Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội

Chuyên đề thực tập
MỤC LỤC
PHỤ LỤC
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
Chuyên đề thực tập
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND : Ủy ban nhân dân
TH Thực hiện
KH : Kế hoạch
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
ATM : Máy rút tiền tự động
VND : Việt Nam đồng
USD : Đô la Mỹ
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
Chuyên đề thực tập
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Nam Hà Nội…………… 26
Bảng 2.2. Hoạt động huy động vốn của BIDV Nam Hà Nội………………… 28
Bảng 2.3. Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội 30
Bảng 2.4. Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội… 31
Biểu đồ 2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh……………………………………27
Biểu đồ 2.2. Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời hạn …………………… 29
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của BIDV Nam Hà Nội
Sơ đồ 2.2. Quy trình cho vay thế chấp bất động sản tại BIDV 39
Sơ đồ 2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV 41
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đóng vai trò
là cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Tuy

nhiên, nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận. Để
đảm bảo được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt động
cũng như những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng. Cụ thể,
trong hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàng
phải có tài sản đảm bảo. Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng sẽ quyết định có duyệt
hồ sơ vay vốn của khách hàng hay không? Nếu duyệt thì số tiền là bao nhiêu? Bên
cạnh đó, các tài sản đảm bảo rất đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể của khách
hàng và quy chế của ngân hàng mà tài sản đảm bảo có thể là động sản hay bất động
sản. Trong đó, hiện nay đa phần các tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân
hàng thường là bất động sản. Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng sẽ tiến
hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay và
mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay. Kết quả định giá bất động sản sẽ ảnh hưởng
trực tiếp tới hồ sơ vay vốn đó cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng. Do đó,
có thể nói hoạt động định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong
hoạt động tín dụng chung của ngân hàng. Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyết
định khả năng cho vay và giá trị khoản vay . Tuy nhiên, một hoạt động định giá như
thế nào là hiệu quả thì vẫn chưa có một quy thống nhất quy định cho điều này.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân
hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng khẳng định được
uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có
giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đặc biệt là vốn đầu tư phát triển hàng đầu trong
hệ thống ngân hàng thương mại. Hầu hết các khoản vay này đều thông qua thế chấp
bất động sản làm tài sản đảm bảo. Theo thống kê, số lượng hồ sơ vay vốn thông qua
thế chấp bất động sản chiếm khoảng 90% tổng dư nợ tín dụng tức là số vốn cho vay
thế chấp bất động sản gần như quyết định toàn bộ kết quả của hoạt động cho vay
của ngân hàng. Do đó, công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV luôn là
công tác được chú trọng phát triển và hoàn thiện. Ngân hàng đã xây dựng các quy
định cụ thể cũng như một quy trình định giá hoàn chỉnh cho hoạt động định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng.
Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Nam Hà Nội của ngân hàng

BIDV, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội” làm chuyên đề
tốt nghiệp. Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá
bất động sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản đang được áp
dụng tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội. Thông qua đánh giá những thành
công và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghị
góp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạt
động này ngày càng nâng cao chất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
1
Chuyên đề thực tập
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp, ưu nhược điểm của từng phương
pháp… trong định giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá;
đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng.
Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số
kiến nghị, phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản
thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội mà trọng tâm là quy
trình định giá bất động sản đang được áp dụng tại BIDV. Bên cạnh đó, đề tài cũng
tìm hiểu về các qui định, kết quả của hoạt động định giá trong khoảng từ năm 2008
đến 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:
• Phương pháp duy vật biện chứng.

• Phương pháp thống kê khoa học.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp.
• Phương pháp điều tra thu thập số liệu.
• Phương pháp so sánh…
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu
tư và Phất triển Việt Nam
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
2
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.1.1. Thế chấp
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảo
tiền vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. 3 hình thức đảm bảo tiền vay này
đều được quy định cụ thể trong Luật dân sự.
Điều 326 Luật dân sự quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự”
Điều 361 Luật dân sự quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 cam kết với
bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời
hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ.
Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản,
giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…
Khi cho vay có thế chấp, ngân hàng cũng đồng thời phải xác định mức độ
rủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro về
tài chính và thanh toán chậm của khách hàng. Nếu khách hàng không thanh toán
được nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại khoản vay.
Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt cao
trong hoạt động tín dụng. Hình thức thế chấp không buộc bên thế chấp phải
chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiện
bên thứ bat ham gia vào giao dịch.
1.1.2. Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Cho vay có thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của
ngân hàng. Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi
nhuận có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung. Ngân hàng có
thể sử dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo
điều kiện cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng.
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro
tương đối do rất nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là
vấn đề phổ biến nhất. Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
3
Chuyên đề thực tập
hàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp
khó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm
mất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý không
thanh toán các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngân

hàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động của
ngân hàng.
Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm
bảo cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản. Khi có tài sản thế chấp cho các
khoản vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng.
Nếu các khoản vay được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn mà
khách hàng bỏ ra cho các hạng mục đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàng
thì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư vào các dự án có mức độ rủi ro cao
hòng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành công thì họ sẽ thu được lợi nhuân
đáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể.
Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ
sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồn
vốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanh
toán cho ngân hàng sẽ được nâng cao.
Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng
không thanh toán toàn bộ hay một phần khoản nợ. Khi đã hết hạn thanh toán mà
khách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì
ngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết
với khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và
các chi phí liên quan.
1.1.3. Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên
nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá
quý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến
nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài
sản trên đất.
Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được. Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thể
tồn tại, sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai. Đất đai và những vật thể
này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo

lường nhất định.
Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu
về mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản.
Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm của
một bất động sản thông thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính
ảnh hưởng…Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thế
chấp ngoài những đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
4
Chuyên đề thực tập
Thứ nhất, bất động sản hoàn toàn hợp pháp. Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơ
của một bất động sản thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bất
động sản. Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản
thường hoàn thiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thế
chấp trước khi mang đến ngân hàng.
Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tên
chính chủ thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản. Đa phần các hồ
sơ vay vốn thế chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản
đứng ra tiến hành vay vốn. Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh.
Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đã
hình thành thị trường. Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường với
khả năng phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng.
Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn
của ngân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và
thường có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Khái niệm định giá
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên
thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của
nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ
chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản
cũng phát triển rất nhanh chóng cùng với sự bùng phát của nền kinh tế.
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi. Hầu hết các
khái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm
nhất định.
Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là
sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với
một thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích
nhất định”.
Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích xác định”.
Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc
gia Singapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cả
các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường”
Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật
và khoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định. Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
5
Chuyên đề thực tập
Theo đó, để có thể định giá một tài sản thì cần phải có một hệ thống các dữ
liệu thông tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạng
hoạt động, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản. Việc có thể thu

thập, lưu trữ và phân tích các thông tin này đòi hỏi người định giá phải có vốn kiến
thức sâu rộng, phải đầu tư thời gian, công sức làm việc hết sức nghiêm túc. Đây
chính là khái cạnh khoa học của công tác định giá.
Tuy nhiên, để có thể hoàn thiện công tác định giá thì người định giá phải biết
khéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thông tin thống nhất, phải
phân tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sản
định giá. Từ đó, bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quan
điểm định giá dưới dạng tính toán về tài sản định giá. Vì mang tính chủ quan nên để
công tác định giá đạt hiệu quả tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủ
quan trong điều kiện khách quan nhất. Điều này đòi hỏi người định giá phải rất
nghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến hành công tác định giá.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp nói riêng và định giá bất động sản nói chung
đều thuộc hoạt động định giá tài sản nên chúng đều dựa trên nguyên tắc chung của
định giá tài sản. Để có thể hiểu rõ về định giá bất động sản thế chấp, ta tiến hành
tìm hiểu về định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ
thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo
qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá trị thị trường của bất động sản tại
thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực
và tuân thủ pháp luật.
Nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
- Định giá bất động sản là việc ước tính giá của một bất động sản cụ thể
- Tại một thời điểm nhất định
- Tại một thị trường nhất định
- Cho mục đích xác định

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản
- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định
Như vậy, định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sự
thống nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểm
định giá. Bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sử
dụng cũng như các mục đích sử dụng. Điều này dẫn đến việc giá trị của bất động
sản luôn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau. Chúng phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
6
Chuyên đề thực tập
trường kinh tế - văn hóa – xã hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu
tố đó có tác động rất phức tạp đến giá trị của bất động sản nên rất khó khăn để
lượng hóa thành giá trị cụ thể.
Từ đó, ta có thể có cái nhìn tổng quát về định giá bất động sản thế chấp. Nhìn
chung về nguyên tắc thì định giá bất động sản thế chấp chính là định giá bất động
sản. Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giá
bất động sản. Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định giá này là các bất động sản
này là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng.
Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản
nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của
ngân hàng thương mại
Bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể coi là cầu nối, là sự đảm bảo cho
mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đánh giá
đúng đắn về “sự đảm bảo” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động
sản thế chấp.
Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấp

tài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến
hành xác định giá trị thực tế của bất động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn
đề liên quan đến bất động sản thế chấp… thông qua hoạt động định giá để đi tới
quyết định có cho vay hay không, nếu cho vay thì sẽ cho vay bao nhiêu để có thể
đạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng.
Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xác
định chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay. Đồng thời, điều này
làm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín
dụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo.
Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoản
vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngân
hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng tới hoạt
động cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với khách
hàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng.
Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tế
thì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng. Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ
bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời. Ngân hàng khi
đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trị
thực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan.
Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơn
các loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượng tài sản đảm bảo cho các
khoản vay của ngân hàng. Điều này có nghĩa là công tác định giá bất động sản thế
chấp theo đó sẽ ảnh hưởng tới 80% số hồ sơ tín dụng cho vay của ngân hàng. Đây
là một con số lớn cho thấy định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn đối với
hoạt động của ngân hàng.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
7
Chuyên đề thực tập
1.2.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại

1.2.2.1. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định
giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh
giá chính xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản.
Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hình
thành giá trị của một tài sản cụ thể.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kinh tế, quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng
như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phản
ánh ở bốn mặt là:
- Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp.
- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bất
động sản lớn nhất.
- Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định.
- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước.
Do đó, khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành đánh giá hiện trạng
của bất động sản để có thể ước tính giá trị bất động sản tốt nhất.
• Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất
động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tới
cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và
tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có

các yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc
tính của bất động sản khác. Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánh
trong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản.
Giá của bất động sản phải được xác định vào thời điểm cân bằng cầu và phải
dự báo được các nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản trên thị trường.
• Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó.
Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
bao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường. Bản thân các yếu tố ảnh
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
8
Chuyên đề thực tập
hưởng đến giá trị của bất động sản cũng luôn luôn biến đổi. Do đó, khi định giá
phải xác định rõ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động
sản, phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
• Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.
Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đến
giá trị của bất động sản khác có thể thay thế.
Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì sẽ được bán đầu tiên. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương với
điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm thay ảnh hưởng đến sự thay thế.
• Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của bất động sản phải cân bằng để bất động sản đạt được

khả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cân bằng ở đây có ý nghĩa:
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đa
đạt tới khi các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ
ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất cho
việc xây dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý.
Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản
cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa.
• Nguyên tắc thu nhập tăng hay giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập sẽ giảm dần.
Theo đó, công tác định giá phải đánh giá được bất động sản đang ở trong giai
đoạn nào của chu kỳ kinh doanh, từ đó tiến hành ước tính giá trị tương lai của bất
động sản trong thời gian thế chấp tại ngân hàng.
• Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất ( đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phói cho vốn, lao động, quản lý sẽ là giá trị của đất đai.
• Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trị
bất động sản đó. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi
theo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
9
Chuyên đề thực tập

• Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải duy trì các đặc tính phù hợp với môi trường, cơ sở hạ
tầng, quần thể bất động sản xung quanh; tập quán và quan niệm sử dụng bất động
sản nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử dụng hiệu quả nhất. Do đó, biện
pháp định giá phải phân tích xem liệu bất động sản đó có đảm bảo yếu tố phù hợp
khi xác định giá trị của bất động sản.
• Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh
quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên
tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông
thường. Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bất
động sản. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệt
nhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản.
Ngoài ra, bất động sản có tính thay thế lẫn nhau nên các nhà đầu tư có thể
chuyển đổi từ hình thức bất động sản này sang hình thức bất động sản, từ thị trường
này sang thị trường khác kéo theo ảnh hưởng về giá bất động sản.
• Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản chịu sự tác động của các
yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng
hoặc giảm giá trị của bất động sản. Nếu bất động sản có giá trị thấp được xây dựng
tại khu vực có cơ sở điều kiện tốt và các bất động sản giá trị cao sẽ gia tăng được
giá trị. Ngược lại, nếu bất động sản có giá trị cao nhưng xây dựng trong khu vực
yếu kém, các bất động sản xung quanh giá trị không cao thì bất động sản cao đó có
xu hướng giảm giá so với giá trị thực.
• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời
trong tương lai của bất động sản. Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn
dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất
động sản trong tương lai.

1.2.2.2. Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại
a. Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ
Tiến hành định giá bất động sản trước tiên cần phải tiến hành phân tích các căn
cứ để định giá bao gồm:
Căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động sản: tức là căn cứ vào các yếu tố giá
trị kết tinh trong bất động sản; căn cứ vào công dụng và khả năng duy trì lợi ích do
công dụng đó mang lại; căn cứ vào hình thái vật chất về mỹ thuật, tâm lý; căn cứ
vào vị trí bất động sản và các tác động về mặt vị trí bất động sản. Các căn cứ này
tác động tới giá trị hình thành của bất động sản hay còn gọi là giá trị ban đầu của
bất động sản cần định giá.
Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh
và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
10
Chuyên đề thực tập
trường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêu
dùng – đầu tư. Các căn cứ này hình thành giá trị thị trường của bất động sản. Sau
khi xác định giá trị ban đầu của bất động sản, thông qua nhìn nhận sự tác động của
các yếu tố thị trường thì hoạt động định giá có thế đưa ra giá trị thị trường của bất
động sản định giá.
b. Định giá bất động sản phải tiến hành khách quan và đồng bộ
Công tác định giá phải được tiến hành một cách khách quan, không chịu bất cứ
tác động từ ý muốn chủ quan của cá nhân nào nhằm mưu lợi cho bản thân hoặc một
trong các bên tham gia giao dịch. Việc khách quan trong định giá bất động sản thế chấp
sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá trị bất động sản. Nếu không khách quan thì
rất dễ xẩy ra sai lệch, kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Công tác định giá cần tiến hành đồng bộ, chặt chẽ, có tính thống nhất cao
trong nội bộ ban định giá cũng như thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng. Điều
này đảm bảo cho hoạt động định giá có thể tiến hành thuận lợi, nhanh chóng, giảm

thiểu những khúc mắc, sai sót trong hoạt động định giá, từ đó có thể nâng cao chất
lượng của công tác định giá.
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại
Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản. Năm phương
pháp đó bao gồm:
• Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bất
động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá.
• Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng
đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất.
• Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phí
đầu tư phát triển.
• Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia
cho lãi suất vốn.
• Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử
dụng bất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.
Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng thương mại khi tiến hành hoạt động định
giá bất động sản thế chấp hầu như chỉ áp dụng ba phương pháp là phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• Khái niệm và ý nghĩa
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bất động
sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản
cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm định giá hoặc trong khoảng
thời gian ngắn nhằm xác định giá trị của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở: giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so
sánh được.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49

