Nâng cao tính hiệu quả trong hoạt động môi giới BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (645.92 KB, 71 trang )
Chuyên đề thực tập 1 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Mục lục
!"#$%
&'(!)!%
&*+,-.%
/(0/(12345$-#6789%
00:;<4$-#6789%
000*)=##6789%
00>&4?@A4#6789B
00>0CD.#E)F4#4 "G4.C489B
00>>/,!6H)AI4#4"G?4;.)89B
00>J:KLMN?O89!)?IP
00>Q*4)RS1).7P
00>TC!!E;N?UVW4XYG0Z
00>TC!!EKLM;#71)<[D890Z
00J\M]"G#678900
00J0\M]?"G3489#."G#67![S
A00
00J>\M]I$7"G#678900
00JJ\M]?<4=S1V00
00Q-3=34N$#6789 MEM#6A4.#678900
00Q0-3=34N$#678900
00Q>^EM#6A4.#67890>
00_M?`#67890J
000:U!6H$-WE890J
00>a)N )F4#4($#67890J
00JU!R1(($#670Q
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 2 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
00Q:O" )F7V=($#670
00"-=!?#67890
0>/)H))=<["G#670%
0>0*)=#=<[0%
0>>/)bH))=<["G#67890%
0J/)S)G7=<["G#67890B
0J0/)SA<40B
0J>/)S3)<4>Z
0Q/)<MNA4.7$-N$#6789>0
0Q0'"#$A4N$#6789>0
0Q>-3=.-#67>>
0QJ_M- ?)=#A4.#67>Q
0QJ0_M-A4)SW;#6789>Q
0QJ>\c4$A4;W)S#6789>
0QQ9V`. "GA4;#67>%
0QQ0-3=I;W)S#67"G>%
0QQ>dR1(e334>B
0QQJ:?`Ve3A34>P
0Q\f<MN.D<4+#6789JZ
0Q0:gD4#6789JZ
0Q>:+U!4=!JZ
0QJd!R#6789J0
0*=#A4#G17?+7J>
/(>:V?"=<["G#67"1NV)89/h?!JQ
>0T7=$-1NV)89/h?!JQ
>00_)?``. !)?IA41NV)89/h?!JQ
>0>/(,;J
>0J9[!L#N$J%
>>:V?"$-=<["G#67"1NV)89/h?!JB
>>0:N?O"GJB
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
>>>/(12H+."G#67"1NV)89/h?!JP
>>J:V?"=<["G#67"1./h?!QZ
>>J0_M?`#67A41NV)89/h?!QZ
>>J>*ie#67A4)S$?1NV)89/h?!Q
>>JJ!N$QB
>>JQ_MN$-)#3)41 +G2!"$7S$?
6MQP
>J))V?""G#67"1NV)89/h?!0
>J0\f3+<["0
>J>d"+ MS
>J>0d"+
>J>>\MS
/(J*+N [!)!S4=<["G#67"1NV)89/h?!
B
J0'(7!)?I34?e#>Z0JB
J00'(7"GA41./h?!B
J0>H+DP
J0J/+D0
J>G1[!)! 3+Nj#S4=<["G#67"1NV)89
/h?!>
J>0T[!)!S4=<["G#67"1N)89/h?!>
J>00T[!)!$-!4GFG6M>
J>0>T[!)!$-!43).
J>0JT[!)!F[S.#67
J>>*+N$7\.7 )(<4e
*+DU%Z
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 4 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Danh mục các chữ cái viết tắt
NVKD:Nhân viên kinh doanh
BĐS:Bất động sản
TNHH:Trách nhiệm hữu hạn
STDA:Siêu thị dự án
QSD:Quyền sử dụng
QSH:Quyền sở hữu
KQKD:Kết quả kinh doanh
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 5 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
PTTH:Phổ thông trung học
CMT:Chứng minh thư
LỜI MỞ ĐẦU
I.Lý do nghiên cứu:
Trong bối cảnh hiện nay;sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất
yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân , cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh
doanh trở thành vấn đề cấp bách.Do đó;dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm một vị
trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS ;đặc biệt đó là môi giới nhà đất đai đang có rất
cơ hội để phát triển.Nhưng mà thực tế cho thấy;phần lớn những người hành nghề môi
giới BĐS chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp;hiểu biết không đầy đủ về luật
pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS;hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp;không
minh bạch;tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.Lĩnh vực môi giới này ít chịu ảnh hưởng bởi
quy luật mang tính chu kỳ của thị trường , đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày
càng cao trong xã hội.Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đề ra một số vấn đề rất
lớn cần được giải quyết đó đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới cũng
như đạo đức nghề nghiệp ;tiêu chuẩn nghề nghiệp chất lượng thông tin;dịch vụ khách
hàng…đang đó là một câu hỏi lớn được đặt gia;nó không thể giải quyết ngay mà đòi
hỏi phải có sự quản lý;điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng ;phải có chính
sách định hướng phát chiển trong nghắn hạn để có được một hệ thống mạng lưới các
trung tâm nhằm đáp ứng các nhu cầu càng ngày càng cao của xã hội đặc biệt đó là tại
các trung tâm thành phố lớn như:Hà Nội;Hồ Chí Minh…Các đô thị sôi động.
Một năm sau khi Việt Nam gia nhập WTO thị trường BĐS đang tỏ rõ ưu thế với
các nguồn vốn đầu tư đổ ,o.Nâng cao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS cũng
chính đó là lợi thế để đưa thị trường này phát triển nhanh , minh bạch.
Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “Quy định
chi tiết , hướng dẫn thủ tục thi hành luật kinh doanh BĐS” đã ghi rõ tất cả các cá
nhân;pháp nhân tham gia ,o lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham gia khóa đào tạo về
môi giới ;định giá BĐS , quản lý điều hành sàn trao đổi BĐS.
Sàn trao đổi BĐS Việt Nam Cengroup đó là một công ty hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh dịch vụ BĐS , chủ yếu đó là hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS.Với
đội ngũ nhân viên trẻ năng động;có chuyên môn nghiệp vụ;công ty đã hoạt động rất tốt
trong lĩnh vực này , đạt được kết quả khả quan trong thời gian vừa qua.
Với thực tế trên;sàn trao đổi BĐS Việt Nam Cengroup đang có những cơ hội ,
khó khăn nhất định.Tuy sàn đi ,o hoạt động được một thời gian khá dài;đã có không ít
kinh nghiệm tích lũy Nhưng mà để hoàn thiện hoạt động dịch vụ môi giới theo hướng
chuyên nghiệp không phải điều dễ thực hiện.Từ đó;tôi xin đưa ra đề tài “ Nâng cao tính
hiệu quả trong hoạt động môi giới BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup” với mong
muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệu
quả hơn;chuyên nghiệp hơn.
II.Mục đích nghiên cứu:
Mục tiêu tổng quát : phân tích ;đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đề xuất một
số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới ;góp phần nâng cao
hiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng , hoạt động kinh doanh của sàn nói chung
Mục tiêu cụ thể :
-Hệ thống hóa những lý luận về môi giới BĐS .
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 7 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
-Vận dụng lý thuyết để tìm hiểu;phân tích;đánh giá hoạt động môi giới tại Công
ty.Đánh giá những kết quả đạt được , hạn chế từ hoạt động môi giới của Cengroup.
-Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp;hiệu quả trong
hoạt động môi giới của sàn Cengroup.
III.Đối tượng , phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup
Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về môi giới BĐS: mua;bán;thuê;cho thuê…
tại công ty.
IV.Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân
tích;tổng hợp;thu thập các tài liệu;thống kê;so sánh; Cùng với loại hình nghiên cứu lý
thuyết kết hợp với thực tiễn ở cơ sở thực tập.Ngoài ra tác giả cũng thực hiện phỏng vấn
sâu các anh chị trong các phòng ban tại sàn Cengroup.
V.Kết cấu đề tài:
Ngoài lời mở đầu;kết luận;danh mục bảng biểu;danh mục viết tắt , tài liệu tham
khảo;nội dung chuyên đề được chia đó làm 3 chương :
Chương I: Cơ sở khoa học các vấn đề liên quan tới hoạt động môi giới
Chương II: Thực trạng hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup
Chương III: Kiến nghị;giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự
án BĐS Cengroup
Chương 1:Cơ sở khoa học về môi giới BĐS
1.1.Tổng quan về môi giới BĐS
1.1.1.Khái niệm môi giới BĐS
Môi giới đó là một lớp trung gian; một cá nhân;một chủ thể;một hãng có thể đó
làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau.Từ đó;môi giới BĐS đó là hoạt
động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm , thấu hiểu trong việc giải quyết
những Công việc có liên quan đến lĩnh vực BĐS mà các bên quan tâm.Nhà môi giới
BĐS lúc đó sẽ có vai trò đó là cầu nối giữa các bên liên quan.
Trong lĩnh vực BĐS;đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải đó là bản
thân BĐS mà đó là các quyền liên quan đến nó.
Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giới BĐS
bao gồm:
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 8 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán;ký hợp
đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động kinh
doanh BĐS.
- Cung cấp thông tin;hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồng mua
bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS.
Tổ chức;các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới(hay
còn gọi đó là hoa hồng) từ khách hàng,điều này không phụ thuộc ,o kết quả trao đổi
mua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS giữa khách hàng , bên thứ ba (điều 46-
luật kinh doanh BĐS).Nhà môi giới BĐS sẽ được hưởng một khoản tiền thù lao môi
giới(hoa hồng môi giới) theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng
mua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS.
1.1.2.Vai trò của môi giới BĐS
1.1.2.1.Đó làm cầu nối cho các bên tham gia ,o hoạt động giao dich hàng hóa BĐS
Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới đó là có thể kết nối giữa hai bên
với nhau ;dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ ;tạo được sự hài long , đồng thuận cho các
bên tham gia thương vụ.Nó cũng được nhắc đến ngay ở khái niệm môi giới BĐS;đó là
bên thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm ;thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các
bên với nhau hoặc đó là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên –
người môi giới lúc này đóng vai trò đó là cầu nối.
1.1.2.2.Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia hoạt động trao đổi hàng hoá
BĐS:
Do tính đặc thù về của hàng hoá BĐS , thị trường BĐS.Nó đó là một thị trường
không hoàn hảo,thông tin về thị trường , về hàng hoá không thật đầy đủ ; không được
phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác hơn nữa tiêu chí tham gia đánh giá BĐS cũng
không chính xác như các hàng hoá khác.Chính Vì vậy vậy hệ thống thông tin đóng một
vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường BĐS;đó đó là toàn bộ các
thông tin liên quan đến BĐS;bao;gồm các thông tin về: luật pháp;chính sách đất đai
đai;quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai;vị trí của BĐS;môi trường;nhu cầu;mức cung
tâm lý tập quán… BĐS đó là một hàng hoá đặc biệt;khan hiếm;chịu sự tác động của rất
nhiêu nhân tố , đó là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp;tổ chức kinh
tế;tổ chức chính trị xã hội , của các hộ gia đình , cá nhân.Khi trên thị trường thông tin
về các trao đổi đầy đủ;đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS vận hành thuận tiện hơn;người
mua , người bán đều hiểu biết về những thông tin đó;họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn
thị trường tham gia trao đổi.Đồng thời ta biết rằng thị trường BĐS nước ta mới sơ khai
hình thành các trao đổi công khai trên thị trường ít chủ yếu đó là trao đổi ngầm ;, số
lượng người tham gia trao đổi trên thị trường đó là số lượng nhỏ không đủ để trở thành
cạnh tranh hoàn hảo.Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng đó là không hoàn hảo , người
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định.Như thế rõi ràng giá cả ở đây không
phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính
xác sẽ dẫn đến biến động mạnh;thị trường lên cơn sốt giá hoặc đó là sụp đổ;ngưòi tham
gia trao đổi nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao;có nhu cầu mua Nhưng mà lại
không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới đó là một trong các chủ thể cung
cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS.Hệ thống các tổ chức nay càng phát
triển;hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS ngày càng
cao;hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS.
1.1.2.3.Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
Do thị trường BĐS người mua , người bán không có cơ hội , đầy đủ lượng thông
tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình.Thị trường bên cạnh sự hoạt động
chính thức dưới sự quản lí của nhà nước đó là thị trường hoạt động không chính thức
ngoài sự kiểm soát của nhà nước.Thị trưòng phát triển một cách tự phát;tình trạng đầu
cơ ,o đất đai thì nhiều;từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết
được giá đó đó là “ thưc” hay đó là giá “ảo”.Vì vậy thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ
lượng các trao đổi BĐS ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng
thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra
tình trạng đầu cơ tràn lan Nhưng mà không phải ai cũng có lợi nhuận.Điều này kìm
hãm sự phát triển của thị trường.Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ
cao;một trong các loại tư vấn đó đó là dịch vụ môi giới BĐS.Thông qua các tổ chức
môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm , kiến thức chuyên môn nắm
được thông tin thị truờng;am hiểu pháp luật về BĐS;giúp các đối tượng có nhu cầu
giao dich BĐS thoả mãn điều kiện của mình;giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc
mua bán để quyết định phù hợp nhất.Đồng thời thông qua tổ chức môi giới;việc cung
cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn;việc đầu cơ hay đầu tư BĐS của các cá nhân tổ
chức sẽ có căn cứ xác thực hơn;giá cả BĐS trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan
hệ cung cầu;đưa các trao đổi ,o hoạt động công khai minh bạch;hạn chề tình trạng đầu
cơ đất đai tràn lan;ép giá.Vì vậy vậy;hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá
quan trọng;góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
1.1.2.4.Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu trao đổi sẽ càng ngày càng
tăng cả về số lượng , chất lượng.Nhưng mà do đặc tính về BĐS đó là thông tin thương
không được hoàn hảo;trao đổi thường diễn ra đó là trao đổi ngầm nhà nước không thể
kiểm soát hết được các trao đổi đó;Vì vậy vậy việc thu thuế đối với người có thu nhập
cao khi tham gia trao đổi trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được.Theo
thống kê có trên 70% các trao đổi BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới
không đăng kí kinh doanh;gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước.Mà thuế đó là
nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động , chi phí của cả nước .Vì
vậy vật khi các tổ chức hoặc cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 10 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
, có đăng kí giấy phép kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời
thông qua các trao đổi đó đó làm cho nhà nước tăng thêm thu nhập về thuế.
1.1.2.5.Góp phần ổn định trật tự;an ninh xã hội
BĐS đó là tài sản quan trọng đối với mỗi đất đai nước;cộng đồng , người dân.Nó
đó là tài sản có giá trị rất lớn;Vì vậy lẽ đó bất kì một quan hệ trao đổi BĐS nào trên thị
trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.Mà thị
trường BĐS lại phụ thuộc , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên;kinh tế xã hội , tập
quán của mỗi vùng;mỗi địa phương;mỗi một cộng đồng khác nhau.Do đó thông tin ,
các nhân tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo.Nguyên nhân đó là do chính
bản thân hiện vật của của từng BĐS chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không
phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sủ dụng ) của BĐS.Đó đó là
những thông tin;nhân tố mà người mua;thuê;nhận thế chấp;nhận góp vốn … cần nắm
bắt;am hiểu.Thế Nhưng mà hầu hết người mua;thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu
hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS.Một khi thị trường
hoạt động không đó lành mạnh ;giá cả lên xuống thất thường;sẽ tác động trực tiếp đến
xã hội;xáo trộn tư tưởng;người dân hoài nghi về chính sách pháp luật đó làm cho xã
hội thiếu ổn định .
