Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng giá trị của mỗi quốc gia. Ngày nay với sự ra đời
của luật kinh doanh bất động sản phần nào đã mở rộng và thúc đẩy thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản đã và đang thu hút nhiều nguồn vốn
đầu tư trong nước và ngoài nước tuy vậy thị trường này lại phát triển không đồng
bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức, thị trường bất động sản
phi chính quy vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản. Trong bối cảnh
hiện nay, việc ra đời hoạt động định giá bất động sản không chỉ là một đòi hỏi tất
yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần minh bạch hóa thị trường,
phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, cổ phần hóa,
góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng Có thể nói định giá bất động sản là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Khi mà các giao dịch
mua bán diễn ra nhiều với những bất động sản có giá trị lớn thì đòi hỏi công tác
định giá cần chính xác nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, hoạt động định giá của
nước ta vẫn chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển do vậy còn ẩn
chứa nhiều vấn đề phức tạp, chưa được đánh giá đúng vị trí, vai trò trong nền kinh
tế khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác
định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong
công tác định giá đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra
những giải pháp nhằm tháo gỡ, tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản
ngày càng hoàn thiện và phát triển.
Sàn giao dịch bất động sản Châu Á là đơn vị trực thuộc tập đoàn tư vấn và
đầu tư Châu Á là một tổ chức kinh doanh có uy tín và vị thế trên thị trường. Công ty
đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản nói chung và
trong lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng. Sau một thời gian thực tập tại sàn giao
dịch bất động sản Châu Á, bước đầu tiếp xúc với công tác định giá, qua đó em hiểu
được vấn đề định giá của công ty còn nhiều hạn chế cần được quan tâm và giải
quyết. Vì vậy em lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là: “ Thực trạng và giải
pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn
giao dịch bất động sản Châu Á” với hi vọng có thể góp ý kiến của mình nhằm

hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty nói riêng và góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước trong thị trường bất động sản nói chung.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Mục đích nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở lý luận định giá, thực trạng và giải
pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Châu Á
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Châu Á
Phương pháp nghiên cứu : phương pháp điều tra, phân tích, tổng hợp, thống
kê, so sánh
Kết cấu: ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội
dung của chuyên đề gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch
bất động sản Châu Á
Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất
động sản tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Thắng Trung cũng như
toàn thể cán bộ trong công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á đã giúp
em hoàn thành chuyên đề thực tập này.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng mà người

ta phân chia thành các loại khác nhau. Cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các
nước sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại : động sản và bất động sản. Hình thức
phân chia này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Bất động sản là
khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trên thế giới, hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là
những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản theo quy định của pháp luật”
Như vậy, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất
đai như nhà ở, các công trình xây dựng tồn tại và ổn định lâu dài; chúng là tài sản
vật chất không thể di dời hoặc nếu dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng,
hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
1.1.1.2 Phân loại
Có rất nhiều cách để phân loại BĐS với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất
khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu có thể đưa ra một
số cách phân loại như sau:
- Theo đặc tính vật chất:
+ Đất đai: là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng; phải là đất

đai đã được xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị
+ Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc; các
công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây); các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; cánh đồng làm
muối, một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác theo luật định.
- Theo cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước:
+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà xưởng, BĐS nhà ở, công
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật), BĐS là trụ
sở làm việc Trong đó BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất
đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất rất phức tạp và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn
đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững lâu dài. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như thế giới.
+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất hiếm, đất làm muối,đất rừng, đất chưa sử dụng
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt như di sản văn hoá vật thể, các công trình bảo tồn
quốc gia, nhà thờ họ, miếu mạo, đình chùa, nghĩa trang …Đặc điểm của nhóm này
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như:
- Theo khả năng phát triển
+ BĐS có khả năng phát triển
+ BĐS không có khả năng phát triển
- Theo tính chất pháp lý:

+ BĐS sở hữu vĩnh viễn
+ BĐS sở hữu có thời hạn
1.1.2 Giá trị và giá cả của bất động sản
1.1.2.1 Giá trị bất động sản
Theo quan điểm cổ điển: BĐS cũng là một loại hàng hóa và giá trị BĐS được
hiểu là hao phí lao động xã hội được kết tinh trong BĐS.
Theo quan điểm thị trường: Giá trị BĐS phụ thuộc vào luồng thu nhập mang
lại cho người sỡ hữu trong đó luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và kỳ
vọng.
 Các hình thái giá trị của BĐS
- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên
những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá
nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường; phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa
người đầu tư cụ thể với khoản đầu tư cho trước.
- Giá trị sử dụng: đây là giá trị có được đối với một nhu cầu sử dụng cụ thể,
thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp và giá trị này được ước lượng
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
dựa trên sức sản xuất của BĐS. Định giá giá trị sử dụng cho mục đích chiếm hữu,
sát nhập, vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, đánh thuế hay định giá
những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.
- Giá trị được ước lượng: được xem như giá trị của tài sản, phục vụ cho mục
đích đánh thuế, thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng; là
tổng giá trị tài sản bao gồm giá trị tài sản cá nhân vô hình và giá trị BĐS đóng góp
vào giá trị hoạt động kinh doanh. Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng
với BĐS có khả năng sinh lời như sân gôn, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng, doanh
nghiệp công nghiệp, trung tâm thương mại, cửa hàng,…Giá trị tài sản về vật chất

đối với những tài sản trên là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó
tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh
doanh.
- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế những
phần vật chất của BĐS do rủi ro hay mất mát. Định giá giá trị bảo hiểm thường
quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà, giá trị có thể bảo hiểm thường
không liên quan đến phần đất nền.
 Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS:
- Sự thỏa dụng: Thỏa dụng là khả năng của sản phẩm thỏa mãn nhu cầu hoặc
mong muốn của con người, đó là:
+ Giá trị của các tiện nghi liên quan đến sự mong muốn và sự thỏa mãn của
người chiếm hữu. Quy mô thiết kế, sử dụng, vị trí và các hình thức khác của sự thỏa
dụng có thể làm ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS
+ Các lợi ích của quyền sở hữu BĐS được dẫn xuất từ nhóm các quyền mà
người sở hữu có được. Các quy định về môi trường, phân vùng, các hạn chế về các
quyền sở hữu có thể thêm vào hoặc khấu trừ đi giá trị và sự thỏa dụng của BĐS
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Sự mong muốn: là ước muốn của người mua với BĐS để thỏa mãn nhu cầu
cơ bản của cuộc sống
- Sức mua hiệu quả: là khả năng của cá nhân hoặc nhóm người tham gia vào
thị trường để có được BĐS bằng tiền.
- Sự khan hiếm: là sự thiết hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một cung
BĐS hoặc dịch vụ đối với cầu BĐS. Nếu cầu là cố định thì sự khan hiếm làm cho
nó có giá trị.
- Cung cầu: sự thỏa mãn mong muốn có được BĐS sẵn có hoặc khan hiếm
và sức mua hiệu quả ảnh hưởng đến cung và cầu của BĐS trong bất cứ hoàn cảnh
cho trước nào đó.
1.1.2.2 Giá cả của bất động sản

Giá trị BĐS là thước đo kinh tế của BĐS, còn giá cả BĐS là biểu hiện bằng
tiền của giá trị BĐS mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận trên thị trường, có thể
nói giá trị là cơ sở hình thành giá cả. Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá
cả BĐS được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu BĐS
Giá cả có thể dao động thấp hơn, cao hơn hoặc ngang bằng giá trị BĐS
nhưng vẫn xoay quanh giá trị. Khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị
trường của bất động sản càng cao thì giá cả càng có xu hướng về gần với giá trị
thực của nó.
BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá
cả BĐS phụ thuộc vào mức độ khan hiếm tương đối, mức độ lợi ích sử dụng, và
mức cầu của người mua.
 Các yếu tố cấu thành nên giá cả bất động sản:
- Giá trị BĐS:
+ Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí
+Cấu thành chi phí đầu tư
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+Kì vọng hoặc dòng thu nhập mang lại
+ Mức sinh lời của nền kinh tế và lĩnh vực kinh doanh bất động sản
- Yếu tố giá tâm lý: Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thỏa mãn của
khách hàng khi mua bất động sản, nó phụ thuộc vào:
+ Quan niệm đặc tính cá nhân
+ Mag lại đẳng cấp xã hội
+ Thỏa mãn các quan niệm và tiêu chuẩn xã hội
- Mất cân đối cung cầu:
+ Mức độ mất cân đối cung cầu về bất động sản
+ Tính phổ biến của hàng hóa
+ Tính chất cạnh tranh của thị trường
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản

1.1.3.1 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS
 Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể; giá
trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như:
yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường. Do vậy
khi định giá bất động sản, đặc biệt là định giá đất cần phải xét đến sự ảnh hưởng của
yếu tố vị trí và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản, Vị trí của
BĐS càng thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn. Ví dụ như nhà ở của thành phố
khác với nhà ở nông thôn, của khu vực trung tâm thành phố Hà Nội khác với khu
vực ngoại thành hoặc nhà ở mặt ngoài bờ hồ sẽ có giá trị cao hơn nhà ở trong ngõ
cùng khu vực bờ hồ.
- Diện tích, hình thể, kích thước lô đất hoặc thửa đất: .
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Kích thước lô đất: một kích thước lô đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại
nhu cầu cụ thể của đa số người dân trong vùng. Chẳng hạn như nhà ở Hà Nội có
mặt tiền 5 m, sâu 14m
+ Quy mô đất: Tổng thể diện tích đất
+ Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng cân đối hay không cân đối, vuông
vắn, tam giác hay méo mó.
+ Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Phù hợp với thị hiếu hay không
- Đặc điểm trên bề mặt và dưới lòng đất: đất đã được san lấp hay trũng, có
phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không; độ cao của bề mặt như thế nào
(ngang mặt đường hay lồi lõm), mất chi phí cải tạo lớn hay nhỏ.
- Địa thế BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS trong vùng lân cận, có
hướng nhìn ra sông núi ao hồ hay không.
- Đặc điểm địa hình như: độ dốc của mảnh đất, đường bao ngoài
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vị trí địa lý nơi BĐS
tọa lạc, hướng của BĐS. Ví dụ bất động sản nằm ở vùng có nhiều thiên tai, động

đất, bão, lũ lụt thì giá trị sẽ giảm sút và ngược lại.
- Môi trường xung quanh: yên tĩnh, trong lành, ít ô nhiễm, ít khói bụi thì giá
bất động sản sẽ tăng và ngược lại
 Các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: khả năng mang lại thu nhập hàng năm
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng lớn thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại (bất động sản
cho thuê).
- Tính chất và điều kiện giao dịch trên thị trường: giá bất động sản trả góp sẽ
thấp hơn giá bất động sản trả ngay, ngay cả trường hợp trả góp trong các điều kiện
khác nhau cũng khác nhau.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ
quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân
tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
- Những tiện ích gắn liền với bất động sản: các tiện nghi có chất lượng cao
và đầy đủ sẽ làm giá trị bất động sản tăng như hệ thống điện nước, ga, vệ sinh, bưu
chính viễn thông…
 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS: BĐS có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực đến thị
trường BĐS hoặc BĐS có tác dụng gì với xã hội.
- Tính dị biệt của BĐS hay tính khan hiếm trên thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình bất động sản nào được thị
trường quan tâm
- Khả năng chuyển giao được và quyền chiếm hữu của BĐS
- Quan hệ cung-cầu trên thị trường: Khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu
hướng giảm xuống và ngược lại.
- Tính cạnh tranh của hàng hóa:

+ BĐS có nhiều người bán, nhiều người mua: tính cạnh tranh cao, giá cả có
xu hướng tiến gần giá trị
+ Cạnh tranh trong thị hiếu của người tiêu dùng: khi đó cầu sẽ tăng đối với
bất động sản thỏa mãn tốt nhất với họ
+ Cạnh tranh không lành mạnh: độc quyền, đầu cơ.
+ Cạnh tranh giữa các khu vực và nội bộ vùng: lợi thế về bất động sản ở các
địa điểm khác nhau là khác nhau.
1.1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh của các giấy tờ
pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, các nghĩa vụ tài
chính có liên quan, khả năng kiểm soát hợp pháp đối với tài sản…
- Các quy định về kiến trúc và xây dựng gắn với BĐS: thủ tục giấy tờ, hạn
chế cấp giấy phép xây dựng…
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác
gắn với BĐS: tình trạng thế chấp, cho thuê BĐS; hạn chế quyền sở hữu chung;
- Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất…
- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: BĐS có phù hợp với quy hoạch
không, có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng có đúng theo quy
định của nhà nước không.
1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
 Yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể tác động đến hoạt động của thị trường BĐS, cụ thể là:
- Các chính sách, quy định tác động trực tiếp như:
+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các quy định trong từng thời kì
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,

