Thẩm định tín dụng trung và dài hạn đối với khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương - phòng giao dịch Mã Vòng

i


CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
o0o
ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP

Kính gởi: Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Techcombank Khánh Hòa.
Em tên là: Nguyễn Hoài Sơn. Sinh Viên lớp 49TC1 – Trƣờng Đại Học Nha
Trang.
Đƣợc sự đồng ý của Giám Đốc Chi nhánh Ngân hàng Techcombank Khánh
Hòa, em đã đƣợc phân công thực tập tại Phòng giao dịch Mã Vòng. Trong quá trình
thực tập, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ và hƣớng dẫn rất tận tình của các cô, chú và
các anh chị tại Phòng giao dịch. Em không chỉ đƣợc làm quen với các quy trình,
nghiệp vụ mà còn đƣợc học tác phong làm việc của Ngân hàng. Sau quá trình thực
tập, em đã bổ sung đƣợc rất nhiều kiến thức hữu ích để hoàn thành bài khóa luận
của mình.
Nay em viết đơn này kính xin Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng
Techcombank Khánh Hòa xác nhận quá trình thực tập của em tại Ngân hàng. Thời
gian thực tập của em bắt đầu từ ngày / /2011 và kết thúc vào ngày / /2011.
Qua đây em xin chân thành cảm ơn các Cô Chú và các Anh Chị nhân viên
Ngân hàng đã luôn tận tình chỉ bảo em trong thời gian qua.
Nha Trang, ngày tháng năm 2011,
Sinh viên thực tập



Nguyễn Hoài Sơn

ii


NHẬN XÉT VÀ XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP















Nha Trang, ngày tháng năm 2011,
ĐƠN VỊ THỰC TẬP



iii


NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN

Họ và tên SV : Nguyễn Hoài Sơn Lớp : 49TC - 1

Ngành : Tài Chính MSSV : 4913056071
Tên đề tài: Thẩm định tín dụng trung và dài hạn đối với Khách hàng Doanh
nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương – Phòng giao
dịch Mã Vòng
Số trang: 106 Số chƣơng: 3














Nha Trang, ngày…. tháng …. năm 2011,
Ngƣời hƣớng dẫn





iv


LỜI CẢM ƠN


Qua 4 năm học tập dƣới mái trƣờng Đại Học Nha Trang, đuợc sự truyền đạt
tận tình của Quý thầy cô, em đã tích lũy đƣợc nhiều kiến thức bổ ích và làm quen
với nhiều phƣơng thức học. Chính nhờ nền tảng tri thức này, em đã dễ dàng tiếp thu
những kiến thức mới trong quá trình thực tập và làm hành trang cho em bƣớc vào
đời.
Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn :
 Ngƣời hƣớng dẫn: Giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Techcombank Khánh
Hòa – Anh Nguyễn Việt Quốc đã tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong quá
trình thực tập.
 Quý thầy cô khoa Kế toán – Tài chính đã nhiệt tình truyền đạt kiến thức,
góp ý, bổ sung để khóa luận của em đƣợc hoàn chỉnh.
 Tập thể nhân viên Chi nhánh Ngân hàng Techcombank Khánh Hòa, đặc
biệt là Phòng giao dịch Mã Vòng đã tận tình hƣớng dẫn nghiệp vụ, cung cấp những
tài liệu cần thiết để em tìm hiểu.
Trong quá trình hoàn thành khóa luận, do hạn chế về thời gian cũng nhƣ chƣa
có nhiều kinh nghiệm thực tế nên bài làm của em không tránh khỏi sai sót. Em
mong nhận đƣợc sự góp ý và chỉ bảo của quý thầy cô và các cô chú, anh chị trong
ngân hàng để đề tài đƣợc hoàn chỉnh hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và kính chúc quý thầy cô và tập thể
nhân viên tại Ngân hàng có nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt.
Nha Trang, ngày tháng năm 2011,
Sinh viên thực hiện



Nguyễn Hoài Sơn
i

MỤC LỤC

MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU v
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
LỜI MỞ ĐẦU vii
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1
1.1 THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG ĐẦU TƢ TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI
KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP 1
1.1.1 Khái niệm, Mục đích, Ý nghĩa của Thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn
của Ngân hàng thƣơng mại 1
1.1.1.1 Khái niệm 1
1.1.1.2 Mục đích 1
1.1.1.3 Ý nghĩa 1
1.1.2 Nội dung Thẩm định Tín dụng đầu tƣ Trung và dài hạn 2
1.1.2.1 Thẩm định về thị trƣờng và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của
dự án đầu tƣ 2
1.1.2.2 Thẩm định các yếu tố đầu vào cùa dự án 3
1.1.2.3 Thẩm định các nội dung về phƣơng diện kỹ thuật 4
1.1.2.4 Thẩm định về phƣơng diện tài chính của dự án 6
1.1.2.5 Thẩm định kế hoạch ngân lƣu của dự án 9
1.1.2.6 Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá dự án và ra quyết định đầu tƣ 14
1.1.2.7 Phân tích và kiểm soát rủi ro dự án 17
1.2 TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ VÀ VAI TRÒ
CỦA TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
VỪA VÀ NHỎ 19
1.2.1 Tổng quan về Doanh nghiệp vừa và nhỏ 19
1.2.1.1 Khái niệm Doanh nghiệp vừa và nhỏ 19
ii

