Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư có vai trò quan trọng với nền kinh tế. Dự án đầu tư là kim chỉ
nam tạo ra động lực cho phát triển kinh tế xã hội và thúc đẩy quá trình phát triển
của một quốc gia. Dự án dầu tư được tiến hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt
được mục tiêu mong muốn. Để có được một kết quả đầu tư tốt cần có một quá trình
nghiên cứu kỹ lưỡng và thực hiện đầu tư tốt. Hai tiêu chuẩn chính để có thể đánh
giá một quá trình đầu tư có hiệu quả hay không là xem chúng có tạo ra hiệu quả về
mặt tài chính & kinh tế xã hội không. Một quá trình đầu tư được xem là có hiệu quả
về mặt tài chính nếu sau khi đưa vào hoạt động nó đem lại cho chủ đầu tư một
khoản thu lớn hơn chi phí bỏ ra; một dự án xem là có hiệu quả về kinh tế- xã hội
nếu nó đem lại lợi ích cho xã hội-cộng đồng như tạo việc làm cho người lao động,
tăng thu nhập cho quốc gia. Một dự án có thể chỉ có hiệu quả về tài chính hoặc kinh
tế-xã hội nhưng cũng có dự án có hiệu quả cả về tài chính và kinh tế-xã hội. Thông
thường trong hai kết quả thì kết quả về mặt tài chính thường được coi trọng hơn và
nó là mục tiêu chính của hầu hết các hoạt động đầu tư trong xã hội. Như vậy việc
phân tích chỉ tiêu tài chính có vai trò rất quan trọng trong quá trình lập một dự án
đầu tư nó là tiền đề cho việc đánh giá hiệu quả, lựa chọn dự án và là cơ sở cho tính
toán chỉ tiêu kinh tế-xã hội.
Trong quá trình lập một dự án đầu tư phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu
tư là một vấn đề quyết yếu đối với chất lượng của một dự án đầu tư. Do vậy phân
tích tài chính luôn được giành một mối quan tâm đặc biệt của các chủ đầu tư, các tổ
chức tài chính, cơ quan chức năng trong quá trình lập, thẩm định dự án.
Xuất phát từ sự cần thiết của phân tích tài chính trong dự án đầu tư trên, nên
trong thời gian thực tập tại Phòng Kế hoạch của Công ty Cổ phần Thương mại và

Dịch vụ Hùng Nam, được sự giúp đỡ của các cán bộ trong phòng cùng ban lãnh
đạo, em đã chọn đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm
thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” và tự tiến hành phân tích
dự án dựa trên những số liệu trên báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Tuy nhiên với
trình độ và lượng kiến thức có hạn nên trong khi nghiên cứu sẽ không thể tránh
được thiếu sót, vì vậy em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp cũng như phê
bình của thầy cô để đề tài hoàn chỉnh hơn. . Em cũng xin chân thành cảm ơn Th.s
Vũ Thị Thảo, người đã tận tình hướng dẫn em nghiên cứu đề tài và cám ơn các anh
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
3
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chị trong Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam đã giúp đỡ em trong
suốt quá trình thực tập tại Công ty.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
• Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
• Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại
thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh dựa trên báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
• Đề xuất giải pháp thực hiện phương án tài chính của dự án.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại
thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các phương
pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…
KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ
• Chương I: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
• Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại
và nhà ở tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
• Chương III: Giải pháp thực hiện phương án tài chính của dự án

Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
4
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
I.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
• Khái niệm dự án đầu tư
Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên trong một thời gian dự án
nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế xã hội
Theo luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Về hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi
tiết và có hệ thống các hoạt động sẽ được thực hiện với chi phí, nguồn lực được bố
trí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và mục tiêu nhất định trong tương
lai.
Về quản lý và kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ quản lý vốn, vật tư,
lao động để tạo ra kết quả kinh tế tài chính trong một thời gian dài, là công cụ kế
hoạch hóa thể hiện chi tiết kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển.
Xét trên góc độ phân công lao động: thể hiện sự phân công, bố trí lực lượng
lao động xã hội nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế khác nhau với
xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên.
Về nội dung: dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được kế hoạch hóa nhằm đạt được mục tiêu nhất định.
• Vai trò của dự án đầu tư bất động sản
o Đối với Nhà nước:
Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan Nhà nước phê duyệt cấp giấy phép đầu tư
hoặc ra quyết định đầu tư, là căn cứ để xử lý hòa giải các tranh chấp về quyền lợi và
nghĩa vụ nảy sinh trong quá trình đầu tư thực hiện dự án. Dự án đầu tư cũng là một

