Những vấn đề cơ bản trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
2
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRONG THỜI GIAN TỚI 4
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
[1] QSDD : quyền sử dụng đất
[2] BDS : bất động sản
[3] HĐĐG : hội đồng đấu giá
[4] UBND : ủy ban nhân dân
[5] VNĐ : việt nam đồng
[6] CSHT : cơ sở hạ tầng
[7] GPMB : giải phóng mặt bằng
[8] PTQĐ : phát triển quỹ đất
[9] BCĐ : ban chỉ đạo

SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH
BẢNG
2
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRONG THỜI GIAN TỚI 4
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
LỜI NÓI ĐẦU

Theo Luật đất đai 2003 “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mọi môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phòng”. Có thể nói đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá
trình sản xuất và hoạt động của con người. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản
xuất và sinh hoạt đều cần tới. Sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật
chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học xã hội
đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai, không có đất sẽ không
có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người. Ngày nay, trong quá trình
phát triển của xã hội loài người cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hàng hóa đất
đai đặc biệt là quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn
và được trao đổi mua bán trên thị trường, trở thành một bộ phận quan trọng cấu
thành lên thị trường đất đai và bất động sản.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm
1993, sau khi quyền sử dụng đất được quy đinh trong luật đất đai, nhưng đến năm
1996 thì khái niệm “Thị trường bất động sản” mới chính thức được công nhận trong
văn kiện đại hội đảng toàn quốc lần thứ VIII. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển
thị trường bất động sản cùng với những biến động phức tạp đã bộc lộ những hạn
chế, gây khó khăn cho các bên tham gia thị trường. Biểu hiện rõ nhất những hạn chế
của thị trường là những cơn sốt giá ảo, thị trường bất động sản đóng băng kéo dài,
những mâu thuẫn khiếu kiện về đất đai, tranh chấp diễn ra kéo dài giữa người dân
và nhà nước chưa được khắc phục nhất là trong việc xác định giá đất đền bù khi thu
hồi đất, và sự mâu thuẫn chồng chéo trong hệ thống văn bản pháp luật; chính sách
của nhà nước chưa thực sự tạo được điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị
trường.
Trước hiện trạng đó, nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp khắc phục và
những công cụ để bình ổn giá cả trên thị trường ; một trong số đó là đấu giá quyền
sử dụng đất - một công cụ hữu hiệu giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản,
đảm bảo QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình
trạng đầu cơ đất đai, giúp nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu ngân sách từ

SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
đất và tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự án phục vụ lợi ích
công cộng, góp phần phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo công bằng xã hội.
Tuy nhiên, do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất mới được áp dụng ở
nước ta chưa lâu, và mới chỉ được tổ chức phổ biến ở một số địa phương có thị
trường bất động sản tương đối phát triển như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng… mà chưa được tổ chức nhiều ở các địa phương khác. Trong quá trình vận
dụng nó còn bộc lộ nhiều hạn chế từ việc quy hoạch, giải phóng mặt bằng chuẩn bị
quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tổ chức đấu giá,
cho đến khâu quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau
đấu giá. Điều đó đòi hỏi sự quan tâm đúng đắn sự đầu tư hiệu quả để năng cao chất
lượng của công cụ này trên phạm vi toàn quốc.
Để tìm hiểu kỹ hơn về công cụ này đồng thời là để hoàn thành khóa luận của
mình em đã lựa chọn nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một địa
phương cụ thể đó là huyện Hoài Đức.
Hoài Đức là huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội đang chuyển mình mạnh mẽ
trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa. Là huyện ngoại thành, nhưng Hoài
Đức là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất của Thủ đô. Chỉ trong mấy năm
trở lại đây, trên địa bàn huyện đã có thêm hàng loạt khu đô thị lớn, hiện đại như khu
đô thi mới Vân Canh, Kim Chung-Di Trạch, Lideco…. Để phục vụ phát triển công
nghiệp, đô thị, huyện đã chuyển đổi mục đích sử dụng 1.600 ha đất. Hiện nay, diện
tích canh tác nông nghiệp của huyện chỉ còn 1.200 ha. Với tốc độ đô thị hóa, công
nghiệp hóa như hiện nay dự báo đến năm 2020, quá nửa diện tích đất nông nghiệp
của huyện sẽ chuyển thành đất đô thị. Mặc dù, quá trình đô thị hóa nông thôn đã
làm thay đổi diện mạo của huyện, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống
hiện đại. Tuy nhiên, bên cạnh tốc độ đô thị hóa quá nhanh đã làm nảy sinh nhiều bất
cập và để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất,

