Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




LÃ THỊ ANH HOA





ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2013



2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



LÃ THỊ ANH HOA





ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số : 60 38 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH Đào Trí Úc





HÀ NỘI - 2013


3




Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

Tác giả luận văn


Lã Thị Anh Hoa

4
MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
7

1.1.
Khái niệm chung về đăng ký bất động sản
7
1.1.1.
Khái niệm bất động sản
7
1.1.2.
Khái niệm đăng ký bất động sản
11
1.1.3.
Mục đích của đăng ký bất động sản
14
1.1.4.
Ý nghĩa và vai trò của đăng ký bất động sản
17
1.2.
Pháp luật về đăng ký bất động sản theo pháp luật một số
quốc gia
20
1.2.1.
Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản
20
1.2.2.
Đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga
22
1.2.3.
Đăng ký bất động sản theo pháp luật Thụy Điển
24
1.3.
Khái quát về đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

qua các thời kỳ
26
1.3.1.
Giai đoạn trước năm 1975
26
1.3.2.
Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995
27
1.3.3.
Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005
27
1.3.4.
Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
29

Chương 2: PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
31
2.1.
Quy định của pháp luật việt nam hiện hành về đăng ký bất
động sản
31

5
2.1.1.
Nhận xét chung về pháp luật đăng ký bất động sản của Việt
Nam hiện nay
31
2.1.2.
Quy định về một số hoạt động đăng ký bất động sản cụ thể

35
2.1.2.1.
Đăng ký quyền sử dụng đất
35
2.1.2.2.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài
sản gắn liền với đất khác
39
2.1.2.3.
Đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất
44
2.2.
Những vấn đề về áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản
47
2.2.1.
Về tính hệ thống và thống nhất trong quy định pháp luật về
đăng ký bất động sản
48
2.2.2.
Tính thống nhất trong cách hiểu về bản chất và giá trị pháp
lý của hoạt động đăng ký bất động sản
49
2.2.3.
Về tính công khai, minh bạch thông tin về bất động sản
52
2.2.4.
Về nội dung đăng ký bất động sản
54
2.2.5.

Về mô hình cơ quan đăng ký bất động sản
63
2.3.
Một số nhận xét chủ yếu
67

Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
70
3.1.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản
70
3.1.1.
Tiếp tục thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng và Nhà nước
70
3.1.2.
Kết hợp vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất
động sản với việc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ thể có
quyền tài sản
71
3.1.3.
Bảo đảm tính đồng bộ của các quy định hiện hành, gắn với
mục tiêu cải cách hành chính
72
3.1.4.
Bảo đảm công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất
động sản
73

6
3.1.5.
Xây dựng thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, dễ áp
dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân
74
3.1.6.
Tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên
thế giới nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản
74
3.2.
Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản
75
3.2.1.
Sửa đổi và hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện
hành về đăng ký bất động sản
75
3.2.1.1.
Đối với Bộ luật dân sự
75
3.2.1.2.
Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành
78
3.2.2.
Xây dựng văn bản pháp lý chuyên ngành về đăng ký bất
động sản
80
3.2.2.1.
Mục tiêu của Luật đăng ký bất động sản
81
3.2.2.2.

Xác định rõ các đối tượng là bất động sản phải đăng ký
82
3.2.2.3.
Thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản
84
3.2.2.4.
Tiến tới thống nhất một loại Giấy chứng nhận cho quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
85
3.2.2.5.
Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống
nhất, phân định rõ chức năng quản lý nhà nước về bất động
sản và chức năng của cơ quan đăng ký
86
3.2.2.6.
Xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa cơ quan
chuyên môn với nhau
88
3.2.2.7.
Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin về bất động sản
cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu
89
3.2.2.8.
Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định
của Luật Đăng ký bất động sản
90

KẾT LUẬN
92

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
93


7
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá và có vai trò
quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đó là tài
nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh.
Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ tác
động tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó
hoạt động đăng ký bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực của hệ thống
quản lý đất đai và bất động sản, là phương tiện hữu ích giúp công tác này
được thực hiện có hiệu quả, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và
là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và tài
sản gắn liền với đất. Phát triển và quản lý tốt các thông tin và hoạt động liên
quan đến bất động sản, đặc biệt là đất đai là điều kiện quan trọng để sử dụng
có hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá của đất nước.
Chính do tầm quan trọng đó mà trong thời gian qua đã có một số công
trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở các góc độ và
mức độ chi tiết khác nhau. Đặc biệt là việc năm 2008, Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng đã họp bàn về việc xây dựng Dự thảo
Luật đăng ký bất động sản và lấy ý kiến của các chuyên gia. Các chuyên gia,
các nhà nghiên cứu cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu và xây dựng ý
kiến đóng góp cho dự thảo. Tuy nhiên, đến nay, việc trình Quốc hội thông qua
vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.

Trên thực tế, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta
còn thiếu và chưa thống nhất. Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất

8
động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản nên thẩm quyền của cơ
quan đăng ký nhà nước trong việc xác định tài sản và đăng ký giao dịch về tài
sản chưa được xác định cụ thể. Đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật
Việt Nam" của luận văn thạc sĩ Luật học thuộc chuyên ngành Luật dân sự và
tố tụng dân sự, mã số 60.38.01.03 góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề đăng ký bất động theo quy định
của pháp luật hiện hành. Đồng thời qua phân tích, nghiên cứu thực tiễn áp
dụng pháp luật phát hiện và chỉ rõ những điểm còn bất cập, vướng mắc, chưa
thống nhất của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Từ đó đưa ra
những kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng
ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề đăng ký bất động sản hiện nay,
nhiều nhà nghiên cứu đã quan tâm đến vấn đề này và có nhiều công trình
nghiên cứu tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu
tiêu biểu có thể kể đến như:
- TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý
luận và thực tiễn", Nxb Chính trị quốc gia, 2011;
- TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - những vấn đề lý
luận và thực tiễn", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường (Trường Đại học
Luật Hà Nội), 2010;
- Bùi Thị Liên, "Đăng ký bất động sản - một số vấn đề lý luận và thực
tiễn", Khóa luận tốt nghiệp (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010;
- TS. Nguyễn Ngọc Điện, "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập,
công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp

luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, 2007.

9
Ngoài ra còn có nhiều bài viết về đề tài này của các nhà nghiên cứu.
Các công trình nghiên cứu trên có phạm vi rộng, toàn diện và đề cập đến một
số vấn đề hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay. Các công trình nghiên
cứu nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp
luật đăng ký bất động sản hiện hành của Việt Nam. Tuy nhiên, cho đến nay
hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên chưa có nội dung cập nhật với các
quy định hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản và thực trạng của việc
đăng ký bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Với đề tài "Đăng ký bất động
sản theo pháp luật Việt Nam" tác giả tập trung nghiên cứu một cách toàn diện,
có tính hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam và thực trạng về đăng
ký bất động sản hiện nay, để từ đó đưa ra những giải pháp cho vấn đề này.
2.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, Đức,
Pháp đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua
một quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật đăng ký bất động
sản năm 1899; Hàn Quốc ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1960;
Pháp ban hành nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản
năm 1955 v.v Các quốc gia này đã đều ban hành một đạo luật thống nhất về
đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất
động sản tập trung, thuận tiện và hiệu quả.
Đối với vấn đề đăng ký bất động sản, các quốc gia trên thế giới trong
quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản cũng đã tổ
chức những hội thảo quy mô, tập hợp các công trình nghiên cứu, lý luận của
nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có thể kể đến như Hội thảo về Cải cách
đất đai, bao gồm pháp luật đất đai và hệ thống đăng ký đất đai, tại Stockholm
vào ngày 16-17 tháng 6 năm 1996; các hội thảo của Ủy ban kinh tế của Liên
hợp quốc tại Châu Âu bàn về chính sách đất đai và hệ thống quản lý đất đai

tại Châu Âu trong tiến trình phát triển.

10
Như vậy, có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã quan tâm phát triển
hệ thống đăng ký bất động sản một cách toàn diện. Việc nghiên cứu đưa ra
bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam trên cơ
sở đánh giá, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của một
số quốc gia là hoạt động cần thiết để tiến tới hoàn thiện pháp luật đăng ký bất
động sản của Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề liên
quan đến các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản, phương thức quản
lý và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay theo quy định của Bộ
luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành. Qua đó có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây của pháp
luật Việt Nam và quy định của pháp luật một số quốc gia về vấn đề này nhằm
chỉ ra những điểm cần học hỏi để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký
bất động sản ở Việt Nam.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
- Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận về
đăng ký bất động sản, qua đó xây dựng các khái niệm, các đặc điểm, vai trò
và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay. Đồng thời tìm hiểu và có
sự so sánh một cách có hệ thống về các quy định của pháp luật hiện hành điều
chỉnh vấn đề này so với các quy định của pháp luật trước đó và hệ thống pháp
luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia khác.
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất
động sản. Từ đó phân tích cụ thể các nội dung của hoạt động đăng ký bất động
sản. Qua phân tích, luận văn cũng chỉ ra những điểm bất cập, chưa hợp lý,
chưa thống nhất của các quy định pháp luật từ đó làm cơ sở cho các kiến nghị
nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này.

11
- Trên cơ sở phân tích nội dung và thông qua tìm hiểu thực tiễn áp
dụng những quy định của pháp luật của các cơ quan và các cá nhân, doanh
nghiệp trong việc đăng ký bất động sản, luận văn đưa ra một số kiến nghị và
đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật
về vấn đề này.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh về nhà nước và pháp luật, kết hợp với việc sử dụng phương pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra trong quá
trình nghiên cứu đề tài những phương pháp khoa học như: So sánh, phân tích,
tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài
đặt ra.
6. Những điểm mới của luận văn
- Luận văn khái quá hóa và liên hệ so sánh với pháp luật về đăng ký
bất động sản ở các nước.
- Luận văn phân tích những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc
đăng ký bất động sản.
- Luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của những quy định pháp
luật về đăng ký bất động sản, từ đó làm cơ sở cho những kiến nghị nhằm hoàn
thiện những quy định của pháp luật về vấn đề này.
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Với kết quả nghiên cứu của luận văn, hy vọng sẽ góp phần khái quát
và cung cấp cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho những người trực tiếp làm
công tác áp dụng pháp luật trong hoạt động đăng ký bất động sản. Trên cơ sở
đó giúp cho cá nhân, tổ chức nắm được các quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đối với bất động sản thông
qua việc đăng ký nhà nước. Góp phần hạn chế những tranh chấp và vướng

12
mắc có thể xảy ra trong quá trình quản lý bất động sản của các cá nhân, tổ
chức và của nhà nước.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về đăng ký bất động sản.
Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở
Việt Nam.
Chương 3: Phương hướng và các biện pháp hoàn thiện pháp luật đăng
ký bất động sản ở Việt Nam.

13
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới
luôn xác định sở hữu, quyền sở hữu là vấn đề quan trọng nhất của pháp luật
dân sự. Trong đó tài sản là đối tượng của quyền sở hữu có vai trò quan trọng
trong các mối quan hệ dân sự và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Yêu
cầu cơ bản nhất đặt ra đối với tài sản trong Bộ luật dân sự là tài sản đó phải
giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch dân sự, nó là đối tượng phổ
biến được điều chỉnh bởi các quy định của cả hệ thống pháp luật. Vì vậy, việc
qui định về tài sản và phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự là cần thiết để
thiết lập những cơ chế điều chỉnh phù hợp.
Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau do cùng là tài
sản nhưng do tính chất, đặc điểm và phương cách sử dụng khác nhau nên việc
phân loại sẽ giúp hoạt động quản lý và sử dụng tài sản được thực hiện một cách

