Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Chi nhánh Vĩnh Hải

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG
KHOA KÊ TỐN – TÀI CHÍNH





NGUYỄN THỊ HUYỀN



THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG
VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI


KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Chun Ngành: TÀI CHÍNH






GVHD: ThS. NGUYỄN THỊ LIÊN HƢƠNG

Nha Trang, tháng 07 năm 2013


i




MỤC LỤC

MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv
DANH MỤC CÁC BẢNG v
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ vi
LỜI NÓI ĐẦU 1
1. SỰ CẦN THIẾT, Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1
3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2
5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3

1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 3
1.1.3. Vai trò của hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI 7
1.2.1. Khái niệm về cho vay bất động sản 7
1.2.2. Vai trò, ý nghĩa của cho vay bất động sản 7
1.2.3. Những đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay bất động sản 9
1.2.4. Đặc điểm về rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản 9
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản 10
1.2.6. Những chỉ tiêu dùng để phân tích tình hình cho vay và đánh giá khái quát kết quả
hoạt động cho vay bất động sản 15
1.2.7. Khái quát chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua 19
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH VĨNH HẢI 23


ii




2.1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ
THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 23
2.1.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 23
2.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam –
Chi nhánh Vĩnh Hải 24
2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam –
Chi nhánh Vĩnh Hải 28

2.1.4. Các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 29
2.2. KHÁI QUÁT KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 31
2.2.1. Tình hình huy động vốn 31
2.2.2. Tình hình chung về cho vay 33
2.2.3. Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ
thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 36
2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH VĨNH HẢI 39
2.3.1. Môi trường kinh tế 39
2.3.2. Điều kiện tự nhiên 39
2.3.3. Dân số 40
2.3.4. Thị trường bất động sản 40
2.3.5. Vị trí địa l‎ý 40
2.4. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 41
2.4.1. Những quy định chung về cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần
Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 41
2.4.2. Quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 47
2.4.3. Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 54


iii

2.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH
HẢI 71
2.3.1. Thành công đạt được 71
2.3.2. Một số hạn chế và nguyên nhân 73
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG
VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 77
3.1. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 77
3.1.1. Định hướng phát triển chung 77
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay bất động sản 79
3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT
NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 80
3.2.1. Cải tiến và hoàn thiện cơ chế cho vay bất động sản 80
3.2.2. Tăng cường huy động vốn trung, dài hạn để chủ động nguồn vốn cho vay bất động
sản 82
3.2.3. Tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản 83
3.2.4. Chú trọng hạn chế và phòng ngừa rủi ro đối với sản phẩm cho vay mua bất động
sản 83
3.2.5. Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng 85
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC. 86
3.3.1. Kiến nghị đối với chính phủ 86
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 88
KẾT LUẬN 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
PHỤ LỤC: DANH SÁCH CÁC SỰ ÁN LIÊN KẾT VỚI TECHCOMBANK 93

iv




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BĐS
BIDV

CIC
Bất động sản
Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và
phát triển Việt Nam
Trung tâm thông tin tín dụng cá nhân
CV
Chuyên viên
CV HTB
Chuyên viên hỗ trợ bán
CV KH
LN
STB

TCB

Chuyên viên khách hàng
Lợi nhuận
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn
Thương Tín
Techcombank


v




DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 2.1. Số liệu về tình hình huy động vốn tại Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn
2010 - 2012 32
Bảng 2.2. Số liệu về tình hình cho vay của Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 34
Bảng 2.3. Kết quả kinh doanh của Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 37
Bảng 2.4. Quy mô hoạt động cho vay bất động sản tại Techcombank Vĩnh Hải giai
đoạn 2010 - 2012 54
Bảng 2.5. Cơ cấu hoạt động cho vay bất động sản tại Techcombank Vĩnh Hải giai
đoạn 2010 - 2012 58
Bảng 2.6. Thu nhập từ hoạt động cho vay bất động sản của Techcombank Vĩnh Hải
giai đoạn 2010 – 2012 60
Bảng 2.7. Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản của Techcombank Vĩnh Hải
giai đoạn 2010 – 2012 61
Bảng 2.8. Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản của Techcombank Vĩnh
Hải giai đoạn 2010 – 2012 62
Bảng 2.9. Kết quả hoạt động cho vay bất động sản của các chi nhánh chuẩn của

