đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành của dự án cán bộ
đánh giá rủi ro chỉ đánh giá được phần nào thông qua những hiểu biết
sơ sài từ những dự án tương tự. Do vậy, công tác đánh giá rủi ro trong
kỹ thuật vận hành vẫn chưa đạt hiệu quả cao 64
Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Đây là phương án tổ chức quản lý
phù hợp, bởi chủ đầu tư đã có kinh nghiệm. Vì vậy, rủi ro về nội dung
này là thấp 65
Nhận xét của tác giả chuyên đề: trong thời gian thực tập tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét kỹ
lưỡng về hình thức tổ chức quản lý cũng như cơ cấu trình độ của nhân
viên, kế hoạch đào tạo đây đều là những người có kiến thức về quản trị
doanh nghiệp nên có đánh giá tương đối chính xác 65
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
Rủi ro về khí cạnh tài chính của dự án 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động
nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã
bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Như vậy, chủ đầu tư chỉ chấp nhận khi phương án
đầu tư có hiệu quả. Tuy nhiên, một phương án đầu tư thì cũng luôn gắn liền với yếu
tố rủi ro, đây là đặc trưng không thể thiếu của hoạt động đầu tư. Trong hoạt động
kinh doanh của mình, các ngân hàng nói riêng và các doanh nghiệp nói chung bắt

buộc phải sống chung với rủi ro để thu được mức lợi nhuận cao. Chức năng của các
ngân hàng thương mại là trung gian tài chính trong nền kinh tế, trong đó hoạt động
chính là cho vay – một hoạt động luôn gắn liền với rủi ro. Vì vậy, các ngân hàng
không thể không cho vay mà chỉ có thể làm cho hoạt động cho vay của mình trở
nên an toàn hơn và hạn chế đến mức tối đa những tổn thất có thể gặp phải bằng
cách đề ra một chiến lược quản lý rủi ro hợp lý.
Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng phát triển, Nhà nước khuyến khích
mở cửa đầu tư cho tất cả mọi thành phần kinh tế thì rủi ro mà dự án gặp phải ngày
càng nhiều, đa dạng và khó kiểm soát hơn. Do vậy, khi tiến hành cho vay đối với
một dự án thì ngân hàng cần tiến hành phân tích, đánh giá rủi ro cẩn thận để có thể
đưa ra quyết định cho vay chính xác.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một ngân hàng ra đời từ những
ngày đầu của hệ thống ngân hàng thương mại nước ta. Đây là một trong những ngân
hàng lớn, đã đóng góp vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế đất nước nói
chung và hệ thống ngân hàng nói riêng. Để nâng cao hiệu quả hoạt động của mình,
đặc biệt là hoạt động cho vay, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã ngày
càng quan tâm đến công tác đánh giá rủi ro và công tác thẩm định. Trong quá trình
thực tập và tìm hiểu tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Nam
Hà Nội, em quyết định đi sâu nghiên cứu về đề tài: “ Hoàn thiện công tác đánh giá
rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát
triển Việt Nam – chi nhánh Nam Hà Nội” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Kết
cấu chuyên đề thực tập gồm 2 chương:
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
Chương I: Thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án cho
vay tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Nam Hà Nội
Chương II: Giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm
định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh
Nam Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt đã hướng dẫn,
giúp đỡ em tận tình, em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ phòng Quản lý rủi
ro và phòng Quan hệ khách hàng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Nam Hà Nội đã
tạo điều kiện cho em thực tập và giúp em có cái nhìn thực tế và sâu sắc hơn về công
tác đánh giá rủi ro trong thẩm định cho vay dự án đầu tư bất động sản để em hoàn
thành đề tài này.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH NAM HÀ NỘI
1.1. Vài nét về ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh nam Hà Nội
1.1.1. Khái quát về ngân hàng
Tên đầy đủ : Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Nam Hà Nội
Tên quốc tế : Bank for Investment and Development of Vietnam-
Southern Hanoi Branch
Địa chỉ : Số 1281, đường Giải Phóng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại : 04 38612416
Fax : 04 38615431
Email :
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng
Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh BIDV Nam Hà Nội được thể hiện qua sơ đồ sau:
Biểu đồ 1.1 : Mô hình cũ
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
PHÒNG/ĐIỂM
GD
C¸c
Phßng DVKH
BAN GI¸M §èC

Khèi
TÝn Dông
Khèi DVKH Khèi QLNB Khèi Trùc Thuéc
Phßng TÝn Dông
Phßng
ThÈm §Þnh
Phßng QLTD
Phßng TiÒn TÖ
Kho Quü
Phßng Thanh
to¸n Quèc TÕ
Phßng KTNB
PHßNG §iÖn
To¸n
PHßNG TC-KT
PHÒNG TC-HC
PHÒNG KH-NV
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
Biểu đồ 1.2 : Mô hình TA2
1.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010-2012
1.1.3.1. Công tác nguồn vốn
•Tính đến 31/12/2012, nguồn vốn huy động đạt : 4.280 tỷ đồng, đạt 102% kế
hoạch, tăng trưởng 41,9% (tăng 1.264 tỷ đồng) so với năm 2011. Đây cũng là mức
tăng trưởng cao nhất trong những năm qua.
Trong đó :
- Nguồn vốn huy động bình quân là: 3.979 tỷ đồng, tăng 25% so với năm
2011, đạt 105% kế hoạch (KH: 3.800 tỷ đồng).
- Tiền gửi của ĐCTC là: 984 tỷ đồng, đạt 98% kế hoạch (KH: 1.000 tỷ đồng),
giảm 4% so với năm 2011.

