Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam

GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn 2
GPMB : Giải phóng mặt bằng 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI MỞ ĐẦU 4
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PVC : Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam
BĐS : Bất động sản
KD BĐS : Kinh doanh Bất động sản
DA : Dự án
DA ĐT : Dự án đầu tư
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TSLĐ : Tài sản lưu động
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn
GPMB : Giải phóng mặt bằng
TTTM : Trung tâm thương mại
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn 2
GPMB : Giải phóng mặt bằng 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI MỞ ĐẦU 4
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
***
Như chúng ta đã biết, Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn và có

tính lâu bền, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất. Tỷ trọng của
bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm khoảng 40% lượng của cái
vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản có
tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước.
Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp
phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản. Trong quá trình
hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc
đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm. Vì thế lĩnh vực lập dự
án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh
của mỗi doanh nghiệp.
Việt Nam đang trong thời kỳ phát triển, cả đất nước đang cùng nhau xây
dựng một nền kinh tế vững mạnh, để làm được điều đó cơ sở hạ tầng là một trong
những yếu tố vô cùng quan trọng. Có cơ sở hạ tầng tốt mới tạo điều kiện tốt để làm
việc, xây dựng, tạo ra của cải vật chất. Bất động sản không chỉ được sử dụng để xây
dựng các tòa nhà văn phòng, các khu công nghiệp, khu công cộng, đường giao
thông phục vụ cho quá trình hoạt động, vận hành của một quốc gia mà nó còn được
sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở ( nhà tư nhân, nhà chung cư, nhà ở chính
sách xã hội … ) tạo một điều kiện sống và sinh hoạt tốt cho nhân dân. Chính vì thế
thời gian gần đây có rất nhiều dự án đầu tư BĐS đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên không phải dự án đầu tư nào được xây dựng cũng mang lại hiệu quả kinh
tế - xã hội cho xã hội và hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư . Do đó, chúng ta cần
xem xét tính khả thi của dự án đầu tư ấy, liệu khi xây dựng lên nó sẽ mang lại
những lợi ích gì về mặt xã hội cho đất nước và mặt kinh tế cho chủ đầu tư.
Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên
ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức được rằng việc nghiên
cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất động sản cũng
như hoạt động phân tích tài chính tại các doanh nghiệp là rất cần thiết. Từ nhận thức
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương

4
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
trên cùng với những những kiến thức có được trong quá trình thực tập, em đã chọn
đề tài “Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng
công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam” làm chuyên đề thực tập.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về
hoạt động đầu tư BĐS và Dự án đầu tư BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân
tích tài chính của những dự án đầu tư để thấy những mặt mạnh, mặt yếu từ đó đề
xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính
của các dự án đầu tư BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu phương pháp phân tích, tính toán tài
chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Ban đầu tư – Tổng công ty cổ
phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp
được sử dụng đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu
thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Ban
đầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3
chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản.
Chương II: Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại
Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao công tác phân tích tài chính của dự án
đầu tư bất động sản.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn
ThS. Nguyễn Thắng Trung đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên
đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong Ban đầu tư – Tổng công ty Cổ phần Xây
lắp Dầu khí Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề thực

tập một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
5
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I
HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ
1.1. Khái niệm đầu tư
Theo điều 3 - Luật đầu tư:
“ Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình hoặc vô hình để
hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của luật đầu tư và
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý hoạt động đầu tư.
Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu,
trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt
động đầu tư.”
Như vậy, Đầu tư là sự hi sinh hay sử dụng các nguồn lực ở hiện tại ( tài chính,
nhân lực, tài nguyên …) nhằm thu về cho nhà đầu tư các kết quả nhất định trong
tương lai lớn hơn các nguồn lực bỏ ra để đạt được kết quả đó. Nói cách khác là sử
dụng các nguồn lực nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích xã hội.
Một cách vắn tắt, có thể nói đầu tư là việc sử dụng tiền của nhằm mục đích
sinh lợi. Tính sinh lợi là đặc trưng hàng đầu của đầu tư. Không thể coi là đầu tư nếu
việc sử dụng tiền không nhằm mục đích thu lại một khoản có giá trị lớn hơn khoản
đã bỏ ra ban đầu.
1.2. Mục đích của đầu tư
- Mục đích của nhà nước là nhằm nâng cao phúc lợi xã hội và tăng tài sản