Techcombank trên địa bàn Khánh Hòa giai đoạn 2010 – 2012 64
Bảng 2.10. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay bất động sản của Techcombank
Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 66
Bảng 2.11. Quản lý dự phòng rủi ro hoạt động cho vay bất động sản tại
Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 68
Bảng 2.12. Chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại các chi nhánh chuẩn của
Techcombank trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2010 - 2012 70







vi




DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ


Sơ đồ 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý của Techcombank Vĩnh Hải 24
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ biểu diễn tình hình huy động vốn của Techcombank Vĩnh Hải
giai đoạn 2010 – 2012 32
Sơ đồ 2.2. Sơ đồ quy trình cho vay bất động sản tại Techcombank Vĩnh Hải 48
Biểu đồ 2.2. Biểu đồ thể hiện dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay
của Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 55
Biểu đồ 2.3. Biểu đồ thể hiện dư nợ cho vay bất động sản và tổng nguồn vốn huy
động của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh

Hải giai đoạn 2010 – 2012 56







1



LỜI NÓI ĐẦU


1. SỰ CẦN THIẾT, Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Trong một vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản “đóng băng”, giao
dịch bất động sản dường như chững lại. Đã có nhiều giải pháp nhằm “phá băng”,
tìm ra lối thoát để thị trường bất động sản ổn định trở lại, góp phần cứu nguy nền
kinh tế. Thời gian qua, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho
vay bất động sản. Tuy nhiên, cho vay bất động sản hiện nay của các ngân hàng
thương mại còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển còn
hạn chế,… Trong khi đó, hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn với
ngân hàng thương mại mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần
kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy, việc tăng trưởng
dư nợ song song với nâng cao chất lượng cho vay bất động sản là hết sức cần thiết
đối với ngân hàng thương mại.
Trong những năm qua, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh Vĩnh Hải đã đạt được một số
kết quả khả quan và lợi nhuận từ hoạt động này cũng đang ngày một tăng lên. Xuất

phát từ cơ sở lý thuyết được học tại trường, cùng với tính “nóng hổi” của thị trường
bất động sản trong thời gian gần đây và theo định hướng phát triển của Ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ thương – chi nhánh Vĩnh Hải trong thời gian tới thì cho vay
bất động sản là hoạt động ưu tiên hàng đầu nên em đã quyết định chọn đề tài “Thực
trạng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ
thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải” làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của
mình.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Trong quá trình tìm hiểu thực tế triển khai nghiệp vụ cho vay bất động sản
tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải, đề
tài sẽ phân tích thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh, đánh giá


2



kết quả đạt được và những tồn tại trong hoạt động cho vay bất động sản của chi
nhánh nhằm đưa ra những giải pháp khả thi nhất góp phần phát triển và mở rộng
sản phẩm này hơn nữa trong tương lai khi mà mảng thị trường này đang dần có dấu
hiệu phục hồi và khởi sắc sau một thời gian dài trầm lắng.
3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu: thực trạng hoạt động cho vay bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương
mại cổ phần Kỹ thương – chi nhánh Vĩnh Hải qua 3 năm 2010, 2011, 2012.
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu.
- Phương pháp so sánh dữ liệu : tỷ trọng, cơ cấu.
- Phương pháp phân tích số liệu và đánh giá số liệu (số tuyệt đối, số tương
đối).

Ngoài ra, đề tài còn tham khảo ý kiến của cán bộ tín dụng tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải để có những ‎ ý
kiến sát với thực tế hơn.
5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU
Đề tài gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương
mại.
Chương 2: Thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải.
Chương 3: Giải pháp mở rộng và phát triển hoạt động cho vay bất động sản tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải.







3



CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại
Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của ngân hàng thương mại.
Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải

hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.
Theo Quyết định 1627 về việc ban hành Quy chế cho vay của Tổ chức tín
dụng với khách hàng đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định 127/2005/QĐ –
NHNN ngày 03/02/2005 và Quyết định 783/2005/QĐ – NHNN ngày 31/05/2005 do
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phê duyệt, cho vay là một hình thức cấp
tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để
sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn
trả cả gốc lẫn lãi.
1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng thƣơng mại
Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay có rất nhiều hình thức cho vay khác
nhau. Các hình thức này được sắp xếp vào từng nhóm riêng biệt để phù hợp với
từng phân đoạn thị trường cụ thể và tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong
việc quản l‎ý các món vay. Ở các ngân hàng thương mại khác nhau do có nhiều yếu
tố khác nhau như chiến lược, quy mô vốn, địa bàn… mà cũng có những cách phân
loại điển hình như sau:
1.1.2.1. Căn cứ vào thời hạn cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12
tháng.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến
dưới 60 tháng.
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên.


