Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Chuyên đề thực tập 1 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Trong thời gian qua, nền kinh tế nước ta đã có chuyển biến từ cơ chế bao cấp
sang cơ chế kinh tế thị trường, đồng thời với chính sách mở cửa của Nhà nước đã
đòi hỏi nền kinh tế trong nước phải tăng trưởng để theo kịp sự phát triển của toàn
thế giới trong xu hướng quốc tế hóa, toàn cầu hóa. Đi cùng với đó là những dòng
vốn được hình thành góp phần đầu tư vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và mở rộng
sản xuất kinh doanh, từ đó ổn định cuộc sống của người dân, phát triển đất nước.
Nguồn vốn đó phần lớn đã góp phần làm nên sự ra đời của hàng loạt các DA (DA)
xây dựng cũng như các DA quy hoạch vùng, không gian đô thị… và đồng thời đã
đặt ra vấn đề cho cơ quan Nhà nước và nha dau tu về việc xem xét tính hiệu quả của
các dự án đầu tư (DAĐT) này để cấp phép xây dựng cũng như quyết định đầu tư.
Điều đó cho thấy, cơ chế thị trường đã buộc phải hình thành nên các bộ phận, doanh
nghiệp chuyên về công tác thẩm định giá, thẩm định DA… nhằm đáp ứng nhu cầu
của thị trường, doanh nghiệp cũng như sự phát triển chung của toàn xã hội
Việc thẩm định DAĐT có thể tiến hành trên cả ba khâu: thẩm định DAĐT
trước, trong và sau quá trình đầu tư. Trong nhiều năm qua, công tác thẩm định
DAĐT đã và đang ngày càng được hoàn thiện về mặt phương pháp luận cũng như
thực hành để phù hợp với tình hình kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, dù được bổ
sung và hoàn thiện nhưng công tác vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, ảnh hưởng đến
chất lượng DA và quyết định của cơ quan Nhà nước cũng như của nha dau tu trong
quá trình phân tích đánh giá DA.
Với mong muốn tìm hiểu cặn kẽ cũng như tham gia vào hoạt động thẩm định
DAĐT của nha dau tu, em đã chọn Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –
Bất động sản DATC là địa điểm thực tập của mình. Tại đây em đã được quan sát hoạt
động của Công ty nói chung và của anh chị trong Ban Quản lý đầu tư BĐS nói riêng, từ
đó đã nắm được hoạt động của Ban trong việc thẩm định DAĐT. Tuy nhiên, với tiền
thân là Công ty định giá và Ban mới được thành lập khi Công ty chính thức được thành
lập với tên gọi chọn Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản
DATC nên công tác thẩm định DAĐT của Ban vẫn chưa được hệ thống hóa một cách

khoa học cũng như còn xuất hiện nhiều vấn đề, sai sót trong quá trình thẩm định, do đó,
hoàn thiện công tác này là vấn đề cấp thiết góp phần nâng cao chất lượng làm việc của
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 2 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Ban nói riêng và nâng cao hiệu quả làm việc cho Công ty nói chung. Nhận định được
vấn đề này, em đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án
đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động
sản DATC” với mong muốn đóng góp vào việc hoàn thiện công tác thẩm định
DAĐT bất động sản (BĐS) tại Công ty.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn về Công tác thẩm định DAĐT
BĐS
- Phân tích và đánh giá công tác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư
vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC
- Xác định phương hướng và các giải pháp cho vấn đề tồn tại khi thực hiện công
tác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất
động sản DATC.
3. Đối tương và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là công tác thẩm định DAĐT BĐS.
- Phạm vị nghiên cứu:
+ Nghiên cứu công tác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn –
Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC trong giai đoạn 3 năm 2010 – 2012
+ Trong phạm vi hoạt động của Văn phòng Công ty (trụ sở tại Tầng 6, số 4, ngõ
Hàng Chuối 1, phố Hàng Chuối, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng,
thành phố Hà Nội) cụ thể là hoạt động thẩm định DAĐT BĐS của Công ty trong
Ban quản lý và đầu tư BĐS.
4. Phương pháp nghiên cứu
Có một số phương pháp được sử dụng bao gồm:
- Phương pháp thu thập thông tin: Tìm kiếm các văn bản, thông tin và tài liệu

về công tác thẩm định DAĐT BĐS trên các phương tiện thông tin có thể thu thập
được như báo chí, báo cáo chuyên ngành, internet,…
- Phương pháp phân tích: Phân tích các thông tin tìm kiếm được, chắt lọc lại
những thông tin cần thiết để hệ thống hóa hệ thống lý luận đồng thời thu thập các
thông tin hoàn thiện về mô hình thực hiện của công tác thẩm định DAĐT trong thực
tế
- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở sự phân tích cũng như các thông tin thu thập
được tiến hành so sánh các thông tin cùng mô hình đối tượng như thông tin của các
nước khác trên thế giới cũng như cách thực hiện của các công ty khác trong nước,
từ đó làm căn cứ cho việc đánh giá và tìm kiếm giải pháp sau này
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Phương pháp đánh giá: Trên cơ sở thông tin đã phân tích tiến hành đánh giá để
xác định những ưu điểm, nhược điểm cũng như thuận lợi, khó khăn của hoạt động
thẩm định DAĐT trong lý thuyết cũng như trong thực tế, từ đó làm căn cứ cho việc
tìm kiếm các giải pháp cần thiết để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tác
thẩm định DAĐT
- Phương pháp chuyên gia kết hợp nghiên cứu chọn lọc: Tìm kiếm các tài liệu
nghiên cứu đã từng viết về công tác thẩm định DAĐT BĐS của các chuyên gia để
tìm hiểu về sự phân tích cũng như đánh giá của các chuyên gia, thu thập và chọn lọc
nhằm tìm ra được thông tin cần thiết, giúp hệ thống một cách khái quát nhất lý luận
của công tác thẩm định đồng thời áp dụng những đề xuất có thể phù hợp với công ty
để tìm kiếm giải pháp cho vấn đề còn tồn tại
5. Kết cấu, nội dung chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì chuyên đề kết
cấu gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công
ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Chương 3. Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định
DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 4 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1.1. Đầu tư bất động sản
- Khái niệm:
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là qua trinh su dung các nguồn lực về tai
chinh, lao động, tài nguyên thiên nhiên, và các tai san vat chat khác nhằm trực tiếp
hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ
thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy, tác dụng của các kết quả đầu
tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các
hoạt động nào đó nhằm thu về cho nguoi dau tư các kết quả nhất định trong tương
lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là
tiền, là tài nguyên, thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có
thể là sự tăng thêm các tài sản tai chinh, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn
hơn các, nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: “Đầu tư là hoạt động sử dụng các
nguồn lực tai chinh, nguồn lực vat chat, nguon luc lao dong va tri tue o thoi diem
hien tai de san xuat kinh doanh, trong một thời gian nhằm thu về kết quả là lợi
nhuận và lợi ích kinh tế xã hội đồng thời thực, hiện được những mục tiêu nhất đinh
trong tương lai.”
Với đối tượng là BĐS, đầu tư BĐS mang đặc trưng của loại hình BĐS về
nguồn gốc hình thành, quá trình hình thành và thời gian đầu tư, do đó khái niệm đầu
tư BĐS được hiểu như sau: “Đầu tư BĐS là một tập hợp các hoạt động có liên quan

đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS
nhằm mục đích phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,
dịch vụ trong một thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định.”
- Mục đích của hoạt động đầu tư BĐS:
+ Hộ gia đình: nhằm tối đa hóa lợi ích đó là lợi ích sử dụng, lợi ích thẩm mỹ…
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 5 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm mục đích sinh lời, tối đa hóa lợi nhuận
+ Chính phủ: nhằm mục đích tối đa hóa phúc lợi xã hội.
- Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:
+ Theo quan hệ của chủ đầu tư (CĐT):
• Đầu tư trực tiếp: là phuong thuc dau tu trong đo CĐT truc tiep tham gia
quan lý vốn đã bỏ ra. Người chủ thể đầu tư chiu hoan toan trach nhiệm về kết
quả đầu tư.
• Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tu trong do CĐT khong trực tiếp tham
gia quan ly von da bo ra. Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tai chinh như
cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán…
+ Theo nội dung của kế hoạch đầu tư:
• Đầu tư xây dựng cơ bản: là quá trình sử dụng các nguồn lực vào hoạt động
sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở, rộng tài sản, cố định, nhằm từng bước
tăng cường và hoàn thiện, cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế
• Đầu tư vào tài sản lưu động: là sự bỏ vốn ra để làm tăng thêm giá trị hàng
hoá ton kho của cac doanh nghiep, bao gồm cả nguyên, nhiên vật liệu, sản
phẩm do dang, và thành phẩm tồn kho.
• Đầu tư vào lực lượng sản xuất BĐS: là qua trinh bo von làm tăng thêm
chất lượng và số lượng, cho các nhân lực tham gia quá trình xây, dựng và tạo
lập BĐS.
+ Theo hình thức đầu tư:

• Đầu tư xây mới: là hình thức đầu tư mà CĐT bỏ vốn và các nguồn lực khác
từ cơ bản đến hoàn thiện nhằm mục đích xây dựng nên các công trình BĐS
trên nền tảng hoàn toàn mới mà, trước đây chưa từng có
• Đầu tư theo chiều sâu: là hình thức đầu tư mà CĐT bỏ vốn và các nguồn
lực khác trên nền tảng một hoạt động, đầu tư khác nhằm, khai thác tối đa
những gì, đã thực hiện để thu được lợi ích
• Mở rộng các công trình hiện có: là hình thức đầu tư mà CĐT đầu tư vào
đối tượng BĐS đó nhằm mục đích cơi nới thêm và khai thác, mở rộng trên
nền tảng đầu tư trước đó từ đó thu được, lợi ích lớn hơn.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Theo thời hạn đầu tư:
• Đầu tư ngắn hạn: là hình thức đầu tư mà thời gian thực hiện và thu về lợi
ích mang tính ngắn hạn trong khoảng thời gian từ 5 – 10năm
• Đầu tư dài hạn: là hình thức đầu tư mà thời gian thực hiện và thu về lợi ích
là kéo dài, lớn hơn 10 năm.
- Đặc điểm của hoạt động đầu tư BĐS: xuất phát từ đặc điểm của BĐS và thị
trường BĐS nên hoạt động đầu tư BĐS mang một số đặc điểm.
+ Đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn lực, vốn đầu tư lớn: với đối tượng BĐS là tài sản
cố định có giá trị lớn nên nguồn vốn chi cho hoạt động đầu tư phải lớn đủ để xây
dựng, duy trì và thu được lợi nhuận
+ Thời gian hình thành và thu được kết quả là lâu dài: BĐS có thời gian hình
thành lâu cũng như là hoạt động mang giá trị lớn nên quyết định đầu tư cần được
cân nhắc, do đó, hoạt đông đầu tư có thời gian từ lúc bắt đầu hình thành ý tưởng
đến khi thực hiện là lâu dài cũng như thời gian xây dựng kéo dài khiến thời gian
thu được lợi nhuận lớn hơn so với các hoạt động đầu tư khác
+ Chịu ảnh hưởng của Pháp luật: là hoạt động đầu tư liên quan đến xã hội, ảnh
hưởng và liên quan đến môi trường nên cần có sự can thiệp của Nhà nước, Nhà
nước dùng Pháp luật để thực hiện sự quản lý của mình từ đó hoạt động đầu tư

phải phụ thuộc chặt chẽ vào Pháp luật và thực hiện phù hợp với Pháp luật để đảm
bảo mang lại lợi ích cho toàn xã hội
+ Thời gian thu hồi vốn chậm: Do thời gian hình thành ý tưởng, thực hiện cũng
như thu lại được kết quả là kéo dài nên kéo dài thời gian thu hồi vốn
+ Nha dau tu mua khó phân tán rui ro: với giá trị lớn cũng như thời gian thu hồi
vốn là dài nên các nha dau tu mua khi tiến hành đầu tư vào BĐS sẽ khó thu hồi
nhanh tuy mang lại lợi nhuận cao vì thế nên rui ro khó được phân tán
+ Đầu tư chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên: do hoạt động đầu tư BĐS liên
quan đến công trình BĐS được thực hiện ngoài trời nên chịu ảnh hưởng lớn bởi
các yếu tố tự nhiên
+ Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của công trình: vì giá trị mà
hoạt động đầu tư BĐS thu lại phần lớn là lợi ích cho các nha dau tu nên hiệu quả
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 7 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đầu tư được mong đợi là hiệu quả hoạt động của BĐS và chủ yếu là lợi ích kinh
tế thu được phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của công trình.
- Các lợi ích và rui ro trong đầu tư BĐS:
+ Lợi ích:
Từ công trình BĐS:
• Công dụng của các công trình đưa vào khai thác Sản phẩm BĐS mang lại
niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của người sử dụng
• Mang lại danh tiếng cho nha dau tu (kể cả khi khai thác đến khi bán đi)
Mang lại lợi nhuận cho CĐT
• Góp phần vào lợi ích kinh tế - xã hội – môi trường.
Tai chinh bao gồm:
• Mỗi một đầu tư BĐS đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư
BĐS (đầu tư BĐS có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác)
• Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận
bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư BĐS

• Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nha dau tu về mặt tai
chinh nếu như nha dau tu đánh giá đúng thời điểm
• Tác động đến giá trị thị trường: với giá trị lớn và quan hệ mật thiết với mọi
đối tượng mặt hàng khác trên thị trường nên giá của BĐS ảnh hưởng lớn đến
giá trị thị trường của các đối tượng sản phẩm, dịch vụ khác trên thị trường.
Lợi ích khác:
• Mang lại thu nhập từ công trình BĐS như thu nhập từ khai thác, quản lý,
bảo dưỡng…
• Giá trị BĐS được bảo toàn có khi tăng do xu hướng BĐS là tăng giá Kiểm
soát đầu tư trong kinh doanh BĐS là tương đối rõ ràng
• Đầu tư BĐS có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát (sau lạm
phát giá trị BĐS lại tăng lên)
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 8 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
• Lợi dụng được nguồn vốn vay trên thị trường để đầu tư vào hoạt động đầu
tư yêu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu dài.
+ Rui ro:
Những rui ro tự nhiên: rui ro lựa chọn địa điểm rui ro do điều tra số liệu,
thăm dò, khảo sát rui ro làm hư hỏng công trình, gián đoạn công trình.
Những rui ro chung của lĩnh vực kinh doanh BĐS: Rui ro về thời gian đầu tư
kéo dài và phản ứng chậm Tập trung vốn nên không phân tán rui ro Khả năng
phân chia của BĐS thấp Rút khỏi thị trường khó.
Đối với từng DA có thể gặp rui ro riêng:Rui ro về mặt phap ly Sự thay đổi về
chính sách, quy hoạch Rui ro do tranh chấp Rui ro về mặt tài sản do thiên nhiên
(động đất, lũ lụt, mưa bão…), con người (hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây
ra hỏng…) Rui ro do bien dong thị trường.
Vì vậy khi xác định đầu tư vào BĐS, nha dau tu phải tính trước rui ro và các
phương án giải quyết.
1.1.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư bất động sản

