Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản của công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời đại hiện nay, với các sản phẩm, dịch vụ ngày càng đa dạng và
không ngừng được hoàn thiện, Ngân hàng đang giữ một vai trò hết sức quan trọng
trong sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và tiềm ẩn rủi
ro cao của các hoạt động nhiệm vụ, Ngân hàng là một tổ chức dễ bị “tổn thương”,
chấn động, gây nguy cơ đổ vỡ hàng loạt cho hệ thống, ảnh hưởng đến nền kinh tế,
thậm chí có thể gây nên những cuộc khủng hoảng trầm trọng (cuộc khủng hoảng tài
chính tiền tệ Châu Á 1997 là một ví dụ điển hình hay khủng hoảng tài chính tại Mỹ
năm 2008). Ở nước ta, trước yêu cầu cơ cấu lại Ngân hàng, lành mạnh hóa tình hình
tài chính nhằm củng cố và tăng cường sức mạnh cho hệ thống Ngân hàng, công tác
xử lý nợ tồn đọng trong đó có công tác định giá tài sản đang được gấp rút triển khai.
Trong năm 2012, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động cho
vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung
gian, như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự
phát triển của nền kinh tế.
Hoạt động của ngân hàng nói chung và thương mại cổ phần (TMCP) Quân Đội
nói riêng dựa trên trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an
toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng
trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến
hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài
sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành
định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng,
vì thế định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng.
Ngày nay, do sự phát triển phức tạp của nền kinh tế nói chung và thị trường bất
động sản, thị trường vốn, tín dụng nói riêng mà nhu cầu về định giá bất động sản
càng trở lên cấp thiết. Định giá càng chính xác bao nhiêu thì quyền lợi của các

doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân càng được đảm bảo bấy nhiêu. Hơn nữa định giá
còn làm minh bạch hóa, làm lành mạnh hóa thị trường BĐS cũng như các lĩnh vực
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và hướng tới là ổn định của cả nền kinh tế. Tuy
nhiên ở Việt Nam, hoạt động định giá còn rất nhiều hạn chế, chưa được xã hội đánh
giá cao cũng như chưa được áp dụng một cách phổ biến.
Trong thời gian thực tập tại phòng định giá của Công ty TNHH quản lý nợ và
khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân Đội em có cơ hội học hỏi các nghiệp vụ
định giá cùng với khảo sát thực tế, em đã quyết định đề tài: “Nghiên cứu hoạt động
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản của công ty TNHH Quản lý nợ và khai
thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Định giá bất động sản đã xuất hiện từ khá lâu trên thế giới nhưng ở Việt nam hoạt
động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Với việc chọn
đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản tại
công ty, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng hiệu quả cao, tạo niềm tin
và uy tín đối với khách hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá tài sản bảo
đảm là bất động sản, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá bất
động sản.
Có sự đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại
công ty, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá
bất động sản thế chấp trong công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản.
Từ nghiên cứu thực trạng định giá mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp
nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại
công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân đội.
3. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động
sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận tại công ty TNHH quản lý nợ
và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội, số liệu nghiên cứu là từ năm 2011-2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
Có sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương
pháp duy vật biện chứng, điều tra thu phập số liệu, phân tích và so sánh
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài gồm 3 phần chính:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH quản
lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động
sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn
chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Ths. Nguyễn Thắng Trung đã nhiệt tình hướng
dẫn em hoàn thành bản báo cáo này và các anh chị trong phòng Định giá tài sản đã
tạo điều kiện thực tập và cung cấp số liệu cho em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp
một cách tốt nhất.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước. Các quy định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái
niệm mở cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định BĐS là các tài sản bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do quy định của pháp luật.
1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau đây:
BĐS là hàng hóa không thể di dời được, do nó có vị trí địa lý, tại địa điểm
xác định, duy nhất. Sở dĩ BĐS có tính cố định vì nó luôn gắn liền với đất đai và như
chúng ta đã biết đất đai không thể chuyển dịch từ địa điểm này sang địa điểm khác,
mỗi vị trí đất đai được giới hạn về diện tích, không gian. Bởi vậy, giá trị của BĐS
chịu tác động, ảnh hưởng của vị trí tọa lạc, môi trường xung quanh, cảnh quan, điều
kiện an ninh, kinh tế, xã hội Chỉ cần có sự thay đổi về một trong các yếu tố trên có
thể kéo theo sự thay đổi về giá bất động sản.
BĐS là hàng hóa đặc biệt, có tính lâu bền. Chúng ta không thể tiêu hủy BĐS
do các tác động thông thường trừ khi có sự tác động mạnh như động đất, núi lửa,
sụt nở. Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc gắn liền với
đất đai cũng thường có tuổi thọ cao (tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật), nhiều
công trình lớn hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm
cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuổi thọ kỹ thuật là khả năng tồn tại của các công
trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khả năng mà công trình đó
đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
4