11
Chuyên đề thực tập
Ý nghĩa: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực
tiễn do cơ sở để định giá là giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được
giao dịch. Tính tương đồng ở đây bao gồm tương đồng về: mục đích sử dụng, đặc
điểm kỹ thuật, yếu tố pháp lý, tính năng, môi trường xung quanh, điều kiện quản lý,
quy mô… Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này thì tất cả các bên có thể trực tiếp
đánh giá được phần nào hiệu quả công tác định giá, không gặp nhiều khó khăn về
mặt kỹ thuật mà dễ được khách hàng và cơ quan quản lý chấp nhận do có tính thị
trường vững chắc.
• Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Khi áp dụng phương pháp so sánh vào công tác định giá bất động sản thế chấp,
các ngân hàng cần chú ý một số yêu cầu sau:
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản có tính
tương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, nếu tính tương đồng
thấp thì tính chính xác của hoạt động định giá sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những bất động sản tiến hành giao dịch trong thời gian gần
với thời điểm định giá. Khoảng thời gian này phụ thuộc vào tình hình biến động của
thị trường. Nếu thị trường biến động lớn thì giá trị của bất động sản thay đổi rất
nhanh nên thời gian so sánh thường ngắn. Ngược lại, nếu thị trường ổn định, không
có biến động nhiều thì gian giao dịch có thể kéo dài khoảng 1 năm hoặc lâu hơn.
- Thông tin thu thập khi tiến hàng định giá bằng phương pháp này phải phong phú,
có tính xác cao, đáng tin cậy và có thể dùng để so sánh được. Thông tin so sánh thường
là của 2 hay nhiều bất động sản khác nhau để đảm bảo tính khách quan khi so sánh.
- Do đặc bất động sản có tính dị biệt, không bất động sản nào giống bất động
sản nào nên không có một mô hình hay phương thức cố định cho hoạt động định giá
bằng phương pháp so sánh.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải có chuyên
môn cao, có kinh nghiệm trong hoạt động tìm hiểu và phân tích thị trường. Người
định giá trước tiên phải am hiểu thị trường bất động sản bao gồm các yếu tố cung

cầu trên thị trường, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng như
nhậy cảm với xu hướng biến động của thị trường bất động sản. Thông qua đó,
người định giá mới đánh giá chính xác giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu.
- Phương pháp chỉ áp dụng khi thị trường có tính ổn định tương đối. Nếu thị
trường bất ổn hoặc tính ổn định không cao thì kết quả định giá sẽ không đáng tin
cậy dù các bất động sản so sánh có tính tương đồng cao.
• Các bước tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, cho
thuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Nhưng trên
thực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ có
thể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau. Người định
giá cần phải phân tích các yếu tố giống và khác nhau của bất động sản mục tiêu và
bất động sản so sánh để điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để
thực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo những
bước sau:
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
12
Chuyên đề thực tập
- Bước 1: Thu thập thông tin
Người định gía cần phải tiến hành tìm kiếm thông tin về các bất động sản
được bán, rao bán, niêm yết trong thời gian gần với thời điểm định giá mà có thể
tiến hành so sánh được. Thông tin thu thập bao gồm thông tin về vị trí, điều kiện,
quy mô, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng… Các thông tin này phải đảm báo
chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng thực tế.
- Bước 2: Kiểm tra bất động sản
Phải tiến hành kiểm tra các bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản
mục tiêu, xác định giá trị và các yếu tố của bất động sản so sánh.
- Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh
Trong số những bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu,
ta tiến hành sàng lọc để lựa chọn ra những bất động sản so sánh thích hợp nhất,

tương đồng nhất. Số lượng bất động sản so sánh thường từ 3 đến 6 bất động sản.
Đồng thời, tiến hành lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi
đơn vị. Có thể tiến hành lập bảng phân tích so sánh.
- Bước 4: Phân tích giá bán
Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh đã được lựa chọn ở bước
3. Phân tích các đặc điểm giống nhau và khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất
động sản mục tiêu mà các đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Xác định rõ các yếu tố làm tăng và giảm giá của bất động sản mục tiêu.
- Bước 5: Điều chỉnh giá
Tiến hành điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu thông qua lượng hóa các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh rồi
tiến hành điều chỉnh tăng hay giảm tương ứng để đưa bất động sản so sánh về cùng
điều kiện tương đồng với bất động sản mục tiêu.
- Bước 6: Xác định giá
Bằng cách hòa hợp các chỉ số giá nhận được từ việc tiến hành điều chỉnh giá,
người định giá có thể thu được giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
• Các yếu tố điều chỉnh giá
Theo phương pháp này thì giá trị thị trường của các bất động sản so sánh là cơ
sở cho hoạt động định giá. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng tìm được đầy đủ các
bất động sản so sánh hơn nữa các bất động sản này cũng không giống nhau. Người
định giá cần xem xét và so sánh tất cả các điểm khác biệt để nhận thấy các yếu tố
ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản. Thông thường, có 5 nhóm yếu tố dẫn đến sự
khác biệt giữa các bất động sản.
- Nhóm yếu tố về hình dáng, mặt bằng của bất động sản: hình dáng, kích
thước của bất động sản thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của bất động sản. Đây là
yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến công năng, tính hữu dụng của bất động sản nên ảnh
hưởng đến khả năng khai thác bất động sản. Những bất động sản có kích thước hình
dáng lý tưởng sẽ có công năng tốt hơn và có giá trị cao hơn những bất động sản có
hình dáng không hợp chuẩn.
- Nhóm yếu tố về vị trí và địa điểm của bất động sản: Vị trí, địa điểm của bất

