Quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên địa bàn quận thanh xuân – thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ KHU VỰC 1
…………/………… …………/…………

VŨ NGỌC TÚ
TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN THANH XUÂN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN CAO CẤP LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ
HÀ NỘI – 2014
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị và có vị trí đặc biệt đối với đời sống
của con người. Tại mỗi quốc gia, có nền kinh tế nông nghiệp hoặc công nghiệp,
đất đai đều đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là
nơi ở của của con người, khu vực thành phố cũng như nông thôn. Đó cũng là nơi
xây dựng các công trình công nghiệp, giao thông Đất đai là một thành tố của
tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực đầu vào không thể thay thế, đối với sự phát triển. Việt Nam là một đất nước
có diện tích khá hạn chế, dân số đông nên nhu cầu về đất đai, trong xã hội, luôn
ở mức độ cao. Trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị hoá đang diễn ra
nhanh, thực tế này đặt ra những yêu cầu về tính khoa học, sự hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Đất đô thị là một phần trong diện tích đất một quốc gia, của một vùng. Do
mật độ dân cư cao tại đô thị và nhu cầu dụng đất nói chung ngày một tăng lên,
trong khi đó diện tích đất đô thị lại có hạn nên việc sử dụng đất sao cho tiết kiệm
và hiệu quả là một vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính
sách về đất.
Do quá trình đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất đô thị của Nhà nước, cá
nhân và doanh nghiệp đều tăng cho nên có nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất đai như việc sử dụng không theo quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, sử dụng lãng phí, sử dụng sai mục đích đã và đang diễn ra
hết sức phức tạp. Các văn bản pháp luật trong quản lý sử dụng đất đai còn thiếu
đồng bộ và hạn chế đã ảnh hưởng việc quản lý. Ở một số nơi tình trạng buông
lỏng quản lý, không quản lý dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sử
dụng đất. Những vấn đề này đã đặt ra cho Nhà nước phải quan tâm hơn trong
công tác quản lý đất đai.
Trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà nội, tình hình sử dụng đất
và công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Tình trạng xây nhà trên đất đô thị
không có giấy phép, lấn chiếm đất công, tranh chấp, khiếu kiện đất đai còn xảy
2
ra nhiều. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ
công tác quản lý đất đai của các cơ quan chức năng của Quận chưa được chú
trọng đúng mức.
Là một cán bộ công tác tại Quận Thanh Xuân, vì vậy, Học viên Vũ Ngọc
Tú đã quyết định chọn đề tài “Quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên địa bàn
Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp
Chương trình Cao cấp lý luận Chính trị- Hành chính của mình.
2. Tình hình nghiên cứu.
Các công trình nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn về quản lý nhà
nước về đất đai gồm một số công trình sau:
- “Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay”
của Nguyễn Đình Bồng, đăng trên Tạp chí Quản lý Nhà nước số 6/1995;
- “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam” của Phạm Hữu Nghị,
đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8/2002;
- “Hoàn thiện pháp luật về đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước” của GS. TSKH Đặng Hùng Võ đăng trên Báo Nhân dân số
17450, ngày 6/3/2003;
Các công trình trên đã phân tích và làm rõ các khái niệm về quản lý nhà
nước về đất đai, sự cần thiết về quản lý nhà nước về đất đai đồng thời làm sáng
tỏ cơ chế, chính sách, biện pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà nội nói riêng.
Công tác quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất đô thị trên địa bàn
Quận Thanh Xuân thực sự bắt đầu triển khai vào cuối năm 1998. Hàng năm,
theo chức năng của mình, Phòng Quản lý đô thị; Phòng Tài nguyên và Môi
trường có báo cáo, đánh giá thực trạng tình hình quy hoạch và tổ chức thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đô thị ở trên địa bàn.
Cho tới nay chưa có một công trình nào nghiên cứu về quản lý nhà nước
về đất Đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân. Điều đó cho thấy, việc nghiên cứu
đề tài này là cần thiết và đòi hỏi cần phải tiến hành một cách khoa học.
3
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích.
- Mục đích nghiên cứu của luận văn là công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.
- Luận giải các nội dung liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất
đô thị tại Quận Thanh Xuân
- Đề xuất những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm tăng cường công
tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân.
3.2. Nhiệm vụ
- Làm rõ các cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò của nhà nước trong quá
trình quản lý đất Đô thị.
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất Đô thị trên địa
bàn Quận Thanh Xuân trong những năm qua, rút ra những ưu điểm và tồn tại,
những nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế xã
hội của Quận.
- Xây dựng các hệ thống giải pháp có tính khả thi để tăng cường vai trò
quản lý nhà nước trong công tác quản lý nhà nước đối với đất Đô thị, góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội Quận Thanh Xuân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề liên quan đến quản lý

nhà nước về đất đai, trong đó có đất đô thị, nội dung quản lý nhà nước theo Luật
đất đai năm 2003.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa
bàn Quận Thanh Xuân, từ năm 1998 đến 2013.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận.
- Dựa trên cơ sở lý luận về khoa học quản lý nhà nước.
- Dựa trên các các văn bản pháp lý của Việt Nam.
- Dựa vào những quan điểm, đường lối chính sách của Đảng về sự quản lý
của Nhà nước đối với đất đô thị.
4
- Dựa vào những quy trình, quy phạm trong quá trình quản lý đất đô thị đã
được nhà nước và các cấp, các ngành chức năng có thẩm quyền ban hành.
- Căn cứ vào chức năng của nhà nước về quản lý đất đô thị.
5.2. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp,
phân tích, so sánh, gắn lý luận với thực tiễn. Mặt khác đề tài còn sử dụng
phương pháp điều tra khảo sát thực tế ở các phường trên địa bàn Quận Thanh
Xuân về công tác quản lý đất đô thị.
6. Đóng góp của luận văn.
- Luận văn là công trình hệ thống hoá các vấn đề lý luận gắn với thực tiễn
trong quản lý nhà nước về đất đô thị, ở cấp quận.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi, luận văn có thể làm tài liệu tham
khảo cho các cơ quan quản lý nhà nước về tăng cường quản lý đất đô thị ở Quận
Thanh Xuân.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, luận
văn được bố cục gồm 3 phần sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý đất đô thị.
Chương II: Công tác quản lý đất đô thị tại quận Thanh Xuân –Hà Nội giai

đoạn 1998 – 2014.
Chương III: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất Đô
thị trên địa bàn Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1.1. Khái quát chung về quản lý đô thị.
1.1.1 Khái niệm.
“Đô thị” là một danh từ dùng để chỉ một khu vực không gian mang tính
tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, kiến trúc…
Đô thị là tên gọi chung các thành phố, thị xã, thị trấn. Đây là nơi tập trung
dân cư đông đúc, là trung tâm một vùng lãnh thổ với các hoạt động kinh tế chủ
yếu là công nghiệp và dịch vụ.
Đô thị là tên gọi cho một khu vực dân cư sống tập trung với mật độ cao,
so với vùng nông thôn, tại đây ngành nghề lao động chủ yếu là phi nông nghiệp.
Từ khi hình thành, cùng với việc tập trung của cư dân, đô thị luôn luôn gắn với
những hình ảnh thành quách, lâu đài và cung điện tráng lệ, xa hoa. Khu vực này,
được tạo thành bởi ba yếu tố chủ yếu:
- Không gian vật thể: Tập hợp các công trình xây dựng kế tục và kế cận,
được phục vụ bởi mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, được bố trí tại một địa điểm nhất
định trong môi trường thiên nhiên, ít nhiều đã bị khai thác cho các mục tiêu hoạt
độngkinh tế, xã hội của con người.
- Không gian kinh tế: Tập hợp các hoạt động kinh tế.
- Không gian văn hóa xã hội: Có ưu thế của đời sống vật chất, tinh thần và
tâm linh của cộng đồng, liên kết với nhau bằng lối sống chung, mang tính quần
cư.
Trong tiếng Anh, “Đô thị” có thể được dùng với nhiều từ khác nhau như:
City; Town; Urbane areas. Có nhiều khái niệm khác về đô thị như mega city.
Tên gọi này dùng để chỉ những đô thị có dân số trên 10 triệu người. Trên thế
giới có nhiều đô thị loại này như: Tokyo, Nhật Bản; New Deli, Ấn Độ, Karachi,

Pakistan…
Xét về lịch sử hình thành, có những đô thị được hình thành đầu tiên trên
thế giới và sau đó đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, cho đến tận ngày nay.
6
Thành phố đầu tiên ra đời trên thế giới được xác định vào khoảng 8000
năm, trước công nguyên, tại Ixrael. Tiếp theo đó là thành phố Byblos thuộc
Lebanon ngày nay được cho là đã ra đời vào khoảng 5000 trước công nguyên.
Thành Damascus thuộc Syria hình thành 3000 trước công nguyên. Thành phố
Varansi và Delhi Ấn độ ra đời 3000 và 3500 năm trước công nguyên. Hebron,
một thành phố chịu nhiều thương vong trong cuộc chiến Israen và Palestin, nằm
ở bờ Tây ra đời vào khoảng 3500 trước công nguyên. Tại châu Á, Trung quốc có
một thành phố có lịch sử lâu đời là thành Lạc dương, có tuổi đời vào khoảng
2070 trước khi Chúa sinh ra đời, theo quan niệm và cách gọi của người phương
Tây.
Đô thị là một khái niệm được hình thành gắn liền với sự hình thành và
phát triển của xã hội loại người. Những đô thị đầu tiên, với tên gọi là thành phố,
đã xuất hiện trong khoảng thời gian từ 5 – 8 nghìn năm trước đây, trong nhiều
khu vực khác nhau trên thế giới. Tại châu Âu, đô thị hình thành từ khoảng thế
kỉ 12, là nơi tập trung đông dân cư làm nghề buôn bán, thủ công, gắn liền với 2
yếu tố: thành ( tòa thành, pháo đài ) và thị ( chợ). Đến thế kỉ 17 bắt đầu thời đại
công nghiệp, tại các nước châu Âu và Bắc Mĩ các đô thị phát triển mạnh, thu hút
đông đảo dân nhập cư từ nông thôn làm thợ thuyền và buôn bán, hình thành các
thành phố lớn hàng triệu dân và phát triển liên tục trở thành các siêu đô thị trên
10 triệu dân: London- Anh, Paris- Pháp, NewYork- Mỹ như hôm nay.
Ngày nay, đô thị đã phát triển rộng khắp ở 180 quốc gia, trở thành động
lực chính làm ra hơn 80% của cải vật chất, là nơi sinh sống của hơn 70% dân cư
toàn thế giới. Đô thị được thống nhất khái niệm là vùng đất có hạ tầng xây dựng
đồng bộ, tập trung, đông dân, có hoạt động sản xuất công nghiệp, dịch vụ-
thương mại chiếm trên 90% hoạt động kinh tế.
Theo giáo quan điểm chung, đô thị là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủ

yếu là lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo lối sống thành thị. Đó là
lối sống đặc trưng bởi những đặc điểm: lối sống công nghiệp có kỷ luật, có nhu
cầu về tinh thần cao, tiếp thu những tiến bộ về nền văn minh của nhân loại
nhanh chóng, có mạng lưới dịch vụ công cộng và thông tin liên lạc thuận lợi.
7
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị thì đô thị là
khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn
hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của Quốc
gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương.
1.1.2. Đặc trưng của đô thị.
Từ lịch sử hình thành và khái niệm trên, đô thị Việt Nam cũng như toàn
thế giới có những đặc trưng cơ bản là:
- Là nơi tập trung dân cư đông đúc trên một diện tích đất nhỏ hẹp có hạ
tầng kĩ thuật ( phục vụ nhu cầu vật chất con người: đường, điện, cấp thoát nước,
vệ sinh môi trường) và hạ tầng xã hội ( phục vụ nhu cầu giải trí con người: ăn, ở,
y tế, giáo dục, vui chơi ) được xây dựng đồng bộ ở mức độ cao.
- Là nơi con người hoạt động kinh tế chủ yếu ( từ 80% trở lên) trong lĩnh
vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại; có nhiều các cơ sở sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ tập trung cao.
- Là nơi có nhiều nhà cao tầng, đường phố dầy đặc; con người cư trú
trong căn hộ có diện tích đất nhỏ hặc cư trú trong căn hộ dùng chung ( chung
cư).
1.1.3. Phân loại đô thị.
Trên thế giới, đô thị được quy ước là thành phố; loại lớn thường được quy
định có dân số khu vực nội thành từ 1 triệu người trở lên.
Ở nước ta, thời kì phong kiến và kháng chiến kéo dài, nền kinh tế thấp
kém nên các đô thị ít được quan tâm đầu tư xây dựng và phát triển. Các thành
phố lớn chủ yếu do thực dân Pháp ( thời kì trước 1954 ở cả nước), đế quốc Mỹ
( thời kì từ 1954- 1974 ở miền Nam) quy hoạch và phát triển trên nền tảng là các

thành thị cổ thời phong kiến như: Hà Nội, Sài Gòn, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần
Thơ, Nha Trang, Quy Nhơn, Vinh, Đà Lạt, Biên Hoà, Nam Định
Sau khi thực hiện đường lối mở cửa ( 1986), cùng với sự phát triển của
kinh tế thị trường, quá trình đô thị hoá diễn ra chủ yếu từ năm 1990 đến nay.
Theo Nghị định 42/2009/NĐ- CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về phân loại đô
8
thị, đô thị gồm thị trấn, thị xã thành phố thuộc tỉnh và thuộc trung ương theo 6
loại:
- Đặc biệt: là thành phố có dân số nội thành từ 1 triệu người trở lên, đóng
vai trò đầu tầu, trung tâm kinh tế của cả nước,
- Loại I: thuộc trung ương là các thành phố trung tâm kinh tế 1 vùng 5-7
tỉnh, có dân số nội thành từ 50 vạn người trở lên; thuộc tỉnh là các thành phố
trung tâm 1 kinh tế 1 vùng vùng 3-5 tỉnh, có dân số nội thành từ 35 vạn người
trở lên,
- Loại II: là các thành phố thuộc tỉnh quy mô lớn, có dân số nội thành từ 25 vạn
người trở lên,
- Loại III: là các thành phố thuộc tỉnh; các thị xã thuộc tỉnh có quy mô
lớn,
- Loại IV: là các thị xã và 1 số thị trấn thuộc huyện có quy mô lớn, đầu
mối nhiều tuyến giao thông quốc lộ, tỉnh lộ,
- Loại V: là các thị trấn thuộc huyện.
1.1.4. Đô thị hóa.
Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân
đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu
vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian.
Về mặt xã hội, Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi phương thức sống từ
nông thôn lên đô thị. Trong quá trình chuyển đổi này, sự thay đổi về cơ cấu kinh
tế và lao động phản ánh bản chất của quá trình đô thị hóa. Có thể nói công
nghiệp hóa chính là động lực của đô thị hóa trong giai đoạn ban đầu từ xã hội
nông nghiệp đi lên của tất cả các quốc gia.