….gây nhiều áp lực cho quá trình phát triển của huyện nói riêng và của đất nước nói
chung. Cụ thể, vấn đề nguồn kinh phí để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật như: giao thông, điện, đường,… và các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng xã
hội như: cơ sở giáo dục, y tế, văn hóa…hơn nữa là vấn đề giải quyết nhu cầu tăng
đột biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tự
phát, hiện tượng chia tách thửa đất manh mún, lộn xộn.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Để giải quyết các khó khăn trên, đảng bộ, UBND huyện Hoài Đức đã chủ
động đề xuất trình UBND thành phố thành lậpTrung tâm phát triển quỹ đất huyện
với công việc chủ yếu là thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí
phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng địa phương đồng thời tạo quỹ đất ở cho
người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đại trên địa
bàn huyện.
Trong quá trình hình thành và phát triển Trung tâm phát triển quỹ đất huyện
đã chú trọng trong việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đã đạt được
một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiên trong quá trình tổ chức thực hiện vẫn còn
những vướng mắc cần đưa ra hướng giải quyết để ngày càng hoàn thiện và hiệu quả
hơn.
Xuất phát từ những lý do trên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths.Nguyễn
Thắng Trung, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Những vấn đề cơ bản trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức”
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nhằm tìm hiều và hệ thống hóa các quy định
pháp luật trong công tác đầu giá QSDĐ chung trên địa bàn thành phố và đặc biệt là
ở huyện Hoài Đức, tình hình thực hiện công tác đầu giá trên địa bàn huyện, đánh
giá hiệu quả hoạt đông của công tác đấu giá qua một số dự án trên địa bàn huyện, từ
đó đưa ra những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn
công tác đấu giá trên địa bàn huyện, phát huy được những ưu điểm và hạn chế các

khuyết điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngày càng nâng cao hiệu
quả hoạt động của công cụ này trong thời gian tới.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về cơ sở pháp lý của công tác đấu
giá trên toàn thành phố Hà Nội, và nghiên cứu thực tế công tác đấu giá tại một số dự
án trên địa bàn huyện Hoài Đức từ năm 2009 đến nay và kế hoạch hoạt động đấu
giá trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành đề tài nghiên cứu em đã sử dụng
các phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích,
phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp. Ngoài ra, luận án còn tham khảo một
số bài nghiên cứu trong lĩnh vực này của thầy cô và các khóa trước. Các số liệu
được sử dụng trong đề tài được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà
Nước, trên các tạp chí bất động sản, các trang website chuyên ngành, và các số liệu
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
thực từ các dự án đấu giá trên địa bàn Huyện Hoài Đức.
Kết cấu đề tài: Kết cấu đề tài ngoài phần mở đầu và phần kết luận luận án
còn gồm 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức năm 2009 đến nay.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác đầu giá
trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Những vấn đề cơ bản về Quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai, vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của
thị trường đất đai
1.1.1.1 Đất đai, vai trò của đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “ Đất
đai là diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và
khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. Như vậy đất
đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng( gồm khí hậu của bầu
khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên
nước ngầm, khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết
hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác)
giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn với hoạt động sản xuất cũng như cuộc
sống xã hội loài người.
Theo luật đất đai 1993 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: “
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là nguồn tài nguyên vô gia thiên
nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đât. Đất đai cho đến nay đã trải qua nhiều thế hệ khai phá và
bảo vệ, nó không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện quản lý. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai đóng vai trò quyết định trong mọi hoạt
động đời sống kinh tế xã hội.
Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc là quá trình
lịch sử lâu dài. Quá trình hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác
đất đai là quá trình chuyển hóa thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51