cho thuê đất
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
+ Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Chính sách vốn vay ngân hàng.
+ Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào BĐS
- Các chính sách tác động gián tiếp như:
+ Chính sách mở rộng đối tượng các nhà đầu tư, khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm giá BĐS
tăng.
+ Chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư: xây dựng nhà cho người có thu nhập
thấp, xây dựng nhà ở xã hội
 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong vùng
- Tình hình cung-cầu BĐS trong vùng
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường; thông tin liên lạc; hệ
thống cấp điện,cấp thoát nước )
- Thu nhập trung bình hàng năm của người dân so với các vùng khác (thuộc
nhóm cao, thất hay trung bình) ảnh hưởng đến khả năng thanh toán.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của khu vực
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Tình hình thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng, thị trường lao động
trong vùng.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong khu vực
 Yếu tố xã hội:
- Chất lượng dịch vụ giáo dục, y tế, an ninh
- Mất cân bằng cung-cầu: khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì
giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên.
- Trình độ dân trí, tập quán người dân trong vùng
- Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang sống trong cùng một nhà
- Tâm lý đám đông, mốt, thị hiếu, thói quen
- Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ của bất động sản: vị trí,
hướng nhà phù hợp với tuổi của người mua
1.2 Tổng quan về định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
 Khái niệm định giá:
Trong đời sống kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay, có thể hiểu đơn giản định
giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Có nhiều khái niệm được sử dụng
trong lý thuyết định giá nhưng thông thường người ta hay sử dụng hai khái niệm về
định giá như sau:
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh :
“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” (Nguồn: www.thamdinhgia.org)
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan-Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc

gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Như vậy định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kĩ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải có
hiểu biết đầy đủ và có kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả năng nhạy
cảm đối với sự biến động của thị trường.
 Khái niệm định giá bất động sản
Theo giáo sư A.F. Milington-chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai
trường Hawkerbury, new south wales: định giá bất động sản có thể được định nghĩa
là: “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan
tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Theo điều 4 luật kinh doanh bất động sản: “định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
Định giá BĐS trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động như hiện nay là
công việc rất phức tạp và khó khăn. Việc “ước tính” giá cả của BĐS phải dựa trên
các tiêu chuẩn kĩ thuật, thực trạng, vị trí, quy mô, tính chất của bất động sản và giá
trên thị trường tại thời điểm định giá. Kết quả định giá BĐS trong một số trường
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
14

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
hợp phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá vì vậy để có
mức giá ước tính chính xác, người làm công tác định giá phải có trình độ chuyên
môn, nhanh nhậy với biến động của thị trường, trung thực, uy tín, và tuân thủ pháp
luật.
1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản
Đứng trên góc độ quản lý vĩ mô, việc định giá BĐS là cơ sở giúp Nhà nước
điều tiết, quản lý thị trường BĐS. Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với quốc
gia vì vậy phải quản lý đất sao cho sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Định
giá BĐS là một trong những công cụ quan trọng của công tác quản lý BĐS giúp cho
việc quản lý chặt chẽ, chính xác, nhanh chóng hơn, góp phần hình thành một thị
trường BĐS lành mạnh. Nhà nước quả lý thị trường BĐS thôn gqua các hoạt động
như tínhthuế, tính tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi
đất. Ngoài ra định giá còn giúp sẽ giúp người dân thực hiện tốt các quyền lợi và
nghĩa vụ về thuế, đất… tránh được những khiếu kiện không đáng có.
Định giá bất động sản giúp nhà đầu tư kinh doanh BĐS hoạch định chiến
lược kinh doanh hiệu quả; giúp họ có căn cứ, cơ sở khi lựa chọn đầu tư. Nếu đánh
giá, phân tích thực tế BĐS không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng
thiếu hiệu quả, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm và tính cạnh tranh trên thị
trường.
Định giá sẽ làm cho việc xác định giá trị doanh nghiệp chính xác hơn, từ đó
làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước. Hoạt động tư vấn định giá còn giúp
các chính sách của Nhà nước về cổ phần hóa, giải thể, chuyển hình thức sở hữu, cho
thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
Định giá làm cơ sở cho việc tri trả tiền thuê BĐS, thế chấp, hoặc bảo hiểm.
Các tổ chức tín dụng khi nhận BĐS thế chấp cần xác định được giá trị thị trường
của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay. Hoạt động định giá góp phần
xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó giảm thiểu được những
rủi ro trong hoạt động tín dụng.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51