các công trình nhà nước
- Mục đích của doanh nghiệp là lợi nhuận sinh lời.
- Mục đích của cá nhân và hộ gia đình là tối đa hóa mục đích sử dụng và giá
trị thẩm mỹ.
Tóm lại, mục đích chủ yếu của đầu tư là sinh lợi. Khả năng sinh lợi là điều
kiện tiên quyết để đầu tư – người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh
lợi. Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi
đã bỏ vốn, đầu tư phát triển phải được tiến hành một cách có hệ thống, có phương
pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước.
- Bước 1: Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư ( sản phẩm của bước này là
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
6
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
báo cáo kinh tế - kỹ thuật về cơ hội đầu tư)
- Bước 2: Nghiên cứu tiền khả thi.
- Bước 3: Nghiên cứu khả thi.
- Bước 4: Thẩm định và ra quyết định đầu tư ( hoặc quyết định về việc đầu
tư, quyết định sửa đổi mục tiêu, phương án thực hiện v.v…)
- Bước 5: Thiết kế.
- Bước 6: Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng ( về chuyển giao công
nghệ, cung cấp thiết bị, xây dựng, lắp đặt, vận tải v.v…)
- Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
- Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
Sau 8 bước là giai đoạn vận hành, khai thác công trình. Các bước 1 – 4 thường
gọi chung là giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Các bước 5 – 8 thường được gọi chung là
giai đoạn thực hiện đầu tư
1.3. Phân loại đầu tư
1.3.1. Theo chức năng quản lý vốn đầu tư
• Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham
gia quản lý vốn đã bỏ ra. Người bỏ vốn và người quản lý vốn là một chủ thể

- Ưu điểm:
+ Có thể giám sát, điều hành 1 dự án
+ Nắm bắt các kết quả của đầu tư
+ Dự báo rủi ro và xử lý rủi ro kịp thời
+ Làm chủ nguồn vốn và biết chất lượng của quá trình đầu tư
- Hạn chế:
+ Không phải ai cũng tham gia thực hiện được quá trình đầu tư vì có các
rào cản về chuyên môn, kỹ thuật.
+ Khó khăn trong việc chuyển đổi vốn.
• Đầu tư gián tiếp: Là phương thức đầu tư mà nhà đầu tư không trực tiếp
tham gia vào quá trình sản xuất, sử dụng vốn của công trình, dự án. Họ đầu tư bằng
cách mua các chứng chỉ có giá trị như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán … để được
hưởng lợi tức. Với hình thức đầu tư này, người bỏ vốn và người sử dụng vốn, quản
lý vốn không phải một chủ thể
- Ưu điểm:
+ Nhà đầu tư hoàn toàn độc lập với quá trình phát triển công trình.
+ Không bị giới hạn về vốn đầu tư.
+ Khả năng chuyển đổi vốn linh hoạt.
- Hạn chế:
+ Không giám sát được chủ đầu tư gồm: Giám sát việc sản xuất, sử dụng
vốn, hoàn thành công trình …
+ Nguồn vốn đầu tư gián tiếp không ổn định. Đối với BĐS đầu tư gián
tiếp thường không hiệu quả bằng đầu tư trực tiếp.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
7
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
1.3.2. Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn trong nước
• Nguồn vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• Nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài
1.3.3. Phân loại theo tính chất đầu tư

• Đầu tư theo chiều rộng ( đầu tư mới ): Là đầu tư xây dựng mới các công
trình, nhà máy, công ty …Hình thức đầu tư này có đặc điểm:
- Không phải dựa trên những cái hiện có mà đầu tư mới phải cần vốn
lớn, trình độ quản lí công nghiệp mới.
- Thời gian thực hiện đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu
- Mạo hiểm cao
• Đầu tư theo chiều sâu: Là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,
trang bị lại, đồng bộ hóa, hiện đại hóa, mở rộng các chương trình hiện có.
Đặc điểm:
- Chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra.
- Đầu tư trực tiếp.
- Thời gian thu hồi vốn nhanh.
1.3.4. Phân loại theo thời gian sử dụng
- Đầu tư ngắn hạn
- Đầu tư trung hạn
- Đầu tư dài hạn
1.3.5. Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
• Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm gia
tăng giá trị tài sản, tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng các
tiềm lực sản xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác. Đặc điểm:
- Vốn đầu tư lớn
- Thời gian đầu tư dài
- Hiệu quả đầu tư cao: tăng lợi ích của chủ đầu tư và của xã hội.
• Đầu tư chuyển dịch: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm
chuyển dịch quyền sở hữu tài sản, giá trị tài sản.
1.3.6. Đầu tư theo ngành kinh tế
Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn được xem xét đầu tư vào từng
lĩnh vực, ngành nghề.
2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niệm Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều
174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
8
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
2.2. Khái niệm đầu tư Bất động sản
Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, đây là loại
đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước.
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn,
sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm
đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai.
Bên cạnh đó, Đầu tư BĐS còn là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là
BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động
đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:
* Lợi ích:
•Lợi ích từ công trình bất động sản:
- Công dụng của các công trình BĐS khi được đưa vào khai thác, sử dụng.
- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi).
- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu
của chủ đầu tư.
•Lợi ích từ tài chính bao gồm:
- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của
đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các
ngành khác ).
- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận

bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản.
- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài
chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.
• Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.
• Trong kinh doanh bất động sản việc kiểm soát đầu tư là tương đối rõ
ràng.
• Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm
phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).
* Rủi ro:
Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm.
- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.
- Khả năng phân chia của bất động sản thấp.
- Rút khỏi thị trường khó.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
9
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro
và các phương án giải quyết.
Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:
- Rủi ro về mặt pháp lý.
- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch.
- Rủi ro do tranh chấp.
- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con
người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…).
2.3. Đặc điểm của đầu tư Bất động sản
Thứ nhất - Đầu tư Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn do đặc điểm của bất
động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn
vốn để thu được lợi nhuận cao.
Thứ hai – Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc của một dự án đầu

tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm ( do thời gian
chuẩn bị đầu tư thường kéo dài, liên quan nhiều đến thủ tục hành chính, pháp lý bên
cạnh đó thời gian xây dựng bất động sản là dài ). Trong thời gian đầu tư đó có nhiều
biến động vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra;
phải lên kế hoạch chi tiết, cụ thể cho từng giai đoạn đầu tư và phân bổ sử dụng các
nguồn vốn hợp lý; Cung cấp vốn kịp thời để rút ngắn thời gian đầu tư, giảm thiểu
rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư.
Thứ ba – những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu
dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài … vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý
chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục
thi công công trình …
Thứ tư – các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với
đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường
nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh
tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với
hoạt động đầu tư.
2.4. Vai trò của đầu tư Bất động sản
Trước tiên Đầu tư BĐS là tiền đề cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế khác.
Bởi BĐS mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội – môi trường. BĐS tạo ra công ăn
việc làm cho công nhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc cho
công trình. BĐS còn tạo ra cảnh quan môi trường đẹp.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
10
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
Thứ hai , Đầu tư BĐS mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bằng cách tối đa hóa lợi
nhuận. Ngoài ra còn mang lại danh tiếng cho chủ đầu tư từ khi bắt đầu xây dựng
đến khi đưa công trình vào sử dụng, gây dựng thương hiệu cho chủ đầu tư.
Thứ ba, sản phẩm BĐS mang lại niềm tự hào, ham muốn sở hữu do yếu tố
thẩm mỹ, kiến trúc độc đáo … tạo nên tính sở hữu trí tuệ của công trình khác nhau.
Thứ tư, Việc đầu tư vào BĐS mang lại lợi nhuận cho các tổ chức tín dụng,

các nhà đầu tư gián tiếp khác, mang lại lợi nhuận cho nhà sử dụng, người sở hữu và
người cung cấp nguyên vật liệu.
Thứ năm, khi đầu tư vào BĐS nhà đầu tư có được nguồn thu nhập từ công
trình BĐS bởi giá trị đầu tư được bảo tồn và có xu hướng gia tăng. Việc kiểm soát
trong đầu tư BĐS cũng dễ dàng hơn các ngành khác.
3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
3.1. Dự án đầu tư BĐS.
Theo luật Đầu tư 2005:
“ Dự án Đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”
Dự án đầu tư BĐS là tổng thể các dự kiến, các nguồn lực và chi phí dự kiến
hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnh vực đầu tư, KD
BĐS. Hoạt động bố trí theo một kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ
thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩm công trình hoặc dịch vụ BĐS.
Đặc điểm Dự án Đầu tư BĐS:
- Dự án đầu tư xây dựng BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, các công trình
BĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, do đó mọi hoạt
động liên quan đến đất đai đều phải được nghiên cứu và phân tích kỹ càng nhằm
mang lại hiệu quả cao nhất không chỉ ở mặt tài chính mà còn cả ở mặt kinh tế - xã
hội.
- Do đặc điểm của các dự án công trình xây dựng BĐS là cần thời gian đầu tư
xây dựng dài, dó đó trong quá trình thực hiện sẽ có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra
như ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá, ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, hỏa
hoạn, lũ lụt … Vì vậy trong phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độ
tác động của các nhân tố đó, từ đó đưa ra các phương án nhằm giảm thiểu rủi ro,
mang lại lợi ích cao cho nhà đầu tư.
- BĐS là loại tài sản có giá trị lớn vì thế đầu tư BĐS cần phải huy động một
nguồn vốn lớn. Do đó trong phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS cần phải có các
kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý đảm bảo cho dự án

Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
11
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
không gặp khó khăn và kịp tiến độ.
3.2. Vai trò của dự án đầu tư BĐS
 Đối với nhà nước
- Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan quản lý phê duyệt, cấp phép hoặc ra quyết
định đầu tư với những dự án liên quan đến vốn, ngân sách nhà nước.
- Dự án là căn cứ để xử lý, hòa giải các mâu thuẫn, tranh chấp về quyền lực,
nghĩa vụ trong quá trình thực hiện dự án.
- Dự án đầu tư là căn cứ để thi hành luật phá sản.
 Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư
- Dự án đầu tư là căn cứ để quyết định bỏ vốn đầu tư.
- Là căn cứ, cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện dự án đầu tư từ đó theo dõi,
đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện.
- Là căn cứ để thuyết phục các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tài trợ
vốn cho dự án, là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triển
khai dự án.
- Là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triển khai dự án.
- Là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý các mối quan hệ về quyền và nghĩa
vụ của mỗi bên tham gia đồng thời là cơ sở pháp lý để xử lý tranh chấp.
3.3. Tài chính Dự án Đầu tư.
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
3.4. Phân tích tài chính Dự án Đầu tư.
3.4.1. Khái niệm:
Phân tích tài chính DA ĐT là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình
soạn thảo DA. Phân tích tài chính DA ĐT là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích
các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm

giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
3.4.2. Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết của dự án để chủ đầu tư
đưa ra các quyết định có nên đầu tư hay không dựa trên những nguồn lực mà mình
có. Phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng đối với chủ đầu tư vì
mục tiêu của họ chính là lợi nhuận, Họ chỉ đầu tư khi chắc chắn rằng dự án ấy sẽ
mang lại lợi nhuận cho mình.
- Đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này
xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt với những dự án sử dụng nguồn vốn của nhà
nước.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
12
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Các cơ quan tài trợ vốn phải đánh giá xem dự án có khả năng trả nợ hay
không, nghĩa là dự án phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội
“ Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so
sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ
tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với cá nhân và tổ chức đầu tư.
Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác
độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài
chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh
tế xã hội phải bỏ ra hay thu được”
3.4.3. Mục đích của Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua việc
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư.
Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính khoản chi phí,
lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản
ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu
tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ
+ An toàn cho các kết quả tính toán khi có tác động bất lợi từ các yếu tố khách
quan.
3.4.4. Yêu cầu của Phân tích tài chính
- Các dữ liệu dự án phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng được mục
tiêu phân tích.
- Sử dụng phương pháp phân tích và hệ thống các chỉ tiêu phù hợp để phản
ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của Dự án.
- Đưa ra được nhiều phương án để từ đó xác định được phương án phù hợp
nhất trong tất cả các phương án có thể trong điều kiện bất trắc chiếm ưu thế.
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
4.1. Xác định nhu cầu vốn:
4.1.1. Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
13
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
4.1.2. Yêu cầu:
- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích kỹ thuật
của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp dự án sẽ không có khả năng thực hiện, nếu vốn

