Công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai Bà Trưng

Chuyên đề thực tập 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM 7
1.1 Dự án đầu tư bất động sản 7
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 7
1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 8
1.1.3 Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại 9
1.2.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư bất động sản 10
1.2.2 Căn cứ thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 11
1.2.3 Sự cần thiết của việc thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 14
1.2.4 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 15
1.2.5 Nội dung thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản 17
1.2.6 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư 28
1.2.7 Chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
31
- Hệ số thu nợ
Hệ số thu nợ = doanh số thu nợ/doanh số cho vay
Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả trong việc thu nợ của ngân hàng. Nó phản ánh
với doanh số cho vay nhất định trong một thời gian nhất định, ngân hàng thu
về được bao nhiêu đồng vốn.
- Hiệu quả sử dụng vốn
Hiệu quả sử dụng vốn = Tổng dư nợ/ tổng vốn huy động
Chỉ tiêu phản ánh tỉ trọng vốn mà ngân hàng cho vay trong tổng số vốn huy
động được, đồng thời đánh giá khả năng huy động vốn của ngân hàng. Nếu chỉ
tiêu này lớn, một mặt phản ánh tình hình cân đối giữa huy động vốn và cho
vay vốn là tốt, một mặt đánh giá khả năng huy động vốn chưa tốt. Nếu chỉ tiêu
này nhỏ, một mặt phản ánh tình hình cho vay chưa tốt, một mặt phản ánh tình
hình huy động vốn tốt.
- Vòng quay vốn tín dụng

Vòng quay vốn tín dụng = Doanh số thu nợ/ Dư nợ bình quân
(Trong đó dư nợ bình quân trong kì = (dư nợ đầu kì + dư nợ cuối kì)/2
Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển của dòng vốn tín dụng trong ngân
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 2 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
hàng và phản ánh thời gian thu hồi nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm. Chỉ
tiêu này càng lớn thì tốc độ lưu chuyển vốn càng nhanh và các khoản vay càng
được an toàn.
- Tỷ lệ nợ quá hạn
Tỷ lệ nợ quá hạn = Nợ quá hạn/ Tổng dư nợ
Đây là chỉ tiêu phản ánh khả năng thu thu hồi vốn của ngân hàng đối với các
khoản vay. Chỉ tiêu này đánh giá mức độ rủi ro tín dụng tại ngân hàng. Chỉ
tiêu này càng lớn, chất lượng tín dụng càng kém và ngược lại. Theo quy định
của NHNN hiện nay chỉ tiêu này không được vượt quá 3%.
- Hệ số rủi ro tín dụng
Hệ số rủi ro tín dụng = Tổng dư nợ/ Tổng tài sản có
Hệ số này cho thấy tỷ trọng của tổng dư nợ tín dụng trong tổng tài sản của
ngân hàng. Khoản mục tín dụng trong tổng tài sản càng lớn thì lợi nhuận sẽ
lớn nhưng đồng thời rủi ro tín dụng cũng rất cao 32
1.3 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động
sản tại ngân hàng 33
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 33
1.3.2 Các nhân tố khách quan 34
* Về phía khách hàng 34
* Môi trường kinh tế: 35
1.4 Các quy định của nhà nước về thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
tại ngân hàng 35
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 37

2.1 Giới thiệu khái quát về ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà
Trưng 37
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 37
2.1.2 Cơ cấu tổ chức 38
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng 37
2.2 Thực trạng công tác thẩm định cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi
nhánh Hai Bà Trưng 41
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
2.2.1 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi nhánh
Hai Bà Trưng 41
2.2.2 Dự án minh họa 44
2.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại BIDV chi
nhánh Hai Bà Trưng 56
2.3.1 Những kết quả đạt được 56
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 57
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI
NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 63
3.1 Định hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng BIDV Hai Bà Trưng 63
3.2 Giải pháp góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án cho vay đầu tư bất
động sản 65
3.2.1 Giải pháp về cơ chế điều hành, thu thập thông tin 65
3.2.2 Giải pháp về nội dung, phương pháp thẩm định 66
3.2.3 Giải pháp về nguồn nhân lực 68
3.3 Một số kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án cho
vay đầu tư bất động sản 68
3.3.1 Đối với Nhà nước và các bộ ngành liên quan 68
3.3.2 Đối với ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 69

3.2.3 Đối với chủ đầu tư 70
KẾT LUẬN 72
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 4 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
QHKH : Quan hệ khách hàng
QLRR : Quản lý rủi ro
SXKD : Sản xuất kinh doanh
KH : Khách hàng
UBND : Ủy ban nhân dân
DA : Dự án
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
TH : Trung hạn
DH : Dài hạn
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TCTD : Tổ chức tín dụng
TMCP : Thương mại cổ phần
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 5 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Dự án đầu tư bất động sản là một mảng quan trọng trong toàn bộ hệ thống lý
luận về bất động sản được giảng dạy tại nhà trường. Thẩm định dự án đầu tư là
khâu có vai trò quan trọng không kém khâu lập và quản lý dự án, đặc biệt là dự án
đầu tư bất động sản. Thẩm định dự án bất động sản rất quan trọng đối với cả ngân
hàng và chủ đầu tư dự án.
Những năm gần đây, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam vẫn đang khủng
hoảng, thị trường bất động sản ngày càng trở nên trầm lắng mà vẫn chưa có dấu

hiệu phục hồi. Hàng loạt các dự án bất động sản đã phải dừng thi công hoặc đã thi
công xong nhưng không bán được. Số lượng bất động sản tồn kho tính cho tới thời
điểm cuối năm 2012, theo báo cáo của 58/63 địa phương, tổng số vốn tồn đọng
trong bất động sản lên tới hơn 52.000 tỷ đồng. Đi kèm với lượng hàng tồn kho này,
nợ xấu ngân hàng đã tăng lên mức đáng báo động. Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam, tính đến cuối năm 2012, tỷ lệ nợ xấu là 2,8% trong đó phần
lớn là từ bất động sản.Tình trạng này một phần xuất phát từ việc cho vay tràn lan
của ngân hàng đối với các dự án đầu tư xây dựng mà trong đó là sự lỏng lẻo của
công tác thẩm định dự án. Sự chú trọng quá mức đến lãi suất, tài sản đảm bảo đã
làm cho công tác thẩm định dự án bị lơ là. Trong thời gian tới, các ngân hàng cần
thận trọng hơn khi cho vay dự án đầu tư bất động sản, thẩm định kĩ lưỡng hơn các
nội dung của dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Bản thân tác giả có cơ hội được thực tập tại phòng QHKH I của ngân hàng
BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng. Trong thời gian thực tập tại đây, tác giả đã được
quan sát, tìm hiểu về hoạt động cho vay dự án, đặc biệt là dự án xây dựng. Thẩm
định dự án là một khâu rất quan trong trong quá trình xét cấp tín dụng tại đây. Tác
giả đã thực hiện việc nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
tại ngân hàng nhằm có được kiến thức thực tiễn và mạnh dạn đưa ra ý kiến đánh
giá chủ quan của tác giả về quá trình thẩm định tại chi nhánh.
Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai
Bà Trưng” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Em xin chân thành cảm ơn Ths. Nguyễn Thị Hải Yến và tập thể các cán bộ
tại phòng QHKH1 thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi
nhánh Hai Bà Trưng đã tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn
thành chuyên đề này.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án bất động sản theo