15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Định giá giúp giao dịch mua bán; chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động
sản diễn ra thuận lợi hơn. Trong một giao dịch bất động sản, các bên tham gia phải
biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, từ đó đưa ra được giá thống nhất mà cả
hai đều có thể chấp nhận được. Hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao
dịch mua-bán bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn.
Định giá là thước đo hiệu quả trong việc duy trì và điều hòa quyền lợi của
người có liên quan đến BĐS. Nếu định giá BĐS được quan tâm đúng mức thì giá trị
thực của BĐS sẽ được phản ảnh chính xác hơn từ đó sẽ làm cho giá cả BĐS trên thị
trường được minh bạch, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác khách
quan, số lượng giao dịch sẽ tăng lên góp phần thúc đẩy và lành mạnh hoá thị trường
BĐS. Từ đó thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng,
đảm bảo lợi ích các bên tham gia thị trường
Việc xác định đúng giá trị đất còn giúp cho việc phân bố đất đai như là một
nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được
đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một đối
tượng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở
nước ta, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai
ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân
chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở
những khu vực rất thuận lợi, vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những
khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê. Nói một cách
khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo
Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất
động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá cần quan tâm hơn trước khi
tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào (giá trị thế
chấp, giá thị trường, giá trị bảo hiểm,…) và nhằm phục vụ cho mục đích gì (làm căn
cứ tính thuế thuế, đền bù thiệt hai, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất…)

hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại
như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai,thừa kế quyền sử dụng đất, cho thuê, thế
chấp…
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
1.2.3 Đặc điểm của định giá bất động sản
Đối tượng của định giá là các BĐS vì vậy đặc điểm của định giá BĐS được
quy định bởi đặc điểm của BĐS. Do BĐS có những đặc trưng khác với các tài sản
thông thường khác nên việc định giá BĐS cũng có những đặc trưng riêng:
+ Bất động sản là loại tài sản cố định, không thể di dời được, nên trong qui
trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát điều tra thực địa tại nơi bất động sản
tọa lạc. Đồng thời phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắm được diễn
biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị trường tại khu
vực có bất động sản định giá.
+ Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, phản ánh
khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Thực tế không có phương pháp nào có thể
xác định chính xác giá trị của bất động sản, vì vậy định giá bất động sản chỉ là sự
ước tính giá trị.
+ Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn
phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá và các qui định của Nhà nước về
chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại BĐS; gắn với các quyền, nghĩa vụ,
đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất. Nếu quá trình định giá không quan tâm đến đặc điểm này,
việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa, không đem lại kết quả.
1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản
Ở các nước phát triển, định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên
nghiệp cao, hầu hết các giao dịch đều thông qua định giá và môi giới của các tổ
chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Các chuyên gia định giá thường là những
người am hiểu về nhiều lĩnh vực như kinh tế, xã hội, kỹ thuật, kiến trúc và thị

