Quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH




VÕ VĂN LỢI




QU¶N Lý NHµ N¦íC §èI VíI §ÊT §¤ THÞ
CñA THµNH PHè §µ N½NG





LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ












HÀ NỘI - 2015

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH




VÕ VĂN LỢI




QU¶N Lý NHµ N¦íC §èI VíI §ÊT §¤ THÞ
CñA THµNH PHè §µ N½NG


 : Quản lý kinh tế
 : 62 34 04 10


LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ





 1. PGS,TS NGUYỄN HỮU THẮNG
2. TS TRẦN THỊ BÍCH HẠNH

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng. Những kết luận khoa học của luận án chưa được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN



Võ Văn Lợi

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
5
1.1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài có liên quan đến đề tài luận án
5
1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước có liên quan đến đề tài luận án
15
1.3. Những kết quả đạt được và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
26
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC

TRUNG ƯƠNG
28
2.1. Những vấn đề chung về đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương
28
2.2. Khái niệm, đặc điểm, nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến quản
lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương
36
2.3. Kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số thành phố trên thế giới,
trong nước và bài học rút ra cho thành phố Đà Nẵng
61
Chương 3: THỰC TRẠNG ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
68
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng đất đô thị của thành
phố Đà Nẵng
68
3.2. Quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng
72
Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
ĐẾN NĂM 2020
109
4.1. Một số quan điểm cơ bản nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với
đất đô thị của thành phố Đà Nẵng
109
4.2. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành
phố Đà Nẵng
133
KẾT LUẬN
139

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ
CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
145
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
146
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
GCN : Giấy chứng nhận
HĐND : Hội đồng nhân dân
KCHT : Kết cấu hạ tầng
KT-XH : Kinh tế - xã hội
NSNN : Ngân sách nhà nước
PPP : Hợp tác công - tư
QHKH : Quy hoạch, kế hoạch
QLNN : Quản lý nhà nước
SDĐ : Sử dụng đất
TNMT : Tài nguyên và môi trường
TTTW : Trực thuộc Trung ương
UBND : Ủy ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Số liệu nợ quá hạn về thu tiền sử dụng đất
85
Bảng 3.2: Quá trình tổ chức đấu giá qua các năm của Trung tâm giao

dịch bất động sản thành phố Đà Nẵng
86

DANH MỤC CÁC BIỂU
Trang
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu hiện trạng đất đô thị
71

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Trang
Hình 2.1: Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực
thuộc Trung ương
47
Hình 2.2: Cơ chế hoạt động của hệ thống điều chỉnh lại đất của thành phố
Xơun
63
Hình 3.2: So sánh một số chỉ tiêu đất đai giữa quy hoạch SDĐ và Quy
hoạch xây dựng năm 2020 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
73
Hình 3.3: So sánh chỉ số dân số giữa hai loại quy hoạch tại thành phố Đà Nẵng
74
Hình 3.4: Cơ cấu loại đất ở của thành phố Đà Nẵng
76
Hình 3.5: Diện tích đất cung cấp cho thị trường trong kỳ quy hoạch
78
Hình 3.6: Tình hình cho doanh nghiệp thuê đất tại các KCN năm 2012
79
Hình 3.7: Số hộ giải tỏa theo quận, huyện từ 2004 - 2012
81
Hình 3.8: Tiền thu sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2003-2012

84
Hình 4.1: Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ tài nguyên và môi trường
127

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đô thị là nền tảng phát triển đô thị, là một trong những nguồn nội lực
quan trọng hàng đầu của sự nghiệp CNH, HĐH, đô thị hóa, không chỉ để đáp
ứng nhu cầu về mặt bằng, mà còn là hàng hóa đặc biệt để khai thác, tạo ra nguồn
vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị.
Đà Nẵng là một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất
cả nước, diện tích đất đô thị tăng nhanh từ 6000 ha thời điểm trước năm 1997,
đến năm 2012 diện tích đất đô thị của thành phố tăng lên 24.554,33 ha. Bên cạnh
đó, cùng với các đồ án xây dựng theo quy hoạch đã làm cho bộ mặt đô thị được
đổi mới khang trang, hiện đại. Đặc biệt, kể từ khi trở thành thành phố trực thuộc
trung ương (năm 1997), Đà Nẵng đã đạt được những thành tựu to lớn trong công
cuộc chỉnh trang, phát triển đô thị. Kết cấu hạ tầng KT-XH, không gian đô thị
được quy hoạch bài bản, hiện đại và tiếp tục được đầu tư khá mạnh với nhiều
công trình quy mô lớn, làm thay đổi diện mạo đô thị, góp phần tăng cường giao
thương, kết nối, thúc đẩy phát triển KT-XH của Vùng. Trong QLNN đối với đất
đô thị, Đà Nẵng đã đạt được những kết quả tốt, có những điểm sáng trong cơ chế
quản lý đất đô thị như thống nhất thu hồi đất theo quy hoạch; góp đất và điều
chỉnh lại đất khi thực hiện các dự án giao thông và chỉnh trang đô thị, mở rộng
diện tích thu hồi dọc theo 2 bên đường, lấy quỹ đất sạch "bán" cho nhà đầu tư,
tạo nguồn thu lớn cho ngân sách; đặc biệt là cơ chế giải phóng mặt bằng, giải
tỏa, đền bù đất đai cho những cá nhân, tổ chức phải di dời.
Mặc dù vậy, do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa, QLNN
đối với đất đô thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng còn nhiều hạn chế, đó là:
- Sự phát triển của thị trường đất đô thị vượt qua sự phát triển của đô thị

hóa, đặc biệt là thị trường thứ cấp (chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị)
diễn ra quá nhanh, mà lẽ ra phải sau đô thị hóa nhưng việc đổi đất trong một số
trường hợp đi trước cả quy hoạch.

