hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu gtc

PHẦN I. LỜI GIỚI THIỆU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta ngày càng phát triển về mọi mặt trong mọi lĩnh vực kinh tế,
chính trị, xã hội. Đặc biệt là từ khi ra nhập WTO hội nhập nền kinh tế thế giới
chúng ta ngày càng có nhiều cơ hội phát triển kinh tế. Ngày càng co nhiều nhà đầu
tư nước ngoai lao vào đầu tư ở Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề
thiết yếu và vô cùng cần thiết đối với mỗi dự án đầu tư, đối với mỗi nhà đầu tư.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vục hoạt động kinh doanh đặc
biệt,là tài sản quý báu của mỗi quốc gia.để đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất
động sản thì cần phải có một lương vốn lớn.vì vậy phân tích tài chính có vai trò
quan trọng trong hoat động đầu tư kinh doanh.
Hiện nay nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng lên, nề kinh tế phát triển theo
hàng loạt dự án mới và đang được triển khai trên cả nước. Đó là điều kiện
thuận lợi cho việc phát triển các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế công tác tài chính của các dự an đang còn gặp nhiều khó
khăn,không sát thực với thực tế,đây là nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện
dự án. . Nguồn tài chính chính la dòng máu của công ty.
Vì vậy phân tích tài chính ngày càng trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi phải chuyên
nghiệp hơn,trình độ cao hơn
Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC là một công ty còn non
trẻ, vừa mới thành lập và tham gia vào thị trường bất động sản. Nhưng với sự
nỗ lực và không ngừng hoàn thiện và phát triển không ngừng vươn cao vươn xa
công ty đã và đang hình thành nên dự án GALAXY tại thành phố Hà Đông –
Hà Tây với quy mô lớn. Em xin chọn đề tài “ hoàn thiện khung lý thuyết về
phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng
vào dự án Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC”
làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
a. Mục đích
-Nắm vững kiến thức chuyên môn công thức phân tich tài chính của dự

đầu tư kinh doanh bất động sản.
-Xem xét những mặt đã đạt được và những mặt chưa đạt được để từ đó
có các giải pháp để nâng cao hiệu quả phân tích tài chính của dự án
-Hệ thống hóa hệ thống pháp lý cũng như các tiêu chuẩn trong công tác
phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
b. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu là phân tích tài chính trong công ty cổ phần thương mại và
đầu tư toàn cầu GTC
3. Bố cục đề tài
Phần I. lời mở đầu
Phần II. nội dung đề tài
Chương 1: hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
Chương 2: liên hệ thực tế vào công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn
cầu GTC
Phần III. kết luận
Phần II. Nội dung
Chương I: những vấn đề chung về phân tích dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
I. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.Đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1. Khái niệm
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo
dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt
động dịch vụ bất động sản ,hoạt đông đầu tư bất động sản nhăm mục đích sinh
lời và đáp ứng lợi ích xã hội
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động gắn liền với hoạt động
kinh doanh bất động sản .Vì kinh doanh bất động sản là toàn bộ, một hay một
số khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời.
Hoạt động đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư nói chung là đầu tư

đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước.
Đầu tư bất động sản cần chú ý những vấn đề sau:
- Phương tiện vốn đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh
doanh,công nghệ ,dịch vụ…
-Thời gian đầu tư: tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.
Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kì dự án.
Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không được gọi là đầu tư.
- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự an
- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:
+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận
+ Về kinh tế - xã hội: sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, khu vực quốc gia…
1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
- Hoạt dộng đầu tư đòi hỏi vốn lớn : do đặc điểm của bất động sản là có giá trị
lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển bảo toàn vốn để thu được
lợi nhuận cao.
- Thời gian từ khi đầu tư cho đến khi kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả
phát huy tác dụng đòi hỏi nhiều năm.Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến
động ,do đó nhà đầu tư cần phải dự đoán những biến động có thể xảy ra.
Vd: về thị trường , sự phát triển kinh tế- xã hội , kỹ thuật –công nghệ , thời
tiết ,khí hậu….
-Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động
vốn hợp lý , có hiệu quả.
- Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản co giá trị sử dụng lâu dài,
đời sống kinh tế của dự án thương dài…. Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý đến
chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu ,cân đối khoản
mục thi công công trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất
có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ,môi trường nhất
định.Vì vậy các hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững những đặc điểm
tự nhiên ,kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác

dụng sau naỳ đối với hoạt động đầu tư.
- Bất kì một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế xã
hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là
rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu
tư như lập dự án đầu tư….
1.3.Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền
kinh tế hàng hóa, nền kinh tế hàng hóa phát triển , đầu tư được mở cả về phạm
vi, quy mô và hình thức . Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu
không có hoạt động sản xuất hàng hóa. Khác với hàng hóa khác:
+ Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng
cho các hoạt động khác
+ Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh bất động sản
=> Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh
* thỏa mãn nhua cầu cảu người sử dụng
* các dự án đầu tư bất động sản nằm trong chương trình phát triển kinh tế xã
hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát
triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận nhà đầu tư mặt
khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
2. Dự án đầu tu kinh doanh bất động sản
2.1. Khái niệm
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với
nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất
động sản.
Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư được xem xet dưới nhiều góc độ khác
nhau:
-Về mặt hình thức:Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tập hồ sơ tài
liệu trình bày một cách chi tiết, hệ thống các hoạt động va chi phí theo một kế

hoach nhằm đạt dược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất
định trong tương lai.
- về mặt quản lý: dự án đầu tư kinh doanh là một công cụ quản lý, việc sử dụng
vốn đất đai ,lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
-Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh là một tổng thể các hoạt động
và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản:
 Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mô
như kinh tế ,xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thể
hiện sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho
nhà đầu tư
 Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêu
đặt ra
 Hoạt động triển khai là :
- chỉ ra những công việc cần phải thực hiện
- phải có xác định trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độ
thời gian bắt đầu và kết thúc
 Nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính ,kĩ thuật( máy móc, thiết
bị công nghệ, trình độ, lao động……)
2.2. Sự cần thiết của dự án đầu tu kinh doanh bất động sản.
+Đất nước ta ngày càng phát triển,đặc biệt là từ khi gia nhập WTO đất nước ta
ngay cang co nhiều cơ hội trong phat triển nên kinh tế đặc biệt là trong lĩnh vực bất
động sản.Sự phát triển đó kéo theo nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng và
được cải thiện.Đó chính là cơ sở tạo tiền đề cho việc hình thành cơ sở vật chất kĩ
thuật,hạ tầng kỹ thuật cho một nền kinh tế đang ngày càng phat triển.
+Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản góp phần huy động lượng vốn lớn
cho đầu tư phát triển,góp phần tăng ngân sách cho nhà nước bởi nó sử dụng một

lương đất đai lớn cùng với các hoạt động kinh doanh trên đất.
+Các dự án đầu tu kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi
quốc gia Đây là một hoat động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của cơ sở
vật chất kỹ thuật,cải thiện sự phát triển bền vững các cơ sở vật chất kỹ thuật
mới.Vì thế nó chính là điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ của
doanh nghiệp.
2.3. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.3.1. Tổng quan về dự án
 Tên dự án
 Mục tiêu của dự án đầu tư
 Địa điểm xây dựng
 Đơn vị đầu tư, cơ quan hợp tác đầu tư, đơn vị tư vấn
 Hình thức đầu tư
 Quy mô của dự án
 Nguồn gốc sử dụng đất
 Phương thức tổ chức thực hiện dự án
 Nguồn vốn đầu tư
2.3.2. Những căn cứ xác định đầu tư
a. Điều kiện địa lý tự nhiên
Bao gồm :Địa hình, khí hậu, thời tiết, sông ngòi …Trong một dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản việc lựa chọn vị trí để đầu tư là một nghệ thuật. Các
điều kiện địa lý quyết định phần lớn đến vị trí của một bất động sản , địa hình sẽ
tạo cho bất động sản một cảnh quan đẹp.
b Điều kiện dân số lao động
Dân số lao động liên quan đến dự án ngay trong thời điểm hiện tại là lao động
cung cấp cho doanh nghiệp. Yếu tố là yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đến
tiến độ thực hiện dự án khi chủ đầu tư và người dân không thỏa thuận được với
nhau. Dân số lao động ở khu vưc đầu tư dự án liên quan đến nhu cầu và khuynh
hướng tiêu thụ sản phẩm của bất động sản.
c. Chính trị