quan điểm ngân hàng nhằm hệ thống hóa và củng cố kiến thức cơ bản đã được học
trong môn học Lập & quản lý dự án đầu tư bất động sản và các môn học liên quan
khác.
- Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động
sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng để có được cái nhìn thực tế về
hoạt động thẩm định dự án tại ngân hàng.
- Đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác
thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Hai
Bà Trưng nói riêng và các ngân hàng thương mại nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động
sản của ngân hàng thương mại.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư
bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát,thu thập các tài liệu về hoạt động, về công
tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt động cho vay.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh các số liệu, chỉ tiêu.
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các thông tin sau khi đã thu thập, để đánh
giá về công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV
Hai Bà Trưng.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở lý luận chung về công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất
động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai Bà Trưng
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 7 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Chương III: Giải pháp và kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án

cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi
nhánh Hai Bà Trưng
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM
1.1 Dự án đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Theo điều 174 của Luật dân sự năm 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản
bao gồm: đất đai, nhà, công trình gắn với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà và
công trình xây dựng trên đất, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Bất động sản có nhiều đặc điểm mang tính chất đặc thù. Bất động sản có tính
khan hiếm, cố định và cá biệt. Tính khan hiếm và cá biệt của bất động sản xuất phát
từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt Trái đất là có hạn và diện tích của
mỗi mảnh đất, khu vực và vị trí của mỗi bất động sản là khác nhau dẫn đến không
tồn tại hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau. Hơn nữa, kể từ năm 1992, bất
động sản đã có thể được mua bán chuyển nhượng và giao dịch trên thị trường. Do
giá trị giao dịch lớn cùng với phần giá trị gia tăng thu được từ hoạt động đầu tư xây
dựng và mua bán bất động sản cũng khá lớn nên bất động sản được coi là một kênh
đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao và ngày càng trở nên thu hút các nhà đầu tư.
Theo nghị định số 177/CP ban hành ngày 20/10/1994 về các điều lệ quản lý
dự án đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “ Dự án đầu tư là
một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những
đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng
cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất
định.”
Vì vậy, có thể định nghĩa dự án đầu tư bất động sản như sau: Dự án đầu tư
bất động sản là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhất định nhằm đạt được tăng trưởng về số
lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng bất động sản hoặc dịch vụ bất động

sản trong khoảng thời gian xác định.
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 8 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có sản phẩm đầu ra là các công trình bất động sản
với những đặc thù riêng biệt nên có những đặc điểm khác biệt với các dự án trong
lĩnh vực khác. Các đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định dự án
đầu tư xây dựng của các ngân hàng thương mại. Đó là những tính chất sau:
Thứ nhất: Khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, chủ đầu tư cần
một số vốn lớn. Đặc biệt, số vốn lớn này thường bị ứ đọng trong các công trình
dang dở nên không có khả năng sinh lời và kém thanh khoản do các công trình
thuộc dự án được xây dựng trong thời gian khá dài. Vì vậy, sử dụng vốn đầu tư cần
tính đến hiệu quả của vốn vay và việc thẩm định mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư
và tiến độ bỏ vốn cần được tiến hành nghiêm túc và hợp lý, tránh lãng phí nhân lực
và tiền bạc. Vốn đầu tư cần được phân bổ theo tiến độ thực hiện dự án. Ở mỗi giai
đoạn, số vốn cần sử dụng để thực hiện là bao nhiêu thì sẽ được phân bổ bấy nhiêu.
Điều này giúp tránh ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định
gây ảnh hưởng đến tiến độ của cả dự án cũng như nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
của đồng vốn.
Thứ hai: Do bất động sản có đặc điểm là cố định và cá biệt nên sản phẩm của
dự án bất động sản không thể di dời được và cũng không thể đem trưng bày như các
sản phẩm khác. Cùng một loại dự án đầu tư bất động sản nhưng được xây dựng ở
các địa điểm khác nhau thì sản phẩm của dự án đó sẽ có giá trị khác nhau.
Thứ ba: Sản phẩm của dự án bất động sản mà cụ thể là bất động sản chịu sự
chi phối của các yếu tố như tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các sản
phẩm thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là khác nhau; phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…đều chi phối đến nhu
cầu và hình thức bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải chú ý quan tâm đến điều
kiện, mức sống, thị hiếu của đối tượng khách hàng mục tiêu mà sản phẩm dự án

nhắm đến.
Thứ tư: Dự án bất động sản gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý,
điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án xây dựng. Do vậy các công
trình xây dựng phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan và quy hoạch
chung của địa phương. Hơn nữa, các dự án đầu tư bất động sản còn chịu ảnh hưởng
lớn từ các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch, kế hoạch phát
triển kinh tế, hạ tầng giao thông, của nhà nước. Các dự án loại này rất nhạy cảm
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
với chính sách Nhà nước, bị ảnh hưởng bởi những thay đổi dù là nhỏ nhất trong
chính sách đất đai của nhà nước. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản Việt Nam còn
non trẻ, các văn bản pháp luật, quy hoạch đất đai chưa đồng nhất, chặt chẽ, còn
chồng chéo và nhiều kẽ hở nên các dự án bất động sản càng chịu nhiều ảnh hưởng
từ các điều kiện vĩ mô hơn.
Thứ năm: Đối với dự án bất động sản, thời gian giải phóng mặt bằng và xây
dựng khá dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố vĩ mô và rất nhạy
cảm với môi trường pháp luật nên các dự án bất động sản đều tiềm ẩn nguy cơ rủi
ro rất cao. Ngoài những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa còn có
những rủi ro không thể dự báo như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về tỉ giá,
lạm phát, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Thứ sáu: Việc tiến hành thực hiện dự án đầu tư bất động sản đều gắn với
hoạt động xây dựng cơ bản. Để quản lý và thực hiện tốt việc xây dựng các công
trình này, chủ đầu tư cần có am hiểu sâu về các lĩnh vực như kiến trúc, kết cấu, xây
dựng, địa chất,… nhằm đảm bảo cho các công trình đáp ứng được yêu cầu về kiến
trúc, tiêu chuẩn xây dựng…
1.1.3 Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại
Cho vay đầu tư bất động sản là loại cho vay để xây dựng bất động sản nhà ở,
bất động sản công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Thị trường bất động sản Việt
Nam hiện nay có ba nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động các chủ đầu tư
và vốn vay, ngoài ra còn có một số nguồn vốn mới hình thành như các quỹ đầu tư