2
- Tình trạng quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai
bỏ hoang còn rất phổ biến.
- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị thiếu bền vững, chủ yếu từ
nguồn thu bán quyền sử dụng đất, do đó phụ thuộc rất lớn vào thị trường, đặc
biệt là thị trường bất động sản.
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đô thị chưa khoa học, tầm nhìn dài hạn; một
số các chính sách về định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối chưa
gắn với cơ chế thị trường; tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất
còn nhiều, nhưng chưa được xử lý triệt để; tình trạng khiếu kiện về đất đai chưa
được giải quyết kịp thời.
Trong bối cảnh hiện nay, với những tác động đất đai ngày càng phức tạp,
càng đòi hỏi tăng cường QLNN đối với đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng.
Việc nghiên cứu nhằm tìm các giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị
trong cả nước cũng như ở Đà Nẵng có ý nghĩa cả lý luận và thực tiễn, có tính cấp
bách cả trước mắt và là vấn đề cơ bản lâu dài. Đó là lý do nghiên cứu sinh lựa
chọn "" làm đề tài
luận án tiến sĩ kinh tế của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
2.1. 
Mục đích nghiên cứu đề tài là trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận và
thực tiễn về QLNN đối với đất đai đô thị, đánh giá thực trạng QLNN đối với đất
đô thị của thành phố Đà Nẵng, để đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN đối với
đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.
2.2. 
Để thực hiện mục đích đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra gồm:

- Hệ thống hóa có bổ sung cơ sở lý luận về đất đô thị và QLNN đối với
đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành phố TTTW.
- Phân tích, đánh giá thực trạng QLNN đối với đất đô thị của thành phố
Đà Nẵng, rút ra những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân.

3
- Đề xuất quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện QLNN đối với
đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian đến năm 2020.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. 
Đề tài luận án là QLNN đối với đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành
phố gắn với đặc thù của một thành phố ven biển miền Trung như thành phố Đà
Nẵng đặt trong mối quan hệ với các cơ quan nhà nước trung ương.
3.2. 
- Tập trung nghiên cứu QLNN đối với đất đô thị trong phạm vi ranh giới
đô thị của thành phố Đà Nẵng.
- Thời gian nghiên cứu thực trạng QLNN đối với đất đô thị chủ yếu từ khi
Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 đến nay.
- Các giải pháp đề xuất đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng các phương pháp của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử, phương pháp trừu tượng hóa khoa học để phân tích các vấn đề lý luận và
thực tiễn về QLNN đối với đất đô thị.
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, lôgíc kết hợp với lịch sử,
tổng kết, đánh giá việc thực hiện các nội dung QLNN đối với đất đô thị ở thành
phố Đà Nẵng.
- Đề tài sử dụng 160 phiếu khảo sát điều tra (được thực hiện ở các quận
Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu) để đánh giá mức độ hài lòng của
người dân về QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng. Về đối tượng,
mục đích, nội dung điều tra đã được tác giả trình bày trong phụ lục 13 và phụ lục

15 của luận án. Tác giả điều tra 160 người dân, tuy nhiên, trong quá trình xử lý
số liệu, có nhiều phiếu không được sử dụng do các hộ nông dân không đưa ra
phương án trả lời đầy đủ. Do các phiếu điều tra không được "làm sạch" trước khi
thu hồi nên tác giả không sử dụng mô hình SPSS để xử lý số liệu mà tác giả chỉ
sử dụng phương pháp thống kê, phân tích số liệu. Tuy vậy, tác giả cho rằng với

4
phạm vi và đối tượng nghiên cứu của mình, các số liệu mẫu điều tra của tác giả
mang tính đại diện và độ tin cậy cho kết quả nghiên cứu.
- Sử dụng phương pháp SWOT để phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội
và thách thức QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng. Bên cạnh đó, để
làm rõ thêm các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến luận án, tác giả có sử
dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu 20 chuyên gia, nhà nghiên cứu,
nhà quản lý, lãnh đạo của thành phố Đà Nẵng.
5. Những đóng góp mới về khoa học của luận án
5.1. : Tác giả làm rõ cơ sở lý luận về đất đô thị, xây dựng
nội dung QLNN đối với đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành phố.
5.2. 
- Phân tích thực trạng và đánh giá QLNN đối với đất đô thị của một thành
phố trực thuộc trung ương.
- Đưa ra những giải pháp và kiến nghị, nhằm hoàn thiện QLNN đối với
đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
luận án gồm 4 chương, 10 tiết.



5
Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở NƯỚC NGOÀI CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
Ở nước ngoài việc nghiên cứu vấn đề đất đai nói chung và đất đô thị nói
riêng trong điều kiện kinh tế thị trường đã được nhiều người quan tâm từ lâu. Có
thể khái quát các công trình nghiên cứu ở nước ngoài liên quan đến QLNN đối
với đất đô thị theo các nội dung sau:
1.1.1. Các nghiên cứu về đất đô thị
Nghiên cứu lịch sử hình thành đất đô thị, Ratcliff [98, tr.1-18] cho rằng
quá trình xác định việc sử dụng các khoảng đất theo chức năng là phương thức
tạo ra đất đô thị. Theo tác giả, các yếu tố xã hội và kinh tế là những nhân tố
quyết định tạo ra đất đô thị. Từ quan niệm này, tác giả cho rằng, quan niệm đất
đô thị là đất nằm trong ranh giới đô thị theo địa giới hành chính là chưa đủ. Bởi,
ranh giới đô thị có thể không được quy định đầy đủ các tiêu chí chức năng đô
thị, chúng có thể là kết quả của các yếu tố lịch sử và sự thuận tiện về mặt chính
trị. Do đó, khi xác định đất đô thị phải căn cứ vào các tiêu chí chức năng đô thị
thì mới phù hợp hơn.
Cũng nghiên cứu từ góc độ hình thành đất đô thị, theo Marion Clawson
[95, tr.43] đất đô thị là sản phẩm của một loạt các quyết định công khai và các
quyết định cá nhân. Đất đô thị là một loại hàng hóa được ghi nhận tại các cơ
quan chính trị và xã hội. Marion Clawson đã đưa ra định nghĩa: đất đô thị là một
đơn vị không gian và tài sản có nguồn gốc từ các thể chế pháp lý, hành chính và
kinh tế hay nói cách khác đất đô thị là một sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và
xã hội.
M. A. Quadeer[96, tr.169-170] định nghĩa đất đô thị: là đất được sử dụng
hoặc được kỳ vọng sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị. Định nghĩa
này chuyển trọng tâm từ nơi trên bề mặt trái đất thành một mảnh đất nằm trên,