1.1.2.1. Dự án đầu tư
Theo luật đầu tư thì DAĐT là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để
tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy DAĐT có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có
hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và
thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, DAĐT là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động
để tạo ra các kết quả tai chinh, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, DAĐT là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một
công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho
cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Về mặt nội dung, DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ
thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
 Theo giải thích trong Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo
Nghị định số 52/199/NĐ – CP ban hành ngày 8/7/1999 của Chính Phủ, Nghị định
số 12/2000/NĐ – CP ban hành ngày 05/05/2000, Nghị định số 07/2003 ban hành
ngày 30/01/2003 của Chính phủ (đang đươc áp dụng) tại Điều 5 Quy định: “DAĐT
là một tập hợp các, đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc
cải tạo những cơ sở, vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số
lượng hoặc duy trì, cải tiến và nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng thời gian xác đinh” (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp).
1.1.2.2. Dự án đầu tư bất động sản
- DAĐT BĐS là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với
nhau, được kế hoạch hoá chi tiết, triển khai các hoạt động nhằm từng bước tạo ra
sản phẩm của công trình BĐS, đạt được mục tiêu đề ra trong một khoảng thời gian

nhất định.
- Những yêu cầu cơ bản của DAĐT:
+ DA phải đảm bảo tính khoa học: DA xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận
cứ về mặt khoa học cũng như thực tiễn Nội dung các công việc DA phải được
thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ.
+ DAĐT phải đảm bảo tính phap ly: Là DA phải có đầy đủ căn cứ phap ly để
xây dựng, để triển khai thực hiện Các sản phẩm của DA tạo ra cũng phải phù
hợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường .
+ DAĐT phải đảm bảo tính thống nhất: Tính thống nhất được thể hiện ở logic
của các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành
Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của DA cũng phải được tiến hành theo trình
tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh.
+ DA phải đảm bảo đáp ứng được yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi
+ DA phải đảm bảo tính phap ly
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 10 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.1.3. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
1.1.3.1. Thẩm định dự án đầu tư
Các DAĐT sau khi được soạn thảo, và thiết kế xong dù đuoc nghien cuu tinh
toan rat ky luong và chi tiết thì chỉ mới qua bước khởi đầu. Để đánh giá tính hợp lý,
tính hiệu quả, tính khả thi của DA và ra quyết định DA có được thực hiện hay
không thì phải có một quá trình xem xét, kiểm tra, đánh giá một cách độc lập và
tách biệt với quá trình soạn thảo DA. Quá trình đó gọi là thẩm định DA. Có rất
nhiều quan điểm khác nhau, về thẩm định tuỳ theo. tinh chat cua cong cuoc dau tư
và chu the có thẩm quyền thẩm định, song đứng trên góc độ tổng quát có thể định
nghĩa như sau:
Thẩm định DAĐT là quá trình một cơ quan chức năng (Nhà nước hoặc tư
nhân) thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về các mặt
phap ly, các nội dung co ban anh huong đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thực

của DA, để quyết định đầu tư hoặc cấp, giấy phép về đầu tư hay quy định về đầu
tư…
1.1.3.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Để thẩm định được một DAĐT BĐS, các cán bộ thẩm định phải dựa vào các
tài liệu như hồ sơ DA, CĐT, văn bản phap ly về quy hoạch cũng như phát triển hạ
tầng khu vực… Từ những tài liệu này, cán bộ thẩm địn h lập ra tờ trình thẩm định
với các nội dung thẩm định về các vấn đề cụ thể theo quy trình thẩm định và đưa ra
kết luận là, một bản kiến nghị lên cấp trên về tính, khả thi hay không khả thi của
DA cần thẩm định. Công việc thẩm định phải được xem xét một cách tỉ mỉ, xem
xét trên mọi phương diện thì mới đầu tư không bị thua lỗ. Việc thẩm định chính,
xác là thành công bước đầu trong việc đầu tư có hiệu quả hay không.
Thẩm định về DAĐT BĐS luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩm định
cán bộ thẩm định cần quan tâm tới đặc biệt là đối tượng, của công tác thẩm định.
DAĐT BĐS là những DAĐT vào BĐS, nên nó có đặc điểm chung là nó cố định, và
nó tập trung rất nhiều vốn, sản phẩm, cũng rất riêng biệt cho từng cụ thể, vì thế
CĐT tiêu thụ và CĐT mục tiêu cũng rất khác nhau. Ví dụ, xây dựng một khu vui
chơi giải trí ở Nha Trang khác với ở Đà Lạt, do điều kiện địa lý, khí hậu, cảnh quan
thiên nhiên, phải tính đến lượng CĐT sử dụng dịch, vụ đó, mức sống dân cư ở mỗi
nơi là khac nhau vì thế khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng khác nhau.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Một DAĐT BĐS có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trị lớn thời gian
xây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên nơi xây dựng
sản phẩm của DA hồ sơ phap ly của DA thị trường tiêu thụ của DA việc quản lý
sử dụng DA
Các điều kiện thành công của một DAĐT BĐS cũng như tính khả thi của DA
như sau:
- DA phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển của vùng, dia phuong?
- DA có khả năng trả nợ hay không?

- DA có các chỉ số tai chinh hợp lý đảm bảo DA có lãi không?
Ngoài ra ta có thể áp dụng nguyên tắc 5C trong thẩm định để thẩm định DA
BĐS:
- Character (tính cách): thẩm định động cơ huy động vốn, lịch sử tín dụng, thành
tích kinh doanh.
- Capacity (khả năng trả nợ): So sánh dòng tiền sau thuế của DA vay vốn và nợ
đến hạn phải trả.
- Capital (tỉ lệ vốn tự có tham giá trong tổng vốn đầu tư): Tỉ lệ này nên từ 0.5 trở
lên.
- Collateral (Thế chấp): Thẩm định tài sản thế chấp của CĐT.
- Conditions (các điều kiện): Thẩm định các điệu kiện kinh tế - xã hội liên quan
đến DA.
Từ những đặc điểm trên có thể khai quát được, “Thẩm định DAĐT BĐS là
công tác thẩm định được tiến hành bởi cơ quan Nhà nước hoặc doanh nghiệp tư
nhân nhằm mục đích thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện
về mặt phap ly, mặt kinh tế, tính hiệu quả và tính khả thi của DAĐT xây dựng BĐS
trên cơ sở các tiêu chuẩn, định mức, quy định của cơ quan quản lý Nhà nước, tiêu
chuẩn và thông lệ quốc tế, từ đó ra quyết định cấp phép đầu tư hay quyết định bỏ
vốn đầu tư vào DA.”
1.2. VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Thẩm định DAĐT BĐS là mot cong viec can thiet, quan trong. Các bên liên
quan trên quan điem, cach nhin nhan rieng và lợi ích thu được, từ những DA khác
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 12 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
nhau sẽ có cách tiếp cận và mục đích thẩm định khác nhau, kết quả thẩm định theo
đó sẽ có vai trò khác nhau đối với mỗi bên.
- Đối với nha dau tu: việc thẩm định DAĐT, BĐS có vai trò giúp CĐT lựa chọn
được các DAĐT tốt nhất, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện, khả năng tai
chinh hiện có, và đem lại cho CĐT thu nhập cao nhất có thể có được