trong những căn cứ để Nhà nước thi hành luật phá sản.
o Đối với chủ đầu tư:
Dự án đầu tư là phương tiện tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh góp
vốn đầu tư, là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tẹ trong và ngoài
nước tài trợ hoặc cho vay, là cơ sở để xác định kế hoạch tiến hành đầu tư, theo dõi,
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
5
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đôn đốc, kiểm tra và xử lý kịp thời những thiếu sót trong quá trình thực hiện dự án.
Đồng thời, dự án đầu tư cũng là căn cứ để soạn thảo những điều lệ doanh nghiệp và
xây dựng hợp đồng.
o Đối với nhà tài trợ:
Dự án đầu tư là căn cứ để các nhà tài trợ xem xét tính khả thi của dự án, từ
đó đi đến quyết định có nên tài trợ vốn hay không và nếu có thì tài trợ đến mức độ
nào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
• Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
o Dự án đầu tư bất động sản là dự án xây dựng gắn liền với sử dụng đất đai
do đó nó có vị trí cố định. Các công trình bất động sản được xây dựng và phát huy
tác dụng ngay trên địa điểm xây dựng. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia
nên mọi hoạt động ảnh hưởng tới đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu
quả thu được là tốt nhất, cũng có nghĩa là phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai
đó. Vì vậy mọi dự án đầu tư bất động ản đều phải phân tích trên hai khía cạnh là tài
chính và kinh tế - xã hội.
o Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, do đó trong
quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư cần phải có các kế hoạch huy động vốn,
lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp
khó khăn trở ngại, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
o Dự án đầu tư bất động sản có thời gian xây dựng và sử dụng, khai thác
dài nên có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong từng giai đoạn của dự án. Vì vậy, khi
phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó,

từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính
cao và đặc biệt khi phân tích chủ đầu tưu cần xem xét tới giá trị thời gian của các
dòng tiền.
o Đầu tư vào bất động sản gắn liền với chiếm hữu đất đai nên người đầu tư
cẩn phải thực hiện đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quản đến quyền sử dụng đất, giải
phóng mặt bằng.
o Các dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào phong tục tập
quán của các vùng, các miền do đó nhà đầu tư khi thiết kế kiến trúc nên chú ý tới
đặc điểm này.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
6
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
I.1.2. Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
• Khái niệm
Tài chính dự án đầu tư là tất cả các quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là việc xem xét tính khả thi về mặt tài chính
của dự án thông qua việc xem xét nhu cầu và sự đảm bảo nguồn lực tài chính cho
việc thực hiện dự án đầu tư, xem xét tình hình kết quả và hiệu quả hoạt động của dự
án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Kết quả phân tích này
là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định có đầu tư hay không. Ngoài ra phân tích tài
chính còn là cơ sở cho phân tích kinh tế xã hội
• Vai trò của phân tích tài chính dự án
Đối với mỗi một chủ thể khác nhau thì phân tích tài chính dự án có vị trí
khác nhau:
o Đối với các cơ quan quản lý của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ để xem xét quyết định có cho
phép đầu tư hay không, là cơ sở để lựa chọn dự án đem lại lợi ích cho cả chủ đầu tư
và xã hội, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì phân tích

tài chính lại càng cần thiết.
o Đối với chủ đầu tư :
Phân tích tài chính là cách thức để chủ đầu biết có nên đầu tư hay không và
lựa chọn phương án tốt nhất trong khả năng tài chính của mình. Mục tiêu chính của
chủ đầu tư là lợi nhuận, vì vậy phân tích tài chính là một trong những bước quan
trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không chỉ như vậy, phân tích tài chính còn
là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các họ đạt được những mục tiêu cơ
bản khác.
o Đối với những đơn vị tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính dự án là một trong những công tác quan trọng để xem khả
năng trả nợ của chủ đầu tư để từ đó có quyết định cho vay vốn hay không.
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
7
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
o Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư về mặt tài
chính thông qua việc xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính để
việc thực hiện dự án đầu tư đạt được hiệu quả (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn
đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).
Dựa trên các kế hoạch sản xuất, kinh doanh của dự án có thể dự tính các
khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án, từ đó xác định các chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết
định đầu tư.
o Phân tích tài chính dự án để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự
án đầu tư, được thể hiện qua các tiêu chí như an toàn về nguồn vốn huy động, an
toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, an
toàn cho các kết quả tính toán.
I.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1. Xác định tổng mức đầu tư
I.2.1.1. Khái niệm tổng mức đầu tư