6
dưới hoặc trong nó. Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như
chuyển mục đích sử dụng, xây dựng kết cấu hạ tầng, ) phục vụ cho hoạt động
đô thị ở hiện tại và tương lai, được gọi là đất đô thị. Theo M. A. Quadeer, các
yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp,
tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy. Từ việc phân tích các yếu tố cấu
thành, tác giả đưa ra các đặc điểm của đất đô thị như: đất đô thị phát sinh từ sự
tồn tại của nó trong hệ thống các hoạt động đô thị; giá trị của đất đô thị có thể do
các khoản đầu tư công cộng, quyết định của cơ quan và sự phụ thuộc về kinh tế;
đất đô thị là nguồn được phân chia và sử dụng trực tiếp trên lợi ích cộng đồng;
đất đô thị vừa là một loại hàng hóa tiện ích vừa là hàng hóa thương mại.
Nghiên cứu đất đô thị dưới góc độ sở hữu, V. Kruse [99] cho rằng đất đô
thị là một tài sản, song nó là một sở hữu bất thường theo nghĩa là chủ sở hữu
không thể tận dụng hoặc mang nó theo. Nó ở đó để người ta sử dụng và sẽ vẫn ở
đó sau khi thay hàng loạt các chủ sở hữu. Đất đô thị là một tài sản mang lại các
quyền ra quyết định của chủ sở hữu về việc sử dụng nó. Do đó, động cơ thúc đẩy
các quyết định này trở thành các yếu tố quyết định của việc sử dụng đất. Ngoài
ra, đất đô thị cũng trở thành một nơi đầu tư cho lợi nhuận về vốn. Trong bối cảnh
này, đất đô thị tuân theo các mục tiêu khác nhau và sự chuyển nhượng được thực
hiện theo các cân nhắc về thị trường đầu tư. Thông thường, vai trò của đất đô thị
với tư cách là một khoản đầu tư mâu thuẫn với chức năng của khu vực cho các
hoạt động đô thị.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đô
thị ở nước ngoài
Một là, nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn
thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đô thị.
Cải cách thể chế và các chính sách đất đô thị tại các quốc gia đang phát
triển (Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries),
của tác giả Farvacque và Patrick [93]. Các tác giả cho rằng thể chế đất đô thị và
chính sách đất đai ở địa phương là nhân tố cấu thành nên hệ thống quản lý đất đô

7
thị và cũng là các yếu tố tác động đến sự vận hành của thị trường đất đô thị. Do
đó, cần thiết phải cải cách thể chế và chính sách trong từng giai đoạn theo quy
luật thị trường. Đây là điều kiện hết sức cần thiết nhằm khai thác tốt nguồn lực
đất đai. Tuy nhiên thể chế đất đô thị thường mang tính ổn định tương đối, do đó
để không bị "lạc hậu", các tác giả cho rằng, thể chế chỉ nên quy định những vấn
đề mang tính nguyên tắc cơ bản và có tầm nhìn dài hạn, những vấn đề còn lại
nên để cho các chủ thể kinh tế thích ứng với sự thay đổi của môi trường.
Chính sách đất đô thị - Những vấn đề và những cơ hội (Urban Land
Policy - Issues and Opportunities), của tác giả Dunkerley và Harol [92], đã trình
bày những vấn đề khác nhau của quyền sử dụng đất đô thị liên quan đến mục
tiêu công bằng và hiệu quả. Từ đó, để tạo ra sự công bằng và hiệu quả, các tác
giả đề xuất Chính phủ phải tập trung vào ba nhóm công cụ như sau:
Thứ nhất, Chính phủ can thiệp thông qua chính sách thuế và sở hữu công.
Về thuế đất, Chính phủ sẽ đánh thuế cao đối với các loại đất trống hoặc
đất không được sử dụng. Tuy nhiên, thuế không được coi là một công cụ quan
trọng nhằm can thiệp vào thị trường đất đai cũng như tác động vào việc sử dụng
đất đai vì nó chỉ giúp đạt được mục tiêu về thu ngân sách; đối với sở hữu công
về đất đai, sở hữu công bao gồm hai hình thức: ngân hàng đất đai và chính sách
điều chỉnh mục đích sử dụng đất. Ngân hàng đất đai thường dùng để chỉ sự
chiếm hữu trước về đất đai cho chính phủ sử dụng hoặc chiếm hữu đất không sử
dụng thuộc sở hữu công với quy mô lớn để sử dụng cho khu vực thành thị trong
tương lai. Trong khi đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại là một hình thức
tạm thời của sở hữu công nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai, từ các
vùng đất nông nghiệp nhỏ và manh mún thành các tòa nhà đô thị dùng cho các
dịch vụ công. Đối với nhóm giải pháp này, tác giả đưa ra khuyến nghị: Khi cung
về đất đai bị thiếu hụt, giá thuê đất và vốn đầu tư cao hơn sẽ dịch chuyển một số
lợi ích của dịch vụ công sang người sở hữu đất. Đồng thời, Chính phủ sẽ không
mở rộng dịch vụ cơ bản vì không thể bù đắp cho chi phí công tăng cao. Do vậy,