dự tính quá cao sẽ không phản ánh đúng hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải
xác định nhu cầu vốn với độ chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích thị trường trong
thời điểm hiện tại và khả năng dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai
đề phòng sự tăng giá của trang thiết bị và nguyên vật liệu.
4.1.3. Nội dung:
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình của dự án.
- Tổng mức vốn đầu tư là tổng chi phí dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình
đầu tư xây dựng BĐS. Đây là chi phí tối đa của BĐS được xác định trong quyết
định đầu tư ( bao gồm cả dự toán công trình, đất, chi phí khác …)
- Tổng dự toán công trình là tổng mức chi phí cần thiết cho việc đầu tư xây
dựng công trình ( chi phí tạo lập công trình)
Tổng mức đầu tư một dự án BĐS bao gồm các chi phí:
- Giai đoạn chuẩn bị: Chi phí nghiên cứu giai đoạn đầu tư , chi phí nghiên cứu
giai đoạn tiền khả thi của dự án, các chi phí liên quan quá trình thẩm định từng giai
đoạn …
- Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi
phí đất, chi phí lập và thẩm định thiết kế, chi phí lập tổng dự toán công trình, các
chi phí liên quan đến hoàn tất các thủ tục đầu tư, chi phí cơ sở hạ tầng ( điện, nước
…), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình
…
- Giai đoạn kết thúc dự án, đưa vào khai thác: Chi phí thuê chuyên gia, chi phí
đào tạo nhân viên, chi phí quản lý và vận hành thiết bị trong công trình, chi phí vận
hành thử thiết bị, chi phí làm báo cáo quyết toán vốn đầu tư hoàn thành, chi phí
thẩm tra và phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, chi phí phá dỡ công trình tạm, công
trình phụ phục vụ thi công, chi phí dọn vệ sinh công trình, chi phí nghiệm thu công
trình, bàn giao công trình.
4.1.4. Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:
Cơ sở pháp lý - Theo các văn bản của bộ xây dựng:

+ Nghị định 112/2009/NĐ – CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình.
+ Thông tư 04/2010/TT – BXD ngày 25/05/2010 về hướng dẫn lập và quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình theo nghị định 112.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
14
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
+ Quyết định số 954/QĐ – BXD ngày 29/09/2009 công bố định mức chi phí
quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
+ Nghị định 12/2009/NĐ – CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình
+ Thông tư 03/ 2009/ TT – BXD ngày 26/03/2009 quyết định chi tiết một số
nội dung của NĐ 12
+ Nghị định 197/2004/NĐ – CP ngày 02/12/2004 và Nghị định 69/2009/NĐ –
CP ngày 13/08/2009 về đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Nghị định 198/2004/ NĐ – CP ngày 02/12/2004 và thông tư 117/2004/TT –
BXD ngày 07/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 và thông tư 120/2005/TT –
BTC về thu tiền thuê đất.
+ Thông tư 05/2007/TT-BXD hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây
dựng công trình.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
 Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức vốn đầu tư được xác định theo công thức:
V = Ivo = Gxd + Gtb + Gbttđc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp
Trong đó:
V ( Ivo) : tổng vốn đầu tư
Gxd: giá trị xây dựng – bao gồm:
- Chi phí phá dỡ công trình xây dựng cũ, san lấp mặt bằng xây dựng.
- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính, phụ.

- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và phục vụ thi công.
Gxd = G
xdct1
+ G
xdct2
+ … + G
xdctn
m
G
xdct
= ( ∑ Q
XDi
x Z
i
+ G
QXDK
) x ( 1 + T
GTGT – XD
)
i=1
Trong đó:
n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
m: số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án.
i: số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i / bộ phận kết cấu chính thứ i của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Q
XDi
: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/bộ phận kết cấu chính thứ

i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i
của công trình
G
QXDK
: chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
15
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỉ lệ phần
trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí
xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.
T
GTGT-XD
: mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng
Gtb: giá trị thiết bị - bao gồm:
- Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, thuế.
- Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, phí và các chi phí khác có liên
quan.
Gbttđc: giá trị bồi thường, tái định cư – bao gồm:
- Bồi thường nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, cây trồng và chi phí bồi
thường khác.
- Khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
- Chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức liên quan đến bồi thường hỗ
trợ tái định cư.
- Chi phí xây dựng đất trong thời gian xây dựng.
- Chi phí chi trả cho hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
Gqlda: giá trị quản lý dự án

Gtv: giá trị tư vấn
Gk: giá trị khác
Gqlda , Gtv , Gk được xác định bằng cách lập dự toán, hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm, hoặc tổng các chi phí này ( không bao gồm lãi vay trong thời
gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15%
của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu ( đối
với các dự án SXKD ) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án ( đối với dự án có
sử dụng vốn vay ) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân
bổ vốn của từng dự án để xác định.
Gdp: giá trị dự phòng – bao gồm:
- Dự phòng cho những khoản bỏ sót chưa tính đến.
- Dự phòng cho trượt giá ( dựa trên chỉ số giá xây dựng bình quân 3 năm
để đưa ra tỉ lệ % )
 Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình
và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (
gọi là giá xây dựng tổng hợp ) , suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại
thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây
dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K

+ G
DP
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
G
XDCT
= S
XD
x N + G
CT-SXD
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
16
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
G
TB
= G
TBCT1
+ G
TBCT2
+ … + G
TBCTn
G
TBCT
= S

TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N: diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
G
CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình
thuộc dự án
 Phương pháp 3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số
liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí
chưa xác định trong tổng mức đầu tư.
“ Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công
trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết

bị, công nghệ ( đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
- Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của
công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã
thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
-
n n
V = ∑ G
CTTTi
x H
t
x H
KV
± ∑ G
CT-CTTTi
i=1 i=1
Trong đó:
G
CTTTi
: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự
đã thực hiện thứ i của dự án.
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.

- Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực
hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
17
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo
phương pháp 1.”
 Phương pháp 4: Có thể kết hợp cả 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu
tư xây dựng công trình.
4.1.5. Căn cứ để xây dựng tổng mức vốn đầu tư
- Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản.
- Căn cứ vào giá chuẩn các công trình và hạng mục công trình xây dựng thông
thường.
- Căn cứ vào đơn giá dự toán tổng hợp.
- Căn cứ vào mặt bằng giá thiết bị của thị trường.
- Căn cứ vào các tỉ lệ quy định của nhà nước.
- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật của dự án
- Căn cứ vào các chế độ chính sách khác.
4.2. Xác định các nguồn vốn
4.2.1. Vai trò
- Lựa chọn nguồn vốn một cách hiệu quả
- Xác định cơ cấu vốn tối ưu
4.2.2. Yêu cầu
- Phân tích ưu điểm , nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn
vốn phù hợp cho dự án
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động.
4.2.3. Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
 Vốn của chủ đầu tư:
- Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh

BĐS. Theo Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ – CP ngày
15/10/2007, tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng.
- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách
nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai
được các dự án ban đầu.
 Vốn huy động bên ngoài:
Vốn ngân sách:
- Đối với các Doanh nghiệp Nhà nước: được sử dụng vốn ngân sách để thực hiện
các dự án đầu tư.
- Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ trợ của
Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.
 Vốn tín dụng:
Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo cho hoạt động đầu
tư của doanh nghiệp đồng thời thỏa mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng,
thời hạn và mục đích sử dụng. Tuy nhiên hiện nay, thủ tục vay vốn tín dụng còn
chậm chạp, các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc nới lỏng
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
18
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
hay thắt chặt cho vay gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, mức
lãi suất không ổn định.
 Vốn liên doanh liên kết:
Bao gồm: Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án nhằm chia sẻ rủi
ro đồng thời sử dụng được thế mạnh của các bên, và Liên kết với khách hàng tham
gia trực tiếp vào quá trình đầu tư và phát triển BĐS.
Hình thức vốn này vừa tạo được nguồn vốn cho chủ đầu tư vừa chia sẻ rủi ro
và có thể sử dụng được thế mạnh của các bên đồng thời tạo ra sự đồng bộ giữa các
công trình trong cùng một dự án và tăng thêm vị thé cho vùng dự án bằng cách thu
hút các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên nhược điểm của hình thức vốn này đó là chủ
đầu tư gặp khó khăn trong việc thống nhất quản lý.

 Tín dụng thương mại:
Nguồn vốn này được hình thành bằng cách:
+ Mua hàng trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị…
+ Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình.
Phương thức huy động vốn này rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng
và linh hoạt trong kinh doanh. Bên cạnh đó nó còn tạo khả năng mở rộng các quan
hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền. Tuy nhiên hình thức huy động vốn này chỉ
nên thực hiện khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng của công trình.
 Trái phiếu:
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị trường tài chính: phát hành trái phiếu,
phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty.
Bảng 1.1: Tổng hợp vốn đầu tư
STT Thành phần vốn đầu tư Năm 1 … Năm n
1 Vốn cố định
1.1 Chi phí xây dựng
1.2 Chi phí thiết bị
1.3 Chi phí đất trong thời
gian xây dựng
1.4 Chi phí khác
2. Vốn lưu động
3. Vốn dự phòng
Tổng số vốn đầu tư
Bảng 1.2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư
STT Tên công việc Năm 1 … Năm n Tổng
1. Chuẩn bị dự án
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
19
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung

- Nghiên cứu cơ hội
đầu tư
- Nghiên cứu tiền khả
thi
- Nghiên cứu khả thi
2. Thực hiện đầu tư
2.1 Chi phí cho xây dựng
công trình
2.2 Chi phí cho thiết bị
… …
4.2.4. Lập tiến độ huy động vốn
Sau khi xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độ đầu tư
của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có kế hoạch huy động vốn theo tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ và
nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá và lạm
phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý để
đạt được một cấu trúc vốn tối ưu.
Bảng 1.3: Tiến độ huy động vốn đầu tư ( đvt: trđ)
STT Nguồn vốn Năm 1 … Năm n Tổng
1. Nguồn vốn chủ sở hữu
2. Vốn huy động
- Đối tác
- Khách hàng
3. Vốn vay
Tổng cộng
4.2.5. Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng
Chủ đầu tư cần:
- Xác định lượng vốn vay của từng nguồn.