bất động sản. Vốn vay từ ngân hàng là một nguồn vốn quan trọng và chiếm tỷ lệ
không nhỏ trong tổng cơ cấu vốn nhằm bổ sung vốn cho các doanh nghiệp để có đủ
sức cạnh tranh và phát triển trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt. Đây
cũng là nguồn vốn tài trợ quan trọng cho các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh
bất động sản của doanh nghiệp. Hiện nay, đối với các ngân hàng thương mại, lợi
nhuận thu được từ hoạt động cho vay đầu tư bất động sản là khá lớn do lượng vốn
cho vay rất lớn và thời gian vay khá dài. Ngân hàng thương mại dùng vốn huy động
từ nguồn tiền nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức kinh tế để cho các doanh nghiệp còn
thiếu vốn kinh doanh vay với mức lãi suất cao hơn lãi suất huy động và từ đó thu lợi
nhuận trên cơ sở chênh lệch lãi suất giữa vốn huy động và vốn cho vay. Hoạt động
cho vay đầu tư bất động sản giúp doanh nghiệp có nguồn lực để thực hiện quá trình
đầu tư xây dựng công trình bất động sản, phân phối sản phẩm dự án và khai thác dự
án bất động sản. Đối với nền kinh tế vĩ mô, tín dụng bất động sản sẽ giúp giải phóng
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 10 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
hàng tồn kho bất động sản và tạo ra sự lưu thông và chu chuyển vốn cho nền kinh
tế. Trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay, nếu lĩnh vực bất động sản được tháo
gỡ một phần thì nhiều lĩnh vực khác cũng sẽ được tháo gỡ như vật liệu xây dựng, xi
măng, sắt thép và giúp giảm nợ xấu trong ngân hàng.
Hiện nay, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản được ngân hàng thương
mại thực hiện đối với các đối tượng sau:
- Doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bến bãi, cơ
sở nghỉ mát, nghỉ dưỡng, bệnh viện, phòng khám bệnh, trường học, cơ sở đào tạo
nghề, khách sạn, nhà hàng, nhà để xe ô tô… Các bất động sản này được đưa vào
phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ, đem lại giá trị
gia tăng cho chủ đầu tư.
- Doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng chung cư cao
tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự để bán. Bất động sản này sản phẩm đầu tư ra để
bán, nó có quá trình kết tinh giá trị mới của nhà đầu tư.
- Doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng trụ sở văn

phòng của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Đây
là bất động sản sử dụng trong kinh doanh của chính doanh nghiệp, cho thuê, đem lại
nguồn thu nhập cho doanh nghiệp, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu
công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm công nghiệp.
- Doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay
chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí, đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh. Đây
là hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh,
dịch vụ.
Thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với
nhau, tín dụng ngân hàng luôn cần có sự điều chỉnh phù hợp với tình hình thị trường
bất động sản để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường, đáp ứng
nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh và sự phát triển bền vững
của hệ thống các tổ chức tín dụng.
1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái quát về thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của
dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá
trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước
ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.
Thẩm định dự án đầu tư bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nhà
tài trợ vốn, mà cụ thể là các ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay đầu tư
phát triển. Từ kết quả thẩm định dự án đầu tư, ngân hàng sẽ rút ra được những kết
luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả tài chính, kinh tế, xã hội của dự án, khả
năng thu hồi vốn và lãi, những rủi ro có thể xảy ra khi ra quyết định cho vay. Kết
quả thẩm định còn là căn cứ để xác định số tiền cho vay, và thời gian thu nợ hợp lý,

tạo điều kiện cho dự án hoàn thành và doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả.
1.2.2 Căn cứ thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
Theo nghị định 12/2009/NĐ-CP về Quản lý dự án xây dựng công trình và
quyết định số 05/2007/QĐ-TTg về quy chế thẩm định dự án đầu tư, căn cứ thẩm
định dự án đầu tư bất động sản bao gồm ba căn cứ chính là:
- Hồ sơ trình thẩm định của khách hàng;
- Các căn cứ pháp lý mà cụ thể là các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt
động thẩm định;
- Các tiêu chuẩn trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật, bảo vệ môi
trường và các quy phạm về quy hoạch, sử dụng không gian đô thi;
1.2.2.1 Hồ sơ trình thẩm định của khách hàng
a) Hồ sơ pháp lý
- Điều lệ, quy chế hoạt động đối với tổ chức có điều lệ, quy chế hoạt động;
- Quyết định bổ nhiệm thủ trưởng đơn vị, kế toán trưởng;
- Các giấy tờ khác có liên quan (mẫu dấu, chữ ký );
- Văn bản uỷ quyền hoặc bảo lãnh vay vốn của cấp trên có thẩm quyền;
b) Hồ sơ tài chính:
- Báo cáo tài chính tối thiểu 03 năm gần nhất và và những điều kiện thành
lập quý gần nhất, gồm: bảng cân đối kế toán; báo cáo hàng tháng về hoạt
động sản xuất kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo
cáo tài chính; báo cáo lưu chuyển tiền tệ;
- Đối với pháp nhân hoạt động chưa được 03 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài
chính đến thời điểm gần nhất;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 12 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Trong trường hợp cần thiết, khách hàng chứng minh được tài sản đảm bảo
và khả năng tài chính phải cung cấp các báo cáo tài chính đã được các cơ
quan độc lập được kiểm toán và nhận xét của kiểm toán;
- Quy chế phân cấp quản lý tài chính đối với doanh nghiệp có phân cấp;
- Kế hoạch sản xuất kinh doanh, kế hoạch bán hàng, kế hoạch nhập hàng kế

