Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư tại Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi nhánh Thanh Xuân

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
MỤC LỤC
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
BẢNG:
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
LỜI MỞ ĐẦU
Qua thực tiễn hơn 10 năm hoạt động và đổi mới, hệ thống ngân hàng Việt
Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào việc xây dựng và phát
triển kinh tế của đất nước. Hoạt động của ngành ngân hàng nước ta đã góp phần tích
cực vào việc huy động vốn, mở rộng vốn đầu tư cho sản xuất phát triển, tạo điều
kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài để tăng trưởng kinh tế trong nước. Hiện nay hệ
thống ngân hàng Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn nghiêm trọng: nợ
khó đòi ngày càng tăng, tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn an toàn.Một trong những
nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là do chất lượng thẩm định dự án đầu tư.
Như vậy có thể thấy rằng muốn đạt được hiệu quả cao khi cho vay nói chung
và cho vay trung và dài hạn nói riêng thì việc thẩm định dự án đầu tư là một khâu
rất quan trọng trong quy trình nghiệp vụ cho vay của ngân hàng thương mại. Làm
tốt công tác thẩm định sẽ góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng,
đảm bảo việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và khả năng thu hồi vốn đầu tư, giảm rủi
ro cho ngân hàng.
Từ nhận thức trên, trong thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi
nhánh Thanh Xuân em đã chọn và nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư tại Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi
nhánh Thanh Xuân”
Bố cục của luận văn gồm 3 chương:
CHƯƠNG I :Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung
cư tại ngân hàng thương mại
CHƯƠNG II : Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu

chung cư tại ngân hang TMCP quân đội ,chi nhánh thanh xuân
CHƯƠNG III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đâu tư
xây dựng khu chung cư tai ngân hàng TMCP quân đội ,chi nhánh thanh xuân
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
QUÂN ĐỘI, CHI NHÁNH THANH XUÂN
1. Quá trình hình thành và phát triển
1.1.Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ
phần quân đội
NHTMCP Quân đội thành lập theo Quyết định số 0037/GP-UB ngày
30/12/1993 của UBND thành phố Hà Nội.Ngân Hàng có giấy phép hoạt động số
0054/ NH-GP 14/09/1994 của NHNN Việt Nam với thời hạn hoạt động là 50 năm.
Ngày 04/11/1994 Ngân hàng được chính thức thành lập với tên giao dịc là”
Military Commercial Joint Stock Bank”.Tên viết tắt MCSB(MB). Số điện thoại
điện thoại cố địch là 0438232833
Trụ sở chính của NHTMCP Quân đội tọa lạc tại số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà
Nội. Sau hơn 15 năm thành lập và hoạt động ngân hàng đã khẳng định được vị trí
của mình trở thành một trong những NHTMCP hàng đầu luôn được NHNN xếp
hạng A. NHTMCP Quân đội phát triển từ mức vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng
năm 1994 lên đến gần 7300 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2011. Hiện nay
NHTMCP Quân đội có 33 Chi nhánh trên địa bàn Hà Nội, có nhiều Chi nhánh ở các
tỉnh thành trên cả nước và 1 chi nhánh ở Lào. Ngân hàng có hơn 3000 cán bộ, nhân
viên đang cống hiến và làm việc với những chính sách, chế độ đãi ngộ thỏa đáng.
Về Cổ đông chính của ngân hàng gồm Tổng Công ty Viễn thông Quân Đội
Viettel , Công ty vật tư công nghiệp Bộ quốc phòng (GAET), Tổng công ty bay
dịch vụ Việt nam, Tổng công ty xây dựng Trường Sơn, Công ty Tân Cảng, Ngân
hàng ngoại thương Việt nam (Vietcombank). Các công ty thành viên của ngân hàng

bao gồm 4 cổ đông chính:Công ty Cổ phần chứng khoán Thăng long (TSC), Công
ty Quản lý quĩ đầu tư Chứng khoán Hà nội (HFM), Công ty quản lý nợ và khai thác
tài sản (AMC), Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MB Land). Quá trình hoạt động
NHTMCP Quân đội vinh dự nhận được nhiều giải thưởng: Giải thưởng “Thanh
toán quốc tế xuất sắc” do Ngân hàng Mỹ Wachovia trao tặng, giải thưởng “Nhân ái
Việt Nam”, giải thưởng “Thương hiệu mạnh”, Giải thưởng "Doanh nghiệp dịch vụ
được hài lòng nhất", Giải thưởng thanh toán do HSBC trao tặng, Giải thưởng Sao
vàng đất Việt năm 2007 và nhiều giải thưởng cao quý khác
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Hơn nữa ngân hàng cũng rất chú trọng tới việc ứng dụng công nghệ thông tin
vào trong hoạt động của ngân hàng. Trong năm 2008, MB cũng đã tiến hành triển
khai thành công hệ thống corebanking-t24.
Ngân hàng MB cũng chú trọng mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế với gần 700
Ngân hàng đại lý tại 75 quốc gia trên thế giới. Bên cạnh đó MB cũng rất chú trọng
đến việc mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế trong các lĩnh vực khác, điển hình là việc
ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện giữa MB và Tổng công ty Viễn thông Toàn
Cầu.
1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Chi nhánh
Thanh Xuân
Phòng giao dịch Thanh Xuân được thành lập vào ngày 04/11/1997.Đến tháng
11/2003 được chuyển thành chi nhánh cấp 2 trực thuộc chi nhánh Điện Biên Phủ
theo quyết định số 140/2003/NHQĐ-HĐQT ngày 11/11/2003 của Chủ tịch Hội
đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân Đội
Năm 2005,khi Sở giao dịch được thành lập thì Chi nhánh Thanh Xuân được
chuyển về trực thuộc Sở giao dịch Hà Nội.
Ngày 25/11/2008,theo quyết định số 613/QĐ-MB-HĐQT của Chủ tịch Hội
đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân đội thì Chi nhánh Thanh Xuân được tách ra
khỏi Sở giao dịch và trở thành một đơn vị trực thuộc Hội sở.