hiệu quả hơn. Dựa trên các cách thức phân loại tài sản khác nhau, nhà làm
luật sẽ xác lập các quyền và biện pháp quản lý đối với từng loại tài sản đó.
Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng tài sản được hình dung như
một quyền. Tùy theo quyền có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thông qua vai
trò của một chủ thể khác, người ta phân biệt giữa vật quyền và trái quyền. Do
tính chất quan trọng của vật quyền, đặc biệt là do ảnh hưởng sâu rộng của nó
đối với đời sống xã hội và giao lưu dân sự nói riêng, người làm luật có xu
hướng đòi hỏi vật quyền phải được luật ghi nhận mới được coi là tồn tại hợp
pháp và được bảo vệ. Cũng bằng phương pháp loại suy, người ta nói rằng
những tài sản không phải là vật quyền, thì được gọi là trái quyền. Theo thời

14
gian, có một loại quyền thứ ba, gắn với giá trị kinh tế của các công trình lao
động trí óc như tác phẩm văn chương, khoa học, nghệ thuật, gọi là quyền sở hữu
trí tuệ, đứng bên cạnh vật quyền và trái quyền như một loại tài sản đặc thù.
Tuy nhiên, xét về mặt tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân loại
tài sản thành động sản và bất động sản. Đây là cách phân loại đã có từ thời La
Mã cổ đại và pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ
biến và cơ bản nhất. Theo Luật La Mã, bất động sản không chỉ bao gồm đất
đai và của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những thứ được tạo ra do sức
lao động của người khác trên đất của mình. Bất động sản bao gồm các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan trên đất
hay gắn liền với đất, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành nên lãnh thổ (khoảng không, lòng đất).
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng
hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Liên bang
Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa liên bang Đức ). Trong khái niệm về
bất động sản, đa số các quốc gia không đưa định nghĩa cụ thể về bất động sản

mà sử dụng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản dựa trên tính
chất không di dời được của tài sản, mục đích, phương thức sử dụng tài sản và
giá trị của tài sản. Tuy vây, riêng Luật dân sự của Liên bang Nga đưa ra khái
niệm về bất động sản vừa theo phương pháp liệt kê theo cách của Luật dân sự
truyền thống vừa đưa ra định nghĩa chung về bất động sản là "những đối
tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" (Điều 130) và các
trường hợp đặc biệt như máy bay, tàu biển, phương tiện hàng không vũ trụ
cũng được coi là bất động sản.
Ở Pháp và một số quốc gia khác, việc phân loại tài sản cũng dựa trên
việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Theo quy định tại

15
Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp thì có ba căn cứ, cơ sở để phân loại tài sản đó
là tính chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản. Dựa trên ba
tiêu chí này, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài
sản nào là động sản. Bất động sản có thể được phân chia thành các dạng gồm:
(i) Bất động sản xác định dựa trên đặc tính vật lý thực tế như đất đai, nhà cửa,
công trình, cây cối và các đồ vật không thể tách rời với bất động sản (Điều 517
Bộ luật dân sự Pháp); (ii) Bất động sản do công cụ, các vật động sản hữu hình
nhưng được gắn với loại bất động sản nêu trên do có ý thức của con người
nên được coi là động sản. Dựa vào những tiêu chí như trên, pháp luật Pháp
quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản. Điều 520
Bộ luật dân sự Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là
bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi được
coi là động sản" [28].
Hay như việc phân loại tài sản theo pháp luật Nhật Bản là dựa trên
tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản. Pháp luật Nhật Bản quan
niệm rằng bất động sản có vị trí cố định và giá trị kinh tế cao hơn động sản.
Do đó sự quản lý của Nhà nước cũng như các quyền đối với bất động sản quy
định tương đối chặt chẽ, bất động sản được pháp luật bảo vệ như nền tảng của