- Đối với ngân hàng: với tư cách là bên thẩm định DA để cho vay, ngân hàng
quan tâm đến muc đo an toan von. Ngân hàng sẽ chỉ ra quyết định đầu tư khi biết
chắc DA hoat đong hieu qua, có đay đa kha nang tra no đung han voi muc lãi suất
hiện hành của ngân hàng. Vì vậy công tác thẩm định DAĐT là việc không thể thiếu.
Mặt khác, bên cạnh việc xác định tính khả thi của DA, hieu qua kinh te, khả
năng trả nợ và những rui ro có thể xảy ra của DA, công tác thẩm định DAĐT còn
là cơ sở để ngân hàng, xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay và thời điểm bỏ
vốn cho dù án.
Nói chung, công tác thẩm định DAĐT BĐS có vai trò giúp, cho ngân hàng ra
quyết định có đầu tư hay không? Nếu đầu tư thì, đầu tư như thế nào, với mức bao
nhiêu là tốt nhất? Điều này đảm bảo cho, ngan hang đuoc an toan trong sử dụng
vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và khó đòi.
- Đối với cơ quan quản lý nhà nước: việc thẩm định DA sẽ giúp các cơ quan này
thấy được tính cần thiết, phù hợp của DA với chiến lược, chương trình, kế hoạch
phát triển của quốc gia, ngành, dia phuong. Việc thẩm định DAĐT BĐS có vai trò
giúp cho các cơ quan này xác định hiệu quả sử dụng các nguồn lực xã hội cho DA,
cân đối giữa chi phí và lợi ích đem lại của DA để quyết định và cấp phép đầu tư.
Tuy mục đích thẩm định DAĐT BĐS đối với các chủ thể khác nhau là khác
nhau nhưng tựu trung lại viêc thẩm định DAĐT BĐS là việc xem xét DAĐT có khả
thi hay không để đưa DA đó vào hoạt động.
1.3. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Mục đích của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
- Đánh giá tính hợp lý của DA: tính hop lý đuoc bieu hien mot cach tong hop (biểu
hiện trong tinh hieu qua va tinh kha thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và cách
thức tính toán của DA.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Đánh giá tính phù hợp của DA: Mục tiêu, của DA phai phu hop với mục tiêu

phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá tính hiệu quả của DA: hiệu quả của DA được xem xet trên hai phuong
diện: hieu qua tai chinh va hieu qua kinh tế - xã hội của DA.
- Đánh giá tính khả thi của DA: đây là mục đích hết sức, quan trọng trong thẩm
định DA. Một DA hop ly và hieu qua can phai có tính khả thi. Tất nhiên hợp lý, và
hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để DA có, tính khả thi. Nhưng tính khả thi còn
phải xem xét với nội dung, và phạm vi rộng hơn của DA (cac ke hoach to chuc thuc
hien, moi truong phap ly của DA).
1.3.2. Yêu cầu
Yêu cầu thẩm định DAĐT BĐS xuất phát từ bản chất, tính phức tạp và đặc
trưng cơ bản của hoạt động đầu tư BĐS. Với đặc trưng của hoạt động đầu tư BĐS,
thẩm định DAĐT BĐS nhằm làm sáng tỏ và phân tích về một loạt các vấn đề có
liên quan tới tính khả thi trong quá trình thực hiện DA BĐS với những thông tin về
bối cảnh và các giả thiết sử dụng trong DA này. Đong thoi, đanh gia đe xac đinh
xem DA có giúp quốc gia đạt được các mục tiêu xa hoi hay không, nếu có thì bằng
cách nào, và lieu cac DA có đat đuoc hieu qu a kinh te hay không khi, đạt các mục
tiêu xã hội này.
Giai đoạn thẩm định DAĐT BĐS bao hàm một loạt khâu thẩm định và quyết
định, đưa tới kết quả là chấp thuận hay bác bỏ DA. Như vậy về mặt chuyên môn
yêu cầu chung của công tác thẩm định DA là: đảm bảo tránh thực hiện đầu tư các
DA không có hiệu quả, mặt khác cũng không bỏ qua các cơ hội đầu tư có lợi.
Mặt khác, thẩm định DAĐT BĐS còn là một công việc được thực hiện theo
quy định về quản lý đầu tư, vì vậy cần được tiến hành theo các yêu cầu về quản lý.
Về mặt này, công tác thẩm định DA phải được tiến hành phù hợp với các quy định
hiện hành về quản lý đầu tư và đảm bảo thời hạn quy định.
Với các lý do trên, thẩm định DAĐT BĐS cần đảm bảo các yêu cầu sau:
- Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của dia phuong và
các quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước.
- Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện cụ thể của DA, tình hình và trình độ kinh tế
chung của dia phuong, đất nước và thế giới. Nắm vững tình hình sản xuất kinh

Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
doanh,các số liệu tai chinh của doanh nghiệp với các doanh nghiệp khác, với ngân
hàng và ngân sách nhà nước.
- Biết khai thác số liệu trong các báo cáo tai chinh của CĐT, các thông tin về giá
cả, thị trường để phân tích hoạt động chung của CĐT, từ đó có thêm căn cứ để
quyết định hoặc cho phép đầu tư.
- Biết xác định và kiểm tra các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quan trọng của DA, đồng
thời thường xuyên thu thập, đúc kết, xây dựngcác chỉ tiêu định mức kinh tế -kỹ
thuật tổng hợp, trong và ngoài nước để phục vụ cho việc thẩm định.
- Đánh giá khách quan, khoa học và toàn diện về nội dung DA, có sự phối hợp
chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia.
- Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi nhận được hồ sơ DA.
- Thường xuyên hoàn thiện các quy trình thẩm định, phối hợp phát huy được trí
tuệ tập thể, tránh sách nhiễu.
1.4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
BĐS vốn là một lĩnh vực đặc biệt của đầu tư. Có thể kể đến một số loại DA về
đầu tư BĐS như sau: xây dựng căn hộ văn phòng Khu công nghiệp khu chế xuất
Công trình công cộng như: chợ, công viên, khu vui chơi Những DA BĐS có
những đặc điểm riêng biệt so với các DA khác ví dụ, như DA BĐS thuong gan voi
đất đai, đieu kien tu nhien, xã hội của dia phuong nơi DA hoạt động. Cụ thể đối với
DAĐT BĐS có một số đặc điểm riêng sau:
- Đầu tư về BĐS bao giờ cũng cần vốn rất lớn. Vốn này lại không có tính linh
hoạt cao vì vốn bỏ, ra lớn nhung thoi gian đe hoan thanh DA và thu hồi vốn có thể
lâu.
- Mặt khác, đầu tư lớn, thời gian dài, nên độ rui ro của nó rất cao. Nhưng đi kèm
với độ rui ro cao là lợi nhuận thu được cũng rất lớn.
- DA BĐS cần phải chú ý đến nguoi tiêu dùng cuối cùng. DA cần phải quan tâm