- Tiền gửi của Doanh nghiệp là: 561 tỷ đồng, đạt 84% kế hoạch (KH : 670 tỷ
đồng), tăng 24% so với năm 2011.
- Tiền gửi khách hàng dân cư là : 2.736 tỷ đồng, đạt 108% kế hoạch (KH :
2.540 tỷ đồng), tăng 77% so với năm 2011.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Khèi QHKH
BAN GI¸M §èC
Khèi QLRR Khèi T¸c nghiÖp Khèi QLNB Khèi trùc thuéc
Phßng
QHKH
Doanh
nghiệp
Phßng
QLRR
Phßng QTTD
C¸c phßng
DVKH
Phßng TT-KQ
Phßng TTQT
Phßng
TC-KT
Phßng TC-HC
Phßng
KH-TH
C¸c Phßng
Giao dÞch
1,2,3,4,5
Tæ §iÖn To¸n
Phßng
QHKH

Cá nhân
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Tiền gửi của KBNN : 154 tỷ đồng, tăng 185% so với năm 2011 (năm 2011:
54 tỷ đồng).
- Nguồn vốn huy động VNĐ là : 3.827 tỷ đồng, tăng 65% so với năm 2011.
- Nguồn vốn huy động trung dai hạn đạt : 741 tỷ đồng, tăng 90% so với
năm 2011.
•So với năm 2011, huy động vốn từ 3 đối tượng khách hàng thì huy động vốn
dân cư có mức tăng trưởng cao (tăng 77%) ; huy động vốn từ tổ chức kinh tế tăng
trưởng 24% ; huy động vốn từ khách hàng là ĐCTC có sự sụt giảm là 4%.
•Trong năm 2012, chi nhánh đã thiết lập được mối quan hệ với NHCSXH.
•Chi nhánh đã kết hợp nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt từ việc huy
động trực tiếp tại các hộ gia đình đến việc tổ chức huy động vốn lưu động tại địa
bàn dân cư, và các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính,…
•Tỷ trọng huy động vốn dân cư chiếm tỷ trọng cao (chiếm 63,9%/tổng nguồn
huy động) đây là nguồn vốn có tính ổn định cao.
1.1.3.2. Công tác tín dụng
- Tổng dư nợ tín dụng đến 31/12/2012 là : 2239,6 tỷ đồng tăng 4,9% so với
năm 2011 nằm trong giới hạn dư nợ tín dụng được giao (giới hạn : 2.250 tỷ đồng).
- Dư nọ bán lẻ bình quân đạt 134% tỷ đồng, hoàn thành 96% kế hoạch được
giao (KH : 140 tỷ đồng) ; dư nợ tín dụng bán lẻ cuối kỳ đạt : 120 tỷ đồng, chiếm tỷ
trọng 5,36% tổng dư nợ.
- Về cơ cấu tín dụng đến 31/12/2012 :
- Dư nợ tín dụng trung dài hạn là : 1268,6 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 56,6% tổng
dư nợ, tăng 6,4% so với năm 2011, trong đó cho vay trung dại hạn thương mại là :
868,3 tỷ đồng, cho vay đồng tài trợ dài hạn là 400,3 tỷ đồng.
- Tỷ trọng dư nợ có TSĐB : 44,7% tổng dư nợ, giảm 0,7% so với năm 2011.
- Tỷ trọng nợ NQD/tổng dư nợ đạt 72%, giảm 13% so với năm 2011.
- Về chất lượng tín dụng đến 31/12/2012 :

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Nợ xấu theo Điều 7 QĐ 493 là : 118,3 tỷ đồng, bằng 5,28% tổng dư nợ.
- Trong năm trích DPRR là : 38,04 tỷ đồng, dư quỹ DPRR : 85,88 tỷ đồng,
DPRR phải trích theo phân loại nợ : 85,88 tỷ đồng.
- Thu nợ hạch toán ngoại bảng là : 6 triệu đồng.
- Lãi treo của dư nợ nội bảng lũy kế đến ngày 31/12/2012 là : 56.238 triệu
đồng, tăng 12.346 triệu đồng so với đầu năm.
- Lãi treo ngoại bảng : 32.527 triệu đồng, tăng so với đầu năm : 23.865
triệu đồng.
*/ Chi nhánh thực hiện nghiêm túc các thông tư hướng dẫn của NHNN, quy
định của BIDV về điều hành lãi suất cho vay và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ,
tháo gỡ cho các doanh nghiệp gặp khó khăn.
*/ Ngay từ đầu năm 2012, ban lãnh đạo chi nhánh đã xác định mục tiêu tăng
trưởng tín dụng an toàn và đảm bảo chất lượng tín dụng, nhưng do khủng hoảng
kinh tế dẫn đến hoạt động SXKD của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn đã
làm ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.
*/ Chi nhánh đã chủ động làm việc với từng khách hàng có hoạt động kinh
doanh khó khăn để rà soát đánh giá, phân loại khách hàng. Tuy nhiên, chất lượng
tín dụng vẫn có diễn biến theo hướng tích cực khi các chỉ tiêu phản ánh chất lượng
tín dụng như nợ xấu tăng cao so với năm 2011, một số khách hàng mặc dù đã được
chi nhánh cơ cấu lại thời gian trả nợ, xem xét miễn giảm lãi, nhưng vẫn rơi vào tính
trạng khó khăn, phải chuyển nhóm nợ do không trả được nợ.
1.1.3.3. Công tác dịch vụ và phát triển sản phẩm.
*/ Tính đến 31/12/2012, thu dịch vụ ròng đạt : 25.925 triệu đồng, đạt 96% kế
hoạch năm và tăng 12% so với năm 2011.
*/ Doanh thu khai thác phí bảo hiểm đạt : 2,086 tỷ đồng, đạt 104% kế hoạch
năm (KH : 2 tỷ đồng).
*/ Phí hoa hồng bảo hiểm đạt : 8,5 triệu đồng, hoàn thành 85% kế hoạch (KH :