1.2.1.2 Đặc điểm của Doanh nghiệp vừa và nhỏ 20
1.2.1.3 Vị trí, vai trò của Doanh nghiệp vừa và nhỏ 20
1.2.1.4 Sự phát triển của Doanh nghiệp vừa và nhỏ 21
1.2.2 Vai trò của nguồn vốn Tín dụng Trung và dài hạn đối với sự phát triển của
Doanh nghiệp vừa và nhỏ 23
1.2.3 Khó khăn của Doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc tiếp cận nguồn vốn
Tín dụng Trung và dài hạn 23
1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN 24
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 24
1.3.2 Các nhân tố khách quan 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRUNG
VÀ DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG –
PHÒNG GIAO DỊCH MÃ VÒNG 29
2.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ
THƢƠNG VIỆT NAM 29
2.1.1 Lĩnh vực hoạt động 29
2.1.2 Các yếu tố thành công 30
2.2 VÀI NÉT KHÁI QUÁT VỀ PHÒNG GIAO DỊCH TECHCOMBANK
MÃ VÒNG 34
2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển 34
2.2.2 Chức năng và nhiệm vụ của Techcombank Mã Vòng 34
2.2.2.1 Chức năng 34
2.2.2.2 Nhiệm vụ 36
2.2.3 Cơ cấu tổ chức, quản lý và chức năng, nhiệm vụ của từng phòng ban 37
2.2.3.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức và quản lý 37
2.2.3.2 Chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban 39
iii

2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRUNG VÀ
DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG –
PHÒNG GIAO DỊCH MÃ VÒNG 40
2.3.1 Đánh giá khái quát hoạt động Tín dụng Trung và dài hạn đối với Khách
hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng Techcombank – Phòng giao dịch
Mã Vòng trong thời gian từ năm 2008 đến năm 2010 40
2.3.1.1 Tình hình chung về cho vay và thu nợ tại phòng giao dịch
Techcombank Mã Vòng 40
2.3.1.2 Tình hình quan hệ Tín dụng giữa Techcombank và các Doanh nghiệp
trong địa bàn tỉnh Khánh Hòa 42
2.3.1.3 Cơ cấu dƣ nợ cho vay theo thời hạn cho vay 42
2.3.2 Thực trạng công tác thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn tại Ngân hàng
Techcombank – phòng giao dịch Mã Vòng 43
2.3.2.1 Cơ sở pháp lý của thẩm định Tín dụng 43
2.3.2.2 Đối tƣợng thẩm định 44
2.3.2.3 Quy trình thẩm định Tín dụng 44
2.3.2.4 Nội dung thẩm định Tín dụng đầu tƣ Trung và dài hạn tại Phòng giao
dịch Techcombank Mã Vòng 50
2.3.2.5 Nhận xét về thực trạng thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn tại
Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng thông qua ví dụ minh họa 92
2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CỦA
NGÂN HÀNG TECHCOMBANK MÃ VÒNG 94
2.4.1 Những mặt đạt đƣợc 94
2.4.2 Những điểm còn tồn tại 95
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG – PHÒNG GIAO DỊCH MÃ VÒNG 98
Kiến nghị 1: Hoàn thiện Hệ thống văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định

Tín dụng Trung và dài hạn 98
iv


Kiến nghị 2: Nâng cao trình độ xử lý Nguồn thông tin phục vụ cho công tác
thẩm định 99
Kiến nghị 3: Nâng cao trình độ của cán bộ Tín dụng 100
Một số kiến nghị khác đối với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nƣớc 103
KẾT LUẬN 105
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106


v


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Căn cứ xác định Doanh nghiệp vừa và nhỏ 19
Bảng 1.2: Số lƣợng Doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động trong khu vực tỉnh Khánh
Hòa từ năm 2006 – 2008 theo quy mô lao động 22
Bảng 1.3: Số lƣợng Doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động trong khu vực tỉnh Khánh
Hòa từ năm 2006 – 2008 theo quy mô nguồn vốn 22
Bảng 2.1: Tình hình chung về cho vay và thu nợ tại Phòng giao dịch Techcombank
Mã Vòng 41
Bảng 2.2: Số lƣợng Doanh nghiệp có quan hệ Tín dụng với Phòng giao dịch
Techcombank Mã Vòng 42
Bảng 2.3: Cơ cấu dƣ nợ cho vay Khách hàng Doanh nghiệp theo thời hạn cho vay
tại Techcombank Mã Vòng 43
Bảng 2.4: Danh sách thành viên góp vốn Công ty TNHH Du lịch và Lữ hành Trà
Lan Viên 53

Bảng 2.5: Diễn biến Dƣ nợ công ty TNHH Trà Lan Viên từ tháng 02/2010 đến
tháng 02/2011 55
Bảng 2.6: Tình hình Dƣ nợ của Công ty TNHH Trà Lan Viên tại Techcombank tính
đến thời điểm thẩm định 56
Bảng 2.7: Doanh số giao dịch qua tài khoản tiền gửi thanh toán của Công ty TNHH
Du lịch và Lữ hành Trà Lan Viên 57
Bảng 2.8: Chỉ số khả năng sinh lời 63
Bảng 2.9: Chỉ số về tăng trƣởng 64
Bảng 2.10: Chỉ số khả năng thanh toán 65
Bảng 2.11: Chỉ số về tình hình hoạt động 65
Bảng 2.12: Chi tiết khoản phải trả 66
Bảng 2.13: Các chỉ tiêu định lƣợng Xếp hạng tín dụng 67
Bảng 2.14: Thông tin về các xe hiện có của Công ty TNHH Trà Lan Viên 76
Bảng 2.15: Tổng giá trị đầu tƣ của các xe phục vụ dự án 79
vi


Bảng 2.16: Bảng kế hoạch ngân lƣu của dự án 80
Bảng 2.17: Bảng tính Thời gian hoàn vốn dự kiến 81
Bảng 2.18: Phân tích độ nhạy 2 biến “Đơn giá vé” và “Tỷ lệ khách
bình quân” 82
Bảng 2.19: Phân tích độ nhạy 2 biến “Đơn giá dầu Diesel” và “Tỷ lệ khách bình
quân” 83
Bảng 2.20: Cân đối nguồn trả nợ vay 83
Bảng 2.21: Lịch trả nợ dự kiến của khoản vay năm 2011 84
Bảng 2.22: Phân tích rủi ro dự án khi cả 3 biến “Đơn giá vé”, “Tỷ lệ khách bình
quân” và “Đơn giá dầu Diesel” cùng thay đổi 94