gia đình và xã hội (Điều 86, khoản 1, Điều 12 Bộ luật dân sự Nhật Bản).
Như vậy, có thể thấy hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới
đa phần xác định bất động sản theo phương thức miêu tả cụ thể những tài sản
được coi là bất động sản, những tài sản còn lại được coi là động sản. Sở dĩ
phương thức này được sử dụng rộng rãi là do những tài sản được coi là bất động
sản có phạm vi tương đối hẹp, và có thể xác định được một cách tương đối.
Việc phân loại bất động sản và động sản theo pháp luật Việt Nam
được xác định dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản. Bộ luật dân sự
năm 1995 đã quy định về bất động sản dựa theo tính chất của tài sản, khoản 1
Điều 181 quy định:

16
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [32].
Theo quy định trên thì việc xác định tài sản là bất động sản chủ yếu là
dựa vào đặc tính không di dời được của tài sản. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự
năm 1995 không quy định về bất động sản do công dụng. Bộ luật dân sự năm
2005 đã quy định một cách bao quát và sử dụng phương pháp liệt kê mở và
không giới hạn bất động sản chỉ là những "tài sản không di, dời được" như Bộ
luật dân sự năm 1995, điều này làm mở rộng phạm vi bất động sản là những
tài sản về bản chất là có thể di dời được, nhưng do công dụng, mục đích sử
dụng mà nó gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng và được xác định là bất
động sản.
Theo qui định nêu trên, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận
các loại bất động sản sau đây:
- Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của

nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; cây cối,
hoa màu và các tài sản khác trên đất.
- Các động sản được coi là bất động sản vì phương thức sử dụng
chúng: đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là
bất động sản. Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống
đường nước trong nhà
- Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động
sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể
quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 Bộ

17
luật dân sự đã quy định: "… bất động sản có thể còn là các tài sản khác do
pháp luật quy định" [36]. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động
sản (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản), đây chính là việc thừa nhận khái
niệm quyền có tính chất bất động sản.
Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khái quát khái niệm bất động
sản như sau: Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, gắn
liền với nhà, công trình xây dựng được sử dụng để phục vụ cho việc khai thác
đất đai, nhà, công trình xây dựng đó.
Bất động sản hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và về bản chất là
loại tài sản cố định trong không gian do đó việc đăng ký tài sản là bất động
sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa và ghi nhận
quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản.
1.1.2. Khái niệm đăng ký bất động sản
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất
đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được
Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời
các giao dịch về liên quan đến bất động sản thường chỉ có hiệu lực pháp lý
sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do
vậy, đăng ký bất động sản được hiểu là một trong những nội dung của hoạt

động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.
Tại Việt Nam hiện chưa có quy định riêng về đăng ký bất động sản, vì
vậy, tuy các quyền liên quan đến bất động sản cũng như trình tự, thủ tục xác
lập quyền được quy định trong các luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự,
Luật đất đai, Luật nhà ở nhưng khái niệm "đăng ký bất động sản" hầu như
chưa được sử dụng. Khái niệm này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp
luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau. Vậy đăng ký bất động
sản cần phải hiểu như thế nào?

18
Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký bất động sản, cần làm rõ
khái niệm "đăng ký". Khái niệm này được giải thích cụ thể trong các công
trình nghiên cứu cụ thể. Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký" nghĩa là "Ghi
vào sổ của cơ quan quản lý" [1, tr. 286]. Đại từ điển Tiếng Việt thì định
nghĩa: "Đăng ký: đứng ra khai báo để được cấp giấy công nhận về quyền hạn,
nghĩa vụ nào đó" [46, tr. 601]. Hay như Từ điển Giải thích thuật ngữ giải
thích: "Đăng ký quyền sở hữu là công nhận và chứng thực về phương diện
pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Đăng ký quyền sở hữu là thủ
tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng loại tài sản và tại cơ quan có thẩm
quyền khác nhau" [24].
Theo các định nghĩa trên, có thể thấy đặc điểm chung của đăng ký là
hành vi ghi nhận quyền hoặc sự kiện pháp lý của cơ quan, tổ chức, cá nhân
vào sổ sách để từ đó có cơ sở xác định hoặc công nhận quyền và nghĩa vụ
nhất định của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó đối với Nhà nước và/hoặc đối với
chủ thể khác.
Như vậy, từ việc tìm hiểu khái niệm "đăng ký" có thể hiểu đăng ký bất
động sản là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước các thông tin liên quan về
mặt pháp lý của bất động sản.
Trên thế giới, các quốc gia đều thống nhất cách hiểu về đăng ký bất
động sản là hoạt động đăng ký quyền đối với bất động sản đó. Luật đăng ký

nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản
năm 1997 của Liên bang Nga quy định:
Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các
giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng
thực bởi nhà nước, sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm
dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự
Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn
tại của quyền đăng ký [44, Điều 4].

19
Một số quốc gia khác như tại Pháp thì việc ghi nhận tình trạng pháp lý
của bất động sản được gọi là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản
và được quy định tại Bộ luật dân sự. Hoặc Luật đăng ký bất động sản của
Nhật Bản quy định việc đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các vật
quyền, quyền liên quan đến bất động sản đều phải được thực hiện nghiêm túc.
Việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và thông
qua việc đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được việc xây
dựng, cải tạo, phá dỡ bất động sản, từ đó sẽ xây dựng các chính sách phát
triển và bảo tồn đối với bất động sản đặc biệt là đất đai.
Ở nước ta, đăng ký bất động sản chưa được khái quát cụ thể, mà chỉ
quy định tản mạn trong nhiều văn bản luật khác nhau về từng đối tượng bất
động sản cần phải được đăng ký. Năm 2008, Dự thảo Luật đăng ký bất động
sản được trình Quốc hội xem xét và lấy ý kiến rộng rãi, tại Dự thảo đã nêu
khái niệm đăng ký bất động sản như sau:
Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng
ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay
đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định
của pháp luật [11, Khoản 1 Điều 4].

Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền
sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác,
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn
về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Như vậy, xét về bản chất,
đăng ký bất động sản là việc công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của
bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch của thị trường bất
động sản và đảm bảo yêu cầu về mặt quản lý nhà nước. Về nội dung, đăng ký
bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản.

20
Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký
vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải đơn
thuần là đăng ký đối với vật là bất động sản.
Từ những phân tích, so sánh pháp luật các nước và trên cơ sở nghiên
cứu pháp luật Việt Nam hiện hành, có thể đưa ra định nghĩa về đăng ký bất
động sản như sau:
Đăng ký bất động sản là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận
các thông tin về hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản của cá nhân,
cơ quan, tổ chức nhằm thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản
và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó.
1.1.3. Mục đích của đăng ký bất động sản
Xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường với đa dạng các loại
hình sở hữu, các hoạt động giao dịch sôi động, việc đăng ký bất động sản
ngày càng đòi hỏi sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và của người
dân. Muốn hoạt động đăng ký bất động sản đạt được hiệu quả trên thực tế, trước
hết các quy định về đăng ký bất động sản phải đạt được các mục đích sau:
Thứ nhất, đăng ký bất động sản nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý
nhà nước đối với các tài sản này.
Tại Việt Nam, với đặc thù đất đai và các tài sản gắn liền với đất đóng
vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế. Riêng đối với bất động

sản là đất đai còn là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng
trong hoạt động đăng ký bất động sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với
đất đai. Do tầm quan trọng của những tài sản là bất động sản đối với nền kinh
tế, vì thế hoạt động quản lý nhà nước đặt ra yêu cầu phải giám sát chặt chẽ đối
với các hoạt động và tình trạng pháp lý liên quan đến loại tài sản này. Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi lại hiện trạng của bất động sản đó vào sổ

21
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng. Kể từ thời điểm đó, chủ sở hữu được xác lập tính hợp
pháp của các quyền với bất động sản và có quyền khai thác, thực hiện các
giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Tuy nhiên, việc khai thác, sử dụng
bất động sản cũng phải được thông báo và cho phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Mặt khác, đăng ký bất động sản tạo nên một môi trường quản lý chặt
chẽ cho các giao dịch về bất động sản, một mặt giúp cho Nhà nước thực thi
hoạt động quản lý, một mặt giúp cho hoạt động liên quan đến bất động sản
được thực hiện một cách minh bạch góp phần phát triển nền kinh tế thị trường
của đất nước.
Thứ hai, nhằm xác lập quyền, ghi nhận và công khai hóa các thông tin
pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản.
Đối với hầu hết các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản của
các quốc gia trên thế giới, việc đăng ký bất động sản được thừa nhận là hoạt
động xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản. Hệ thống này cho
phép các chủ sở hữu đăng ký quyền đối với bất động sản tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và được bảo hộ với hệ thống pháp lý do Nhà nước xây dựng.
Đồng thời với việc xác lập quyền, hoạt động đăng ký bất động sản còn là cách
thức ghi nhận thông tin về bất động sản vào hệ thống quản lý của cơ quan nhà
nước. Điều này giúp cho các chủ thể khác có thể tiếp cận thông tin liên quan

đến bất động sản và đưa ra quyết định phù hợp với định hướng và nhu cầu
của mình.
Pháp luật về đăng ký của các nước đều khẳng định quyền được tiếp
cận thông tin về bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong sổ đăng ký và
trong cơ sở dữ liệu được lưu giữ tại cơ quan đăng ký bất động sản. Tại Việt
Nam, mặc dù việc truy cập, tra cứu các thông tin về bất động sản và các hoạt
động giao dịch liên quan đến bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, sau khi

22
Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội
vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BNTMT-BNV hướng
dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất, theo đó Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất có nhiệm vụ cung cấp bản đồ địa chính thửa đất, trích sao
lục hồ sơ về địa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ nhu cầu quản
lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. Như vậy, quy định này cho phép các
chủ thể có nhu cầu tìm hiểu thông tin giao dịch quyền sử dụng đất có thể tiếp
cận thông qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối
với các giao dịch về bất động sản cho chủ sở hữu và các chủ thể khác liên quan.
Như đã nêu tại phần trên, đăng ký bất động sản là một trong những
hoạt động ghi nhận quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, không phải mọi
loại bất động sản đều có thể được đăng ký, việc đăng ký một bất động sản
phải đáp ứng những điều kiện nhất định như điều kiện về chủ sở hữu hợp
pháp của bất động sản, tình trạng pháp lý của bất động sản v.v… Đối với bất
động sản đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là
tài sản hợp pháp có thể thực hiện giao dịch trên thị trường. Việc đăng ký sẽ
tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia giao dịch.
Ngoài ra, việc các thông tin về bất động sản được đăng ký công khai,
minh bạch đặc biệt có ý nghĩa đối với các bên tham gia giao dịch. Khi bên thứ

ba muốn tham gia giao dịch có thể tiếp cận với hệ thống đăng ký bất động sản
với những thông tin cần thiết giúp họ có thể xác định được tính an toàn của
giao dịch và tăng cường bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.
Hệ thống đăng ký bất động sản còn ghi nhận các hoạt động giao dịch
cụ thể của các bên đương sự như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn Việc ghi nhận nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên
được thực hiện và trong một số trường hợp nhằm xác lập hiệu lực của giao