10 triệu đồng).
*/ Về cơ cấu nguồn thu dịch vụ đến 31/12/2012 :
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
Bảng 1.1 : Các chỉ tiêu dịch vụ và phát triển sản phẩm
Đơn vi : triệu đồng
STT Dòng sản phẩm dịch vụ TH 2011 TH 2012 Tỷ trọng
(%)
% TT so
năm 2011
TỔNG THU DỊCH VỤ RÒNG 23,107 25,925.4 100% 12%
1 Thu kinh doanh ngoại tệ 778 1,067 4.11% 37%
2 Dịch vụ thanh toán (không gồm
WU)
5,349 4,795 18.50% -10%
3 Dịch vụ WU 99 51 0.20% -49%
4 Bảo lãnh thông thường và đối ứng 11,045 15,827 61.05% 43%
5 Tài trợ thương mại 2,244 975 3.76% -57%
6 Dịch vụ thẻ 500 576 2.22% 15%
7 Phí tín dụng 1,154 752 2.90% -35%
8 Dịch vụ cho vay uy thác 57 424 1.63% 643%
9 Ngân quỹ 691 97 0.37% -86%
10 Phí hoa hống BH 9 8.5 0.03% -5%
11 BSMS 583 853 3.29% 46%
12 Dịch vụ khác 598 502 1.94% -16%
- Lãi và phí thu được từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ đạt : 1.067 triệu đồng,
chiếm 4,1% thu dịch vụ ; giảm 32% so với năm 2011 (thực tế thu KDNT năm 2011-
bao gồm cả phần BIDV TW ghi nhận là : 1.566 triệu đồng).
- Thu phí thanh toán trong nước + chuyển tiền quốc tế đạt : 4.795 triệu đồng,

chiếm 18,5 % thu dịch vụ, giảm 10% so với năm 2011.
- Thu phí bảo lãnh đạt : 15.827 triệu đồng, chiếm 61% thu dịch vụ, tăng 43%
so với năm 2011.
- Thu phí tài trợ thương mại đạt : 975 triệu đồng, chiếm 3,8% thu dịch vụ,
giảm 57% so với năm 2011.
- Thu phí dịch vụ tín dụng và cho vay ủy thác đạt : 1.176 triệu đồng, chiếm tỉ
trọng 4,5% thu dịch vụ, giảm 3% so với năm 2011.
- Thu phí BSMS đạt : 853 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 3,3% thu dịch vụ, tăng
46% so với năm 2011.
- Thu phí từ các hoạt động khác chưa cao, đạt : 1.175 triệu đồng, chiếm tỉ
trọng 4,5% thu dịch vụ của chi nhánh (trong đó thu dịch vụ ngân quỹ là : 97 triệu
đồng, thu dịch vụ thẻ là : 576 triệu đồng, thu phí từ các dịch vụ khác : 502 triệu
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
đồng…), giảm 34% so với năm 2011.
*/ Năm 2012 mặc dù các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hoạt
động kinh doanh dịch vụ tuy không đạt kế hoạch giao nhưng vẫn có sự tăng trưởng
so với năm 2011 (tăng 12%), một số sản phẩm dịch vụ tăng như dịch vụ bảo lãnh,
cho vay ủy thác, BSMS, dịch vụ thẻ.
*/ Tỷ trọng phí bảo lãnh vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu dịch vụ và tăng so
với năm 2011. Các dịch vụ thanh toán quốc tế, thanh toán trong nước, kinh doanh
ngoại tệ đã góp phần tích cực trong tổng thu phí dịch vụ của chi nhánh nhưng có
chiều hướng sụt giảm so với năm 2011, do tình hình kinh tế khó khăn, nhu cầu sử
dụng sản phẩm dịch vụ của khách hàng sụt giảm. Nguồn thu phí dịch vụ từ các sản
phẩm dịch vụ như sản phẩm thẻ, chuyển tiền Western Union, ngân quỹ,… đạt thấp.
*/ Năm 2012, chi nhánh đã phát hành được : 6.000 thẻ ATM, tăng 23,8% so
với năm 2011 (số thẻ ATM phát hành năm 2011 : 4.848 thẻ), chi nhánh đã tích cực
phân công cán bộ tiếp thị mở thẻ tại các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp
hưởng lương ngân sách có nhu cầu trả lương qua tài khaonr cũng như các khách