Mới đầu thành lập, cơ sở vật chất của ngân hàng rất thiếu thốn, số cán bộ của
ngân hàng chỉ có 7 người đến nay số cán bộ công nhân viên đã lên đến hon 70
người,các cán bộ ngân hàng với trình độ trên đại học, đại học, đội ngũ nhân viên trẻ
có năng lực, khả năng giao tiếp tốt. Cơ sở vật chất của ngân hàng hiện đại và là một
trong những ngân hàng có công nghệ tiên tiến hiện nay trên địa bàn thành phố Hà
Nội, điều đó tạo thuân tiện cho các khách hàng trong khu vực và các khu vực lân
cận giao dịch. Đến thời điểm hiện tại,trải qua hơn 19 năm hoạt động Chi nhánh
ngân hàng đã khẳng định được thương hiệu và giá trị cốt lõi của mình, đó là tinh
thần mà mỗi thành viên luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: “ Hợp
tác, tin cậy, chăm sóc khách hàng, sáng tạo, chuyên nghiệp, hiệu quả”. Tuy nhiên,
khu vực Thanh Xuân tập trung nhiều ngân hàng như Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu
Việt Nam (EXIMBANK), Ngân hàng Ngoại thương việt Nam (Vietcombank), Ngân
hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV)… điều đó tạo ra nhiều thách thức cho
Chi nhánh. Tuy nhiên với khả năng của mình, bản chất của những người lính trên
mặt trận kinh doanh, Chi nhánh vẫn đúng như thông điệp “Vững vàng tin cậy”.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của MB Thanh Xuân
2.1.Cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 1:Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Nguồn:Báo cáo phòng nhân sự
Cơ cấu tổ chức của ngân hàng bao gồm các phòng ban: Phòng giám đốc,
phòng phó giám đốc, Phòng quan hệ khách hàng, phòng hỗ trợ quan hệ khách hàng,
phòng kế toán, và phòng văn thư.Với mỗi phòng ban có nhiệm vụ riêng và đều
nhằm mục đích chung là đưa Chi nhánh nói riêng và NHTMCP Quân đội nói chung
ngày một phát triển.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Phòng quan hệ
khách hàng

Phòng giao dịch Phòng văn thư
Phòng kế toán và
dịch vụ khách hàng
Giám đốc
Phó giám đốc
Khách
hàng
cá
nhân
Khách
hàng
doanh
nghiệp
Hỗ trợ
quan
hệ
khách
hàng
Quầy
khách
hàng
cá
nhân
Quầy
chăm
sóc
khách
hàng
Quầy
thanh

toán
Quầy
quỹ
chính
Quầy
tiết
kiệm
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Giám đốc là người đứng đầu Chi nhánh thực hiện việc quản lý và quyết định
những vấn đề về cán bộ, trực tiếp chỉ đạo hoạt đông của Chi nhánh.
Phó giám đốc là người Hỗ trợ hoạt động của giám đốc, thực hiện quản lý một
số hoạt động dưới sự phân công của giám đốc.
Về Phòng quan hệ khách hàng: Giao dịch với khách hàng là doanh nghiệp, cá
nhân để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ. thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến
tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng theo hướng dẫn quy chế cho vay của
NHTMCP Quân đội.
Phòng hỗ trợ quan hệ khách hàng: Lập hợp đồng tín dụng, hoàn tất hồ sơ thế
chấp tài sản đảm bảo, cầm cố, thực hiện giải ngân, các thủ tục lưu kho quỹ và giải
chấp tài sản đảm bảo. Theo dõi khoản vay, thu gốc và lãi, lập báo cáo, kiểm tra tính
đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng
Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng: Là phòng thực hiện nghiệp vụ trực tiếp
giao dịch với khách hàng, các công việc liên quan quản lý tài chính. Thực hiện công
tác hạch toán kế toán, quản lý tài chính, giao dịch với khách hàng theo đúng quy
trình tài trợ thương mại và hạch toán các nghiệp vụ có liên quan với 4 quầy chính
Quầy quỹ chính Là nơi thu chi tiền mặt cho các quầy cá nhân, quầy tiết kiệm,
quầy thanh toán.
Quầy cá nhân:chuyên về Phục vụ những khách hàng cá nhân mở tài khoản tại
Chi nhánh và thông qua tài khoản đó để thanh toán cho hoạt động đầu tư, tiêu dùng,
làm thẻ tín dụng…

Quầy tiết kiệm để Phục vụ khách hàng đến gửi tiết kiệm, có các loại kỳ hạn,
các loại tiền khác nhau với lãi suất phù hợp thị trường.
Quầy thanh toán hoạt động Thanh toán các khoản tiền nhận chuyển từ nước
ngoài hoặc chuyển tiền đi nước ngoài, thanh toán ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu…
Phòng văn thư: Thực hiện quản lý trang thiết bị máy móc… tham mưu
cho giám đốc tổng hợp xây dựng kế hoạch kinh doanh. Đào tạo cán bộ tại Chi
nhánh, thực hiện công tác quản trị văn phòng phục vụ cho hoạt động kinh doanh,
thực hiện công tác bảo vệ anh ninh toàn Chi nhánh.
Phòng giao dịch: Thực hiện việc huy động vốn, thực hiện công tác tín dụng,
thực hiện công tác Marketing thực hiện các dịch vụ ngân hàng.
2.2 Chức năng và nhiệm vụ của MB Thanh Xuân
Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Thanh Xuân thực hiện các chức năngvà
nhiệm vụ sau :
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
-Huy động, tiếp nhận vốn của các tổ chức trong và ngoài nước để thực
hiệntín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước theo quy
định củaChính phủ.
- Thực hiện chính sách tín dụng đầu tư phát triển: Cho vay đầu tư phát
triển;Hỗ trợ sau đầu tư; Bảo lãnh tín dụng đầu tư.
- Thực hiện chính sách tín dụng xuất khẩu: Cho vay xuất khẩu; Bảo lãnh
tíndụng xuất khẩu; Bảo lãnh dự thầu và bảo lãnh thực hiện hợp đồng xuất khẩu.
- Nhận uỷ thác quản lý nguồn vốn ODA được Chính phủ cho vay lại; nhận
uỷthác, cấp phát cho vay đầu tư và thu hồi nợ của khách hàng từ các tổ chức trong
vàngoài nước thông qua hợp đồng nhận uỷ thác giữa Ngân hàng Phát triển với các
tổchức uỷ thác.
- Uỷ thác cho các tổ chức tài chính, tín dụng thực hiện nghiệp vụ tín dụng của
Ngân hàng
Phát triển.