hoạch tài chính trong năm kế hoạch;
- Bảng kê công nợ các loại tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng trong và ngoài
nước;
- Bảng kê các khoản phải thu, phải trả;
d) Hồ sơ đảm bảo tiền vay:
 Trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo:
- Giấy cam kết của nhiều loại hình đầu tư khách hàng về việc thực hiện bảo
đảm khoản cho vay thế chấp định giá tài sản đi vay vay bằng tài sản khi
được ngân hàng cho vay yêu cầu. Nội dung cam cam kết các điều khoản
cần được thực hiện và kết này phải được thể hiện bằng một điều khoản
trong hợp đồng tín dụng;
 Trường hợp bảo đảm bằng tài sản của khách hàng/hoặc tài sản bên thứ ba:
Tuỳ từng loại tài sản có các giấy tờ khác nhau, trong đó một số loại giấy tờ
chủ yếu gồm:
i. Giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (nếu có):
- Đối với tài sản mà có khả năng mua bán trao đổi trên thị trường và có thể hiện
quyền sở hữu: thì những tài sản này có quyền được cầm cố thế chấp;
- Giấy tờ có giá;
- Phương tiện đi lại vận tải, tầu thuyền có giá trị lớn: Giấy chứng nhận đăng
ký giấy chứng nhận mua đi bán lại, đăng kiểm, giấy phép lưu hành;
- Các giấy tờ thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản (như đát đai nhà
cửa, công trình gắn liền vật kiến trúc gắn liền với đất) và động sản (hàng
hoá, phương tiện vận tải);
- Các giấy tờ về xuất xứ, nguồn gốc quy định kiểm định giá đối với kim khí
quý, đá quý;
- Giấy chứng nhận bảo hiểm tài sản (nếu tài sản phải bảo hiểm theo quy định
của pháp luật);
- Các giấy tờ khác có liên quan;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

ii. Giấy cam kết thực hiện cầm cố thế chấp bảo đảm bằng tài sản của khách
hàng/ Hợp đồng hoặc những thỏa thuận bằng văn bản bảo lãnh tiền vay của bên thứ
3.
 Trường hợp bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
- Văn bản của Chính phủ cho phép huy động vốn và cho vay vốn được bảo
đảm bằng tài sản đất đai ô tô, mấy móc thiết bị hình thành từ vốn vay (nếu
việc bảo đảm bằng tài sản hình những định kiến và gây ra vô số hạn chế
hình thành từ vốn vay từ nhiều nguồn theo chỉ định của Chính phủ);
- Giấy cam kết các loại thế chấp, cầm cố nhà cửa đất đai hình thành từ vốn
vay trong đó có quá trình mua bán đất đai và bàn giao ngay các giấy tờ
liên quan đến tài khi được cần có những kiểm tra cầm cố dự phòng;
1.2.2.2 Căn cứ pháp lý
- Các chiến lược và chính sách phát triển, quy hoạch kinh tế- xã hội của nhà
nước, của ngành và của địa phương;
- Hệ thống các văn bản pháp luật bao gồm: luật Doanh nghiệp, luật Đất đai,
luật Lao động, luật Xây dựng, luật Khoáng sản, luật Môi trường, luật Tài nguyên
luật Thuế, …
- Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản
như luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ban hành ngày 29/11/2005 và các văn bản hướng
dẫn thi hành; luật Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 và một số quy
định khác;
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng Nhà nước
nhằm quản lý hoạt động của các Ngân hàng thương mại như thông tư 15/2010/TT-
NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định
1627/2001/QĐ-NHNN;
- Các văn bản hướng dẫn hướng dẫn thẩm định dự án, thẩm định năng lực
khách hàng, thẩm định tài sản đảm bảo, của mỗi ngân hàng thương mại;
1.2.2.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong lĩnh vực bất động
sản
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong khu đô thị, khu

công nghiệp, khu dân cư; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công
trình; tiêu chuẩn các cấp, loại công trình; các tiêu chuẩn về kết cấu, không gian;
tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn về công nghệ, kĩ thuật.
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.3 Sự cần thiết của việc thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
Trong quá trình thẩm định, dự án đầu tư bất động sản cần được đặt trong bối
cảnh toàn diện của mối quan hệ giữa các bên liên quan tới quá trình chuẩn bị, lập,
thực hiện, và khai thác vận hành dự án. Do đó, dự án cần được xem xét dưới sự liên
quan của các bên, trong đó, mỗi tổ chức phải chịu các chi phí khác nhau và nhận
được ích lợi khác nhau. Tuỳ thuộc vào bản chất mối quan hệ của mỗi bên với dự án,
mà mỗi bên sẽ có cách nhìn nhận đánh giá khác nhau về lợi ích và chi phí của họ
đối với việc tham gia vào dự án. Việc thẩm định dự án sẽ giúp các bên liên quan
đến dự án xác định xem dự án có đủ điều kiện để tài trợ và mang lại hiệu quả để
tham gia thực hiện dự án hay không. Do đó, thẩm định dự án đầu tư có vai trò rất
lớn đối với các bên liên quan ma cụ thể là chủ đầu tư, ngân hàng và nhà nước.
1.2.3.1 Đối với chủ đầu tư
Mối quan tâm của chủ đầu tư là, với lợi ích và chi phí của dự án, sau khi đã
thực hiện nghĩa vụ với ngân sách (đóng các khoản thuế), và thực hiện nghĩa vụ trả
nợ các ngân hàng vốn vay đầu tư (gốc và lãi), thì phần còn lại dành cho chủ đầu tư
dự án là bao nhiêu. Chủ đầu tư quan tâm tới cơ cấu vốn đầu tư của dự án (quan tâm
tới chi phí gốc của các tài sản hiện có), qua đó xác định nghĩa vụ hoàn trả vốn vay
cả gốc và lãi từ các nguồn. Phần lợi ích mà chủ đầu tư thu được từ dự án cần phải
lớn hơn chi phí cơ hội khác tốt nhất đã bị bỏ qua vì nguồn lực đã phải dành để đầu
tư thực hiện dự án. Trên thực tế, trước khi nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư vào
một dự án nào đó, họ thường lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất trong số nhiều
phương án đầu tư mà họ có thể nghĩ ra và chuẩn bị được. Tuy nhiên, việc lựa chọn
ra một dự án tốt nhất không phải là điều dễ dàng vì khả năng phân tích, tổng hợp,
thu thập và cập nhật thông tin của nhà đầu tư còn hạn chế, đặc biệt là đối tình hình

và xu hướng thị trường, các xu hướng kinh tế, chính trị, xu hướng xã hội. Điều này
làm tăng nguy cơ khả năng thất bại trong thực hiện dự án và rủi ro và làm giảm tính
chân thực tính chính xác, sát thực với tình hình thực tế trong phán đoán của họ. Để
khắc phục những bất cập khó khăn này, nhà đầu tư hoặc tổ chức tín dụng cần tiến
hành thẩm định dự án đầu tư để lựa chọn được dự án tối ưu nhất, khả thi nhất và
mang lại lợi nhuận nhiều nhất.
1.2.3.2 Đối với ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một tổ chức trung gian tài chính của cả nước nhằm điều tiết
vốn cho nền kinh tế và thực hiện việc điều chuyển vốn để nền kinh tế hoạt động
hiệu quả hơn. Ngân hàng nhận tiền gửi từ những tổ chức, cá nhân có nguồn tiền
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 15 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
nhàn rỗi và đem số tiền này cho các doanh nghiệp, cá nhân đang thiếu vốn. Tuy
nhiên có nhiều điều kiện mà doanh nghiệp phải đáp ứng để có thể yêu cầu ngân
hàng cho vay. không phải bất kì doanh nghiệp sản xuất kinh doanh và dự án nào
cũng được ngân hàng cho vay, đặc biệt là đối với doanh nghiệp vay để đầu tư xây
dựng bất động sản. Ngân hàng chỉ cho vay khi xét thấy doanh nghiệp có đủ năng
lực thực hiện dự án, có khả năng trả nợ và lãi đúng hạn, dự án khả thi và có đem lại
hiệu quả và doanh nghiệp sẽ sử dụng vốn vay đúng mục đích. Mối quan tâm của
ngân hàng là xác định khả năng về mặt tài chính, hiệu quả về kinh tế của toàn bộ dự
án và của doanh nghiệp, qua đó nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay mà dự án
có thể cần. Thông qua tổng nhu cầu vốn đầu tư đã dự tính; qui mô đầu tư như đã
thiết kế; chi phí nguyên vật liệu, đất đai, quản lý dự án, tư vấn, thiết kế; doanh thu
từ việc bán, cho thuê sản phẩm đầu ra; khoản thuế mà chủ đầu tư phải trả, cán bộ
thẩm định cần tính toán các chỉ tiêu tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Việc
thẩm định dự án đầu tư bất động sản cũng là cơ sở để ngân hàng ra quyết định cấp
tín dụng xác định số tiền cho vay, thời gian ngân hàng cho vay, và các định mức
thời gian thu nợ, thời điểm giải ngân vốn cho dự án.
1.2.3.3 Đối với xã hội và cơ quan quản lý nhà nước
Đối với xã hội và cơ quan quản lý nhà nước, mối quan tâm hàng đầu là tác

động của dự án đến ngân sách địa phương, ảnh hưởng của dự án đến môi trường và
xã hội như thế nào, dự án có cải thiện nâng cao và mang lại việc làm cho người dân,
mang lại cảnh quan mới cho khu vực được mức phúc lợi kinh tế cũng như làm giảm
cá tệ nạn xã hội và tăng phúc lợi xã hội của vùng và địa phương hay không. Vì thế
vấn đề quan trọng đặt ra khi xem xét thẩm định một dự án đầu tư theo quan điểm
kinh tế và xã hội là dự án có giải quyết việc làm cho người dân địa phương hay
không, tăng thu ngân sách cho nhà nước không, có làm nâng cao hệ thống cơ sở hạ
tầng ở khu vực hay không, có đảm bảo môi trường sinh thái và cải thiện cảnh quan
môi trường hay không. Ngoài ra, dự án được phê duyệt đầu tư còn phải phù hợp với
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của từng địa phương cũng như phù
hợp với quy hoạch tại vùng dự án thực và phải hoàn toàn tuân thủ các quy chế quản
lý đầu tư xây dựng, quy chế quản lý kinh tế và quy chế quản lý khác của Nhà nước.
1.2.4 Quy trình thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
1.2.4.1 Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết
a) Hồ sơ về khách hàng:
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Hồ sơ pháp lý: quyết định thành lập; những biên bản bầu hội đồng quản
trị; các quyết định phân bổ, chỉ định, bổ nhiệm ban giám đốc; giấy chứng nhận đăng
ký sản xuất kinh doanh; điều lệ hoạt động; giấy phép đầu tư; bản đăng ký mẫu dấu,
chữ ký.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; bảng cân đối tài sản
và cân đối kế toán; thuyết minh các báo cáo tài chính; bảng kê các khoản phải thu,
phải trả; bảng kê công nợ các loại tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
b) Hồ sơ dự án:
- Bản phê duyệt đầu tư; báo cáo đầu tư; thuyết minh dự án vay vốn; quyết
định phê duyệt dự án;
- Thiết kế kĩ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác
động môi trường, phòng cháy chữa cháy; quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp
đồng cho thuê đất;

- Báo cáo tiến độ triển khai thực hiện dự án; giấy phép xây dựng; quyết định
phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình….
1.2.4.2 Xử lý, phân tích, đánh giá thông tin
Sau khi thu thập đầy đủ các tài liệu, thông tin cần thiết, cán bộ QHKH tiến
hành sắp xếp, phân loại thông tin, sau đó xử lý và phân tích thông tin bằng các
phương pháp so sánh, đối chiếu, tính toán định lượng thông quan bảng tính excel và
một số phần mềm khác một cách nhanh chóng nhất và chính xác nhất trong thời
gian quy định.
1.2.4.3 Lập tờ trình thẩm định dự án đầu tư
Đối với mỗi dự án, tùy thuộc vào tính chất và quy mô, cán bộ QHKH sẽ lập
tờ trình thẩm định dự án đầu tư ở các mức độ chi tiết, cụ thể khác nhau. Tờ trình
thẩm định cần thể hiện một số vấn đề sau:
- Về doanh nghiệp: tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành, tình hình
sản xuất kinh doanh;
- Về dự án: bản tóm tắt dự án;
- Kết quả thẩm định: đánh giá và phân tích một số vấn đề về khách hàng như
năng lực pháp lý, uy tín kinh doanh và uy tín tín dụng, năng lực tài chính, phương
án vay vốn và trả nợ, đánh giá các biện pháp đảm bảo tiền vay của khách hàng; về
dự án như tính khả thi của dự án;
- Kết luận: các ý kiến về các vấn đề của dự án và đề xuất phương hướng giải
quyết cùng với đề xuất lên ban Giám đốc;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 17 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.5 Nội dung thẩm định dự án cho vay đầu tư bất động sản
Việc thẩm định dự án đầu tư sẽ tập trung, phân tích đánh giá về khía cạnh
hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Các khía cạnh khác như hiệu quả
về mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tuỳ theo đặc điểm
và yêu cầu của từng dự án. Các nội dung chính khi thẩm định dự án cần tiến hành
phân tích đánh giá gồm:
1.2.5.1 Thẩm định tính pháp lý của dự án

Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng đảm bảo dự án được triển khai
và vận hành thông suốt. Tính pháp lý được đảm bảo bằng các văn bản chính thức
của các cơ quan quản lý nhà nước mà hoạt động của dự án có liên quan. Các văn
bản có thể gồm: giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc thuê
đất trong thời gian dài), giấy phép nhập khẩu (nguyên vật liệu cần thiết ), giấy phép
khai thác tài nguyên môi trường.
Trên cơ sở khung pháp lý điều tiết hoạt động đầu tư xây dựng, tuỳ theo từng
loại dự án để kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của dự án. Trong quá trình thực hiện
nội dung này, với tư cách là bên tham gia tài trợ vốn, các cán bộ QHKH của ngân
hàng cần lưu ý:
- Kiểm tra việc chấp hành có đủ, có đúng với các qui định hiện hành của chủ
đầu tư trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và
thực hiện đầu tư: Rất nhiều trường hợp, những vấn đề được các bên chức năng đặt
ra đối với dự án nhưng chủ đầu tư không tiếp thu để chỉnh sửa dự án, bỏ qua và vẫn
tiếp tục triển khai dự án. Có những trường hợp bên chức năng tham gia ý kiến,
nhưng ý kiến không đầy đủ hoặc chỉ là hình thức mà né tránh trách nhiệm. Trong
những trường hợp này, nếu dự án vẫn tiếp tục triển khai, thì rủi ro về mặt pháp lý,
rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, môi trường, sẽ là rất lớn.
- Hiện nay, sự phân cấp trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng theo hướng
tự làm tự chịu trách nhiệm ngày càng trở nên mạnh mẽ, trong khi đó các doanh
nghiệp thường đăng ký thành lập với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau, kể cả ở
các lĩnh vực họ không có kinh nghiệm. Thực tế thời gian vừa qua, nhiều doanh
nghiệp đã tận dụng sự phân cấp mạnh trong quản lý đầu tư và xây dựng để đơn giản
hoá các thủ tục trong quá trình triển khai dự án, tự lập dự án, tự thiết kế, tự thi công.
Mặc dù vẫn đúng theo qui định, nhưng năng lực thực có của doanh nghiệp không
tương xứng với qui mô và tính chất của dự án, điều này làm cho dự án đứng trước
nguy cơ rủi ro không phải về mặt pháp lý mà là rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, và
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
sẽ có khả năng dẫn tới những rủi ro về tài chính của dự án. Trong những trường hợp

này, đòi hỏi ngân hàng nên tư vấn cho doanh nghiệp lựa chọn cách làm không
những chỉ đáp ứng được về mặt thủ tục pháp lý, mà còn phải đảm bảo cho sự thành
công của dự án trên các phương diện: thực hiện đầu tư, khai thác vận hành và tài
chính.
1.2.5.2 Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư
Đối với bất kỳ dự án nào, việc phân tích, đánh giá nhằm làm rõ được sự cần
thiết phải đầu tư là xuất phát điểm để tiếp tục hoạch định các nội dụng khác: lựa
chọn hình thức đầu tư, địa điểm, quy mô, thời điểm, các giải pháp công nghệ, thiết
bị để đánh giá, lựa chọn dự án, lĩnh vực, quy mô đầu tư phù hợp.
Thông thường việc đánh giá sự cần thiết phải đầu tư cũng cần phải tuỳ thuộc
vào tính chất, mục tiêu đầu tư dự án. Đối với các dự án đầu tư mới, căn cứ vào
chiến lược/quy hoạch phát triển ngành, phát triển của địa phương, chiến lược đầu tư
của Công ty và cân đối cung - cầu, năng lực, kinh nghiệm kinh doanh của Chủ đầu
tư, cơ hội/thời điểm đầu tư, sản phẩm của dự án… để quyết định việc đầu tư. Tuy
nhiên, đối với các dự án đầu tư mở rộng, nâng cao năng lực sản xuất, chuyển đổi
công nghệ… ngoài những căn cứ trên cần dựa vào các thông tin, căn cứ về: tình
hình SXKD, khả năng hoạt động, tình hình vay và trả nợ vay với các tổ chức tín
dụng, tình hình tiêu thụ sản phẩm, hiệu quả hoạt động của dây chuyền hiện tại để
đánh giá.
Ngoài ra, có thể xem xét/đánh giá sơ bộ một số nội dung:
- Mục tiêu đầu tư dự án đã phù hợp hay không: nếu ở mức khiêm tốn quá so
với năng lực tài chính, yêu cầu thị trường thì việc đầu tư có trở nên lãng phí hay
không? Ở mức quá tham vọng thì khả năng đứng vững của dự án trên thị trường
như thế nào?
- Lựa chọn quy mô, hình thức đầu tư: có phù hợp với khả năng mở rộng thị
phần, yêu cầu thị trường, khả năng chiếm lĩnh/thâm nhập vào thị trường trong thời
gian nhất định hay không?
- Quy mô: dự án, tổng mức đầu tư cơ cấu vốn phù hợp chưa?
- Tiến độ triển khai: Việc thực hiện dự án có những yếu tố nào ảnh hưởng/trở
ngại đến tiến độ đầu tư dự án, việc xây dựng tiến độ có ảnh hưởng đến lợi thế cạnh

tranh của sản phẩm.
Các nội dung trên sẽ tiếp tục được đánh giá/phân tích cụ thể tại các phần sau.
Việc đánh giá ở phần này chỉ mang tính chất tổng quát để thấy được những đánh giá
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
khái quát về dự án. Đây là những cơ sở khái quát để có thể thấy rõ được những
thuận lợi, khó khăn của dự án và là cơ sở để ngân hàng quyết định việc đầu tư dự án
có hợp lý không.
1.2.5.3 Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu
ra của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quan
trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy, cán bộ QHKH/QLRR cần xem
xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án. Các nội dung chính cần
xem xét, đánh giá gồm:
* Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án
Dựa vào Quy hoạch phát triển ngành trên toàn quốc hoặc từng khu vực, địa
bàn và các số liệu, thông tin dự báo về tình hình sản xuất kinh doanh, nhu cầu tiêu
thụ sản phẩm bất động sản (chung cư, biệt thự, nhà liền kề, khu du lịch, sân golf, bất
động sản nghỉ dưỡng,…) thu thập được từ các kênh thông tin, cán bộ QHKH/QLRR
tiến hành phân tích, đánh giá những nội dung sau:
- Phân tích quan hệ cung - cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Định dạng sản phẩm của dự án;
- Đặc tính nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản
phẩm, dịch vụ của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư
trên phương diện như:
- Sự cần thiết đầu tư trong giai đoạn hiện nay;

- Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm;
- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (phân kỳ đầu tư, mức huy
động công suất thiết kế);
* Đánh giá về cung sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại
của sản phẩm dự án như thế nào, các doanh nghiệp trong nước đã đáp ứng được bao
nhiêu phần trăm?
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác,
đối tượng khác cùng tham gia thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 20 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Đưa số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản
phẩm, dịch vụ;
* Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem
xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu tư của dự án. Để
đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ QHKH/QLRR cần
thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:
- Hình thức, chất lượng, tiến độ bàn giao, địa điểm của sản phẩm của dự án
so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không?
- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng, xu hướng tiêu thụ hiện
nay hay không?
- Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào, có cạnh
tranh hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập, khả năng tiêu thụ hay không?
* Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
Xem xét, đánh giá trên các mặt:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào? Chủ đầu
tư trực tiếp phân phối hay ủy quyền cho các sàn giao dịch phân phối hay kết hợp cả
hai phương án?
- Phương thức bán hàng như thế nào? Trả chậm trong vòng bao nhiêu năm? Các

đợt thanh toán như thế nào để dự kiến các khoản phải thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu
động ở phần tính toán hiệu quả tài chính của dự án;
* Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ sản phẩm, công suất khai thác dự
ánvà khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ QHKH/QLRR phải đưa ra
được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động
theo các chỉ tiêu chính sau:
- Sản lượng xây dựng, sản lượng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản
phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm;
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm;
- Những thay đổi về cơ chế chính sách trong và ngoài nước ảnh hưởng đến
giá bán, cơ cấu sản phẩm của dự án;
Việc dự kiến này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở
các phần sau.
1.2.5.4 Thẩm định khả năng cung cấp vật liệu và các yếu tố đầu vào
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo đánh giá chất lượng, nguồn thu mua bên
ngoài, nhập khẩu, …) và đặc biệt tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, báo cáo
về các gói thầu thuê ngoài cho một số hạng mục công trình, đánh giá khả năng đáp
ứng/ cung cấp vật liệu đầu vào cho dự án:
- Nhu cầu về vật liệu ( cát, đá, xi măng, gạch ốp, thiết bị vệ sinh, gỗ…) đầu
vào, máy móc (máy xúc, máy ủi, máy trộn bê tông, máy ép cọc, cần cẩu…), phương
tiện để xây dựng dự án;
- Các nhà cung ứng máy móc, nguyên vật liệu đầu vào: một hay nhiều nhà
cung cấp, đã có quan hệ từ trước hay mới thiết lập, khả năng cung ứng, mức độ tín
nhiệm;
- Biến động về giá mua, giá thuê, giá nhập khẩu nguyên nhiên liệu và máy
móc đầu vào, những biến động của thị trường quốc tế, tỷ giá ngoại tệ trong trường
hợp phải nhập khẩu;

Tất cả những phân tích, đánh giá trên nhằm kết luận được hai vấn đề chính
sau:
- Dự án có chủ động được nguồn nguyên vật liệu đầu vào và máy móc phục
vụ thi công xây dựng hay không;
- Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn
nguyên nhiên liệu đầu vào là gì?
1.2.5.3 Thẩm định về phương diện kỹ thuật dự án
* Địa điểm xây dựng
- Đánh giá tổng quan về địa điểm đầu tư dự án có thuận lợi/khó khăn gì về các
mặt: hệ thống giao thông, có gần các nguồn cung cấp, điện, nước, thông tin liên lạc,
nguồn cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng công trình; thị trường tiêu thụ hay không?
Trình độ dân trí, mật độ dân cư có ảnh hưởng như thế nào đến kế hoạch và chi phí đền
bù, giải phóng mặt bằng xây dựng dự án; đại điểm xây dựng có nằm trong quy hoạch
hay không?
- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào? Đánh giá so
sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác;
- Điều kiện địa hình, địa chất, khí tượng thuỷ văn tại địa điểm xây dựng công
trình có ổn định không? Có những ảnh hưởng gì đến việc triển khai xây dựng công
trình;
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 22 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh
hưởng rất lớn đến giá thành, sức cạnh tranh của dự án hoặc chi phí cho việc đền bù,
GPMB, di dân và tái định cư;
* Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công suất thiết kế dự kiến của dự án bao nhiêu, có phù hợp với khả năng
tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ, dự báo của thị trường trong
tương lai,… hay không?
- Sản phẩm của dự án thuộc phân khúc nào trên thị trường, sức cạnh tranh
với các dự án cùng loại như thế nào?

- Giá thành, chất lượng, quy mô, tiến độ xây dựng như thế nào?
* Công nghệ, dây chuyền thiết bị
- Dự án được xây dựng theo quy trình, công nghệ nào, có tiên tiến, hiện đại
hay không, giá thành của công nghệ này là bao nhiêu?
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, lý do
lựa chọn công nghệ này;
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không, có đảm bảo cho
Chủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không?
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục
máy móc thiết bị;
Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết, kinh
nghiệm nghiệm đã tích luỹ của mình, cán bộ QHKH/QLRR cần tham khảo các nhà
chuyên môn trong trường hợp cần thiết có thể đề xuất với lãnh đạo thuê tư vấn
chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác, cụ thể.
* Quy mô, giải pháp xây dựng:
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay
không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không?
- Trong Tổng mức đầu tư của dự án có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa
được dự tính hay không?
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù
hợp với thực tế hay không?
- Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước,…
- Các giải pháp thi công các công trình/hạng mục công trình phức tạp, mang
tính chất đặc thù (nếu có);
* Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, PCCC
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 23 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
- Diện tích đất phải đền bù và chi phí đền bù, phá dỡ, san lấp, giải phóng mặt
bằng;
- Phương pháp, chi phí di dân, tái định cư và các chi phí liên quan…

- Xem xét, đánh giá các giải pháp bảo vệ môi trường, PCCC của dự án có
đầy đủ, phù hợp không, đã được các cơ quan, ban ngành có thẩm quyền phê duyệt
và chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa?
Trong phần này, cán bộ QHKH/QLRR cần phải đối chiếu với các quy định
hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê
duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hoặc cấp Giấy xác nhận đăng
ký Bản cam kết bảo vệ môi trường hay không ?
1.2.5.4 Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Xem xét, đánh giá kinh nghiệm, trình độ tổ chức, vận hành dự án của Chủ
đầu tư. Trong trường hợp Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm thì phương án trong việc
quản lý, điều hành dự án của Chủ đầu tư là gì ?
- Xem xét năng lực và uy tín các nhà thầu: như nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi
công, nhà thầu cung cấp thiết bị- công nghệ ;
- Đánh giá khả năng ứng xử của khách hàng khi thị trường tiêu thụ dự kiến bị
thu hẹp hoặc có khả năng bị mất;
- Đánh giá về nhân sự của dự án về số lượng và chất lượng lao động mà dự
án cần. Nguồn nhân sự cần trình độ tay nghề, trình độ kỹ thuật như thế nào; kế
hoạch đào tạo của chủ đầu tư và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án;
1.2.5.5 Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
* Tổng mức đầu tư dự án
Việc thẩm định tổng mức đầu tư là rất quan trọng trong toàn bộ các nội dung
của dự án cần thẩm định. Thẩm định nội dung này nhằm tránh tình trạng tổng mức
vốn đầu tư bị trội lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến trong quá trình thực hiện
dự án. Điều này sẽ dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, gây ảnh hưởng đến
hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án và tiến độ trả nợ dự án hoặc phải trình cấp có
thẩm quyền như hội sở để phê duyệt lại dự án. Xác định vốn và tổng mức đầu tư sát
thực với thực tế sẽ là cơ sở khoa học để tính toán hiệu quả tài chính và kinh tế và dự
kiến khả năng trả nợ và thời gian trả nợ của dự án.
Trong phần thẩm định này, cán bộ QHKH/QLRR cần phải xem xét, đánh giá
chi phí và tổng mức đầu tư của dự án mà đã được tính toán một cách đầy đủ các chi phí

