Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Xây dựng số 15 - VINACONEX 15
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (459.14 KB, 73 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Sau thời gian thực tập tại Phòng Đầu tư Kinh doanh, em đã hoàn
thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: “Hoàn thiện công tác lập
dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Xây dựng số 15 -
VINACONEX 15”
Em xin cam đoan chuyên đề này là công trình nghiên cứu của riêng
em dưới sự hướng dẫn của PGS. TS Đoàn Thị Thu Hà trong thời gian em
thực tập tại Phòng Đầu tư Kinh doanh.
Nếu có bất cứ sự sao chép nào từ các luận văn khác em xin hoàn
toàn chịu trách nhiệm.
Hà Nội, tháng 05 năm 2011
Sinh viên thực hiện
NGUYỄN BÍCH HUỆ
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU 6
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN 8
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 8
1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản và dự án đầu tư bất động sản .8
1.1.2. Đặc điểm của đầu tư bất động sản 9
1.1.4. Phân loại hoạt đông đầu tư bất động sản 10
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 10
1.2.1. Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án 10
1.2.2. Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư:
11
1.2.3.Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản 12
1.2.4. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư Bất
động sản 15
1.2.5.Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư: 25
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 15- VINACONEX 15 28
2.1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CP XÂY DỰNG
SỐ 15- VINACONEX 15 28
2.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển của công ty 28
2.1.2. Ngành nghề kinh doanh 29
2.1.3. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý công ty 30
2.1.4.Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong những
năm gần đây 36
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.2.PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG LẬP DỰ ÁN LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG 15-
VINACONEX 15 38
2.2.1. Đặc điểm các dự án đầu tư bất động sản của công ty trong mối
quan hệ với công tác lập dự án 38
2.2.2. Thực trạng quy trình, nội dung, phương pháp và việc tổ chức
lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty 39
2.2.3. Ví dụ phân tích công tác lập dự án “Khu nhà nghỉ cuối tuần
Vụng Hương” của công ty 43
2.3.ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 15-
VINACONEX 15 57
2.3.1. Những thành tựu đạt được trong công tác lập dự án đầu tư bất
động sản của công ty 57
2.3.2. Những hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư bất động sản
của công ty 60
2.3.3.Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư
bất động sản của công ty 61
CHƯƠNG III. NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY
DỰNG SỐ 15- VINACONEX 15 62
3.1. ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG 15- VINACONEX
15. 62
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠO CÔNG TY CP XÂY DỰNG 15-
VINACONEX 15 62
3.2.1. Các giải pháp chung 62
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT:
BĐS: Bất động sản
UBND: Uỷ ban nhân dân.
TKKTTC và TDT: Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán.
TP: Thành phố
TC: Tiêu chuẩn.
QH: Quy hoạch
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế
đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư
đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh
vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng. Đặc biệt đầu
tư trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư bất động
sản đất nước đó là “Công ty Cổ phần Xây dựng số 15 - VINACONEX 15”,
đây là một trong những công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình
hình đầu tư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển,
mục tiêu mở rộng sản xuất của Công ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự
án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng và điển hình.
Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những thành
tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và
quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển
Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu
tư.
Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Xây dựng số 15 –
VINACONEX 15, được sự hướng dẫn của PGS. TS Đoàn Thị Thu Hà và với
sự giúp đỡ của tập thể phòng Đầu tư Kinh doanh, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình
hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công ty và đã hoàn thành chuyên đề
tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản
tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 15 – VINACONEX 15”.
Chuyên đề thực tập gồm có 3 phần:
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN.
Chương II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 15- VINACONEX 15
Chương III: NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 15-
VINACONEX 15.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của
Công ty cổ phần Xây dựng số 15 – VINACONEX 15 . Tôi xin chân thành
cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày cô Khoa Khoa học quản lý và Ban
lãnh đạo Công ty cổ phần Xây dựng số 15 – VINACONEX 15 đã giúp đỡ tôi
hoàn thành chuyên đề thực tập này!
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN.
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản và dự án đầu tư bất động sản.
1.1.1.1.Khái niệm đầu tư bất động sản.
Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là
Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất
động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng
lợi ích xã hội.
Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói
chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước.
Đầu tư Bất động sản cần chú ý:
Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh
doanh, công nghệ, dịch vụ…
Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động
dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự
án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.
Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.
Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:
+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận.
+ Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực
quốc gia…
1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản.
Dự án kinh đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết
lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất
Động sản.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm việc bỏ vốn để xây dựng
mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì , nâng cao chất lượng công
trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
Dự án đầu tư bất đông sản thông thường gồm phần thuyết minh dự án và
bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
kỹ thuật và bản vẽ thi công xây dựng công trình sau này. Tổng mức dầu tư
của dự án chính là giá trị ban đầu đầu tư xây dựng của dự án.
1.1.2. Đặc điểm của đầu tư bất động sản.
Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị
lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được
lợi nhuận cao.
Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và
đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian
đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các
biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ
thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…
Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và
huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử
dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần
phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu,
cân đối khoản mục thi công công trình…
Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với
đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi
trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững
đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng
như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế
- xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác
đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho
hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…
1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư bất động sản.
Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền
kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về
phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại
nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác:
+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng
cho các hoạt động khác.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt
động kinh doanh bất động sản.
=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh.
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng .
- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển
kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với
công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi
nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ
sở nhu cầu của xã hội.
1.1.4. Phân loại hoạt đông đầu tư bất động sản.
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa
trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất
động sản. Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài
sản lưu động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở
rộng các công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ
5 năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.2.1. Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án.
1.2.1.1. Khái niệm.
Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính toán
toàn diện các khía cạnh kinh tế, kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, pháp lý … Từ đó
xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp để thực hiện một dự án đầu tư.
Quá trình lập dự án là một quá trình phát triển từ việc hình thành các ý
tưởng đầu tư đến việc xây dựng một kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng đó
thành 1 dự án đầu tư cụ thể.
Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, có
ý nghĩa quyết định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở
để tiến hành việc đầu tư và đưa dự án vào vận hành khai thác như kế hoạch.
Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ
quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội dung của một dự án đầu tư
đề cập tới các khía cạnh kinh tế cốt yếu gồm vi mô,vĩ mô, quản lý và kỹ thuật.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.2.1.2. Mục đích.
Với một doanh nghiệp, thực hiện công tác lập dự án nhằm xây dựng một
báo cáo lịch trình khoa học và dự kiến cụ thể về kỹ thuật, tài chính, thời gian
và quản lý thực hiện dự án. Từ đó, doanh nghiệp có thể đánh giá, xem xét dự
án xem có đáp ứng yêu cầu của mình và khả năng có thể thực hiện được hay
không. Đó là căn cứ cho chủ đầu tư xem xét quyết định có nên đầu tư hay
không và đầu tư theo phương án nào, kiểm tra tính khả thi của dự án và nếu
phù hợp sẽ trình lên dự án thẩm định. Ngoài ra, lập dự án cũng còn giúp chủ
đầu tư xác định những rủi ro để đưa ra những phương án giảm thiểu ảnh
hưởng của nó.
Bản dự án đầu tư sẽ là một trong những căn cứ thiết yếu để theo dõi,
đánh giá và có điều chỉnh cần thiết trong quá trình vận hành khai thác dự án;
đồng thời cung cấp những thông tin cần thiết cho chủ đầu tư và các đối tác
trong việc tham gia đầu tư,nhằm tìm kiếm sự tài trợ, góp vốn cho dự án sau
này.
1.2.1.3. Yêu cầu.
Yêu cầu đặt ra đối với việc lập dự án là phải nghiên cứu toàn diện, kỹ
càng các điều kiện để đưa ra và lựa chọn được các giải pháp khả thi của dự
án, đạt được hiệu quả đầu tư về mặt tài chính, kinh tế - xã hội. Do đó, việc lập
dự án phải đảm bảo một số các yêu cầu sau:
Dự án được lập ra phải phù hợp với cáo quy định của pháp luật, tiêu
chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan quản lý Nhà nước, tiêu chuẩn và
thông lệ quốc tế.
Độ tin cậy và mức chuẩn xác cần thiết của các thông số phản ánh các
yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dự án trong từng giai đoạn nghiên cứu.
Đánh giá được tính khả thi của dự án, từ đó đưa ra các phương án và
so sánh để lựa chọn các phương án tốt nhất.