5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất đai chính vì thế đã trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và của Nhà
nước, Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và của
cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Đất đai trở thành
tài sản riêng. Ngày nay quyền sở hữu tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc
hoặc bộ lạc đã chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất
đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ. Quyền sở hữu tự
do và hoàn toàn về ruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một
cách không bị trở ngại hay không bị hạn chế, mà còn có nghĩa là khả năng đó đem
nhượng nó đi, chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó còn
tồn tại. Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố
được”.
Trong quá trình phát triển của xã hội, con người dựa vào đất đai và khai thác,
sử dụng đất đai để sinh sống; Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức
sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai tập trung vào sản xuất
vật chất; trong thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, của cải ngày càng dồi
dào kinh tế hàng hóa ra đời và ngày càng phát triển mạnh mẽ, công năng của đất đai
từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn là căn cứ của khu vực,
vừa là không gian và địa bàn của khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp
cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều
kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Cơ
chế thị trường xuất hiện, đất đai trở thành đối tượng của mua bán, chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, thuê mướn, trở thành đối tượng trao đổi mua bán như các sản
phẩm khác. Đất đai hàng hóa hay quyền sử dụng đất chính là thị trường đầu vào, thị
trường tư liệu sản xuất, là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để
phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước.
Vai trò to lớn của đất đai được tổng hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất: Đất đai với vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với sự phát
triển các ngành kinh tế
C.Mác đã viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
trong nông lâm nghiệp. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất
kỳ một ngành sản xuất nào: nông, lâm, ngư nghiệp, giao thông vận tải xây dựng.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn
liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con
người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không
thể có sự tồn tại của xã hội loài người
Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai lại
có vị trí vai trò khác nhau. Đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ
đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng, ngành du lịch,… với đặc điểm của các
ngành này là phụ thuộc vào các điều kiện, đặc tính sẵn có của đất đai hoặc do các
yếu tố môi trường, thời tiết, khí hậu bên ngoài. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất
của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà
phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Còn đối với sản xuất nông nghiệp đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao
động. Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai là một trong ba yếu tố cơ bản của sản
xuất xã hội: tư liệu lao động, sức lao động và vốn, tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp
vào quá trình sản xuất xã hội. Đất đai đã trở thành mặt bằng bảo đảm các ngành sản
xuất nông lâm, công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch hoạt động, góp
phần phát triển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ.
Thứ hai: Đất đai với vai trò đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho

ngân sách Nhà nước:
Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước cho đến những năm hòa
bình ổn định kinh tế phát triển đất đai vẫn luôn mang đến cho ngân sách nhà nước
nguồn tài chính ổn định. Trong thời kỳ kháng chiến, nguồn thu từ thuế nông nghiệp
đã cung cấp một lượng lương thực động viên giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi
quân đánh giặc vừa để xây dựng đất nước. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường,
với những bước phát triển khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng
công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ ngày một tăng kéo theo đó là sự tăng
trưởng không ngừng nguồn thu của ngân sách nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông,
lâm nghiệp.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Thứ ba: Đất đai với vai trò một nguồn tài chính cho đầu tư phát triển:
Cũng như các nguồn tài nguyên khác, tư liệu sản xuất đất đai mang trong nó
những tiềm năng lớn cho đầu tư phát triển. Đất đai với khả năng tái tạo, đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: sản xuất nông, lâm
nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự
nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng đất đai còn được sử dụng làm tài
sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Theo quy định của pháp luật, khi
đất đai là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản
khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn người thế chấp vẫn
được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như
vậy, đất đai không chỉ có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định
mà đất đai còn có giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu
tư cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của hàng hóa đất đai mà con
người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển lâu
dài. Hầu hết ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để
vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy

động vốn. Đất đai ngoài vai trò làm tài sản thế chấp, nó còn là tài sản có giá trị và
giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi đó
cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai (càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục
đích thì đất đai càng tăng giá trị).
Đến đây có thể nói đất đai là loại tài nguyên mang trong nó nguồn nội lực
quan trọng, nó chính là nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước ta.
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai:
Thị trường trong kinh tế học và kinh doanh, thị trường là tập hợp những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay
nói cách khác, thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch quyền sử dụng
đất. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở
hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa
chung là quyền sử dụng đất.
Trước Luật Đất đai 1993, giai đoạn trước năm 1945, thời kỳ này giá đất được
thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua
việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột. Giai đoạn từ 1945
đến trước năm 1980, Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định

có 3 hình thức sở hữu đất đai là Nhà nước, tập thể, và cá nhân ; trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Tuy nhiên, luật pháp không hoàn toàn
nghiêm cấm việc mua bán đất đai - những loại đất được mua bán theo quá trình
công hữu hoá đất đai. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận
trên thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của
pháp luật.
Luật đất đai đầu tiên được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm
1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà
nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trao cho họ một
số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý đất đai thời kỳ đó, có
một số chế định quan trọng như quy định về những đối tượng được Nhà nước giao
đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1),
các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai
(Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai
1988 chưa được mở rộng.
Trong thời kỳ đổi mới, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau
khi có Luật Đầu tư nước ngoài thì nhu cầu về đất đai tăng lên, Nhà nước bỏ chế độ
bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu
được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở đối với dân cư, nhà xưởng đối
với các doanh nghiệp cùng với quyền sử dụng đất. Đến đầu những năm 1990, trong
điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường
ngày càng được mở rộng, thị trường bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt vượt
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
quá xa so với giá trị thực tế của đất đai, gây ra những cơn sốt đất ảo để lại nhiều hậu
quả nghiêm trọng cho toàn xã hội. Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước đã đưa ra
chủ trương sửa đổi Hiến pháp năm 1992, trên cơ sở đó Quốc hội thông qua Luật đất