tạo thành hay chưa (bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng; chi phí trang thiết bị; chi phí
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 24 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
đền bồi bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí lập và quản lý dự án; cá chi phí tư
vấn thiết kế đầu tư xây dựng, các khoản chi phí khác (gồm lãi vay trong thời gian xây
dựng, vốn lưu động và vốn vố định và các chi phí cần thiết khác ) và chi phí dự kiến dự
phòng); đã tính đủ, hợp ý các khoản cần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi
phí do trượt giá; lạm phá tăng; tăng giá nguyên vật liệu xây dựng xi măng sắt thép,
nhân công; phát sinh thêm khối lượng, đã dự phòng việc thay đổi tỷ giá đồng tệ nếu dự
án có sử dụng ngoại tệ, tuy thay đổi chính sách của Nhà nước có liên quan; kết quả
tổng phê duyệt tổng mức vốn đầu tư của các cấp, cơ quan có thẩm quyền là có hợp lý
chưa. Tuy nhiên, dựa trên cơ sở một số dự án tương tự đã được thực hiện và được
Ngân hàng tổng hợp đúc rút ở giai đoạn chuẩn bị thẩm định dự án xây dựng bất độn
sản sau đầu tư (về suất đầu tư, vốn đầu tư, về phương án, giải pháp công nghệ, về các
hạng mục chi phí thực sự cần thiết và chưa sự cần thiết trongđoạn thực hiện dự án
đầu tư, v.v ). Cán bộ thẩm định QHKH/QLRR sau khi thục hiện sánh nếu thấy có sự
có sự khác biệt lớn ở bất kỳ các một nội dung nào đó thì phải nào thì phải tập trung
phân tích, tìm hiểu cá nguyên nhân nguyên nhân và đưa ra nhận xét co nguyên nhân
đấy nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục
tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở cho cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà
Ngân hàng nên hay không tham gia vào dự án.
Trường hợp dự án mới được laoaj và xây dựng mới ở giai đoạn duyệt chủ
trương, hoặc tổng mức đầu tư mức vốn đầu tư mới ở dạng khái toán dạng khái toán,
Cán bộ QHKH/QLRR phải dựa vào số liệu đã được thẩm định đã thống kê, đúc rút
ở giai đoạn thẩm định trước đó sau đầu tư để nhận định và liên tục, đánh giá và tính
toán.
* Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ QHKH/QLRR cần phải nhận định đnahá giá xem xét, đánh giá về
tiến độ thi công thực hiện dự án và nhu cầu về nguồn vốn cho từng giai đoạn như
thế nào, có đã hợp lý hay không hợp lý. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng

giai đoạn thực hiện hiện dự án để đảm bảo như cầu bảo tiến độ thi công. Ngoài ra,
cần phải xem xét tỉ tỷ lệ của từng nguồn tham gia vốn tham gia trong từng giai
đoạn có đàng đầu tư có hợp lý hay không?
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở làm cơ sở cho việc
dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán cẩn thận nguồn chi phí lại lãi vay trong thời gian
thi công (theo mặt tiền lãi bằng lãi suất, tiến độ thục hiện đầu tư tại thời điểm thẩm
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 25 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
định dự án đã thực hiện nếu cần) và phục vụhoàn thành cho việc tính toán hiệu quả
tài chính kinh tế xã hội của dự án.
* Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức tiền vốn đã được phê duyệt vốn đầu tư được duyệt, cán bộ
QHKH/QLRR rà soát kiểm tra lại từng loại nguồn vốn loại tiền tham gia tài trợ cho dự
án, đánh giá và phân tích khả năng tham gia thực hiện của từng loại nguồn vốn, từ kết
quả đánh giá phân tích các loại hình tình hình tài chính của Chủ đầu tư nhằm có được
để đánh giá khả năng tham gia của cán bộ thẩm định của nguồn vốn chủ sở hữu; chi
phí của từng loại nguồn vốn, các biểu hiện điển hình điều kiện vay đi kèm của từng
loại nguồn vốn; cân đối và an toàn về vốn giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tăng
cao chi phí hiệu quả tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi
của các nguồn vốn thực hiện dự án.
Việc đánh giá, phân tích những mặt tích cực khả năng tham gia vốn tự có
vào dự án phải dựa hầu hết vào kết quả phân tích những năng lực tài chính của Chủ
đầu tư có được từ thị trường hoặc khả năng, tiến độ góp xây dựng, giải phóng vốn
điều lệ/tiến độ phát hành các cổ phiếu của các trái phiếu cổ đông, thành viên sáng
lập.
Khả năng thu xếp nguồn quỹ đầu tư bất động sản nhằm có vốn cho dự án: đáng giá
mức độ chắc chắn trong cam kết tài trợ và đầu tư cũng như tham gia tài trợ vốn cho
dự án của các nguồn vốn dự kiến, các điều kiện tài trợ (lãi suất vay vốn, giá trị vốn
vay, thời gian vay, thời gian ân hạn,…)
1.2.5.6 Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

Tất cả những phân tích thiết thực trên, đánh giá khả năng tăng trội của vốn
đầu tư thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho việc ra quyết định phần tính toán,
đánh giá hiệu quảvà những mặt tồn tại về mặt tài chính và khả năng ra quyết định
trả nợ của dự án đầu tư. Việc xác định những hạn chế yếu kém trong công tác quản
lý hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay phụ thuộc vào không tuỳ thuộc rất
nhiều vào việc đánh giá các ưu nhược điểm và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết
quả phân tích ở trên sẽ được hoàn thành lượng hoá thành những tiêu chuẩn giả định
để phục vụ cho quá kiểm tra trình tính toán, cụ thể như sau:
- Đánh giá về tính phân tán khả thi của nguồn tài trợ vốn, cơ cấu nguồn vốn
đầu tư: Phần này rất quan trọng sẽ đưa vào để tính các chỉ tiêu tính toán chi phí đầu
tư ban đầu, chi phí dự phòng chi phí vốn bao gồm cả (lãi, phí vay nguồn vốn cố
SV: Nguyễn Thị Ngát Lớp: Bất động sản 51