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
hóa BĐS là khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Do vậy khi định giá cần phải
tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.
Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan
hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực và thửa đất. Tính phức tạo của đất đai về địa hình, chất
đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.
Khi định giá BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể dập khuôn các
BĐS giống nhau đồng thời thẩm định viên phải định giá BĐS sát với giá trị thực
của nó, giúp cá nhân cần định giá BĐS không bị nhận thức sai về giá ảo của nó.
Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác
động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự hình thành hay cải thiện về BĐS này
có thể làm gia tăng hoặc giảm bớt về mặt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa
BĐS kia. Đơn cử một con đường mới được xây dựng có thể kéo theo sự phát triển
của khu dân cư, dịch vụ và thương mại điều này sẽ tác động tới sự tăng giá của
các BĐS cạnh con đường đó. Chính vì thế các chuyên viên định giá phải có cái nhìn
tổng quát đối với các BĐS xung quanh BĐS mục tiêu cần thẩm định, thấy được xu
hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS cần định giá để phân tích đánh giá
được cu hướng ảnh hưởng của chúng đến giá trị BĐS cần định giá.
Hàng hóa BĐS có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng công trình trên đất là rất lớn. Bởi thế, yêu cầu đặt ra là cần phân tích
một cách cẩn thận khi định giá BĐS. Ngoài sự am hiểu về chuyên môn, chuyên viên
định giá cần có sự am hiểu, kinh nghiệm về thị trường BĐS.
Hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn của pháp luật và chính sách của
Nhà nước. Nguyên nhân do BĐS thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước quản lý
Để khẳng định vai trò của mình, nhà nước cần quan tâm hơn nữa đến BĐS, bởi vậy
việc ban hành các bộ luật, các văn bản pháp luật, chủ chương, chính sách nhằm thực
hiện việc quản lý chúng. Xa rời các luật lệ, quy định BĐS không có giá trị về mặt
pháp lý, do đó thẩm định viên khi định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm tới các yếu

tố về mặt pháp lý có liên quan tới BĐS đó, cũng như cần tuân thủ đúng pháp luật.
Hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS có giá trị lớn,
bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người
quản lý phải có những am hiểu chung về nhiều lính vực như kinh tế, kỹ thuật , có
chuyên môn, kinh nghiệm về thị trường, về quản lý. Chi phí quản lý cũng phải cao
hơn các hàng hóa thông thường. Để đầu tư xây dựng các công trình xây dựng, kinh
doanh về BĐS như thuê đất, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
cứu cụ thể, đánh giá tiềm năng, xu hướng phát triển mà đưa ra các cách quann rlys
phù hợp thỏa mãn về hiệu quả mà tiết kiệm chi phí cho quản lý.
2. Bất động sản thế chấp
2.1. Khái niệm về thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với
bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với
bên đi vay với các tổ chức tín dụng với các khoản đi vay của họ, trong trường hợp
người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS thế chấp này là nguồn trả nợ
chính của bên đi vay.
2.2. Các loại bất động sản thế chấp mà công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
(AMC) thẩm định giá.
o Công trình xây dựng gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng sản xuất , các
tài sản khác gắn liền với đất như rừng sản xuất, rừng trồng.
o Quyền sử dụng đất các loại đất có mục đích là đất ở, đất vườn liền kề, đất
sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp khi có đủ các điều kiện:
a) Quyền sử dụng được nhận thế chấp theo quy định của Luật đất đai;
b) Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép giao dịch hoặc không cấm mua
bán, cho tặng, chuyển nhượng;