động sản thể hiện khả năng tiếp cận bất động sản thuận lợi hay không thuận lợi dẫn
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
13
Chuyên đề thực tập
đến nâng cao hay hạ tháp giá trị của bất động sản. Ngoài ra, vị trí của bất động sản
cũng phản ánh môi trường tự nhiê, môi trường xã hội xung quanh bất động cần định
giá. Tùy vào mục đích khai thác bất động sản mà giá trị của bất động sản mục tiêu
được nâng cao hay hạ thấp.
- Nhóm yếu tố về đặc điểm pháp lý: yếu tố pháp lý của bất động sản thể hiện
thông qua các quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản trên đất. Cần điều chỉnh giá trị bất động sản khi có các yếu tố bất lợi về
mặt pháp lý như bất động sản không phải do người tiến hành thế chấp đứng tên, bất
động sản là sở hữu chung, bất động sản có tranh chấp hoặc đang nằm trong giới hạn
quy hoạch, thay đổi quy hoạch.
- Nhóm yếu tố về kết cấu công trình bất động sản: đây là các yếu tố mang tính
kỹ thuật của bất động sản bao gồm các thông số về số tầng, vật liệu xây dựng, quy
mô công trình, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật và tiện nghi nội
thất, mỹ thuật và kiến trúc…
- Nhóm yếu tố về điều kiện thị trường: yếu tố thị trường là yếu tố bên ngoài
của bất động sản nhưng có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản cần thiết phải
điều chỉnh khi định giá bất động sản. Việc điều chỉnh các yếu tố thị trường bao gồm
yếu tố về tình hình kinh tế tại thời điểm định giá, điều kiện giao dịch bất động sản,
phương thức và thời điểm thanh toán bất động sản.
• Trình tự điều chỉnh các yếu tố
Trong 5 nhóm yếu tố trên thì việc điều chỉnh yếu tố nào trước, yếu tố nào sau
có ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả định giá. Do đó, để đảm bảo tính chính xác thì
các yếu tố trên phải được điều chỉnh theo thứ tự: các yếu tố pháp lý => điều kiện
bán => điều kiện thanh toan => các chi phí phải bỏ ra ngay sau khi giao dịch =>
thời gian bán => các yếu tố kỹ thuật của bất động sản.
Theo đó, các bước tiến hành điều chỉnh như sau:

Bước 1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của loại bất động sản cần
định giá.
Bước 2. So sánh đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản cần
định giá, ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa bất động sản so sánh
và bất động sản mục tiêu.
Bước 3. Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp
dụng cho mỗi đơn vị giá bán (hoặc cho mỗi giá bán) của bất động sản so sánh để có
được chỉ số giá bán hoặc khoảng giá bán cho bất động sản mục tiêu thông qua hệ số
điều chỉnh của từng yếu tố.
Bước 4. Xem xét các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự
tốt hơn, tương tự hay kém hơn đối với bất động sản mục tiêu
Bước 5. Thể hiện phân tích định tính, hòa hợp giữa các giá trị của bất động sản
so sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu.
• Nguyên tắc điều chỉnh giá
Lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất
động sản so sánh. Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
14
Chuyên đề thực tập
bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh xuống hoặc
ngược lại. Từ đó, ta tính ra mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu. Khi điều chỉnh cần lưu ý:
- Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại
- Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết.
- Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng minh
cho sự điều chỉnh đó.
- Luôn đặt câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác
nhau giữa hai bất động sản.
• Phạm vi áp dụng
Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các bất động sản sau:

- Các bất động sản có tính đồng nhất: nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, các
nhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng, cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống.
Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khác nhau
như: mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốn liên doanh, thế
chấp, bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê bất động sản giữa các chủ thể tham gia
vào các giao dịch.…
• Hạn chế của phương pháp
Khi định giá bằng phương pháp so sánh cần phải quan tâm tới những hạn chế
của phương pháp này, tránh mắc phải sai sót khi định giá.
- Phương pháp này chỉ áp dụng đối với các bất động sản có thị trường nếu
không có thị trường thì không thể áp dụng vì nó không có các bất động sản so
sánh tương đồng.
- Các thông tin sử dụng là các thông tin lịch sử nó phản ánh tình trạng giao
dịch trong quá khứ. Nếu thông tin có chất lượng không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả
định giá.
- Khi thị trường ít có giao dịch thì việc áp dụng phương pháp này sẽ gặp khó
khăn do không đủ bằng chứng thị trường để sử dụng.
- Việc định giá đối với các bất động sản tạo thu nhập thì áp dụng phương pháp
so sánh cũng không phù hợp vì người mua quan tâm tới khả năng sinh lời hay tỷ
suất lợi nhuận, đặc tính kinh tế của bất động sản. Những thông tin này rất khó so
sánh khi sử dụng phương pháp chi phí.
- Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp do điều chỉnh các yếu tố này mang tính tương đối cao.
- Để đưa ra gía thực hiện trong phân tích điều chỉnh thì người định giá cần
hiểu rõ về các giao dịch của các bất động sản so sánh, các đặc điểm hành vi của
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
15
Chuyên đề thực tập
người mua bán (người mua tiêu dùng, người đầu cơ…). Chính vì thế, định giá bằng