Đó là những chính sách thu hút đầu tư của địa phương bao gồm cả những
chính sách về quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư.
d. Điều kiện phát triển kinh tế xã hội
Đó là tình hình phát triển kinh tế của đất nước, địa phương, ngành tốc độ tăng
trưởng kinh tế…ảnh hưởng đến việc xác định mục tiêu đầu tư và quy mô đầu tư
e. Thị trường ngoại hối
Xem xét cán cân thanh toán quốc tế của doanh nghiệp, tỉ lệ ngoại tệ của doanh
nghiệp
f. Hệ thống chính sách
Đó là cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ sở hữu,
theo vùng lãnh thổ để đánh giá trình độ nhận thức, đổi mới tư duy và môi
trường thuận lợi cho đầu tư phát triển
g. Thực trạng nền kinh tế quốc dân
Phải căn cứ vào thực trạng nền kinh tế quốc dân để thấy được những
thuận lợi cũng như những khó khăn mà nhà đầu tư phải đối mặt. Từ đó thấy
được tính hiệu quả của dự án đến đâu.
h. Tình hình ngoại thương và các định chế liên quan
Quan tâm đến tình hình xuất nhập khẩu, các luật lệ đầu tư cho nguwoif
nước ngoài nó ảnh hưởng đến nguồn nguyên liệu nhập từ nước ngoài, ảnh
hưởng trực tiếp đến vốn đầu tư của dự án.
2.3.3. Khía cạnh kĩ thuật của dự án
Mảng kĩ thuật phải luôn được đi trước một bước vì nó là tiền đề cho việc phân
tích tài chính của dự án ,mọi thông số kĩ thuật là số liệu cho công tác phân tích
tài chính.
Phân tích kĩ thuật của dự án được xem xét trên các góc độ:
 Hình thức đầu tư
Để sản phẩm thực hiện mục tiêu đã đề ra dự án có thể áp dụng một trong các
hình thức đầu tư sau:
-
Đầu tư mới:là đầu tư để xây dựng mới, mua sắm thiết bị ,máy móc mới toàn

bộ
-
Đầu tư cải tạo mở rộng: trên cơ sở nhà máy xí nghiệp đã sẵn có chỉ đầu tư
để cải tạo hoặc thay thế các loại tài sản cố định hiện đã lạc hậu hoặc mở
rộng sản xuất.
Có 2 hình thức đầu tư: đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu
 Chương trình sản xuất và các yếu tố đáp ứng
 ……………………………….
 Phương án địa điểm
Quyết định về địa điểm là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược vì nó
tác động lâu dài đến lợi ích của doanh nghiệp và là nhân tố ảnh hưởng lớn đến
quyết định phí và biến phí của doanh nghiệp.Vì vậy khi lựa chọn địa điểm phải
tuân thủ các nguyên tắc sau:
-
lựa chọn vùng đặt địa điểm sau đó mới lựa chọn địa điểm cụ thể
-
khi lựa chọn địa điểm thì các chỉ tiêu kĩ thuật bao giờ cũng được xem xét
trước
-
lựa chọn phải phù hợp với quy hoạch chung, an ninh , không gây ô nhiễm
môi trường , có môi trường tự nhiên phù hợp với yêu cầu của dự án đặt ra
-
địa điểm được lựa chọn phải có những điều kiện phù hợp với yêu cầu đặt ra
về diện tích, tài nguyên, cơ sở hạ tầng ….
 Phương án kĩ thuật công nghệ
Khi lựa chọn công nghệ cho dự án phải dựa vào các điều kiện sau:
• Các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản
phẩm
• Công suất khả thi của các dự án ( công suất về máy móc thiết bị, công
suất của dự án, xác định mức sản xuất dự kiến của dự án)