1.2.2. Các nguyên tắc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư:
Dự án lập ra ngoài thể hiện mục đích đầu tư và phù hợp những yêu
cầu đặt ra còn phải thoả mãn những nguyên tắc đảm bảo chất luợng truớc khi
dự án được đưa vào thực hiện.
* Đầu tiên, phải đảm bảo được tính khoa học. Tính khoa học của công
tác lập dự án đòi hỏi người lập phải có quá trình nghiên cứu một cách tỉ mỉ,
kỹ càng và tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án, đặc biệt là
những nội dung về thị trường, tài chính, công nghệ và kỹ thuật.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Thứ hai, phải đảm bảo tính hệ thống. Công tác lập cần được xây dựng
quy trình lập khoa học, phân công cho từng nhóm soạn thảo chuyên trách và
các chuyên viên có kinh nghiệm nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian mà vẫn
đảm bảo được chất lượng. Việc nghiên cứu cơ hội đầu tư và tính khả thi tiến
hành một cách nghiêm túc, tỉ mỉ để quyết định cho bước lập dự án khả thi bởi
giai đoạn này thường khá phức tạp, nhất là với những dự án có vốn đầu tư
lớn.
* Thứ ba, dự án đầu tư được lập phải bám sát với nhu cầu thị trường. Dự
án được thực hiện thoả mãn được nhu cầu thị trường mới là dự án thành công,
bởi vì thị trường không những là cơ sở cho đầu tư mà còn là yếu tố hỗ trợ đầu
tư có hiệu quả.
* Thứ tư, công tác lập dự án cần phải sát với thực tiễn, các nội dung của
dự án phải được nghiên cứu và xác định trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh
giá đúng mức với các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và
gián tiếp tới hoạt động đầu tư. Ngoài ra, mọi tình huống khác nhau có thể xảy
ra đối với dự án đều phải được xem xét đến nhằm hạn chế mọi rủi ro có thể
xảy ra khi tiến hành dự án.
* Thứ năm, Dự án được lập phải có chất lượng cao, đảm bảo tính khả thi
và hiệu quả. Điều đó sẽ giúp cho việc thẩm định, triển khai dự án được thuận
lợi, từ đó nâng cao hiệu quả của dự án. Dự án có chất lượng cao sẽ đi đôi với
chi phí lập dự án lớn. Do đó, phải cân đối giữa các yêu cầu về thời gian, chất
lượng với chi phí nhằm đảm bảo có thể thực hiện tốt công tác lập dự án.
Ngoài ra, thời gian lập dự án cũng phải đảm bảo sao cho dự án có thể nhanh
chóng tiếp cận với thị trường.
Cuối cùng, phải có đầy đủ những nguồn lực cần thiết để hoàn thiện công
tác lập dự án. Đó là đội ngũ cán bộ có năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực
lập dự án; các phương tiện thiết bị, phòng thí nghiệm, các phần mềm tính toán
để phục vụ cho việc thu thập và xử lý, phân tích thông tin dữ liệu của dự án.
1.2.3. Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản.
1.2.3.1. Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư.
Việc lựa chọn lĩnh vực, hình thức đầu tư của dự án ngoài sự lựa chọn
của chủ đầu tư còn phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Dựa vào quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, lĩnh
vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điều kiện và lĩnh
vực cấm đầu tư theo quy dịnh tại Điều 27, 28, 29, 30 của Luật Đầu tư. Căn cứ
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
các thông tin được cung cấp từ các cơ quan quản lý và thông tin dăng tải trên
các phương tiện thông tin đại chúng.
Ngoài ra, phải nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
và tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng.
1.2.3.2.Xác định địa điểm đầu tư.
Lựa chọn địa điểm để lập dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Địa điểm nghiên cứu lập dự án đầu
tư do cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể như sau:
- Công văn giới thiệu địa điểm đất của Sở Quy hoạch kiến trúc (đối với
công trình xây mới chưa có dịa điểm xây dựng).
- Văn bản chấp thuận của UBND Tỉnh/Thành phố cho phép nhà đầu tư
nghiên cứu lập dự án tại địa điểm xây dựng xác định.
- Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cấp có thẩm
quyền.
1.2.3.3.Đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư.
- Việc đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện theo luật
Đầu tư; Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ và các quy định có liên
quan của các cơ quan có thẩm quỳên.