cần có những biện pháp, chế tài trong quá trình phân bổ chi tiêu công và cho

8
phép mở rộng chương trình chuyển đổi mục đích sử dụng của đất chưa qua khai
thác để phục vụ mục tiêu phát triển đô thị. Đánh thuế vào người sử dụng cũng là
một biện pháp thay thế cho việc đánh thuế vào đất đai có lợi thế vị trí địa lý.
Tiếp nữa, hai phương pháp hiệu quả để tăng đầu tư công cho khu vực đô thị là
phương pháp trả tiền thuế chậm và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.
Thứ hai, Chính phủ can thiệp thông qua việc ban hành quy định về sử
dụng đất đô thị.
Có năm hình thức được sử dụng nhiều nhất về quản lý và sử dụng đất đai,
bao gồm: quy hoạch thành vùng, quy định về phân khu, quy định về xây dựng,
sự phê duyệt của cơ quan chính phủ và quy hoạch đô thị. Chính phủ cần tham
gia trực tiếp vào việc phát triển quỹ đất đai đô thị, đặc biệt là việc xây dựng nhà
ở. Vấn đề này đòi hỏi không chỉ áp dụng các quy định hiện hành mà còn cần đưa
ra các quy định mới về sử dụng đất đai như kiểm soát chặt chẽ hơn về việc xây
dựng cao ốc và tiền thuê, quốc hữu hóa đất đai… Cuối cùng, Chính phủ cần đổi
mới các quy định về quản lý sử dụng đất đai và các chính sách có liên quan, bao
gồm: các văn bản pháp luật, thủ tục hành chính, quy hoạch, dự án, phân bổ
nguồn lực, lợi tức đất đai, ưu tiên đầu tư công.
Thứ ba, Chính phủ tham gia trực tiếp vào thị trường đất đô thị.
Theo đó, Chính phủ cần sử dụng để đảm bảo hiệu quả và công bằng trong
việc phân bổ nguồn lực đất đai đô thị và dịch vụ công. Tác giả khuyến nghị
chính phủ không nên xem các biện pháp quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất
đai chính thống (gồm: quy hoạch tổng thể và các công cụ khác như quy vùng,
pháp luật và phân khu) là công cụ chủ yếu. Thay vào đó, biện pháp kiểm soát
nên sử dụng là đầu tư công trực tiếp của chính phủ hoặc tham gia tài trợ vốn.
Trong trường hợp sử dụng biện pháp này, cần kết hợp với việc hoàn thiện và ban
hành các quy định về pháp lý.
Một khuôn khổ cho việc cải tổ các chính sách đất đai đô thị tại các quốc

gia đang phát triển (A Framework for Reforming Urban Land Policies in
Developing Countries), của tác giả Dowell và Giles [90]. Các tác giả đã đề cập

9
đến các vấn đề sau: (i) Giải thích tại sao cải cách chính sách đất đô thị là cần
thiết. (ii) Đánh giá các vấn đề tồn tại của thị trường đất đai hiện nay, nhất là có
sự can thiệp không phù hợp của chính phủ ở những vị trí khác nhau (can thiệp
quá nhiều, hoặc can thiệp quá ít). Công trình cũng chỉ ra những vấn đề không
thích hợp trong lập kế hoạch SDĐ, vượt trên quy định, tệ quan liêu và việc phát
triển đất công không hiệu quả. Các tác giả cho rằng, Chính phủ chỉ tham gia ở
những khâu: đặt tên đất và đăng ký, tài trợ KCHT và thúc đẩy tái phát triển bên
trong đô thị. (iii) Cung cấp những đề xuất về cải cách chính sách đất đô thị. Các
đề xuất này tập trung vào việc đánh giá những vấn đề còn tồn tại của thị trường
đất đô thị; phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai cho chính quyền địa phương; bãi
bỏ quy định không phù hợp; tư nhân hóa; nâng cao hiệu quả thị trường đất đai.
Báo cáo về Xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường đất đô thị, của Ngân hàng
Thế giới, năm 2002 đã đưa ra định nghĩa thể chế: "là những quy tắc, kể cả các
chuẩn mực, về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế
còn là các tổ chức để thực hiện các quy tắc và quy phạm đạo đức, nhằm đạt
được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay
đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng" [40, tr.43].
Trên cơ sở đưa ra lý luận và phân tích thực trạng xây dựng, thực thi thể chế thị
trường đất đô thị ở Việt Nam, Báo cáo đã nêu ra một số giải pháp hỗ trợ của nhà
nước cho thị trường đất đô thị, đó là:
+ Nhà nước cần hỗ trợ thị trường bằng cách quản trị tốt, tức là tạo ra, bảo
vệ và thực thi quyền sở hữu tài sản đất đai.
+ Thiết lập cơ quan đăng ký đất đai và cung cấp các dịch vụ trao quyền sở
hữu đất đai và địa chính cho người dân.
Hai là, nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn
thiện công cụ quy hoạch sử dụng đất.

Trong số các nghiên cứu theo hướng này phải kể đến cuốn: Quy hoạch
SDĐ: sử dụng, lạm dụng và tái SDĐ đô thị (Land - Use Planning: A Case book
on this Use, Misuse, and Re-Use of Urban Land), của tác giả Charles M. Haar,