c) Đất không có tranh chấp;
d) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
e) Đất có thời hạn: đối với đất nông nghiệp (gồm đất vườn, ao, đất trồng cây
lâu năm, hàng năm ), thời hạn sử dụng còn lại ghi trên giấy chuyển nhượng sử
dụng đất tính đến thời điểm thẩm định tối thiểu còn lại là 5 năm.
2.3. Các loại BĐS MBAMC không thực hiện thẩm định giá
2.3.1. Các loại đất MBAMC không thực hiện định giá
a) Các loại đất đặc dụng như đất trụ sở cơ quan nhà nước, xây dựng công trình
sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, các công trình văn hóa, y
tế, giáo dục; đất giao thông, thủy lợi không nhằm mục đích kinh doanh;
b) Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng;
c) Đất thuê có thời hạn sử dụng còn lại dưới 5 năm;
d) Đất không sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng;
e) Đất của tổ chức Nhà nước được Nhà nước giao có nguồn gốc đất là “ Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”
f) Đất nằm trong toàn bộ chỉ giới quy hoạch hoặc bị quy hoạch một phần mà
sau khi quy hoạch phần diện tích còn lại nhỏ hơn 25m
2
mà việc quy hoạch này đã
có phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
g) Đất có hồ sơ pháp lý không rõ ràng, có sự sai khác giữa hồ sơ pháp lý và
thực tế mà không được chủ sử dụng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận,
làm rõ sự sai khác đó.
2.3.2. Đối với các công trình xây dựng trên đất
a) Các công trình xây dựng trên đất bị nghiêng lún, thấm dột, rạn nứt
không còn phù hợp với công năng sử dụng; có nguy cơ đổ sập mất an toàn;

b) Các công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng ký
công trình xây dựng trên đất;
2.3.3. Đối với căn hộ tập thể
- Căn hộ tập thể nằm trong tòa nhà chung cư bị nghiêng lún, mất an toàn
3. Định giá bất động sản
3.1. Khái niệm về định giá BĐS
- Khái niệm về định giá: định giá được hiểu chung nhất là sự ước tính giá trị
của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ, phù hợp với thị trường tại một thời
điểm theo những tiêu chuẩn mục đích nhất định.
- Khái niệm về định giá BĐS: định giá BĐS chính là việc xác định giá trị của
BĐS tại một thời điểm ở một thị trường cụ thể, có tính đến bản chất của BĐS và
mục đích của định giá BĐS đó.
3.2. Sự cần thiết định giá bất động sản
Cần định giá khi:
- Thay đổi mục đích sử dụng BĐS
- Thay đổi chủ sở hữu
- Kiểm tra tài sản
Mục đích định giá BĐS:
- Mua bán, cho thuê, chuyển nhượng
- Đánh thuế BĐS
- Thế chấp BĐS
- Bảo hiểm
- Đền bù khi nhà nước thu hồi đất
- Đầu tư BĐS
- Thừa kế BĐS
Vai trò của định giá BĐS:
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường.
Từ hoạt động định giá có thể tư vấn giá đất, giúp thực hiện các chủ chương chính
sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà
nước được thuận lợi trung thực hơn.

SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá
đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan.
- Giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý
thị trường BĐS nói riêng.
3.3. Căn cứ định giá bất động sản
• Căn cứ vào bản thân BĐS
- Yếu tố cấu thành nên BĐS: đất và công trình trên đất.
- Công năng và khả năng duy trì các lợi ích của công năng đó: cấp xây dựng
công trình, chu kỳ kinh doanh…
- Kiến trúc và tâm lý sử dụng BĐS.
- Vị trí và các nhân tố tác động đến vị trí BĐS
• Căn cứ vào thị trường
- Khả năng cạnh tranh của BĐS: cạnh tranh ra sao, sự thay thế BĐS có nhiều
hay không…
- Khu vực thị trường nơi BĐS toạn lạc: xã hội học; các vấn đề kinh tế như lao
động, việc làm, thất nghiệp, tốc độ tăng trưởng kinh tế, sự phát triển ngành nghề,
điều kiện cơ sở hạ tầng; chính sách tài khóa và các quy định của nhà nước; vấn đề
về môi trường…
- Cung cầu của thị trường.
• Căn cứ vào pháp luật
- Pháp luật về quyền năng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, hệ số sử dụng đất,
quyền hạn chế với việc sử dụng đất, các quy định về xây dựng, hệ số tầng cao, quy
định về khai thác BĐS…
- Xu hướng thay đổi của hệ thống pháp luật: luật đất đai, luật dân sự và các
luật có liên quan tới BĐS và các quyền năng đối với BĐS.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51