- Nạp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư đến Sở Kế hoạch và đầu tư
để đựơc hướng dẫn, tiếp nhận dăng ký đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình tự
UBND tỉnh/Thành phố cấp.
1.2.3.4.Lập báo cáo khả thi.
Nội dung dự án đầu tư BĐS được thực hiện theo quy định tại điều 35,
36, 37 của Luật Xây dựng; Điều 5, 6, 7 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày
07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; và
quản lý dự án dầu tư xây dựng công trình và các quy định hiện hành của Nhà
nứơc.
Ngoài ra, trường hợp Công ty là tổ chức trúng thầu đấu giá quyền sở hữu
đất và trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, việc lập dư án còn phải
tuân thủ quyết định trúng thầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của
UBND Tỉnh/ Thành phố có thẩm quyền.
1.2.3.5.Thẩm định, phê duyệt dự án.
Thẩm định thiết kế cơ sở:
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Sau khi có quyết định dự án khả thi thì chủ đầu tư sẽ tiến hành lập thiết
kế cơ sở gửi lên UBND các cấp ban ngành có thẩm quyền thẩm định và kết
luận đủ điều kiện để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng công trình. Sở xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở các dự án xây dựng
dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng.
Phê duyệt dự án:
Người có thẩm quyên quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi
có kết quả thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở. Nội dung quyết dịnh
đầu tư đựơc thực hiện theo khoản 3 điều 11 Nghị định 16/2005/NĐ-CP của
chính phủ.
Chủ đầu tư tự quyết định duyệt dự án theo quy định của pháp luật về
quản lý đầu tư xây dựng; UBND tỉn /Thành phố phê duyệt các dự án phát
triển nhà ở theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 8 Nghị định số 90/2006//NĐ-CP
ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở.
1.2.3.6.Thực hiện khảo sát phục vụ bước lập hồ sơ thiết kế.
Thực hiện khảo sát địa chất công trình phục vụ lập hồ sơ thiết kế có thể
thuê dơn vị tư vấn có đầy đủ năng lưc và tư cách pháp nhân theo quy định
thực hiên.
1.2.3.7.Lập hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán.
Bước lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán được thực hiện
bằng cách thuê dơn vị tư vấn có đầy dủ năng lực, tư cách pháp nhân theo quy
định tại điều 52, 53 của Luật Xây dựng; Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày
07/02/2005 của Chính phủ.
1.2.3.8.Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật
thi công và tổng dự toán công trình.
Nội dung theo Luật Xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày
07/02/2005; theo thông tư 02/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ Xây dựng.
Thủ thục phê duyệt TKKTTC và TDT gồm:
- Đơn vị tư vấn thiết kế lập xong hồ sơ theo quy dịnh, Chủ đầu tư thuê
dơn vị tư vấn theo quy định của thực hiện công tác thẩm tra hồ sơ TKKTTC
và TDT.
- Khi có kết quả thẩm tra, chủ đầu tư tổ chức thẩm định TKKTTC và
TDT (trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện) kết quả thẩm định
là cơ sỏ để trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt TKKTTC và TDT.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Tờ trình xin phê duyệt TKKTTC và TDT.
- Quyết định phê duyệt TKKTTC và TDT.
1.2.4 . Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư Bất
động sản
1.2.4.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và
thực hiện dự án đầu tư bất động sản (sự cần thiết phải đầu tư dự án).
Nội dung này nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư;
những lợi ích mà việc xây dựng công trình mang lại cho công ty cũng như cho
đối tác. Ngoài ra, còn nêu lên những lợi ích và thiệt hại mà công trình đem lại
cho vùng, địa phương nơi thực hiện dự án.
Để xác đinh sự cần thiết phải đầu tư, nhóm soạn thảo nghiên cứu các nội
dung:
Các căn cứ pháp lý: Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; Chủ trương, chính sách luật pháp
liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật doanh nghiệp
…và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của Bộ; Định hướng
phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội về xây dựng,
phát triển đô thị, phát triển sản xuất; Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng
được ban hành.
Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của nơi thực hiện dự án, tình hình lãi
suất, lạm phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan
nhu chính sách thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính
sách về tín dụng…
Ngoài ra, còn nghiên cứu : điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội như dân
số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu…; các cơ chế được áp
dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế
khác) và các dự án có liên quan đến vùng dự án.
