Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
LỜI MỞ ĐẦU 4
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản 23
1.2.3.1. Các nhân tố chủ quan 23
1.2.3.2. Các nhân tố khách quan 25
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TSQ GALAXY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ
TOÀN CẦU GTC 26
2.1. Tổng quan về dự án 27
2.1.1. Tên dự án và chủ đầu tư dự án 27
2.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư dự án 27
2.1.3. Mục tiêu đầu tư của dự án 28
2.1.4. Vị trí và giới hạn khu đất 29
2.1.5. Quy mô của dự án 30
2.1.6. Hiện trạng khu vực thực hiện dự án 31
2.2. Thực trạng phân tích hiệu quả tài chính dự án TSQ Galaxy 33
2.2.1. Nhu cầu vốn của dự án 33
2.2.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư 33
2.2.1.2. Nội dung của tổng mức đầu tư 34
2.2.1.3. Vốn đầu tư dự kiến để thực hiện dự án 35
2.2.2. Cơ cấu nguồn vốn 46
2.2.2.1. Vốn chủ sở hữu 46
2.2.2.2. Vốn vay và huy động khác 46
2.2.3. Kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án 47
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 1
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
2.2.4. Kế hoạch trả nợ vốn vay của dự án 50
2.2.5. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án 52

2.2.5.1. Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp 52
2.2.5.2. Dự tính doanh thu của dự án 52
2.2.5.3. Chi phí vận hành của dự án 56
2.2.5.4. Dự tính lãi lỗ của dự án 56
2.2.5.5. Hiện giá thu nhập thuần NPV, tỷ suất sinh lời nội bộ IRR và thời
gian hoàn vốn Thv của dự án 57
2.2.5.6. Đánh giá độ nhạy của dự án 59
2.3. Đánh giá phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư TSQ Galaxy 61
2.3.1. Những kết quả đạt được 61
2.3.2. Những mặt hạn chế 61
2.3.3. Nguyên nhân 62
CHƯƠNG III : HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TSQ GALAXY 62
3.1. Giải pháp hoàn thiện phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản
TSQ Galaxy 63
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin cho việc phân tích 63
3.1.2. Giải pháp về nguồn nhân lực 63
3.1.3. Giải pháp về việc điều hành tổ chức công việc của công ty 63
3.2. Kiến nghị 63
KẾT LUẬN 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 2
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 3
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

 
Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệ

với chức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quá trình
tạo lập hay sử dụng quỹ tiền tệ đại diện cho sức mua nhất định ở các chủ thể
kinh tế - xã hội. Do đó tài chính là một trong những điều kiện tiên quyết cho sự
thành công của một dự án.
Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽ
giúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của dự án để họ đưa ra các
biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa
chọn được phương án cụ thể cho dự án của mình. Ngoài ra việc phân tích tài
chính sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả của dự án thông qua việc so
sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án (cả chi phí
đột xuất). Vì vậy việc phân tích tài chính dự án đầu tư đóng vai trò tối quan
trọng trong kinh doanh
Hiện nay nền kinh tế phát triển theo hàng loạt dự án đầu tư bất động sản
mới và đang được triển khai trên cả nước. Đó là điều kiện thuận lợi cho việc
phát triển các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, trên
thực tế công tác tài chính của các dự án đang còn gặp nhiều khó khăn, không sát
thực với thực tế, đây là nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện dự án. . . Chính
vì thế, việc phân tích tài chính của dự án càng trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi sự
chuyên nghiệp và trình độ cao hơn. Sau một thời gian đi thực tập ở công ty cổ
phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC, em xin chọn đề tài “Phân tích hiệu
quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ Galaxy của
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 4
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC “ để làm bài viết chuyên đề
thực tập của mình.
  
- Hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án đầu
tư bất động sản
- Phân tích hiệu quả tài chính dự án TSQ Galaxy của công ty cổ phần

thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
- Giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản TSQ Galaxy
! "#$%&'% 
- Đối tượng nghiên cứu : Phân tích tài chính dự án TSQ Galaxy
- Phạm vi nghiên cứu : Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu
GTC
- Phạm vi thời gian : Từ tháng 1/2013 đến tháng 5/2013
( )#*+ 
- Phương pháp thống kê : Liệt kê những bảng số liệu, thông tin về toàn
bộ dự án TSQ Galaxy
- Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu : Phân tích, tính toán các chỉ
tiêu về tài chính của dự án dựa trên những bảng số liệu và thông tin thu
thập được
- Phương pháp tổng hợp
, -%./
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm
các chương sau:
Chương I : Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Chương II : Thực trạng phân tích hiệu quả tài chính dự án TSQ Galaxy
của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Chương III : Hoàn thiện phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
TSQ Galaxy
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 5
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
DANH M C CÁC B  NG BI U
1. Bng tng hp din tích   t ca d án TSQ Galaxy
2. Bng tính toán tng mc   u t d án
3. Bng tính toán chi phí   n bù gii phóng mt bng