10
[89], đã phân tích đặc điểm về tính khan hiếm của đất đô thị, giá trị cao của đất
đô thị, các công trình đã xây dựng trên đất đô thị nên đưa ra vai trò đặc biệt quan
trọng của quy hoạch đất đô thị. Tác giả cho rằng, nếu xây dựng quy hoạch không
phù hợp sẽ dẫn đến những hậu quả về mặt KT-XH rất lớn. Trên cơ sở đó, tác giả
đưa ra các giải pháp về xây dựng quy hoạch đất đô thị phải có tính khoa học, tầm
nhìn dài hạn và có sự tham gia lấy ý kiến rộng rãi trong xã hội; bãi bỏ quy định
kiểm soát SDĐ; đa dạng hóa phát triển đất; kết nối quy hoạch SDĐ với hoàn thiện
hệ thống thông tin và phát triển hệ thống tài chính của lĩnh vực BĐS. Thay quy
hoạch sử dụng quốc gia bằng một kế hoạch quốc gia tập trung chủ yếu vào khu
vực bảo tồn môi trường nhạy cảm trong khi chi tiết đất quy hoạch sử dụng được
để lại cho chính quyền địa phương, tinh giản các chính sách không gian, trong đó
có một tác động đáng kể về cách các vùng đất được thay sử dụng, làm rõ các quy
định từ các biện pháp chính sách quản lý tăng trưởng và địa phương trong kế
hoạch SDĐ, tăng cường mối liên kết giữa các cơ chế lập kế hoạch và các biện
pháp thuế đất, hai bên nên bổ sung cho nhau và không xung đột, và cuối cùng,
một quá trình chuyển đổi dần dần, nhưng cơ bản của triết lý quy hoạch SDĐ từ
"tiêu cực" để "tích cực" hoạt động và tăng cường vai trò của kế hoạch SDĐ.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị (Urban Land Use Planning) của Philip và
cộng sự được xuất bản lần thứ 5 vào năm 2006 (lần thứ nhất xuất bản năm 1995)
đã đưa ra tầm nhìn về quy hoạch SDĐ trong tương lai. Trên cơ sở phân tích bối
cảnh KT-XH về quy hoạch SDĐ, tác giả đưa ra mô hình nhận diện và kết hợp
các lợi ích khác nhau giữa các nhóm người khác nhau trong xã hội. Mô hình này
lý giải việc xây dựng các hệ thống bổ trợ quy hoạch; dự báo và đánh giá các điều
kiện trong tương lai; đánh giá các lựa chọn chính sách; đưa ra tầm nhìn, so sánh
các kịch bản về quy hoạch và đưa ra phương pháp luận về lập quy hoạch,…

Trong việc phân tích, lập luận và xây dựng mô hình, các tác giả đã tiếp cận quy
hoạch theo hướng phát triển bền vững bằng việc lồng ghép ba yếu tố (kinh tế-
môi trường - sự công bằng). Cũng trong cuốn sách này, các tác giả đã đề xuất
việc sử dụng các phương tiện kỹ thuật số hỗ trợ cho công tác lập quy hoạch; xây

11
dựng các thiết kế đô thị có tính tập thể dựa trên ý kiến đóng góp và phân tích của
nhân dân.
Quy hoạch và kiểm soát công đối với đô thị và phát triển đất đai: Tình
huống và tư liệu (Public Planning and Control of Urban and Land Development
Cases and Materials), của tác giả Donald G. Hagman [91], đã khẳng định vai trò
rất quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển KT-XH của mỗi quốc gia,
như: khả năng thu hút đầu tư, xóa đói giảm nghèo,… Đặc biệt, công trình nghiên
cứu đã chỉ ra mối quan hệ giữa chính sách QLNN đối với đất đai, khuynh hướng
sử dụng đất ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững và nghèo đói của các nước
đang phát triển; cảnh báo về những quy định pháp luật, hoạch định chính sách,
phương thức quản lý của các quốc gia, đặc biệt là các địa phương có thể ảnh
hưởng đến việc khai thác nguồn lực quý giá này. Tuy nhiên, do tác giả tiếp cận
mang tính chất chung cho các quốc gia nên khi vận dụng vào thực tiễn ở từng
quốc gia cần phải có sự cân nhắc.
Ba là, các nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng loại đất này.
Các chương trình tái điều chỉnh đất trong sự phát triển đô thị của Hàn
Quốc, của tác giả Lee Tae-II [67]. Tác giả đã phân tích thực trạng các chính sách
mà chính phủ Hàn Quốc đưa ra trong quá trình thực hiện giao đất, thu hồi, đền
bù đất đô thị, qua đó người đọc thấy được các chính sách khi đưa ra không được
người dân hưởng ứng và thực thi sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo, do đó
hiệu quả đem lại không cao. Vì vậy, để giải quyết tình trạng này, tác giả đã đề
xuất các hình thức tái điều chỉnh đất đô thị. Theo tác giả, bản chất của tái điều
chỉnh là việc điều hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến đất để tăng hiệu quả sử

dụng đất. Trên cơ sở đất đô thị đã quy hoạch, những mảnh đất tiếp giáp nhau
được phân chia thành những lô đất dịch vụ một cách hợp lý và có kế hoạch để
tăng giá trị sử dụng. Những biện pháp này có tác dụng giảm chi phí xây dựng
KCHT cho thành phố; điều hòa lợi ích giữa các bên tham gia; các chương trình
tái điều chỉnh đất, hợp nhất đất sẽ tạo ra các dự án lớn; đa dạng hóa hình thức tái

12
định cư, khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội và hạn chế giao đất ở trực tiếp cho
người dân.
Chuyển đổi sử dụng đất đô thị và các yếu tố quyết định tới quy mô sử
dụng đất đô thị tại Trung Quốc, của tác giả Yehua Wei [100]. Tác giả phân tích
những yếu kém trong quản lý và sử dụng đất đô thị của Trung Quốc những năm
80, đó là tình trạng thiếu hụt, hiệu quả sử dụng đất đô thị thấp, hỗn độn và không
cân đối. Từ đó, tác giả đã đưa ra các giải pháp như: điều chỉnh sử dụng đất đô thị
ở Trung Quốc bao gồm tăng số lượng đất đô thị và tổ chức lại cơ cấu sử dụng đất
đô thị. Biện pháp chính nhằm hỗ trợ việc điều chỉnh này là tăng giá thuê đất đô
thị, tuân thủ luật sử dụng đất và tăng cường quản lý nhà nước về việc sử dụng
đất đô thị. Để giải quyết bất lợi của vấn đề thiếu đất đô thị và đáp ứng nhu cầu
phát triển đô thị, nhiều diện tích đất phải được thu nhận, diện tích đất này thuộc
đất nông nghiệp nông thôn; thành lập các thành phố và thị trấn mới, mở rộng các
khu vực hành chính đô thị, tận dụng đất bỏ hoang tại các thành phố. Nguồn
chính là đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp nông thôn sang sử dụng đất đô thị.
Việc mở rộng không gian xanh, phát triển cơ sở hạ tầng công cộng, phát triển hệ
thống mạng lưới giao thông dẫn đến tăng diện tích đô thị.
Lý thuyết kinh tế đô thị: sử dụng đất và quy mô của thành phố (Urban
Economic Theory: Land Use and City Size), của tác giả Masahisa [97]. Tác giả đã
đề cập đến vấn đề đang đặt ra trong công tác QLNN về đất đô thị hiện nay là: Làm
thế nào để minh bạch hóa thị trường đất đai? Theo các tác giả, cách giải quyết
chính là xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, tin cậy và thuận lợi cho
người sử dụng và quản lý. Bên cạnh đó các tác giả cũng nhấn mạnh, cần phải kiểm