Đối với các dự án được lập, phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư
đã được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê
duyệt dự án đầu tư.
1.2.4.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án.
Trong quá trình nghiên cứu cần thực hiện các công việc như sau:
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm
đặt dự án đầu tư.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm, chất lượng sản phẩm, và
số lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm. Đối với các dự án như trung tâm
thương mại thì đó là các văn phòng cho thuê, bán và căn hộ chung cư
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án: chủ yếu hướng tới đối tượng
khách hàng và mức thu nhập của khách hàng.
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị
trường,…
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị,
quảng bá sản phẩm khi ra thị trường.
Đối với các dự án Bất động sản thì nội dung này nghiên cứu trên phạm
vi không quá rộng.
1.2.4.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án.
Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án là nội dung quan
trọng nhất của một dự án đầu tư Bất động sản. Khi nghiên cứu nội dung này
chủ đầu tư thường mới các nhà tư vấn thiết kế làm và lựa chọn. Những nội
dung của phần này bao gồm:
Xem xét về địa điểm xây dựng dự án và đánh giá hiện trạng vùng dự
án.
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về: Vị trí
khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất; Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí
hậu… của khu đất; Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập,
hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải của khu đất; Quy
hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách
khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
Nghiên cứu quy mô và các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án.
Bao gồm :Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án; Các chỉ
tiêu kỹ thuật dự án; Phương án quy hoạch không gian dự án; Quy hoạch chi
tiết sử dụng đất cho từng hạng mục công trình, từng sản phẩm của dự án;
Phân khu chức năng của dự án.
Phần nội dung thiết kế kỹ thuật của dự án :
Gồm có: Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án; Thiết kế
kỹ thuật từng hạng mục công trình của dự án; Giải pháp thiết kế kỹ thuật
chung và từng hạng mục công trình dự án
Đánh giá tác động môi trường của dự án :
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Gồm những nội dung : Đánh giá môi trường hiện trạng dự án, dự báo
các yếu tố gây ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm, các giải pháp bảo vệ môi
trường, kết luận và kiến nghị.
Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình
Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công
trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá
trình chuẩn bị và thực hiện dự án.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng.
Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo
thời gian thực hiện các công việc găng của dự án.
1.2.4.4.Phân tích tài chính dự án đầu tư.
a. Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án.
Xác định tổng vốn đầu tư:
Việc tính chính xác tổng vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với
tính khả thi của dự án. Nếu vốn đầu tư được dự tính quá thấp dẫn đến dự án
không thực hiện được và nếu dự tính quá cao sẽ không phản ánh được chính
xác hiệu quả tài chính của dự án. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm
toàn bộ số vốn cần thiết để thiết lập và đưa dự án vào hoạt động. Nó được
chia làm hai loại: Vốn cố định và vốn lưu động ban đầu.
Xác định các nguồn tài trợ cho dự án:
Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng
vốn cần được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận tài
trợ. Các nguồn vớn dự kiến này phải được đảm bảo chắc chắn. Sự đảm bảo
này có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế.
b. Lập báo các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai
đoạn của đời dự án.
Báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động
tài chính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích
các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án.
Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm: doanh thu do bán sản
phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho
bên ngoài. Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động và dựa
vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án.
Dự tính chi phí sản xuất:
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chỉ tiêu này cũng được dự tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án.
Việc dự tính chi phí sản xuất dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch
khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án.
Dự tính lãi lỗ của dự án:
Trên cơ sở dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự
tính hàng năm để tiến hành dự tính lãi lỗ cho dự án. Đây là chỉ tiêu quan
trọng, nó phản ánh kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ trong từng
năm và cả đời dự án.
Bảng dự trù cân đối kế toán:
Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án được tính cho từng năm hoạt
động của nó mô tả tình trạng tài chính hoạt động sản xuất kinh doanh của dự
án thông qua việc cân đối tài sản với nguồn vốn. Đây là nguồn tài liệu giúp
cho chủ đầu tư phân tích đánh giá được khả năng cân bằng tài chính của dự
án. Việc dự trù được tiến hành theo bảng mẫu theo quy định của nhà nước.