- Cung cấp các dịch vụ thanh toán cho khách hàng và tham gia hệ thống
thanhtoán trong nước và quốc tế phục vụ các hoạt động của Ngân hàng theo qui
định của pháp luật
- Thực hiện nhiệm vụ hợp tác quốc tế trong lĩnh vực tín dụng đầu tư phát
triểnvà tín dụng xuất khẩu.
- Thực hiện một số nhiệm vụ khác do Thủ tướng Chính phủ giao.
3. Các hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Ngân hàng TMCPMB có chi nhánh chính là chi nhánh MB Thanh Xuân được
đánh giá là một trong những ngân hàng lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực
hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại, có uy tín trong và ngoài
nước.Ngân hàng được trang bị trang bị hoạt động tiên tiến,có hiệu quả cùng đội ngũ
nhân viên xuât sắc
MB với mạng lưới trải khắp trên địa bàn thành phố cung cấp sản phẩm dịch vụ
Ngân hàng hiện đại, nhanh chóng với mức lãi suất, phí dịch vụ cạnh tranh, đa tiện
ích nhắm đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, mở rộng cơ hội kinh doanh, tăng
cường hợp tác với các Tổ chức tín dụng và các tổ chức khác, từng bước nâng cao và
giữ uy tín cũng như thương hiệu của Chi nhánh trên thị trường tài chính nội địa và
quốc tế. Hoạt động kinh doanh của chi nhánh chủ yếu là cung cấp các sản phẩm
dịch vụ ngân hàng hiện đại như các dich vụ sau
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
3.1.Hoạt động huy động vốn
Trong những năm gần đây, tình hình huy động vốn của chi nhánh luôn giữ
được đà tăng trưởng ổn định mặc dù diễn biến thị trường vốn cũng như sự biến
động các nhân tố tác động đến hoạt động huy động vốn tại nước ta là rất phức tạp.
Mặc dù kinh tế khủng hoảng đồng thời hệ thống các ngân hàng thương mại ngoài
quốc doanh phát triển nhanh chóng trở thành đối thủ cạnh tranh ngày càng gay gắt
nhưng ngân hàng thương mại cổ phần quân đội Việt Nam nói chung và chi nhánh
ngân hàng Quân Đội Thanh Xuân nói riêng vẫn luôn huy động được nguồn vốn đều

đặn với cơ cấu vốn huy động đa dạng.
Tổng nguồn vốn huy động tính tới cuối tháng 12 năm 2011 đạt 1769.853 tỷ đồng
Cơ cấu huy động vốn theo ba tiêu chí:
Huy động theo kỳ hạn,mỗi kì hạn với lãi suất khác nhau
Huy động theo thành phần kinh tế,
Huy động theo loại tiền gửi,tiền việt nam,và ngoại tệ
Chi nhánh Thanh Xuân thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm, phát hành kỳ
phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ
Nhận tiền gửi bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, kỳ hạn phong phú, lãi suất hấp dẫn
Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế
Bảng 1: Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế.
Đơn vị: Tỷ đồng
Năm
Chỉ tiêu
2009 2010 2011
Tỷ lệ tăng trưởng(%)
2009/2008 2010/2009 2011/2010
Huy động vốn 1023,568 1606,306 1769,853 55% 25% 18.5%
Tiền gửi dân cư 85,663 133,741 121,537 7% (12)% 23.6%
Tiền gửi tổ chức 937,905 1472,565 1648,316 6% (11)% 16%
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh năm 2009 - 2011
Căn Cứ bảng trên, tiền gởi dân cư năm 2011 giảm so với năm 2010 là 12,204
tỷ đồng. Nguyên nhân của tình trạng này là do xu hướng chuyển dịch nguồn tiền
gửi dân cư từ ngân hàng thương mại cổ phần sang khu vực ngân hàng thương mại
Nhà nước. Cơ cấu nguồn vốn chưa thật hợp lý bởi vốn dân cư chiếm tỷ trọng thấp
còn tiền gửi của các tổ chức kinh tế chiếm tỷ trọng lớn và tập trung vào một số
khách hàng nên tính ổn định chưa cao.

SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E

9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Cơ cấu vốn theo thời gian
Bảng 2: Cơ cấu vốn theo thời gian.
Đơn vị: Tỷ đồng

2009 2010 2011 Tỷ lệ tăng trưởng(%)
2009/2008 2010/2009 2011/2010
Nguồn vốn không kỳ
hạn
193.319 376.243 312.804 61,2% 89,967% -16,86%
Nguồn vốn có kỳ hạn
810.93 1204.349 1409.362 (24)% 48,51% (17,023%)
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh năm 2009-2011
Cơ cấu nguồn vốn thời gian thì chủ yếu chi nhánh huy động vốn với hình thức
có kỳ hạn. Hình thức huy động vốn không kỳ hạn chiếm tỷ trọng thấp.
Đặc biệt năm 2011 có lượng vốn không kỳ hạn giảm so với năm 2010. nguyên
nhân do nền kinh tế năm 2011 ảm đạm
Từ việc huy động vốn từ nhiều nguồn, nhiều chủ thể khác nhau, với các hình
thức đa dạng nên nguồn vốn huy động được cũng được sử dụng vào hoạt động tín
dụng với nhiều hình thức khác nhau. Hoạt động tín dụng về cơ bản bám sát mục
tiêu chủ động tăng trưởng, gắn tăng trưởng với kiểm soát chất lượng, đảm bảo an
toàn và phát triển các nghiệp vụ trên nguyên tắc chấp hành nghiêm chỉnh giới hạn
tín dụng. Do đó tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn được kiểm soát và luôn nằm trong giới hạn
cho phép, có năm đạt tỷ lệ thấp ( năm 2011 chỉ là 0.205%).
3.2.Hoạt động cho vay
Ngân hàng có kế hoạch cho vay và sử dụng vốn hợp lí,tỷ nợ xấu thấp.Để xét
duyệt cho vay ,trước tiên ngân hàng kiểm tra các điều kiện cho vay và thẩm định dự
án.Sau đó ngân hàng xác đinh mức cho vay,ký hợp đồng,giải ngân
Cơ câú tín dung bao gồm

Cho vay ngắn, trung và dài hạn tất cả các thành phần kinh tế
Cho vay vốn theo dự án, đồng tài trợ, nhận làm dịch vụ uỷ thác - đầu tư các
dự án trong nước và quốc tế.
Cho vay cầm cố đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư
nhân, sản xuất kinh doanh dịch vụ trên các lĩnh vực
Cho vay tiêu dùng bằng đồng Việt Nam phục vụ nhu cầu đời sống đối với cán
bộ, CNV và các đối tượng khác
3.3.các hoạt động khác
Hoạt động thanh toán trong nước
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Nhận thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ (USD & EUR) cho các cá
nhân và tổ chức kinh tế
Chuyển tiền điện tử, thanh toán trong nước.
Ngân hàng phục vụ giải ngân các dự án. Thu, chi hộ đơn vị.
Chi trả lương qua tài khoản,
Hoạt động kinh doanh đối ngoại
Thanh toán xuất nhập khẩu theo các hình thức: Thư tín dụng (L/C), nhờ thu
(D/A,DP,CAD), chuyển tiền (TTR).
Mua bán ngoại tệ, Thanh toán phi thương mại.
Chi trả kiều hối và Western Union, chi trả cho người lao động xuất khẩu.
Thanh toán, chuyển tiền biên giới
Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh trong nước và quốc tế
Thu đổi ngoại tệ.
Ngoài ra có các Dịch vụ gửi, rút tiền nhiều nơi. Thu tiền tận nơi theo yêu cầu
của Khách hàng khi số dư tiền gửi đạt 100 triệu đồng.
Cung cấp dịch vụ chi trả lương cho Cán bộ công nhân viên chức của các
doanh nghiệp, đơn vị tổ chức.
Phát hành, chấp nhận thanh toán các loại thẻ nội địa SUCCESS và quốc tế

