HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ THÀNH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên đề tốt nghiệp 1 Học Viện Ngân Hàng
DANH MỤC VIẾT TẮT

BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
BĐS : Bất động sản
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng nhà nước
NHNNVN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
TCTD : Tổ chức tín dụng
TSBĐ : Tài sản bảo đảm
DN : Doanh nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
HKTT : Hộ khẩu thường trú
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 2 Học Viện Ngân Hàng
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Sách
1. Thẩm định giá BĐS – Th.s. Nguyễn Thế Phượng.
2. Định giá tài sản – Ts. Nguyễn Minh Hoàng – Ths. Phạm Văn Bình
II. Tạp chí, báo, website
1. Tạp chí Ngân hàng
2. Tạp chí thị trường tài chính
3. Tạp chí tài chính doanh nghiệp
5. Thời báo kinh tế
6. Thời báo Ngân hàng
7.
8.
III. Tài liệu khác
1. Các báo cáo hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà
Thành

2. Văn bản pháp lý.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 3 Học Viện Ngân Hàng
MỤC LỤC
MỤC LỤC 3
LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1 7
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH 7
VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 7
1.1. Khái quát chung về bất động sản 7
1.1.1. Khái niệm bất động sản 7
1.1.2. Đặc điểm bất động sản 7
1.2.2. Bất động sản thế chấp 11
1.3. Khái quát chung về định giá BĐS 12
1.3.1. Định giá bất động sản 12
1.3.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản 12
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 13
1.3.5. Vai trò của định giá bất động sản 16
1.4. Quy trình định giá bất động sản 18
1.5.2. Phương pháp chi phí 23
1.5.3. Phương pháp thu nhập 24
1.5.4. Phương pháp thặng dư 26
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI
NHÁNH HÀ THÀNH 28
2.1. Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN –
Chi nhánh Hà Thành 28
2.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Đầu
Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 28

2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục
vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN –
Chi nhánh Hà Thành 32
2.2.1. Các căn cứ pháp lý định giá BĐS bảo đảm 32
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 4 Học Viện Ngân Hàng
2.2.2. Quy trình định giá BĐS bảo đảm tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và
Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 33
2.2.3. Phương pháp thẩm định giá trị BĐS tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư
và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 38
2.2.3.3. Thực trạng vận dụng phương pháp trong ví dụ thực tế 43
2.3. Đánh giá về quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại
Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà
Thành 48
2.3.1. Ưu điểm 48
CHƯƠNG 3 53
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI
NHÁNH HÀ THÀNH 53
3.1. Định hướng của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi
nhánh Hà Thành 53
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá
BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư
và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 54
3.3. Kiến nghị 57
PHỤ LỤC 61
62
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá

Chuyên đề tốt nghiệp 5 Học Viện Ngân Hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Với những nước đang phát triển như Việt Nam thì việc hoàn thiện và mở
rộng các ngành nghề lĩnh vực đang diễn ra rất mạnh mẽ, trong đó phải kể đến dự
đóng góp vô cùng quan trọng của hệ thống Ngân hàng được coi như “mạch máu
của nền kinh tế”. Ngân hàng một mặt tạo ra nguồn cung cấp vốn cho doanh
nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền
tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và cho mối quan hệ
kinh tế quốc tế được diễn ra dễ dàng. Tuy nhiên hệ thống ngân hàng luôn đối
diện với những cơ hội thách thức, một bài toán khó đặt ra với tất cả các ngân
hàng bảo đảm hai mục tiêu song hành là “an toàn” và “sinh lợi”. Để một khoản
vay có hiệu quả ngoài việc sẽ sinh lời bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không
cũng đang là những vấn đề nổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam
hiện nay. Một trong những biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay
chính là BĐS bảo đảm hay nói cách khác chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách
hàng vay có thế bảo đảm trả nợ cho Ngân hàng.
Định giá BĐS bảo đảm là một hoạt động khá mới mẻ, chỉ xuất hiện khi các tài
sản lớn có giá thị trường chênh lệch khả nhiều so với giá nhà nước quy định. Là
sinh viên Chuyên ngành định giá tài sản, đang thực tập tại Ngân hàng BIDV –
Chi nhánh Hà Thành, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về định giá BĐS bảo đảm.
Chính vì vậy em chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ
THÀNH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP”
2. Mục đích nghiên cứu.
Chuyên đề được viết nhằm 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: hệ thống hóa các cơ sở lý luận, quy trình và phương pháp định giá
BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định