Theo thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010:
“Tổng mức đầu tư là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công
trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công
trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo
cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình
được xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi
công.”
Tổng mức đầu tư từ dự án được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở để lập
kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án. Đối với dự án
sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ
đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình.
Theo khoản 3 Điều 4 của Nghị định số 112/2009/NĐ-CP, tổng mức đầu tư
bao gồm các khoản chi phí sau:
- “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây
dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí
nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị
công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
8
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;
thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà
cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi
thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ
tầng kỹ thuật đã đầu tư.

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức
quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực
hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử
dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và những chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tại các
mục nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố
trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
I.2.1.2. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư
Việc xác định tổng mức đầu tư được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định
số 112/2009/NĐ-CP được hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục số 1 của Thông tư số
04/2010/TT-BXD như sau:
“Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu
tư xây dựng công trình (báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹ
thuật theo một trong các phương pháp sau đây:
• Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức
sau:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
BT, TĐC
+ G
QLDA
+ G

TV
+ G
K
+ G
DP
(1)
Trong đó:
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
9
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
 V : tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
 G
XD
: chi phí xây dựng;
Chi phí xây dựng của dự án (G
XD
) bằng tổng chi phí xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
(2)
Trong đó:
+ n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo

công thức sau:
G
XDCT
=
)1()(
1
XDGTGT
QXDKi
m
i
XD
TGZQ
i
−
=
+×+×
∑
Trong đó:
+ Q
XDi
: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chính
thứ j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (i=1÷m);
+ Z
i
: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấu
chính thứ j của công trình. Đơn giá có thể là đơn giá xây dựng công trình
đầy đủ hoặc giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp và cả
chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước). Trường hợp Z
j
là giá xây

dựng công trình không đầy đủ thì chi phí xây dựng công trình, hạng mục
công trình được tổng hợp theo Bảng 3.1 Phụ lục số 3 của Thông tư này;
+ G
QXDK
: chi phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn
lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ (%) trên
tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xây
dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.
Tuỳ theo từng loại công trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) của chi
phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của công
trình, hạng mục công trình.
+ T
GTGT_XD
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây
dựng.
 G
TB
: chi phí thiết bị
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
10
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án và nguồn thông tin, số liệu có được có
thể sử dụng một trong các phương pháp sau đây để xác định chi phí thiết bị
của dự án:
+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền
công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ
dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền
thiết bị tương ứng thì chi phí thiết bị của dự án (G
TB
) bằng tổng chi phí

thiết bị của các công trình thuộc dự án.
Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị
công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được xác định theo
công thức sau:
G
TB
= G
MS
+ G
ĐT
+ G
LĐ
Trong đó:
- G
MS
: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ;
- G
ĐT
: chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;
- G
LĐ
: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây
chuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi
phí thiết bị (G
TB
) của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá
chào hàng thiết bị đồng bộ này.
- G

BT, TĐC
: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- G
QLDA
: chi phí quản lý dự án;
- G
TV
: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- G
K
: chi phí khác;
- G
DP
: chi phí dự phòng.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính
kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được
xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị công suất
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
11
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hoặc năng lực phục vụ của công trình, và được xác định theo công thức bên
dưới
G
TB
= S
TB
× N + C
CT-STB
Trong đó:
- S