- Xác định lãi suất của từng nguồn.
- Xác định thời hạn vay.
Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng
( đơn vị: trđ)
STT Năm vay Số vốn vay Thời hạn vay Lãi suất Tổng lãi
phải trả
Tổng lãi +
vốn vay
1
2
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
20
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
…
Tổng
4.2.6. Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các
điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức
thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng với các khoản vay, bao gồm các yếu tố:
- Định kỳ thanh toán ( thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một
kỳ thanh toán)
- Cách thức trả nợ ( trả đều, trả không đều)
Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ
STT Hạng mục Năm XD Năm 1 …
1. Vốn + lãi vay trong
thời gian xây dựng
2. Dư nợ đầu tư
3. Trả nợ gốc hàng năm
4. Trả lãi vay hàng năm
5. Dư nợ cuối kỳ

6. Tổng tiền phải trả
4.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
4.3.1. Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư:
- “ Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thể
nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% .
Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ rang thì tỷ trọng này có thể là
40% thì dự án thuận lợi”
4.3.2. Tính các khoản thu nhập và lập các biểu mẫu tài chính
 Các khái niệm:
- Tổng thu nhập tiềm năng ( PGI ) : là tổng các nguồn thu nhập tiềm năng
mà BĐS có thể tạo ra ở mức chiếm dụng đầy đủ
- Tổng thu nhập hiệu quả ( EGI ) – doanh thu: là tổng cộng các nguồn thu
nhập từ việc khai thác BĐS sau khi đã được điều chỉnh cho các khoản thất thu tiền
thuê và bỏ trống BĐS.
EGI = PGI – thất thu – bỏ trống BĐS – không thu được tiền thuê
- Thu nhập hoạt động ròng ( NOI )
NOI = EGI - OC
Trong đó OC bao gồm:
+ Bảo dưỡng, sửa chữa BĐS
+ Bảo hiểm
+ Thuế
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
21
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
+ Quản lý
+ Chi phí tiện ích …
- Giá trị thu hồi , thanh lý
- Thu nhập chịu thuế

- Thu nhập sau thuế
 Doanh thu:
“ Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Có
hai loại doanh thu từ BĐS: doanh thu bán, chuyển nhượng BĐS và doanh thu cho
thuê diện tích.
Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động. Để lập được bảng
dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án
để xác định”
Bảng 1.6: Doanh thu của dự án
STT Khoản mục Năm 1 … Năm n
1. Doanh thu từ sản
phẩm chính
2. Doanh thu từ sản
phẩm phụ
3. Doanh thu dịch vụ
Tổng
Mục đích: Tính phần lãi phải trả hàng năm
Căn cứ vào các hoạt động vay vốn ( lượng vốn vay từng nguồn, lãi suất, thời
gian cho vay và trả nợ) và căn cứ vào lợi nhuận và khấu hao Tài sản cố định.
 Chi phí sản xuất ( giá thành)
Chi phí sản xuất của dự án bao gồm:
+ Định mức chi phí đã được nhà nước quy định
+ Dự kiến chi phí theo công suất sử dụng: điện nước…
+ Mức tiền lương, tiền công theo từng loại lao động đối với công trình.
+ Chi phí khác theo quy định.
+ Khấu hao tài sản cố định
+ Quy định về thuê đất, giao đất
+ Tiền lãi vay phải trả
Bảng 1.7: Chi phí sản xuất