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ


Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức quản lý tại Phòng Giao dịch Mã Vòng 38
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định Tín dụng tại Phòng giao dịch Techcombank
Mã Vòng 46
Sơ đồ 2.3: Cơ cấu tổ chức công ty TNHH Du lịch và Lữ hành Trà Lan Viên 54


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GDP: Tổng sản phẩm quốc nội.
Techcombank Mã Vòng: Ngân hàng Thƣơng mại cổ phẩn Kỹ Thƣơng –
Phòng giao dịch Mã Vòng.
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn.
TSCĐ: Tài sản cố định.
ĐKKD: Đăng ký kinh doanh.
CIC: Trung tâm thông tin Tín dụng.

vii


LỜI MỞ ĐẦU

 Lý do chọn đề tài:
Xu hƣớng toàn cầu hóa trên thế giới cùng với việc Việt Nam trở thành thành
viên thứ 150 của WTO đã mở ra nhiều cơ hội mới cho các Doanh nghiệp. Chúng ta
đang bắt đầu thực hiện cam kết mở cửa, khiến cho các Doanh nghiệp Việt Nam phải
đối mặt với cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt, cơ hội nhiều nhƣng thách thức
cũng không nhỏ. Điều này tạo ra những ảnh hƣởng đến hoạt động sản xuất kinh
doanh của Doanh nghiệp, nhất là đối với các Doanh nghiệp vừa và nhỏ vốn có năng
lực hoạt động còn yếu và đặc biệt là khả năng tài chính hạn chế. Vì thế, cần có một

tổ chức đứng ra hỗ trợ cho các Doanh nghiệp, nhất là các Doanh nghiệp vừa và nhỏ
về tài chính để các Doanh nghiệp có thể chuyển mình và đứng vững trên thị trƣờng
này – tổ chức đó chính là các Ngân hàng Thƣơng mại.
Ngân hàng Thƣơng mại là một định chế tài chính lớn trong nền kinh tế với
chức năng lớn nhất là trung gian Tín dụng. Vì thế nguồn thu chủ yếu của các Ngân
hàng là từ các khoản cho vay ra nền kinh tế, trong đó các khoản cho vay trung dài
hạn đem lại nguồn thu nhập rất lớn cho Ngân hàng đặc biệt là các khoản cho vay
đầu tƣ dự án do lãi suất cho vay cao. Mặc dù vậy, các Ngân hàng Thƣơng mại vẫn
rất thận trọng khi quyết định cho vay vì các dự án thƣờng có thời gian kéo dài tiềm
ẩn nhiều rủi ro gây tổn thất vốn đặc biệt là trong điều kiện cạnh tranh ngày càng gay
gắt nhƣ hiện nay. Chính vì thế, để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất thì việc thẩm
định Tín dụng Trung và dài hạn trƣớc khi cho vay có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ đối với các Ngân hàng Thƣơng mại mà cả với các nhà đầu tƣ.
Công tác thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn đạt chất lƣợng cao sẽ giúp các
Ngân hàng cho vay những dự án tốt và loại bỏ các dự án xấu, góp phần thúc đẩy
nền kinh tế phát triển. Với ý nghĩa đó, em đã quyết định chọn đề tài “Thẩm định
Tín dụng Trung và dài hạn đối với Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ tại
Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Kỹ Thƣơng – Phòng giao dịch Techcombank
viii


Mã Vòng” nhằm tìm hiểu thực trạng và đề xuất một số kiến nghị góp phần nâng
cao chất lƣợng thẩm định Trung và dài hạn tại Phòng giao dịch.
 Mục đích nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu giải quyết 03 vấn đề cơ bản sau:
+ Làm sáng tỏ một số vấn đề cơ bản về cơ sở lý luận trong hoạt động thẩm
định Tín dụng Trung và dài hạn đối với Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ.
+ Đánh giá khái quát tình hình hoạt động kinh doanh và phân tích hoạt động
thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn tại Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng,
từ đó đƣa ra những mặt đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại của công tác này.

+ Đƣa ra một số kiến nghị nằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định Tín
dụng Trung và dài hạn tại Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng.
 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
+ Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn
tại Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng.
+ Phạm vi nghiên cứu: Do Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng hiện tại
chỉ quan hệ với những Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ nên đề tài chủ yếu tập
trung phân tích thực trạng thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn đối với Doanh
nghiệp vừa và nhỏ.
 Phƣơng pháp nghiên cứu:
Sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu thống kê, so sánh, phân tích,… đi từ cơ sở
lý thuyết đến thực tiễn nhằm giải quyết và làm sáng tỏ mục đích đặt ra trong khóa
luận.
 Kết cấu khóa luận:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, khóa luận đƣợc chia làm 3 chƣơng cụ thể:
+ Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định Tín dụng Trung và dài
hạn đối với Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng Thƣơng mại.
+ Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn đối
với Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Kỹ
Thƣơng – Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng.
ix


+ Chƣơng 3: Một số kiến nghị hoàn thiện hoạt động thẩm định Tín dụng
Trung và dài hạn tại Phòng giao dịch Techcombank Mã Vòng.

1

CHƢƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG ĐẦU TƢ TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI
KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP
1.1.1 Khái niệm, Mục đích, Ý nghĩa của Thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn của
Ngân hàng thƣơng mại
1.1.1.1 Khái niệm
Thẩm định Tín dụng Trung và dài hạn (hay còn gọi là thẩm định Tín dụng
đầu tƣ) là việc tổ chức thu thập và xử lý thông tin một cách khách quan, toàn diện
các nội dung cơ bản ảnh hƣởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án, làm căn cứ để
quyết định cho vay.
1.1.1.2 Mục đích
 Rút ra các kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế xã hội của dự
án đầu tƣ, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra để quyết định cho vay hoặc từ
chối một cách đúng đắn.
 Tham gia góp ý cho chủ đầu tƣ, tạo tiền đề để bảo đảm hiệu quả cho vay,
thu đƣợc nợ cả lãi và gốc đúng hạn, hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.
 Làm cơ sở để xác định số tiền cho vay, thời hạn cho vay, mức thu nợ hợp
lý, tạo điều kiện cho Doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả.
1.1.1.3 Ý nghĩa
Thẩm định hồ sơ cho vay có ý nghĩa rất quan trọng, nó đƣợc coi là giai đoạn
khởi đầu quan trọng nhất trong quá trình đầu tƣ Tín dụng, qua thẩm định mà đánh
giá chính xác về sự cần thiết, tính khả thi của dự án và hiệu quả của nó, nhờ đó có
biện pháp để quản lý tốt quá trình cho vay, kiểm tra việc sử dụng vốn đúng mục
đích, đối tƣợng, tiết kiệm vốn trong quá trình thực hiện, quản lý tốt công tác thu nợ
nhằm hạn chế các rủi ro, nâng cao hiệu quả đầu tƣ Tín dụng. Mặt khác, thông qua
thẩm định mà có thể giúp đỡ các đơn vị vay vốn có phƣơng hƣớng và biện pháp xử
2

lý các vấn đề liên quan đến dự án một cách tốt nhất. Giúp các cơ quan quản lý của
Nhà nƣớc đánh giá đƣợc sự cần thiết và tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch
phát triển chung của ngành, xác định đƣợc lợi ích và tác hại của dự án khi đi vào
hoạt động trên khía cạnh công nghệ, vốn, ô nhiễm môi trƣờng, và các lợi ích xã hội
khác.
1.1.2 Nội dung Thẩm định Tín dụng đầu tƣ Trung và dài hạn
Thông thƣờng, khi thẩm định Tín dụng đầu tƣ Trung và dài hạn, Ngân hàng
thƣờng thẩm định các nội dung sau:
1.1.2.1 Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án
đầu tư
a. Xác định quy mô thị trường hiện tại và tương lai
 Xác định xem có bao nhiêu Doanh nghiệp sản xuất sản phẩm, cung ứng
dịch vụ này và công suất của từng Doanh nghiệp là bao nhiêu.
 Dựa vào số liệu thống kê về tình hình tiêu thụ sản phẩm của nhiều năm
trong quá khứ, kết hợp với chiến lƣợc phát triển kinh tế của quốc gia trong từng giai
đoạn để dự báo xu hƣớng của thị trƣờng trong tƣơng lai một cách khách quan bằng
phƣơng pháp khoa học, hạn chế đến mức thấp nhất những suy nghĩ, cách làm chủ
quan.
b. Xác định vùng thị trường tiêu thụ sản phẩm
 Nhận dạng vùng thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm trong hiện tại, tức là phải biết
sản phẩm đang đƣợc tiêu thụ ở những khu vực nào, với khối lƣợng tiêu thụ của từng
khu vực là bao nhiêu.
 Cán bộ thẩm định cần xác định xem vùng thị trƣờng mà Khách hàng đã
chọn có mang lại hiệu quả cao nhất chƣa. Khi nghiên cứu vùng thị trƣờng cần chú ý
đến các yếu tố: Điều kiện địa lý, quy mô dân số, thị hiếu tiêu dùng, thu nhập của
ngƣời dân, lợi thế trong cạnh tranh so với các đối thủ khác trong khu vực,… để xác
định đƣợc vùng thị trƣờng tiêu thụ mang lại đáp ứng cao nhất nhu cầu tiêu thụ cho
dự án đầu tƣ.

3


c. Xác định khả năng cạnh tranh
 Đối với thị trƣờng trong nƣớc:
 Cần xác định xem hình thức, mẫu mã, chất lƣợng của sản phẩm dự định
sản xuất so với các sản phẩm cùng loại trên thị trƣờng có đặc trƣng riêng gì không.
 Cần đánh giá xem thị hiếu của ngƣời tiêu dùng có chấp nhận sản phẩm mà
dự án sẽ sản xuất hay không.
 So sánh giá cả của sản phẩm dự án với sản phẩm cùng loại trên thị trƣờng
xem có rẻ hơn không, có phù hợp với thu nhập của ngƣời tiêu dùng và xu hƣớng
tiêu dùng hay không.
 Đối với thị trƣờng nƣớc ngoài:
 Sản phẩm dự án sản xuất có đáp ứng đƣợc các tiêu chuẩn để xuất khẩu ra
nƣớc ngoài hay không.
 Quy cách, mẫu mã, chất lƣợng, giá cả của sản phẩm so với các sản phẩm
có trên thị trƣờng xuất khẩu có ƣu điểm gì không.
 Thị trƣờng dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch, hàng rào thuế
quan hay không.
1.1.2.2 Thẩm định các yếu tố đầu vào cùa dự án
a. Nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án
Một dự án sẽ hoạt động đƣợc trơn tru và liên tục nếu có nguồn cung cấp
nguyên vật liệu đa dạng và ổn định. Vì vậy, Cán bộ thẩm định cần xem xét:
 Đánh giá việc tính toán tổng hợp nhu cầu hàng năm về nguyên vật liệu chủ
yếu trên cơ sở các định mức kinh tế kỹ thuật so sánh với mức tiêu hao thực tế, kinh
nghiệm với các Doanh nghiệp tƣơng tự đang hoạt động.
 Có bao nhiêu nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào cho sản xuất. Họ là những
Nhà cung cấp có quan hệ từ trƣớc hay mới thiết lập. Khả năng cung ứng và mức độ
tín nhiệm của họ nhƣ thế nào.
 Nếu nguồn cung cấp nguyên liệu từ trong nƣớc: xem xét vị trí xa hay gần

nơi xây dựng dự án, điều kiện giao thông, phƣơng thức vận chuyển, giá cả mua
nguyên vật liệu có ổn định lâu dài không, quy luật biến động của giá cả nguyên vật
4