VISA, MASTER CARD.
Các dịch vụ Ngân hàng hiện đại khác
4.Kết quả hoạt động kinh doanh
Kết quả hoạt động kinh doanh cũng như thu chi của chi nhánh trong ba năm
gần nhất được thể hiện thông qua bảng sau:
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Bảng 3: Kết quả hoạt động kinh doanh
Đơn vị: Tỷ đồng
Năm 2009 2010 2011
Tổng nguồn vốn 1095.685 1671.411 1871.706
Tỷ lệ tăng so với cùng kỳ 30%- 52.54% 11.9%
Dư nợ 1658.527 2841.40 5630.243
Tỷ lệ tăng so với cùng kỳ 71.32% 98.15%
Tỷ lệ nợ xấu 1.45% 0.504% 0.205%
Kết quả tài chính
- Thu nhập 154.325 276.676 469.344
- Chi phí 132.709 226.402 404.939
- Lợi nhuận 16.146 40.179 48.303
Nguồn: Báo cáo tổng kết ba năm 2009, 2010, 2011
Nguồn vốn và dư nợ tang,nhưng tỷ nợ xấu giảm.Điều đó chứng tỏ khả năng
hoat động tín dụng tốt.Doanh thu tang theo năm,từ năm 2009 doanh thu 154.325 tỷ
đồng,đến năm 2011doanh thu đạt 469.344 tỷ đồng.lợi nhuận cũng tăng qua các
năm.năm 2009 lợi nhuận là 16.146 tỷ đồng,sang năm 2011 lợi nhuân là 48.303 tỷ
đồng.mặc dù nền kinh tế khó khăn,nhưng hoạt động của Ngân Hàng Thương Mại
Cổ Phần Quân Đội vẫn phát triển mạnh
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG KHU CHUNG CƯ TẠI NGÂN HÀNG MB CHI NHÁNH
THANH XUÂN
I.Đặc điểm dự án và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định dự án lĩnh vực
đầu tư xây dựng khu chung cư tại NH MB chi nhánh Thanh Xuân
1.Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu chung cư
Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư là hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở giai
đoạn hiện tại nhằm tạo dựng tài sản cố định là khu chung cư để sau đó tiến hành khai
thác khu chng cư, sinh lợi với một khoảng thời gian nhất định nào đó ở tương lai.
Bảng 4:Cơ cấu dự án cho vay đầu tư xây dựng khu chung cư
Tổng số dự án cho vay
Năm
2009 2010
Tổng số dự
án
Tỉ lệ(%)
Tổng số dự
án
Tỉ lệ %
1)Tổng số dự án cho vay đầu tư
xây dựng khu chung cư
100 33% 130 39%
2)Tổng số dự án cho vay đầu tư
sản xuất kinh doanh
120 40% 115 35%
3)Tổng số dự án cho vay khác 80 27% 85 26%
Nguồn :Báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư (tổ thẩm định)
Như vậy lượng dự án cho vay đầu tư xây dựng khu chung cư chiếm 33% tổng
số dự án cho vay vốn năm 2009 và năm 2010 tăng lên 6%,đạt 39%

Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu chung cư:
Thứ nhất đặc điểm tính chất đặc thù của dự án xây dựng
+ Các dự án xây dựng công trình dân dụng và khu công nghiệp có thể gồm các
dự án xây dựng khu chung cư,xây dựng văn phòng để bán hoặc cho thuê;các dự án
xây dựng khu đô thị hoặc hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp ; các dự án
xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi….
+Các dự án này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng đất.
Chúng chịu ảnh hưởng mang tính chất quyết định của quy hoạch sử dụng đất.
Ngược lại, các loại dự án này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển
kinh tế của khu vực nói riêng và của đất nước nói chung.
Thứ hai là đặc điểm thị trường
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Các dự án xây dựng nhằm mục đích để bán và cho thuê khu dịch vụ thường là
các dự án xây dựng khu chung cư.Đặc điểm thị trường của loại hình này là:
+Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá bán và
thuê dịch vụ của sản phẩm dự án
+Khách hàng có thể thuê các khu dịch vụ để nhằm mục đích thương mại và
kinh doanh
+Tiềm năng thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sự chênh
lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát triểm khác
Thứ ba là đặc điểm về vốn
Các hình thức huy động vốn cho các dự an xây dựng này là tương đối đa dang
và phong phú.có các hình thức huy động chủ yếu sau:
+Cá nhân , tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để có thể
kinh doanh trong thị trường bất động sản,có thể đứng ra làm chủ dự án và sản phẩm
dự án là các công trình,khu chung cư mang ra tiêu thụ trên thị trường
+Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiểu, trái phiếu để thu hút vốn đầu
tư cho các dự án

+Nguồn vốn vay ngân hàng
+liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư
+Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn
+Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài
Thứ ba là đặc điểm về thời gian thực hiện
Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng khu chung cư
cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài.Xác định chi phí cơ hội cho
khoảng thời gian sử dụng vốn để thực hiện dự án cho đến khi hoàn trả vốn,từ đó
xem xét lợi ích đạt được khi chọn đầu tư vào các dự án xây dựng khu chung cư.
Thứ tư là đặc điểm về tính chất kỹ thuật dự án
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phù phải phù hợp với các tiêu chuẩn được ban
hành về định mức tiêu chuẩn kỹ thuật trong lĩnh vực xây dựng
Các tiêu chuẩn kỹ thuật bao gồm:Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng,tiêu chuẩn
về công nghệ thiết bị,về cơ cấu vốn
Thứ năm là đặc điểm về độ rủi ro
Đối với các dự án xây dựng,cụ thể là xây dựng khu chung cư có thể gặp nhiều
rủi ro
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Có các loại rủi ro như:Rủi ro về cơ chế chính sách; rủi ro xây dựng, hoàn tất;
rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán; …
Để giảm thiểu các loại rủi ro này thi các doanh nghiệp tham gia các hình thức
Bảo hiểm,trang bị đầy đủ các bảo hộ lao động cho người lao động
2.Yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu
chung cư
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ,Ngân hàng
phải thẩm định trên nhiều phương diện khác nhau để làm sao có cái nhìn khách
quan trước khi quyết định cho vay.NHTMCP Quân Đội-chi nhánh Thanh Xuân với