giá
Chuyên đề tốt nghiệp 6 Học Viện Ngân Hàng
- Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các quy trình và phương pháp định giá
BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành.
- Thứ ba: những giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các quy trình và
phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi
nhánh Hà Thành.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm, quy trình và phương
pháp định giá BĐS bảo đảm. Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụng
quy trình và các phương pháp để định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay trong
thực tế tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành. Từ đó, đề xuất các biện
pháp hoàn thiện hoạt động này.
4. Kết cấu đề tài:
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề được sắp xếp thành 3
chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quy trình và phương pháp định giá
BĐS thế chấp.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ
cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo
đảm phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi
nhánh Hà Thành.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 7 Học Viện Ngân Hàng
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH
VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.1. Khái quát chung về bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Đức…).
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
1.1.2. Đặc điểm bất động sản
1.1.2.1. Tính cố định về vị trí
Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá
bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của
BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS sẽ thay đổi. Đó cũng là
lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao
thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp
cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 8 Học Viện Ngân Hàng
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và
điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và
dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

1.1.2.2. Tính bền vững
Tính bền vững được hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị
hư hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả
góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại
của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời
gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng. Khi định
giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
1.1.2.3 Tính khác biệt
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn
toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về
kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang
cảnh, môi trường…, từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu
tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất
lợi nếu không biết khai thác.
Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm
tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác
biệt của người tiêu dùng.
Vì vậy, khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt,
không thể so sánh dập khuôn các BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự
khác biệt một cách phù hợp.
1.1.2.4. Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn
và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS
thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình trạng đầu cơ
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 9 Học Viện Ngân Hàng
về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm
sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định

giá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS.
1.1.2.5. Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi
phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá
trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS
này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá
phổ biến.
1.1.2.7. Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài
hạn.
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – thế
chấp.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.3. Phân loại BĐS.
- Nhóm BĐS xây dựng: Nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, khu công
nghiệp,…
- Nhóm BĐS không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất trồng rừng, nuôi
trồng thủy hải sản,…
- Nhóm BĐS đặc biệt: Nhà thờ, đền, miếu, chùa,…
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 10 Học Viện Ngân Hàng

1.2. Khái quát chung về cho vay thế chấp, BĐS thế chấp
1.2.1. Cho vay thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm
Cho vay là quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể ( NHTM và người vay),
trong đó một bên ( NHTM) chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên kia (người
vay) sử dụng một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận tiền hoặc tài sản
cam kết hoàn trả vốn (gốc và lãi) cho bên vay vô điều kiện theo thời hạn đã
thỏa thuận.
Tuỳ từng trường hợp mà ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp cho vay
có bảo đảm bằng tài sản, cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
"Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản" là việc tổ chức tín dụng cho
khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không có bảo lãnh
của người thứ ba. Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách
hàng để xem xét cho vay.
"Cho vay có bảo đảm bằng tài sản" là việc vay vốn của tổ chức tín dụng mà
theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện
bằng tài sản thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
1.2.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trong lĩnh vực
tiền tệ, tín dụng. Hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi
thiếu vốn.
Nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, các doanh
nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, chính vì vậy mà lượng cầu về vốn
kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao.
Dịch vụ cho vay thế chấp của NHTM đóng vai trò là cầu nối giữa cung
và cầu vốn vay. Việc thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng giúp hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản
xuất kinh doanh.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định

giá
Chuyên đề tốt nghiệp 11 Học Viện Ngân Hàng
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân
hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn tạo lợi nhuận ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân
hàng trung ương.
1.2.2. Bất động sản thế chấp
1.2.2.1. Khái niệm
Cho vay thế chấp bằng BĐS của ngân hàng thương mại là việc vay vốn
của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam
kết bảo đảm thực hiện bằng BĐS thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay
của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng BĐS của bên thứ ba.
Trong quan hệ tiền tệ này thì bên NHTM đóng vai trò là bên nhận thế
chấp, còn các cá nhân, tổ chức vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp.
1.2.2.2. Phân loại bất động sản thế chấp
Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp
của các NHTM bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp quyền
sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết
hợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây
dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
1.2.3.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
BĐS được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành như những quy định
riêng của từng ngân hàng:

Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 12 Học Viện Ngân Hàng
- BĐS đem thế chấp cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở
hữu hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay.
- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay.
- BĐS đem thế chấp nói trên khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay chưa
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai
làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Trong thời gian thế chấp cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm
vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã thế
chấp đều thuộc tài sản thế chấp theo hợp đồng vay.
- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch
của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền (tài sản khác) được
đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ.
1.3. Khái quát chung về định giá BĐS
1.3.1. Định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị bằng hình thái tiền tệ
của các quyền tài sản bất động sản cụ thể, ở một thời điểm, địa điểm nhất định,
cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp.
1.3.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường.
 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán

trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 13 Học Viện Ngân Hàng
 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị
còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp
từ giá trị tài sản. Vai trò của thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa
chọn đúng khái niệm giá trị, đảm bảo công việc thẩm định có thể được ước tính
một cách hợp lý nhất giá trị của tài sản.
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá BĐS
Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chất chủ quan và ảnh
hưởng có tính quyết định đến việc xây các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản
được thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích thẩm định giá BĐS
thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS, thế chấp, xác
định giá cho thuê, đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và đầu tư, và
đáp ứng các nhu cầu có tính pháp lí….
 Yếu tố khách quan:
- Yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả

năng sửa chữa, cải tạo…
- Yếu tố về tình trạng pháp lí:
Tình trạng pháp lí của BĐS quy định quyền được pháp luật bảo hộ của
con người đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng,
nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS. Để xác định giá trị BĐS một cách đúng
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 14 Học Viện Ngân Hàng
đắn thẩm định viên cần nắm được những quy định có tính pháp lí của các chủ thể
đối với các giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị
hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giá trị của BĐS được đánh giá cao
khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố khác:
Ngoài những yếu tố mang tính chất trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS còn có các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lí tiêu dùng, do
đó TĐV cần am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm
lí trong một không gian văn hóa nhằm xác định giá cả của giao dịch chứng cớ có
thể là GTTT hay giá trị phi thị trường.
1.3.4. Các nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng
để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho
phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế
chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây
là những nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan
trọng hình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản.
1.3.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối
đa lợi ích của tài sản.
Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, pháp luật, tài chính cho phép.
Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt
được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế cho phép
phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 15 Học Viện Ngân Hàng
lớn nhất cho tài sản.
1.3.4.2. Nguyên tắc thay thế
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền
hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một
tài sản tương tự.
Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt
quá chi phí để có một tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm
định giá, đòi hỏi thẩm định viên:
- Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản
tương tự, gắn với thời điểm định giá.
- Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt
giữa các loại tài sản.
1.3.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà
tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Tuân thủ nguyên tắc: Vận dụng nguyên tắc này khi định giá, thẩm định viên

cần lưu ý:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào ccs khoản lợi
ích đó để ước tính giá trị tài sản.
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của
tài sản.
1.3.4.4. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 16 Học Viện Ngân Hàng
cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một
tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá
trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị
toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài
sản là dựa vào giá thị trường. Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung cầu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài
sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị bất

động sản một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép thẩm định viên có
thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị bất động sản. Vì thế, trong quá
trình định giá, thẩm định viên phải tuân thủ những nguyên tắc này
1.3.5. Vai trò của định giá bất động sản
1.3.5.1. Trong nền kinh tế thị trường
Định giá bất động sản có mối quan hệ mật thiết đến thị trường bất động sản.
Định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi
dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường.
Các tổ chức định giá bất động sản có vai trò triển khai các hoạt động thống kê về
giá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 17 Học Viện Ngân Hàng
cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường trên cơ sở tuân theo các qui
định của Nhà nước.
Thực tiễn cho thấy định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạt
động: chuyển quyền sử dụng bất động sản; chuyển nhượng bất động sản; thế
chấp bất động sản; định giá để cho thuê; định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo
cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển,…
Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách
như cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận
lợi và trung thực hơn.
Hơn nữa, định giá và tư vấn giá đất góp phần làm công khai minh bạch giá
đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Mặt
khác giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và
quản lý thị trường bất động sản nói riêng.
Như vậy, công tác định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền
kinh tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý
cũng như giao dịch bất động sản.
1.3.5.2. Trong hoạt động tín dụng

BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm
khá phổ biến. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một
khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu
vay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể
sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ. Chỉ với một giá trị BĐS mà lại
sinh ra được lợi ích hai lần.
Khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi
chính đáng của mình người vay vốn muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có
đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì
lại muốn cho vay nhưng vẫn phải đảm an toàn cho vốn vay. Do đó việc định giá
tài sản bảo đảm được hình thành nhằm đưa ra một mức giá trung gian mà cả hai
bên hợp đồng tín dụng đều thỏa mãn.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 18 Học Viện Ngân Hàng
Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS sao cho thị trường có khả
năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay,
bao gồm vả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể
xảy ra.
1.4. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
Quy trình định giá BĐS bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và
xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ
ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một
cách chi tiết.
Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
• Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.

• Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
• Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.
• Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.
• Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc
thẩm định giá.
• Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
• Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:
• Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng
thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩm
định giá.
• Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 19 Học Viện Ngân Hàng
bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có
liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
• Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
• Lên chương trình, thời biểu công tác.
• Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:
• Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập. Các tài
liệu cần thu thập bao gồm:
• Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
• Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
• Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan
đến bất động sản, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có ảnh hưởng đến

quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
• Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…
• Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động thái
của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết
quả thẩm định giá.
• Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
• Phân tích thị trường.
• Phân tích tài sản.
• Phân tích so sánh.
• Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 20 Học Viện Ngân Hàng
Ước tính giá trị:
Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá
nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi
lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương
pháp.
TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận
một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Để đạt được mục đích đó,
bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,
có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6: Báo cáo định giá
Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá.
Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá.

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
- Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để thẩm định giá.
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp thẩm định giá được
chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
- Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực.
- Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ước tính.
- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin thẩm
định giá.
Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng, các TĐV cần thiết
phải tuân thủ quy trình thẩm định giá như trên.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 21 Học Viện Ngân Hàng
1.5. Các phương pháp định giá BĐS
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.5.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa
trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của bất động sản
tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định
giá thông qua so sánh với mức giá của các bất động sản tương tự trên thị trường
đã được mua bán.
1.5.1.2. Cơ sở lý luận.
Giá trị thị trường của bất động sản cần định giá có quan hệ mật thiết với giá
cả của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
1.5.1.3. Các bước tiến hành
Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác

nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động
sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống
hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến
hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra
được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Trình tự gồm các bước cụ thể sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các
yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,
…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 22 Học Viện Ngân Hàng
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt
bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo
kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành
điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất

động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng
cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động
sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ
xuống và ngược lai.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các
bất động sản đã điều chỉnh.
1.5.1.4. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều
nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng
rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có
cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 23 Học Viện Ngân Hàng
mới có thể sử dụng để so sánh được.
- Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
1.5.2. Phương pháp chi phí.
1.5.2.1. Khái niệm.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi
phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản
thẩm định giá.

1.5.2.2. Cơ sở lý luận.
Một người mua thận trọng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao
giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một bất
động sản có lợi ích tương tự.
1.5.2.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách
coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả
nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị
ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Công thức tính:
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất +
Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao
mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 24 Học Viện Ngân Hàng
1.5.2.4. Ưu nhược điểm.
Ưu điểm:
Áp dụng đối với những bất động sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm:
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ
không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.

- Phải có dữ liệu từ thị trường.
- Khấu hao mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
1.5.3. Phương pháp thu nhập
1.5.3.1. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một bất động
sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất
động sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
1.5.3.2. Cơ sở lý luận.
Giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai
có thể nhận được từ bất động sản; và dựa trên những giả thiết sau:
- Thu nhập là vĩnh viễn.
- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
1.5.3.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm mà bất động sản mang
lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi doanh thu hàng
năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí
phát sinh hàng năm.
Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa thích hợp dùng để tính toán, công việc
này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 25 Học Viện Ngân Hàng
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất ðộng sản
mục tiêu.
Công thức tính:
∑
+

=
n
t
t
t
i
F
V
1
0
)1(
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
F
t
: Thu nhập thuần tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.5.3.4. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho
nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn
giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về
các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo
trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi

thọ, chất lượng, thời hạn thuê,
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều
của yếu tố chủ quan.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá