THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
  

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ
ĐỊA ĐIỂM :
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
2
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX
  

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
3

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
4
MỤC LỤC
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển
 Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số . Do Sở kế họach và đầu tư tỉnh Bình Dương
cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
 Trụ sở công ty : Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương
 Điện thoại :

 Đại diện pháp luật công ty :
 Chức vụ : Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án :
 Địa điểm :
 Hình thức đầu tư : Giao thầu xây dựng trọn gói căn hộ để bán
I.3. Cơ sở pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật đất đai 26/11/2003
 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
Bình Dương - Tháng 1 năm 2011
5
 Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của
nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.
 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.
 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.

 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban
hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.
 Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.
 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công
trình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày
01/4/2010
 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
6
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban
hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.

 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập
và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng.
 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Hợp đồng nguyên tắc số: 239/DTMBD về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02
(hai) lô đất F5, F6 tại khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công Nghiệp – Dịch Vụ -
Đô Thị Bình Dương
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
7
 Công văn số 95/CV-TP.M ngày 14/3/2011 V/v chấp thuận đề xuất thiết kế quy hoạch
khu nhà Green Pearl trong Khu Đô Thị Khu Liên Hợp Bình Dương.
 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.
 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
 Các tài liệu tham khảo
 Quy trình, quy phạm, tiêu chẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của
Việt Nam.
 Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000.
 Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ

Giao Thông Vận Tải.
 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.
 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.
 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.
 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết
kế” TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN
159 – 86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu –
Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và
nghiệm thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải
về việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
8
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị
(TCXDVN 259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
9
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010
II.1.1. Tăng trưởng GDP
GDP quý I tăng 5.84%; quý II tăng 6.44%; quý III tăng 7.18% và quý IV tăng
7.34% (biểu đồ 4). Tính chung cả năm, GDP tăng 6.78%, cao hơn chỉ tiêu Quốc hội
đề ra (6.5%), vẫn thuộc nhóm có mức tăng trưởng khá cao trong khu vực và trên thế
giới, trong đó, tất cả các ngành, lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với

năm trước. Trong 6.78% tăng chung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và
thủy sản tăng 2.78%, đóng góp 0.47 điểm phần trăm; công nghiệp xây dựng tăng
7.7%, đóng góp 3.20 điểm phần trăm; dịch vụ tăng 7.52%, đóng góp 3.11 điểm phần
trăm. Với kết quả này, GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 1,160 USD.
Sản xuất công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò trụ cột khi tiếp tục duy trì
mức tăng trưởng cao trong nhiều tháng liên tiếp. Riêng tháng 12, đạt tốc độ ngang với
mức trước khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới (16.2%). Cả năm 2010,
giá trị sản xuất công nghiệp đạt 794,200 tỉ đồng, tăng 14% và vượt kế hoạch
năm (12%). Đặc biệt, cơ cấu sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỉ trọng lớn
nhất (gần 90%) và giảm dần công nghiệp khai thác tài nguyên.
II.1.2. Lạm phát và giá cả
Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8
chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai
tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên, lạm
phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng
cao. Đến hết tháng 11, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới 9.58% và mục tiêu kiềm chế
lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra sẽ không thực hiện được.
II.1.3. Tỷ giá
Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách
ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm 2010 là
khá phức tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào
tháng 2 và tháng 10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị trường tự do

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
10
luôn ở mức cao. Tỷ giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên thị trường tự do
tới 10%. Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự do đã đạt mức 21,500
đồng/USD.
II.1.4. Thu chi ngân sách
Năm 2010, tình hình kinh tế trong nước chuyển biến tích cực đã tạo điều kiện

để tăng thu ngân sách nhà nước. Thu ngân sách nhà nước năm 2010 ước đạt 520,100
tỷ đồng, vượt 12.7% so với dự toán, tăng 17.6% so với năm 2009, và đạt tỷ lệ động
viên vào ngân sách nhà nước là 26.7%. Mặc dù tỷ trọng thu nội địa có tăng nhưng
chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 60%). Việc chấp hành kỷ luật ngân sách không
nghiêm, thất thu, gian lận, nợ đọng thuế, kể cả thuế nội địa và thuế xuất nhập khẩu
còn lớn. Số nợ thuế chờ xử lý (chiếm hơn 20% tổng số nợ thuế) tăng khá nhiều. Đây
là dư địa quan trọng để tăng thu ngân sách và giữ kỷ cương luật pháp về ngân sách
nhà nước. Tổng chi cân đối ngân sách nhà nước ước đạt 637.200 tỷ đồng, tăng 9.4%
so với dự toán và tăng 9% so với thực hiện năm 2009. Bội chi ngân sách năm 2010
ước khoảng 117.100 tỷ đồng, bằng khoảng 5.95% GDP, giảm so với năm 2009 (6.9%)
và cũng giảm so với kế hoạch đề ra (6.2%). Đó là những kết quả rất đáng khích lệ
trong bối cảnh nền kinh tế vừa trải qua cơn suy giảm. Tuy nhiên, bội chi ngân sách
vẫn còn cao (chưa về mức dưới 5% như đã duy trì trong nhiều năm) và là một trong
những nhân tố góp phần làm gia tăng lạm phát. Điều này cũng cảnh báo độ an toàn
của ngân sách trong các năm tiếp theo nếu như không chủ động có các biện pháp cải
cách để tạo nền tảng tăng nguồn thu cũng như tăng cường kỷ luật tài chính cho ngân
sách.
II.1.5. Hoạt động ngân hàng
Chính sách tiền tệ đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng và kiểm soát lạm phát,
bảo đảm được các mục tiêu đề ra từ đầu năm: đến 31/12/2010, tổng phương tiện thanh
toán tăng 25.3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27.2%; tín dụng tăng
29.81%, trong đó tín dụng VND tăng 25.3%; tín dụng ngoại tệ tăng 49.3%.
Thị trường ngoại tệ, thị trường vàng đã dần ổn định, nguồn cung ngoại tệ được
cải thiện đáng kể (đến ngày 31/12/2010, tỉ giá USD/VND bình quân liên ngân hàng
tăng 5.52% và tỉ giá mua bán của các ngân hàng thương mại tăng 5.53%). Giá vàng

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
11
trong nước diễn biến tương đối sát với giá vàng thế giới, chênh lệch giá vàng trong
nước và thế giới đã được thu hẹp.

II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại
Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2010 đạt 71.6 tỉ USD, tăng 25.5% so với năm
2009, vượt xa kế hoạch Quốc hội đề ra là 60 tỉ USD (tăng trên 6%) cũng như mức
đỉnh 62.7 tỉ USD năm 2008. Cơ cấu kim ngạch hàng hóa xuất khẩu năm nay có sự
thay đổi ở một số nhóm hàng hóa so với năm trước, trong đó, nhóm hàng công nghiệp
nhẹ và tiểu thủ công nghiệp tăng từ 42.8% lên 46%; nhóm hàng công nghiệp nặng và
khoáng sản giảm từ 29.4% xuống 27.2%; nhóm hàng thủy sản giảm từ 7.4% xuống
6.9%; vàng và các sản phẩm vàng từ 4.6% xuống 4%. Đặc biệt, Việt Nam đã có 18
mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỉ USD, tăng 6 mặt hàng so với năm 2009.
Lần đầu tiên, dệt may đạt trên 11 tỉ USD, đứng đầu về kim ngạch xuất khẩu trong 26
mặt hàng chính. Thủy sản, da giày đã vượt dầu thô “soán ngôi” top 3 mặt hàng có kim
ngạch xuất khẩu cao nhất.
Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20.1% so với năm trước.
Một số mặt hàng có kim ngạch nhập khẩu tăng cao, bao gồm xăng dầu, tăng 225.2%;
lúa mì tăng 70.4%; kim loại thường khác tăng 57.7%; nguyên phụ liệu dệt may,
giầy dép tăng 36%; chất dẻo tăng 33.9%; điện tử máy tính và linh kiện tăng 30.7%;
vải tăng 27.2%
Nhờ kiểm soát chặt nhập khẩu và thành tích của xuất khẩu nên nhập siêu hàng
hóa cả năm khoảng 12.4 tỉ USD, bằng 17.3% kim ngạch xuất khẩu, thấp hơn mức
20% của kế hoạch và thấp hơn khá nhiều so với mức 22.5% của năm trước.
II.1.7. Vốn FDI
Do vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế
giới, thu hút FDI đạt 18.6 tỉ USD, giảm 19.5% so với mức 23.1 tỉ USD của năm 2009,
không đạt mục tiêu thu hút 22 - 25 tỉ USD trong năm 2010. Điểm sáng nhất trong thu
hút FDI năm nay là chỉ tiêu giải ngân, đạt 11 tỉ USD, tăng 10% so với năm trước và
chỉ cách kỉ lục của năm 2008 là 500 triệu USD; nhóm ngành sản phẩm chế biến vươn
lên dẫn đầu khi có tới 4.37 tỉ USD đăng kí và giúp số dự án nhóm này tăng gần gấp
rưỡi. Đây được đánh giá là tín hiệu tốt đối với nền kinh tế trong việc thu hẹp thâm hụt
thương mại trong tương lai.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
12
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương
Mặc dù chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng, nhưng kinh tế tỉnh Bình Dương
tiếp tục có bước phát triển và phục hồi, sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm và có mức
tăng trưởng khá cao. GDP năm 2010 ước tăng khoảng 14,5%, vượt chỉ tiêu kế hoạch
đề ra. GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 30,1 triệu đồng.
 Công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 105.923 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm
2009, vượt kế hoạch năm 2010; trong đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chiếm
67%, tăng 19,4% so với năm 2009. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 8 tỷ 294 triệu đô la
Mỹ, tăng 23,5% so với cùng kỳ và vượt kế hoạch năm 2010. Toàn tỉnh có 1.600 doanh
nghiệp xuất khẩu trực tiếp vào 183 nước và vùng lãnh thổ. Do nhiều dự án được triển
khai, doanh nghiệp ký được nhiều đơn hàng nên chu cầu nhập vật tư, máy móc thiết
bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục vụ sản xuất tăng đã đẩy kim ngạch nhập khẩu
tăng 25,6% so với năm 2009
 Ngân sách:
Thu - chi ngân sách nhà nước đạt khá so với dự toán Trung ương giao.
Năm 2010, ước thu mới ngân sách thực hiện 19.000 tỷ đồng, đạt 119% dự toán, tăng
34% so với năm 2009. Chi ngân sách địa phương ước thực hiện 6.600 tỷ đồng, đạt
94% dự toán, tăng 6% so với năm 2009.
 Đầu tư phát triển
Năm 2010, đầu tư trong nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh
doanh mới với tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng. Đầu tư nước ngoài ước cả năm đạt 1
tỷ 050 triệu đô la Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất -
kinh doanh và tạo thêm nhiều việc làm mới.
 Quy hoạch xây dựng đô thị
Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ
Dầu Một; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị
Bình Dương theo quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty Becamex tập trung

hoàn thành phương án tổng thể đầu tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị
- Hành chính tập trung tỉnh để báo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
13
quý III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự án khởi công và thi công hoàn thành phần móng 2
hạng mục công trình chính là: Trung tâm Hội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử
dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng trong
quý II/2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng
dự toán, …các hạng mục công trình phụ còn lại trong quý II/2011.
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương
Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính
sách siết chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước. Do đó,
không chỉ người mua mà cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận
vốn vay.
Trái với trạng thái trầm lắng chung của thị trường BĐS, Bình Dương là tỉnh có
tốc độ tăng trưởng vượt bậc, duy trì sức hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong thời gian
vừa qua. Các dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái
vẫn được thi công theo đúng tiến độ và luôn là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư. Bên
cạnh đó, Thành phố mới Bình Dương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính
nhất bởi không chỉ sở hữu vị trí đắc địa tại Bình Dương, mà còn vì những những dịch
vụ tiện ích xã hội hàng đầu được tạo dựng chưa từng có thành phố nào làm được. Chỉ
riêng trong năm 2010, công trình then chốt của tỉnh là trung tâm hành chính - chính trị
tập trung 20 ha, đã được khởi công xây dựng. Song song là các đại công trình như
trường Đại học quốc tế Miền Đông rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha,
trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp thể thao, công viên nhạc nước đã hoàn
thiện và đưa vào sử dụng làm nức lòng không chỉ người dân địa phương và tạo được
niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa
bàn tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/

nhà liên kế, và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha
Trang.
Với trên 32 khu công nghiệp trên toàn tỉnh, Bình Dương đã và đang thu hút
một lượng lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh doanh. Song
song với đó là số lượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ vào
Bình Dương làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở, căn hộ. Ngoài ra, 2 phân khúc văn phòng
cho thuê và đất nền tại Bình Dương cũng hứa hẹn sẽ tạo ra một xu hướng đầu tư mới
trong thời gian tới.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
14
Đến nay một số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt
các công trình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những công
dân đầu tiên của thành phố. Điều này thúc đẩy BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn
trong thời gian tới.
II.4. Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh
Thứ nhất: Lợi thế các công trình hạ tầng phát triển mạnh. Ngoài
nguyên nhân giá đất tương đối mềm (bằng khoảng 1/4 so với TPHCM), nguyên nhân
quan trọng khác là hạ tầng ở Bình Dương được đánh giá tốt, điện, đường, trường,
trạm luôn được đầu tư xây dựng song song với các dự án nhà đất.
Thứ hai: GDP của Bình Dương luôn tăng đều qua các năm. Cụ
thể, trong năm 2010, GDP của tỉnh đã tăng tăng 14,5% so với cùng kỳ, vượt chỉ tiêu
kế hoạch đã đề ra và cao hơn năm 2009 (13%). Chính vì vậy, chưa tính đến những yếu
tố khác, thì các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào sự phát triển đầy tiềm năng của thị
trường bất động sản ở Bình Dương.
Thứ ba: Các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
của tỉnh Bình Dương luôn đạt kết quả khả quan là nguyên nhân chính thứ ba. Tính
riêng trong năm 2010 đã có 104 dự án đầu tư mới với vốn đăng ký 413 triệu USD và
135 dự án bổ sung với số vốn tăng thêm 536 triệu USD. Trên địa bàn toàn tỉnh hiện có
2.006 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký gần 13,7 tỷ USD.

Thứ tư: là một trong những mấu chốt giúp thị trường bất động
sản Bình Dương phát triển là quyết tâm xuyên suốt của chính quyền tỉnh trong việc
phát triển tỉnh nhà. Với định hướng quy hoạch xuyên suốt trong 20 năm qua, những
người kế thừa qua các nhiệm kỳ luôn theo một đường lối phát triển đã đề ra trước đó.
Thứ năm: quan trọng nhất, đó là Bình Dương luôn chú trọng đầu
tư và phát triển về công nghiệp. Với nền công nghiệp phát triển rất mạnh, Bình
Dương đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư về đây để phát triển các dịch vụ nhằm đáp
ứng như cầu cuộc sống của người dân. Song song với đó, là số lượng các nhà đầu tư,
các chuyên gia nước ngoài và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ về Bình
Dương làm việc.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
15
Các dự án mới cùng nhiều dịch vụ tiện ích đang được triển khai và xây dựng,
đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của người dân, Thành phố mới Bình Dương thật
sự đã tác động tích cực đến chiều hướng kinh doanh BĐS. Không lâu nữa, thành phố
mới cùng con đường huyết mạch nối Mỹ Phước - Tân Vạn hoàn thành, khu vực này
sẽ là nơi lý tưởng để an cư lạc nghiệp. Và với các nhà đầu tư thì đây là yếu tố hàng
đầu trong việc sinh lợi nhuận. Theo các chuyên gia dự báo, thì năm 2011 sẽ là một
năm “vượng” cho thị trường BĐS, tình hình BĐS sẽ có nhiều bước chuyển biến tích
cực, hứa hẹn sẽ là một năm “tăng về chất, vượt về lượng”.CHƯƠNG III: SỰ
CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư
Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn
xây dựng. Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn
tỉnh, một trung tâm đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát
triển phục vụ cho khoảng trên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người
thường xuyên đến làm việc.
Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện
chính sách của tỉnh, Becamex UDJ đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu nhà ở Green

Pearl nhằm đón đầu nhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt
đẹp. Becamex UDJ luôn mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp
sang trọng, hiện đại, ấn. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa toàn thành phố mới Bình Dương. Song
song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất
nhiều người.
Vì vậy có thể khẳng định, Becamex UDJ thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố
kinh tế mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư
Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất
động sản cũng ảm đạm không kém. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn còn tăng cao trong
thời gian tới. Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ
kẹt xe, ngập nước đến ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và không còn là
địa điểm phù hợp cho nhu cầu sinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
16
sống cao và những nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản.
Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch,
Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất
nước. Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh
đạo, các ban ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ
thống giao thông hoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm
đảm bảo nhu cầu về chổ ở và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy
khu đô thị mới Bình Dương sẽ là khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong
tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định
đầu tư khu nhà ở Green Pearl tại thành phố mới Bình Dương.
Green Pearl được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên
trong thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự

nhiên. Sở hữu một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết
nối dễ dàng đến các tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình
Long, Bình Phước, Tây Ninh, các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như:
Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước - Tân Vạn. Đồng thời, Green Pearl lại được xây
dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao trung bình 20 – 25m so với mực nước
biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc xây dựng kết cấu hạ tầng và đây
cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người có nhu cầu an cư tại Bình
Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi mưa hay triều cường
tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn định, hứa hẹn
một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngoài ra, Becamex UDJ còn có
những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại
hứa hẹn một cuộc sống an lành cho cư dân.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng
tăng của thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp
xây dựng tiên tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Green Pearl là một chiến
lược đúng đắn của Becamex UDJ, đặc biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
17
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
IV.1. Vị trí địa lý dự án
Green Pearl tọa lạc tại lô F5 - F6 trên giao lộ trục đường chính Lê Lợi và Tạo
Lực 5 trong khu liên hợp công nghiệp dịch vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới
Bình Dương. Khu vực này thuộc phường Phú Mỹ, phường Định Hòa thuộc thị xã Thủ
Dầu Một; xã Phú Chánh, xã Tân Hiệp, xã Tân Vĩnh Hiệp thuộc huyện Tân Uyên; xã
Hòa Lợi thuộc huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Green Pearl có địa giới chi tiết như
sau:
Lô F5:
- Phía Bắc: Giáp đường DF1.
- Phía Nam: Giáp đường HT2A

- Phía Đông: Giáp đường JF1A
- Phía Tây: Giáp đất thương mại dịch vụ.
Lô F6:
- Phía Bắc: Giáp đường Lê Lợi
- Phía Nam Giáp Đường DF1
- Phía Đông: Giáp đường JF1A
- Phía Tây: Giáp đường Tạo lực 5 (DT 741)
Dự án có tổng diện tích gần 40,000 m
2
với 182 căn nhà, mỗi căn có diện tích từ
104 m
2
đến 215 m
2
. Đây là dự án do các chuyên gia Australia thuộc công ty PTW
thiết kế theo phong cách đầy sáng tạo và nhiều nét độc đáo. Ngoài việc được xây
dựng đồng bộ, Green Pearl hội tụ nhiều điều kiện ưu việt, nhất là vị trí thuận lợi. Từ
đây sẽ mất 2 phút đến với trung tâm chính trị hành chính, trung tâm văn hóa, trường
ĐH Quốc Tế Miền Đông, khu biệt thự cao cấp LakeView, hồ nước công viên trung
tâm, trung tâm thương mại, trung tâm tài chính ngân hàng, cao ốc văn phòng …5 phút
để kết nối với các tuyến đường giao thông huyết mạch như: quốc lộ 13, quốc lộ 14 nối
liền Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Phước, Bình Long … trục đường Mỹ
Phước – Tân Vạn với tổng chiều dài 30 km nối Khu Công Nghiệp – Đô thị Mỹ Phước,

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
18
qua thành phố mới Bình Dương lớn đến cửa ngõ sân bay, cảng biển quốc tế. 10 phút
đến với sân golf Twin Doves, trường đua ngựa và khu công viên văn hóa Đại Nam với
quy mô lớn nhất khu vực Đông Nam Á. Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại môi trường
sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc sống

hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án
IV.2.1. Địa hình
Green Pearl thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của Green
Pearl có cùng tính chất của thành phố này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường
phân lưu của lưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Khu vực Đông – Bắc thuộc
Phú Chánh có địa hình thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó
ra suối Cái và ra sông Đồng Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình
thấp dần về phía Nam, khu vực Đông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông.
Nước mưa khu vực này đổ vào kênh và hồ thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên
Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài Gòn.
Trong đó, Green Pearl nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao
độ từ 0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
19
IV.2.2. Khí hậu
Khí hậu Green Pearl mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió
mùa, nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng
12 năm trước đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là
120 ngày. Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi
lên đến 500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm
trong tháng này không có mưa.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất
28.8 °C (tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1). Số giờ nắng trung bình 2,400
giờ, có năm lên tới 2,700 giờ.
Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp
thấp nhiệt đới. Về mùa khô gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về
mùa mưa gió thịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam. Tốc độ gió bình quân

khoảng 0.7m/s, tốc độ gió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây -
Nam.
Chế độ không khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa.
Độ ẩm được mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp
nhất thường xảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa. Giống như nhiệt
độ không khí, độ ẩm trong năm ít biến động. Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận
xích đạo, nền nhiệt độ cao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể
khẳng định khí hậu Bình Dương tương đối hiền hoà, ít thiên tai như bão, lụt…
IV.2.3. Thủy Văn
 Nước ngầm
Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau
tùy vào mỗi vùng. Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào
nên khả năng khai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án
tiền khả thi “Cải tạo mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng
7/1997” của công ty Cấp Nước Bình Dương). Lưu lượng giếng khai thác công nghiệp
có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ
ăn mòn lớn. Các khu vực khác thuộc Phú Mỹ, Định hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
20
nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên một số cơ sở khai thác nước ngầm
đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa
chảy theo hướng Bắc – Nam để ra sông Sài Gòn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên
mùa khô ít có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ
chênh của địa hình lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây
dựng sau đã thi công hoàn tất đảm bảo cho công tác thoát nước mặt.
IV.2.4. Địa chất công trình
Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp

phù sa cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm
chi phí lớn về nền móng công trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Green Pearl
có địa tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật
IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình
Dương. Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư
hoàn chỉnh và đồng bộ.Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi
công công trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
21
Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch
vụ đô thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo
quyết định số 912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được Becamex UDJ
đền bù và giải phóng mặt bằng.
IV.3.3. Đường giao thông
Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến
đường tạo lực với tổng chiều dài là 34,4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo
giao thông thông suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như:
Đường cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong
tương lai, hệ thống đường hiện hữu như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742,
ĐT 743, ĐT 746.

Đường trong khu vực dự án thong thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến
những khu vực và dịch vụ tiện ích lân cận.
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc
Khu vực xây dựng công trình đã được giải phóng mặt bằng toàn bộ và không
có công trình nào trong khu vực thi công xây dựng.
Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng
hoàn chỉnh.
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện
Xung quanh khu vực dự án đã được công ty Becamex IDC đã đầu tư xây dựng
đầy đủ riêng bên trong khu vực dự án chưa có hệ thống điện của như chiếu sáng.
IV.3.6. Hiện trạng thoát
 Thoát nước mưa
Công ty đang xây dựng các tuyến cống thoát nước mưa dọc các tuyến đường
Lê Lợi, Tạo lực 5 (DT741), HT2A. Đường JF1A và DF1.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
22
 Thoát nước bẩn
Nước bẩn trong khu vực dự án được thoát từ hướng Tây qua Đông và đấu nối
với công thoát nước thải của Thành phố mới trên đường DF1. Dẫn về trạm bơm nằm
trên đường Tạo Lực 6 (Định Hòa – Phú Mỹ).

IV.4. Nhận xét chung
Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và
hạ tầng kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến
quá trình thi công xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm
cả yếu tố vị trí địa lý.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
23

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Tổng quan
V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl
Nhà liên kế thương mại và nhà liên kế sân vườn là loại hình nhà ở quen thuộc
đối với các chủ đầu tư cũng như các nhà phát triển dự án bất động sản. Đây là một
dòng sản phẩm tầm trung được nhiều nhà phát triển bất động sản lựa chọn.
Không nằm ngoài xu thế đó, Becamex UDJ đã phát triển một số dự án nhà liên
kế: Khu Bàu Bàng, Khu J54 và dự án Green Pearl cũng được phát huy trên nền tảng
của các dự án này.
V.1.2. Các đặc điểm chính
Xét về kỹ thuật, Green Pearl là dòng sản phẩm tầm trung nên nhà liên kế có
một số hạn chế rất lớn. Đó là:
- Mặt đứng lặp đi lặp lại và kéo dài.
- Mặt đứng sau đơn điệu, lối đi giữa mặt hậu hai dãy nhà hẹp, tối và mất vệ sinh
Nhằm khắc phục các hạn chế trên Becamex UDJ quyết định đầu tư mạnh vào
khâu thiết kế ý tưởng nhằm đưa ra một sản phẩm vừa mang tính đột phá về hình thức
và chất lượng sống nhưng vẫn đảm bảo giá thành phù hợp với dòng sản phẩm tầm
trung, bao gồm:
- Mở rộng lối đi bộ giữa mặt hậu hai dãy nhà thành một không gian đi bộ có cây xanh. Không
gian đi bộ này tạo ra một sân chơi nhỏ xuyên suốt các dãy nhà, nối các công viên trong khu
nhà ở với nhau tạo thành một không gian xanh liên hoàn, giúp các cư dân trong khu ở có thể
vui chơi sinh hoạt tách biệt với đường giao thông cơ giới. Ngoài ra, không gian này đủ rộng
để tạo sự riêng tư giữa hai nhà và nâng cao giá trị của ngôi nhà. Với khoảng cách tối thiểu là
4m lối đi bộ này giúp các phương tiện tiếp cận nhanh trong trường hợp khẩn cấp.
- Đầu tư thiết kế kỹ các mặt đứng trước và sau của từng nhà để tăng giá trị của ngôi nhà.
- Các dãy nhà được ngắt khúc một cách hợp lý để tránh tạo thành một tuyến phố quá dài.
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế
Xây dựng một khu nhà ở dạng liền kế tại 2 lô đất F5, F6 thuộc Khu Liên hợp
Công nghiệp Dịch vụ Đô thị Bình Dương.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
24
Khu nhà ở đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản đối với một khu dân cư: Hệ
thống đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, thông tin
liên lạc, công viên cây xanh.
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch
 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:
- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.
- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương thông qua.
- Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.
- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc đầu tư xây
dựng có hiệu quả.
- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc để hài hòa
với quy hoạch cảnh quan khu vực.
- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên sự sinh
động cho không gian sống.
- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngoại rõ
ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Tầng cao xây dựng trung bình: 5 tầng
- Mật độ xây dựng:
- Chỉ tiêu thu rác: 0.7-0.8kg/người/ngày. Chỉ tiêu dọn được: 70%.
- Chỉ giới xây dựng: trên cơ sở tuân thủ các quy định của Ban Quản lý Kiến trúc và Xây dựng
Thành phố Mới Bình Dương. Các công trình xây dựng trên các trục đường chính của đô thị
phải lùi vào 1m tính từ ranh đất, cụ thể: tuyến Lê Lợi, JF1A, HT2A, DF1 và đường Tạo Lực
5 (DT741). Khoảng lùi 1m không áp dụng với các công trình xây dựng bên trong khu đất.
 Phương án thiết kế quy hoạch
- Giải quyết tốt việc tiếp cận đối với các căn hộ bằng cách bố trí 2 tuyến đường trước và sau
mỗi dãy nhà.

- Bố trí bãi đậu xe tại vị trí các công viên cây xanh.
- Mở 1 tuyến đường nối 2 lô đất F5 và F6. Đây cũng là điểm nhấn của khu quy hoạch với thiết
kế xéo đột phá
- Khoảng thông hành địa dịch: 6m ngoài tác dụng lắp hệ thống thóat nứơc thải và phòng cháy
chữa cháy (PCCC) còn có tác dụng là không gian cây xanh tạo sự thông thoáng và mỹ quan
cho các lô nhà.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
25