TB
: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị
công suất, năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;
- CP
CT-STB
: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết
bị của công trình thuộc dự án.
Trong trường hợp này, chi phí thiết bị cũng có thể dự tính theo theo báo giá
của nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá những thiết bị tương tự trên thị
trường tại thời điểm tính toán hoặc của công trình có thiết bị tương tự đã và
đang thực hiện.
 G
BT, TĐC
: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (G
BT, TĐC
) được xác định theo khối
lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của
nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công
trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành.
 G
QLDA
: chi phí quản lý dự án;
Chi phí quản lý dự án (G
QLDA
) được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính
theo định mức chi phí tỷ lệ như sau:
G
QLDA
= T x (G

XDtt
+ G
TBtt
)
Trong đó :
- T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án;
- G
XDtt
: chi phí xây dựng trước thuế;
- G
TBtt
: chi phí thiết bị trước thuế.
 G
TV
: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo công thức sau:
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
12
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
∑ ∑
= =
−−
+×++×=
n
i
m
j
TVGTGT
ji
TVGTGT

iiTV
TDTCG
1 1
)1()1(
Trong đó:
- C
i
: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ
(i=1~n);
- D
j
: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán (j=1~m);
- T
i
GTGT-TV
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối
với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ
lệ;
- T
j
GTGT-TV
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối
với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán.
 G
K
: chi phí khác
Chi phí khác được xác định theo công thức sau:
∑∑ ∑
== =
−−

++×++×=
l
k
k
n
i
m
j
KGTGT
jj
KGTGT
iiK
ETDTCG
11 1
)1()1(
Trong đó :
- C
i
: chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1~n);
- D
j
: chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán (j=1~m);
- E
k
: chi phí khác thứ k có liên quan khác (k=1~l);
- T
i
GTGT-K
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối
với khoản mục chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ;

- T
j
GTGT-K
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối
với khoản mục chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán.
Tổng các chi phí Chi phí quản lý dự án (G
QLDA
), chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng (G
TV
) và chi phí khác (G
K
) (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực
hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) cũng có thể được ước tính từ 10÷15%
của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.
 G
DP
: chi phí dự phòng.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
13
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chi phí dự phòng (G
DP
) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho
yếu tố khối lượng công việc phát sinh (G
DP1
) và chi phí dự phòng do yếu tố
trượt giá (G
DP2
) theo công thức:

G
DP
= G
DP1
+ G
DP2
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G
DP1
xác định
theo công thức sau:
G
DP1
= (G
XD
+ G
TB
+ G
BT, TĐC
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
) x K
ps
Trong đó:
- K
ps
: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%.

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự
phòng cho khối lượng công việc phát sinh K
ps
= 5%.
Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (G
DP2
) cần căn cứ vào độ dài
thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên
thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với
từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt
giá (G
DP2
) được xác định theo công thức sau:
∑
=
−∆±+×−=
T
t
t
XDCTXDCTbqVaytyDP
IILVG
1
2
}1)](1{[)(
Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T) ;
- V
t
: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- L
Vayt
: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
- I
XDCTbq
: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số
giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất
so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động
bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);
XDCT
I∆±
: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
14
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.
• Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ
của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sản xuất,
năng lực phục vụ của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng
(S
XD
) và suất chi phí thiết bị (S
TB
) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tư
xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư được xác định theo
công thức (1) tại mục I.2.1.2.1.
 Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (G
XD

) bằng tổng chi phí xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức (2) tại
mục I.2.1.2.1. Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình (G
XDCT
)
được xác định theo công thức sau:
G
XDCT
= S
XD
× N + C
CT-SXD
Trong đó:
- S
XD
: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất sản xuất, năng
lực phục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện
tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án;
- C
CT-SXD
: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây
dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn
vị diện tích hoặc một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án;
- N: diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án.
 Xác định chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị của dự án (G
TB
) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình

thuộc dự án. Chi phí thiết bị của công trình (G
TBCT
) được xác định theo công
thức sau:
G
TB
= S
TB
× N + C
CT-STB
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
15
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Trong đó:
- S
TB
: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị
công suất, năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;
- CP
CT-STB
: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết
bị của công trình thuộc dự án.
 Xác định các chi phí khác
Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản
lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự
phòng được xác định như mục I.2.1.2.1.
• Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các công trình xây dựng có
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công
trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền công

nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
Tùy theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế -
kỹ thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có
thể sử dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:
 Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của
công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương
tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:
∑ ∑
= =
−
±××=
n
i
n
i
CTTTiCTkvtCTTTi
CHHGV
1 1
Trong đó:
- n: số lượng công trình tương tự đã thực hiện;
- i: số thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện;
- G
CTTTi
: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương
tự đã thực hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1÷n);
- H
t
: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- H
kv