hàng cá nhân. Số lượng thẻ Visa phát hành năm 2012 : 74 thẻ, tăng 240% so với
năm 2011 (số thẻ Visa phát hành năm 2011 : 22 thẻ), chi nhánh đã tích cực triển
khai công tác marketing quảng bá dịch vụ thẻ và tận dụng những mối quan hệ hiện
có để tiếp thị khách hàng chất lượng tốt mở thẻ tại chi nhánh.
1.1.3.4. Kết quả hoạt động kinh doanh
* Lợi nhuận trước thuế (sau trích DPRR) trên cân đối : 80,36 tỷ đồng, nếu
cộng cả số được HSC ghi nhận vào KQKD thì LNTT của chi nhánh là : 81,8 tỷ
đồng – đạt 99,8% kế hoạch giao (KH : 82 tỷ đồng).
- Trích DPRR trong năm là : 38,04 tỷ đồng.
- Trả nợ quỹ DPRR : 4 tỷ đồng.
* Các chỉ tiêu về năng suất lao động đến 31/12/2012 :
- Huy động vốn bình quân đầu người : 30,6 tỷ đồng
- Dư nợ bình quân đầu người : 17 tỷ đồng
- Lợi nhuận trước thuế bình quân đầu người : 629 triệu đồng
- Thu dịch vụ ròng bình quân đầu người : 199 triệu đồng.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
* Năm 2012 hiệu quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh chủ yếu thu nhập từ
hoạt động huy động vốn : 105 tỷ đồng đóng góp tới 62,8% tổng thu nhập, trong khi
đó nguồn thu nhập chính từ hoạt động tín dụng chỉ đạt : 15 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng
thấp 8,9%/tổng thu nhập; thu dịch vụ đạt: 25 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 15%.
1.2. Tổng quan về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân
hàng BIDV Nam Hà Nội
1.2.1. Phương pháp thẩm định các dự án bất động sản
Giống như nhiều ngân hàng khác, Ngân hàng BIDV Nam Hà Nội tiến hành
thẩm định các dự án chủ yếu dựa vào phương pháp xem xét dòng tiền sau chiết
khấu. Bên cạnh đó, ngân hàng BIDV Nam Hà Nội cũng kết hợp nghiên cứu theo
nhiều phương pháp sau:
 Phương pháp thẩm định theo thứ tự

Thẩm định dự án BĐS theo trình tự được tiến hành qua hai bước là thẩm
định tổng quát và thẩm định chi tiết.
Thẩm định tổng quát: Thẩm định khái quát dự án để nắm rõ quy mô tầm
quan trọng của dự án trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, phát triển cơ sở hạ
tầng của địa phương, xác định các căn cứ pháp lý của dự án đảm bảo khả năng kiểm
soát được của bộ máy quản lý dự án dự kiến. Dự án sẽ bị bác bỏ nếu không thoả
mãn các yêu cầu về mặt pháp lý và không phục vụ gì cho chiến lược phát triển kinh
tế chung.
Thẩm định chi tiêt: Khi thẩm định chi tiết cần lưu ý những nội dung thẩm
định sau: Mục tiêu của dự án BĐS là gì, các công cụ và phương pháp tính toán, khối
lượng công việc chi phí vẩn phẩm của dự án, nguồn vốn và số lượng vốn, hiệu quả
của dự án, môi trường kế hoạch tiến độ và cách thức tổ chức triển khai dự án.
 Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu
Phương pháp so sánh được tiến hành theo các chỉ tiêu sau:
- Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiểu chuẩn về cáp công trình do nhà nước
quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ
quốc gia.
- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường cần.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư.
- Các định mức về sản xuất tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công… của ngành
kinh doanh BĐS và du lịch theo định mức kinh tế, kỹ thuật chính thức.
- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn chỉ đạo hiện
hành của Nhà nước, của ngành đối với các doanh nghiệp cùng loại.
Trong tập hợp nhiều chỉ tiêu của dự án tuỳ từng loại dự án có thể lựa chọn
những chỉ tiêu quan trọng cơ bản để xem xét kỹ lưỡng hơn.
 Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án.

Phương pháp này thường dùng để kiểm tra sự vững chắc về hiệu quả tài
chính của dự án. Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống không
may có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án như vượt chi phí đầu tư, thiếu công
suất thiết kế… để khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả
năng hoà vốn của dự án. Thông thường đối với các dự án đầu tư bất động sản, độ
nhạy của dự án được xem xét khi giả định biến phí tăng, doanh thu giảm cùng với
việc tỷ giá so với ngoại tệ mạnh thay đổi. Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả
trong trường hợp có nhiều bất chắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án có độ
an toàn cao. Ngược lại, cần phải xem xét lại khả năng phát sinh bất chắc để đề xuất
kiến nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế.
 Phương pháp dự báo
Cơ sở của phương pháp là dùng số liệu dự báo điều tra thống kê để kiểm tra
cung cầu sản phẩm của dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng, thiết bị và
nguyên liệu… Ảnh hưởng trực tiếp đến tính hiệu quả và khả thi của dự án.
1.2.2. Nội dung thẩm định các dự án bất động sản
 Thẩm định hồ sơ pháp lý
- Đánh giá năng lực quản lý của chủ đầu tư thông qua việc liệt kê các hồ sơ
pháp lý của Chủ đầu tư bao gồm: quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh,
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
điều lệ hoạt động, quy chế tài chính, Nghị quyết/quyết định bổ nhiệm các chức danh
chủ chốt và đưa ra các nhận xét.
- Đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án và hồ sơ vay vốn: Liệt kê các hồ sơ
và nhận xét: căn cứ các quy định hiện hành của pháp luật, của Ngân hàng BIVD,
cần xác định xem hồ sơ pháp lý của dự án đã đầy đủ, hợp lệ chưa? Cần bổ sung
những hồ sơ gì?
 Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của đơn vị
- Đánh giá các yếu tố phi tài chính bằng việc đưa ra các thông tin cơ bản về tổ
chức và quản lý, đánh giá về năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ các bộ chủ chốt,