trường bất động sản. Ngoài ra người định giá còn có nhiều kinh nghiệm thực tiễn
kết hợp với dự báo thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động
định giá bất động sản. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản là những quan
niệm đã được biết đến trong đời sống kinh tế xã hội dựa trên các học thuyết kinh tế
và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này phải được kết hợp
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
chặt chẽ trong công tác định giá bất động sản. Đây cũng là cơ sở quan trọng để đưa
ra các phương pháp định giá khoa học. Các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất
động sản bao gồm:
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản. Cơ sở của nguyên tắc này dựa trên một nguyên tắc
cơ bản là thu được lợi ích tối đa mà BĐS đó đem lại để bù đắp các chi phí đã bỏ ra.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu thỏa mãn một
trong các tiêu chí sau:
Về mặt pháp luật: việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, phù hợp với quy định
của nhà nước, được sự bảo hộ của nhà nước
Về mặt sử dụng: BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt vật chất: BĐS thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho
một hoặc nhiều người).
Về mặt thời gian: BĐS có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất,
liên tục và hiệu quả.
1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các bất
động sản có khả năng thay thế cho nhau. Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng giới hạn
cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí để có một BĐS tương
đương với giả thiết không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.

Theo nguyên tắc này BĐS nào chào bán mức giá thấp nhất thì sẽ được bán trước trừ
khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. Như vậy giá trị thị trường
của một bất động sản có xu hướng bị áp đặt bởi giá bán của bất động sản thay thế
khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị. Định giá viên
phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất gần nhất với thời điểm
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
định giá của các BĐS tương tự, để coi đó là cơ sở cho việc xác định giới hạn giá trị
của bất động sản cần định giá.
1.2.4.3 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp
(bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình) của bộ phận cấu thành nên BĐS vào giá trị
tổng thu nhập của toàn bộ BĐS mà nó tham gia hợp thành. Sự có mặt hoặc thiếu
vắng của môt bộ phận cấu thành có thể làm thay đổi giá trị của BĐS nhiều hơn chi
phí để tạo ra nó. Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào BĐS.
1.2.4.4 Nguyên tắc cung-cầu
Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ qua lại của cung – cầu về
BĐS đó trên thị trường, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung. Ngược lại, giá trị của BĐS đó cũng tác động đến cung cầu về BĐS, giải
thích cho sự khác nhau về giá cả BĐS giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các
đường phố trong một đô thị. Trong thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khi quan
hệ cung cầu mất cân bằng sẽ đẩy giá cả đi rất xa so với giá trị thực. Như vậy khi
định giá BĐS, định giá viên phải biết và phân tích được cung, cầu về BĐS, đánh giá
các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị BĐS tại thời điểm định giá và dự báo xu
hướng vận động của cung - cầu BĐS.
1.2.4.5 Nguyên tắc cân đối
Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì bền vững và đạt tới mức cao
nhất khi có sự cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành công

trình; cân bằng trong sự phát triển của BĐS về cộng đồng xã hội, các chính sách
hoạch định…bất cứ sự mất cân bằng nào đều làm giảm giá trị BĐS. Như vậy
nguyên tắc này có ý nghĩa kép:
+ Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: giá thị trường tối đa đạt
tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản (đất đai, công trình, quản lý, vốn, lao động) là
cân đối với nhau.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Khi áp dụng vào một khu vực hay một vùng cụ thể: giá thị trường tối đa
của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động
sản đó được sử dụng hợp lý.
1.2.4.6 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị thị trường của bất động sản luôn luôn biến động vì chịu sự tác động
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường. Các yếu tố này tạo
ra sự thay đổi về xu hướng thị trường, nhu cầu, thị hiếu, quy mô đầu tư bất động
sản, chất lượng đầu tư. Sự thay đổi là một quy luật khách quan và nó diễn ra liên
tục. Tuân thủ nguyên tắc này không những đòi hỏi người định giá phải hiểu rõ
những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại mà còn phải
dự đoán những biến động của thị trường trong tương lai
1.2.4.7 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của bds được tạo ra và duy trì khi các đặc
tính của bds phù hợp vs nhu cầu thị trường, các điều kiện kinh tế, xã hội,môi
trường, quần thể BĐS xung quanh nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất. Trong thực tế một bất động sản có thể được dùng vào nhiều mục đích vì
vậy nó cũng có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị kinh doanh, giá trị
tiềm năng, giá trị hiện tại… Việc định giá cần có sự nhất quán về một mục đích sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS, không được lẫn lộn với các sử dụng khác.
1.2.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh
Bất động sản cũng như các hàng hóa khác, khi có một số lượng đủ lớn nhất