Đô thị hóa tác động, ảnh hưởng sâu sắc tới các lĩnh vực của đời sống xã
hội:
- Đô thị hóa có ảnh hưởng sâu sắc tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng hiện đại, công nghiệp hoá.
9
- Đô thị hóa cũng tác động mạnh lên sự phát triển kinh tế xã hội của vùng
và cả nước, các nguồn lực được tập trung thu hút và đầu tư vào đô thị, tạo ra các
động lực cho tăng trưởng kinh tế.
- Đô thị là nơi tạo ra nhiều việc làm và thu nhập cho người lao động, nâng
cao đời sống văn hoá và vật chất cho người lao động, tạo ra các gia strị văn
minh tinh thần to lớn cho con người.
- Các đô thị là nơi tiêu thụ sản phẩm hàng hóa lớn và đa dạng, là nơi sử
dụng lực lượng lao động có chất lượng cao, cơ sở kĩ thuật hạ tầng cơ sở hiện đại
có sức hút đầu tư mạnh trong nước và nước ngoài.
1.1.5. Quá trình đô thị hoá ở Việt Nam.
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam diễn ra quá trình đô thị hóa khá
nhanh. Quá trình đô thị hóa ở đây chịu tác động của các chính sách thời chiến.
Lực hút quá lớn do mức sống chênh lệch giữa đô thị và nông thôn cũng là
nguyên nhân Sài Gòn và vùng phụ cận có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả trong
khu vực Đông Nam Á. Trước năm 1975, Sài Gòn đã có trên 3 triệu người, tỉ lệ
đô thị hóa miền Nam Việt Nam lúc này lên tới gần 30%.
Cùng thời kỳ đó, miền Bắc cũng tiến hành công nghiệp hóa do chính sách
kiểm soát nhập cư nên dân số đô thị tăng chậm. Trong giai đoạn chống chiến
tranh phá hoại của đế quốc Mỹ, dân số các đô thị hóa còn giảm do yêu cầu tản
cư và di dời các cơ sở xí nghiệp ra khỏi đô thị. Tỉ lệ đô thị hóa ở miền Bắc sau
năm 1975 vào khoảng 19-20%.
Từ năm 1975 đến năm 1990, dân số đô thị ở cả hai miền có biến động hơn
do sự gia tăng tự nhiên, gia tăng cơ học từ Bắc vào Nam, và từ nông thôn ra
thành thị. Tuy nhiên, do dân số nông thôn tăng tự nhiên nhanh hơn, cộng với
những biến động chính trị (gần 2 triệu thị dân di cư hoặc rời khỏi Việt Nam giai

đoạn 1976-1985), tỉ lệ đô thị hóa thậm chí giảm trong một số năm. Chính sách
kiểm soát hộ khẩu cũng làm cho tốc độ tăng trưởng về mức độ đô thị hóa đô thị
giai đoạn này gần như dừng lại.
Sau năm 1990, cùng với đổi mới về chính sách phát triển kinh tế thị
trường, tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng sự nới lỏng về quản lý hộ
10
khẩu, Việt Nam bước vào giai đoạn đô thị hóa nhanh (3%-4% năm). Các đô thị
mới được thành lập, các vùng ven đô được sáp nhập vào các đô thị lớn làm cho
tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam tăng nhanh và ổn định. Tốc độ tăng trưởng dân số đô
thị ở Việt Nam đã lên tới 10% trong gần 20 năm qua. Tỉ lệ đô thị hóa đã tăng từ
khoảng 20% (1988) lên gần 28% vào giữa năm 2009.
Quản lý nhà nước về đô thị thực chất là quản lý vấn đề định cư ở đô thị,
một vấn đề đặc thù và đặc trưng cho đô thị. Đây là điểm phân biệt quan trọng
giữa quản lý nhà nước về đô thị với quản lý nhà nước trên một đơn vị hành
chính lãnh thổ. Quản lý mọi mặt trên một đơn vị hành chính sẽ bao gồm cả các
hoạt động kinh tế ngành. Quản lý đô thị về cơ bản không bao gồm các hoạt động
quản lý kinh tế ngành và quản lý lĩnh vực đặc thù như tôn giáo, an ninh quốc
gia, nông nghiệp, công thương nghiệp…
1.2. Những nội dung cơ bản quản lý đất đô thị
1.2.1. Khái niệm đất đô thị.
Quản lý đất đô thị là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động
quản lý đô thị nói chung. Đất đô thị trực tiếp liên quan đến những lĩnh vực đô thị
khác như: Quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị, không gian
cảnh quan kiến trúc đô thị…
Trên thực tế, không có quy định riêng cho việc quản lý đất đai khu vực đô
thị. Tất cả các loại đất đều được quản lý thống nhất, theo luật đất đai. Một số
vấn đề cụ thể về đất đô thị được nghiên cứu đều dựa trên quy định chung.
Đất đô thị là đất trong địa giới hành chính nội thành đô thị. Đa số đất đô
thị là đất phi nông nghiệp, song cũng có nhiều loại đất, kể cả nông nghiệp, lâm
nghiệp, và chưa sử dụng trong đất đô thị. Chuyên đề này chủ yếu bàn tới việc