vị thế của doanh nghiệp trên thị trường và đặc điểm trong hoạt động sản xuất kinh
doanh của đơn vị.
- Đánh giá tình hình tài chính của năng lực sản xuất kinh doanh hiện tại của
chủ đầu tư.
 Thẩm định dự án vay vốn
- Thẩm định về điều kiện pháp lý của dự án.
- Thẩm định về mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư dự án, đó chính là xem xét
tính cấp thiết của dự án để đưa ra đánh giá tổng thể về dự án, xem xét mục tiêu của
dự án, chỉ ra những lợi ích mà các bên tham gia dự án nhận được và cho cộng đồng
xã hội.
- Thẩm định về phương diện thị trường của dự án.
- Thẩm định về phương diện kỹ thuật của dự án.
- Thẩm đinh về phương diện tổ chức thực hiện.
- Thẩm định về phương diện tài chính của dự án.
- Thẩm định về môi trường sinh thái.
- Thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
1.2.2. Kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV
Trong nhiều năm gần đây số dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng ngày
một gia tăng cả về số lượng và quy mô. BIDV tài trợ vốn trung, dài hạn cho các
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
doanh nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh bất động sản để đầu tư các dự án
bất động sản trong lãnh thổ Việt Nam như dự án văn phóng cho thuê, trung tâm
thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn…
Bảng 1.2: Bảng kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội giai đoạn 2009-2012
Đơn vị: tỷ vnđ
CHỈ TIÊU
NĂM

2009
NĂM
2010
NĂM
2011
NĂM
2012
1. SỐ DỰ ÁN 112 131 103 137
DN Quốc doanh 30 34 27 35
DN ngoài Quốc Doanh 82 97 76 102
2. Tổng vốn đề nghị vay(tỷ vnđ) 690,81 1225,11 1104,69 1405,74
DN Quốc Doanh 380 673,31 607,1 772,73
DN ngoài Quốc Doanh 310,81 551,8 497,59 633,01
3. Tổng vốn đầu tư(tỷ vnđ) 1057,4 1879,4 1834,48 2003,91
DN Quốc Doanh 633,44 1033,17 1026,70 1061,77
DN ngoài Quốc Doanh 423,96 846,23 807,78 942,14
Nguồn: phòng quan hệ khách hàng ngân hàng BIDV Nam Hà Nội
Qua phân tích bảng số liệu cho ta thấy tổng quát được về tình hình thẩm định
và cho vay vốn theo dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng qua các năm có xu
hướng tăng. Tốc độ tăng số dự án đầu tư bất động sản giai đoạn này trung bình là
10,83%/năm, trong đó tốc độ tăng số dự án dự án đầu tư bất động thuộc về doanh
nghiệp quốc doanh là 9,84% và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh là 11,15%.
Ngân hàng luôn cố gắng nỗ lực cùng khách hàng trong việc nâng cao chất lượng dự
án đầu tư bất động sản, điều đó vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng vừa đảm bảo
lợi ích cho ngân hàng, nâng cao uy tín, phát triển hoạt động kinh doanh tín dụng của
ngân hàng. Trong những giai đoạn khó khăn của nền kinh tế ngân hàng đã cố gắng
lỗ lực vượt bậc trong việc hoàn thành chỉ tiêu do hội sở chính đề ra, đồng thời tạo
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt

điều kiện giúp đỡ khách hàng vay vốn trong hoạt động quản lý nguồn vốn sản xuất
kinh doanh. Gia hạn nợ thêm cho các dự án quan trọng chủ yếu với khách hàng là
doanh nghiệp quốc doanh. Bên cạnh đó ngân hàng củng cố và nâng cao chất lượng
công tác thẩm định, quản lý rủi ro, đảm bảo thực hiện đúng, đủ theo các chỉ tiêu
chất lượng tín dụng mà ngân hàng trung ương và hội sở chính đã quy định. Năm
2011 tăng trưởng cho vay theo dự án tại ngân hàng giảm đột ngột khi đang trên đà
tăng trưởng mạnh, điều này bắt nguồn từ thi trường tài chính năm 2011 khủng
hoảng chầm trọng dẫn tới hệ lụy cho nền kinh tế và tất yếu hệ thống ngân hàng
thương mại gặp phải muôn vàn khó khăn trong việc huy động vốn cũng như tín
dụng cho vay. Cụ thể năm 2011 số dự án cho vay sụt giảm 28 dự án so với năm
2010 và số vốn cho vay suy giảm 120,42 tỷ vnđ. Năm 2012 với chính sách kích
thích kinh tế thông qua gói kích cầu của chính phủ đã đưa nền kinh tế trở lại đà tăng
trưởng và tăng trưởng tín dụng của ngân hàng trong 10 tháng đầu năm đã cao hơn
cả năm 2011 là 301,05 tỷ. Tăng trưởng tín dụng đang theo hướng bền vững.
1.3. Thực trạng công tác đánh giả rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS tại
Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội.
1.3.1. Đặc điểm các dự án BĐS trong mối quan hệ với công tác đánh giá rủi
ro trong thẩm định
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng, thuê mua BĐS để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lời. Dự án đầu tư BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
Trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS
luôn có những diễn biến rất bất thường, khó dự đoán, thông tin về thị trường BĐS
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B

17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
còn thiếu, tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa minh
bạch… do đó mà việc cho vay lĩnh vực BĐS của các NHTM sẽ có mức độ rủi ro
cao như mất cân đối kỳ hạn hay rủi ro về lãi suất.
So với các dự án trong các lĩnh vực khác thì dự án bất động sản có những đặc
điểm rất riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác đánh giá rủi ro trong thẩm
định của các Ngân hàng thương mại. Cụ thể ở 8 điểm nổi bật như sau:
Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn. Trong thời gian
thực hiện dự án, số vốn lớn này tồn tại chủ yếu dưới hình thức công trình thi công
dở dang nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời. Vì lượng vốn đầu tư
lớn và kém linh hoạt nên việc đánh giá rủi ro trong thẩm định mức độ hợp lí của
tổng nguồn vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác
định đúng số vốn đầu tư của dự án là vô cùng cần thiết, tránh hai khuynh hướng là
tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các
dự án tương tự).
Thứ hai, thời gian đầu tư các dự án BĐS thường kéo dài, đặc biệt là các dự án
xây dựng cơ sở hạ tầng. Chính vì thế, các dự án bất động sản rất tiềm ẩn nhiều yếu
tố rủi ro. Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định cần tập trung xem xét việc phân
bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Việc này rất cần thiết nhằm tránh tình
trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng
đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
Thứ ba, đặc điểm vô cùng quan trọng của dự án BĐS là “ tính cố định”. Sản
phẩm của dự án BĐS không thể di dời đi được và cũng không thể đem ra trưng bày
như các loại sản phẩm khác. Cùng một loại dự án bất động sản nhưng ở những địa
điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau. Đặc điểm này quyết định rất nhiều đến
giá thành bất động sản. Cán bộ đánh giá rủi ro cần đánh giá kĩ khía cạnh thị trường của
dự án. Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi
đánh giá rủi ro cán bộ đánh giá rủi ro phải hết sức chú ý. Ngoài ra, cung cầu của các
sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu,

tập quán… của người tiêu dùng cũng cần được đánh giá kĩ lưỡng.
Thứ tư, sản phẩm của dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Vì vậy,
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi
phối đến nhu cầu BĐS. Vì vậy, chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiện, mức
sống, thị hiếu của dân cư nơi thực hiện dự án.
Thứ năm, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện
tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vậy, các công trình được
hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của
địa phương tại nơi đặt dự án.
Thứ sáu, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai
của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực BĐS. Sự thay đổi nhỏ nào
trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh
hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản. Hơn thế nữa, thị trường bất động sản ở
Việt Nam mới đang hình thành và trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy
hoạch đất đai chưa thực sự ổn định,có nhiều thiếu sót và chưa đồng nhất nên các dự
án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn.
Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch
phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của
chủ đầu tư; đánh giá sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước,
các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; đánh giá nhu cầu sử dụng đất, tài
nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…
Thứ bảy, các dự án đầu tư BĐS có thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn,
chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án BĐS đều có tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa
thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính

sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh… Nhà đầu tư cần nắm
rõ những đặc điểm này để khi thực hiện dự án có những giải pháp để phòng tránh và
giảm bớt rủi ro. Có nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác
thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem
xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về
sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về
nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu
vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Thứ tám, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây
dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì
thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này. Các giải
pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các cán bộ đánh giá rủi ro
có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành đánh giá rủi ro thẩm định kĩ
lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến
trúc của địa phương.
1.3.2. Các loại rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng
đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội.
Một dự án đầu tư bất động sản, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và
đi vào hoạt động có thể xảy ra nhiều loại rủi ro khác nhau (do các nguyên nhân chủ
quan hoặc khách quan), việc tính toán khả năng tài chính của dự án chỉ đúng trong
trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loạt các rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy,
việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất cần thiết nhằm tăng
tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòng
ngừa, giảm thiểu. Dưới đây là phân loại một số rủi ro chủ yếu bao gồm:
 Đánh giá rủi ro về cơ chế chính sách
Rủi ro này gắn liền với các môi trường chính trị, pháp lý của mỗi quốc gia hay

vùng lãnh thổ nơi đặt dự án đầu tư. Các dự án thường bị tác động mạnh bởi sự thay
đổi của môi trường chính sách, sự bất ổn của tình hình chính trị. Điều này gây ra
nhiều tổn thất làm thay đổi hiệu quả của các dự án, bởi vậy cán bộ thẩm định của
ngân hàng cần tập trung phân tích cụ thể môi trường chính sách của dự án để từ đó
có thể xác định những rủi ro xảy ra và xác suất xảy ra của mỗi loại rủi ro. Các nội
dung được quan tâm như sau:
- Đánh giá xem dự án chịu tác động bởi những sắc thuế nào và khả năng thay
đổi của các sắc thuế đó có cao hay không, dự án có bị hạn chế việc chuyển tiền,
quốc hữu hóa, tư hữu hóa hay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có
liên quan tới dòng tiền của dự án.
- Cần đánh giá mức độ tuân thủ của dự án( thể hiện trong hồ sơ của dụ án ) để
đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và quy định hiện hành có liên quan tới
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
dự án.
- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng với các cơ quan có thẩm
quyền về những rủi ro bất khả kháng có thể xẩy ra xuất phát từ phía các nhà làm
luật, từ phía chính phủ.
- Xem xét xem dự án có những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối hay hỗ
trợ/bảo hiểm tín dụng xuất khẩu sẽ góp phần hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực tới
dự án.
- Những quy định mới về tuyển dụng lao động và chế độ với người lao động
trong và ngoài nước có phù hợp với luật hiện hành.
 Rủi ro về xây dựng hoàn tất
Rủi ro này gắn liền với quá trình thực hiện dự án. Việc hoàn thành dự án
không đúng thời hạn, không đúng tiến độ, không đảm bảo được các tiêu chí về chất
lượng đã được xác định trong dự án là điều thường xảy ra với các dự án đầu tư xây
dựng tại nước ta. Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát của
ngân hàng. Mặc dù vậy ngân hàng vẫn có thể kiểm soát được thông qua việc đề xuất

với chủ đầu tư thực hiện các biện pháp sau:
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm.
Việc lựa chọn này càng chặt chẽ, minh bạch, và khách quan sẽ góp phần giảm thiểu
xảy ra những rủi ro loại này.
- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chất
lượng công trình.
- Giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng.
- Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàng
trong trường hợp vượt dự toán.
- Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng.
- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa
vụ của các bên.
 Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
Trong quá trình lập dự án đầu tư chắc chắn chủ đầu tư đã nghiên cứu rất kỹ thị
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
trường sản phẩm dịch vụ đầu ra và đầu vào của dự án. Nhưng không vì thế mà ngân
hàng có thể xem xét qua loa khía cạnh này. Vì một thực tế là các chủ đầu tư thường
là người chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc lập dự án, đặc biệt là các dự án trong
lĩnh vực mới, hoặc đôi khi là phó mặc cho tổ chức tư vấn lập dự án. Điều này dẫn
tới xuất hiện thiếu xót kèm theo nguy cơ rủi ro về thị trường, thu nhập và thanh toán
với các dự án đầu tư. Ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro loại này thông qua các biện
pháp sau:
- Xem xét dự kiến cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ một cách chi tiết, đảm bảo
tính sát thực ( không nên có những dự kiến quá lạc quan )
- Đánh giá lại một lần nữa việc nghiên cứu, phân tích thị trường, lựa chọn thị
trường mục tiêu và thị phần của dự án khi đi vào vận hành
- Phân tích về thị hiếu, khả năng thanh toán, hành vi của người tiêu dùng cuối
cùng trong các thị trường, đặc biệt là thị trường mục tiêu

- Xem xét tính hợp pháp và khả năng thanh toán của các hợp đồng bao tiêu sản
phẩm trong tương lai, việc hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ( nếu có)
- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện
pháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệm
chi phí sản xuất, khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra, giảm thiểu
các điều khoản không cạnh tranh
 Rủi ro về cung cấp
Rủi ro loại này được hiểu là việc dự án không có được nguồn nguyên vật liệu
đầu vào chính hay quan trọng với số lượng, chất lượng và giá cả như dự tính, để vận
hành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ. Chính vì vậy ngân
hàng sẽ tập trung làm rõ các vấn đề sau:
- Nghiên cứu mức độ cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật tư đầu vào cho
dự án, các vật tư thay thế trong trường hợp cần thiết, sự sẵn có của thị trường vật tư
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Trong quá trình xem xét dự án, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi
rophải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên
vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án. Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trong
tính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá sự linh hoạt trong việc quản lý dự trữ nguyên vật liệu đầu vào cho
dự án. Và phương pháp sử lý kế toán sẽ áp dụng với các nguyên vật liệu đó.
- Xem xét những hợp đồng thỏa thuận cung cấp cho dự án đã được ký, đánh
giá về khả năng cung cấp của các hợp đồng đó. Tổng các hợp đồng đã ký chiếm bao
nhiêu phần trăm lượng vật tư cần thiết khi dự án đi vào vận hành.
 Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì
Cũng như rủi ro về xây dựng hoàn tất, rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì xẩy
ra trong quá trình vận hành dự án. Các thông số về kỹ thuật, thời gian vận hành và
bảo trì không đúng với thiết kế trong dự án, gây ra sai lệch trong việc xác định khấu
hao, đầu tư bổ sung, kế hoạch sản xuất của dự án. Việc kiểm soát rủi ro được ngân