định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản
được hiểu là sự loại trừ của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì lợi
ích của bản thân nhưng tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các hàng
hóa thông thường khác. Các BĐS tuy khác nhau nhưng chúng có thể thay thế nhau
ở mức độ nhất định, điều này tạo nên sự cạnh tranh. Giá của BĐS được hình thành
là kết quả của sự cạnh tranh; một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh giữa các
lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa cung và cầu trong nội bộ cung và nội
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
bộ cầu, cạnh tranh giữa các BĐS với nhau, cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp
với thị hiếu …
1.2.4.9 Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị của tài sản nên dựa trên các triển vọng tương lai, giá trị
của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính bởi các lợi ích tương lai mà BĐS
mang lại. Giá trị của bds cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường (đặc biệt là thị phần của những nguồn cung khác nhau) và
những thay đổi có thể dự báo như thay đổi về chính sách quản lý của Nhà nước,
thay đổi về kinh tế.
Để định giá bất động sản một cách hợp lý thì định giá viên phải dự kiến được
các lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, những dự tính của người mua hay
người chủ sở hữu và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
1.2.4.10 Nguyên tắc nhất quán
Trong quá trình định giá BĐS cần có sự nhất quán về:
+ Mục đích sử dụng BĐS: cần có sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và
công trình, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò
quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ BĐS. Khi định giá BĐS không
được lẫn lộn các mục đích sử dụng mà phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
BĐS, tức là mục đích sử dụng đất.
+ Đơn vị sử dụng: đồng nhất về các đơn vị trong số liệu, thông tin. Ví dụ như

mét vuông hay mét mặt…
+ Đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS như: môi trường, xã hội, điều kiện
phát triển, xu hướng kinh tế, pháp luật …để đưa ra được kết quả định giá chính xác
và phù hợp nhất với mục đích định giá BĐS
1.2.4.11 Nguyên tắc thực tế
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Định giá BĐS phải dựa vào bằng chứng thực tế của BĐS, của thị trường
BĐS, có dự báo nhưng không được suy diễn.
+ Dựa vào kết quả thực tiễn, được thị trường chấp nhận
+ Dựa vào cái quan niệm thực tiễn trong mua bán trao đổi bất động sản
+ Dựa vào phong tục tập quán sử dụng BĐS
1.2.4.12 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó, ngược lại giá trị
của các BĐS cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Tùy ngoại ứng có
thể ảnh hưởng đến đất hay công trình hoặc cả hai vì vậy khi định giá phải phân bổ
ảnh hưởng của đất riêng, công trình riêng. Các ngoại ứng này có ảnh hưởng tích cực
hoặc tiêu cực đến giá BĐS
+ Tích cực: giá BĐS tăng khi cảnh quan xung quanh đẹp, hoặc những BĐS
có giá trị cao nằm trong khu vực mà quần thể BĐS xung quanh có giá trị thấp thì
giá của BĐS đó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
+ Tiêu cực: ô nhiễm môi trường, suy thoái kinh tế… làm giảm giá của BĐS.
1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.5.1 Phương pháp so sánh
1.2.5.1.1 Khái niệm, ý nghĩa, cơ sở của phương pháp
a. Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc xem xét giá bán của BĐS bằng cách so
sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường
nhằm xác định mức giá dự tính trong qua trình so sánh. Khái niệm dựa trên giả thiết

giá trị thị trường của một BĐS có liên hệ với giá trị của các BĐS tương tự có thể so
sánh được đã được giao dịch trên thị trường.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
b. Ý nghĩa
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất, phương pháp này thường
được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để định giá bất động sản vì:
+ Không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, được thực hiện khá đơn giản: do
không có mô hình hay công thức cố định mà đòi hỏi chủ yếu ở kinh nghiệm của
người định giá, người định giá có thể không thông qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập
thị trường, có thông tin là thực hiện được
+ Thể hiện sự đánh giá khách quan của thị trường nên có cơ sở để các cơ
quan pháp lý công nhận.
c. Cơ sở
Người định giá BĐS sẽ xem xét tất cả những yếu tố có liên quan đến BĐS và
các điều kiện thị trường của BĐS đó. Phương pháp so sánh dựa trên các nguyên tắc:
- Nguyên tắc thay thế (là nền tảng của phương pháp so sánh)
- Cân bằng
- Cung và cầu
- Ngoại ứng
1.2.5.1.2 Phạm vi áp dụng
Chủ yếu áp dụng cho các mục đích: đánh thuế mua bán, góp vốn, thế chấp,
phân chia tài sản…
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất trong định giá các bất
động sản nhà ở, căn hộ, chung cư, các dãy nhà phố được xây dựng cùng một kiểu
hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ, cửa
hàng cho thuê. Đây là các bất động sản thường được giao dịch phổ biến trên thị
trường nên có nhiều dữ liệu so sánh.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51

23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Phương pháp này thường ít được sử dụng đối với những bất động sản có ít
hoặc không có giao dịch trên thị trường như bất động sản công nghiệp, bất động sản
đặc biệt (trường học, khách sạn, bệnh viện, nhà hàng, nhà hát, khu vui chơi, công
trình công cộng…)
1.2.5.1.3 yêu cầu
Khi áp dụng phương pháp so sánh, các BĐS đem so sánh phải tương đối
giống nhau (về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng…) trong cùng một thị trường,
từ đó có những điều chỉnh thích hợp do những khác biệt nhỏ của các BĐS.
Các thông tin về bất động sản so sánh phải được cập nhật trong một khoảng
thời gian gần đây nhưng tùy theo tính ổn định của thị trường mà khoảng thời gian
có thể khác nhau (cách tuần, cách tháng, hoặc cách năm). Thị trường càng ổn định
thì khoảng thời gian càng dài. Nếu thị trường biến động thì khó đạt được độ chính
xác cao, người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra khi sử dụng phương
pháp này
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và được kiểm tra thẩm định
chặt chẽ vì thông tin thu thập là trong quá khứ nên dễ dẫn đến tình trạng quên,
nhầm lẫn. Tốt nhất định giá viên nên trực tiếp thu thập thông tin, lấy thông tin từ
những người trực tiếp tham gia giao dịch hoặc chứng kiến giao dịch.
Người định giá phải tăng cường kiến thức và kinh nghiệm để tiến hành định
giá một cách thích hợp vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng nhạy cảm, nắm bắt
và phân tích thông tin của người thực hiện.
Phương pháp so sánh không có mô hình nào cố định mà phải căn cứ vào các
giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
1.2.5.1.4 Các bước tiến hành
Khi định giá theo phương pháp so sánh cần tuân theo các bước sau:
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có
thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt vị trí, đặc tính vật lý, đặc tính kinh
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51

24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
tế, môi trường, pháp lý. phương thức thanh toán, điều kiện bán, giá bán…Càng thu
thập được nhiều thông tin có độ chính xác cao thì kết quả định giá càng đảm bảo
B2: kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng, xác
định tính chính xác của thông tin (thực địa, giấy tờ, thông tin bổ sung) và đảm bảo
các BĐS này có thể so sánh được. Số lượng BĐS so sánh càng nhiều thì việc so
sánh càng hiệu quả.
B3: Lựa chọn nhóm BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng 3 đến
6 BĐS) để phân tích
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh. Tiến hành điều chỉnh theo nguyên tắc lấy BĐS
mục tiêu làm chuẩn và thực hiện điều chỉnh tăng giảm đối với BĐS so sánh
B5: Điều chỉnh chênh lệch giá của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để
tiến hành định giá
B6: Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh để
tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu
1.2.5.1.5 Hạn chế của phương pháp
Là phương pháp mặc dù có vẻ đơn giản nhưng lại nhiều cạm bẫy, nếu người
định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà quên mất những
bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì thì có thể dẫn đến sai sót.
Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế có những biến đổi, tính thực tiễn của
phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế. Phương pháp này luôn chậm hơn thị
trường do đó kết quả định giá dựa trên những thông tin lỗi thời, việc tìm kiếm thông
tin dựa trên các điều chỉnh của các thay đổi trong thị trường sẽ gặp khó khăn.
Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận về giá trị cần thận trọng đối với
nguồn gốc số liệu cũng như đặc điểm của cơ sở dữ liệu. Khi người định giá chỉ dựa
vào các đặc điểm của cơ sở dữ liệu, thu nhập và chi phí được dự báo mà không xem
xét kỹ động cơ của các bên tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận sai.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51

25