4



1.1.2.2. Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu
khách hàng phải có tài sản đảm bảo như quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng

bán, khả năng tài chính của người thứ ba,…
- Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay dựa trên uy tín
của khách hàng, thường là đối với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình
tài chính lành mạnh,…
1.1.2.3. Căn cứ vào phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng thực hiện
thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận một
hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định.
- Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực
hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư
phục vụ đời sống.
- Cho vay hợp vốn: một nhóm ngân hàng cùng cho vay với một dự án vay
vốn của khách hàng hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một ngân
hàng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp các ngân hàng khác.
- Cho vay trả góp: khi vay vốn, ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa
thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số dư nợ gốc được chia ra để trả nợ theo
nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đảm bảo
sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Ngân
hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi tín dụng
nhất định. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn hiệu lực của hạn mức
tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng.
- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: ngân
hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức


5

tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự
động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý ngân hàng.
- Cho vay theo hạn mức thấu chi: là việc cho vay mà ngân hàng thỏa thuận
bằng văn bản chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng.
- Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng
hóa. Khi doanh nghiệp mua hàng mà thiếu vốn, ngân hàng có thể cho vay và sẽ thu
nợ khi doanh nghiệp bán được hàng.
1.1.2.4. Căn cứ vào mục đích của hoạt động cho vay
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng cá nhân.
- Cho vay bất động sản.
- Cho vay nông nghiệp.
- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu.
1.1.2.5. Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng
- Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách
hàng cũng trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ
chức trung gian như tổ, đội, nhóm,… hay là thông qua người bán lẻ các sản phẩm
đầu vào của quá trình sản xuất.
1.1.3. Vai trò của hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại
1.1.3.1. Đối với ngân hàng thương mại
Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, mục tiêu hàng đầu của đa số các tổ
chức kinh tế là tối đa hóa lợi nhuận. Ngân hàng – một tổ chức kinh doanh tiền tệ -
cũng không nằm ngoài mục tiêu đó. Trong đó, cho vay được xem là một hoạt động
vô cùng quan trọng của ngân hàng, một hoạt động gắn liền với sự ra đời và phát
triển của một ngân hàng.
Tuy hoạt động cho vay là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng đây lại là
nguồn mang lại lợi nhuận chính cho ngân hàng. Ngân hàng với tư cách là một trung
gian tài chính kinh doanh trên nguyên tắc tiền gửi của khách hàng dưới hình thức tài

6



khoản vãng lai và tài khoản tiền gửi. Trên số vốn huy động được đó, ngân hàng tiến
hành các hoạt động cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy theo nhu cầu của
khách hàng. Sự chênh lệch giữa tiền lãi kiếm được và tiền lãi phải trả cho nguồn
vốn huy động chính là lợi nhuận của ngân hàng. Đây chưa phải là toàn bộ lợi nhuận
của ngân hàng, tuy nhiên đây là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Trong bối cảnh công nghệ ngân hàng phát triển mạnh mẽ như hiện nay,
chất lượng của các hoạt động dịch vụ ngân hàng ngày càng được gia tăng. Do vậy
mà trong kết cấu tài sản của ngân hàng tỷ trọng của hoạt động dịch vụ cũng không
ngừng tăng lên. Tuy nhiên, nó vẫn không thể thay thế hoàn toàn hoạt động cho vay
được bởi khả năng bù đắp những chi phí huy động vốn và đem lại lợi nhuận cho
ngân hàng chưa cao.
1.1.3.2. Đối với khách hàng
Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng giải quyết được những
thiếu hụt về vốn của khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng có thể mở rộng hoạt
động sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng… Ngân hàng có danh mục sản phẩm cho
vay đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với mức lãi suất hợp lý. Do
vậy mà khách hàng có thể dễ dàng thỏa mãn mục đích của mình.
Riêng đối với khách hàng doanh nghiệp, khoản tài trợ này của ngân hàng
còn góp phần làm tối ưu hóa cơ cấu vốn cho khách hàng. Do sử dụng được đòn bẩy
tài chính ở đây, doanh nghiệp sẽ giảm bớt được gánh nặng về thuế, làm tăng lợi
nhuận.
1.1.3.3. Đối với nền kinh tế
Với vai trò là một trung gian tài chính, ngân hàng được xem như cầu nối
cho nền kinh tế, giữa nơi thừa vốn và nơi thiếu vốn. Nơi thừa vốn họ sẽ gửi tiền tại