tư cách là người cho vay ,tài trợ cho dự án đầu tư đặc biệt quan tâm đến khía cạnh
thẩm định tài chính dự án ,nó có ý nghĩa quyết định trong các nội dung thẩm
định.Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng là một trong những loại dự án mà Ngân hàng tham
gia tài trợ,thông qua thẩm định sự án loại này ngân hàng mới đưa ra quyết định của
mình.dự án cơ sở hạ tầng là một thành phần đang được các chủ đầu tư quan tâm
lớn,khi hoàn thành xong đáp ứng nhu cầu cao cho xã hội hiện giờ.đầu tư vào loại dự
án tốt Ngân hàng sẽ mang về lợi nhuận cao,và đáp ứng nguồn cung cho xã hội.
Yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án dầu tư xây dựng khu chung
cư,phải tở chức thẩm định trên các khía cạnh chặt chẽ,theo quy định của Ngân hàng
và của pháp luật nói chung về đầu tư và đầu tư dự án xây dựng khu chung cư nói
riêng.
Cán bộ ngân hàng cần dựa vào đặc điểm của dự án khu chung cư để xác định
được những nội dung thẩm định.cán bộ ngân hàng thẩm định về những yếu tố sau:
+Về thị trường :thẩm định thị trường sản phẩm dự án có khả quan hay
không,về phía cung và cầu thực tế ảnh hưởng như thế nào đến đầu ra của dự án
+Về vốn:Thẩm định vốn đầu tư yêu cầu cán bộ thẩm định chính xác tổng vốn
đầu tư,chi phí từng hạng mục công trình.Những nguồn vốn nào đầu tư cho dự án
+Về thời gian thực hiện:Thẩm định thời gian thực hiện dự án trong bao lâu,cán
bộ thẩm định đánh giá thời gian thực hiện dự án tránh làm ứ đọng vốn trong thời
gian dài
+Về tính chất kĩ thuật của dự án:cán bộ thẩm định vị trí dự án,quy hoạch dự án
có hợp lý không,giải pháp thực hiện dự án chính xác
+Về độ rủi ro:Trong quá trình thực hiện dự án nếu không xem xét đánh giá sẽ
chịu ảnh hưởng rất nhiều rủi ro.Yêu cầu cán bộ thẩm định đánh giá các loại rủi ro
có thể xảy ra để đề ra phương hướng giải quyết
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Cán bộ ngân hàng dựa vào mục tiêu của mình để hoạch định dự án,làm sao đạt
hiệu quả thẩm định tốt nhât

II.Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư
1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Sơ đồ 2:Quy trình thẩm định dự án đầu tư
1.1. Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết
a/ Hồ sơ đơn vị:
- Tài liệu chứng minh tư cách pháp nhân vay vốn: Quyết định thành lập, Giấy
phép thành lập, Giấy phép kinh doanh, Quyết định bổ nhiệm ban giám đốc, kế toán
trưởng, Biên bản bầu hội đồng quản trị, Điều lệ hoạt động.
- Tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh như:
+ Bảng cân đối tài sản.
+ Báo cáo kết quả kinh doanh.
+ Giấy đề nghị vay vốn.
b/Hồ sơ dự án:
- Kết quả nghiên cứu các bước: Nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả thi.
- Các luận chứng kinh tế kỹ thuật được phê duyệt.
- Các hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng đầu vào đầu ra.
- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy phép xây dựng cơ bản.
1.2. Các tài liệu thông tin tham khảo khác
- Các tài liệu nói về chủ trương chính sách, phương hướng phát triển kinh tế-
xã hội.
- Các văn bản pháp luật liên quan: Luật đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, luật
đầu tư trong nước, luật thuế, chính sách xuất nhập khẩu
- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê.
- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường trong và ngoài nước do các
trung tâm nghiên cứu về thị trường trong và ngoài nước cung cấp. Thông tin, tài
liệu của các Bộ, vụ, ngành khác.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Thu
thập tài
liệu,

thông
tin cần
thiết
Các tài liệu
thông tin
tham khảo
khác
Xử lý-
phân tích
–đánh giá
thông tin
Lập tờ
trình thẩm
định dự án
đầu tư
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
- Các ý kiến tham gia của cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, các tài liệu ghi
chép qua các đợt tiếp xúc, phỏng vấn chủ đầu tư, các đốc công, khách hàng
1.3. Xử lý - phân tích - đánh giá thông tin
Sau khi thu thập đầy đủ các tài liệu, thông tin cần thiết, ngân hàng tiến hành
sắp xếp, đánh giá các thông tin, từ đó xử lý và phân tích thông tin một cách chính
xác, nhanh chóng kịp thời nhằm phục vụ tốt cho công tác thẩm định dự án.
1.4. Lập tờ trình thẩm định dự án đầu tư
Tuỳ theo tính chất và quy mô của dự án, cán bộ thẩm định sẽ viết tờ trình thẩm
định dự án đầu tư ở các mức độ chi tiết cụ thể khác nhau. Tờ trình thẩm định cần
thể hiện một số vấn đề sau:
- Về doanh nghiệp: Tính hợp lý, hợp pháp, tình hình sản xuất kinh doanh và
các vấn đề khác.
- Về dự án: Cần tóm tắt được dự án.

- Kết quả thẩm định: Thẩm định được một số vấn đề về khách hàng như
năng lực pháp lý, tính cách và uy tín, năng lực tài chính, phương án vay vốn và khả
năng trả nợ, đánh giá các đảm bảo tiền vay của khách hàng. Về dự án cần thẩm định
được tính khả thi của dự án.
- Kết luận: Các ý kiến tổng quát và những ý kiến đề xuất và phương hướng
giải quyết các vấn đề của dự án.
Yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định là phải chính xác, đầy đủ, rõ ràng để lãnh
đạo ngân hang ra quyết định về việc cho vay hay không cho vay và phải có thông
báo kịp thời cho khách hàng.
2.Phương Pháp thẩm định
Khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư nói riêng và các dự án nói
chung,cán bộ thẩm định thường sử dụng các phương pháp thẩm định sau:
2.1.Thẩm định theo trình tự :Đây là một phương pháp thẩm định được áp
dụng rất phổ biến trong việc thẩm định các dự án xây dựng khu chung cư,đó là việc
thẩm định từ tổng quát đến chi tiết.Khi thẩm định một dự án xây dựng khu chung cư
thì cán bộ thẩm định sẽ thẩm định những yếu tố cần của dự án trước, những yếu tố
ban đầu của dự án có thể được thực hiện như yếu tố pháp lý, tư cách chủ đầu tư,
xem có hợp lệ không,sau đó sẽ thẩm định sơ lược các chỉ tiêu của dự án từ đó xác
định được quy mô, tính chất và tầm quan trọng của dự án. Nếu bước thẩm định tổng
quát này mà không đạt yêu cầu thì sẽ trả lại hồ sơ khách hàng, không cần thẩm định
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
chi tiết nữa.
Nếu thẩm định tổng quát cho thấy dự án bước đầu đảm bảo được những chỉ
tiêu cơ bản thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định chi tiết,từng nội dung
của dự án.Đặc biệt đối với dự án xây dựng khu chung cư thì việc thẩm định nội
dung về tính pháp lý của chủ đầu tư, của dự án, thẩm định nội dung nhu cầu thị
trường về mua chung cư,thẩm định về khía cạnh tài chính là ba nội dung được
phân tích tỷ mỉ nhất.

Ví dụ đối với dự án xây dựng khu chung cư cho người thu nhập thấp ở xa la
–Hà đông-hà nội
Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Xây dựng Vân Anh
Cán bộ thẩm định dựa vào phương pháp thẩm định theo trình tự
Trước tiên là thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng
Công ty Xây dựng Vân Anh được thành lập ngày 11/02/2011 theo mô hình
công ty cổ phần với vốn điều lệ 5 tỷ đồng .Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh
số 077189 ngày 10/12012,công ty kinh doanh ngành nghề xây dựng dân
dụng,công nghiệp;buôn bán vật tư sản xuất:hoạt dộng trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản
Mã số thuế : 2300319786
Hội đồng quản trị công ty đã có Quyết định số: 8/QĐ-CT-HĐQT ngày 2/01/2
012,Đai diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp
Sông Đà 7 là ông Nguyễn Anh Lam– Giám đốc Công ty.
Quyết định số 14/QĐ-CT-HĐQT ngày 15/ 02/ 2012 của Hội đồng quản trị,
Công ty Sudico xin thông báo Quyết định bổ nhiệm chức danh Kế toán trưởng
Công ty đối với Bà Nguyễn Hồng Ánh
Kết luận: Công ty cổ phần Duy Anh là pháp nhân được thành lập hợp pháp,có
đủ tư cách pháp nhân
Sau khi cán bộ thẩm định khách hàng có đầy đủ tư cách pháp nhân thì cán bộ
thẩm định thẩm định bước tiêp theo là thẩm định nhân sự và cơ cấu tổ chứ quản lý
2.2.Phân tích độ nhạy : Phương pháp này chủ yếu được sử dụng để khảo sát
sự thay đổi của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án(như
NPV,IRR,B/C )khi một hoặc nhiều yếu tố đầu vào thay đổi. Kết quả của phương
pháp phân tích này là cho biết mức độ ảnh hưởng của mỗi biến số đầu vào lên hiệu
quả tài chính của dự án,qua đó có thể xác định được biến nào ảnh hưởng ít, biến nào
ảnh hưởng nhiều, biến nào là quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro đối với dự án.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa

Ví dụ :khi giá bán ra thay đổi tăng giảm 10% và 20%,chỉ tiêu NPV,IRR của
dự án xây dựng khu chung cư Ct6 trung hòa nhân chính theo bảng sau:
Chỉ tiêu
Mức giá bán thay đổi
-20% -10% 0 10% 20%
NPV(triệu đồng 107 741 1350 1998 2630
IRR(%) 10.5 14.8 18.1 22.03 25.4
Tỉ suất chiết khấu của dự án là 10%
Như vậy khi giá bán thay đổi thì NPV và IRR thay đổi,nhưng NPV vẫn dương
và IRR> 10% nên dự án khả thi.Dự án xem xét có độ an toàn cao cho các kết quả
dự tính
2.3.Phương pháp so sánh đối chiếu :Đây cũng là một phương pháp rất hay
được sử dụng trong thẩm định các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng
khu chung cư nói riêng.Các cán bộ thẩm định dự án sẽ có thể so sánh dự án đang
xin thẩm định vay vốn với các dự án tương tự đã thẩm định rồi, trên cơ sở đó có thể
xác định được một cách tổng quan về hiệu quả tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó
cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật phù hợp với các tiêu chuẩn
được ban hành về định mức tiêu chuẩn kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng
Ví dụ như :
Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về độ cao, tiêu chuẩn về công
nghệ thiết bị của dự án xây dựng, tiêu chuẩn về cơ cấu nguồn vốn, suất đầu tư của
chủ dự xây dựng và trong quá trình thẩm định do nhược điểm của phương pháp
này là tính cứng nhắc máy móc nên cán bộ thẩm định đã dựa vào kinh nghiệm thực
tế trong những lần thẩm định các dự án tương tự, phải dựa vào đặc điểm của loại
hình doanh nghiệp(chủ dự án), đặc điểm từng dự án cụ thể để áp dụng linh hoạt
Ví dụ minh họa:
Dự án Xây dựng tòa chung cư Thanh Tùng tại tiểu khu công nghiệp quận
Hoàng Mai của hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng.
Thẩm định tính pháp lí của dự án
Căn cứ vào các giấy tờ pháp lý của dự án,cán bộ thẩm định so sánh đối chiêu

với cá quy định pháp lý,các luật nhà nước nhận thấy như sau:
- Căn cứ quyết định số 5477/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân thành phố Hà
Nội cấp ngày 08/12/2006 về việc cho hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng thuê
957m2 đất tại lô 02-8A cụm tiểu khu công nghiệp Hai Bà Trưng, phường Hoàng
Văn Thụ, quận Hoàng Mai để xây dựng khu văn phòng thương mại.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
- Căn cứ quyết định số 203/CNĐT-QB-ĐT do ban quản lý các khu công nghiệp và
khu chế xuất cấp ngày 24/11/2005 về việc cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án cho
hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng
-Căn cứ chứng chỉ quy hoạch số 103/CCQH-BQL do ban quản lý các khu công
nghiệp và chế xuất ngày 17/03/2005…
Tuy nhiên, hồ sơ pháp lý của dự án thì chưa đầy đủ cụ thể :
- Thiếu giấy chứng nhận thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy của dự án
- Thiếu báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được thẩm định, phê chuẩn theo
quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường
Như vậy, về hồ sơ pháp lý của dự án vẫn thiếu một số giấy tờ về phê duyệt phòng
cháy chữa cháy và đánh giá tác động môi trường. Nhưng ngân hàng MBThanh
Xuân đã linh hoạt rong quá trình thẩm định dự án trên và yêu cầu doanh nghiệp bổ
sung những hồ sơ còn thiếu trước khi giải ngân dự án.
Quá trình thẩm định nội dung hồ sơ pháp lý của dự án hàng MBThanh Xuân
đã sử dụng phương pháp đối chiếu, so sánh với hệ thống văn bản pháp luật quy định
hiện hành về cấp phép xây dựng của nhà nước kết hợp với phỏng vấn trực tiếp chủ
đầu tư để bổ sung thêm các thông tin còn thiếu. Nội dung này được hàng MBThanh
Xuân tiến hành đầy đủ, đảm bảo các yêu cầu về an toàn pháp lý. Trong quá trình
thẩm định dự án vay vốn của khách hàng, chi nhánh phối hợp với Ban pháp chế để
được tư vấn, hướng dẫn về các văn bản pháp luật hiện hành để hoàn thiện hồ sơ
pháp lý của dự án.
3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư

3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
3.1.1. Thẩm định năng lực pháp lí
Năng lực pháp lí đảm bảo cho doanh nghiệp có tư cách pháp nhân trong vay
vốn ngân hàng để đầu tư vào các dự án.Các cán bộ ngân hàng thẩm đinh căn cứ so
sánh các giấy tờ chứng minh năng lực pháp lí với quy đinh của luât pháp như sau:
Người vay phải có đủ năng lực pháp lý theo qui định của pháp luật trong quan
hệ vay vốn với ngân hàng.
Đối với thể nhân vay vốn (tư nhân, cá thể, hộ gia đình): Người vay phải có
quyền công dân, có sức khoẻ, kỹ thuật tay nghề và kinh nghiệm trong lĩnh vực sử
dụng vốn vay, có phẩm chất, đạo đức tốt.
Đối với pháp nhân :
+Phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó được thành lập hợp pháp
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
+ Có đăng ký kinh doanh,trong đó ghi rõ tên doanh nghiệp, vốn điều lệ đăng
ký,ngành nghề kinh doanh
+Có giấy phép hành nghề, chứng nhận doanh ngiệp được phép hoạt động theo
ngành nghề đã đăng kí
+Có quyết định bổ nhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật
Những giấy tờ này phải phù hợp với các qui định trong các luật tổ chức hoạt
động của loại đó như: luật doanh nghiệp Nhà nước, luật công ty, luật doanh nghiệp
tư nhân, luật kinh tế tập thể, luật đầu tư nước ngoài
Ngoài ra ngân hàng còn phải thẩm định xem khách hàng có thuộc “Đối
tượng được vay vốn” theo qui cụ thể của các chế độ, thể lệ cho vay hay không
Các trường hợp khách hàng vay vốn là tổ chức kinh tế tập thể, công ty cổ
phần, xí nghiệp liên doanh, công ty trách nhiệm hữu hạn phải kiểm tra tính
pháp lí của “Người đại diện pháp nhân” đứng ra đăng kí hồ sơ vay vốn phù hợp
với “Điều lệ hoạt động” của tổ chức đó và phải có văn bản uỷ quyền vay vốn của
các cổ đông, các sáng lập viên hoặc những người đồng sở hữu của tài sản thế

chấp, cầm cố, bảo lãnh.
Ví dụ
Công ty cổ phần Duy Anh thành lập vào ngày 09/02/1999 theo mô hình công
ty cổ phần với số vốn điều lệ ban đầu là 2 tỷ đồng.Công ty đăng kí thay đổi lần thứ
5 tại Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 055919 ,ngày 24/07/2006,lĩnh vực
kinh doanh của công ty là:
Về vốn điều lệ đăng kí của công ty :51,643,500,000 VNĐ
Ngành nghề kinh doanh là:xây dựng dân dụng,công nghiệp;buôn bán vật
liệu,tư liệu tiêu dùng;đại lý kí gửi,mua bán hàng hóa;xây dựng các công trình
giao thông
Mã số thuế : 2300310905
Hội đồng quản trị công ty đã có Quyết định số: 10/QĐ-CT-HĐQT ngày
25/12/2007 ,Đai diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công
nghiệp Sông Đà 7 là ông Nguyễn Xuân Hùng – Giám đốc Công ty.
Quyết định số 14/QĐ-CT-HĐQT ngày 29/ 12/ 2007 của Hội đồng quản trị,
Công ty Sudico xin thông báo Quyết định bổ nhiệm chức danh Kế toán trưởng
Công ty đối với Bà Nguyễn Thị Thủy
Kết luận: Công ty cổ phần Duy Anh là pháp nhân được thành lập hợp pháp,có
đủ tư cách pháp nhân
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
3.1.2. Thẩm định năng lực tổ chức quản lý
Năng lực tổ chức quản lý của doanh nghiệp có vai trò quan trọng trong qua
trình quản lý hoạt dộng phát triển sản xuất kinh doanh.Để thẩm định nội dung này
thì các cán bộ thẩm định phải kiểm tra các nội dung sau:
+ Mô hình tổ chức,nhân sự.
+Xem xét năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt
+Trình độ và kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
+Vị thế của doanh nghiệp trên thị trường

+Ngoài ra còn đánh giá triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai
Nếu không có năng lực quản trị điều hành tốt thì doanh nghiệp khó có thể đạt
được kết quả tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh.Do đó, kết quả hoạt động sản
xuât kinh doanh được cán bộ thẩm định coi là thước đo khá thực tế khi đánh giá
năng lực quản trị điều hành của doanh nghiệp
3.1.3. Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng.
Đánh giá chính xác năng lực tài chính của khách hàng nhằm xác định sức
mạnh tài chính, khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh
toán và hoàn trả nợ của người vay. Ngoài ra còn phải xác định chính xác số vốn chủ
sở hữu thực tế tham gia vào phương án xin vay Ngân hàng theo qui định của chế độ
cho vay. Muốn phân tích được vấn đề này phải dựa vào các báo cáo tài chính, bảng
tổng kết tài sản, bảng quyết toán lỗ lãi. Tuy nhiên các báo cáo tài chính chỉ cho thấy
điều gì đã xảy ra trong quá khứ, vì vậy dựa trên kết quả phân tích, thẩm định cán bộ
tín dụng phải biết sử dụng chúng để nhận định, đánh giá, dự báo tìm các định
hướng phát triển, để chuẩn bị đối phó với các vấn đề phát sinh trong quá trình thực
hiện dự án. Khi phân tích năng lực tài chính của khách hàng ta có thể đánh giá các
chỉ tiêu:
a) Thước đo tiền mặt

Chỉ tiêu này cho biết khả năng thanh toán các khoản nợ thường xuyên, nếu
bằng hoặc lớn hơn tổng số nợ phải thanh toán thường xuyên là tốt.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Thước đo = Tồn quĩ tiền mặt + Tài sản có
tiền mặt bình quân tính lỏng
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
b) Tỷ lệ hiện hành.