đen muc song chung cua noi thuc hien DA, quan tâm tới thị hiếu người tiêu dùng,
chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ
- Đầu tư kinh doanh BĐS thuong, gắn với hoạt đong xây dựng. Để đau tu co hieu
qua yeu cau CĐT phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này. CĐT phải có
năng, lực về tai chinh, năng lực kinh nghiệm trong những DA tương tự và năng lực
trong việc thực hiện DA.
- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến trúc
đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với yêu cầu phát triển
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 15 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
của dia phuong, quốc gia.
Với những đặc điểm mang tính cá biệt trên nên các nhân tố ảnh hưởng đến công
tác thẩm định DAĐT BĐS bao gồm:
1.4.1. Môi trường phap ly
Các văn bản pháp luật là yếu tố trực tiếp định hướng và ảnh hưởng đến công
tác thẩm định. Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác thẩm định các DAĐT
sử dụng vốn nhà nước đã được quy định cụ thể và gần đây đã được bổ sung sửa đổi
để ngày càng phù hợp và cập nhật hơn với thực tế hiện nay. Những tiến bộ hay
những mặt còn hạn chế của các văn bản pháp luật chính là nhân tố ảnh hưởng trực
tiếp nhất đến chất lượng của công tác thẩm định cũng như việc ra quyết định đầu tư.
1.4.2. Phương pháp thẩm định
DAĐT sẽ được thẩm định đầy đủ và chính xác khi có phương pháp thẩm
định khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tin
đáng tin cậy. Việc thẩm định DA có thể tiến hành theo nhiều phương pháp khác
nhau tuỳ thuộc vào từng nội dung của DA cần xem xét. Việc lựa chọn phương pháp
thẩm định phù hợp đối với từng DA là một yếu tố quan trọng nâng cao chất lượng
thẩm định. Các phương pháp thường được sử dụng đó là phương pháp so sánh,
phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp phân tích độ nhạy của DA. Tuy
nhiên phương pháp chung để thẩm định là so sánh, đối chiếu nội dung DA với các

chuẩn mực đã được quy định bởi pháp luật và các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật thích
hợp cũng như các kinh nghiệm thực tế.
1.4.3. Thông tin
Thông tin là một yếu tố cực kỳ quan trọng và không thể thiếu được trong
công tác thẩm định. Thông tin đầy đủ và chính xác là cơ sở cho việc thẩm định đạt
kết quả cao. Ngược lại thông tin không đầy đủ và phiến diện sẽ dẫn đến những
quyết định sai lầm về tính khả thi của DA, từ đó có thể đưa đến những quyết định
đầu tư sai lầm. Càng có nhiều thông tin về DA giúp cho cán bộ thẩm định càng có
nhiều cơ sở hơn cho những kết luận của mình về DA. Khi đã thu thập đủ thông tin
liên quan đến DA giúp cho cán bộ thẩm định có cái nhìn tổng quát, tổng thể về DA
dẫn đến thời gian thẩm định DA được rút ngắn mà chất lượng thẩm định DA được
nâng cao hơn. Từ những thông tin thu thập được, cán bộ thẩm định phải đi vào xử
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
lý các thông tin nhằm phục vụ cho công tác thẩm định. Những thông tin mà cán bộ
thẩm định thu thập được thường ở dạng thô, do vậy yêu cầu phải xử lý những thông
tin đó. Việc xử lý những thông tin đó rất quan trọng và góp phần vào trong các kết
luận về DA. Ngày nay, công nghệ thông tin không ngừng phát triển, các thông tin
được cán bộ thẩm định tiếp cận qua nhiều kênh thông tin khác nhau: phương tiện
thông tin đại chung: sách báo, tạp chi, đài, ti vi, điện thoại, internet… Nhưng để vận
dụng những thông tin mà mình thu thập được cho công tác thẩm định đòi hỏi cán bộ
thẩm định phải có phương pháp xử lý thông tin thích hợp, có trình độ chuyên môn
sâu. Bên cạnh đó, một DAĐT có liên quan đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế và
thường có hiệu quả tác dụng lâu dài cho nên người thẩm định phải có kiến thức,
thông tin tổng hợp về mọi mặt kinh tế xã hội. Có như vậy, trong quá trình thẩm định
mới đáp ứng được yêu cầu chuyên môn, đưa ra được những kết luận có tính chính
xác về DA.
Để có được nguồn thông tin có chất lượng thì phương pháp thu thập, xử lý,
lưu trữ thông tin cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Vì vậy bên cạnh việc

phối hợp giữa các Nhà nước, cơ quan, công ty để thu được những thông tin từ nhiều
nguồn và nhiều chiều, vấn đề xử lý, phân tích và lưu trữ thông tin cũng cần được
cân nhắc kỹ lưỡng và từng bước nâng cao chất lượng của hoạt động này.
1.4.4. Quy trình thực hiện thẩm định
Khâu có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thẩm định DA là thực hiện các
công việc thẩm định. Thực hiện tốt khâu này sẽ đảm bảo được những yêu cầu đặt ra
trong công tác thẩm định. Để thực hiện tốt khâu này phải có một quy trình thẩm
định hợp lý, khoa học. Cơ sở hình thành quy trình thẩm định DA là nhiệm vụ tổng
quát của công tác thẩm định DA:
- Phân tích, đánh giá tính khả thi của DA về công nghệ, kinh tế, xã hội, môi
trường…
- Đề xuất và kiến nghị với nhà nước chấp nhận hay không chấp nhận DA, nếu
chấp nhận thì với những điều kiện nào.
Việc thứ nhất chủ yếu là công việc xem xét, đánh giá chuyên môn của các
chuyên gia. Việc thứ hai là của các nhà quản lý: lựa chọn phương án và điều kiện
phù hợp nhất. Xây dựng được một quy trình thẩm định phù hợp sẽ đảm bảo được
các yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý ngành và phối hợp các ngành, các dia
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 17 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
phuong trong việc đánh giá, thẩm định và xử lý những vấn đề tồn tại của DA đồng
thời đảm bảo tính khách quan trong việc thẩm định các DA, cho phép phân tích
đánh giá sâu sắc các căn cứ khoa học và thực tế các vấn đề chuyên môn bên cạnh
đó còn đơn giản hoá được công tác tổ chức thẩm định mà vẫn nâng cao được chất
lượng thẩm định.
1.4.5. Quản lý Nhà nước đối với đầu tư
Các chủ trương chính sách của nhà nước đối với hoạt động đầu tư cũng có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định. Đó là: Phân cấp thẩm định và ra quyết
định đầu tư, khuyến khích đầu tư các định hướng quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội theo lãnh thổ các quy định trong việc nhập thiết bị, chuyển giao