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp;các chủ thể tham gia trao đổi BĐS
sẽ được cung cấp đầy đủ;chính xác các thông tin về BĐS;hạn chế tiêu cực phát
sinh;góp phần ổn định trật tự;an ninh xã hội.
1.1.2.6.Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn
thiện.Đó là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô , kiểm soát các
hoạt động của thị trường;đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh
doanh BĐS tuân thủ đúng pháp luật.Mỗi một BĐS thì bản thân nó cũng chứa đựng các
thông tin về pháp lý;đặc tính… Chính Vì vậy vậy thông qua các trao đổi trên thị truờng
BĐS những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai đai của
nhà nước sẽ được bộc lộ.Đó đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới;bổ
sung;hoàn thiện công tác quản lí đất đai đai quản kí BĐS: thiết lập hệ thống;quy trình
đăng kí đất đai đai;đăng kí tài sản;lập bản đồ địa chín;cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đai… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đai được thực hiện phù hợp
với các quan hệ kinh tế- xã hội;từ đó mở rộng , phát triển thị trường BĐS;khắc phục
tình trạng trao đổi ngầm;tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai
đai.Nhu cầu trao đổi BĐS ngày càng phong phú , đa dạng của các doanh nghiệp;các tổ
chức kinh tế- chính trị - xã hội , của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các trao
đổi trên thị trường BĐS;thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS.Sự hình
thành , phát triển của các tổ chức môi giới đó là tất yếu khách quan.Dịch vụ môi giới
cũng đó là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác ,
tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
1.1.3.Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
1.1.3.1.Nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh BĐS mà hoạt động môi giới
phải tuân thủ.
Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS:
-Tổ chức;cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa
thuận trên cơ sở tôn trọng quyền , lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động
kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng;không trái với quy định của pháp luật.
-BĐS đưa ,o kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh BĐS ,
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
-Hoạt đọng kinh doanh BĐS phải công khai;minh bạch
1.1.3.2.Nguyên tắc cụ thể đối với hoạt động môi giới BĐS.
Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS thì nguyên tắc hoạt động môi giới
BĐS bao gồm 3 nguyên tắc sau đây:
- Tổ chức;cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 , khoản 3 Điều 8 của Luật này
được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (sau đây gọi đó là tổ chức;cá nhân môi giới
BĐS);đó làm trung gian trong việc đàm phán;ký hợp đồng kinh doanh BĐS , được
hưởng thù lao;hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
- Hoạt động môi giới BĐS phải công khai;trung thực , tuân thủ pháp luật.
- Tổ chức;cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa đó là nhà môi giới vừa đó
là một bên thực hiện hợp đồng trong một trao đổi kinh doanh BĐS.
1.1.3.3.Nguyên tắc trong quan hệ dân sự.
Hoạt động môi giới BĐS cũng đó là một hoạt động liên quan đến pháp luật về dân
sự do vậy cũng phải tuân thủ các nguyên tắc trong quan hệ dân sự:
-Nguyên tắc tự do;tự nguyện cam kết;thỏa thuận.
-Nguyên tắc bình đẳng.
-Nguyên tắc thiện chí;trung thực.
-Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự.
-Nguyên tắc tôn trọng đạo đức;truyền thống tốt đẹp.
-Nguyên tắc tôn trọng;bảo vệ quyền dân sự.
-Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước;lợi ích công cộng;quyền lợi , lợi ích hợp
pháp của người khác.
-Nguyên tắc tuân thủ pháp luật.
-Nguyên tắc hòa giải.
1.1.4.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS , yêu cầu chuyên môn của nhà
môi giới BĐS.
1.1.4.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới;định giá BĐS:
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 12 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
- Về điều kiện pháp lý:
+ Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã;đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của pháp luật
+ Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung
đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định
tại Điểm b như sau:
- Về nhân sự:
+ Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ
môi giới BĐS.Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn trao đổi BĐS phải có ít nhất
02 người có chứng chỉ môi giới BĐS.
+ Người quản trị;điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới
BĐS (Trưởng;phó Phòng;hoặc Trưởng;phó Ban;hoặc Giám đốc;Phó Giám đốc) có
trình độ chuyên môn về kinh tế;tài chính;ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới
BĐS;có kiến thức , kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường BĐS;
- Về trụ sở hoạt động:
+ Có địa chỉ trao đổi ổn định.
+ Có cơ sở vật chất;hệ thống kỹ thuật tin học , phương tiện thông tin liên lạc (điện
thoại;thiết bị ghi âm;máy vi tính , các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi
giới BĐS.
-Với cá nhân hoạt động môi giới BĐS:
Trường hợp đó là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập: thì phải đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật , phải có chứng chỉ môi giới BĐS.
1.1.4.2.Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS.
- Yêu cầu chung:
+ Không phải đó là cán bộ;công chức nhà nước.
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ
quan có thẩm quyền;không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự;chấp
hành án phạt tù
+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.
+ Phải có chứng nhận đã hoàn thành khoá học về môi giới BĐS do tổ chức đào tạo
theo chương trình khung của Bộ Xây dựng ban hành .
+ Có chứng chỉ môi giới BĐS do cơ quan có thẩm quyền công nhận , cấp.
- Yêu cầu cụ thể:
+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh BĐS;môi giới BĐS.
+ Hiểu biết cơ bản về thị trường BĐS , các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới
trên thị trường BĐS.
+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới BĐS.
+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh BĐS.
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm , đạo đức hành nghề môi giới BĐS phù hợp với đạo
đức xã hội nói chung , đạo đức kinh doanh nói riêng.
1.1.5.Quy trình môi giới BĐS
1.1.5.1.Thu thập thông tin về cung;cầu BĐS.
Trong mọi hoạt động kinh doanh thì thông tin đó là yếu vô cùng quan trọng.Với
hoạt động môi giới BĐS có thể nói thông tin chính đó là năng lượng;đó là “máu” của
cơ thể dịch vụ môi giới BĐS.Sở hữu nguồn thông tin đa dạng;dồi dào , chính xác kịp
thời đó là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới.Do đó có thể nói rằng bước
thu thập thông tin về cung;cầu BĐS đó là bước quan trọng của mỗi nhà môi giới.
- Nguồn cung BĐS: Thị trường BĐS đó là nơi cung cấp hàng hóa BĐS.Có những dạng
cung cơ bản đó là: bán;cho thuê , cho thuê lại.Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồn
cung đó là: Nhà nước; các cá nhân; các tổ chức sở hữu BĐS; công ty đầu tư;kinh
doanh;phát triển BĐS BĐS hay các quyền về BĐS chính đó là đối tượng chính của
thương vụ.Vì vậy vậy việc tìm kiếm BĐS;hay nói cách khác đó là tìm kiếm khách hàng
có BĐS cần bán;cho thuê đó là một trong những hoạt động đầu tiên của thương
vụ.Trách nhiệm của nhà môi giới đó là phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS trong
vùng , trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan ban đầu về sự phát
triển của thị trường BĐS.Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác
như: sách báo phổ thông;internet;văn phòng môi giới;cơ quan Nhà nước;công ty kinh
doanh;cơ quan đấu giá;đi khảo sát thực tế.
- Nguồn cầu BĐS: Trong khi nguồn cung BĐS khá đơn giản thì nguồn cầu BĐS lại rất
phong phú;đa dạng.Theo đó;người mua BĐS có rất nhiều đối tượng như cán bộ;công
chức;công nhân;kể cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS;người nước ngoài; những
người chưa có nhà cũng như những ngời có nhu cầu mới.Để giải quyết nguồn cầu BĐS
cần thực hiện các biện pháp tín dụng;thế chấp thông qua ngân hàng thương mại;quỹ
đầu tư tài chính;các công ty bảo hiểm Có thể thu thập thông tin cầu BĐS bằng cách
chủ động: tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng;gửi thư trực tiếp tới khách
hàng;tiếp cận tận nơi hay bằng cách thụ động như: đón khách hàng tại văn phòng;phụ
thuộc quảng cáo.
1.1.5.2.Xác định đối tượng , các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS.
Xác định đối tượng thương vụ: đối tượng của thương vụ chính đó là BĐS đang
được chào bán hay cho thuê Nhà môi giới có được thông tin về BĐS này có thể từ
nhiều con đường khác nhau , họ cần phải kiểm tra xtôi xét lại về BĐS này nhằm đảm
bảo nguồn thông tin thu nhận được đó là hoàn toàn chính xác.Việc xác định rõ BĐS đó
là cần thiết Vì vậy:
- Mỗi BĐS đều khác nhau không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán.
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
- Nhà môi giới phải trực tiếp xtôi xét BĐS thì mới có cái nhìn chính xác về BĐS nếu
không rất dễ bị hiểu lệch lạc về BĐS.
- Tại chính BĐS nhà môi giới sẽ tìm hiểu được rõ nhất tính cách;sở thích của chủ sở
hữu thông qua việc quan sát cách bài trí trong nhà;cách ứng xử của chủ sở hữu.Đồng
thời cũng thể hiện tính chuyên nghiệp của nhà môi giới;gây được lòng tin cho chủ sở
hữu.
- Việc xtôi xét trực tiếp BĐS sẽ cho nhà môi giới cái nhìn chính xác về BĐS để có thế
đưa ra những câu hỏi cần thiết với chủ sở hữu;đồng thời cũng xtôi xét được các giấy tờ
có liên quan đến BĐS.
- Khi trực tiếp xtôi xét BĐS nhà môi giới sẽ không bị lúng túng khi trả lời một ,i câu
hỏi của khách hàng về BĐS;điều này sẽ tạo lòng tin cho khách hàng có nhu cầu về
BĐS.
Xác định các bên tham gia:
- Người cung: Đó là người có nhu cầu bán;cho thuê… BĐS để sử dụng hoặc mục đích
khác.Người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc bán
(cho thuê) BĐS một cách có hiệu quả , nhanh chóng nhất.
Người cung bao gồm: Người cho thuê , người bán.Ta cần tìm hiểu một số vấn đề sau:
+ Lí do nguyện vọng của họ: nhanh hay chậm.
+ Nắm được thông tin về BĐS như thế nào.
+ Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá có phù hợp;các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí ).
+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.
-Người cầu: Đó là người có nhu cầu mua;thuê…BĐS để sử dụng hoặc mục đích
khác.Người mua tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua
(thuê) BĐS một cách có hiệu quả , nhanh chóng nhất.
Người cầu bao gồm: Người mua;người thuê.Một số vấn đề quan tâm :
+ Quan tâm đến đặc tính của BĐS.
+ Xác định khả năng tài chính.
+ Mục tiêu của người mua.
+ Các ràng buộc khác.
- Người môi giới BĐS: Giữ một vị trí quan trọng;đó là cầu nối giữa người bán , người
mua.Khi người bán , người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới
sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng.Nhờ người môi giới mà các trao đổi diễn ra
nhanh chóng , thuận lợi hơn.
1.1.5.3.Lập hồ sơ thương vụ môi giới.
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán;cho thuê hay mua;thuê của khách hàng;chúng ta
phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.Không nên nhận
những giấy tờ bản gốc Vì vậy giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách
quan , chủ quan.Vì vậy vậy;chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 15 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết;ở lúc thích hợp.Khách hàng trong quá trình
tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ , chúng ta cần
nắm bắt những tiến trình này của khách hàng.Cần bí mật kiểm tra , theo dõi;giúp đỡ;, ở
những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu
quả hơn) đó làm thay cho khách hàng.Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc
chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.
Hồ sơ môi giới bao gồm:
+ Yêu cầu môi giới của khách hàng
+ Yêu cầu , tiêu chuẩn việc môi giới
+ Kỳ hạn thực hiện hợp đồng
+ Số tiền dịch vụ;cách thức;kỳ hạn chi trả
+ Trách nhiệm vi phạm hợp đồng;cách thức giải quyết tranh
+ Các nội dung khác 2 bên giao ước.
Ngoài ra;các thông tin liên quan đến thượng vụ môi giới:
+ Thông tin cá nhân: Họ , tên;địa chỉ liên lạc;số điện thoại bàn;di động.Loại , số CMT
hay hộ chiếu.Sổ hộ khẩu;giấy đăng ký tạm trú
+ Thông tin liên quan đến BĐS môi giới: Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực
(sổ đỏ;hồng ).Hợp đồng công chứng về việc mua;bán;trao tặng Hoá đơn đóng thuế
đất đai hàng năm.
1.1.5.4.Thời hạn , các bước thực hiện thương vụ môi giới.
Các thương vụ trên thị trường BĐS cần phải được thỏa thuận về thời gian thực hiện
các bước của thương vụ.Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra đó làm
3 giai đoạn:
- Giai đoạn 1:Ký kết hợp đồng khởi điểm;bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
10%);đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết
hợp đồng công chứng cuối cùng.
- Giai đoạn 2:Ký kết hợp đồng công chứng;đây đó là thời điểm chuyển quyền sở
hữu;sử dụng sang người mua , việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong
hợp đồng (khoảng 80%).
- Giai đoạn 3:Giao nhận BĐS.
Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới
Tìm kiếm thông tin
+ Nhà môi giới cần tìm kiếm BĐS cần bán;cho thuê.
+ Xtôi xét;phân tích BĐS , môi trưỡng xung quanh BĐS;tình trạng kỹ thuật của BĐS.
+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS.
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
+ Tư vấn cho chủ sở hữu hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến việc bán;cho thuê
BĐS.
+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm đến BĐS.
Xử lý thông tin
+ Xác định giá bán;cho thuê BĐS.
+ Tập trung miêu tả về BĐS;đặc biệt đó là những điểm nổi trội khác biệt;tốt hơn so với
các BĐS tương đồng.
+ Tập trung chuẩn bị cho quảng cáo BĐS.
+ Lập , lưu trữ hồ sơ dữ liệu về những BĐS muốn bán;muốn cho thuê.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua;thuê.
+ Tìm hiểu;phân tích cụ thể;chính xác về nhu cầu của khách hàng mua thuê;các điều
kiện có liên quan.
+ Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giới
thiệu để biết được yếu điểm của BĐS , nhu cầu của khách hàng
+ Chia sẻ cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp
lý;thuế , phí liên quan đến thương vụ.
Trao đổi với khách hàng
+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới;ký hợp đồng dịch vụ
môi giới.
+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán;cho thuê BĐS.
+ Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- ký hợp đồng dịch vụ môi
giới.
+ Giúp đỡ tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia.Cùng các bên
đàm phán để thống nhất các điều khoản.
+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm.
+ Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ;hướng dẫn khách hàng các giấy tờ , thủ tục cần
thiết;các loại phí;lệ phí , thuế phải nộp cho Nhà nước.Chuẩn bị cho việc ký kết hợp
đồng công chứng.
+ Tham gia thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm.
+ Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ;hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn
đề tại cơ quan Nhà nước;chính quyền liên quan đến thương vụ;các tranh chấp giữa 2
bên khách hàng trong phạm vị của mình.
Kết thúc thương vụ
+ Tham gia ,o quá trình giao nhận BĐS.
+ Kết thúc thương vụ;nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ trong phạm vi quyền hạn của mình.
1.1.6.Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS.
Tuân thủ pháp luật: Tổ chức;cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải chấp hành
nghiêm chỉnh;tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 17 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
doanh của mình;Vì vậy đây đó là một ngành nghề nhạy cảm;có điều kiện;liên quan đến
quyền sở hữu;quyền sử dụng , đó là tài sản lớn nhất của mỗi tổ chức;cá nhân;hộ gia
đình.
Tôn trọng khách hàng: Có khách hàng thì hoạt động môi giới BĐS mới tồn tại , sự
cạnh tranh giữa các tổ chức cá nhân cùng kinh doanh ngành nghề này đó là một tất yếu
khách quan.Để tồn tại , phát triển;cũng như các ngành nghề kinh doanh khác;các tổ
chức;cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hoạt động đó làm sao để ngày càng có
nhiều thêm khách hàng đến với mình.Đây đó là chữ “tín” đó là “thương hiệu” của tổ
chức;cá nhân hành nghề cần phải có khi kinh doanh trong cơ chế thị trường.Do
vậy;muốn thành công trong kinh doanh thì việc tôn trọng khách hàng;đó làm hài lòng
khách hàng;coi khách hàng đó là “ thượng đế” phải đó là phương châm hành động của
người kinh doanh.
Trung thực;khách quan: nhà môi giới phải thẳng thắn;trung thực , có chính kiến rõ
ràng trong phân tích các nhân tố tác động đến việc môi giới.Môi giới viên phải từ chối
môi giới khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc
có thể đó làm sai lệch kết quả môi giới.Môi giới viên phải khách quan;công bằng;tôn
trọng sự thật , không được thành kiến;thiên vị trong việc thu thập tài liệu , sử dụng tài
liệu để phân tích các nhân tố tác động đến việc môi giới;cũng như trong việc đối
xử;thương lượng;đàm phán cho các bên khách hàng.Nhà môi giới không được tiến
hành việc môi giới khi những ý kiến môi giới đã được đề ra có chủ ý từ trước.Tiền dịch
vụ môi giới BĐS phải được xác định một cách độc lập.
Bí mật: Doanh nghiệp;tổ chức môi giới;môi giới viên không được tiết lộ những
thông tin;dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả môi giới với bất kỳ người ngoài
nào khác;trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
Công khai;minh bạch: Doanh nghiệp;tổ chức môi giới;môi giới viên phải công khai
những thông tin;điều kiện hạn chế về BĐS với khách hàng.Mọi tài liệu thể hiện tính
pháp lý , đặc điểm kỹ thuật của BĐS , kết quả môi giới phải được thể hiện đầy đủ;công
khai;rõ ràng.
1.2.Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới
1.2.1.Khái niệm hiệu quả
Hiệu quả đó là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện các mục
tiêu hoạt động của chủ thể , chi phí mà chủ thể bỏ ra để có kết quả đó trong những điều
kiện nhất định.
1.2.2.Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới BĐS
Để đánh giá được hiệu quả của hoạt động môi giới BĐS;người ta thường căn cứ ,o
những kết quả mà nó đtôi lại.Đối với sàn trao đổi BĐS hiệu quả của hoạt động môi giới
BĐS được thể hiện qua các tiêu chí sau:
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
-Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS so với tổng lợi nhuận mà công ty thu
được:Chỉ tiêu này cho chúng ta biết được hoạt động môi giới BĐS đóng góp ,o lợi
nhuận chung của công ty như thế nào.Thông qua chỉ tiêu này ta đánh giá được mức độ
ảnh hưởng;tầm quan trọng của hoạt động môi giới BĐS trong thu nhập của công ty với
rất nhiều hoạt động kinh doanh khác diễn ra trong công ty.
-Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS trên doanh thu:Chỉ tiêu này được tính
bằng cách lấy lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS chia cho doanh thu từ hoạt động
này.Chỉ số này phản ánh để có một đồng lợi nhuận thì cần bao đồng doanh thu;thông
qua chỉ số này ta sẽ đánh giá được hiệu quả từ hoạt động này.
-Tỷ suất chi phí của hoạt động môi giới BĐS so với doanh thu:Đây đó là một chỉ tiêu
đánh giá mà cả nhà nước , doanh nghiệp đều quan tâm.Doanh thu của một cong ty cao
Nhưng mà chi phí cho hoạt động môi giới BĐS quá lớn thì hoạt động môi giới BĐS
cũng không hiệu quả.Vì vậy vậy cần phải đánh giá kết hợp cả doanh thu , chi phí.Hoạt
động môi giới hiệu quả cần phải mang lại được doanh thu cao đồng thời chi phí bỏ ra
phải thấp.
-Thị phần môi giới BĐS:đó là chỉ tiêu được đo bằng tỷ lệ giữa số khách hàng của công
ty so với tổng số nhà đầu tư trên thị trường;nếu chỉ số này cao chứng tỏ lượng khách
hàng của công ty cao , ngược lại.
1.3.Các nhân tố tác động tới hiệu quả hoạt động môi giới BĐS
1.3.1.Các nhân tố chủ quan
-Nhân tố con người:Nhân sự đó là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng hoạt
động của công ty nói chung , hoạt động môi giới BĐS nói riêng.Những nhà môi giới
BĐS thành công đtôi lại cho công ty của họ một khoản lợi nhuân khổng lồ;, theo đó họ
xây dựng lên uy tín , trở thành những nhà môi giới hàng đầu.Thành công của nhà môi
giới cũng đó là thành công của công ty;nếu họ chiếm được lòng tin của khách hàng;thu
hút được ngày càng nhiều khách hàng đến với mình.Một khi đã chiếm được lòng tin
của khách hàng;ngay cả khi những khuyến nghị của nhà môi giới không đtôi lại kết quả
như mong muốn cho khách hàng thì họ cũng không Vì vậy thế mà đánh mất
khách.Điều quan trọng đó là khách hàng nhận thức được sự xuất hiện của nhà môi giới
đó là nhằm phục vụ lợi ích của họ.
Để đạt hiệu quả cao , nâng cao chất lượng hoạt động môi giới BĐS;hiện nay các
công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS , nhà môi giới BĐS phải cạnh tranh nhau rất
gay gắt nhằm thu hút khách hàng tiềm năng , đtôi lại cho khách hàng dịch vụ tốt
nhất.Muốn vậy nhà môi giới BĐS phải không ngừng rèn luyện bản than;nắm vững
những kỹ năng nghề nghiệp từ cơ bản đến nâng cao.Với tình hình đào tạo như hiện nay
thì thị trường dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn;nếu
không có chiến lược xây dựng từ bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa so với các
nước;thậm chí đó là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới.Vì vậy vậy;việc
đào tạo một cách cơ bản , có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS đó là một trong
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
những nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong
nền kinh tế thị trường.Bên cạnh đó đó là việc đào tạo các chuyên viên tư vấn để giúp
các nhà môi giới hoàn thiện hơn về kỹ năng nghiệp vụ cũng như đạo đức nghề
nghiệp.Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới đó là một
bước đi mang tính chiến lược đòi hỏi có sự kết hợp từ nhà nước đến bản thân các nhà
môi giới.
Vì vậy vậy các công ty BĐS muốn giành thắng lợi trong cạnh tranh thì công việc
trước tiên , cần thiết phải không ngừng đào tạo đội ngũ nhân viên môi giới trở thành
những nhà môi giới chuyên nghiệp;có kỹ năng;có đạo đức nghề nghiệp nhằm phát huy
sức mạnh nghề nghiệp để chiếm lòng tin của khách hàng từ đó nâng cao uy tín công ty
góp phần đó làm tăng hiệu quả hoạt động môi giới BĐS.
-Cơ sở vật chất , trình độ công nghệ thông tin:
Cơ sở vật chất có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động đối với các công ty
BĐS.Đó là trung gian trao đổi BĐS cho khách hàng;đòi hỏi phải có cơ sở vật chất kỹ
thuật hiện đại để đảm bảo thực hiện , tiếp nhận yêu cầu của khách hàng một cách
nhanh chóng chính xác.Vì vậy TTBĐS luôn nhạy cảm với sự biến động của nền kinh tế
trong nước , quốc tế cho nên nếu công ty không đủ trang thiết bị cần thiết để thu thập ,
xử lý thông tin thì sẽ không bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.Các nhân viên môi giới
sẽ không có đủ thông tin cần thiết để tư vấn , cung cấp những sản phẩm dịch vụ tốt
nhất.
Việc toàn cầu hoá thông tin đó là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của
văn phòng môi giới.Hiện nay;hầu hết các công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của
mình lên mạng Internet;công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng
nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân;đó là cơ sở để các văn phòng môi giới thực
hiện chiến lược quảng bá hình ảnh , hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh
chóng , hữu hiệu nhất;từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới BĐS trong bối
cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực , quốc tế hiện nay.
Hiện nay cơ sở vật chất chủ yếu của các công ty BĐS đó là sàn trao đổi;hệ thống
mạng lưới , hệ thống thông tin.Các hệ thống này phục vụ cho toàn bộ công ty Nhưng
mà thực ra phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS đó là chính
-Mô hình bộ máy tổ chức:
Mô hình tổ chức ảnh hưởng tới tính chất chuyên môn hóa của nghiệp vụ môi giới từ
đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của nghiệp vụ môi giới.Nếu bộ phận môi giới
được tổ chức thành một phòng chức năng riêng biệt thì sẽ được phát triển một cách
chuyên sâu , có tính thực tiễn cao.Nhiều công ty BĐS mà ở đó nghiệp vụ môi giới , các
nghiệp vụ khác được đặt chung tại một phòng chức năng(thường được gọi đó là phòng
kinh doanh) dẫn tới hiệu quả hoạt động môi giới không cao.
-Kiểm soát nội bộ công ty:
Nguyên tắc bảo mật thông tin đó là một nguyên tắc quyết định thành bại trong cạnh
tranh giữa các công ty.Vì vậy vậy công tác kiểm soát nội bộ rất cần thiết.Tất nhiên
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 20 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
không phải chỉ mỗi thông tin mới cần kiểm soát;ngay cả các quy trình nghiệp vụ;các
thủ tục tiến hành nghiệp vụ của công ty cần tiến hành kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo
không vi phạm pháp luật , nâng cao chất lượng hoạt động của nghiệp vụ.Đẻ lộ thông
tin hay vi phạm pháp luật sẽ dẫn tới sự thất bại trong kinh doanh.
1.3.2.Các nhân tố khách quan
-Sự phát triển , thực trạng nền kinh tế:
TTBĐS đó là một bộ phận của nền kinh tế.Vì vậy vậy sự phát triển của nền kinh tế
có ảnh hưởng trực tiếp tới sự tồn tại , phát triển của TTBĐS.Mặc dù TTBĐS hay trải
qua những thời kỳ dao động mạnh , nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển
kinh tế.Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế đó là cơ sở cho mọi sự phát triên của một quốc
gia;đó là tiền đề;điều kiện quan trọng đẻ các công ty trong lĩnh vực BĐS phát
triển.TTBĐS cũng đó là một sản phẩm của nền kinh tế thị trường.Thị trương này chỉ
phát triển khi kinh tế của một quốc gia đạt đến một trình độ nhất định.
Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế sẽ tạo nhiều việc đó làm mới;giảm tình trạng thất
nghiệp;từ đó tăng thu nhập dân cư.Do thu nhập tăng lên;nhu cầu tiêu dùng , các khoản
tiết kiệm ở khu vực tư nhân cũng tăng tương ứng.Điều này sẽ đó làm tăng nhu cầu đầu
tư;chi tiêu của công chúng , kích thích doanh nghiệp sản xuất đáp ứng nhu cầu ngày
càng tăng của xã hội.
Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế đó làm giảm rủi ro , tăng hiệu quả hoạt động đầu
tư.Điều này sẽ đó làm tăng tính hấp dẫn của thị trường trong nước , thu hút cả đầu tư
nước ngoài.Đây sẽ đó là tiền đề cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh trong
đó có cả hoạt động môi giới BĐS.
-Sự phát triển của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS đó là một bộ phận quan trọng đồng thời cũng chịu tác động mạnh
mẽ của kinh tế quốc dân.Nền kinh tế của một quốc gia biến động sẽ kéo theo sự biến
động của thị trường BĐS., mọi sự biến động của thị trường BĐS đều ảnh hưởng tới
hoạt động môi giới của công ty.
Khi thị trường BĐS trong giai đoạn tăng trưởng mạnh thì giá cả BĐS tăng nhanh ,
liên tục.Thị trường mang nhiều nhân tố tự phát , Nhà nước không kiểm soát được.Ví
dụ;trong giai đoạn sốt đất đai 2001-2003;mức giá thi trường so với mức giá quy định
của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần.Tại Hà Nội;giữa năm 2003;trong các cuộc đấu
giá;giá thị trường tăng từ 5-10 lần.Nguyên nhân của sự bùng nổ này đó là do lực lượng
đầu cơ nhà đất đai tăng mạnh.Quan hệ giữa sức cung , sức cầu để hình thành giá cả thị
trường phụ thuộc ,o nhiều nhân tố Nhưng mà nhân tố nổi bật đó là do lực lượng đầu
cơ.Nạn đầu cơ tràn lan , ngày càng trở nên trầm trọng.Nguyên nhân thứ hai đó là sự gia
tăng nhanh chóng của công ty kinh doanh nhà ở.Các công ty lao ,o lập dự án;xin phê
duyệt , cấp đất đai;thu lợi từ đất đai nông nghiệp;đất đai xây dựng mà không mất một
đồng xu nào.Các trao đổi trên thị trường còn chứa nhiều nhân tố xin- cho;quá trình
mua bán phức tạp;thủ tục vòng vèo;qua nhiều bước từ đó dẫn đến những tiêu cực gây
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
trở ngại;phiền hà để thực hiện các quyền , lợi ích chính đáng của người dân.Một
nguyên nhân nữa đó là do sự thiếu thông tin của thị trường BĐS.Ngoài ra còn do sự
mới mẻ của dịch vụ môi giới BĐS;khách hàng còn e ngại sử dụng dịch vụ này.Tất cả
các nhân tố trên đó làm hoạt động kinh doanh BĐS nói chung , hoạt động môi giới nói
riêng gặp nhiều khó khăn.Các trao đổi BĐS khó thực hiện.Vì vậy vậy thương vụ môi
giới cũng rất khó thành công.
Trong giai đoạn thị trường trầm lắng;lượng trao đổi giảm nhanh;hoạt động trao đổi
có nhiều mặt trì trệ.Nguyên nhân của thực trạng này do: Trong giai đoạn sốt;giá cả
BĐS ở mức cao dẫn đến cầu về BĐS giảm;dẫn đến lượng trao đổi giảm.Thứ hai do tâm
lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh;đầu tư xây dựng BĐS , người dân
về giá BĐS.Sự kỳ vọng ,o mức giá cao hơn để thu được lợi nhuân lớn hơn nên BĐS
không được đưa ,o trao đổi;đầu tư.Do tình trạng này đó làm các thương vụ môi giới
của công ty giảm mạnh;nhất đó là môi giới bán;thuê BĐS có giá trị lớn.Hoạt động đấu
tư , mua lại các dự án có phần ngưng lại.Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn
này;công ty thực hiện các thượng vụ môi giới BĐS có giá tri nhỏ;cố gắng tạo những ưu
đãi cho khách hàng.