8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
3.4. Nguyên tắc định giá bất động sản
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một BĐS được sử dụng cao nhất, tốt nhất khi được sử dụng một cách hợp pháp
cho thu nhập ròng tại tương lai cao nhất và liên tục (tính kinh tế nhất).
- Hợp pháp: BĐS phù hợp với quy hoạch, có giấy tờ sử dụng pháp lý.
- Kinh tế nhất: khai thác công năng tối đa, thu nhập ròng đạt tối đa và bền
vững.
- Khả thi về mặt kỹ thuật: thỏa mãn các tiêu chuẩn trong xây dựng, phải phù
hợp về mặt chất liệu và kích thước với hai mức độ các định là: (1) coi đất là đất
trống, tìm sử dụng nào mang lại hiệu quả tốt nhất cho chủ đầu tư (2) công trình
được so sánh với công trình lý tưởng ở (1) nếu đã phù hợp thì xác định giá trị của
công trình đóng góp vào giá trị BĐS có chi phí cải tạo sửa chữa. Nếu công trình
đang định giá không phù hợp thì phải tính chi phí phá rỡ công trình, bốc toàn bộ vật
liệu ra khỏi mảnh đất trừ đi giá trị thu hồi phế liệu.
• Nguyên tắc cung – cầu:
- Dựa trên mối quan hệ cung và cầu để xác định giá trị BĐS trên thị trường.
- Giá trị của tài sản cũng tác động không nhỏ tới cung và cầu về tài sản đó.
- Mối quan hệ cung cầu ta cũng có thể phản ánh sự khác biệt về các đặc điểm
vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS có ảnh hưởng như thế nào tới giá trị của BĐS.
• Nguyên tắc thay thế:
- Giá trị của BĐS được xác định dựa trên những tác động lẫn nhau giữa các
BĐS có khả năng thay thế cho nhau.
- Các BĐS có khẳ năng, mục đích sử dụng tương tự nhau hoàn toàn có thể
thay thế cho nhau.
- Khả năng thay thế: có sự tương đồng về mục đích sử dụng, cùng khu vực thị
trường, có kiến trúc tương đồng, tuoir thọ kinh tế, kỹ thuật, chi phí cho xây dựng và
sửa chữa tương đương nhau.

- Giá trị của một BĐS được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần
thiết tương đương, với điều kiện thời gian tìm kiến BĐS thay thế không quá chậm
trễ làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
• Nguyên tắc đóng góp:
- Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
BĐS có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
- Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc
tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
đối với BĐS cần định giá.
• Nguyên tắc cân bằng
- Cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình.
- Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giá trị BĐS giảm xuống.
- Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt sự cân bằng để BĐS đạt được
mức hữu dụng cao nhất.
• Nguyên tắc thay đổi:
- Giá trị BĐS luôn thay đổi nên khi báo cáo giá trị cho khách hàng thì nói rõ
giá trị vào thời điểm nào vì nền tảng pháp lý của giá trị ở những thời gian nhất định.
• Nguyên tắc phù hợp:
- BĐS cần phải có sự phù hợp với các BĐS khác trong khu vực BĐS đó tọa
lạc.
- BĐS cần phù hợp với môi trường nơi BĐS tạo lạc, sự phù hợp về môi trường
nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
• Nguyên tắc cạnh tranh:
- Giá trị của BĐS bị chi phối bởi sự cạnh tranh giữ các lực lượng có trên thị