phương pháp này chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá.
1.2.3.2. Phương pháp chi phí
• Khái niệm và ý nghĩa
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá bất động
sản dựa trên chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.
Dựa trên giả định giá trị công trình hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một
công trình tương tự như một vật thay thế.
Cơ sở của phương pháp chi phí là giá trị của bất động sản được tính bằng
tổng chi phí để có địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trình
trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Ý nghĩa: Với phần lớn các bất động sản có bằng chứng thị trường đã chỉ ra
rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp. Nhưng nó rất có ý nghĩa
đối với các bất động sản không có thị trường, hiếm khi được giao dịch trên thị
trường, được tạo lập để phục vụ cho những mục đích riêng biệt. Phương pháp được
sử dụng khi cần định giá các bất động sản mới (ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất.
• Các bước định giá bằng phương pháp chi phí
Định giá bằng phương pháp chi phí nhìn chung có 7 bước:
- Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản mục tiêu định giá.
Coi mảnh đất là trống để sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất. Giả thiết giá
trị của công trình đang sử dụng là cao nhất tốt nhất (để đảm bảo giá trị kinh tế,
nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại).
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện tại có trên mảnh đất. Để ước tính chính xác tất cả chi
phí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, người định giá cần phải tìm hiểu về thiết kế
xây dựng, các giấy tờ khác như bản vẽ thiết kế, hóa đơn mua nguyên vật liệu, văn bản
hoàn công Nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.
- Bước 3: Ước tính giá trị tổng giảm giá tích lũy của các công trình xây
dựng hiện có trên mảnh đất. Sự giảm giá được chia làm 3 loại: giảm giá tự
nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
- Bước 4: Trừ số giảm giá tổng tích lũy khỏi chi phí hiện tại xây dựng lại

hoặc thay thế công trình trên đất hiện tại đó để tìm ra giá trị của của công trình
hiện tại.
- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của tất cả các công trình phụ và các
hạng mục nâng cao khác nằm trên mảnh đất đang định giá. Như nhà phụ, cây
cảnh, đường rào…
- Bước 6: Cộng giá đất với chi phí tái tạo công trình trên đất trừ đi tổng
giảm giá tích lũy công trình cộng với giá trị còn lại của công trình phụ.
- Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với tài sản các
nhân có thể đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
16
Chuyên đề thực tập
• Các phương pháp xác định chi phí và giảm giá tích lũy
- Xác định chi phí
+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi
phí trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các
số liệu sẵn có trên thị trường với bất động sản cần định giá, điều chỉnh theo
điều kiện thị trường, điều chỉnh khác biệt về mặt vật lý của bất động sản.
+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị cấu thành: Phương pháp này tính chi
phí đơn vị cho số lượng các bộ phận cấu thành trong cấu trúc hoặc cho độ dài,
cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành.
+ Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng, chất
lượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để
xây dựng công trình.
Mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng nên khi áp dụng cần phải
xem xét, phân tích và lựa chọn phương pháp thích hợp.
- Xác định giảm giá tích lũy
+ Giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất kỳ một lí do nào, tạo ra sự khác
biệt giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình với giá trị thị
trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá.

+ Nguyên nhân của giảm giá tích lũy bao gồm giảm giá do lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài.
+ Các phương pháp tính giảm giá tích lũy: tính theo tuổi công trình, theo
phương pháp kĩ thuật, phương pháp rút ra từ thị trường.
• Hạn chế của phương pháp
- Do phương pháp chi phí dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có hạn chế
như phương pháp so sánh như: giá trị của các bất động sản so sánh là của quá khứ,
chỉ áp dụng được trong điều kiện thị trường ít biến động…
- Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị. Khi công
trình không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất thì phần giảm giá rất khó ước
lượng nên tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bất
động sản.
- Việc tính tổng giảm tích lũy có thể trở lên rất chủ quan và khó thực hiện do
những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có phương
pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá tích lũy.
- Người thẩm định giá phải thông thạo các kĩ thuật xây dựng và phải có đủ
kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,
không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít được chấp
nhận để cung cấp giá trị định giá.
• Phạm vi áp dụng
Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt và đặc trưng về kiểu dáng, kiến
trúc như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở
lọc dầu mà chúng ít được trao đổi trên thị trường nên có ít chứng cứ thị trường.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
17
Chuyên đề thực tập
- Định gía bất động sản để tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm tài sản là bất động sản.