STT Khoản mục chi phí Năm 1 … Năm n
I. Chi phí hoạt động hàng năm
1. Chi phí điện
2. Chi phí nước
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
22
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
3. Chi phí lương
4. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa
…
II. Khấu hao Tài sản cố định
1. Thiết bị
2. Xây lắp
3. Khác
III. Trả lãi vay
IV. Chi phí lắp đặt
Tổng
4.3.3. Lợi nhuận thuần, doanh thu thuần của dự án.
 Lợi nhuận thuần:
Lợi nhuận thuần được tính bằng cách lấy doanh thu thuần của năm trừ đi các
chi phí của năm đó. Như vậy Lợi nhuận thuần là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự
án, được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Tổng lợi
nhuận thuần của cả đời dự án được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng
năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.
 Doanh thu thuần:
Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Là doanh thu bán
hàng sau khi đã trừ đi các khoản được giảm trừ và VAT, thuế tiêu thụ đặc biệt đầu
ra ( nếu có).
Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương
lai. Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tại

ròng NPV
4.3.4. Giá trị hiện tại ròng ( NPV)
- Khái niệm:
“ NPV ( Net present value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổng giá trị
hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ
ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến giá trị dương, âm hoặc bằng 0”
- Ý nghĩa:
NPV phản ánh giá trị tăng them cho chủ đầu tư.
NPV > 0: thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng them cho chủ đầu tư. Dự án
không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra lợi nhuận, không những thế,
lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền.
NPV < 0: dự án không bù được vốn đầu tư , dẫn tới thua lỗ cho chủ đầu tư.
- Công thức tính:
0
1
(1 )
n
t
t
t
CF
NPV CF
r
=
= −
+
∑
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
23
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung

Trong đó:
CF
o
: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào
đầu năm thứ nhất của dự án
CF
t
: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n.
n: Số năm thực hiện dự án
r: Lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm.
- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án:
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPV
dương và lớn nhất.
Trong thực tế, khi lựa chọn dự án cần so sánh với tổng vốn đầu tư hay so với
lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có những dự án NPV dương nhưng lại
quá nhỏ so với hai yếu tố trên nên vẫn không được chấp nhận.
4.3.5. Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR)
- Khái niệm:
“ Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất thu lợi
nội tại, tỷ suất hội hoàn, suất thu hồi nội bộ.
Tỷ suất hoàn vốn nội tại là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để
tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì
tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi”
Như vậy, tỷ suất hoàn vốn nội tại là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu
ở đó NPV bằng 0.
- Ý nghĩa:
IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiền thu
được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu. Tuy nhiên,
vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội của chủ đầu

tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất
chiết khấu là không thuyết phục.
- Cách xác định
0 0
1 1
0
(1 ) (1 )
n n
t t
t t
t t
NPV B C
IRR IRR
= =
= = −
+ +
∑ ∑
(*)
Trong đó:
B
t
: Khoản thu của dự án ở năm t
C
t
: Khoản chi phí dự án ở năm t
Phương pháp tính IRR:
+ PP1: Sử dụng vi tính nếu có chương trình phần mềm ứng dụng.
+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r < ∞ vào công thức (*)
+ PP3: Phương pháp dùng đồ thị
Trục hoành biểu thị tỷ suất chiết khấu r

Trục tung biểu thị giá trị hiện tại ròng NPV
Lần lượt lấy các giá trị r
1
, r
2
, r
3
… thay vào công thức (*) ta lần lượt
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
24
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
nhận được các giá trị NPV
1
, NPV
2
, NPV
3
…
Lần lượt biểu diễn các cặp giá trị ( NPV, r ) lên đồ thị ta được một
đường cong, đường cong này cắt trục hoành tại một điểm , tại đó NPV = 0 và điểm
đó chính là NPV cần tìm.
NPV
NPV
1

NPV
2
0 r
1
r

2
IRR r
3
r
NPV
3
Biểu đồ 1. Đồ thị xác định IRR
+ PP4: Phương pháp nội suy:
Tìm hai tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
sao cho:
r
2
> r
1
và r
2
– r
1
≤ 5%
Tương ứng với r
1
ta có NPV
1
> 0
Tương ứng với r
2
ta có NPV

2
< 0
IRR được xác định theo công thức:
1
1 2 1
1 2
( )
| | | |
NPV
IRR r r r
NPV NPV
= + −
+
- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án:
Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suất chiết
khấu.
+ Nếu dự án vay vốn để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể là lãi suất đi vay
+ Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, lãi suất chiết khấu có
thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định.
+ Nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể là chi phí
cơ hội của dự án.
Trường hợp có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi
suất chiếu khấu sẽ được chọn
IRR có thể so sánh được các dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khác
nhau, IRR thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án – đây là điều mà
NPV chưa thể hiện được.
4.3.6. Chỉ số doanh lợi ( PI )
- Khái niệm
Chỉ số doanh lợi ( Profit Index ) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự
án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu

tư bỏ ra ban đầu.
- Ý nghĩa
PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu
nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
25