trường.
- Cạnh tranh giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ cung và nội bộ cầu
cũng ảnh hưởng tới giá trị BĐS. Cung tăng mà cầu không đổi sẽ làm giảm giá BĐS
và ngược lại.
- Đối với các BĐS, mối quan hệ cạnh tranh giữa các BĐS với nhau là cạnh
tranh cho sự thay thế giữa BĐS này với BĐS khác. Bởi vậy, giá trị của BĐS được
hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
• Nguyên tắc dự báo:
- Dự báo khác nhau về khả năng sinh lời trong tương lai của BĐS đưa ra các
ước lượng về giá trị BĐS khác nhau.
- Dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường, thị phần của những
nguồn cung khác nhau cũng làm ảnh hưởng đến sự thay đổi giá BĐS
• Nguyên tắc ngoại ứng:
- Giá trị BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó ngược lại, giá trị của
các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS.
- Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực đến giá BĐS.
• Nguyên tắc nhất quán:
- Giá trị BĐS phải có sự nhất quán trong đánh giá, phân tích và xử lý dữ liệu.
- Thống nhất về mặt sử dụng, về đánh giá số liệu và thu thập thông tin, về
đánh giá các yếu tố bên ngoài.
• Nguyên tắc thực tế:
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Dựa vào khả năng thực tế của BĐS, có dự báo nhưng không suy diễn.
- Dựa vào kết quả thực tiễn và được thị trường thừa nhận.
- Dựa vào thực tiễn các quan niệm mua bán, trao đổi BĐS, phong tục tập quán
hay sử dụng BĐS…
3.5. Quy trình định giá bất động sản

3.5.1. Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở.
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý của BĐS như sổ đỏ, giấy tờ sở hữu
nhà đất hợp pháp, vị trí số lô đất trên bản đồ địa chính Xác định các thông số về
kỹ thuật như tuổi vật lý của công trình, về kiến trúc, trang thiết bị thông số về kinh
tế cần xác định tuổi thọ kinh tế, khả năng bảo dưỡng sửa chữa, khả năng sinh lời,
khả năng thanh khoản của tài sản cần định giá.
- Xác định các mục đích định giá của khách hàng và phải nêu trong báo cáo
định giá vì với các mục đích định giá khác nhau thì giá trị BĐS được định giá có thể
sẽ khác nhau.
- Xác định rõ khách hàng, yêu cầu của khách hàng và ai là người sử dụng kết
quả định giá như cá nhân người yêu cầu định giá hay ngân hàng, tòa án
- Chuyên viên định giá cũng phải xác định các điều kiện ràng buộc trong xác
định đối tượng định giá dựa trên cơ sở: tính xác thực của các điều kiện hạn chế chỉ
rõ sự tác động của chúng tới đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá; đảm bảo
tính phù hợp với luật pháp và các quy định khác có liên quan tại thời điểm định giá.
Nếu chuyên viên định giá nhận thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là
không chính xác hoặc thiếu cơ sở trong qua trình định giá thì phải xem xét lại và
thông báo lại ngay trước khi tiến hành định giá.
- Xác định thời điểm định giá và tiến hành thực hiện hoạt động định giá ngay
sau khi kí hợp đồng định giá, đồng thời đưa ra những tiêu chí, ý kiến đánh giá về
giá trị của tài sản được định giá trong phạm vi thời gian của hợp đồng.
- Xác định nguồn thông tin: có rất nhiều các nguồn tin mà định giá viên có thể
tìm kiếm thông tin về BĐS như từ chính quyền, cơ quan địa phương, từ internet,
sách, báo, tạp chí, các dữ liệu đã được xử lý lưu dữ trong các thời gian trước hay
trong các hợp đồng định giá khác
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: thường là lấy giá trị thị trường làm cơ sở.
3.5.2. Lập kế hoạch định giá
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng

Trung
- Lập kế hoạch cho hoạt động định giá là bước quan trọng trong một cuộc định
giá giúp chuyên viên định giá xác định rõ từng bước công việc cần phải làm và thời
gian thực hiện để quy trình định giá diễn ra nhanh chóng, mang tính chất chuyên
nghiệp.
- Lập kế hoạch định giá gồm:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu phù hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm của thị trường.
+ Xác định các thông tin cần thu thập: thông tin về thị trường, về các BĐS so
sánh, các tài liệu liên quan
+ Xây dựng lịch trình nghiên cứu, phương pháp và thời gian thu thập, xử lý và
phân tích dữ liệu trong một thời gian xác định.
+ Có đề cương về báo cáo kết quả định giá.
3.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường:
Để có thể tiến hành định giá người định giá cần phải tới trực tiếp hiện trường
để tiến hành định giá để thu thập các số liệu về:
- Vị trí thực tế của bất động sản tọa lạc, sau đó đối chiếu vị trí thực tế đó với vị
trí trên bản đồ địa chính xem có phù hợp hay không.
- Khảo sát cả bên ngoài và bên trong bất động sản bao gồm: đo diện tích đất,
diện tích xây dựng, cảnh vật xung quanh, hệ thống cơ sở hạ tầng của BĐS như hệ
thống nước, điện, thông tin liên lạc, kiến trúc, tình trạng sử dụng hiện tại
Trong quá trình khảo sát cần kết hợp ghi chép và chụp ảnh BĐS ở nhiều góc
độ khác nhau để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá
Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu đã được thu thập từ khảo sát hiện trường, người
định giá cần phải thu thập thêm các thông tin sau: chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập
thu được từ tài sản so sánh, các yếu tố cung - cầu, tính pháp lý của tài sản, yếu tố tự
nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Thu thập thông tin dựa vào khảo
sát thực địa, thu thập các nguồn thông tin từ internet, sách, báo, các giao dịch mua

bán bất động sản trước đó từ các tổ chức, từ công ty BĐS, các ngân hàng và các tổ
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
chức tài chính khác. Định giá viên cần nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định
giá và kiểm chứng chúng để đảm bảo mức độ chính xác của thông tin.
3.5.4. Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định
giá.
Phân tích các thông tin khảo sát từ hiện trường, chọn ra các bất động sản tương
đồng để so sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể.
Phân tích thông tin về thị trường gồm phân tích hành vi ứng xử của thị trường
và phân tích cung- cầu trên trị trường.
Phân tích về khách hàng tiềm năng đối với BĐS như sở thích của khách hàng
về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh bất động
sản; về khả năng thanh toán của khách hàng.
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm:
- Xem xét, đánh giá khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh
tự nhiên, pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở
hữu.
- Đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan
giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kĩ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định
và mô tả đặc tính kĩ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp
đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích khả năng tạo thu nhập từ BĐS, xem
xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ

và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi
phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao
nhất và tốt nhất.
3.5.5. Lựa chọn phương pháp và xác định giá trị BDS cần định giá
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
Chuyên viên định giá có thể áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để
xác định mức giá của BĐS mục tiêu. Trong bước này người định giá cần phân tích
rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng để chỉ
rõ phương pháp dùng để định giá và làm rõ giá trị của bất động sản, đó có thể là
một con số hoặc một khoảng giá trị.
3.5.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính
thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá
khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm
công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả
định giá bất động sản.
3.6. Các phương pháp định giá bất động sản
3.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao
dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch
trước đó. Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được
đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Phương pháp này được sử dụng
rộng rãi trong thực tiễn vì là phương pháp không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ

thuật, thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường nên khi sử dụng phương pháp này dễ
dàng được khách hàng và các cơ quan pháp lý chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi
người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắm
chắc về thị trường.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự
trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương
đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong
thời gian gần đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được
thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích
thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị
trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường
kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh
được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung
- cầu hoặc theo lạm phát. Khi thị trường không ổn định, người định giá cần tính đến
các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá
cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,

sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản
so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực
hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
- Người định giá trước hết phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục
tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng
- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét
tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng
và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập
các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh (thông
thường chọn ra từ 3-6 BĐS so sánh), có thể sử dụng phương pháp phân tích thống
kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích những BĐS này thường có cùng khu
vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác
định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích
các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản
so sánh.
- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá
tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ
số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng
chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động

sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này
lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để
so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động
sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các
quyền của bất động sản( toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương
thức thanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc
USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phục
bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thị
trường bất động sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản (như là quy mô
kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật
liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh tế của bất động
sản (chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng
quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều
chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản).
Phương pháp điều chỉnh: lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất
động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta
có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh
trực tiếp như sau :
P
BĐS mục tiêu
= P
BĐS so sánh
± P
điều chỉnh
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ

lệ phần trăm.
Trình tự điều chỉnh :
- Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá.
- So sánh những đặc điểm của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố.
- Đưa ra số liệu điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của bất động sản
so sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản so
sánh.
Tổng lượng điều chỉnh: số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh
Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điều
chỉnh giảm.
- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự
tốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng.
- Thực hiện hoà hợp giữa các giá trị của bất động sản so sánh để xác định giá
trị của bất động sản mục tiêu
Hạn chế của phương pháp
- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người
định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất
rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải
dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh
hưởng tới các giao dịch trước đó.
- Trong trường hợp thị trường yếu , số lượng các giao dịch trong thị trường là
không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh
tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các
bất động sản như vậy là rất khó khăn.
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51

17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Đối với những bất động sản được giao dịch trong khu vực, những bất động
sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu
có thể so sánh được.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau
giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan
của định giá viên.
Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương pháp
được sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng
nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp.
Ứng dụng của phương pháp
Định giá bất động sản thế chấp là một rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng
của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của công việc
định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp
đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi,
của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định
giá.
Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng
chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy
trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ
dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.
Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định
giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho
việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định
giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.
3.6.2. Phương pháp chi phí

Khái niệm: Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau
trong đó có những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng
biệt và đáp ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thế
những giao dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể
áp dụng phương pháp so sánh trong những trường hợp nhu trên. Phương pháp chi
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần
định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tụ như một vật thay thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau :
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như
không có thông tin giao dịch trên thị trường.
- Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên giá trị công
trình tại thời điểm định giá.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt
buộc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản được
tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo
công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời. Trong áp dụng
phương pháp định giá cho chi phí ngoài các nguyên tắc chung cần nhấn mạnh một
số nguyên tắc sau: nguyên tắc thay thế; nguyên tắc cung và cầu; nguyên tắc cân
bằng; nguyên tắc ngoại ứng và nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.
Các phương pháp xác định chi phí
* Các loại chi phí

- Chi phí trực tiếp: là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trong xây
dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ. Cụ thể
gồm các loại như :
+ Phí cấp phép xây dựng.
+ Vật liệu, sản phẩm, thiết bị xây dựng.
+ Lao động sử dụng trong công trình.
+ Thiết bị máy móc dùng trong công trình.
+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
+ Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu.
+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu.
+ Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng.
+ Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng.
+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyên
môn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phí
phòng chày chữa cháy.
+ Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng.
- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải
là phần phổ biến trong các hoạt động. Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như sau :
+ Phí chuyên môn.
+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý.
+ Lãi tiền vay.
+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng.
+ Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình hình thành cho
đến khi đạt mức chiếm lĩnh ổn định.
+ Vốn đầu tư bổ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền
hoa hồng của hợp đồng cho thuê.

+ Chi phí marketing, chi phí môi giới.
+ Chi phí quản lý hành chính của chủ hồ sơ.
+ Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản.
+ Phí đền bù giải phòng mặt bằng.
- Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới
có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn
thiết kế, bố cục công trình.
- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công
trình đó.
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
* Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác cho công trình bất động sản ta phải xác định
được tất cả các loại chi phí tạo lập BĐS. Có nhiều phương pháp ước tính chi phí
nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng những
phương pháp sau:
- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trên
mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn
có trên thị trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị
trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.
- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo
số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng.
- Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng
của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để xây
dựng công trình.
Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí
người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp

đồng thời tham khảo giá cả thị trường.
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Quá trình này gồm bảy bước như sau :
- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành
ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại
của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình tái
tạo khác trên địa điểm.
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình
phụ đã được giảm giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá
nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.
Những hạn chế của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:
- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông
tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp
phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ

và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần
giảm giá khó ước lượng.
- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,
chưa có phương pháp thống nhất.
- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét
một cách cẩn thận.
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và có
nhiều kinh nghiệm.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong
trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải
điều chỉnh.
Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp:
Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu
dáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những
bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá
trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện ,
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
trường học , nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải
định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.
Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý: nếu là bất động
sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là
hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần
hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác.
Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả
năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.