liệu. Cần chú ý tới tính thời vụ, nếu trái vụ thì dùng nguyên liệu ở đâu thay thế,
chênh lệch chi phí bao nhiêu. Khả năng, khối lƣợng cung ứng phải lớn hơn lƣợng
nhu cầu mà dự án cần trong suốt vòng đời dự án.
 Nếu nhập khẩu: xem xét nguồn nhập khẩu là ở thị trƣờng nào, giá cả
nguyên liệu có ổn định không, tỷ giá và nguồn cung ứng ngoại tệ có ổn định và sẵn
có để đáp ứng nhu cầu mua nguyên vật liệu không, vận chuyển nguyên liệu có đáp
ứng tiêu chuẩn và nhu cầu sản xuất đặc biệt cần lƣu ý đối với các dự án đặc trƣng.
 Hiện trạng cung cấp điện, nƣớc của địa phƣơng (đủ, thừa, thiếu), nguồn
cung cấp có ổn định không. Các giải pháp về nguồn cung cấp điện, cấp nƣớc, nhiên
liệu để bảo đảm phát huy hết công suất thiết bị và ổn định lâu dài.
b. Nguồn lao động cho dự án
 Xác định nhu cầu lao động cho dự án mới đƣợc tính toán thế nào. Sử dụng
lao động hiện có hay tuyển mới, giải quyết lao động dƣ thừa hợp lý không.
 Trình độ của lao động địa phƣơng (trình độ văn hóa, tay nghề lao động,
kinh nghiệm,…). Dự án đã xác định đƣợc phƣơng án đào tạo thích hợp với điều
kiện của dự án chƣa, đây là vấn đề quan trọng liên quan đến việc hoạch định nguồn
nhân lực nhằm đảm bảo cho dự án hoạt động đƣợc bình thƣờng.
 Tình hình thu nhập bình quân của lao động tại địa phƣơng, tốc độ tăng
trƣởng thu nhập trong một số năm gần đây để xác minh chi phí tiền lƣơng đƣa vào
để thẩm định dự án có phù hợp chƣa.
1.1.2.3 Thẩm định các nội dung về phương diện kỹ thuật
Thẩm định dự án về phƣơng diện kỹ thuật là việc kiểm tra, phân tích các yếu
tố kỹ thuật và công nghệ chủ yếu của dự án để đảm bảo tính khả thi về mặt thi công
và xây dựng dự án cũng nhƣ việc vận hành dự án theo đúng các mục tiêu đã dự
kiến. Việc thẩm định dựa trên các nội dung chính sau:

a. Địa điểm đầu tư dự án, quy mô giải pháp xây dựng
 Địa điểm đầu tƣ dự án:
5


 Xem xét xem địa điểm đầu tƣ dự án có nằm trong khu vực quy hoạch của
ngành và quy hoạch tổng thể không. Đây là căn cứ pháp lý cho sự tồn tại lâu dài tại
địa điểm đó nhằm tránh sự di chuyển gây tốn kém và bất lợi cho nhà đầu tƣ.
 Xem xét, đánh giá địa điểm đầu tƣ dự án có thuận lợi về mặt giao thông
hay không, có gần các nguồn cung cấp nguyên nhiên liệu, điện nƣớc và thị trƣờng
tiêu thụ không. Điều kiện tự nhiên có thuận lợi không, phong tục tập quán nhƣ thế
nào, nguồn lao động tại chỗ có dồi dào không,…
 Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tƣ thế nào; việc đầu tƣ ở
địa điểm này có lợi thế hơn so với những địa điểm khác không.
 Các chính sách của Nhà nƣớc về khuyến khích hay hạn chế phát triển kinh
tế ở khu vực lựa chọn dự án. Việc tuân thủ các quy định về quy hoạch đất đai, kiến
trúc xây dựng của địa phƣơng, về giải phóng mặt bằng, giải quyết ô nhiễm môi
trƣờng,…
 Quy mô và giải pháp xây dựng:
 Kiểm tra các tài liệu để chứng minh đƣợc toàn bộ kiến trúc công trình sẽ
đƣợc xây dựng tại địa điểm đã chọn. Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc
có phù hợp với công nghệ và trang thiết bị của dự án hay không, có tận dụng đƣợc
cơ sở vật chất hiện có hay không.
 Các giải pháp thi công và lập lịch trình thi công, thời gian cần phải hoàn
thành từng hạng mục công trình và toàn bộ công trình đã đƣợc xác định chƣa. Hạng
mục công trình nào cần phải làm trƣớc, làm sau, làm song song, hạng mục nào chƣa
cần thiết đầu tƣ, ngày bắt đầu khởi công là ngày nào. Việc thi công xây dựng sẽ
theo phƣơng thức nào, nếu tự xây dựng thì phải đánh giá đƣợc kinh nghiệm, trình
độ tổ chức, vận hành của chủ đầu tƣ, nếu đấu thầu thì phải xem xét năng lực và uy
tin của nhà thầu.

 Vấn đề về hệ thống xử lý chất thải và bảo vệ môi trƣờng, hệ thống đƣờng
giao thông nội bộ, hệ thống điện nƣớc, thông tin. Đánh giá các giải pháp phòng
cháy chữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chƣa, có đƣợc cơ quan có thẩm quyền
chấp thuận trong trƣờng hợp yêu câu phải có hay chƣa,… Cán bộ thẩm định cần
6