quản lý đất xây dựng nhà ở và các công trình công cộng ở đô thị.
So với đất ngoại thị, đất đô thị được quản lý chặt chẽ hơn do chịu sự điều
chỉnh của pháp luật về quy hoạch đô thị. Đất đô thị cũng có giá trị cao hơn, có
tính linh động cao hơn đất nông thôn nên tính chất quản lý cũng phức tạp và khó
khăn hơn. Cần chú ý là đất ngoài đô thị nhưng đã có quy hoạch chi tiết xây dựng
11
đô thị, khu công nghiệp khu du lịch sinh thái, khu công nghệ cao cũng được
quản lý giống như đất đô thị.
Trong giai đoạn chuyển đổi, công tác quản lý đất đô thị phải giải quyết
nhiều mối quan hệ: phát triển mở rộng và tái phát triển đô thị cũng là chuyển đổi
mục đích sử dụng của rất nhiều các chủ thể được giao đất trong giai đoạn bao
cấp như nhà máy, xí nghiệp, các tổ chức chính trị, xã hội, và lực lượng vũ trang.
Bối cảnh này làm nhiều nhiệm vụ thực hiện chậm hoặc kém hiệu lực, hiệu quả.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi mở rộng đô thị ra các khu vực xung
quanh gặp nhiều khó khăn bởi phải thu hồi đất nông nghiệp, ảnh hưởng lớn đến
đời sống nông dân. Nhiều dự án cải tại chỉnh trang đô thị, phát triển kết cấu hạ
tầng chậm tiến độ và đội chi phí.
Trong phạm vi đô thị, nhiệm vụ quản lý mục đích sử dụng đất khi xây
dựng cải tạo thuộc về ngành xây dựng nhằm tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị.
Ngành tài nguyên đóng vai trò “quản lý quỹ” và tham mưu cho UBND trong
quá trình lập kế hoạch sử dụng đất. Với những đô thị chưa có quy hoạch chi tiết
hoặc đang điều chỉnh, nhiều công trình xây dựng bị ‘treo’. Nếu thời gian kéo
dài, các công trình sẽ được cho phép xây dựng tạm.
Việc thu hồi và đền bù đất ở đô thị về nguyên tắc không khác với thu hồi
đền bù ở nông thôn. Tuy nhiên, thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng ở đô thị
thường có tính chất phức tạp hơn do mật độ dân số cao, nguồn gốc đất biến động
nhiều, dự án có quy mô lớn, tổ chức nhiều tầng nấc, các hoạt động kinh tế đa
dạng nên tính toán chi phí đền bù, áp giá, kiểm đếm các công trình hạ tầng và
bất động sản đã xây dựng và sử dụng phức tạp và mất nhiều thời gian, đặc biệt
là quỹ đất tái định cư và việc giải quyết chỗ ở có nhiều khó khăn.

Giai đoạn hiện nay, việc đền bù giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khó
khăn, nhất là việc thu hồi đất trong đô thị. Các dự án phát triển hạ tầng theo
tuyến, thường kéo dài nhiều năm, có mức giá hỗ trợ thay đổi theo chính sách,
thường vênh với giá đền bù của các dự án có tính chất kinh doanh là nguyên
nhân dẫn đến so bì, khiếu kiện. Trong giai đoạn đô thị đang phát triển và cải tạo
12
nhanh như hiện nay, số lượng dự án và hộ dân phải thu hồi, đền bù, giải tỏa là
rất lớn.
Nội dung quản lý đất đô thị tại các đô thị hiện nay cần tập trung là:
- Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
- Giao đất, cho thuê đất đô thị, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô
thị.
- Thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị.
- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
- Thống kê, cập nhật các biến động về sử dụng đất đô thị, chỉnh lý biến
động trên bản đồ địa chính.
- Ra các văn bản hướng dẫn quản lý đất ngoại ô nằm trong quy hoạch và
phát triển đất đô thị đã được phê duyệt.
- Quản lý tài chính và các dịch vụ về đất đai.
- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết các khiếu kiện về đất đô thị.
Lần đầu tiên điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP
ngày 17/08/1994 của Chính phủ đưa ra khái niệm về đất Đô thị như sau:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng
nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven
đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về
chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, các

vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.2. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đô thị.
Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị ở nước ta được thể hiện thông
qua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua công
tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai,
13
thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông
qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ
đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây
cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà
nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ
sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan
hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính
kinh tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này
thuộc về người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai
giao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì
quan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất
phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất
ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực
tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất
với nhau. Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình
Nhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát
triển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển của đất nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta
đã quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Do vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà
nước. Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất

yếu. Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế
độ về sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì
người đó có quyền lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo
vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói “quyền sở hữu đất
đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn
toàn chính xác. Đất không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là
khách thể tạo nên các mối quan hệ đất đai mang tính xã hội.
14
Như vậy, quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất
đai, bảo vệ chế độ của Nhà nước.
Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ
trên thì quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và
những nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnh
quỹ đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đối
với đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai
của Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đất
đai của mình.
1.2.3. Nguyên tắc và nội dung quản lý đất đô thị.
1.2.3.1. Nguyên tắc quản lý
- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài
sản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người
nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định
đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp
pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao
về đất đai. Điều 1, Luật đất đai năm 1993 và điều 5, Luật đất đai năm 2003 của
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý”, để đảm bảo sử dụng hiệu quả thì Nhà nước
cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng như các loại đất khác.

- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích
Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích
giữa người sở hữu và người sử dụng đất. Đất đô thị có giá trị kinh tế cao do đó
lợi ích luôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trường. Điều này đòi
hỏi Nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên
là Nhà nước và một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích do
đất mang lại. Như vậy trong quản lý Nhà nước phải sử dụng chính sách thuế sao
15
cho phù hợp để kích thích sự phát triển của đất nước, tạo động lực cho chủ sử
dụng đất sản xuất kinh doanh trên đất có lãi.
- Tiết kiệm và hiệu quả
Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất
Đô thị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt
động theo nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là có hạn
trong khi dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể
đảm bảo cho cuộc sống trong tương lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử
dụng đất sao cho có lợi ích mang lại là cao nhất.
Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đô thị là một
nguyên tắc quan trọng. Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý
Nhà nước về đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các
nhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.
- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đô thị
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Điều 1 Luật
đất đai năm 1993: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài…” .
Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc
tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất Đô thị. Họ
có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhưng khi hai vấn đề này

được phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng
thì ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng
đất đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất.
Ở nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này. Quyền
sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử
dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị - xã hội.
16
1.2.3. 2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị.
Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị bao
gồm 7 nội dung chính sau:
1.3.4.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các
loại đất Đô thị
- Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực
hiện trong công tác quản lý đất Đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ
quan quản lý nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là
công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật
Đất đai 2013.
- Đánh giá đất đô thị.
Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu được
trên lô đất cần đánh giá. Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong đô
thị thì vị trí đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì
giá trị của nó càng lớn. Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của
lô đất đó với trung tâm đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại
địa phương. Trong đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại đô thị. Hiện nay ở
nước ta Đô thị được chia thành 6 loại từ loại đặc biệt đến loại V với cấp độ thấp
dần từ loại đặc biệt đến loại V và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loại
đường phố để xác định mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị.
Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng

đất khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.3.3. Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.
- Quy hoạch xây dựng Đô thị được qui định trong Luật xây dựng năm
2005 và Luật đô thị năm 2005.
Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đô
thị, các điểm dân cư kiểu Đô thị. Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến
17
nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề
về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của
nhân dân.
Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu:
xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy
hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hướng
phát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định
rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ
phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và
bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí
của đô thị.
- Lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng
Đô thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh,
đất giao thông… Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô Đô thị để tính tỷ lệ diện tích
từng loại đất cho phù hợp. Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng
đất cần điều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển đô thị.
1.2.3.4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị.
- Giao đất, cho thuê đất.

Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất đô thị thì Nhà nước tiến hành
giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Để được giao
đất thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được
giao, tiến hành xây dựng bản đồ hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốn
thuê và dự thảo phương án đền bù khi được giao đất được thuê đất.
Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBND
thành phố, thị xã, thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người
sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất
theo đúng pháp luật.
18
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sử
dụng đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưa
vào sử dụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất đó. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục
đích sử dụng khu đất được giao thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định
giao đất xem xét và giải quyết.
Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì người thuê phải dọn mặt bằng
trở lại như lúc trước khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liên
quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
- Thu hồi đất đô thị.
Nội dung này được quy định:
+ Khi thu hồi đất của người đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công
cộng, an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã được duyệt phải có quyết định của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Trước khi thu hồi, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù
thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Người sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không thì sẽ bị cưỡng chế di rời khỏi
khu đất đó.

+ Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện
dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người có
đất bị thu hồi.
Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phần
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo
điều kiện sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn. Thể hiện được vai trò sở hữu
Nhà nước đối với đất đai.
19
1.2.3.5. Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ
tầng khi sử dụng đô thị.
Từ năm 1945, từ đó đến nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản
pháp quy về quản lý đất đai và những văn bản hướng dẫn thực hiện chúng. Các
văn bản, các chính sách thường xuyên được cập nhật, bổ sung cho phù hợp với
yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước, phù hợp với yêu cầu đô thị hoá và phát
triển đô thị. Khái quát lại, có thể chia ra làm các thời kỳ:
- Trước 15/10/1993: Pháp luật qui định nhiều loại hình thức sở hữu đất
đai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Các văn bản thời kỳ
này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số người, chủ yếu là lợi ích tập thể, lợi ích
Nhà nước. Đối tượng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nông nghiệp về quy
định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất… Thời kỳ này
đã ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng Luật
này còn nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất đai được quản lý rất
lỏng lẻo, đất coi như không có giá trị, giá đất rẻ, do đất đai thuộc sở hữu tập thể,
tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và được trả công theo ngày công lao
động do đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng trong đất đai.
- Từ năm 1993 đến nay: Được đánh giá bằng Luật đất đai năm 1993, Luật
đất đai năm 2003. Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợi
ích trên đất gắn liền với lợi ích người sử dụng đất. Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước.
1.2.3.6. Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký
việc sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm
bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người
sử dụng đất. Việc đăng ký đất sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện
trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên
theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
20
Theo Luật đất đai năm 2003 thì 5 năm Nhà nước tiến hành thống kê đất
đai và 10 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước.
Công tác này giúp ta hiểu và biết được biến động đất đai hàng năm và nguyên
nhân của nó để từ đó có hướng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu
quả. Biết được số lượng, diện tích từng loại đất trong từng vùng, cơ cấu phân bổ
các loại đất này ra sao từ đó xác định phương hướng và biện pháp sử dụng trong
thời gian tới.
1.2.3.7.Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các
quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuận
thông qua thực hiện bản hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Chuyển
quyền sử dụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp.
1.2.3.8. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại,
tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Để giải quyết các tranh chấp thì theo
Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND và Toà án nhân dân các cấp tiến hành
giải quyết.
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị

thì công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải được chủ trương
thực hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc
nghiêm túc, hiểu rõ được công tác và nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai,
hiểu Luật pháp về quản lý Nhà nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạo
điều kiện cho Luật đất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảm
bảo về lợi ích trong quá trình sử dụng đất.
21
1.3. Cơ sở pháp lý về quản lý đất đô thị
Cơ sở pháp lý của công tác quản lý đất đô thị bao gồm nhiều nguồn, trong
đó có nguồn văn bản quy phạm pháp luật: luật và dưới luật của Trung ương và
địa phương; các đồ án quy hoạch đô thị và các quy chuẩn tiêu chuẩn; các Nghị
quyết Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân. Các văn
bản dưới luật bao gồm nghị định, thông tư và kể cả các chỉ thị và văn bản chỉ
đạo điều hành khác.
Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đô thị ở Việt Nam chưa
được tổng hợp thành những bộ luật bao trùm nội dung của công tác này. Vì vậy,
các cơ quan phải dùng các cơ sở pháp lý chưa được hệ thống hóa, nằm ở nhiều
văn bản khác nhau. Tính đến năm 2014 có các văn bản chính đóng vai trò quan
trọng để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quản lý đất đô thị, đó là:
- Luật đất đai năm 1993
- Luật đất đai năm 2003
- Hiến pháp 2013
- Luật đất đai năm 2013
Ngoài các văn bản luật chính nêu trên, các cơ quan quản lý còn sử dụng
nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành làm cơ sở điều chỉnh các hoạt động
quản lý trên toàn quốc. Luật Thủ đô là một đạo luật dành riêng cho Hà Nội có
những quy định liên quan đến đô thị, đối với một trung tâm kinh tế, chính trị,
văn hóa… của cả nước.
Kết luận chương I
Như vậy, quản lý nhà nước đối với đất đô thị là nội dung quan trọng đối

với quản lý đô thị và quản lý đất đai nói chung. Để quản lý một cách hợp lý và
có hiệu quả, Nhà nước cần nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và những nhu
cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó điều chỉnh quỹ đất cho phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Quản lý đất đai đô thị
theo yêu cầu chung cần phải ban hành các văn bản quy phạm pháp luật phù hợp
với đặc điểm của đô thị và sự phát triển đô thị.
22
CHƯƠNG 2
CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI QUẬN THANH XUÂN –
THÀNH PHÔ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 1998 - 2014
2.1. Điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế xã hội Quận Thanh Xuân.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.
Đất đai là tài nguyên vô giá của một quốc gia. Khi nghiên cứu về công tác
quản lý đất đô thị, trước tiên, cần xem xét điều kiện tự nhiên của khu vực đô thị
đó. Quận Thanh Xuân được thành lập theo Nghị định số 74/NĐ-CP ngày
22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là:
Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Khương Đình, Nhân
Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung,
Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện
Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyển
sang). Địa hình của quận Thanh Xuân tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình
từ 5 - 6 m so với mực nước biển, phía Bắc độ cao tuyệt đối khoảng 5 - 5,6 m.
Khu vực phía Nam độ cao thấp hơn, khoảng 4,7 - 5,2 m, một số khu vực ao hồ,
đầm trũng có độ cao khoảng 3,0 - 3,5 m. Khí hậu quận Thanh Xuân có chung
chế độ khí hậu của Thành phố Hà Nội thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, với đặc
điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng, ẩm, mưa nhiều, nhiệt độ không khí
trung bình hàng năm là 23,6 độ C, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.600 mm, một năm
có hai mùa rõ rệt.
2.1.2. Tình hình kinh tế xã hội.
Sự phát triển về kinh tế của Quận Thanh Xuân có mối quan hệ chặt chẽ