4. Bng tính toán chi phí xây lp công trình kin trúc
5. Bng tính toán giá tr quyn s dng   t
6. Bng tính toán chi phí   u t h tng k thut
7. Bng nhu cu vn theo tin   thc hin ca d án
8. Bng ch ng trình vay ca d án
9. Bng doanh thu d kin ca d án
10.Bng d trù lãi l ca d án
11.Bng tính hiu qu tài chính d án
12.Bng tng hp phân tích   nhy ca d án
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 6
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
0123456037894:;)1<4=01
>01=41?@A42BCD457E4
-+F'%GH'/I+J#K.LM
-+F'
Có rất nhiều khái niệm đưa ra cho dự án đầu tư, tùy theo cách phân loại,
như phân loại theo mục tiêu của dự án, phân loại theo phạm vi, phân loại theo
lĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chất quy mô
của dự án…. Ở phạm vi nghiên cứu, theo như chủ đầu tư cho biết, dự án TSQ
Galaxy được xếp vào dự án đầu tư xây dựng công trình, do đó em sẽ chỉ đưa ra
khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. (theo Luật xây dựng)
Dự án đầu tư có thể xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau :
a. Xét trên tổng thể chung của quá trình đầu tư
Dự án đầu tư có thể được hiểu như là kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt
động đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra trong một khoảng thời gian

nhất định, hay đó là một công trình cụ thể thực hiện các hoạt động đầu tư.
Như vậy, để có được một dự án đầu tư, phải bỏ ra và huy động một lượng
nguồn lực to lớn về kỹ thuật vật chất - lao động - tài chính và quỹ thời gian.
Phải bỏ ra, chi một lượng chi phí to lớn đòi hỏi nhà quản lý dự án phải phân tích
- tính toán - đánh giá - so sánh và lựa chọn để tìm ra một kết luận tối ưu. Không
tùy tiện, cảm tính. Có nghĩa là dự án phải được nhà quản trị tiến hành một cách
có bài bản, có cơ sở học luận và có khoa học.
b. Xét về mặt hình thức
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ
thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch đã đạt được những kết quả và
thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 7
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Dự án đầu tư là tài liệu kinh tế - kỹ thuật về một kế hoạch tổng thể huy
động nguồn lực đầu vào cho mục tiêu đầu tư. Vì vậy, trong dự án đó, nội dung
phải được trình bày một cách có hệ thống và chi tiết theo một trình tự, logic và
theo đúng quy định chung của hoạt động đầu tư. Cụ thể:
- Giải trình sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư.
- Xác định quy mô đầu tư và giải pháp đầu tư sẽ thực hiện.
- Tính toán kinh tế và hiệu quả đầu tư của dự án.
- Xác định độ an toàn và tính khả thi của dự án.
c. Xét trên góc độ quản lý
Dự án đầu tư là một công cụ hoạch định việc sử dụng vốn, vật tư, lao
động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho xã hội.
Do dự án đầu tư là tài liệu được xây dựng trên những căn cứ khoa học và
thực tiễn, được trải qua thẩm định và phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nên
hồ sơ dự án đầu tư mang tính pháp lý và trở thành một công cụ quản lý quan
trọng trong hoạt động thực hiện một dự án đầu tư.
Việc quản lý dự án sẽ đi trong khuôn khổ mà nội dung dự án đã thể hiện