ngân hàng. Ngân hàng sẽ sử dụng số tiền đó để cho nơi thiếu vốn vay. Điều này sẽ
giúp tập trung và phân phối lại nguồn hàng hóa – vật tư – thiết bị, sức lao động…
trong toàn bộ nền kinh tế.


7



Hoạt động cho vay góp phần giúp cho khách hàng mở rộng sản xuất kinh
doanh, thúc đẩy đổi mới công nghệ, thiết bị, cải tiến khoa học kỹ thuật… Do vậy
mà nền kinh tế cũng phát triển theo.
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.2.1. Khái niệm về cho vay bất động sản
Cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ
vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ
sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê hoặc nhận
quyền sử dụng/sở hữu bất động sản.
Việc cho vay bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và
an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hoàn trả cả gốc lẫn lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể
yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1 2. Vai trò, ý nghĩa của cho vay bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển

so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa
được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó,
một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân
hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và
giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai trò của tín dụng của
ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng
vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị
trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là


8



kênh cho vay mua bất động sản (kích cầu). Cụ thể hơn, hoạt động cho vay bất động
sản của ngân hàng thương mại có ý nghĩa quan trọng đối với chính các ngân hàng,
khách hàng và cả xã hội như sau:
1 2.1. Đối với ngân hàng
Hoạt động cho vay bất động sản góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín
dụng ngân hàng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập. Sản phẩm cho vay bất động
sản ra đời góp phần đáp ứng các nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, đồng
thời, thông qua hoạt động cho vay bất động sản thì các ngân hàng có điều kiện thiết
lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở
rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi từ
dân cư.
1 2.2. Đối với khách hàng
Sản phẩm cho vay bất động sản ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng
chưa đủ khả năng một giải pháp để có thể sở hữu một căn nhà mới hay thực hiện
mong muốn kinh doanh bất động sản của mình thay vì phải lao động, tiết kiệm hàng
chục năm hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họ hàng, người quen biết

như trước đây.
1 2.3. Đối với xã hội
Bằng nghiệp vụ cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ góp phần
không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân. Không những giúp họ ổn định cuộc
sống, an tâm làm việc mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân. Từ
chỗ sinh sống trong những ngôi nhà đã xuống cấp, hoặc không có nhà để ở thì thông
qua hoạt động cho vay bất động sản sẽ có nhiều hộ gia đình được sống trong những
căn hộ khang trang và đầy đủ tiện nghi. Cuộc sống của người dân được nâng cao
góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi và
đẹp hơn hẳn.
Mặt khác, trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư – ngân
hàng – người mua là mối quan hệ không thể tách rời. Đặc biệt trong giai đoạn hiện
nay, việc vực dậy thị trường bất động sản cần rất nhiều sự hỗ trợ từ phía ngân hàng.


9



Do đó, có thể nói rằng hoạt động cho vay bất động sản là một cứu cánh cho thị
trường bất động sản hiện nay.
Ngoài ra, hoạt động cho vay này sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển, khi vay đã
làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn. Đây là nghiệp vụ cho vay
có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
1 3. Những đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay bất động sản
- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế. Khi nền kinh tế phát
triển thịnh vượng, đời sống người dân nâng cao, thu nhập tăng thì nhu cầu vay cũng
tăng theo.
- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập. Những cá
nhân có thu nhập khá và đồng đều thì thường có nhu cầu vay nhiều vì họ có khả

năng trả được nợ.
- Là lĩnh vực cho vay có độ rủi ro cao bởi thời hạn vay dài, nguồn trả nợ
của người vay có thể biến động lớn, nó phụ thuộc vào quá trình làm việc, kinh
nghiệm, tài năng và sức khỏe, … của người vay. Nếu cá nhân đó chết, đau ốm hoặc
mất việc làm thì ngân hàng sẽ rất khó để thu hồi được nợ. Do đó, ngân hàng thường
yêu cầu lãi suất cao và yêu cầu cá nhân đó phải mua bảo hiểm tài sản đã mua.
- Tư cách, phẩm chất của người vay rất khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh
nghiệm, đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng. Đây là nhân tố quyết định sự hoàn
trả của khoản vay.
1 4. Đặc điểm về rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản
- Trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân
hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng
trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay
ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung
cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách
hàng, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng
dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc
thu hồi nợ.


10



- Đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường dài (có khi đến 25
năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng một lần trong khi tình hình vốn huy
động thường là ngắn hạn. Như vậy xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình hình biến
động lãi suất nhanh như hiện nay, giả sử nếu lãi suất huy động tăng cao trong khi
thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm cho ngân hàng
gặp phải rủi ro về lãi suất.

- Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản
đảm bảo của người vay. Tuy nhiên khó khăn ngân hàng thường gặp phải đó là việc
thanh lý tài sản đảm bảo, bởi tài sản đảm bảo là bất động sản là loại tài sản mà tính
thanh khoản không cao, giá biến động liên tục nên rất khó bán. Do đó trước khi cho
vay ngân hàng buộc phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải
thanh lý tài sản đảm bảo.
- Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay bất động sản đó
là rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách hàng cấu kết với người bán, làm các giấy tờ
giả, cố tình lừa đảo để chiếm đoạt tài sản của ngân hàng.
1 5. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay bất động sản
1 5.1. Các nhân tố khách quan
● Các nhân tố văn hóa, kinh tế, xã hội
Một số nhân tố vĩ mô có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản
như môi trường kinh tế - xã hội, các chính sách kinh tế của nhà nước, sự cạnh tranh
giữa các ngân hàng, môi trường pháp lý, lịch sử, yếu tố văn hóa. Kinh tế - xã hội có
ổn định thì mới tạo niềm tin cho người dân giúp họ tăng gia sản xuất và tăng nhu
cầu về nhà ở cũng như kinh doanh bất động sản.
Nhân tố đầu tiên phải kể đến đó là tình hình thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản có sôi động, có phát triển thì mới kích thích người dân có hứng
thú tham gia vào thị trường này. Lúc này, họ sẽ tìm đến ngân hàng để tìm nguồn tài
trợ. Khi đó, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng mới phát triển.
Kế đến là đặc điểm thị trường nơi ngân hàng hoạt động. Nếu đó là thành thị
hoặc nơi tập trung đông dân cư, có mức thu nhập khá, trình độ học vấn cao thì nhu


11



cầu vay bất động sản sẽ tăng cao hơn so với vùng nông thôn, do thành thị phát triển

nhanh hơn nhu cầu về nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung hơn người nông
thôn rất nhiều.
Các thói quen, phong tục tập quán cũng có ảnh hưởng tới hoạt động cho
vay bất động sản của các ngân hàng thương mại. Người dân Việt Nam thường có
thói quen tiết kiệm rồi khi tích lũy đủ tiền mới mua sắm, họ không nghĩ tới việc đi
vay, nợ nần để mua sắm, cộng với tâm lý ngại tiếp xúc với ngân hàng, sợ các thủ
tục rườm rà. Chính vì thế, nhu cầu vay của người dân còn thấp.
Môi trường kinh tế, chính trị cũng có những ảnh hưởng nhất định tới hoạt
động cho vay bất động sản. Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả
các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập
quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín
dụng của ngân hàng thương mại rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế.
Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu
cầu thỏa mãn tiêu dùng hay kinh doanh của người dân được nâng cao. Kéo theo đó
là nhu cầu mua nhà, đất nói riêng và bất động sản nói chung cũng tăng theo do họ
yên tâm rằng trong tương lai, thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều
thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế ở trạng thái không ổn định và trì trệ thì nhu cầu
chi tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng lẫn kinh doanh của người dân cũng
sẽ giảm theo vì lúc này họ dự đoán rằng trong tương lai có nhiều khó khăn đang chờ
đợi. Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến
hoạt động ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của đề tài là cho vay bất
động sản – tài sản có giá trị lớn – thì thu nhập là một nhân tố rất quan trọng.
Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh
doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Hoạt động cho vay bất động
sản cũng phải tuân theo những quy định của Nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng,
Luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không
rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích các bên tham
gia quan hệ tín dụng. Ngược lại, sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần

12



tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để
hoạt động cho vay bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung
được diễn ra thông suốt và hiệu quả.
Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới
hoạt động cho vay bất động sản. Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điều
chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản,
các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sản, như
luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu
đất, cấp sổ đỏ.
Không chỉ Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng cho vay bất động sản
mà nhiều tổ chức tài chính trung gian khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như các
công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinh doanh bất động sản
cũng cho khách hàng mua nhà trả góp. Vì thế, đối thủ cạnh tranh cũng là một nhân
tố cực kỳ quan trọng tác động tới hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại.
● Các nhân tố thuộc về khách hàng
Các nhân tố thuộc về khách hàng gồm có: năng lực tài chính của khách
hàng, tài sản đảm bảo của khách hàng, đạo đức khách hàng… ‎có ý nghĩa vô cùng
quan trọng trong hoạt động cho vay bất động sản.
Khả năng tài chính của khách hàng là nguồn tài trợ cho các khoản vay của
ngân hàng. Thu nhập của người vay là nguồn trả nợ chủ yếu của các khoản vay bất
động sản. Nếu một khách hàng có thu nhập thường xuyên và ổn định sẽ luôn được
chào đón sử dụng các dịch vụ của ngân hàng trong đó có dịch vụ cho vay bất động
sản. Như vậy, khả năng tài chính của khách hàng là một sự đảm bảo cho ngân hàng
khi cung cấp tín dụng, nó đảm bảo an toàn cho ngân hàng và giảm thiểu rủi ro.
Trong cho vay bất động sản, tài sản đảm bảo là yếu tố quyết định để ngân hàng cấp

tín dụng cho người vay. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra, tài sản đảm bảo chính là
tấm đệm cho các ngân hàng, giúp ngân hàng có thể thu hồi lại phần cho vay mà


13



khách hàng không trả được. Ngân hàng có thể giảm thiểu rủi ro cho mình khi người
vay không trả được nợ bằng cách phát mại tài sản đảm bảo của người vay.
Đạo đức khách hàng bao gồm các yếu tố liên quan đến uy tín của khách
hàng, năng lực pháp l‎ý của khách hàng, … Các yếu tố này có ý nghĩa vô cùng quan
trọng khi ngân hàng xem xét các khoản vay nói chung và khoản vay bất động sản
nói riêng. Nếu một khách hàng có tài sản đảm bảo trả nợ cho ngân hàng tốt nhưng
đạo đức của khách hàng không được đảm bảo thì khả năng trả nợ là rất thấp. Đạo
đức của khách hàng còn được thể hiện ở việc cung cấp cho ngân hàng những thông
tin cá nhân đầy đủ và chính xác, sự thiện chí muốn trả nợ cho ngân hàng và sự trung
thực trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng. Nếu như khách
hàng là người có đạo đức tốt, ý thức trả nợ tốt như trả nợ đúng hạn, tuân thủ các quy
định mà ngân hàng đề ra thì rủi ro trong cho vay bất động sản thấp, điều đó sẽ kích
thích ngân hàng tiến hành mở rộng hoạt động cho vay bất động sản, các quy định về
cho vay sẽ không quá khắt khe. Ngược lại, nếu khách hàng không trả nợ đều, nợ
quá hạn quá nhiều thì tất yếu sẽ kìm hãm hoạt động cho vay bất động sản.
Tóm lại, nhân tố thuộc về khách hàng là nhân tố cực kỳ quan trọng. Khách
hàng có đạo đức và có khả năng trả nợ tốt sẽ giúp cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro,
giúp ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay bất động sản.
1 5.2. Nhân tố chủ quan
Sự phát triển của hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương
mại chủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định hướng
phát triển của ngân hàng. Nếu ngân hàng không có định hướng toàn diện về cho vay

bất động sản thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả như mong muốn.
● Chính sách tín dụng của ngân hàng
Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng được
chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đặt ra. Chính sách tín dụng bao gồm các
yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản vay, lãi suất cho vay
và mức lệ phí, số tiền được phép vay trên giá trị tài sản đảm bảo và khả năng thanh
toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản


14



vay có vấn đề… Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay bất
động sản của ngân hàng, có tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới việc mở rộng tín
dụng của ngân hàng.
● Quá trình thẩm định
Việc thẩm định nhằm rút ra những kết luận chính xác về khách hàng, tính
khả thi, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra khi quyết định cho vay hay từ
chối cho vay. Công tác thẩm định ảnh hướng rất lớn đến hoạt động tín dụng của các
ngân hàng. Nếu việc thẩm định được thực hiện một cách khoa học, nghiêm túc chặt
chẽ với chất lượng cao sẽ mang lại các quyết định chính xác, hạn chế rủi ro, đảm
bảo khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận cho ngân hàng. Quá trình thẩm định hiệu quả,
không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng.
Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn
giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản
vay. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì
hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn đang gặp nhiều khó khăn.
● Chất lượng cán bộ tín dụng
Chất lượng cán bộ tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả

năng giao tiếp của cán bộ tín dụng. Có thể nói cán bộ tín dụng là hình ảnh quan
trọng của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất,
mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới tăng được khả
năng cạnh tranh, do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ tín dụng cũng thu hút được
khách hàng đến với ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp… là
những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng
nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng.
● Cơ sở vật chất thiết bị
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến
việc thu hút khách hàng. Nếu cơ sở vật chất thiết bị mà lạc hậu thì các công việc của
ngân hàng sẽ được xử lý kém, chậm chạp; các hoạt động của ngân hàng được thực
hiện khó khăn. Điều đó làm cho ngân hàng tụt hậu, kém phát triển, không thu hút


15



được khách hàng sẽ làm hạn chế hoạt động cho vay. Ngược lại, việc trang bị đầy đủ
các thiết bị phù hợp với phạm vi và quy mô hoạt động, phục vụ kịp thời các nhu cầu
của khách hàng với mức chi phí cả 2 bên đều có thể chấp nhận được sẽ giúp ngân
hàng tăng cường khả năng cạnh tranh, thực hiện tốt mục tiêu tăng cường hoạt động
cho vay. Cùng với khoa học công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho
ngành ngân hàng đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động của ngân hàng.
1.2.6. Những chỉ tiêu dùng để phân tích tình hình cho vay và đánh giá
khái quát kết quả hoạt động cho vay bất động sản
1.2.6.1. Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ

Dư nợ cho vay BĐS
Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ (%) = x 100%

Tổng dư nợ
Chỉ tiêu này phản ánh tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ của
ngân hàng, tức là phản ánh quy mô của việc cho vay bất động sản. Tỷ lệ này càng
cao và ngày càng tăng chứng tỏ ngân hàng chú trọng đến hoạt động cho vay bất
động sản.
1.2.6.2. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản
Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = x 100%
Dư nợ năm trước
Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ qua các năm để đánh giá khả
năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch cho
vay bất động sản của ngân hàng. Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của ngân
hàng càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại thì ngân hàng đang gặp khó khăn, nhất
là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa
hiệu quả.
1.2.6.3. Tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng nguồn vốn huy động



16



Tổng dư nợ bất động sản
Tỷ lệ dư nợ BĐS trên tổng vốn huy động (%) = x 100%
Tổng nguồn vốn huy động
Dựa vào chỉ tiêu này để đánh giá mức độ tập trung vốn vào cho vay bất động sản
của ngân hàng.
Chỉ tiêu này càng cao thì mức độ tập trung vào hoạt động cho vay bất động sản của
ngân hàng càng cao.