với việc sử dụng và quản lý đất của cơ quan quản lý đất. Kinh tế của quận được
duy trì và phát triển theo đúng định hướng cơ cấu trong 5 - 10 năm gần đây với
xu hướng giảm dần tỷ trọng công nghiệp và tăng dần tỷ trọng dịch vụ. Ngành
dịch vụ - thương mại có bước phát triển sâu và rộng trên địa bàn quận đáp ứng
nhu cầu dân sinh. Nhiều dịch vụ chất lượng cao, đặc biệt là dịch vụ ngân hàng
tài chính phát triển. Trong đó kinh tế Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn, các thành
23
phần kinh tế ngoài Nhà nước tăng trưởng cả về số lượng, quy mô và hiệu quả.
Giá trị thương mại dịch vụ tăng bình quân 13%.
Trong giai đoạn 2006 - 2013, kinh tế trên địa bàn quận tiếp tục tăng
trưởng, đạt và vượt các chỉ tiêu kế hoạch đề ra: giá trị sản xuất công nghiệp tăng
bình quân 16%. Trong năm 2010 - 2013, kinh tế tuy vẫn tăng trưởng nhưng tỷ lệ
đạt thấp, giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân khoảng 7,5%. Thu ngân
sách trên địa bàn quận hoàn thành vượt mức dự toán thu Thành phố giao. Chi
ngân sách đảm bảo kịp thời, đúng quy định, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chính trị
và phát triển kinh tế - xã hội của quận.
Từ năm 2005 đến 2013, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng giảm dần
tỷ trọng giá trị sản xuất các ngành công nghiệp từ 54% xuống còn 35%, giá trị
sản xuất các ngành dịch vụ giảm từ 12% xuống 9%, tuy nhiên trong 3 năm từ
2010 đến 2013 giữ nguyên ở mức 9%. Tỷ trọng giá trị ngành xây dựng tăng từ
34% lên đến 53%.
Các doanh nghiệp công nghiệp trên địa bàn có xu hướng chuyển hướng
sang sản xuất những sản phẩm không ô nhiễm môi trường, khai thác nhiều chất
xám; hoặc phải đổi mới công nghệ để giảm ô nhiễm.
Năm 2013, dân số của quận là 252.363 người, trong đó nữ giới là 124.105
người chiếm 49,17%, nam chiếm 50,83%. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trung bình
trong vòng 5 năm qua là 1,05%, tỷ lệ sinh con thứ 3 dưới mức 1,44%, tỷ lệ trẻ
em dưới 5 tuổi suy dinh dưỡng giảm còn 8,83%. Dân số của quận tăng nhanh
chủ yếu là tăng cơ học, do những năm qua thu hút được số lượng đáng kể lao
động từ các địa phương đến làm việc trong các ngành dịch vụ, công nghiệp trên

địa bàn quận. Thực hiện chương trình quốc gia về giải quyết việc làm bằng
nguồn vốn cho vay, tạo việc làm cho 23.886 lao động, bình quân hàng năm có
4.800 người được giải quyết việc làm, đời sống của người dân ngày càng được
cải thiện.
2.2. Bộ máy quản lý đất của Quận Thanh Xuân
Theo quy định của pháp luật, Bộ Tài nguyên- Môi trường là cơ quan có
chức năng quản lý tài nguyên đất, trên phạm vi cả nước. Các tỉnh, thành phố trực
24
thuộc trung ương có cơ quan chức năng quản lý đất là Sở Tài nguyên-Môi
trường. Phòng Tài nguyên môi trường Quận Thanh Xuân là cơ quan chuyên
môn giúp UBND quận Thanh Xuân thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về
đất - nhà và đo đạc bản đồ trên địa bàn Quận.
Chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp của UBND quận đồng thời chịu sự
hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên môi trường
Hà Nội. Với các chức năng trên, phòng Tài nguyên môi trường có nhiệm vụ sau:
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà trình cấp có thẩm
quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện.
- Dự thảo các văn bản, tổ chức hướng dẫn UBND phường, các tổ chức và
công dân thực hiện chế độ chính sách về quản lý sử dụng đất nhà trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện.
- Tổ chức thẩm định và trình UBND quận các văn bản của UBND
phường về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà theo quy hoạch của UBND
Thành phố đã phê duyệt và theo phân cấp quản lý đất đai của Luật đất đai.
- Quản lý và theo dõi biến động về diện tích các loại đất, loại nhà, về chủ
sử dụng đất và sở hữu nhà. Chỉnh lý các hồ sơ tài liệu về đất - nhà, bản đồ địa
chính cho phù hợp với hiện trạng tại địa bàn quận, lập báo cáo thống kê, kiểm kê
đất - nhà theo định kỳ.
- Tham gia với các cơ quan chức năng trong việc hoạch định địa giới hành
chính phường. Tiếp nhận và quản lý các tiêu mốc đo đạc, mốc địa giới, mốc địa
chính, mốc lộ giới thuộc quận, tham gia giải quyết các tranh chấp đất - nhà.

- Dự thảo văn bản trình UBND quận để báo cáo cấp trên có thẩm quyền
quyết định việc giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
quản lý đất công để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợi ích công cộng.
- Tổ chức xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cho cá nhân và các tổ chức xã hội, theo thẩm quyền của UBND quận
do pháp luật quy định.
- Căn cứ yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ do Sở Tài nguyên môi trường
Thành phố hướng dẫn, có kế hoạch đề nghị UBND quận cử cán bộ đi đào tạo,
25