-Môi trường pháp lý:
Các văn bản pháp luật có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động của các công ty BĐS.Một
hệ thống văn bản đầy đủ , đồng bộ sẽ tạo điều kiện bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các
bên tham gia thị trường;trong đó có phía công ty , nhà môi giới.Một hệ thống văn bản
pháp luật có tính chất khuyến khích về tổ chức , hoạt động của công ty sẽ góp phần tạo
lập;ổn định hoạt động của nó.Đồng thời;việc kiểm soát hoạt động của công ty sẽ đó
làm tăng lòng tin của khách hàng cũng như các nhà đầu tư.Ngược lại sự phức
tạp;chồng chéo;thiếu toàn diện của hệ thống pháp luật sẽ cản trở sự phát triển của các
công ty , theo đó nghiệp vụ môi giới cũng kém phát triển.
-Kiến thức , thói quen đầu tư của công chúng:
Cũng giống như các thị trường khác TTBĐS cũng hoạt động theo quy luật cung
cầu.Để chuyển tiết kiệm thành đầu tư(cung-cầu) một nhân tố rất quan trọng đó đó là
thu nhập;trình độ kiến thức của công chúng-những khách hàng tiềm năng.
Ở một thị trường mà kiến thức cũng như thu nhập về BĐS của công chúng cao thì
hoạt động đầu tư mua bán;trao đổi BĐS sẽ diễn ra sôi động , hoạt động môi giới ở đó
cũng có điều kiện phát triển hơn., ngược lại khi thu nhập hay kiến thức chưa đủ;thì các
khoản tiết kiệm của công chúng sẽ đổ ,o ngân hàng nhiều hơn.
1.4.Các quy định của nhà nước về dịch vụ môi giới BĐS
1.4.1.Phạm vi của dịch vụ môi giới BĐS
Môi giới BĐS đó là việc một người đứng ra chắp nối cho các quan hệ giữa các bên
tham gia trao đổi BĐS.Luật Thương mại xếp hoạt động môi giới ,o nhóm các hoạt
động trung gian thương mại , định nghĩa hoạt đông môi giới đó là hoạt động thương
mại;theo đó;bên môi giới đó làm trung gian cho các bên mua bán hàng hoá;cung ứng
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 22 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
dịch vụ trong việc đàm phán;giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá;dịch vụ , được
hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.Luật Kinh doanh BĐS lại xếp hoạt động môi
giới ,o nhóm kinh doanh dịch vụ BĐS.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS;nội dung của hoạt động môi giới bao
gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia trao đổi
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh BĐS
- Cung cấp các thông tin;hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồng
mua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS.
Như vậy;so với nội dung của hoạt động môi giới thương mại quy định trong
Luật thương mại;mối giới BĐS có phạm vi hoạt động rộng hơn;bao gồm cả hoạt động
tìm kiếm đối tác để tham gia trao đổi BĐS , đại diện uỷ quyền tham gia trao đổi.Tuy
nhiên;quy định cho phép người môi giới được đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các
công việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS lại chỉ thể hiện công việc đại
diện của một bên;không thể hiện công việc của trung gian cho nên nó không nằm trong
hoạt động của người môi giới nói chung.Trong Luật thương mại có một mục riêng quy
định về uỷ thác mua bán hàng hoá (Mục 3 Điều 155) chứ không gộp ,o nội dung môi
giới hàng hoá như Luật Kinh doanh BĐS bởi;trong quan hệ hoạt động môi giới;nhiệm
vụ của người môi giới đó là đạt được thoả thuận thống nhất ký kết hợp đồng giữa hai
bên mua , bán tham gia ,o trao đổi chứ việc thực hiện các điều khoản quy định trong
hợp đồng này lại không thuộc về trách nhiệm của người môi giới.Để đảm bảo tính
khách quan;trung thực của hoạt động môi giới BĐS;Khoản 3 Điều 44 Luật Kinh doanh
BĐS quy định;các tổ chức;cá nhân môi giới BĐS không được vừa đồng thời đó là
người môi giới;vừa đó là người thực hiện hợp đồng trong một trao đổi kinh doanh
BĐS.Điều này có nghĩa đó là được phép đóng vai trò đó là 1 trong các bên môi
giới;bên mua;bên bán;hoặc bên đại diện được uỷ quyền trong cùng một hợp đồng ,
đương nhiên họ không được phép đó là bên thực hiện các điều khoản trong hợp đồng
mà họ đó là người môi giới.Như vậy;người môi giới được tham gia thực hiện hợp đồng
trao đổi BĐS chỉ khi mà họ được bên mua hoặc bên bán uỷ quyền.Lúc này;người môi
giới không phải đóng vai trò trung gian trong trao đổi nữa mà đóng vai trò đó là người
được uỷ quyền trong trao đổi BĐS.
Vì vậy vậy;theo quy định của pháp luật;có thể nói;phạm vi hoạt động môi giới
BĐS đó là tương đối rộng.Nó không chỉ đó là người trung gian trong các trao đổi mà
còn đó là người tìm kiếm đối tác;người đại diện uỷ quyền tham gia thực hiện các công
việc trong hoạt động kinh doanh BĐS.
1.4.2.Điều kiện hành nghề môi giới
Trong thời gian trước khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời , có hiệu lực;hầu như không có
điều kiện nào đối với người hành nghề môi giới.Tất cả các tổ chức;cá nhân có khả năng
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 23 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
, mong muốn được hành nghề đều có thể đứng ra đó làm công việc này.Hoạt động
cung cấp dịch vụ BĐS nói chung;môi giới BĐS nói riêng diễn ra rất lộn xộn;nhà nước
không có chế tài quản lý , cũng thể quản lý nổi thực trạng hoạt động này trên thị
trường.Trong những cơn sốt đất đai;có thể thấy để trở thành một người môi giới
BĐS;bất kỳ người nào ở bất kỳ trình độ văn hoá nào;chỉ cần đầu tư ban đầu 1 bộ bàn
ghế;,i cuốn sổ cái bút;một cái bảng để viết các thông tin về BĐS đó là có thể hình
thành một trung tâm cung cấp dịch vụ môi giới phục vụ các khách hàng.Các trung tâm
như vậy mọc lên như nấm ở các đô thị;các vùng đang trong quá trình đô thị hoá.Tuy
nhiên có thể thấy;cùng với sự phát triển nhanh chóng của các trung tâm dịch vụ BĐS
đó là sự bất cập trong hệ thống pháp luật điều chỉnh chúng.Nhà nước hầu như không
thể quản lý được sự phát triển cũng như các dịch vụ cung cấp của loại hình kinh doanh
này , kết quả đó là nghề môi giới BĐS phát triển một cách lộn xộn;các dịch vụ cung
cấp với chất lượng thấp , các vụ lừa đảo khách hàng cũng diễn ra khá phổ biến đó làm
cho khách hàng mất niềm tin ,o loại hình dịch vụ này.
Luật Kinh doanh BĐS ra đời đã góp phần thay đổi đáng kể tình trạng trên.Để
được phép hành nghề môi giới BĐS;người môi giới phải đáp ứng đủ một số điều kiện
do pháp luật quy định như
- Tổ chức;cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới
BĐS.
Đây đó là một điều kiện hoàn toàn mới trong quy định pháp luật về kinh doanh
dịch vụ Vì vậy theo danh mục ngành nghề cần có chứng chỉ hành nghề trước khi đăng
ký kinh doanh theo Nghị định 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 về hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Doanh nghiệp;nghề môi giới BĐS không có tên trong danh mục
do đó;có thể nói;kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không phải đó là ngành cần có
chứng chỉ hành nghề.Chỉ đến khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì điều kiện để hành
nghề môi giới mới được quy định trong luật.