• Các loại máy móc và dây chuyền hiện có trên thị trường với các thông số
kĩ thuật và kinh tế khác nhau có thể áp dụng cho dự án
• Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư máy móc
• Trình độ hiện đại của công nghệ định áp dụng
• Yêu cầu bảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện lao động
• Kết quả tính toán, so sánh kết quả của các dự án
 Các giải pháp xây dựng
Căn cứ vào các điều kiện và yêu cầu sau:
• Tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế , xã hội
• Công suất và dây truyền công nghệ đã được lựa chọn
• Khả năng cung cấp đầu vào cho công trình xây dựng: NVL, máy móc …
• Thời gian xây dựng yêu cầu
• Các quy định về pháp luật liên quan
Giải pháp xây dựng có nội dung sau:
• Giải pháp về quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng
• Giải pháp về kiến trúc
• Giải pháp về kết cấu xây dựng
• Giải pháp về công nghệ và tổ chức xây dựn
• Thống kê các kết quả tính toán thành các bảng biểu
 Thời gian hoàn thành khối công việc : thời gian hoàn thành từng hạng
mục công trình và cả công trình
2.3.4.Tổ chức quản lý nhân sự của dự án
Vai trò của tổ chức quản lý nhân sự xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu được hình
thành trong ý tưởng của nhà đầu tư và xuyên suốt quá trình vận hành. Vì vậy tổ
chức quản lý và nhân sự của dự án là rất cần thiết trong lập dự án.
Tổ chức quản lý nhân sự của dự án được xem xét trên hai khía cạnh:
-
Hình thức tổ chức quản lý của dự án: Việc lựa chọn hình thức quản lý phụ
thuộc vào một chỉ tiêu tài chính như sau: tổ chức dự án, quy mô, quan hệ sở
hữu vốn, mức độ rủi ro và phức tạp của từng dự án

-
Nhân sự của dự án: Sau khi xác định được sơ đồ tổ chức vận hành dự án,
cần dự kiến số lượng lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và cán bộ quản
trị điều hành làm việc cho dự án
2.3.5. Tài chính của dự án
Phân tích tài chính dự án đầu tư là việc nghiên cứu đánh giá khả năng kinh
doanh của dự án đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp
Một dự án được coi là khả thi về mặt tài chính khi đảm bảo các yêu cầu sau:
-
Số liệu về tình hình tài chính phải đầy đủ và chính xác
-
Đạt được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quy định
-
Mức độ an toàn về tài chính cao
Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản bao gồm các nội dung sau:
- Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn huy động
-
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
-
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án
-
Phân tích độ nhạy cảm của dự án
2.3.6. Nội dung kinh tế - xã hội
Phân tích kinh tế xã hội bao gồm những nội dung sau:
- Giá trị sản phẩm thuần túy tăng thêm
- Chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dự án và số lượng lao
động việc làm tăng trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư
- Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng củ mỗi nhóm dân cư
- Chỉ tiêu ngoại hối ròng
- Những tác động khác của dự án

II. Phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc tính toán đánh
giá các chỉ tiêu tài chính, đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn ra được các
quyết định phù hợp, hiệu quả nhất
2. Vai trò của phân tích tài chính
Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản.Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trình đầu tư
của dự án
- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa
ra quyết định có nên đầu tư hay không. Vì mục tiêu của các tổ chức cá nhân đầu tư
là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất
Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng
là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũng muốn chọn
những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt
được mục tiêu cơ bản của mình.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội:
Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thu được
và khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí và
những lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư
Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xét
trên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích
trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng
như những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được
3. Một số vấn đề cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính
a. Gía trị thời gian của tiền
Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:
• Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượng
hàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước. Điều

này biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm )
Vd : năm 1991 mua một tạ xi măng hết 54000 đồng. đến năm 1993 với 54000
đồng chỉ mua được 83 kg
• Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểu hiện
ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng cuẩ các yếu tố ngẫu
nhiên ( may mắn hoặc rui ro )
Vd: trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong những
năm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai.
• Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tế thị
trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lại lợi ích
cho người chủ sở hữu và không để vốn chết. Ngay cả khi nhàn rỗi tiền của nhà
đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời. Như vậy nếu chúng ta có
một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì thời gian sau
chúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu. như vậy giá trị của tiền
được biểu hiện thông qua lãi tức. Lãi tức được xác định bằng tổng số vốn đã
tích lũy được trừ vốn ban đâù
Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100%
Vốn đầu tư ban đầu
a. Nông thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh
Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở
hiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích )
• Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích về
mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai :
FV = PV( 1 + r ) n
PV = FV * 1 / ( 1+ r )n
Trong đó : ( 1+r )n : hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệ
dùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai
1/ (1+r)n : hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại
r : tỷ suất chiết khấu
n : thời gian ( năm , tháng , quý )

• Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của thời kì
phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai
-
Nếu các khoản tiền phát sinh vào đầu thời kì phân tích khi đó tổng của
chúng được tính chuyển về cùng mặt bằng thời gian ở tương lai hoặc hiện
tại
FV = A1 ( 1+r )n + A2 ( 1+r ) n-1 + + An ( 1+ r ) 1
=
∑
=
+−+
n
i
inrAi
1
1)1(
PV = A1
0)1(
1
r+
+A2
1)1(
1
r+
+……….An
1)1(
1
−+ nr
=
∑

=
−+
n
i
ir
Ai
1
1)1(
1
-
Nếu các khoản này phát sinh vào cuối các thời đoạn của thời kì phân tích thì
tổng của chúng được tính chuyển về cùng một một mặt bằng thời gian
tương lai hoặc hiện tại theo 2 công thức sau :
FV = A1(1+r)n-1 + A2 ( 1+r)n-2 + …….An( 1+r)n
=
∑
=
−+
n
i
inrAi
1
)1(
PV = A1(1/ (1+r)1 + A2(1/(1+r)2) +………+ An*1/(1+r)n
=
∑
=
+
n
i

ir
Ai
1
)1(
1
• Trường hợp dòng tiền phân bố đều ( các khoản tiền phát sinh đều đặn từng
thời đoạn của thời kì phân tích
FV = A
r
nr 1)1( −+
PV = A
nrr
nr
)1(
1)1(
+
−+
• Trường hợp các khoản tiền phát sinh kì sau hơn kém kì trước một lượng
không đổi
FV = A1
r
nr 1)1( −+
+ G/r [
r
nr 1)1( −+
-n]
PV =A1
nrr
nr
)1(

1)1(
+
−+
+ G/r [
nrr
nr
)1(
1)1(
+
−+
-
nr
n
)1( +
]
Trong đó :
A1 : phần chi phí cơ bản được phát sinh ở cuối thời đoạn thứ nhất và không đổi
trong suốt n thời đoạn
G : phần chi phí gia tăng hoặc giảm đi bắt đầu từ cuối thời đoạn thứ hai của thời
kì phân tích (G là hằng số)
• Trường hợp các khoản tiền phát sinh từng thời đoạn hơn kém nhau một tỉ lệ
phần trăm không đổi so với khoản tiền phát sinh ở thời đoạn kế trước đó
PV = A[
jr
nrnj
−
+++ )1/(1*)1(1
] nếu j = r
Và PV = A1*n/ ( 1+r) nếu j≠r
FV = A1[

jr
njnr
−
+−+ )1()1(
] nếu j=r
và = A1 *n( 1+r)n-1 nếu j≠r
b. Xác định tỉ suất “r”và chọn thời điểm tính toán trong phân tích tài chính
dự án đầu tư
 Xác định r:
Tỷ suất r được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong
thời kì phân tích về cùng một một mặt bằng thời gian hiện tại hoặ tương lai,
đồng thời nó còn được dùng làm độ đo giới hạn để đánh giá các dự án đầu tư.
Bởi vậy xác định r của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc đánh giá dự
án đầu tư
Để xác định r phải xuất phát từ điều kiện cụ thể của từng dự án. Tỷ suất r được
xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn. Mỗi nguồn vốn có giá trị sử riêng đó là
suất thu lời tối thiểu do người cung cấp nguồn vốn yêu cầu. bởi vậy chi phí sử
dụng vốn phụ thuộc vào cơ cấu các nguồn vốn huy động
-
Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay
-
Nếu vay từ nhiều nguồn vốn với r khác nhau:
r
=
∑
∑
=
=
m
k

m
k
Ivk
RkIvk
1
1
*
Trong đó :
Ivk : số vốn vay từ nguồn k
Rk : lãi suất vay từ nguồn k
m : số nguồn vay
 Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế
Tất cả các công thức chuyển các khoản tiền phát sinh của thời kì phân tích về
cùng một mặt bằng thời gian đã nêu ở phần trên đều dựa trên cơ sở r là lãi suất thực
Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi không trùng với
thời đoạn ghép lãi
Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi trùng với thời đoạn ghép
lãi
Công thức: r = (1+ rd/m1)m2 – 1
Trong đó :
r là lãi suất thực trong thời đoạn tính toán
rd là lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu
m1 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu
m2 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính toán
 Chọn thời điểm tính toán
Do tiền có giá trị về mặt thời gian nên việc chọn thời điểm tính toán để đánh giá
mặt tài chính của dự án có quy mô không lớn thời gian thực hiện đầu tư không
dài thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư.
Đối với dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu tư dài thì thời điểm được
chọn để phân tích là thời điểm của dự án bắt đầu được đi vào hoạt động.

4. Nội dung phân tích tài chính
4.1.Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án
a. Xác định tổng mức vốn đầu tư
- Nội dung của tổng mức vốn đầu tư : tổng mức đầu tư của dự án bao
gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và đưa dự án váo hoạt động. Nó là cơ sở để
lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư vủa dự án. Theo
tính chất của các khoản chi phí tổng mức đầu tư bao gồm :
Chi phí cố định ( vốn cố định ) gồm:
- Chi phí xây dựng : chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình ,
hạng mục công trình thuộc dự án, chi phí phá dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san
lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình tạm, công trình phụ trợ
phục vụ cho thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả chi phí vận
chuyển đến công trình , lưu kho , lưu bãi , phi phí bảo quản, bỏa dưỡng tại kho
bãi, thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình ), chi phí đào tạo và chuyển
giao công nghệ ( nếu có ), chi phí lắp đặt các thiết bị và thử nghiệm, chi phí
mua sắm phương tiện vận chuyển.
- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( chi phí trước vận hành ) : các
khoản chi phí này tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các chi phí
gián tiếp hoặc có liên quan đến tạo ra hoặc vận hành khai thác các tài sản đó để
đạt được mục tiêu đầu tư . Bao gồm : chi phí cho công tác điều tra khảo sát , lập
và thẩm định dứ án , chi phí khởi công, đền bù GPMB; tái định cư, thuê đất
trong thời gian xây dựng và chuyển quyền sử dụng đất, chi phí cho tư vấn khỏa
sát, thiết kế và thẩm định thiết kế, tổng mức dự toán, chi phí cho thực hiện
công tác đấu thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí đào tạo huấn luyện, thuê
chuyên gia hướng dẫn vận hành, chi phí nguyên vạt liệu năng lượng cho quá
trình chạy thử v.v…các khoản chi phí này thường được thu hồi đều trong một
số năm đầu khi dựa án đi vào hoạt động.
- Vốn lưu động ban đầu :
- Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kì

sản xuất kinh doanh hay trong vòn một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạt
động theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính
- Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ cho
quá trình sản xuất ( nguyen, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữ
trong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang )
- Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ) : tài sản dự trữ cho quá
trình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) và
tài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )
- Vốn dự phòng :
- Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được
- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: đây là nội dung quan trọng đầu
tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án. Tính toán chính xác tổng
mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tính khả thi của dự án .
- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vào
các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng
hợp thành tổng mức đầu tư. Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựa trên
việc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của dự án
trong phần phân tích kĩ thuật
- Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơng giá xây dựng phù hợp
- Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loại
thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thời
điểm lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận
chuyển , bảo quản , lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao công
nghệ ( nếu có )
- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vận
hành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xây dựng
của Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán.
Vd: chi phí lập, thẩm định dự án được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với chi phí
thiết bị và xây lắp; chi phí thiết kế, thẩm định thiết kế kĩ thuật, tổng mức dự

toán dược tính bằn tỉ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng; chi phí quảng cáo dự
án, chi phí khởi công đền bù giải phóng mặt bằng ; chi phí đào tạo bồi dưỡng
được tính bằn cách lập dự toán. Riêng đối với chi phí ĐBGPMB được tính theo
khối lượng đền bù của dự án và theo quy định hiện hành của Nhà nước về giá
đền bù và chính sách tái định cư tại địa phương nơi tiến hành dự án
- Vốn lưu động ban đầu :
+ Vốn lưu động sản xuất : việc dự tính vốn lưu đọng sản xuất dựa vào
phần phân tích kĩ thuật để xác định chi phí nguyên vật liệu , nhiên liệu … cho
một chu kì sản xuất kể cả các khoản chi phí dự trữ bảo hiểm cần thiết .
+ Vốn lưu động lưu thông : đây là khoản khó xác định chính xác , cần tham
khảo các dự án tương tự và dựa vào đặc điểm điều kiện từng dự án để xác định
cho chính xác \
+ Vốn dự phòng:được xác định không quá 15% cuả tổng mức đầu tư tùy
thuộc quy mô đặc điểm của từng công trình
Phương pháp định mức vốn : căn cứ vaò định mức phí vốn đầu tư / 1 đơn vị sản
phẩm ( suất vốn đầu tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng mức vốn
đầu tư. Nó được xác định :
Iv = QDA* SVDT *K
Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án
Qda : công suất thiết kế của công trình dự án
Svdt : suất vốn đầu tư
K : hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợp
quan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý,
các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình làm cơ sở đẻ lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả
vốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu
tư xây dựng
Viện kinh tế xây dựng đã tiến hành nghiên cứu, biên soạn và ban hành tập
chỉ tiêu về suất vốn đầu tư theo tiêu chuẩn xây dựng ( TCXD) và các tiêu

chuẩn nhà ở TCVN. Trong cuốn này có đầy đủ và cụ thể các mức suất vốn
đầu tư cho các loại công trình xây dựng, những công trình xây dựng mang
tính kinh doanh. Dưới đây xin trích nêu bảng suất vốn đầu tư của công trình
nhà ở và công trình phụ trợ cho cơ quan văn phòng bảng 1
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở gồm các chi phí cần thiết để xây
dựng ngôi nhà tính trên 1m2 diện tích sàn, trong đó chi phí thiết bị bao gồm
chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị phục vụ vận hành thang
máy, máy bơm nước. Nó không bao gồm các chi phí xây dựng công trình hạ
tầng kĩ thuật và chi phí làm ngoại thất bên ngoài công trình.
-
Cơ cấu nguồn vốn :
-
Vốn ngân sách
-
Vốn tự có
-
Vốn vay
-
Vốn góp liên doanh
Tính toán tỉ trọng các nguồn vốn chiếm trong tổng mức đầu tư để xem
xét khả năng đảm bảo nguồn vốn cho dự án và khả năng trả nợ khi dự án đươc
thực hiện.
c. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm ( hoặc từng giai đoạn của cả
đời dự án ) và xác định dòng tiền của dự án.
Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính , nó là cơ
sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như : IRR, NPV,
tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi, bảng dự trù lỗ
lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền ….
Doanh thu hàng năm của dự án là toàn bộ giá trị hàng hóa được bán trong một