hàng thực hiện thông qua việc đề nghi chủ đầu tư thực hiện các nội dung sau:
- Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng.
- Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm.
- Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyến
khích và phạt vi phạm rõ ràng.
- Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh.
- Kiểm soát ngân sách và kế hoạch vận hành.
- Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.
 Rủi ro về môi trường và xã hội
Trong quá trình vận hành dự án có thể sẽ đem đến nhiều tác động tích cực
hoặc tiêu cực tới môi trường và xã hội. Vì vậy mà cần xác định cụ thể đây là loại tác
động gì và chủ đầu tư đã có phương án như thế nào với từng tác động. Ngân hàng
đặc biệt chú ý tới rủi ro loại này vì khi xẩy ra nó sẽ dẫn tới hậu quả rất lớn. Các nội
dung được ngân hàng đánh giá như sau:
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) phải khách quan và toàn diện,
được cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường,
chính quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án.
- Việc tuân thủ các qui định về môi trường được lên kế hoạch thực hiện như
thế nào
 Rủi ro về kinh tế vĩ mô
Đây là rủi ro bắt nguồn từ những biến động về môi trường kinh tế vĩ mô bao
gồm tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tình hình ngân sách nhà nước, lãi suất, xuất nhập
khẩu vv…
Đây có thể coi là rủi ro thường xẩy ra nhất và mức độ ảnh hưởng cao nhất với
các dự án vì vậy mà ngân hàng sẽ rất chú trọng trong việc đánh giá rủi ro này thông
qua các nội dung sau:

- Đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản của dự án trong các năm vận
hành và thực hiện dự án
- Tăng cường sử dụng các công cụ bảo hiểm thông qua các tổ chức, định chế
tài chính. Đồng thời tự bảo hiểm thông qua quỹ dự phòng rủi ro.
- Sử dụng các biện pháp bảo đảm hợp đồng kinh tế và các hợp đồng tương lai,
hợp kỳ hạn thanh toán để phân tán rủi ro
- Đảm bảo/cam kết của Nhà nước về phá giá tiền tệ và cung cấp ngoại hối
(nếu được).
 Rủi ro tỷ giá
Sự khác biệt về loại tiền trong ngân lưu vào và ngân lưu ra sẽ gây ra những rủi
ro về tỷ giá cho dự án. Đối với các nước đang phát triển, đồng nội tệ ít có khả năng
chuyển đổi trên thị trường thế giới, do đó các giao dịch thương mại quốc tế (mua sắm
thiết bị, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào,…) hầu như được thực hiện thông qua các
loại ngoại tệ mạnh như USD, EUR, hoặc sử dụng đồng tiền của bên bán làm đồng
tiền thanh toán, Như vậy, nếu không thực hiện các biện pháp bảo hiểm tỷ giá, sẽ có
nguy cơ rủi ro về tỷ giá trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
cần thực hiện biện pháp bảo hiểm như: mua ngoại tệ kỳ hạn, hoặc sử dụng các công
cụ phái sinh cần thiết khác.
 Rủi ro khác
Có thể xẩy ra đối với dự án và biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu. Như vậy,
những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận định, phân tích và định
hướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng để trực tiếp hoặc gián tiếp
đưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Kết quả tính toán, đánh giá
hiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả phân tích khảo sát độ nhạy với các
yếu tố được đánh giá là không chắc chắn/ rủi ro sẽ là cơ sở để cán bộ quan hệ khách
hàng/quản lý rủi ro đưa ra hình thức/biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như các điều
kiện tín dụng khác trong trường hợp chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dự án.

1.3.3. Sự cần thiết đánh giá rủi ro trong thẩm định
Đánh giá rủi ro là một khía cạnh rất quan trọng của việc hoạch định ngân sách
vốn đầu tư cho dự án bất động sản. Một tiến trình cần thiết của viecj hoạch định
ngân sách vốn đầu tư đòi hỏi rủi ro được xem xét từ nhiều khía cạnh của rất nhiều
bên khác nhau: Nhà quản trị đề xuất dự án, nhân viên thừa hành, cổ đông và những
tác động khác đến các hoạt động của công ty.
Các lý do cần phải đánh giá rủi ro của dự án đầu tư BĐS:
- Dự án đầu tư bất động sản có:
Kinh phí đầu tư lớn, các giai đoạn bỏ tiền cho dự án kéo dài, thông tin của thị
trường bất động sản là không hoàn hảo, tồn tại các khác biệt trong khả năng gánh
chịu rủi ro của các bên.
Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhựng lại không hề hấp dẫn đối với
một hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận, kết quả là các
dự án hấp dẫn không được thực hiện.
- Người đề xuất một dự án đầu tư trong một công ty lớn thường thiếu những
thông tin toàn diện về công ty và các dự án của nó vì thế rất cần thiết để đo lường
cự đóng góp trong việc đầu tư đến mức độ rủi ro của công ty.
- Người đề xuất dự án thường được đánh giá trên hiệu quả hoạt động của đầu
tư đó. Trong những trường hợp như vậy, người đề xuất cũng quan tâm đến rủi ro dự
án, không làm gia tăng rủi ro của cả công ty và các cổ động.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
25