Dự tính cân đối thu chi:
Phân tích tài chính dự án quan tâm tới lượng tiền đi vào và đi ra của
dự án. Đảm bảo cân đối thu chi (cân đối dòng tiền vào và dòng tiền ra là mục
tiêu quan trọng của phân tích tài chính dự án).
Việc cân đối dòng tiền được thực hiện theo bảng mẫu theo quy định
của nhà nước
c. Các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án đầu tư.
Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp.
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với những dự án có nhiều triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ
số này có thể nhỏ hơn 1 và lớn hơn 2/3 thì thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có so với vốn đầu tư: Phải lớn hơn hoặc bằng 50%, đối
với những dự án có triển vọng thì hệ số này có thể nhỏ tới 40%.
Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án.
Đây là các chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án. Chỉ tiêu lợi nhuận
thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó: W
i
: Lợi nhuận thuần năm i
O
i
: Doanh thu thuần năm i
C
i
: Chi phí ở năm i
Chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án có tác dụng so sánh
quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của đời dự án ta
phải tính chuyển tổng lợi nhuận thuần hàng năm về cùng mặt bằng thời gian ở
hiện tại hoặc tương lai. Ta có:
∑
=
n
i
ipv
W
1
= W
1
1
)1(
1
r
+
+ W
2
2
)1(
1
r+
+…+ W
n
n
r)1(
1
+
Chỉ tiêu lợi nhuận thuần bình quân năm được tính theo công thức:
PV
W
__
=
n
W
n
i
ipv
∑
=
1
Để đánh giá đầy đủ quy mô lãi của đời dự án trong phân tích tài
chính thường sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần. Thu nhập thuần của dự án là
thu nhập còn lại sau khi đa trừ đi toàn bộ chi phí của đời dự án. Chỉ tiêu này
phản ánh quy mô lãi ở thời điểm hiện tại hoặc tương lai.
- Với cách tính ở thời hiện tại, ta có chỉ tiêu NPV (Net present
value):
Trong đó:
t
N
: Thu hồi gộp tại năm t (thu hồi hoàn vốn tại năm t)
t
N
= Khấu hao tại năm t + Lợi nhuận tại năm t + Lãi vay tại năm t
= (F
t
+ P
t
+ L
v
)
I
t
: Vốn đầu tư tại năm t (luồng tiền mặt chi tại năm t)
NPV : Gía trị hiện tại thuần tại thời điểm t = 0
n: Số năm hoạt động hoặc số năm trong thời kỳ phân tích.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
(
)
tt
IN −
: thu hồi thuần tại năm t (lợi ích thuần tại năm t).
Đ
n
: Gía trị đào thải hay thanh lý vào cuối kỳ sử dụng.
tt
i
: Mức lãi suất tính toán
t
tt
i )1(
1
+
: Hệ số chiết khấu tại năm t
Dự án chỉ có thể được chấp nhận khi NPV ≥ 0
Tỷ số lợi ích trên chi phí ( B/C)
Chỉ tiêu B/C (Benefit- cost ratio) là phương pháp dùng chỉ tiêu lợi ích
/chi phí (B/C) làm thước đo hiệu quả trong tính toán và đánh giá hiệu quả dự
án. Tỷ số này là tỉ lệ nhận được khi chia giá trị hiện tại của dòng lợi ích cho
giá trị hiện tại của dòng chi phí.
B/C=
∑
∑
=
=
+
+
n
t
t
tt
t
n
t
t
tt
t
i
C
i
B
1
1
)1(
)1(
Trong đó:
t
B
: Lợi ích trong năm t (thu nhập tại năm t)
t
C
: Chi phí trong năm t
tt
i
: Lãi suất tính toán.
n: Năm cuối ứng với tuổi thọ kinh tế của dự án.
Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR (Internal rate of return)
Hệ số hoàn vốn nội bộ là suất chiết khấu (i) mà tại đó giá trị hiện tại
của các khoản phải thu, chi bằng nhau hay NPV = 0
Ta có:
)()(
)(
)(
21
1
121
iNPViNPV
iNPV
iiiIRR
−
−+=
Trong đó:
1
i
: Tỉ suất chiết khấu thấp hơn
)(
1
iNPV
> 0
2
i
: Tỉ suất chiết khấu cao hơn
)(
2
iNPV
< 0
)(
1
iNPV
: Giá trị hiện tại ứng với
1
i
)(
2
iNPV
: Gía trị hiện tại ứng với
2
i
2
i
>
1
i
và
2
i
-
1
i
≤ 5%
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Dự án đầu tư có lợi khi lãi suất tính toán nhỏ hơn mức lãi suất nội
tại:
tt
i
< IRR
Và dự án có IRR lớn hơn sẽ có khả năng sinh lợi cao hơn.