phải đối chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩm định và
trình duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng, phòng cháy chữa cháy hay
không.
b. Nhu cầu Công nghệ và Trang thiết bị
Công nghệ cũng là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của dự án. Cán
bộ Tín dụng cần xem xét đánh giá :
 Quy trình công nghệ có tiên tiến, hiện đại không, ở mức độ nào theo tiêu
chuẩn của Việt Nam và thế giới.
 Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không.
 Phƣơng thức chuyển giao công nghệ có hợp lý không, có đảm bảo cho chủ
đầu tƣ nắm bắt và vận hành đƣợc công nghệ hay không.
 Xem xét, đánh giá về số lƣợng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục
máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất.
 Thời gian giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dự
án dự kiến hay không.
 Uy tín của nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản
xuất các thiết bị của dự án hay không.
Khi đánh giá về mặt công nghệ và trang thiết bị khoa học kỹ thuật, ngoài việc
dựa vào hiểu biết, kinh nghiệm của mình, Cán bộ thẩm định nên tham khảo các nhà
chuyên môn nếu thấy cần thiết.
1.1.2.4 Thẩm định về phương diện tài chính của dự án
Để tiến hành phân tích hiệu quả tài chính của dự án cần phải tổng hợp các biến
số tài chính cần thiết từ 3 nội dung nghiên cứu trƣớc: Phân tích thị trƣờng, phân tích

các yếu tố đầu vào, và phân tích phƣơng diện kỹ thuật. Dựa trên những biến số tài
chính này Cán bộ thẩm định sẽ xem xét các kế hoạch thu – chi tài chính của dự án,
đặc biệt là xác định giá trị ngân lƣu ròng hàng năm để làm cơ sở cho việc tính toán
các chỉ tiêu và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Việc phân tích tài chính dự án
đƣợc bắt đầu bằng việc xem xét các thông số tài chính cơ bản sau:

7


a. Thẩm định về tổng vốn đầu tư
Tất cả số liệu tính toán trong dự án đều mang tính chất tƣơng đối, việc đánh
giá tính toán cũng không đƣợc chính xác hoàn toàn. Do đó, điều quan trọng là đánh
giá vốn đầu tƣ gần sát với chi phí sẽ phát sinh thực tế, tránh tình trạng đánh giá vốn
quá cao hoặc quá thấp. Nếu đánh giá quá cao thì chi phí vốn dự án cao, sẽ làm cho
dòng tiền chi đầu tƣ cao, chi phí khấu hao, từ đó làm tăng giá thành sản phẩm, giảm
sức cạnh tranh của Doanh nghiệp; đồng thời, chi phí trả lãi Ngân hàng sẽ lớn. Nếu
tính toán vốn dự án quá thấp sẽ làm cho chi phí vốn dự án bị thiếu hụt trong quá
trình xây lắp và vận hành, ảnh hƣởng đến quá trình sản xuất, tiêu thụ… làm cho
hiệu quả dự án không cao. Một khi đã tính toán sai, thì việc sửa sai không bao giờ là
đơn giản, sẽ dẫn tới những hệ lụy cho dự án sau này. Vì thế, Cán bộ thẩm định
không chỉ lấy số liệu do chính Khách hàng cung cấp, mà phải xem xét, đánh giá tính
xác thực số vốn đầu tƣ mà Khách hàng cung cấp trong dự án. Việc làm này không
chỉ giúp cho Khách hàng có thể hoàn thiện đƣợc dự án mà còn giúp cho Ngân hàng
giảm bớt đƣợc rủi ro khi tài trợ dự án cho Khách hàng.
Việc phân tích nhu cầu vốn đầu tƣ cho dự án bao gồm phân tích nhu cầu vốn
đầu tƣ cố định và vốn lƣu động:
 Vốn cố định: Là những khoản chi phí ban đầu và chi phí đầu tƣ vào tài sản
cố định. Các khoản chi phí này đƣợc phân bổ vào giá thành sản phẩm hàng năm
thông qua hình thức khấu hao.
 Vốn lƣu động: cũng tƣơng ứng nhƣ một khoản vốn đầu tƣ, ví dụ nhƣ

nguyên vật liệu tuy không đƣợc chế biến ngay cũng không phải luôn luôn có sẵn, vì
vậy kho phải đƣợc thiết lập và cần phải có vốn dự trữ (tồn kho nguyên vật liệu), các
thành phẩm có thể không đƣợc tiêu thụ ngay (tồn kho thành phẩm) hoặc ngay cả khi
đã đƣợc tiêu thụ chƣa chắc thu đƣợc tiền (khoản phải thu), do đó cần phải có vốn tài
trợ không chi cho hàng tồn kho (AI) mà cả cho khoản phải thu (AR). Ngƣợc lại,
nhà cung cấp có thể giao hàng nhƣng chƣa đƣợc thanh toán (khoản phải trả - AP),
nó cho phép giảm bớt nhu cầu tài trợ. Cuối cùng một khoản tiền mặt tồn quỹ (CB)
cũng cần thiết để chi trả lƣơng và các khoản nhu cầu tức thời khác. Nhƣ vậy, vốn
8


lƣu động là số vốn cần thiết đƣợc chi cho những khoản đầu tƣ nhất định và một số
khoản mục để tạo sự thuận lợi cho công việc kinh doanh của dự án. Xác định nhu
cầu về vốn lƣu động thƣờng xuyên đòi hỏi phải phân tích tốc độ luân chuyển dự
kiến của hàng tồn kho, dự đoán số tiền và các khoản Tín dụng cho ngƣời mua, dự
đoán khả năng chiết khấu của nhà cung cấp và dự đoán nhu cầu của những khoản
thanh toán tức thời. Nhu cầu vốn lƣu động của dự án đƣợc sẽ xác định theo công
thức (1.1).


     
b. Dự trù nguồn ngân quỹ
Để đáp ứng nhu cầu vốn đầu tƣ, việc phân tích dự án phải xem xét các khả
năng huy động vốn từ những nguồn ngân quỹ khác nhau để tài trợ cho đầu tƣ.
Nguồn ngân quỹ đầu tƣ cho dự án bao gồm vốn tự có, vốn ngân sách Nhà nƣớc, vốn
vay, và các nguồn vốn huy động khác. Muốn dự án khả thi thì phải đảm bảo đầy đủ
vốn, phải xem xét tỷ lệ tƣơng quan hợp lý giữa các nguồn vốn. Nếu vốn đi vay quá
lớn dễ dẫn đến các Doanh nghiệp luôn gặp khó khăn về mặt tài chính dẫn đến hiệu
quả hoạt động không cao, đồng thời tăng rủi ro thu hồi vốn cho Ngân hàng. Các
Ngân hàng đều quy định một tỷ lệ nhất định vốn tự có bắt buộc của Khách hàng khi

đầu tƣ vào dự án để đảm bảo rủi ro Tín dụng. Sau khi xem xét các nguồn vốn và cơ
cấu các nguồn vốn này, Ngân hàng phối hợp với Khách hàng xem xét đến thời điểm
thích hợp tài trợ cho dự án. Nếu xác định đúng thời điểm cho vay, đảm bảo đúng
tiến độ đã đề ra sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, tránh gây thiếu hụt hay
ứ đọng vốn. Khi cho vay, Ngân hàng phải xác định cụ thể lãi suất vay và thỏa thuận
định kỳ hoàn trả nợ vay (bao gồm cả gốc và lãi). Toàn bộ phƣơng án trả nợ đƣợc thể
hiện trong bảng kế hoạch trả nợ của dự án khi tiến hành phân tích tài chính dự án.
c. Thẩm định doanh thu hàng năm của dự án
Dự kiến doanh thu hàng năm của dự án giúp ƣớc tính đƣợc một phần kết quả
hoạt động của dự án, là cơ sở quan trọng để dự đoán khả năng sinh lời và quy mô
dòng tiền vào của dự án. Để đánh giá đúng doanh thu hàng năm của dự án cần phải
9


rà soát các thông số cơ bản về công suất thiết kế, công suất huy động hàng năm, sản
lƣợng tồn kho, giá bán đơn vị sản phẩm cũng nhƣ sự thay đổi của mức giá này trong
tƣơng lai (trƣợt giá).
 






Trong đó:













Hay:









d. Thẩm định các loại chi phí hàng năm của dự án
Để đáp ứng cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần phải tiêu hao những chi phí
để tạo ra doanh thu tƣơng ứng. Những chi phí đó bao gồm:
 Chi phí trực tiếp: là chi phí sản xuất để tính giá thành sản phẩm (chính là
giá vốn hàng bán) là căn cứ để xác định kết quả kinh doanh trong năm hoạt động
của dự án. Chi phí sản xuất trực tiếp bao gồm: chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi
phí nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung.
 Chi phí quản lý: bao gồm chi phí quản lý kinh doanh, quản lý hành chính
của bộ máy quản lý có liên quan đến toàn bộ hoạt động của dự án.
 Chi phí bán hàng: bao gồm các chi phí dự kiến phát sinh trong quá trình
tiêu thụ sản phẩm.
1.1.2.5 Thẩm định kế hoạch ngân lưu của dự án
Bảng kế hoạch ngân lƣu là bảng trình bày chi tiết tất cả các khoản thực thu,

thực chi bằng tiền từ hoạt động đầu tƣ, kinh doanh và huy động vốn của dự án
tƣơng ứng với từng thời điểm phát sinh.
Thu nhập và chi phí của dự án trong năm đƣợc giả định là đều phát sinh ở cuối
năm. Do đó, năm bắt đầu dự án (thời điểm hiện tại) là năm 0.
Cán bộ thẩm định cần xác định đúng tuổi thọ của dự án để ƣớc lƣợng các giá
trị của dòng ngân lƣu tƣơng lai. Tuổi thọ của dự án thƣờng dựa vào tuổi thọ của
10


thiết bị chính hoặc dòng đời sản phẩm để xác định. Tuy nhiên, có một số dự án có
tuổi thọ rất dài thì việc ƣớc lƣợng các khoản thu nhập và chi phí gắn liền với hoạt
động tƣơng lai của dự án sẽ không chính xác. Vì vậy, để đánh giá hiệu quả của dự
án này, chỉ nên tính tuổi thọ của dự án giới hạn trong một số năm cụ thể gắn liền với
khả năng dự báo có hạn trong tƣơng lai. Do đó, năm thanh lý dự án chƣa hẳn là năm
kết thúc hoạt động của nó và giá trị còn lại của TSCĐ sẽ đƣợc tính vào dự án nhƣ
một khoản ngân lƣu vào ở năm thanh lý dự án. Nếu dự án kết thúc ở năm n, thì năm
thanh lý dự án là năm n+1.
Dƣới đây là cách xử lý một số biến cơ bản trong bảng kế hoạch ngân lƣu:
a. Xử lý khoản mục khấu hao
Khấu hao không phải là một khoản chi bằng tiền mặt mà nó chỉ là một hình
thức bút toán của kế toán mà thôi, vì vậy nó không ảnh hƣởng trực tiếp đến ngân
lƣu dự án, do đó khấu hao không phải là một hạn mục ngân lƣu. Khấu hao chỉ ảnh
hƣởng gián tiếp đến ngân lƣu dự án thông qua thuế thu nhập Doanh nghiệp và giá
trị thanh lý đối với TSCĐ.
 Đối với thuế: Do khấu hao là một yếu tố chi phí nên nó ảnh hƣởng đến lợi
nhuận trƣớc thuế và làm thay đổi số thuế thu nhập mà dự án phải nộp. Khi mức
khấu hao cao thì lợi nhuận trƣớc thuế giảm và số tiền chi nộp thuế thu nhập giảm, từ
đó dòng ngân lƣu dự án tăng lên và ngƣợc lại. Cán bộ thẩm định cần đánh giá
phƣơng pháp trích khấu hao của Doanh nghiệp để tránh việc Doanh nghiệp trích
khấu hao quá cao làm giảm dòng ngân lƣu ra của dự án do nộp thuế ít.