công nghệ. Các quy định này không chỉ tạo ra một hành lang phap ly cho hoạt động
thẩm định mà còn tác động trực tiếp đến việc thực thi các DA sau này. Việc xây
dựng một hệ thống quản lý gọn nhẹ sẽ góp phần nâng cao chất lượng và tiết kiệm
thời gian cho công tác thẩm định.
Phân cấp thẩm định là việc phân chia quyền hạn và trách nhiệm cho các cá
nhân, tổ chức nhà nước hoặc tư nhân thẩm định, quyết định đầu tư hoặc cấp giấy
phép đầu tư quy định về đầu tư. Các cá nhân, tổ chức dựa vào quy chế quản lý đầu
tư và xây dựng cùng với các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành quy chế hiện hành,
thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình trong phạm vi được Chính phủ phân cấp
và hướng dẫn.
CĐT (hoặc tư vấn) có trách nhiệm lập và chịu trách nhiệm về tính chuẩn xác
của các thông tin trong DA, chuyển trực tiếp đến cá nhân, tổ chức có thẩm quyền
thẩm định và phê duyệt. Cá nhân, tổ chức có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt
chịu trách nhiệm về các ý kiến và quyết định của mình.
1.4.6. Đội ngũ cán bộ thẩm định
Đội ngũ cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định chất lượng công tác thẩm
định và góp phần không nhỏ trong việc giúp Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền
đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn. Họ là những người trực tiếp tổ chức, thực
hiện công tác thẩm định và đưa ra những đánh giá, xem xét mang tính chủ quan của
mình về DAĐT dựa trên những cơ sở khoa học và tiêu thức chuẩn mực khác nhau.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Các tố chất của cán bộ thẩm định bao gồm cả năng lực, trình độ, kinh
nghiệm và tư cách đạo đức nghề nghiệp. Để công tác thẩm định đạt kết quả cao đòi
hỏi người cán bộ thẩm định phải biết kết hợp nhuần nhuyễn giữa năng lực sẵn có
của bản thân, trình độ chuyên môn và những kinh nghiệm từ thực tế, đặc biệt phải
có một phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vô tư trong sáng, biết đặt lợi ích của công
việc lên hàng đầu trong quá trình thực thi nhiệm vụ trách nhiệm của mình để đưa ra
những kết luận khách quan về DA, làm cơ sở đúng đắn cho việc ra quyết định đầu

tư
1.4.7. Vấn đề định lượng và tiêu chuẩn trong phân tích, đánh giá dự án
Để thẩm định đánh giá DA, vấn đề quan trọng và cần thiết là việc sử dụng
các chỉ tiêu kinh tế -kỹ thuật, mặc dù trong thẩm định đánh giá DA cũng có những
vấn đề được phân tích lựa chọn trên cơ sở định tính. Việc sử dụng các chỉ tiêu kinh
tế -kỹ thuật cần thiết phải giải quyết hai vấn đề là định lượng và xây dựng tiêu
chuẩn để đánh giá các chỉ tiêu đó. Để có cơ sở đánh giá DA thì việc nghiên cứu xây
dựng các tiêu chuẩn hoặc chỉ tiêu hướng dẫn là rất cần thiết, trước hết là các chỉ tiêu
về tai chinh và tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả DA như: tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho
từng loại DA, thời gian hoàn vốn tiêu chuẩn, hệ số bảo đảm trả nợ, suất đầu tư hoặc
suất chi phí cho các loại công trình, hạng mục công trình… Đây là những điểm cần
phải được đặc biệt chú ý đối với các cơ quan quản lý đầu tư tổng hợp như các bộ và
từng dia phuong.
1.5. CÁC NGUYÊN TẮC TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Trên giác độ quản lý các DAĐT, việc thẩm định cần tuân thủ các nguyên tắc
sau đây:
- Các DAĐT sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh,
vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn do doanh nghiệp nhà nước đầu
tư đều phải tổ chức thẩm định trước khi phê duyệt và quyết định đầu tư.
- Tất cả các DAĐT thuộc mọi nguồn vốn và mọi thành phần kinh tế khi ra quyết
định và cấp giấy phép đầu tư phải qua khâu thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội, về
quy hoạch xây dựng , các phương án kiến trúc, công nghệ, sử dụng đất đai, tài
nguyên. Nguyên tắc này đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội cho các DAĐT. Tránh
thực hiện những DA chỉ đơn thuần có lợi về hiệu quả tai chinh. Các cơ quan Nhà
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
nước với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước các DAĐT trước hết phải bảo đảm sự
hài hoà giữa lợi ích kinh tế xã hội và lợi ích của các CĐT.
- Đối với các DAĐT sử dụng vốn phải được thẩm định về phương diện tai chinh

của DA ngoài phương diện kinh tế xã hội đã nêu ở nguyên tắc đầu. Nhà nước với tư
cách vừa là CĐT vừa là cơ quan quản lý chung các DA thực hiện cả hai chức năng
quản lý DA: quản lý DA với chức năng là CĐT và quản lý DA với chức năng quản
lý vĩ mô (quản lý nhà nước). Thực hiện nguyên tắc này nhằm đảm bảo sử dụng có
hiệu quả nhất những đồng vốn của Nhà nước. Trong mọi DAĐT không thể tách rời
giữa lợi ích của CĐT quan tâm đặc biệt đến hiệu quả tai chinh mà ít quan tâm đến
hiệu quả kinh tế xã hôi, Nhà nước cần quan tâm đến phương diện kinh tế xã hội.
- Cấp nào có quyền ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư thì cấp đó có
trách nhiệm thẩm định DA. Thẩm định DA được coi như là chức năng quan trọng
trong quản lý DA của Nhà nước. Thẩm định đảm bảo cho các cơ quan quản lý Nhà
nước ở cấp khác nhau ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư đúng theo
thẩm quyền của mình.
- Nguyên tắc thẩm định có thời hạn: Theo nguyên tắc này các cơ quan quản lý đầu
tư của Nhà nước cần nhanh chóng thẩm định, tránh những thủ tục rườm rà, chậm
trễ, gây phiền hà trong việc ra quyết định và cấp giấy phép đầu tư.
1.6. NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN
Các yếu tố cần
thầm định
Nội dung cần xem xét
phap ly
- Tư cách pháp nhân Năng lực của CĐT
- Sự phù hợp về chủ trương quy hoạch ngành, lãnh thổ
- Sự phù hợp về pháp luật chung của Việt Nam
- Các quy định, chế độ khuyến khích, ưu đãi
Công nghệ, kỹ
thuật
- Sự hợp lý về địa điểm xây dựng (về quy hoạch xây dựng,
đảm bảo an ninh quốc phòng)
- Sử dụng đất đai, tài nguyên

- Tính hiện đại, hợp lý của công nghệ, thiết bị sử dụng
- Các tiêu chuẩn, quy phạm, giải pháp kỹ thuật xây dựng
- Các tiêu chuẩn và giải pháp đảm bảo môi trường
Kinh tế, tai
chinh
- Thị trường, qui mô đầu tư, thời gian hoạt động
- Khả năng đảm bảo vốn đầu tư (nguồn vốn)
- Chi phí: đầu tư, vận hành, các nghĩa vụ và chế độ về tai
chinh
- Kết quả: Tai chinh(doanh thu và lợi nhuận), kinh tế
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 20 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Tổ chức, thực
hiện, vận hành
- Khả năng đảm bảo các yếu tố đầu vào, đầu ra
- Các giải pháp tổ chức thực hiện quản lý DA(đặc biệt là vấn
đề giải phóng mặt bằng)
- Tổ chức bộ máy quản lý, các điều kiện vận hành
- Chuyển giao công nghệ, đào tạo
Hiệu quả
- Hiệu quả tai chinh Hiệu quả kinh tế, xã hội
- Hiệu quả tổng hợp
1.6.1. Thẩm định yếu tố phap ly của dự án
Đây là bước thẩm định quan trọng cho phép đánh giá và xem xét tính hợp
pháp của DA trong khuôn khổ quy định pháp luật bao gồm xem xét sự phù hợp của
nội dung DA với các quy định hiện hành đã được thể hiện trong các văn bản pháp
luật, chế độ, chính sách áp dụng đối với DA. Sự phù hợp về quy hoạch (ngành và
lãnh thổ), quy định về khai thác và bảo vệ tài nguyên… Xem xét tư cách pháp nhân
của CĐT, năng lực của CĐT…