Thời gian hoàn vốn (T).
Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để dự án hoàn lại tổng số
vốn đầu tư đã bỏ ra bằng các khoản lãi bằng tiền mặt.
Một cách tổng quát có thể biểu diễn thời gian thu hồi vốn qua công
thức:
Trong đó:
I: Tổng số vốn đầu tư.
T: Thời gian thu hồi vốn.
t
F
: Lợi nhuận ròng hàng năm tại năm t (lãi ròng).
Đ
t
: Khấu hao hàng năm tại năm t.
- Nếu dự án có lãi hàng năm bằng nhau (khấu hao hàng năm bằng nhau
và và lãi ròng hàng năm bằng nhau), ta có:
- Nếu dự án có sử dụng vốn vay, tức là phải trả lãi vay và số lãi vay hàng
năm bằng nhau, tức là:
v
L
: Lãi vay hàng năm.
Dự án sẽ được chấp nhận nếu:
m
TT
<
(
m
T
: Thời gian thu hồi vốn định
mức)
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Và lựa chọn dự án có thời gian thu hồi vốn ngắn nhất.
Phân tích hoà vốn.
Phân tích hoà vốn thực chất là tìm điểm hoà vốn (BEP – break event
point) mà tại đó: Tổng doanh thu = Tổng chi phí
Hay nói cách khác là tìm mức vận hành mà tại đó hàng năm dự án không
có lãi nhưng cũng không bị lỗ.
Điểm hoà vốn lời lỗ.
Hệ số hoà vốn lời lỗ: Là tỉ lệ tính theo phần trăm của công suất thiết kế
hoặc sản lượng tiêu thụ dự kiến trong năm hoạt động bình thường của dự án.
Trong đó:
Đ: Tổng chi phí cố định trong năm của dự án, bao gồm cả lãi
vay.
D: Tổng doanh thu dự kiến trong năm của dự án.
B: Tổng chi phí biến đổi trong năm của dự án.
Điểm hoà vốn tiền tệ:
- Hệ số hoà vốn tiền tệ:
- Điểm hoà vốn tiền tệ thấp hơn điểm hoà vốn lời lỗ.
Điểm hoà vốn trả nợ:
Điểm hoà vốn nhiều giá bán
Gb
Q
: sản lượng hoà vốn tại giá bán P
P: Gía bán đơn vị sản phẩm dự kiến.
b: Chi phí biến đổi đơn vị sản phẩm.
Phân tích khả năng biến động dự án
Trong thực tế, những tính toán ban đầu khi xây dựng dự án không
phải bao giờ cũng đạt như dự kiến do một số lý do sau:
Nguồn vốn cố định và nguồn vốn lưu động có thể bị thiếu hụt, tình trạng
thâm hụt Ngân sách có thể trở nên căng thẳng.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thời gian thi công, xây dựng và chạy thử có thể bị kéo dài.
Năng lực sản xuất (công suất thiết kế) dự kiến ban đầu có thể không thực
hiện được.
Mặt khác, những biến động của nền kinh tế và thị trường như: Ảnh
hưởng của lạm phát, những biến động thay đổi về tương quan giá cả, biến
động về công nghệ tiên tiến…là những biến động khó có thể lường trước hết
được. Ngoài ra, những nguyên nhân chủ quan do trình độ quản lý của các
doanh nghiệp có thể chưa phù hợp với những biến động của thị trường. Do
đó, tiến hành phân tích khả năng biến động của dự án để đánh giá khả năng
thực hiện là một việc cần thiết. Hơn nữa, việc phát hiện sớm những vướng
mắc của dự án để đưa ra những biện pháp quản lý doanh nghiệp thích hợp cho
những biến động đó.
1.2.4.5.Phân tích hiệu quả xã hội dự án đầu tư.
a. Gía trị gia tăng thuần tuý NVA
Gía trị gia tăng thuần tuý (net value added) là mức chênh lệch giữa
gía trị đầu ra và giá trị đầu vào.