tra, kiểm soát thường xuyên, chặt chẽ thông tin, thậm chí kể cả các thông tin chỉ là
để bắt đầu hiểu được các quá trình vận hành của nó. Để trả lời câu hỏi: làm thế
nào để quản lý đảm bảo thị trường BĐS ở Việt Nam phát triển mang tính bền
vững, các tác giả kiến nghị quản lý từ việc đăng ký, định giá đất đai, năng lực
nhận thức và các dịch vụ tài chính, cho đến phối hợp giữa các cơ quan QLNN,
phối hợp giữa các cơ quan QLNN và tư nhân phải nhịp nhàng. Trong các kiến

13
nghị đó, các tác giả cho rằng, nhà nước chỉ nên tác động vào các hoạt động mang
tính vĩ mô, còn các hoạt động kinh doanh, đầu tư khác nên để cho khu vực tư nhân
đảm nhiệm. Vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác QHKH SDĐ hiện nay được
các tác giả kiến nghị tiến hành với sự tham gia của nhiều phía như: phối hợp giữa
các cấp chính quyền, với người dân; phối hợp của các cơ quan tư pháp như: tòa
án, viện kiểm soát trong quản lý đất đai, trong kiểm tra thực thi luật, kiểm tra các
quyết định quản lý của cơ quan hành pháp tại địa phương.
Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho kết cấu hạ tầng đô
thị của George E. Peterson [47]. Tác giả đã làm rõ giải pháp bổ sung quan trọng
cho tài chính hạ tầng địa phương đó là: lấy giá trị tăng thêm của đất để bổ sung
nguồn vốn cho đầu tư công. Giá trị của đất rất nhạy cảm với đầu tư KCHT và sự
tăng trưởng kinh tế đô thị. Các dự án công trình công cộng như xây dựng đường,
cấp nước, điện, giao thông đem lại những lợi ích có thể tư bản hóa ngay lập tức
vào giá trị đất đai ở xung quanh công trình. Công trình này đã đưa ra cách thức
để sử dụng giá trị đất đai nhằm hỗ trợ đầu tư cho KCHT. Tuy nhiên, khi nghiên
cứu vấn đề này, tác giả còn đề cập đến việc xây dựng quy chế ổn định và công
bằng khi thực hiện thu hồi và đền bù đất đai; ngăn ngừa tình huống chính quyền
đô thị có thể lạm dụng việc cung cấp tài chính từ đất đai thông qua thu hồi đất ở
khu vực ven đô mà không trả tiền đền bù xứng đáng, sau đó lại phung phí tiền
bán đất vào những chi tiêu lãng phí hoặc phát triển dàn trải, không hiệu quả.
Ngoài ra tác giả còn lưu ý rằng thị trường đất đô thị luôn biến động, do đó, cần
xác định rõ khoản thu từ việc bán đất chỉ là nguồn thu nhất thời và cần được sử

dụng cho KCHT để phát triển KT-XH; việc bán đất không thể kéo dài mãi và
bán đất không phải là nguồn thu vĩnh viễn. Vì vậy, theo tác giả cần nuôi dưỡng
và phát triển các nguồn thu nhằm đảm bảo tiềm lực tài chính đủ mạnh để chủ
động thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững, giải quyết tốt các vấn đề
an sinh xã hội.
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt
Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân của

14
Ngân hàng Thế giới [42]. Công trình này là kết quả nghiên cứu trong nhiều năm
của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam với chủ đề "Xã hội và các xung đột đất
đai" nhằm hỗ trợ Bộ TNMT cải thiện chính sách và thực tiễn về thu hồi và
chuyển dịch đất đai để đạt được sự tăng trưởng bền vững, trong quá trình đô thị
hóa và công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng hiện nay. Trên cơ sở đánh giá quá
trình xây dựng và thực thi pháp luật giải quyết khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam. Theo báo cáo, hệ thống pháp luật
này tại Việt Nam còn tồn tại nhiều nhược điểm như: mang nặng tư duy của thời
kinh tế do nhà nước bao cấp, chưa phù hợp với cơ chế thị trường; chưa phù hợp
với chuẩn mực quốc tế về giải quyết tranh chấp hành chính mà một bên là cơ
quan hành chính và một bên là người chịu tác động của quyết định hành chính
hoặc hành vi hành chính. Từ đó, báo cáo đề xuất các giải pháp, đó là: (i) đề xuất
cơ chế độc lập giải quyết các bức xúc, khiếu nại về việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư để áp dụng cho các dự án đầu tư. Theo đó, những khiếu nại về giá đất
được giải quyết theo hệ thống các hội đồng độc lập về định giá đất và BĐS;
những quyết định về thu hồi đất được phê duyệt phương án bồi thường được giải
quyết theo cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của nhà nước; (ii) đề xuất việc
sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại
hành chính trong quản lý đất đai.
Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý
đất đai ở Việt Nam của Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế giới và Đại sứ