 Đối với giá trị thanh lý TSCĐ: Dựa vào giá trị máy móc thiết bị chƣa khấu
hao hết hoặc dựa vào giá trị trƣờng (giá thực tế) của tài sản ở thời điểm thanh lý.
b. Khoản thu so sánh với doanh thu bán hàng
Trong kinh doanh, không phải khoản doanh thu nào Doanh nghiệp cũng thu
đƣợc tiền, thƣờng thì Khách hàng (ngƣời mua) chỉ trả một phần tiền, còn lại họ mắc
nợ. Khoản tiền Doanh nghiệp chƣa thu đủ đƣợc thể hiện qua số dƣ cuối kỳ của
khoản phải thu (AR). Do đó khi phân tích khoản thực thu bằng tiền của doanh thu
bán hàng trong kỳ của dự án, Cán bộ thẩm định cần phải xem xét đến tác động của
11


khoản phải thu bằng cách đánh giá tỷ lệ số dƣ khoản phải thu thích hợp trong doanh
thu của dự án. Khoản thực thu bằng tiền trong doanh thu đƣợc xác định theo công
thức (1.3).












Khi AR tăng sẽ làm khoản phải thu tăng lên, do đó khoản thực thu bằng tiền sẽ
ít hơn doanh thu, điều này tác động làm giảm ngân lƣu ròng.
c. Khoản chi so sánh với khoản mua (chi phí mua hàng)
Khi xác định chi phí mua hàng (nhiên liệu, vật liệu,… ) cho dự án, cần căn cứ

vào nhu cầu hoạt động của dự án. Tuy nhiên, không phải khoản chi phí mua hàng
nào Khách hàng cũng trả tiền hết một lần. Do đó, khi xác định ngân lƣu trong kỳ,
chỉ xác định số tiền thực trả, còn khoản mua hàng trong kỳ chƣa thanh toán sẽ đƣợc
trừ ra khỏi ngân lƣu kỳ đó, và những khoản chi trả tiền mua hàng kỳ trƣớc còn thiếu
sẽ đƣợc cộng vào ngân lƣu ra trong kỳ. Các khoản mua hàng chƣa trả tiền trong kỳ
đƣợc thể hiện trên số dƣ cuối kỳ của các khoản phải trả (AP). Tại thời điểm cuối kỳ,
khoản chi mua hàng trong kỳ đƣợc xác định theo công thức (1.4).












Dựa vào mối quan hệ, uy tín của Khách hàng, phƣơng thức mua bán chịu và
các chính sách mà ngƣời bán đặt ra,… để xác định đúng tỷ lệ khoản phải trả cần
thiết có thể đƣợc.
d. Khoản tiền mặt tồn quỹ để thực hiện các giao dịch
Đây là lƣợng tiền mặt tồn quỹ cần thiết để thực hiện các giao dịch cho các
hoạt động hàng ngày. Khi nhu cầu tồn quỹ tiền mặt tăng sẽ làm tăng dòng ngân lƣu
ra của dự án và ngƣợc lại.
e. Giá trị thanh lý tài sản
Giá trị thanh lý tài sản là một khoản ngân lƣu vào của dự án, nó có thể đƣợc
xác định dựa vào giá trị thị trƣờng của tài sản ở thời điểm thanh lý hoặc giá trị còn
lại của TSCĐ. Để đơn giản, chỉ cần quy ƣớc giá trị thanh lý tài sản là giá trị còn lại

trên sổ sách của nó.
12


f. Chi phí chìm của dự án
Là những chi phí đã chi ra trƣớc khi có quyết định thực hiện dự án. Do đó chi
phí này không đƣợc tính vào ngân lƣu của dự án, bởi vì dự án có thực hiện hay
không thì chi phí này cũng đã chi rồi. Ví dụ nhƣ chi phí điều tra thăm dò để làm cơ
sở đƣa ra dự án.
g. Xử lý các chi phí lịch sử
Chi phí lịch sử là giá gốc hay giá mua ban đầu của TSCĐ. Chi phí lịch sử
thƣờng đƣợc đề cập trong các loại dự án khôi phục hoặc các dự án bổ sung cho
công trình hiện tại. Khi đó những tài sản đã đầu tƣ trƣớc đây bây giờ tiếp tục đƣợc
sử dụng và có ảnh hƣởng đến dự án mới này thì ta phải tính chi phí cơ hội của tài
sản đó. Chi phí cơ hội của tài sản đó có thể đƣợc xác định dựa vào giá thị trƣờng
hoặc giá trị còn lại của tài sản. Các chi phí này đƣợc đƣa vào ngân lƣu dự án nhƣ
một thành phần của vốn đầu tƣ ban đầu. Nếu giá trị tài sản đƣợc đầu tƣ trƣớc đây
đƣợc xem là chi phí chìm thì sẽ không đƣợc thể hiện vào ngân lƣu của dự án (tài sản
không có chi phí cơ hội).
h. Chi phí đất đai
Cần có sự tách bạch giữa đầu tƣ vào đất đai so với đầu tƣ vào dự án. Đất đai
đƣợc xử lý nhƣ một khoản đầu tƣ riêng biệt. Không bao giờ gộp lãi hoặc lỗ về đất
nhƣ khoản thu hoặc chi phí đối với khoản đầu tƣ vào đất nếu nhƣ không có sự cải
thiện hoặc tàn phá trực tiếp đối với đất đai hoặc dự án.
Chi phí về đất đai của dự án có thể là chi phí cơ hội hoặc tiền thuê đất hàng
năm hoặc chi phí vốn cho dự án suốt thời gian sử dụng đất.
i. Xác định giá trị còn lại năm cuối cùng khi kết thúc dự án
Khi kết thúc dự án không có nghĩa là kết thúc hoạt động kinh doanh. Vì vậy
cần phải dự tính giá trị còn lại cho tài sản bao gồm: tài sản chƣa khấu hao hết, đất
đai thu hồi và thu hồi vốn lƣu động.

Trƣờng hợp giá trị tài sản chƣa khấu hao hết, ta ghi nhận nó nhƣ một giá trị
của dòng ngân lƣu vào.