Chỉ tiêu này cho biết khách hàng có đủ tài sản lưu động để đảm bảo trả các
khoản nợ ngắn hạn khi thua lỗ bất ngờ xảy ra. Tỷ lệ này >1 là tốt, nếu <1 cần phân

tích các nguyên nhân thiếu đảm bảo.
c) Vốn lưu động thực tế của chủ sở hữu.
* VLĐTT = Tài sản lưu động - Tổng số nợ ngắn hạn
Tài sản lưu động gồm: Tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyển và các
khoản đầu tư tài chính ngắn hạn, các khoản phải thu, hàng hoá tồn kho và TSLĐ
khác. Chỉ tiêu này cho biết số vốn của chủ sở hữu nằm trong tài sản lưu động nhiều
hay ít, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án vay vốn. Chỉ tiêu này càng lớn càng
tốt, nếu <=0 thì năng lực tự chủ về tài chính của khách hàng rất yếu.
d) Tỷ lệ thanh toán nhanh

Tỷ lệ này cho biết trong trường hợp không còn thu nhập từ nguồn bán hàng thì
khả năng huy động các nguồn tiền có thể huy động nhanh để trả nợ. Tỷ lệ này >=1
là tốt, nếu <1 thì khả năng thanh toán có gặp khó khăn.
e) Năng lực đi vay


Năng lực đi vay là khả năng xin vay vốn của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp
có khả năng tự chủ tài chính cao thường có năng lực đi vay rất lớn. Nếu năng lực đi
vay < 0,5 thì doanh nghiệp đã đạt mức bão hoà của năng lực đi vay. Đối với doanh
nghiệp thuộc loại này, ngân hàng thường không cho vay.
f) Hệ số tài trợ
Nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp là nguồn vốn chủ sở hữu của bảng tổng
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Hệ số tài trợ =
Nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp
Tổng số nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng
Khả năng thanh toán nhanh =
Vốn bằng tiền
Các khoản nợ đến hạn
Năng lực đi vay =

Nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp
Vốn thường xuyên
Tỷ lệ hiện hành =
Tài sản lưu động
Nợ ngắn hạn
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
kết tài sản. Tổng số nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng là tổng cộng bên tài sản
nợ cua bảng tổng kết tài sản. Hệ số này lớn hơn kỳ trước và > 0,5 là tốt.
g) Khả năng sinh lời của tài sản
Chỉ tiêu này cho biết khả năng sinh lời của tổng thể tài sản có. Tỷ lệ này lớn
thì hiệu quả sử dụng tài sản cao và ngược lại.
h) Tỷ suất lợi nhuận của vốn chủ sở hữu
Tỷ suất này cho biết một đồng vốn của chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi
nhuận. Từ chỉ tiêu này, cán bộ tín dụng có thể xác định được khả năng huy động lợi
nhuận của khách hàng để trả các khoản nợ hoặc đầu tư mở rộng sản xuất, kinh
doanh.
i) Tỷ suất lợi nhuận ròng của doanh số bán hàng
Tỷ lệ này có thể tính chung hoặc tính riêng cho từng mặt hàng. Tỷ suất lợi
nhuận càng cao thì hiệu quả càng lớn. Tỷ lệ này để so sánh hiệu quả đầu tư vốn đối
với từng loại sản phẩm để có sự lựa chọn sản phẩm nào có hiệu qủa hơn hoặc so
sánh với cùng loại sản phẩm của các doanh nghiệp trên thị trường để thấy rõ mức
độ cạnh tranh.
k) Các hệ số an toàn về tài chính
Các chỉ tiêu này dùng để đo lường mức độ rủi ro có thể bù đắp được bằng
nguồn vốn của chủ sở hữu:
- Tổng tài sản nợ/Tổng tài sản có (Tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)
- Tổng tài sản nợ/Vốn chủ sở hữu (Tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)
2.1.4. Mối quan hệ tài chính tín dụng
Căn cứ vào các báo cáo thông tin quan hệ tín dụng của trung tâm thông tin tín

SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Tỷ suất lợi nhuận ròng
của doanh số bán hàng
Lợi nhuận ròng
Doanh số bán hàng
=
Tỷ suất lợi nhuận
của vốn chủ sở hữu
Lợi nhuận ròng
Vốn chủ sở hữu
=
Khả năng sinh lời của tài sản =
Tổng số lợi nhuận kinh doanh
(lợi nhuận trước thuế)
Tổng tài sản có
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
dúng các ngân hàng.Các cán bộ ngân hàng nhân xét chủ đầu tư dự án đang có quan
hệ tín dụng với những ngân hàng nào.Mối quan hệ tín dụng của doanh nghiệp và
ngân hàng cụ thể như như tình hình vay nợ hay tài khoản ngân hàng của doanh
nghiệp
Nguồn vay của doanh nghiệp chủ yếu với các tổ chức ngân hàng, để đầu tư
vào các dự án đã và đang thực hiện
Từ đó cán bộ thẩm định đánh giá được doanh nghiệp là đơn vị có uy tín hay
không
3.2. Thẩm định dự án đầu tư vay vốn
3.2.1.Thẩm định tính pháp lý của dự án
Thẩm định tính pháp lý của dự án là một nội dung quan trọng trong quá trình
thẩm định các dự án xây dựng khu chung cư,do các dự án xây dựng luôn nằm trong
phạm vi điều chỉnh của rất nhiều luật như luật đầu tư,luật đấu thầu, luật xây dựng,

luật tài nguyên môi trường…và các quy hoạch vùng, ngành, địa phương, do cán bộ
thẩm định tai Mbbank xem xét sự đầy đủ các giấy tờ pháp lý của dự án như sau:
-Quyết định cho phép doanh nghiệp đầu tư của UBND thành phố cho phép
doanh nghiệp đầu tư xây dựng
-Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai tại địa điểm dự án xây dựng diễn ra của Sở
tài nguyên môi trường lập ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt cho phép đầu tư
-Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được Sở quy hoạch kiến trúc
thành phố chấp thuận
-Báo cáo đầu tư xây dựng
-Quyết định của tổng giám đốc doanh nghiệp về việc phê duyệt dự án xây
dựng đó
-Chứng chỉ quy hoạch
-Giấy chứng nhận đầu tư
-Văn bản của Sở tài nguyên môi trường và nhà đất về kết quả thẩm định nhu
cầu sử dụng đất để xây dựng dự án
-Hợp đồng thuê, mua đất
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Biên bản bàn giao mốc giới
-Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy
-Giấy chứng nhận đạt tiêu chuẩn môi trường
-Biên bản họp ủy quyền cho người ký kết hợp đồng giao dịch với Mbbank
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
25