23
dịch (ví dụ quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
"Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp
đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất" [7]).
Như vậy, việc đăng ký bất động sản ngoài việc giúp Nhà nước quản lý
bất động sản một cách chặt chẽ, thì còn giúp các chủ thể trong giao dịch có
thể tiếp cận một cách công khai các thông tin về tình trạng pháp lý của bất
động sản, ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật và giúp thị trường bất động
sản trở nên minh bạch hơn.
1.1.4. Ý nghĩa và vai trò của đăng ký bất động sản
- Đối với Nhà nước
Các quan điểm lập pháp hiện hành đều cho rằng đăng ký bất động sản
là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị trường bất
động sản. Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt được thông
qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm bảo nguồn thu thuế từ
bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp về bất động sản; (3) Thực
hiện quy hoạch, quy chế xây dựng và bảo vệ môi trường [19, tr. 16].
Thông qua hoạt động đăng ký bất động sản hàng năm của các cá nhân,
tổ chức, Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính về thuế bất động sản
như thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản Các khoản thuế này là

nguồn thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Từ những nguồn thu này, Nhà
nước lại tái đầu tư vào các công trình công cộng, phúc lợi và các hoạt động
khác của quốc gia.
Cũng thông qua hoạt động đăng ký bất động sản, Nhà nước cũng xác
định được hiện trạng sử dụng bất động sản của từng vùng, từng địa phương
nhất định để đưa ra chính sách điều chỉnh phù hợp, đưa ra những biện pháp

24
thiết thực trong công tác phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng
trong việc sử dụng bất động sản, đặc biệt là đất đai.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu
là Nhà nước, do đó việc đăng ký bất động sản còn tạo thuận lợi cho việc thực
hiện các thủ tục hành chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về
cấp quyền. Đồng thời, đảm bảo duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước - với tư
cách chủ sở hữu đất đai với người dân - với tư cách người sử dụng đất trong
quá trình quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quan trọng này.
- Đối với các cá nhân, tổ chức
Đăng ký bất động sản là hoạt động xác lập quyền của chủ sở hữu và
các chủ thể liên quan. Việc đăng ký bất động sản của cá nhân, tổ chức sẽ là cơ
sở để Nhà nước bảo đảm cho quyền và lợi ích được thực hiện. Nếu có tranh
chấp xảy ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể căn cứ vào thông tin và
hiện trạng của bất động sản để giải quyết và đảm bảo cho lợi ích hợp pháp của
các bên.
Đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công
khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ
chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét kỹ lưỡng các điều kiện về mặt
pháp lý trước khi thực hiện các giao dịch. Với việc không hạn chế tiếp cận các
thông tin về bất động sản đã được đăng ký, người dân có thể dễ dàng tìm hiểu
và nắm bắt các thông tin cơ bản về bất động sản để thực hiện các hoạt động
đầu tư phù hợp.

- Đối với thị trường bất động sản
Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã cho thấy những ảnh
hưởng rất lớn của nó đối với đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt là thời điểm
mà nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng như
hiện nay. Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản của nước ta vẫn còn
tồn tại những biểu hiện thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có

25
những tác động không thuận lợi đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự kịp thời và nhạy bén trong các
biện pháp quản lý và điều hành của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường minh
bạch, an toàn đảm bảo cho sự vận hành hiệu quả, bền vững và lành mạnh của
thị trường bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo hành lang
pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản,
trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng vai trò của
nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh bạch hóa thị
trường bất động sản.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc đăng ký bất động sản là xu hướng
tất yếu để có một thị trường minh bạch, an toàn, công khai. Đảm bảo an toàn
pháp lý cho các bên tham gia giao dịch; cung cấp chứng cứ để giải quyết các
tranh chấp thông qua cơ chế công khai, minh bạch quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác có liên quan; góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý nhà nước, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản. Là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao
dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ
trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường
bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện
thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị
trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất động sản

phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật.
Lợi ích đem lại từ một thị trường bất động sản lành mạnh đó là việc
thu hút tốt hơn các nguồn đầu tư vào thị trường, các chủ thể có thể thực hiện
các giao dịch một cách an toàn và tăng nguồn lợi cho quốc gia, xã hội.
Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng
ký bất động sản, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về bất động