: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
16
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- C
CT-CTTTi
: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
Trường hợp tính bổ sung thêm (+G
CT-CTTTi
) những chi phí cần thiết của dự án
đang tính toán nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư xây dựng công trình,
hạng mục công trình của dự án tương tự. Trường hợp giảm trừ (-G
CT-CTTTi
)
những chi phí đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục
công trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp hoặc không cần thiết
cho dự án đang tính toán.
 Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công
trình thì cần qui đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Trên cơ sở chi
phí xây dựng và chi phí thiết bị đã quy đổi này, các chi phí bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi
phí khác và chi phí dự phòng được xác định tương tự như ở phần phương
pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án.
• Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư
Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của
dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên
để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.

I.2.2. Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ và xác định nguồn vốn tài trợ.
I.2.2.1. Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1.1. Vai trò
• Giúp lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
• Xác định cơ cấu vốn tối ưu
I.2.1.1.2. Yêu cầu
• Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn, từ đó lựa chọn những
nguồn vốn phù hợp cho dự án
• Có các phương án đề phòng rủi ro đối với các nguồn vốn huy động
I.2.1.1.3. Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư:
o Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia hoạt động
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
17
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
kinh doanh bất động sản. Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh
nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác
xã và đăng ký kinh doanh.
o Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nó thể hiện
trách nhiệm của nhà đầu tư đối với ự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển
khai được các dự án ban đầu.
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của chính phủ cũng quy định chi tiết về
điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:
“1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo
quy định sau đây:
a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì

không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;
b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
2. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng.
3. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến
năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính
của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là
doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực
hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó
nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.”
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
18
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có những nguồn vốn khác cũng thuộc
sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, bao gồm :
 Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
− Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm của phương pháp này là nhanh thu hồi vốn, tiếp cận nhanh đến
việc chuyển đổi máy móc, thiết bị công nghệ song nhược điểm là có chi phí
cao, giá thành cao do đó lợi nhuận sẽ bị giảm đi, hạn chế tính cạnh tranh.
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh do đó dòi hỏi phải có phương pháp tính toán,
so sánh để chỉ ra những hạn chế, ưu điểm, từ đó có quyết định lựa chọn.
Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực đầu tư gắn liền với các công nghệ mới
Trong các hoạt động liên doanh liên kết: những người đóng góp về mặt

máy móc và thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (trong khi đối tác thì
muốn khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi
vốn đầu tư. Tuy vậy nếu muốn thực hiện phương án khấu hao nhanh thì dự
án phải được trình lên Bộ Tài chính và chỉ được thực hiện khi Bộ Tài chính
cho phép.
− Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng được thành vốn có thể thực
hiện được qua các phương thức cho thuê dài hạn.
Tăng công suất sử dụng của máy móc, trang thiết bị
 Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản:
− Khai thác các sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh
doanh trước
− Chia nhỏ dự án ra để bán từng phần
 Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ:
− Thay đổi tỷ lệ phân phối lại: có thể tăng trực tiếp hoặc tăng lợi nhuận tái
đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc chuyển đổi giữa chi phí
các năm, các công trình.
− Tăng phần huy động của các thành viên tham gia vào những hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp.
− Sử dụng các tích lũy đề phòng rủi ro.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
19
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Vốn huy động bên ngoài:
o Vốn ngân sách:
Đối với các doanh nghiệp nhà nước: được phép sử dụng vốn ngân sách để
thực hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng những chính sách khuyến khích và
hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong
những vấn đề sau:

o Tiền sử dụng đất:

Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với những trường hợp sau:
− Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề, lĩnh vực ưu đãi đầu tư và được thực hiện
tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của Chính phủ
− Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
theo quy định của Chính phủ
1 Một số trường hợp đặc biệt khác theo quy định của Chính phủ.