∑∑∑
===
+−=
n
t
t
n
t
t
n
t
IMIDNVA
000
)(
Trong đó:
∑
=
n
t
NVA
0
: Gía trị gia tăng thuần do dự án tạo ra trong toàn bộ thời gian
hoạt động của nó từ năm 0 đến năm n.
∑
=
n
t
t
D
0
: Gía trị dự kiến của đầu ra trong toàn bộ thời gian hoạt động
của dự án từ năm 0 đến năm n (thường là doanh thu).
∑
=
+
n
t
t
IMI
0
)(
: Gía trị dự kiến của các đầu vào vật chất thường xuyên MI
và vốn đầu tư I trong toàn bộ thời gian hoạt động của dự án từ năm 0 đến năm
n.
Gía trị gia tăng thuần tuý quốc gia NNVA (national net value added).
Là chỉ tiêu quan trọng nhất biểu thị sự đóng góp của dự án đối với nền kinh
tế. Được tính như sau:
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
∑ ∑ ∑
= = =
++−=
n
t
n
t
n
t
tt
RPIMIDNNVA
0 0 0
)(
Trong đó:
RP : Là tất cả các khoản chuyển ra nước ngoài có liên quan của dự án
như tiền trả kỳ vụ, tiền bảo hiểm, tiền thuê, tiền lãi vay và lợi nhuận thuần của
vốn nước ngoài cũng như tiền lương của nhân viên nước ngoài.
b. Chỉ tiêu số lao động có việc làm.
- Tổng số chỗ việc làm mới.
- Số chỗ việc làm được tạo ra trên một đơn vị vốn đầu tư (gồm cả lao
động lành nghề và không lành nghề).
- Số chỗ làm việc cho lao động không lành nghề trên một đơn vị vốn đầu
tư.
c. Tác động đến phân phối thu nhập và công bằng.
Tỷ lệ thu nhập được phân phối của những người làm công ăn lương
trong giá trị gia tăng ( )
Tỷ lệ thu nhập được phân phối của những người được hưởng lợi nhuận,
trong giá trị gia tăng (
Tỷ lệ thu nhập được phân phối cho nhà nước trong giá trị gia tăng (
Tỷ lệ gia tăng phần thu nhập của vùng lãnh thổ trong giá trị gia tăng (
d. Tiết kiệm và tăng ngoại tệ.
Tiết kiện và tăng ngoại tệ nhằm hạn chế dần sự phụ thuộc vào viện trợ
nước nước ngoài và tạo nên cán cân thanh toán hợp lý là hết sức cần thiết đối
với các nước đang phát triển như nước ta. Các bước cần tiến hành:
+ Xác định các khoản thu chi ngoại tệ.
+ Xác định các khoản thu chi ngoại tệ của dự án liên đới (nếu có).
+ Tính dòng ngoại tệ thuần đưa về mặt bằng hiện tại.
+ Xác định số ngoại tệ tiết kiệm do sản xuất thay thế hàng nhập
khẩu.
+ Tính tổng toàn bộ số ngoại tệ tiết kiệm ở hai bước trên.
e. Những tác động khác của dự án.
- Mục tiêu và phạm vi phân tích tác động đến môi trường sinh thái.
- Những ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng.
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Tác động dây chuyền tới các ngành nghề, lĩnh vực khác.
1.2.5. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư:
1.2.5.2.Phương pháp thu thập thông tin.
Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội
dung nghiên cứu của quá trình lập dự án Bất động sản, đặc biệt đối với các
nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.
Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện
thực tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời
gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa
chọn phương pháp thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng
phương pháp thu thập thông tin qua những nguôn tin sẵn có như: thông tin
trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin
đại chúng ( báo, đài, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ
quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém
hoặc thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao.
Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông
qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng
website…
Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu
tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các
phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu,
thông tin thu thập được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và
đảm bảo độ chính xác.
Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp
dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ
được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình
lập dự án đầu tư.
1.2.5.3.Phương pháp dự báo.
Phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng,
không thể thiếu trong quá trình lập dự án Bất động sản. Nó giúp cho việc đưa
ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn và nhằm mục đích
đưa ra biện pháp với những rủi ro có thể lường trước.
Các nội dung dự báo bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự
báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu
ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và
Nguyễn Bích Huệ Lớp: Quản lý kinh tế 49B
25