đai mới năm 1993 ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai 1988.
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của
người sử dụng đất tại khoản 3 điều 3, theo đó các quyền năng của người sử dụng đất
được xác định ; được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ năm quyền này, đất đai được xác định
là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giai
đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển
mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các kênh ngầm. Trước tình hình
đó, Chính phủ ban hành các Nghị Định số 61/1994/NĐ - CP về mua bán và kinh
doanh nhà ở, Nghị định số 60/1994/NĐ - CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ - CP ngày 13/2/1995- văn bản hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có những
hạn chế đòi hỏi phải có sự sửa đổi, bổ sung. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng
được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng
được thực hiện các quyền sử dụng đất. Theo đó, Luật và các Nghị định hướng dẫn
triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi được bổ sung, thừa nhận đất đai có giá và
được quy định khung giá đất. Nghị định 17/1999/NĐ-CP ra đời được coi là văn bản
quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó tạo lập khung pháp lý cơ bản cho thị
trường quyền sử dụng đất vận hành, nhờ vậy mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán
quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt
động kinh doanh, thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét.
Đến kỳ họp Quốc Hội khoá X, cùng với tiến trình phát triển của nền kinh tế
thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng, để đảm bảo sự quản lý nhà

SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
nước về đất đai, quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa đổi này có quy định các điều kiện mua nhà
có kèm theo quyền sử dụng đất.
Để quản lý đất đai một cách triệt để hơn và có hiệu quả hơn nếu tại điều 3
luật đất đai 1993 đã mở rộng thêm quyền về đất đai trong đó ngoài quyền được sử
dụng đất còn có các quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
đất đai, đây là một cột mốc quan trọng đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở
cho việc hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thì đến Luật đất đai
2003 đã đưa hẳn quyền sử dụng đất vào một mục riêng tại mục 7 về QSDĐ trong
thị trường BĐS, điều đó chứng tỏ quyền sử dụng đất ngày càng được chú trọng và
quan tâm đến nhằm khai thác một cách tối đa nguồn lực từ đất, Luật Đất đai 2003
đã thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai. Với những quy đinh đó, thị trường thế
chấp đất đai đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích
cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng
đất đai và bất động sản. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp
nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp nhưng với những hạn chế chậm trễ trong khâu cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do vậy thị trường giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất còn
khó khăn trong khi đã có sự săn sàng tham gia của các bên người cung cấp tín dụng
và người sử dụng đất.
Dù vậy có thể nói, cho đến nay, mặc dù ở nước ta chưa có những văn bản
quy định về thị trường chuyển quyền sử dụng đất nhưng tổng hợp hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã tạo ra được một
khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động. Cụ thể: Thị
trường quyền sử dụng đất được công nhận và được hoạt động một cách công khai
dưới sự quản lý của nhà nước. Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố

thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước quyết định
hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho
thuê đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Về khái niệm chung, các lý thuyết về kinh tế chính trị của Mars-Lênin đã
định nghĩa hàng hóa là sản phẩm của lao động có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
con người được đem trao đổi hoặc đem bán. Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử
dụng do lao động cụ thể tạo ra và giá trị trao đổi do lao động trừu tượng tạo ra. Từ
khái niệm chung đó, nếu xét cụ thể hơn trên khía cạnh pháp lý thì chúng ta có thể
nêu một khái niệm nữa là hàng hóa là một loại tài sản riêng được người đang sở hữu
nó đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường. Nói một cách khác, điều kiện để một sản
phẩm trở thành hàng hóa khi các yếu tố vật chất (hữu hình hoặc vô hình) tạo nên
sản phẩm là tài sản riêng của một cá nhân (hoặc pháp nhân) hoặc một sản phẩm chỉ
trở thành hàng hóa đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường nếu người bán nó có
quyền sở hữu sản phẩm hoặc được sự ủy thác của người sở hữu sản phẩm đó. Với
quan niệm như nêu trên thì chúng ta có thể thấy rằng đất đai trở thành đất đai hàng
hóa khi đảm bảo hai điều kiện sau: điều kiện vật chất là một khu vực đất đai cụ thể
có có diện tích, ranh giới rõ ràng và điều kiện pháp lý là quyền sở hữu đối với khu
vực đất đai đó.
Hàng hóa đất đai với các đặc điểm đặc biệt của nó đã làm hình thành lên một
thị trường đất đai có những khác biệt so với các thị trường khác.
Cụ thể đặc điểm của hàng hóa đất đai đã được tổng hợp bao gồm những đặc
điểm chung của một bất động sản như sau:
Thứ nhất: Đất đai không phải là hàng hóa: Hàng hóa thông thường được coi
là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi, là biểu hiện thống nhất

của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động trừu
tượng tạo ra giá trị. Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị
trường nghĩa là con người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng
hóa. Còn với hàng hóa đặc biệt đất đai, đất đai có trước con người, ban đầu đất đai
là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động nên bản thân đất đai
không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động tới đất đai, tạo nên giá
trị sử dụng mới của đất đai khi đó hàng hóa đất đai mới được giao dịch trao đổi,
chuyển nhượng trên thị trường.
Thứ hai: Đất đai có tính cố định về vị trí, có giới hạn về diện tích không
gian, chịu tác động của các yếu tố vùng và khu vực rõ rệt: những yếu tố về tự nhiên,
xã hội và yếu tố môi trường.
Thứ ba: Đất đai có tính khan hiểm do tính có giới hạn của diện tích bề mặt
trái đất và do yếu tố vị trí nên không thể mở rộng mãi không gian bề rộng đất. Tổng
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
cung đất đai có giá trị không đổi theo thời gian trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất
đai ngày càng tăng, do vậy quan hệ cung cầu về đất đai luôn trong tình trạng mất
cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về đất đai
làm cho thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền.
Thứ tư: Đất đai có tính lâu bền, do đất đai là loại tài sản đặc biệt do thiên
nhiên ban tặng không thể tiêu hủy trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi
lửa, sạt lở…Chính vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong mọi
lĩnh vực kinh tế, đời sống xã hội.
Thứ năm: Hàng hóa đất đai có giá trị lớn khả năng sinh lời cao đồng thời có
thể tạo vốn mới. Hàng hóa đất đai đa dạng, mang tính dị biệt, chịu ảnh hưởng của
yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của nhà nước, đặc biệt hàng hóa đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giao
dịch đất đai đa dạng, thông tin về hàng hóa không đây đủ và khó tiếp cận. Giá trị và

công năng, khả năng khai thác của hàng hóa đất đai phụ thuộc nhiều vào năng lực
quản lý của của nhà nước.
Với những đặc điểm khác biệt của loại hàng hóa đất đai, kéo theo đó là
những đặc trưng riêng của thị trường đất đai khác biệt so với thị trường các loại
hàng hóa thông thường như sau:
Thứ nhất: Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích
gắn liền với đất. Đất đai là loại hàng hóa tiêu dùng lâu bền, không bị hao mòn hay
mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất luôn mong muốn các quyền và
lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về đất đai không phải là các giao
dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợi phát sinh khi sử
dụng đất đai. Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khả năng sinh lợi
của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai.
Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là người đại diện
quản lý nên thị trường đất đai ở nước ta được chia ra thành hai cấp: Thị trường sơ
cấp và Thị trường thứ cấp.
Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên
kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu
giá QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng
đất tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông nghiệp hoặc đất được sử dụng vào
các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà
nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi đặc biệt. Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh (đất làm văn
phòng, làm trung tâm thương mại…) Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng
đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà

nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án xây dựng các khu công nghiệp, khu
thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với các cá nhân thuê đất của nhà
nước. Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà
nước sẽ thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt
hại cho chủ sử dụng đất.
Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất)
được nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện các
quyền năng cơ bản khác.Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử
dụng đất mà các giao dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch
trên, thường thì các quan hệ về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là
diễn ra khá phổ biển trên thị trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình
thành nên các hình thức thị trường đất đai như là: Thị trường chuyển nhượng
QSDĐ, thị trường cho thuê QSDD, thị trường thế chấp QSDĐ, thị trường góp vốn
liên doanh bằng QSDĐ.
Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn
với đất đai. Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai. Có thể nói sự
phát triển các quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị
trường BĐS.
Thứ hai, thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất. Thị trường đất đai
là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được như khả năng tái tạo
sức sản xuất của đất nông nghiệp nhờ đó thị trường đất nông nghiệp có xu hướng
cân bằng. Còn những loại không có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp:
đất công nghiệp, xây dựng nhà ở, những loại đất này có xu hướng cung ngày càng
giảm, cầu ngày càng tăng, kéo theo đó là thị trường đất phi nông nghiệp có xu
hướng luôn biến động độc quyền về cung.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung

Thứ ba, thị trường đất đai là thị trường không tập trung. Do đất đai có vị trí
cố định không thể di dời được đẫn đến sự cách biệt giữa hàng hóa đất đai với địa
điểm giao dịch chủ yếu là qua các chợ hàng hóa đất đai ảo (sàn giao dịch bất động
sản nhà nước hoặc tư nhân). Do đất đai không thể di dời được, cùng với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu vực mà thị trường đất đai ở
mỗi vùng mỗi địa phương lại có các đặc điểm riêng biệt của nó phụ thuộc vào tâm
lý, tập quán và thị hiếu của người tiêu dùng, các quan hệ giao dịch về đất đai diễn ra
ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả chỉ ảnh hưởng trong một vùng một khu vực
nhất định không thể lấy quan hệ cung cầu giá cả đất đai của vùng này khu vực này
áp dụng cho khu vực khác.
Thứ tư, thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng
hóa đất đai không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác.Thị
trường đất đai là thị trường độc quyền trong giao dịch đất đai do tính không cân
xứng về thông tin trên thị trường giữa người mua người bán không có các thông tin
minh bạch về đất đai, các tiêu chí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không
chính xác; số lượng đối tượng tham gia thị trường là không nhiều, không đảm bảo
các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo do đó giá cả của đất đai không phải là giá cạnh
tranh hoàn hảo, luôn mang lại lợi thế cho người cung đất đai, khi giá cả biến động
tăng tính độc quyền của người cung càng tăng thêm làm giá cả được đẩy lên cao tạo
lên những cơn sốt về giá làm thị trường càng sôi động.
Thứ năm, thị trường đất đai là thị trường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
pháp luật. Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn. Mọi BĐS đều được nhà nước
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, mọi giao dịch trên thị trường phải có
sự giám sát của Nhà nước đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Đất đai được đăng
ký theo đúng luật pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên
thị trường. Sự tham gia của nhà nước vào thị trường đất đai thông qua yếu tố pháp
luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn.
Ngoài ra thị trường đất đai còn có các đặc điểm chung của thị trường bất
động sản: thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, khó thâm nhập và rút lui
do hàng hóa đất đai có giá trị lớn, thời gian hình thanh lâu và thu hồi vốn chậm,

hàng hóa mang tính cố định về vị trí và không được bày bán công khai như các
hàng hóa thông thường, người mua và bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn thị trường thích hợp cho hàng hóa giao dịch, hàng hóa đất đai có giá trị lớn
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
người mua và bán có ít kinh nghiệm và ít có cơ hội mua và bán trên thị trường do
vậy khi thực hiện các giao dịch trên thị trường cần một đội ngũ nhân viên môi giới,
tư vấn chuyên nghiệp để giao dịch trở nên dễ dàng hơn. Việc mua bán hàng hóa
không hề đơn giản và nhanh chóng như những hàng hóa khác. Đất đai có giá trị lớn
và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật về sử dụng đòi hỏi nhà đầu tư phải có
định hướng đầu tư khai thác dài hạn. Thị trường đất đai liên quan mật thiết với thị
trường vốn đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ của nhà nước để có thể hạn chế những thiệt
hại do các cuộc khủng hoảng trên thị trường BDS gây ra.
1.1.2 Bản chất của giá đất và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.2.1 Bản chất của giá đất
David Ricardo cho rằng hàng hóa có hai thuộc tính cơ bản là: giá trị sử dụng
và giá trị. Giá trị của hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết
tinh trong hàng hóa, có tính đến chi phí về thời gian, sức lực và trí tuệ của con
người khi sản xuất chúng. Khi đưa ra ngoài thị trường để trao đổi, mua bán thì giá
trị của hàng hóa thể hiện qua giá trị trao đổi hay giá cả của hàng hóa. Đối với đất
đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa
đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một
lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, vậy giá đất phi nông nghiệp chính là
lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai
do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được
Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền năng khác

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất là
số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về QSDĐ . Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
− Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
− Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
− Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường ; 2 giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai trực tiếp hoặc gián tiếp giữa
Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước là
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng
là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Điều này có nghĩa giá
đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà
nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất và không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp, bão lãnh giữa các chủ sử dụng đất. Còn giá thị trường của đất
đai là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất, mức giá này được quyết
định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác trên thị trường. Tùy thuộc vào từng
địa phương mà giá thị trường thường chênh lệch khá lớn so với khung giá do nhà
nước quy định. Đấu giá quyền sử dụng đất chính là biện pháp để giải quyết quan hệ
mâu thuẫn giữa hai loại giá này.
1.1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Trong hoạt động của thị trường đất đai, mọi quan hệ giao dịch đều diễn ra

dựa trên giá trị và giá cả của đất đai. Đất đai là loại hàng hóa bất động sản đặc biệt,
giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình thành giá cả của các hàng hóa thông
thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu tố đặc thù.
Thứ nhất, giá đất (giá QSDĐ) phụ thuộc vào giá trị và khả năng sinh lời của
đất đai. Giá trị và sức sinh lời của đất đai, thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập
từ đất đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Thông thường
giá đất cao nhất tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn
bán, càng ra xa trung tâm, giá đất có xu hướng giảm. Ảnh hưởng của giá trị tới giá
QSDĐ được xem xét trên 2 khía cạnh, đó là giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của
đất đai:
− Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả
của QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Mảnh đất có giá trị trao đổi lớn có
nghĩa là giá cả QSDĐ càng cao.
− Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con
người. Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao,
điều đó có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh
lời của đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Thứ hai, quan hệ cung cầu trên thị trường tác động đến giá đất. Khi phân tích
quan hệ cung cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầu là hàm của giá.
Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung và cầu đều gây
nên sự biến động, thay đổi của giá. Sự biến động của giá nhiều hay ít là phụ thuộc
vào độ co giãn của cung cầu. Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả
các mục đích sử dụng là cố định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử
dụng cụ thể có thể thay đổi thông qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong tổng quỹ đất đai. Với đặc tính có hạn của đất đai nên trên thị trường đất đai
cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó, cung ít

co giãn hơn so với cầu. Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đai phụ thuộc rất lớn vào
sự thay đổi của cầu. Trong ngắn hạn cung của một loại đất cho một mục đích cụ thể
là không co giãn, khi cầu thay đổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi, làm cho giá
thay đổi (tăng hoặc giảm). Trong dài hạn, đối với mỗi mục đích sử dụng đất đai cụ
thể khi cầu thay đổi (tăng hoặc giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh,
chuyển đổi đất dành cho mục đích sử dụng đó một cách thích hợp; làm cho giá đất
đai trong dài hạn thay đổi (tăng hoặc giảm). Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung
cầu nào của đất đai cũng đều làm cho giá đất đai thay đổi (có thể tăng lên hoặc giảm
xuống).
Thứ ba, những yếu tố kinh tế khác ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: tình trạng
phát triển của nền kinh tế, thời điểm của chu kỳ kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, sự
phát triển của nền kinh tế, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, sự phát triển
của hệ thống tài chính, tín dụng, biến động về lãi suất, tỷ giá, lạm phát mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm của vùng,tỷ lệ thuế và mức thuế suất, tình hình thị trường
lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng biến động làm
giá đất thay đổi theo hướng tích cực hoặc tiêu cực cần đến sự giám sát sát sao của
nhà nước.
Thứ tư, những yếu tố pháp lý của đất đai bao gồm: văn bản chứng minh về
quyền sử dụng đất, khả năng trao đổi tự do trên thị trường; khả năng tham gia vào
thị trường; hệ thống văn bản chứng minh về thuế phí liên quan khi chuyển QSDĐ,
đầu tư vào đất đai; sử dụng đúng quy hoạch và khả năng thực hiện quy hoạch; có
đầy dủ các dạng quyền của đất đai ; và những quy định khác có liên quan: bảo vệ
môi trường, giao thông thủy lợi, xây dựng…Những yếu tố này thuận lợi sẽ làm nhu
cầu đất đai tăng lên dẫn đến làm tăng giá đất và ngược lại.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Thứ năm, một số yêu tố khác về môi trường xung quanh vị trí khu đất: tình
trạng dân số xã hội, văn hóa trào lưu, thị hiếu, lối sống, tình trạng an ninh, ổn định

chính trị, mật độ nhân khẩu, thu nhập bình quân hàng năm của người, kiểu gia đình,
tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới…Tất cả các yếu tố trên đều có thế
tác động tiêu cực hoặc tích cực đến giá QSDĐ.
1.2 Những vấn đề cơ bản về Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSDĐ
1.2.1.1 Khái niệm
Theo Điều 5 Luật đất đai 2003 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dân
thực hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau: Nhà nước thực
hiện quyền định đoạt đối với đất đai ; Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính và thực hiện trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất. Các hình thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước bao
gồm: giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất ) ; hình thức cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định ;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao quyền sử dụng đất cho các
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng
khá hiệu quả các công cụ điều tiết một trong số đó có một công cụ còn khá mới mẻ
đó là Đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất bằng hình thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi
tổ chức, cá nhân với điều kiện phải có phương án đấu giá hiệu quả, phù hợp với
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất
tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất
một lần) cao hơn so với khung giá quy định.
Trong thời gian qua, đấu giá quyền sử dụng đất đã được coi là một giải pháp
hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai. Đấu giá
quyền sử dụng đất trở thành cơ sở pháp lý quan trọng giúp Nhà Nước hoàn chỉnh
những quy định về luật đất đai mà hiện nay còn nhiều bất cập, cụ thể là những quy