3.6.3. Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư)
Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là
quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn
hiện tại.
Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá:
- Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tư
thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi
phí để tạo ra nó.
- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường
và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm
thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập
ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.
Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm:
- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (Ro) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)
- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung
(Yo), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye).
* Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của
một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu
nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước
lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
hoặc G = NOI x Y (Y = 100/R)
* Phương pháp vốn hoá lợi tức (dòng tiền chiết khấu)
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành
giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến
sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sử
dụng có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ
có thời hạn).
Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá:
- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bất
động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản
tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương
pháp vốn hoá lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước
lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra,
sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán
để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào,
đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết
khấu.
Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản
Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là
những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động
sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sản
này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ
dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thể
phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định
giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập
hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại
với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
3.6.4. Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết, phương pháp
giá trị còn lại)
Phương pháp này được sử dụng để định giá các BĐS có sự phát triển hoặc có
tiềm năng phát triển. Nó có thể là đất trồng dành cho xây dựng phát triển, cũng có
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
24

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng
Trung
thể là BĐS đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo, thường là tân trang lại
hay phá bỏ và phát triển mới. Khi BĐS có giã trị tiềm tàng thì giá trị này có thể
được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó, do vậy việc
định giá là hoàn toàn cần thiết.
Cách tính giá trị của phương pháp này như sau:
Giá trị còn lại = Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS – Tổng chi phí để cải tạo hoặc
phát triển (bao gồm cả lãi của người đầu tư)
- Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trị
bán được trên thị trường.
Sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi kỹ năng đánh giá và điều đầu tiên
là cần thiết quyết định cái gì là hình thức tốt nhất để phát triển hợp lý một BĐS hiện
tại hoặc một địa điểm đất trống, và sau đó dự báo giá trị của việc việc phát triển
BĐS sau khi nó đã được hoàn thành.
• Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển
- Các chi phí phát triển gồm: chi phí thu dọn địa điểm; chi phí kiến trúc, phí
trả cho kỹ sư xây dựng; chi phí xây dựng; chi phí bán hoặc cho thuê; chi phí vốn;
các chi phí khác như phí bồi thường những người đang thuê trên địa điểm, các chi
phí thỏa thuận bồi thường cho những người hàng xóm lân cận như quyền đi qua khi
đất của người khác, quyền sử dụng bức tường chung, chi phí mua lại các lợi ích nhỏ
khác.
- Thu nhập: thu nhập phát triển nhận được trong việc bán BĐS xuất phát từ
tính hữu dụng của nó được phát triển. Thu nhập được xác định bằng phương pháp
so sánh trực tiếp theo giá thị trường hoặc xác định bằng phương pháp vốn hóa.
- Lợi nhuận phát triển: nhà đầu tư phát triển công trình nhằm thu được lợi
nhuận. Mức lợi nhuận tùy thuộc vào đặc điểm của sự phát triển và mức rủi ro đi
kèm, sự cạnh tranh trên thị trường và thời gian phát triển, các lợi ích chung gắn với
sự phát triển. Do đó không thể đưa ra mức lợi nhuận yêu cầu đạt được một cách
chắc chắn. Trong giai đoạn đầu khi chưa biết được giá đất thì lợi nhuận được tính

theo chi phí phát triển.
- Chi phí đất đai: để tính được số tiền còn lại có thể trả cho việc đạt được
quyền sử dụng đất, người định giá phải tính được thu nhập thuần từ việc bán BĐS,
bằng cách lấy tổng thu nhập do bán BĐS trừ đi chi phí bán. Sau đó thu nhập thuần
SV: Phạm Thị Phương Lớp: QTKD Bất động sản 51
25