- Được áp dụng nhiều trong định giá các bất động sản mới hình thành.
- Có thể kết hợp với các phương pháp định giá khác để kiểm tra kết quả định
giá của các phương pháp khác.
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa
• Khái niệm và ý nghĩa
Khái niệm
Vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn
đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được
biết trước thì giá trị vốn của bất động sản có thể được tìm ra.
Ý nghĩa: Phương pháp vốn hóa được áp dụng rộng rãi để định giá các bất
động sản tạo lập thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
• Các thước đo giá trị
- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với bất động sản khi
tỷ lệ thuê hay tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất thiết kế.
- Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): EGI = PGI – thực tế không thu được (do thất
thu hoặc bỏ trống).
- Chi phí hoạt động (OC):OC bao gồm chi phí bảo hiểm, sửa chữa, bảo hành,
thuế…
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI = EGI – OC
- Dòng tiền trước thuế (BTCF): BTCF = NOI – lãi vay.
- Dòng tiền sau thuế (ATCF): ATCF = BTCF - thuế phải nộp.
- Tiền thu hồi (SV): giá trị thu được sau khi thanh lý tài sản.
• Tỷ lệ vốn hóa.
Có 2 loại tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ thu nhập và tỷ lệ lợi tức.
- Tỷ lệ vốn hóa thu nhập: thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của bất
động sản với giá trị vốn tương ứng của bất động sản. Tỷ lệ vốn hóa bao gồm tỷ lệ
vốn hóa chung và tỷ lệ vốn hóa tự có.
+ Tỷ lệ vốn hóa chung (Ro): là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản, phản
ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ

bất động sản hoặc giá trị của bất động sản. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập
hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất động sản.
Ro = NOI/ Iv
o
(Iv
o
: vốn đầu tư bất động sản hay giá trị bất động sản)
+ Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có (Re): là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
18
Chuyên đề thực tập
vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có. Nó được sử dụng để
vốn hóa luồng tiền trước thuế của bất động sản mục tiêu và giá trị của vốn tự có.
Re = BTCF/Vốn tự có.
- Tỷ lệ vốn hóa lợi tức: là tỷ suất lợi tức của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần
trăm lãi suất hàng năm.
+Tỷ lệ chiết khấu (r): là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản
thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại.
+Tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR)
+Tỷ suất lợi tức chung (Yo): là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, tính theo bình
quân trọng số của tỷ suất lợi tức giữa vốn tự có và vốn vay.
+Tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye): là tỷ suât lợi nhuận trên vốn tự có, chịu
ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế. Ye có thể lớn hơn Yo.
• Các phương pháp vốn hóa
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước
lượng thu nhập kỳ vọng của hoạt động ròng 1năm cụ thể thành chỉ số giá trị qua 1
bước trực tiếp.
Giá trị vốn của bất động sản (V): V = NOI/Ro
hoặc V = NOI*YP
(số nhân YP = 100/Ro)

Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối
quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua
phân tích các cuộc mua bán so sánh được.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI, NOI, BTCF, phụ
thuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu.
- Phương pháp vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền là phương pháp sử
dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng
lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh
một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
Công thức chung: PV = FV/ (1 + r)
n


PV: giá trị hiện tại
FV: giá trị tương lai
Quy trình chuyển đổi trên gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền.
Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường.
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (sự thay đổi thu
nhập, chi phí, giá trị thu hồi…) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có hạn.
• Các bước thực hiện
- Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của bất động sản có tính tới các yếu
tố tác động tới thu nhập.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
19
Chuyên đề thực tập
- Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành bất động sản để trừ khỏi thu nhập
hàng năm như thuế, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, chi phí quản lý và chi phí các tiện
ích.
- Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các loại bất động sản tương tự.
- Áp dụng công thức vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị bất động sản.

• Hạn chế của phương pháp
Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo được dòng tiền trong
tương lai như: .mức độ rủi ro kèm theo, lạm phát trong tương lai, tỷ suất lợi nhuận
dự kiến của đầu tư thay thế, cung và cầu đối với vốn vay thế chấp… nên có thể có
nhiều yếu tố ảnh hưởng không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao.
Xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất mà hoàn toàn dựa vào ý kiến
chủ quan của người định giá. Người định giá phải có khả năng phán đoán và hiểu
biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành. Do đó, thường có những
hạn chế về năng lực của người định giá khi áp dụng phương pháp này.
• Phạm vi áp dụng
Phương pháp vốn hóa được ứng dụng nhiều trong công tác định giá các bất
động sản thế chấp để vay vốn. Các bất động sản thế chấp tại ngân hàng không chỉ
có các bất động sản là nhà ở mà còn có những bất động sản phục vụ cho kinh doanh
dịch vụ như khách sạn, cửa hàng, trung tâm thương mại… Những bất động sản này
hàng năm tạo ra thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng phương pháp so sánh hoặc chi phí
để định giá thì không thể phản ánh hết giá trị của các bất động sản này. Phương
pháp vốn hóa có thể chuyển các dòng thu nhập của bất động sản tạo ra về thời điểm
định giá với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
Ngoài ra, phương pháp vốn hóa cũng được áp dụng để định giá các bất động
sản toàn quyền sở hữu nhưng cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ; định giá các quyền
lợi theo hợp đồng thuê đất; phân bổ ngoại ứng cho đất và các công trình.
1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổng
hợp có nhiều bên, nhiều yếu tố tham gia vào. Do đó, các nhân tố ảnh hưởng đến
hoạt động định giá của ngân hàng cũng rất phong phú. Tuy nhiên, các nhân tố này
thường được chia thành hai nhóm chính.
1.3.1. Nhóm nhân tố khách quan
• Nhân tố pháp lý: đây là nhóm nhân tố điều chỉnh mang tính bắt buộc cao.
Các nhân tố pháp lý là những quy chuẩn, quy phạm pháp luật chi phối hoạt động