định về giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
1.2.1.2 Vai trò của công tác đấu giá QSDĐ
Đấu giá QSDĐ là một công cụ hữu hiệu trong việc quản lý đất đai, đấu giá
quyền sử dụng đất được coi là công cụ quan trọng bao hàm trong nó những vai trò
sau :
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ với vai trò giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa
hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi
thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao
cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp nhưng chủ đầu tư bán lại với
giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở
các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao
đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước
theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại
trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số
trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên
giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà
đầu tư dẫn đến nhiều vấn đề này sinh rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích
giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Trong một số trường hợp ở một số dự
án để đẩy nhanh tiến độ, chủ đầu tư đã chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án
được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ
để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương án này có thể giải quyết được
vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ
có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia

đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Thực
tế đẫ chứng minh giá đất được xác định thông qua đấu giá có tính thuyết phục hơn
nhờ đó người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn.
Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá
cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với
giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng xin cho trong
giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho
thuê đất vẫn có tình trạng tù mù, xin cho. Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy
sinh, đất đai không được sử dụng đúng mục đích vì nhóm lợi ích của một số cá nhân
sẽ là tổn thất lớn cho xã hội như thực tế trong thời gian qua đã chứng minh (những
khu đất vàng để hoang hóa giữa lòng thủ đô trong khi nhiều người dân không có
nhà để ở đã trở thành một bức xúc lớn trong xã hội). Với những quy định trong đấu
giá, giá đất sẽ được niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng,
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người
tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế xin cho sẽ dần được

khắc phục, loại bỏ.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện
dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ
hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng
như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết
sức khó khăn. Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân
khách quan và chủ quan cần sự quan tâm tìm hướng giải quyết của các cấp có thẩm
quyền.
Thứ năm, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
vào Ngân sách Nhà nước. Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho thực hiện các chương
trình phát triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về
tài chính, hạn chế tình trạng chỉ trông chờ vào Ngân sách Nhà nước. Tùy theo điều
kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển của các quận, huyện
mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộ hoặc một
phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương. Nhờ những khoản thu từ
đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng,
góp phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đât:
Để thực hiện được một cuộc đấu giá thành công, nó chịu tác động của rất
nhiều yếu tố. Trong phạm vi bài nghiên cứu có thể tổng kết một số yếu tố ảnh
hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, các đặc điểm vật lý của khu đất: Các yếu tố về quy mô, hình thế,
diện tích, vị trị, cảnh quan … của khu đất có ảnh hưởng tương đối lớn đến công tác
đấu giá QSDĐ tại địa phương nơi khu đất đó tọa lạc. Vị trí của khu đất có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị khu đất. Từ giá trị khu đất mang lại, sẽ tác động
lớn tới việc thu hút các nhà đầu tư tiềm năng từ đó ảnh hưởng đến hoạt động bỏ giá
trong quá trình đấu giá. Hơn nữa kích thước hình thể, diện tích của các lô đất tối ưu
thỏa mãn nhu cầu của đa số dân cư trong vùng sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư cho
các mục đích sử dụng đất khác nhau nhờ đó cũng đảm bảo được số lượng yêu cầu
người tham gia đấu giá. Ngoài ra, một khu đất sạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong
vấn đề giải phóng mặt bằng (thường chiếm một thời gian khá dài và vướng mắc các
thủ tục hành chính, chịu sự phản đối của nhân dân), đẩy nhanh tiến độ xây dựng các
công trình hạ tầng kỹ thuật: điện, đường, nước, gas, bưu chính viễn thông, các dịch
vụ đời sống bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất mới có thể nâng cao hiệu
quả của phiên đấu giá.
Thứ hai, yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất: Trạng thái của thị trường
BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà
đầu tư. Nếu thị trường BĐS đang ở trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng
vào hiệu quả đầu tư của các dự án thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn,
đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn. Và ngược lại, khi thị trường BĐS trong giai
đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá cũng không
nhiều và giá trúng giá cũng không cao.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
22