- Theo quy định của pháp luật;để được cấp chứng chỉ môi giới BĐS;các cá nhân cần
phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;không bị cấm hành nghề theo quyết định của
cơ quan có thẩm quyển;không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự;chấp hành án phạt tù , điều quan trọng đó là cá nhân phải đã được đào tạo về môi
giới BĐS do cơ sở đào tạo;bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh BĐS cấp chứng chỉ đào
tạo.
Tuy nhiên;không phải cơ sở nào cũng có thể đào tạo;bồi dưỡng về kinh doanh BĐS.Cơ
sở đào tạo có thẩm quyền cấp chứng chỉ đào tạo môi giới BĐS phải có đủ các điều kiện
như có đăng ký kinh doanh về đào tạo hoặc có chức năng;nhiệm vụ đào tạo; có chương
trình;giáo trình về đào tạo kinh doanh BĐS phù hợp với chương trình khung do Bộ
Xây dựng ban hành , có đội ngũ giảng viên đáp ứng yêu cầu về trình độ chuyên môn ,
kinh nghiệm giảng dạy.
Sau khi cá nhân tham gia , được cấp chứng chỉ đào tạo về môi giới BĐS;các cá nhân
muốn hành nghề môi giới phải nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới.Hồ sơ bao gồm:
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 24 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
- Đơn xin cấp chứng chỉ có xác nhận của UBND cấp xã;phường;thị trấn;nơi cư trú của
người xin cấp chứng chỉ
- 04 ảnh mầu cỡ 3 x 4 mới chụp
- Bản sao chứng minh thư hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ
- Bản sao giấy chứng nhận đào tạo về môi giới BĐS.
Hồ sơ này được lập thành 2 bộ , được gửi đến Sở Xây dựng nơi cư trú của người xin
cấp chứng chỉ.
Những người đủ các điều kiện trên đây sẽ được UBND Tỉnh;thành phố xtôi xét cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có giá trị trong
cả nước , có giá trị vĩnh viễn.Nội dung;quy cách của chứng chỉ này do Bộ Xây dựng
quy định , phát hành.Pháp luật của ta cũng công nhận các chứng chỉ hành nghề môi
giới do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp.Những người Việt Nam hoặc người
nước ngoài có chứng chỉ hành nghề môi giới còn giá trị thì được công nhận , được sử
dụng để hành nghề tại Việt Nam.
Bên cạnh đó;để xử lý tình trạng vi phạm trong hoạt động môi giới BĐS;pháp luật kinh
doanh BĐS cũng có các chế tài quy định về hoạt động trái phép;sử dụng sai mục đích
các chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS như:
Trong trường hợp cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà vẫn hoạt động môi
giới BĐS thì sẽ bị đình chỉ hoạt động môi giới;bị xử phạt hành chính , không được cấp
chứng chỉ này trong thời hạn 3 năm kể từ ngày có quyết định xử phạt.
Trong trường hợp cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS mà không thực hiện đúng
nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt
tiền.Nếu tái phạm lần đầu thì bị đình chỉ hoạt động 1 năm;nếu tái phạm lần thứ 2 thì bị
thu hồi chứng chỉ , không được cấp lại trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ra quyết định
xử phạt
1.4.3.Quyền , trách nhiệm của nhà môi giới
1.4.3.1.Quyền của cá nhân;tổ chức môi giới BĐS
Luật Kinh doanh BĐS quy định;nhà môi giới có các quyền sau:
- Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS: Bao gồm các công việc như:
+ Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán;ký
hợp đồng.
+ Đại diện uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh
BĐS.
+ Cung cấp thông tin;hỗ trợ các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồng mua bán;chuyển
nhượng;thuê;thuê mua BĐS.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ;thông tin;tài liệu liên quan đến BĐS.Thông tin về
BĐS bảo gồm: Loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch liên quan đến BĐS; đặc
điểm;tính chất;công năng sử dụng , chất lượng của BĐS; thực trạng các công trình hạ
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
Chuyên đề thực tập 25 GVHD:Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
tầng;các dịch vụ kỹ thuật , xã hội có liên quan đến BĐS; các hạn chế về quyền sở
hữu;quyền sử dụng BĐS…
- Được hưởng hoa hồng;thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS
đã ký với khách hàng.Đây chính đó là mục đích cuối cùng của công việc môi giới;đó là
lợi ích mà người đó làm dịch vụ môi giới nhận được khi tham gia trao đổi BĐS.Thù lao
môi giới đó là số tiền mà người sử dụng dịch vụ môi giới phải trả cho người cung cấp
dịch vụ môi giới khi người cung cấp dịch vụ mang đến cho họ một cơ hội giao kết hợp
đồng.
- Thuê tổ chức;cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi
hợp đồng môi giới BĐS với khách hàng Nhưng mà phải chịu trách nhiệm trước khách
hàng về kết quả môi giới.Điều này có nghĩa đó là các nhà môi giới BĐS có thể liên
kết;kết hợp với nhau để cùng thực hiện một thương vụ trao đổi.Khi một nhà môi giới
nào đó tìm được khách hàng Nhưng mà không tìm được đối tác phù hợp cho khách
hàng của mình thì có thể kết hợp với tổ chức;cá nhân môi giới khác để tìm đối tác.Lúc
này;nhà môi giới sẽ không được hưởng toàn bộ phần hoa hồng môi giới mà phải chia
sẻ phần hoa hồng này với nhà môi giới thứ hai.Trong trường hợp nhà môi giới có
khách hàng Nhưng mà không có khả năng thực hiện kết nối trao đổi thì cũng có thể
hợp đồng với nhà môi giới khác để thực hiện hợp đồng môi giới của mình , hưởng
phần chênh lệch thù lao môi giới giữa hai hợp đồng.
Tuy nhiên;khi nhà môi giới ký hợp đồng với khách hàng có nghĩa đó là người đó phải
chịu trách nhiệm với khách hàng của mình về các điều khoản đã ký kết.Việc chuyển
giao hợp đồng môi giới cho nhà môi giới khác có nghĩa đó là nhà môi giới thứ hai này
cũng có trách nhiệm thực hiện hợp đồng Nhưng mà nhà môi giới đầu tiên vẫn đó là
người duy nhất có trách nhiệm đối với khách hàng , phải chịu trách nhiệm trước khách
hàng của mình về kết quả hợp đồng môi giới do nhà môi giới thứ hai thực hiện.Vì vậy
vậy;hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng môi giới cần phải được quy định rõ ràng các
điều khoản bồi thường cần thiết khi kết quả thực hiện hợp đồng không như kết quả mà
khách hàng yêu cầu.
- Thu thập thông tin về chính sách;pháp luật kinh doanh BĐS: Thông thường;khi thực
hiện hợp đồng môi giới;người môi giới cũng đồng thời đó là người tư vấn cho khách
hàng.Để đảm bảo cung cấp cho khách hàng một dịch vụ tốt nhất có thể;nhà môi giới có
quyền thu thập các thông tin về chính sách;pháp luật về kinh doanh BĐS , có thể tư vấn
để mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng trong thương vụ trao đổi.
- Lựa chọn tham gia sàn trao đổi BĐS.Quyền của nhà môi giới có thể lựa chọn tham
gia bất kỳ một hoặc một số sàn trao đổi trong số những sàn hiện có.
- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm
các điều khoản liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi
giới đã thoả thuận trước trong hợp đồng môi giới hoặc theo quy định pháp luật.Trong
hợp đồng của nhà môi giới BĐS bao giờ cũng có điều khoản đơn phương chấm dứt
hoặc huỷ bỏ hợp đồng.Nếu khách hàng của người môi giới vi phạm các điều khoản này
SV:Nguyễn Duy Thắng Lớp:BĐS K51