năm. Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động dựa vào kế hoạch
sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án. Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng
năm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thị trường và phân tích
về mặt kĩ thuật của dự án. Việc phân tích khía cạnh thị trường của dự án sẽ cho
phép chúng ta được tính số lượng sản phẩm của dự án sản xuất có thể tiêu thụ
hàng năm. Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượng sản phẩm tối đa mà dự án
có thể sản xuất được hàng năm. Doanh thu hàng năm được xác định bằng cách
lấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm đó nhân với giá bán một sản
phẩm .
Dự tình chi phí sản xuất ( dịch vụ ):
Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Khác với việc
tính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên quan đến kế
hoạch sản xuất và ké hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quan đến cả kế hoạch
khấu hao và kế hoạc trarnowj của dự án. Trong đó, khấu hao là một yếu tố chủa
chi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mức
thuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp. Nếu khấu hao tăng, lợi
nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại. Xác định
mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính.
Dự tính mức lỗ lãi của dự án :
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính
mức lỗ lãi hàng năm của dự án
Dự tinh mức lỗ lãi của dự án
stt
năm
hoạt động 1 2 … n
1 Tổng doanh thu chưa có thuế VAT
2 Các khoản giảm trừ
Giảm giá
Hàng bán trả lại
Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp

3 Doanh thu thuần (1-2)
4 Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi vay)
5 Lãi vay
6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5)
7 Thuế thu nhập doanh nghiệp
8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7)
9 Phân phối lợi nhuận thuần
Các tỉ lệ tài chính
1 Quay vòng vốn lưu đông
2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần
3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu
4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư
Xác định dòng tiền của dự án
- Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trình
hoạt động. Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm xem
xét . Dòng tiền của dự án bao gồm :
-
Dòng chi phí : bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình
kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có:
• Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ) : dòng chi phí
này diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình và
những chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu.
• Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án : trong quá trình vận hành khai thác
dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm.
• Dòng chi phí vận hành hàng năm : chi phí nguyên vật liệu, năng lượng, tiền
lương cốn nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không bao gồm khấu
hao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án. Phần lãi vay phải
trả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chi phí và
doanh thu của dự án.
-

Dòng lợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh.
Xác định dòng tiền của dự án
năm
khoản mục 0 1 2 n
1 doanh thu
2 thu khác
thanh lý tài sản cố định
thu hồi vốn lưu động
3 vốn đầu tư
4 chi phí vận hành
5 khấu hao
6 lãi vay
7 lợi nhuận trước thuế
8 thuế thu nhập
9 lợi nhuận sau thuế
10 tăng giảm vốn lưu động
11 dòng tiền sau thuế
d. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:
-
Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. đối
với dự
án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1 vào khoảng
2/3 thi dự án thuận lợi.
-
Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% . Đối
với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%
-
Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn phải trả
lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo

Chỉ tiêu lợi nhuận thuần , thu nhập thuần của dự án :
-
lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án , chỉ tiêu lợi
nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời dự
án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để
tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự
án.
Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức :
Wi = Oi - Ci
Trong đó :
Oi : doanh thu thuần năm thứ i
Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến sản xuất,
kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất , chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản
lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh
nghiệp và chi phí khác.
Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i
Tổng lợi nhuận thuần củ cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác định như sau :
PV(W) =
∑
=
n
i
Wipv
1
= W1*
)1(
1
r+
+W2*
2)1(

1
r+
+……+Wn *
nr)1(
1
+
Thu nhập thuần : phản ánh đầy đủ quy mô lái của cả đời dự án. Thu nhập thuần
của một dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng
các khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó. Bởi vậy, chỉ tiêu