về yêu cầu sử dụng các nguồn lực, về hướng tới mục tiêu dự án: sinh lợi của nhà
doanh nghiệp, cho lợi ích kinh tế - xã hội của ngành, vùng - địa phương.
Các kết quả của nghiên cứu được xác lập liên quan đến nguồn lực huy
động cho dự án: kỹ thuật vật chất - lao động - tài chính và quỹ thời gian. Tài
liệu dự án chính là cơ sở, chỗ dựa cơ bản để tiến hành các hoạt động quản lý
nguồn lực
d. Xét trên góc độ kế hoạch hóa
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 8
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Dự án đầu tư là kế hoạch hóa chi tiết để thực hiện chương trình đầu tư
xây dựng nhằm phát triển kinh tế xã hội làm căn cứ cho việc ra quyết định đầu
tư và sử dụng vốn đầu tư.
e. Xét về mặt nội dung
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động cụ thể, có mối liên hệ biện
chứng, nhân quả với nhau để đạt được mục đích nhất định trong tương lai.
Dự án đầu tư là bộ hồ sơ xác lập nhu cầu về việc sử dụng nguồn lực đầu
vào (nhân tài - vật lực) cho mục tiêu đầu tư (sản phẩm - lợi nhuận và lợi ích
kinh tế - xã hội khác). Trong đó, bao gồm các hoạt động đặc trưng mà nhà quản
trị phải tiến hành: phân tích, tính toán, đánh giá, so sánh và lựa chọn.
Nội dung phải thể hiện 4 vấn đề cơ bản:
+ Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư
+ Quy mô đầu tư và giải pháp thực hiện.
+ Tính toán hiệu quả đầu tư.
+ Xác định độ an toàn và tính khả thi của dự án.
Thực hiện các nội dung này đòi hỏi các nhà quản trị phải làm việc
nghiêm túc, cẩn trọng và khách quan. Và nhờ có bản lĩnh đó, dự án xây dựng có
được một nội dung cụ thể, toàn diện và sâu sắc, có căn cứ khoa học về toàn bộ
quá trình sử dụng các nguồn lực một cách tối ưu cho mục tiêu đầu tư.
Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên

trong nó chứa các yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.
GH'/I+J#K.LM
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 9
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Dự án đầu tư bất động sản có mục đích, kết quả xác định : Tất cả các dự
án đầu tư bất động sản đều phải có kết quả được xác định rõ. Mỗi dự án lại bao
gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện. Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại
có một kết quả riêng, độc lập. Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình
thành nên kết quả chung của dự án.
Dự án đầu tư bất động sản có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn
tại hữu hạn : Dự án đầu tư bất động sản là một sự sáng tạo. Giống như các thực
thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm
bắt đầu và kết thúc…
Sản phẩm của dự án đầu tư bất động sản mang tính đơn chiếc, độc đáo :
Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án đầu tư bất
động sản không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao.
Sản phẩm và dịch vụ do dự án đầu tư bất động sản đem lại là duy nhất, hầu như
không lặp lại.
Dự án đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác
phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án : Dự án đầu tư
bất động sản nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư,
người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà
nước Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia
của các thành phần trên cũng khác nhau. Giữa các bộ phận quản lý chức năng
và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp
thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận không giống nhau.
Tính bất định và độ rủi ro cao : Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đòi
hỏi qui mô tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng
thời gian nhất định. Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự

án đầu tư bất động sản thường có độ rủi ro cao.
)N/I+J#K.LM
-+F'%LIJN/I+J#
K.LM
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 10
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
1.2.1.1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản là việc nghiên cứu, đánh giá
dự án về mặt tài chính, tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chính
trong việc thực hiện dự án đầu tư.
Phân tích tài chính một dự án đầu tư bất động sản là một tiến trình chọn
lọc, tìm hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài
chính về một dự án đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu
tư có hiệu quả.
Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độ lợi
ích của công ty, của doanh nghiệp. Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư được
xem xét trên góc độ quyền lợi của chính nhà đầu tư dự án.
1.2.1.2. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản
Các nhà đầu tư bất động sản luôn luôn mong muốn dự án thành công,
phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của
dự án để họ đưa ra các biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương
án khác nhau và lựa chọn được phương án cụ thể cho dự án của mình.
Phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản thấy được hiệu
quả của dự án thông qua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi
phí hợp lý của dự án (cả chi phí đột xuất).
Phân tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập báo cáo đầu tư xây dựng công
trình bất động sản cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tài
chính sẽ giúp các nhà đầu tư dự tính được cho tương lai khi có sự thay đổi về

thu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm.
Phân tích tài chính là kế hoạch để trả nợ, bởi nó đưa ra các tiêu chuẩn về
hoạt động và những cam kết về hoạt động của mình. Người tài trợ căn cứ vào
kết quả phân tích tài chính để đưa ra các quyết định tài trợ tiền (đầu tư vốn) tiếp
nữa hay không.
Việc chuyển đổi các nguồn tài chính (vốn) thành các tài sản sinh lợi (tài
sản cố định và vốn lưu động) tương ứng với việc cấp vốn cho một dự án. Đầu tư
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 11
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
cho dự án bao gồm việc xây dựng một cấu trúc tài chính thích hợp căn cứ vào
điều kiện để có được nguồn vốn, và tối ưu hóa việc cấp vốn từ quan điểm của
công ty và nhà đầu tư.
Mục tiêu và phạm vi của việc phân tích tài chính là phải xác định, phân
tích và diễn giải tất cả những hệ quả tài chính của một dự án đầu tư, những thức
có thể liên quan và quan trọng đối với việc quyết định đầu tư và cấp vốn.
Hơn nữa, phân tích và đánh giá tài chính cũng cần đảm bảo rằng đối với
những mục tiêu đã được người ra quyết định xác định, và trong phạm vi độ tin
cậy của nghiên cứu khả thi cho phép, các điều kiện sau đây phải được thõa mãn:
- Xác định được các phương án phù hợp nhất trong tất cả các phương án
có thể trong điều kiện bất trắc chiếm ưu thế.
- Các biến số quan trọng và các chiến lược có thể có nhằm quản lý và
kiểm tra rủi ro đã xác định được.
- Xác định được các luồng tài chính cần thiết trong khi đầu tư, vận hành
thử và hoạt động, xác định được các nguồn vốn rẻ nhất cho thời gian cần thiết
và sử dụng theo cách hiệu quả nhất.
Những mục tiêu có quan hệ qua lại với nhau. Sự chuyển đổi chúng thành
thực tế dự án đòi hỏi khả năng đánh giá tốt, các khái niệm và kỹ thuật hữu ích
cho việc phân tích hoàn cảnh và nguyên tắc để định hướng hành động theo cách
hiệu quả nhất.

4./N/I+J#K.LM
1.2.2.1. Xác định nhu cầu vốn

Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn, giúp chủ đầu tư xác
định được hiệu quả đầu tư

Xác định tổng mức đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để
lập và đưa dự án vào hoạt động. Theo tính chất của các khoản chi phí tổng mức
đầu tư bao gồm :
- Chi phí cố định ( vốn cố định ) gồm :
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 12
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Chi phí xây dựng : chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình , hạng mục công trình thuộc dự án, chi phí phá dỡ các vật kiến trúc cũ, chi
phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình tạm, công trình
phụ trợ phục vụ cho thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi
công.
+ Chi phí thiết bị : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả chi phí vận
chuyển đến công trình , lưu kho , lưu bãi , phi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho
bãi, thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình ), chi phí đào tạo và chuyển
giao công nghệ ( nếu có ), chi phí lắp đặt các thiết bị và thử nghiệm, chi phí mua
sắm phương tiện vận chuyển.
+ Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( chi phí trước vận hành ) : các
khoản chi phí này tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các chi phí
gián tiếp hoặc có liên quan đến tạo ra hoặc vận hành khai thác các tài sản đó để
đạt được mục tiêu đầu tư . Bao gồm : chi phí cho công tác điều tra khảo sát , lập
và thẩm định dứ án, chi phí khởi công, đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư,
thuê đất trong thời gian xây dựng và chuyển quyền sử dụng đất, chi phí cho tư
vấn khỏa sát, thiết kế và thẩm định thiết kế, tổng mức dự toán, chi phí cho thực

hiện công tác đấu thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí đào tạo huấn luyện, thuê
chuyên gia hướng dẫn vận hành, chi phí nguyên vật liệu năng lượng cho quá
trình chạy thử v.v…các khoản chi phí này thường được thu hồi đều trong một
số năm đầu khi dựa án đi vào hoạt động
- Vốn lưu động ban đầu :
+ Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kì
sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạt
động theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính.
+ Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ cho
quá trình sản xuất ( nguyên, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữ
trong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang )
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 13
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ) : tài sản dự trữ cho quá
trình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) và
tài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )
- Vốn dự phòng : Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không
dự kiến trước được

- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vào
các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng
hợp thành tổng mức đầu tư. Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựa trên
việc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của dự án
trong phần phân tích kĩ thuật
+ Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp
+ Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loại
thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thời điểm
lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận

chuyển , bảo quản , lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao công
nghệ ( nếu có )
+ Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vận
hành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xây dựng
của Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán.
+ Vốn lưu động ban đầu
Vốn lưu động sản xuất : việc dự tính vốn lưu đọng sản xuất dựa vào phần
phân tích kĩ thuật để xác định chi phí nguyên vật liệu, nhiên liệu … cho một chu
kì sản xuất kể cả các khoản chi phí dự trữ bảo hiểm cần thiết
Vốn lưu động lưu thông : đây là khoản khó xác định chính xác , cần tham
khảo các dự án tương tự và dựa vào đặc điểm điều kiện từng dự án để xác định
cho chính xác
+ Vốn dự phòng:được xác định không quá 15% cuả tổng mức đầu tư tùy
thuộc quy mô đặc điểm của từng công trình
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 14
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
- Phương pháp định mức vốn
Căn cứ vào định mức phí vốn đầu tư / 1 đơn vị sản phẩm ( suất vốn đầu
tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng mức vốn đầu tư. Nó được xác
định :
Iv = QDA* SVDT *K
Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án
Qda : công suất thiết kế của công trình dự án
Svdt : suất vốn đầu tư
K : hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợp
quan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý,
các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả

vốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu
tư xây dựng.
1.2.2.2. Xác định nguồn vốn
Nguồn vốn được hình thành nên bởi
+ Vốn tự có
+ Vốn đi vay
+ Vốn góp liên doanh
Tính toán tỉ trọng các nguồn vốn ( vốn tự có, vốn vay, vốn góp liên
doanh ) chiếm trong tổng mức đầu tư để xem xét khả năng đảm bảo nguồn vốn
cho dự án và khả năng trả nợ khi dự án đươc thực hiện.
1.2.2.3. Lập kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án
Xác định nhu cầu vốn và nguồn vốn thực hiện dự án theo tiến độ
+ Nhu cầu vốn được tính toán dựa vào các yếu tố trượt giá và lạm phát
+ Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn
hợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu
1.2.2.4. Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và
các điều kiện tài trợ của từng nguồn vốn vay, kế hoạch trả nợ dự án trên các
phương thức thanh toán của nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó
bao gồm các yếu tố cơ bản
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 15
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Định kỳ thanh toán : thời gian ân hạn, trả nợ, thời gian của một kỳ
thanh toán
+ Cách thức trả nợ : trả nợ đều hay không đều
1.2.2.5. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư
bất động sản
 !"#
- Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1
vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% .
Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%.
- Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn
phải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo
$ #%& !
- Dự tính doanh thu của dự án :
Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính ,
nó là cơ sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như :
IRR, NPV, tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi,
bảng dự trù lỗ lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền ….
- Dự tính chi phí sản xuất (dịch vụ) :
Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Khác
với việc tính doanh thu hàng năm, việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên
quan đến kế hoạch sản xuất và kế hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quan
đến cả kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án.
- Dự tính mức lỗ lãi của dự án :
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành
dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án
'#()!*++,++-
- Khái niệm :
Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi là thu nhập ròng. Giá trị
hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV.
- Ý nghĩa :
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 16
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó có
mang lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không. Với ý nghĩa này NPV

được xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án. Hiện giá thu nhập
thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệt đối giữa hiện giá lợi ích
và hiện giá chi phí.
- Phương pháp tính :
4):O
∑
+
=





.
0
)1(
P
∑
+
=






0
)1(
Trong đó
Bt : Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản

Ct : Tổng chi phí bỏ ra ở năm t
n : Tuổi thọ quy định của phương án
i : Lãi suất chiết khấu
t : Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án
- Điều kiện thỏa mãn : 4):> 0
+ Trường hợp 4): ≥ 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì
hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
+ Trường hợp 4): < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa
đổi, bổ sung.
- Ưu điểm :
+ Có tính đến thời giá tiền tệ.
+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án.
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 17
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau.
+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án.
- Nhược điểm :
+ Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiết
khấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán.
+ Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện
tính quy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án
nên chưa thể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV.
/0,1,2!344*3+4+"54+6
7-
- Khái niệm :
Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu
để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân
bằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV = 0
Đối với dự án độc lập dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấu thì

chấp nhận. IRR càng lớn càng tốt.
- Phương pháp tính : Để tìm IRR dùng phương pháp nội suy gần đúng.
Đầu tiên là cần phải xác định 1 số trị số NPV1 dương (gần 0 càng tốt) tương
ứng với trị số IRR1, sau đó xác định 1 trị số NPV âm (gần 0 càng tốt) tương
ứng với giá trị IRR2, trị số IRR của phương án cần tìm nằm trong khoảng giữa
IRR1 và IRR2 và được nội suy bằng công thức :
IRR = r
1
+ (r
2
- r
1
) *
21
1