Quán Thụy Điển, (2011) [44]. Trong công trình này các nhà nghiên cứu đã làm
rõ các nguyên nhân phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai, các hình thức
hiện có của loại tham nhũng này. Trên cơ sở phân loại xác định nguy cơ và các
dạng tham nhũng trong quản lý đất đai, các tác giả đã đề xuất cách thức giải
quyết đối với từng loại tham nhũng cụ thể và đưa ra một số kiến nghị đối với
từng loại tham nhũng.
Nghiên cứu về khảo sát tình hình công khai thông tin quản lý đất đai, của
Ngân hàng Thế giới (WB) và Bộ Phát triển quốc tế Vương quốc Anh (DFID), Hà

15
Nội [43], đã khảo sát tình hình công khai thông tin trên các lĩnh vực thủ tục hành
chính đất đai; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; đền bù giải tỏa, ở Việt
Nam từ đó đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện QLNN về đất đai. Báo cáo là
một công trình có ý nghĩa thực tiễn cho các cấp chính quyền xây dựng và hoàn
thiện công tác QLNN đối với đất đai ở địa phương mình. Tuy vậy, báo cáo chỉ
khảo sát ở khía cạnh cung cấp thông tin, còn nội dung thực hiện QLNN thì
không đề cập trong báo cáo này.
Có thể thấy các công trình nghiên cứu của nước ngoài về chủ đề QLNN
đối với đất đô thị là rất rộng, với cách tiếp cận đa dạng. Tuy nhiên, nếu xét trong
phạm vi nghiên cứu cấp tỉnh, thành phố TTTW theo cách của Việt Nam thì các
công trình nghiên cứu ở nước ngoài ít đề cập. Các tác giả nước ngoài thường tiếp
cận trên góc độ các lý thuyết chung về kinh tế phát triển, quy hoạch hoặc chính
sách. Tuy nhiên, sự hiểu biết về các tri thức này là cần thiết vì QLNN đối với đất
đô thị chứa đựng nhiều nội dung, giữa các nội dung có mối liên hệ chặt chẽ với
nhau. Vì vậy, khi tách biệt để nghiên cứu từng nội dung trong QLNN cần gắn kết
các nội dung với nhau từ đó phản ánh được hiệu quả và hiệu lực trong quản lý
đất đô thị ở Việt Nam. Trên góc độ đó, các thành tựu nghiên cứu của nước ngoài
rất bổ ích cho nghiên cứu sinh thực hiện đề tài này.
1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.2.1. Các nghiên cứu về đất đô thị
Nghiên cứu dưới góc độ lịch sử hình thành đất đô thị, tác giả Phạm Sĩ
Liêm trong cuốn Nghiên cứu đô thị quy hoạch - quản lý - đất đai bất động sản và
nhà ở [34], cho rằng: quá trình phát triển đất đô thị nước ta gắn liền với quá trình
đô thị hóa. Quá trình chuyển đổi này khiến cho đất đô thị từ chỗ không khác mấy
với đất đai nông thôn, dần dần tăng trưởng về diện tích và tách khỏi nhóm này để
mang những đặc trưng riêng gắn với hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của
những người sinh sống trên đất đó. Mức độ đô thị hóa càng tăng thì các đặc
trưng này càng đậm nét [34, tr.187-196].

16
Cũng nghiên cứu từ góc độ lịch sử hình thành đất đô thị, tác giả Phạm
Đức Hòa trong bài viết Quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị và
hướng hoàn thiện [28], cho rằng, đất đô thị là một phần của đất đai quốc gia
được phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa. Nhìn từ không gian địa lý kinh
tế, thì đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả
của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất
đô thị không những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm thay đổi nội
dung, hình thức tổ chức quản lý và sử dụng đất phù hợp với sự phát triển đô thị,
hình thành khách quan một danh mục mới trong phân loại đất. Đất đô thị tồn tại
vừa là một nguồn lực hết sức quan trọng để phát triển đô thị, vừa là đối tượng
quản lý trực tiếp của chính quyền đô thị trong quản lý và sử dụng theo cơ chế và
chính sách phù hợp tính chất đô thị.
Định nghĩa về đất đô thị, trong cuốn Kinh tế học đô thị, của tác giả Phạm
Ngọc Côn [12], cho rằng: đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị
xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ
chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các KCHT phục vụ lợi ích công cộng,
quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra, theo qui định, các loại đất
ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt để phát triển đô thị thì được tính vào đất đô thị [12, tr.7]. Như vậy, theo

quan niệm này, đất đô thị không chỉ bao gồm đất nội thành, nội thị mà còn bao
gồm cả đất ngoại thành, ngoại thị đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch sử dụng và quản lý như đất đô thị.
Trong khi đó, trong bài viết Đất đô thị trong nền kinh tế thị trường, của
tác giả Phạm Khánh Toàn, đã định nghĩa: đất đô thị là đất đã được kết nối với
mạng lưới đường, điện cấp nước, thoát nước, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các
dịch vụ xã hội [63, tr.23]. Do đó, về bản chất, đất đô thị được phân biệt rõ nét
với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung tự cấp, tự sản tự tiêu vẫn chiếm ưu
thế. Đồng thời, tác giả cho rằng việc chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị là
tất yếu khách quan, nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý phải làm sao nâng