định giá bất động sản thế chấp. Nhân tố này sẽ quyết định bất động sản nào có thể
tiến hành thế chấp tại ngân hàng, bất động sản nào cần xem xét hay bất động sản
nào không được thế chấp. Cụ thể, nhân tố pháp lý bao gồm:
- Các văn bản pháp luật về bất động sản và các dịch vụ liên quan. Các văn bản
này quy định thế nào là một bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
20
Chuyên đề thực tập
bất động sản, những hình thức quản lý và các dịch vụ liên quan đến bất động sản.
- Các văn bản pháp luật quy định về nghiệp vụ hoạt động của ngân hàng.
Nghiệp vụ của ngân hàng bao gồm nghiệp vụ tín dụng và nghiệp vụ phi tín dụng
trong đó cũng có những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng.
- Thông tư, quyết định, quy định liên quan đến nghiệp vụ tín dụng cho vay
thông qua thế chấp bất động sản, quy trình, phương pháp định giá bất động sản…
Đây là những văn bản thường mang tính cập nhật cao, bám sát tình hình thực tế tại
từng ngân hàng, có tác dụng hướng dẫn và chi phối trực tiếp hoạt động định giá bất
động sản thế chấp.
• Bản thân bất động sản: bản thân bất động sản với những đặc điểm riêng biệt
của nó về vị trí, địa hình, hình dạng, cấu trúc… sẽ tạo nên giá trị của bất động sản.
Đối với từng bất động sản khác nhau thì giá trị này cũng khác nhau. Khi định giá cần
nắm rõ sự khác nhau này là gì, khác bao nhiêu, sự khác nhau này có ảnh hưởng như
thế nào đến đến cách thức, phương pháp và kết quả của hoạt động định giá bất động
sản, từ đó đưa ra giá trị của bất động sản.
• Nhân tố thị trường: đây là nhân tố nằm ngoài ý muốn chủ quan của con
người. Những biến động của thị trường luôn mang tính khách quan và vận động
theo những xu hướng mà con người chỉ có thể dự đoán mà không thể nắm bắt chính
xác. Chính sự vận động của các xu thế này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của
hoạt động định giá.
Nhân tố thị trường thường biểu hiện thông qua sự vận động của các yếu tố cấu

thành thị trường như yếu tố cung, cầu và cân bằng cung cầu bất động sản, giá cả và
giá trị bất động sản, các yếu tố tác động đến sự vận động của cung cầu và giá cả…
Dựa vào phân tích các điều này có thể đánh giá tổng quát và chung nhất về thị
trường của bất động sản mục tiêu, từ đó xác định các yếu tố của thị trường vận động
sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản cần định giá.
Ngoài việc dự đoán, trong nhóm nhân tố thị trường cần phải tìm hiểu kỹ về
lịch sử hình thành bất động sản mục tiêu cũng như các giao dịch trong quá khứ. Các
giao dịch này sẽ phản ánh giá trị của các bất động sản tương tự đã được giao dịch
cũng như điều kiện, hình thức thanh toán của các bất động sản đó.
• Nhân tố về trang thiết bị, công nghệ, kỹ thuật. Nhóm nhân tố này mang tính
hỗ trợ cao cho công tác định giá. Nếu trang thiết bị, kỹ thuật càng hiện đại thì kết
quả thông tin thu thập được càng chính xác tức là kết quả định giá càng đáng tin
tưởng. Bên cạnh đó, công nghệ phát triển có thể cho phép công tác định giá diễn ra
nhanh chóng và dễ dàng hơn ở tất cả các khâu thực hiện.
1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan
• Nhóm nhân tố con người: Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếp
thực hiện hoạt động định giá. Kết quả định giá bất động sản sẽ thể hiện ý chí chủ
quan của những cán bộ này trong suốt quá trình định giá. Đây là những người trực
tiếp thu thập thông tin, xác minh các nguồn thông tin, thẩm định ảnh hưởng của
những thông tin này đối với giá trị của bất động sản. Cán bộ định giá thông qua
cách nhìn nhận, đánh giá, phân tích bất động sản sẽ đưa ra những nhận định riêng
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
21
Chuyên đề thực tập
về giá trị của bất động sản cần định giá.
Việc nhìn nhận đánh giá một bất động sản của cán bộ định giá được xây dựng
thông qua quá trình học hỏi, trau dồi kiến thức và kinh nghiệm bản thân cũng như
học tập phương pháp, cách đánh giá thông tin từ những hồ sơ định giá khác. Cán bộ
định giá càng có trình độ cao thì kết quả định giá càng chất lượng.
Cán bộ định giá cũng là nhân tố cuối cùng trong quy trình định giá và sẽ đưa

ra giá trị của bất động sản. Không chỉ ảnh hưởng trong quá trình định giá, cán bộ
định giá sẽ đưa ra kết quả cuối cùng của công tác định giá. Mặc dù giá trị của bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố nhưng cán bộ định giá mới là nhân tố tổng
hợp các yếu tố trên và đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản định giá. Do đó,
nhân tố con người có ảnh hưởng lớn tới công tác định gía bất động sản thế chấp.
Nguyễn Hải Yến Kinh tế & quản lý Địa chính 49
22