Miễn tiền sử dụng đất đối với những trường hợp sau:
− Đất giao để thực hiện dự án xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ
ngân sách Nhà nước; đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở, chỉ
được tính thu phí đủ trang trải chi phí phục vụ, điện, nước, chi phí quản lý và
chi phí khác có liên quan; không được tính chi phí về tiền sử dụng đất và
khấu hao giá trị nhà;
− Đất giao để xây dựng nhà ở theo dự án phục vụ cho người di dời do thiên
tai; người được giao đất ở mới theo dự án di dời được miễn nộp tiền sử dụng
đất, khi đất ở tại nơi phải di dời (nơi đi) không được bồi thường, được hỗ trợ
di chuyển (nếu có);
− Đất giao để xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều
kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn. Người được miễn tiền sử dụng đất phải
có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội
đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất làm nhà ở, hoặc đã có nhà ở nhưng diện
tích khuôn viên chưa đủ hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật đất
đai;
− Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân của khu công nghiệp,
đơn vị được giao đất để thực hiện dự án phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
20
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

phê duyệt dự án, phê duyệt giá bán hoặc giá cho thuê nhà; trong cơ cấu giá
bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền sử dụng đất.
− Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa)
thuộc các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao.
 Giảm thu tiền sử dụng đất: Đối với những dự án có thời hạn sử dụng đất
dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất
sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.
 Trả chậm tiền sử dụng đất trong những điều kiện cụ thể.
o Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, bao gồm:
− Đền bù tài sản trên đất
− Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thương
binh xã hội
− Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng những chương trình đầu
tư, hỗ trợ của nhà nước
− Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầu tư Nhà nước về hạ tầng,
xã hội có thể tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp
o Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước
 Nguồn vốn của ngân hàng phát triển: sử dung vốn của Nhà nước hoặc
vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công
trình trọng điểm.
 Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản như quỹ đầu tư nhà ở cho
người thu nhập thấp
o Vốn tín dụng:
Vốn tín dụng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt
động đầu tư của doanh nghiệp. Vốn tín dụng giúp thỏa mãn những nhu cầu vốn đa
dạng về khối lượng, thời hạn và mục đích sử dụng.
Song bên cạnh đó, vốn tín dụng cũng có những nhược điểm như thủ tục vay
vốn còn chậm chạm, rườm rà; các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của chính phủ
trong việc nới lỏng hay thắt chặt cho vay gây ảnh hưởng tới kế hoạch đầu tư của
doanh nghiệp đồng thời tạo thành mức lãi suất không ổn định. Bên cạnh đó, khi vay

vốn tín dụng, hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp sẽ chịu sự kiểm soát của
chính tổ chức tín dụng đó.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
21
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
o Vốn liên doanh, liên kết
Liên doanh, liên kết để đầu tư vào dự án bất động sản bao gồm hai loại:
 Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án: nhiều nhà đầu tư đầu tư
vào những hạng mục công trình độc lập nhưng thuộc cùng một dự án.
Việc đầu tư như vậy có thể giúp tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp, chia sẻ
rủi ro cho các nhà đầu tư đồng thời sử dụng được thế mạnh của các bên.
Phương án này cũng giúp tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng
một dự án, tăng thêm vị thế cho vùng dự án, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.
Cũng do có nhiều nhà đầu tư tham gia vào các hạng mục công trình độc
lập thuộc cùng dự án nên việc quản lý sẽ gặp nhiều khó khăn, khó thống
nhất.
 Liên kết với khách hàng: Khách hàng sẽ tham gia trực tiếp vào quá trình
đầu tư và phát triển bất động sản.
o Tín dụng thương mại:
Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai mối quan
hệ:
 Mua hàng bán trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị
 Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình.
Tín dụng thương mại có ưu điểm là tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng
vốn, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh, hơn nữa có thể mở rộng các quan hệ
hợp tác kinh doanh một cách vững chắc.
Song bên cạnh đó cũng có những nhược điểm như: bất động sản là hàng hóa
mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài nên vốn huy động từ khách hàng ở giai
đoạn đầu không phải là lớn và theo quy định của nhà nước, chủ đầu tư chỉ được huy
động vốn của khách hàng khi đã xây dựng được cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động

sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
o Trái phiếu
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị trường tài chính bằng cách phát hành
trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn bao gồm:
 Trái phiếu doanh nghiệp
 Trái phiếu công trình: gằn liền với giá trị của công trình.
 Cổ phiếu công ty: gắn liền với toàn bộ hoạt động của công ty.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
22
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
I.2.2.2. Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được những nguồn vốn tài trợ cho dự án, để bảo đảm tiến
độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn cần phải có một kế hoạch huy động vốn theo
tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ cùng
nguồn vốn theo tiến độ:
• Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao gồm các yếu tố trượt giá và lạm
phát
• Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bố nguồn hợp lý để
đạt được một cấu trúc tối ưu.
I.2.3. Lập các biểu mẫu phân tích tài chính
Các biểu mẫu tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài
chính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu
phản ánh mặt tài chính của dự án
Thông thường với một dự án đầu tư thường có các loại biểu mẫu tài chính sau:
• Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án ( bao gồm doanh thu do bán sản
phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu ) và cung cấp dịch vụ cho bên ngoài. Doanh
thu dự án được tính cho từng năm hoạt động của dự án và dựa vào kế hoạch sản
xuất và tiêu thụ hàng năm để xác định.
Bảng 1.1: Biểu mẫu dự tính doanh thu

Năm hoạt động
1 2 n
A.Doanh thu từ sản phẩm chính
B.Doanh thu từ sản phẩm phụ
C.Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm
D.Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài
Tổng doanh thu chưa có VAT
• Dự tính chi phí sản xuất: Chỉ tiêu này dự tính cho từng năm hoặc cả đời dự
án. Tính chi phí dựa trên kế hoạch sản xuất, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ
của dự án.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
23
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bảng 1.2: Biểu mẫu dự tính tính chi phí sản xuất
Năm hoạt động
1 2 n
1.Nguyên vật liệu
2.Nửa thành phẩm và dịch vụ mua ngoài
3.Nhiên liệu
4.Năng lượng
5.Nước
6.Tiền lương
7.Bảo hiểm xã hội
8.Chi phí bảo dưỡng máy móc thiết bị
9.Khấu hao
10.Chi phí phân xưởng
11.Chi phí quản lý
12.Chi phí ngoài sản xuất
13.Lãi vay tín dụng
14.Chi phí khác

Tổng cộng chi phí
• Dự tính mức lỗ lãi của dự án:Trên cơ sở dự tính về doanh thu và chi phí
người ta tiến hành tính lỗ lãi hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng vì nó
phản ánh kết quả hoạt động sản xuất dịch vụ trong từng năm của đời dự án.
Bảng 1.3: Biểu mẫu dự trù lỗ lãi
Năm hoạt động
1 2 n
1.Tổng doanh thu chưa có VAT
2.Các khoản giảm trừ
3.Doanh thu thuần (1-2)
4.Tổng chi phí sản xuất
5.Tổng lợi nhuận trước thuế (3-4)
6.Thuế thu nhập doanh nghiệp
7.Lợi nhuận thuần sau thuế ( 5-6)
• Bảng dự trù cân đối kế toán: Nó mô tả tình hình tài chính hoạt động kinh
doanh của dự án thông qua cân đối tài sản và nguồn vốn hoạt động trong từng năm
hoạt động của dự án nó giúp cho chủ đầu tư phân tích đánh giá được khả năng cân
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
24
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bằng tài chính của dự án.
Bảng 1.4: Biểu mẫu dự trù cần đối kế toán
Năm hoạt động
1 2 n
TÀI SẢN
A.Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn
I.TIỀN
II.Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
III.Các khoản phải thu
IV. Hàng tồn kho

V.Tài sản lưu động khác
VII.Chi phí sự nghiệp
B.Tài sản cố định- đầu tư dài hạn
I.Tài sản cố định
II.Đầu tư dài hạn
Tổng cộng tài sản
NGUỒN VỐN
A.Nợ phải trả
I.Nợ ngắn hạn
II.Nợ dài hạn
III.Nợ khác
B.Nguồn vốn chủ sở hữu
I.Nguồn vốn, quỹ
II.Nguồn vốn kinh phí
Tổng cộng nguồn vốn
I.2.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.4.3. Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ dự án đầu tư
• Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay. Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối
với dự án có triển vọng hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1
vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.
• Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn 50%. Đối với các dự
án có triển vọng và hiệu quả rõ ràng thì tỷ số này có thể chỉ chiếm 40% là chấp
nhận được.
Như vậy hai chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực
hiện thuận lợi.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn
25