17
cao được hiệu quả sử dụng đất và phải điều hòa lợi ích của các đối tượng có liên
quan trong quá trình đô thị hóa. Từ đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị như
phải xây một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và chuyển dịch đất cùng với
một hệ thống thuế BĐS Đây là những luận điểm có giá trị kế thừa cho tác giả
luận án nghiên cứu.
Khi phân tích đặc điểm, vai trò của đất đô thị, tác giả Lê Kiều trong bài
viết: "Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị để tham khảo sử dụng trong đền
bù, di chuyển" [32], đã phân tích bản chất kinh tế của đất đô thị là nguồn cung cố
định; giá trị của đất là giá vốn của lợi ích ròng của việc sử dụng đất. Từ đó, tác
giả cho rằng phân bố đất đô thị là phải tìm ra cách tốt nhất xác định vị trí khác
nhau cho trường hợp sử dụng khác nhau, nhằm phát huy hiệu quả giá trị của đất
đô thị.
Còn trong giáo trình Đất đô thị và quản lý đất đô thị, của tác giả Lê Mộng
Triết [64], khi phân tích vai trò của đất đô thị, tác giả cho rằng đất đô thị vừa là
tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh hoạt, đất đô thị dùng vào
mục đích xây dựng nhà ở, giải trí công cộng; là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ
vào mục đích kinh doanh để xác định không gian đất đai cần dùng; đất đô thị có
vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất

kỳ một vị trí nào, cố định về số lượng cung cấp nhưng công năng sử dụng lại
biến đổi; trên một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau,
như sự cạnh tranh giữa khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm
đô thị. Sự tác động qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương
lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị; các mảnh đất đô thị
riêng lẻ thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá nhân khác nhau
có thể có những quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất đô thị,
làm ảnh hưởng đến giá trị của nó.
1.2.2. Các nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Một là, những công trình nghiên cứu có nội dung QLNN trên lĩnh vực
hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đô thị.

18
"Thực trạng chính sách đất đô thị nước ta", của Phạm Sĩ Liêm [33]. Tác
giả đã đưa ra mối quan hệ về chính sách và thể chế đất đô thị, cho rằng, chính
sách và thể chế kết nối mật thiết với nhau bằng cách: khi xây dựng chính sách
phải chú ý tới thể chế, khi các thể chế yếu kém hoặc mất chức năng, các chính
sách đơn giản không đòi hỏi nhiều về mặt hành chính và sự thông hiểu của công
chúng thì có tác động tốt hơn. Khi thể chế vững mạnh hơn, các chính sách khi
đưa ra phải có sự tham gia của công chúng, vì vậy, sẽ đạt hiệu quả nhiều hơn;
các chính sách không hình thành từ chân không mà là kết quả thương lượng giữa
các nhóm cạnh tranh, dựa trên các "quy tắc cuộc chơi" về thể chế và chính trị;
ngược lại, việc lựa chọn chính sách cũng ảnh hưởng đáng kể đến cách thức phát
triển thể chế.
"Thể chế kinh tế và thể chế đất đai phải là một", của tác giả Lê Văn Tứ
[66], đã khái quát mối liên hệ giữa thể chế kinh tế và thể chế đất đai thông qua
Hiến pháp gắn với từng giai đoạn phát triển KT-XH của Việt Nam. Tác giả cho
rằng, thể chế đất đai phải là một bộ phận của thể chế kinh tế, thống nhất tự nhiên
với thể chế kinh tế. Theo tác giả, trong Hiến pháp năm 1992, thể chế đất đai đã
tách ra khỏi thể chế kinh tế. Trong khi thể chế đất đai vẫn là sở hữu toàn dân, sử

dụng đã là tư nhân. Với thể chế này, những hoạt động liên quan tới đất của
doanh nghiệp, người dân bị ép vào quan hệ xin cho, thủ tục rườm rà, từ đó nảy
sinh quan liêu, tham nhũng, Từ những phân tích trên tác giả cho rằng thể chế
kinh tế và thể chế đất đai nên thống nhất là một.
Chiến lược quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Luận
án tiến sĩ kinh tế của Trần Thế Ngọc [45]. Tác giả đã chỉ ra tầm quan trọng của
công tác QHKH SDĐ, tác động của QHKH SDĐ đến định hướng ban hành các
chính sách đất đai. Theo tác giả, QHKH SDĐ phải được xây dựng có cơ sở khoa
học và phù hợp với nhu cầu thực tế, có như vậy QHKH SDĐ mới có thể là cơ sở
cho việc ban hành các chính sách quản lý sử dụng đất. Tác giả lưu ý, do quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ hiện nay nên việc lập quy hoạch và
ban hành chính sách đất đai không chỉ hướng người sử dụng đất sử dụng đúng

19
mục đích theo quy hoạch, mà còn hướng họ đến sử dụng đất một cách hiệu quả
trên cơ sở khai thác tốt nhất nguồn lực này.
Công trình: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách đất đai
và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đề tài cấp bộ của tác giả Chu Văn Thỉnh [62]. Đây
là công trình nghiên cứu có ý nghĩa cả lý luận và thực tiễn đối với công tác
hoạch định chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất ở Việt Nam. Về mặt lý luận,
tác giả đã xây dựng được các tiêu chí đo lường hiệu quả sử dụng đất và rút ra
được một số bài học bổ ích có thể vận dụng cho việc hoạch định chính sách đất
đai ở Việt Nam. Đồng thời, tác giả đã phân tích làm rõ thực trạng công tác hoạch
định chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất ở Việt Nam, chỉ ra những kết
quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ sở
khoa học hoạch định chính sách.
Pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản, Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Văn Nam [38].
Theo tác giả, đất đô thị là một tài sản, BĐS có giá trị. Trong luận án tác giả đã
nghiên cứu pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực

kinh doanh BĐS, đã tiếp cận những quy định chung nhất về giao dịch bảo đảm
và thị trường BĐS, nhấn mạnh vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc
đem lại một thị trường BĐS công khai, minh bạch. Luận án cũng đi vào tìm hiểu
những quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong
kinh doanh BĐS để tìm ra những ưu điểm, cũng như điểm hạn chế trong các quy
định đó. Trên cơ sở nghiên cứu về các quy định của pháp luật và thực trạng của
hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng BĐS, luận án đưa ra đề xuất nhằm
hoàn thiện những quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.
Hai là, nghiên cứu QLNN trên lĩnh vực hoàn thiện các nội dung QLNN
đối với đất đô thị.
"Một số hình thức quản lý đất đô thị của các nước", của tác giả Đoàn
Dương Hải [26]. Khi nghiên cứu các hình thức quản lý đất đô thị ở các thành
phố trên thế giới, tác giả cho rằng có ba hình mẫu quản lý cơ bản: (i) chính