+
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 18
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Trong đó :
IRR : Tỷ suất sinh lời nội bộ (%)
r
1
: Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV
1
r
2
: Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV

2
, với yêu cầu tạo
ra giá trị âm cho NPV
2
NPV
1
> 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu
với r
1
NPV
2
< 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu
với r
2
- Ưu điểm :
+ Có tính đến thời giá của tiền tệ.
+ Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án.
+ Có tác dụng lớn khi cần sử dụng để huy động vốn hoặc quảng cáo cho
dự án.
+ Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào
suất chiết khấu.
+ Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh.
+ Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ
tiêu dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất chiết khấu.
- Nhược điểm :
+ Không thể sử dụng là chỉ tiêu duy nhất để ra quyết định đầu tư.
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 19
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án.

+ Chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một
điều kiện khó đảm bảo trong thực tế.
+ Việc tính toán tương đối phức tạp.
- Ý nghĩa :
+ Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời
(chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinh của
dự án), phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong
toàn bộ thời gian thực hiện dự án.
+ Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi
vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán.
+/2"89*/
8
-
PKhái niệm :
Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại vốn
đầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá thu hồi vừa bù đắp
được tổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án.
- Phương pháp tính :
/2"89:,9;<=>?89@
 A>B(";*@C-
Cơ sở để một dự án được chấp nhận T ≤ n
- Ưu điểm :
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 20
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
+ Đơn giản, dễ tính toán.
+ Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốn
càng ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn
đầu tư càng thấp.
+ Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu ra

quyết định.
- Nhược điểm :
+ Không tính đến thời giá của tiền tệ (đối với chỉ tiêu thời gian hoàn vốn
không có chiết khấu)
+ Không xem xét toàn bộ dòng ngân lưu đặc biệt là sau thời gian hoàn
vốn nên dễ gặp sai lầm khi xếp hạng và lựa chọn dự án theo chỉ tiêu này.
+ Thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan không có cơ sở xác
định.
5$ AD!
- Khái niệm :
Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu
hao và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế
suất, sản lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức
độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và
lợi ích dự án.
- Mục tiêu :
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 21
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Phân tích độ nhạy để khảo sát tốc độ biến thiên của hiện giá thuần NPV
hoặc lãi ròng so với tốc độ biến thiên của các yếu tố đầu vào.
+ Nếu tốc độ giảm của NPV hoặc lãi ròng lớn hơn hoặc bằng tốc độ biến
động của các yếu tố xem xét dự án rất nhạy cảm với thị trường, không an toàn.
+ Ngược lại nếu nếu tốc độ giảm của NPV hoặc lãi ròng nhỏ hơn tốc độ
biến động của các yếu tố xem xét càng nhỏ hơn càng an toàn.
Phân tích độ nhạy để tìm ra giá trị giới hạn (cực đại hoặc cực tiểu của các
yếu tố đầu vào) để đảm bảo cho dự án an toàn.
- Phương pháp :
+ Bước 1 :
Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hoặc cùng lúc hai, ba

yếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn hay
biến động).
+ Bước 2 :
Cho yếu tố biến động giảm xuống hoặc tăng lên theo từng cấp độ 5%,
10%,15% tối đa 25% so với giá trị ban đầu.
+ Bước 3 :
Tính toán lại NPV hoặc lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so với giá trị
NPV hoặc lãi ròng ban đầu.
Hoặc Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu
tố xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này.
+ Bước 4 :
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 22
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận.
!0+N"M#QN/I+J#
K.LM
1.2.3.1. Các nhân tố chủ quan
- Tổ chức điều hành của doanh nghiệp :
Phân tích tài chính dự án đầu tư là tập hợp nhiều hoạt động có liên quan
chặt chẽ với nhau và với các hoạt động khác. Kết quả phân tích sẽ phụ thuộc
nhiều vào công tác tổ chức quản lý điều hành, sự phối hợp nhịp nhàng của cán
bộ trong quá trình phân tích. Khác với các nhân tố khác, việc tổ chức điều hành
tác động một cách gián tiếp tới công tác phân tích tài chính. Công tác tổ chức
điều hành được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học và sẽ khai thác tối đa mọi
nguốn lực phục vụ hoạt động phân tích tài chính dự án.
- Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính
Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về công tác phân tích tài chính dự
án có ý nghĩa hết sức quan trọng. Là người ra quyết định, lãnh đạo doanh
nghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phân tích tài chính , sử

dụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sản xuất kinh
doanh. Một người lãnh đạo sáng suốt sẽ nhận thức đúng đắn về công tác phân
tích tài chính dự án đầu tư, đưa ra những đường lối phát triển hợp lý, giúp
doanh nghiệp làm ăn có lãi.
- Trình độ nhân viên thực hiện phân tích tài chính
Năng lực của người tham gia phân tích tài chính dự án có vai trò rất quan
trọng vì kết quả phân tích tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phân
tích về kỹ thuật, thị trường, tổ chức sản xuất,… Năng lực của cán bộ phân tích
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 23
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả mà họ đảm trách. Nếu đội ngũ cán bộ
có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin số
liệu kịp thời chính xác thì sẽ giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời đúng
đắn.
Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn hoàn thiện công tác phân tích tài
chính dự án thì trước hết bản thân chất lượng của cán bộ phân tích tài chính phải
không ngừng được nâng cao. Họ phải đáp ứng được những đòi hỏi về chuyên
môn nghiệp vụ, hiểu biết về các kiến thức tổng hợp như : sản phẩm dịch vụ, thị
trường, chính sách đầu tư…., nắm vững các văn bản pháp luật, chế độ chính
sách của Nhà nước. Ngoài ra, tư cách phẩm chất đạo đức của cán bộ phân tích
tài chính cũng là điều kiện không thể thiếu.
- Nguồn thông tin
Nguồn thông tin là cơ sở cho những phân tích, đánh giá, là "nguyên liệu"
cho quá trình tác nghiệp của cán bộ phân tích tài chính. Nguồn thông tin quan
trọng nhất trước hết là từ hồ sơ dự án. Nếu thông tin trong hồ sơ dự án thiếu
hoặc không rõ ràng, cán bộ phân tích có quyền yêu cầu những người lập dự án
cung cấp thêm hoặc giải trình những thông tin đó.
Bên cạnh các thông tin về dự án, để việc phân tích tài chính được tiến
hành một cách chủ đông, có những đánh giá khách quan, chính xác hơn thì khả

năng tiếp cận, thu thập các nguồn thông tin khác và khả năng xử lý thông tin
của cán bộ phân tích tài chính đóng vai trò quyết định.
- Các nhân tố khác
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 24
Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ
Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC
Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máy
tính, phần mềm hỗ trợ cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chính
của doanh nghiệp phát triển.
1.2.3.2. Các nhân tố khách quan
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản trong thời kì phát triển nóng những năm 2007 thì
giá bán sản phẩm bất động sản sẽ ở mức cao, khả năng bán được hàng lớn, rủi
ro khi đầu tư dự án thấp, do đó dẫn đến thời gian thu hồi vốn của dự án sẽ được
rút ngắn lại. Ngược lại trong thời kì bất động sản trầm lắng như hiện nay, việc
lập bảng doanh thu bán được hàng trong từng năm chỉ mang tính tương đối, việc
bán hàng diễn ra hết sức chậm chạp, do đó thời gian hoàn vốn của dự án sẽ kéo
dài. Việc phân tích tài chính dự án diễn ra trong thị trường bất động sản trầm
lắng mang tính rủi ro cao sẽ cho kết quả không thể chính xác một cách tuyệt
đối, dẫn đến cần phải có những quyết định thận trọng cho việc quyết định đầu tư
dự án hay không.
- Ảnh hưởng của tỉ lệ lạm phát
Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng tới việc phân tích tài chính dự
án. Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian. Do vậy, nó làm biến
đổi dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá tài chính dự án đầu tư.
Mức lạm phát không thể dự đoán một cách chính xác vì nó phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố như quy luật cung cầu, thu nhập và tâm lý người tiêu dùng, tốc độ
tăng trưởng của nền kinh tế. Các biến số tài chính trong dự án, các yếu tố đầu
vào của các chỉ tiêu như NPV, IRR… đều chịu tác động của lạm phát. Do vậy,
đánh giá tính hiệu quả của một dự án nào đó, cần phải xác định chính xác, hợp

lý giá cả của các yếu tố cấu thành chi phí hay doanh thu của dự án. Việc tính
Sinh viên thc hin : Trn Ngc Tân Page 25