1.6.2. Thẩm định yếu tố công nghệ, kỹ thuật của dự án
Đây là phần cốt lõi của DA, quyết định kết quả và hiệu quả của đầu tư, nên
được xem xét kỹ trước khi đánh giá khía cạnh khác, kể cả khả năng sinh lời về mặt
tai chinh và kinh tế của DA. Vì vậy cần thu thập đủ ý kiến của chuyên viên kỹ thuật
(kể cả những ý kiến được đăng tải trên báo chí). Có thể kết hợp với tiến hành điều
tra riêng rẽ các vấn đề khác nhau với việc tập hợp nhóm các chuyên gia có trách
nhiệm xem xét, đánh giá tổng hợp. Tuy nhiên, bước nghiên cứu này phải đi đến kết
luận thiết kế công nghệ hiện tại có giúp DA đạt mục tiêu đã nêu, có khả thi về mặt
kỹ thuật hay không?
Tất cả DAĐT vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các
DAĐT mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ, thiết bị đều phải thẩm định thiết bị
công nghệ.
- Xem xét việc lựa chọn hình thức đầu tư và công suất của DA: Từ việc nghiên
cứu kỹ năng lực và điều kiện sản xuất hiện tại của doanh nghiệp, đề xuất hình thức
đầu tư phù hợp Xem xét việc lựa chọn công suất thiết bị cần dựa vào nhu cầu thị
trường của sản phẩm, tính năng của thiết bị có thể lựa chọn và khả năng tai chinh
của CĐT.
- Nghiên cứu về dây chuyền công nghệ và lựa chọn thiết bị: Việc thẩm định phải
phân tích được rõ ưu điểm và những hạn chế của công nghệ lựa chọn. Đối với điều
kiện cụ thể của Việt nam công nghệ được lựa chọn nên là công nghệ đã qua kiểm
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
chứng thành công, vì vậy cần thu thập, tích luỹ thông tin về kinh ngiệm của các nhà
sản xuất có sản phẩm và công nghệ tương tự. Nếu là công nghệ áp dụng lần đầu
trong nước cần có kết luận của cơ quan giám định công nghệ.
Sơ đồ 1.1. Vai trò của thẩm định kỹ thuật
Với các yếu tố, quy mô, công suất, công nghệ, thời gian và tiến độ DA là
những yếu tố của sự hình thành và duy trì phát triển của DA, thẩm định các yếu tố
này là điều cần thiết để xem xét dự phù hợp và hiệu quả của toàn DA.

Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Bỏ lỡ mất

cơ hội thu
lợi nhuận
Thẩm định kỹ thuật
Thông qua luận chứng
kinh tế kỹ thuật
Không khả thi
Bác bỏ
Chấp nhận Chấp nhận
Bác bỏ
Bỏ lỡ mất
cơ hội thu
lợi nhuận
Phân tích tai chinh
Lãng phí
nguồn
lực
Tiết kiệm
nguồn
lực
Khả thi Không khả thi
Bác
bỏ
Chấp
nhận
Bác
bỏ

Chấp
nhận
Thất
bại
Bỏ
mất
nguồn
lực
Thu
được
nguồn
lực
Tiết
kiệm
nguồn
lực
Tổn
thất
nguồn
lực
Thất
bại
Thất
bại
Chuyên đề thực tập 22 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Từ căn cứ về các yếu tố đầu vào, quy mô của DA được vẽ nên và đánh giá
xem có phù hợp không, bên cạnh đó với quy mô xây dựng và giải pháp kiến trúc có
phù hợp với sự phát triển chung cũng như với điều kiện hiện tại cho phép hay
không?
Công suất và công nghệ là yếu tố quyết định thời gian và tiến độ của DA,

thẩm định các yêu tố này cho phép cán bộ thẩm định dần lập được một bảng kế
hoạch hình thành của DA, hoạch định được quá trình hình thành, xây dựng và hoàn
thiện DA từ đó có cái nhìn và đánh giá tổng quan về hiệu quả của DA trong thời
gian xây dựng, từ đó đưa ra kết luận về sự hiệu quả của DA theo tiến độ.
1.6.3. Thẩm định sự cần thiết của dự án
Đây là bước thẩm định quan trọng đánh giá xem DA có thật sự cần thiết để
đầu tư, đầu tư vào DA có phù hợp với nhu cầu của thị trường hay không? Sản phẩm
của DA BĐS có đặc thù là hình thành ngay tại nơi DA khởi công, không thể di
chuyển và phụ thuộc phần lớn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quy hoạch và
chiến lược phát triển của dia phuong, của vùng miền. Mỗi DAĐT là một mắt xích
quan trọng trong chương trình phát triển trung, dài hạn của ngành, của vùng và lãnh
thổ. Mặt khác, việc một DAĐT sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường, cụ thể là
tác động đến cung cầu hàng hoá (từ đó ảnh hưởng đến thị trrường. Để xem xét DA
có tính khả thi hay không thì những vấn đề này là những vấn đề cần được quan tâm
xem xét. Ví dụ một DA xây dựng khách sạn thì phải xác định chiến lược của dia
phuong đó có cho xây dựng hay không, xác định khu vực đó có các khách sạn cùng
loại hay không để đánh giá tính cạnh tranh của DA
- Trước hết cán bộ thẩm định phải dựa vào các đường lối, chính sách ưu tiên phát
triển của Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành và dia phuong đã đề ra để xem xét
DA có vi tri uu tien nhu the nao trong quy hoach phat trien noi chung. Đương nhiên,
các DA nằm trong phạm vi khuyến khích phát triển, sẽ được ưu tiên hơn để đầu tư
và phát triển
- Sau đó, cán bộ thẩm định phải đánh giá, xem xét: nếu được đầu tư, DA có đóng
góp và sẽ đóng góp gì cho các mục tiêu của xã hội, ví dụ: DA có làm gia tăng thu
nhập cho nền kinh tế quốc dân, cho doanh, nghiệp hay không? Các, nguồn tài
nguyên và cơ sở ,vật chất sẵn có được sử dụng hợp lý hay không? DA sẽ tạo thêm
bao nhiêu công ăn việc làm để hạn chế thất nghiệp?
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 23 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Biện pháp đánh giá cụ thể mà cán bộ thẩm định thường sử dụng trong bước
thẩm định này là tìm và nắm được động lực thúc đẩy sự hình thành DAĐT hay
nguồn gốc ban đầu của DA.
Cuối cùng cán bộ thẩm định sẽ đưa ra kết luận: DA có và thực sự cần thiết
được đầu tư hay không!
1.6.4. Thẩm định yếu tố tổ chức thực hiện, vận hành dự án
- Khả năng đám bảo yếu tố đầu vào và đầu ra của DA: Đối với DAĐT BĐS thì
các yếu tố đầu vào của DA chủ yếu là cho quá trình xây dựng các tài sản trên BĐS
đó vì thế, thẩm định các yếu tố đầu vào chủ yếu là thẩm định các yếu tố làm nên sự
hình thành của BĐS về mặt vật chất. Việc thẩm định này cần xác định một số vấn
đề như nhu cầu về vật liệu để xây dựng và hoàn thiện đúng tiến độ, các nhà cung
cấp vật liệu, các vật liệu cần nhập khẩu…
Sau khi xác định các vấn đề trên thì cán bộ thẩm định phải thẩm định và nêu
được kết luận cho hai (2) vấn đề chính là:
+ DA có chủ động được nguồn cung cấp vật liệu trong quá trình xây dựng hay
không?
+ Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với quá trình xây dựng như thay đổi giá cả,
sự tăng giá của vật liệu. Quá trình xây dựng là một quá trình lâu dài vì thế yếu tố rui
ro rất cao, cần phải đánh giá cẩn thận để giảm thiểu hoặc tránh được những rui ro có
tính quy luật cũng như rui ro mang tính hệ lụy.
Bên cạnh đó, yếu tố đầu vào khác của DA là nguồn vốn cũng đóng vai trò
quan trọng, đánh giá tổng mức vốn đầu tư để đánh giá khả năng của CĐT, đánh giá
sự duy trì và phân chia vốn hợp lý hay không của DA trong quá trình xây dựng và
hoàn thiện. Trên cở sở tổng mức đầu tư đã được duyệt, các bộ thẩm định rà soát lại
từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho DA, đánh giá khả năng tham gia của vốn chủ
sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại. Cân
đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để
đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện DA.
- Thẩm định các giải pháp tổ chức thực hiện DA, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt
bằng

- Thẩm định tổ chức bộ máy quản lý, các điều kiện vận hành DA
- Thẩm định công tác chuyển giao công nghệ và đào tạo
1.6.5. Thẩm định yếu tố hiệu quả của dự án
a. Thẩm định tai chinh của dự án
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 24 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Thẩm định phương diện tai chinh của DA là một nội dung quan trọng trong
quá trình soạn thảo DA, nhằm đánh giá tính khả thi của DA về mặt tai chinh thông
qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tai chinh cho việc thực hiện có
hiệu quả DAĐT (xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, các nguồn tài trợ cho
DA).
- Xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của DA trên góc độ, hạch toán
kinh tế củ,a đơn vị thực hiện DA.
Thực chất thẩm định DAĐT là việc phân tích DAĐT trên hai mặt:
- Đánh giá hiệu quả đầu tư.
- Phân tích tai chinh DA.
Hai mặt đó phải đi đôi với nhau chứ không thể thay thế cho nhau. Cả hai đều
phải được thực hiện bởi vì chung lien quan đen các khia canh khac nhau cu DAĐT.
Phân tích hieu qua đau tu là xác định hiệu quả của các tiềm lực được đưa và DA,
nói rõ hơn là xác định số tiền lãi thu được trên tổng số vốn bỏ ra chứ không phải
vấn đề cho nguồn, tài trợ như thế nào? Như vậy, phân tích hiệu quả đầu tư là đánh
giá khả năng sinh lãi của các tiềm lực. được bỏ vào DA mà không xem xét việc
giải quyết tai chinh phát sinh trong thời gian thực hiện DA. Ngược lại, phân tích tai
chinh là xem xét các đặc điểm tai chinh của DA, nhằm đảm bảo rằng các nguồn tai
chinh sẵn có và huy, động sẽ cho phép xây dựng và vận hành DA một cách trôi
chảy.
 Kiểm tra việc tính toán xác định vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:
Vốn đầu tư được chia làm hai loại: vốn co đinh va von luu đong, trong đo

can chu y đến vốn lưu động vì, một số DA trước đây do chỉ quan tâm đến vốn cố
định nên khong co luong tra cho cong nhan vien cũng, như vốn để xử lý một số
tinh huong bất ngờ.
- Vốn cố định (hay đầu tư cơ bản) gồm 3 bộ phận:
o Vốn đầu tư xây lắp: thường, được ước tính trên cơ sở khối lượng, công tác
xây lắp và suất vốn đầu tư (đơn giá xây lắp). Nội dung kiểm tra tập trung vào
việc xác định nhu, cầu xây dựng hợp lý của DA, và mức độ hợp lý của suất vốn
đầu tư trên cơ sở căn cu vao nhung kinh nghiem đã tích luỹ được.
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 25 GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
o Vốn thiết bị: được tính toán trên cơ sở kiểm tra giá mua thiết bị, chi phí vận
chuyển, bao quan, chạy thử theo các quy định của nhà nước căn cứ vào danh
mục các thiết bị. Đối với thiết bị có chuyển giao, công nghệ (gồm chi phí mua
bí quyết kỹ thuật, chi phí, đào tạo, huấn luyện, tiền thuê chuyên gia ).
o Vốn kiến thiết cơ bản khác: được biết như chi phí đền bù hoa màu, nhà cửa
đất đai, chi phí di, chuyển các nghĩa trang để giai phong mặt bằng, chi phí san
lấp mặt bằng, xây dựng lán trại cho công nhân
Các khoản mục chi phí này cần được tính theo đúng các quy định hiện hành
của Nhà nước. Ngoài ra, đối với các DA xây dựng mới hoặc những DA mở rộng bổ
sung thiết bị đều cần có vốn lưu động. Tuỳ thuộc vào đặc điểm của, chu kỳ sản
xuất và lưu thông sản phẩm, khả năng thực tế cung ứng vật tư, nguyên - nhiên vật
liệu cũng như nhu cầu, về hàng tồn kho động sẽ tạo thành, tổng vốn đầu tư cần
thiết. Xác định chính xác tổng cầu vốn đầu tư là quan trọng. Nó giúp chúng ta tránh
tình trạng lãng phí vốn (Khi cầu vốn mà người ta xác định được nhu cầu vốn lưu
động. Cầu về vốn xây dựng, cơ bản và cầu về vốn lưu đầu tư được xác định khá
cao) hoặc đầu tư sai lệch (khi cầu vốn đầu tư bỏ vốn cũng cần phải kiểm tra, đặc
biệt là với các công trình đầu tư bằng phương thức tín dụng sẽ được phân bổ vốn
theo từng quý. Tiến độ bỏ vốn sẽ được xác định sao cho luôn phù hợp tiến độ thực
hiện DA.

- Vốn lưu động: là những khoản vốn đáp ứng nhu cầu chi thường xuyên sau khi
kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư, bao gồm: Vốn sản xuất, vốn lưu động, vốn dự
phòng
Tính toán hiệu quả tai chinh của DA:
o Biểu tính vốn đầu tư theo khoản mục xây lắp (khối lượng, đơn giá và chi phí)
o Chi phí mua sắm thiết bị (loại thiết bị, số lượng, đơn giá)
o Chi phí khác
o Biểu tính vốn lưu động
o Tổng chi phí sản xuất
o Doanh thu
o Dự trù lỗ, lãi
o Thời gian hoàn vốn
 Các kết luận cần rút ra:
- DA đã đưa đủ các yếu tố chi phí vào giá thành chưa?
- Sự hợp lý các định mức tiêu hao nguyên vật liệu?
- Tỷ lệ trích khấu hao đã hợp lý chưa?
Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang
Lớp: QTKD Bất động sản 51