1.2.6.4. Hệ số thu nợ cho vay bất động sản
Doanh số thu nợ bất động sản
Hệ số thu nợ (%) = x 100%
Doanh số cho vay bất động sản
Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả trong việc thu nợ cho vay bất động sản của ngân
hàng. Nó phản ánh trong một thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay bất động sản
nhất định thì ngân hàng sẽ thu về được bao nhiêu đồng vốn.
1.2.6.5. Tỷ lệ thu lãi cho vay bất động sản trên tổng thu nhập từ lãi
Lãi từ cho vay BĐS
Tỷ lệ thu lãi cho vay BĐS trên tổng thu từ lãi(%) = x 100%
Tổng thu từ lãi
Chỉ tiêu này dùng để đánh giá mức đóng góp thu nhập về lãi từ hoạt động cho vay
bất động sản vào tổng thu nhập từ lãi cho vay của ngân hàng.
Tỷ lệ này càng cao thì mức đóng góp thu nhập từ lãi của hoạt động cho vay bất
động sản càng lớn.
1.2.6.6. Thu nhập từ cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay bất động sản
Thu nhập từ cho vay BĐS
Thu nhập từ cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =
Dư nợ cho vay BĐS
Chỉ tiêu này cho biết 1 đồng dư nợ cho vay bất động sản thì mang lại cho ngân hàng
bao nhiêu đồng thu nhập.
Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ thu nhập từ hoạt động cho vay bất động sản càng lớn.


17



1.2.6.7. Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay bất
động sản

Chi phí cho cho vay BĐS
Chi phí cho cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =
Dư nợ cho vay BĐS
Chỉ tiêu này cho biết để cho vay được 1 đồng dư nợ thì ngân hàng cần phải bỏ ra
bao nhiêu đồng chi phí.
Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ chi phí ngân hàng phải bỏ ra để cho vay được 1 đồng
dư nợ bất động sản càng lớn hay chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản càng
lớn.
1.2.6.8. Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản trên thu nhập từ cho
vay bất động sản
Chi phí cho cho vay BĐS
Chi phí cho cho vay BĐS trên thu nhập từ cho vay BĐS =
Thu nhập từ cho vayBĐS
Chỉ tiêu này cho biết để tạo ra 1 đồng thu nhập thì ngân hàng phải trang trải bao
nhiêu đồng chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản.
1.2.6.9. Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản trên lợi nhuận từ hoạt
động cho vay bất động sản
Chi phí cho cho vay BĐS
Chi phí cho vay BĐS trên lợi nhuận từ cho vay BĐS=
Lợi nhuận từ cho vay BĐS
Chỉ tiêu này cho biết để thu được 1 đồng lợi nhuận thì ngân hàng phải trang trải bao
nhiêu đồng chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản.
Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay bất động sản càng có hiệu quả.
1.2.6.10. Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản trên lợi nhuận từ
hoạt động cho vay




18

Lợi nhuận từ cho vay BĐS
Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên lợi nhuận từ cho vay =
Lợi nhuận từ cho vay
Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đồng lợi nhuận ngân hàng thu được từ hoạt động cho
vay thì có bao nhiêu đồng lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản.
1.2.6.11. Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay
bất động sản
Lợi nhuận từ cho vay BĐS
Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =
Dư nợ cho vay BĐS
Chỉ tiêu này cho biết với 1 đồng dư nợ bất động sản, ngân hàng thu được bao nhiêu
đồng lợi nhuận.
Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay bất động sản mang lại hiệu quả cao.
1.2.6.12. Lợi nhuận từ cho vay bất động sản trên tổng lợi nhuận trước thuế
của ngân hàng
Lợi nhuận từ cho vay BĐS
Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên tổng LNTT =
Tổng lợi nhuận trước thuế
Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đồng lợi nhuận trước thuế của ngân hàng thì có bao
nhiêu đồng lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay bất động sản. Nó cho phép
đánh giá tầm quan trọng của hoạt động cho vay bất động sản trong mối quan hệ với
toàn bộ hoạt động của ngân hàng. Tỷ lệ này cao chứng tỏ hầu hết lợi nhuận của
ngân hàng đạt được từ hoạt động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, điều đó cũng
đồng nghĩa với việc ngân hàng đang phải chấp nhận đối mặt với những nguy cơ rủi
ro tiềm tàng. Do đó đòi hỏi hoạt động cho vay bất động sản phải được quản lý một
cách khoa học và chặt chẽ.
1.2.6.13. Tỷ lệ nợ cho vay bất động sản quá hạn

Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn vay vốn
cộng với thời gian được gia hạn thêm (nếu có) mà khách hàng vẫn chưa trả được nợ.