Nghiên cứu việc thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống người dân tại Thành phố Thái Bình

Bảng danh mục viết tắt
Từ Từ viết tắt
Công nghiệp hóa CNH
Hiện đại hóa HĐH
Cơ sở hạ tầng CSHT
Khu công nghiệp KCN
Khu kinh tế KKT
Khu công nghệ cao KCNC
Khu đô thị KĐT
Khu chế xuất KCX
Đô thị hóa ĐTH
Công nghiệp CN
Dịch vụ DV
Kết cấu hạ tầng KCHT
1
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1 Các chỉ tiêu kinh tế xã hội thành phố Thái Bình qua các năm
Bảng 2 Tỷ lệ gia tăng dân số thành phố Thái Bình qua các năm
Bảng 3 Diện tích cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2010
Bảng 4
Diện tích và cơ cấu sử dụng đất chuyên dùng năm 2010
Bảng 5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2005
và năm 2000
Bảng 6 Tổng hợp diện tích đất thu hồi phục vụ dự án
Bảng 7 Tỷ lệ thu hồi đất sản xuất nông nghiệp của các hộ
Bảng 8 Tổng hợp phương án bồi thường về đất
Bảng 9 Phương án hỗ trợ 01 cụ không sản xuất vụ chiêm xuân năm 2012
Bảng 10 Phương án hỗ trợ đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường bị thu
hồi
Bảng 11 Bảng hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
Bảng 12 Hỗ trợ theo công văn số 1212/UBND-NN ngày 05/7/2011 của UBND tỉnh

Thái Bình
Bảng 13 Hỗ trợ khác theo nội dung công văn 2236/UBND-NN ngày 9/11/2011 của
UBND tỉnh Thái Bình
2
Bảng 14 Tỷ lệ hộ nghèo và hộ cận nghèo phường Tiền Phong
Bảng 15 Cơ cấu lao động theo ngành từ năm 2011 – 2013
Bảng 16
Tình trạng việc làm trước và sau khi thu hồi đất của người lao động
Bảng 17 Ảnh hưởng của thu hồi đất nông nghiệp đến thu nhập và đời sống của hộ
dân có đất bị thu hồi
Bảng 18 Sử dụng tiền bồi thường
3
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Tên biểu đồ Nội dung biểu đồ
Biểu đồ 1 Cơ cấu kinh tế phường Tiền Phong từ năm 2011-2013
Biểu đồ 2 Thu nhập bình quân đầu người phường Tiền Phong
4
MỞ ĐẦU
Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh,
phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng,then chốt
của quá trình phát triển.Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH ) và
đô thị hóa (ĐTH) tất yếu phải thu hồi một số diện tích đất nông nghiệp, đất ở để xây dựng
các khu đô thị (KĐT), khu dân cư, khu chế xuất (KCX), các kết cấu hạ tầng ( KCHT).
Những năm qua, công tác thu hồi đất phục vụ cho những mục đích trên đã diễn ra mạnh
mẽ ở nhiều địa phương trong cả nước.
Quá trình thu hồi đất đã ảnh hưởng đến đời sống của người nông dân mất đất và cả
nông dân vùng có đất bị thu hồi, trên nhiều mặt.
Một mặt, việc thu hồi đất đã có tác động tích cực như: thúc đẩy sự chuyển dịch lao
động từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, lực lượng lao động nông thôn sẽ giảm
dần cả tương đối lẫn tuyệt đối trong quá trình đó, CNH tạo ra nhiều ngành nghề mới,

nhiều cơ hội việc làm cho người lao động và kéo theo sự phát triển của khoa học, công
nghệ, trình độ của người lao động, khai thác được tiềm năng kinh tế của các vùng miền,
nâng cao đời sống nhân dân.
Mặt khác, việc thu hồi đất nếu thực hiện không tốt cũng gây ra những hệ quả xấu
như: không ít người nông dân mất đất canh tác gặp khó khăn trong việc chuyển đổi nghề
nghiệp, không có việc làm, thu nhập bấp bênh. Do số tiền đền bù và hỗ trợ thấp, hơn nữa
có một bộ phận nông dân không biết sử dụng số tiền đền bù, nên sau khi tiêu hết không
còn nguồn thu nhập, đời sống không ổn định, thậm chí rơi vào cảnh nghèo nàn. Có một số
người do không có việc làm đã sa đà vào các con đường kiếm tiền phi pháp, hoặc mắc các
tệ nạn xã hội
Do quá trình CNH, ĐTH diễn ra ồ ạt, có khi quy hoạch của các KCN và KĐT, khu
dân cư không hợp lí, đã gây ô nhiễm môi trường sinh thái, ảnh hưởng đến sức khỏe của
cộng đồng dân cư trên địa bàn, hoặc chậm triển khai các dự án, để đất khoang hóa, lãng
phí tài nguyên đất.Tình hình trên đòi hỏi phải nhận thức rõ tác động tích cực và tác động
tiêu cực của việc thu hồi đất đối với đời sống của nông dân, nhất là những nông dân
không còn đất canh tác. Từ đó, có giải pháp thích hợp để phát huy tác động tích cực, hạn
chế tác động tiêu cực ấy.
5
Vì vậy chúng tôi chọn đề tài “ Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng một số dự án tới đời sống người dân ở Thành phố Thái
Bình”
PHẦN 1. TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU
1. Một số khái niệm cơ bản
* Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai 2003.
* Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị quyền sử

dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật
điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định.
* Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi
thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể
nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm
vào.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
* Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn.
TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng
thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với
đất; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại sản xuất và ổn định
cuộc sống tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
6
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng
đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở.
2. Các yếu tố tác động trong thực tiễn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất
* Công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền

kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất
đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của
pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành
Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều
có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định
7
của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn
tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt
nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì

cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh
sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn
lương thực với nhiệm vụ CNH- HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên
hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của
Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất
đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu
đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy
hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp
đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn
8
đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo"
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn
mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý

đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2011) của Bộ Tài nguyên và Môi
trường,tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng
đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên
cả nước. Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn
ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là
13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê
cho các đối tượng sử dụng. Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95
% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha,
chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử
dụng. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ
chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha
(53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%). Cộng đồng dân cư được giao 325
nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274
nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%).
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong
những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi
thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
9
tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ
HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng
trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa

phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà
Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh.
Từ năm 2007 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại Thông
tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương
chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp.
Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn
đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó
khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ
địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
- Công tác định giá đất và giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng
hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003
là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp
dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản
dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy
định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc
dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng
i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát
sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
10

Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều
56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm
2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với
giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá
đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy,
bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn
tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường,
GPMB.
* Căn cứ pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung một số điều năm 2009
Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật
đất đai 2003
Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa
đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần
11
Nghị định của chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định của Chính phủ số 69/2009 ngày 13 tháng 8 năm 2009 Quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất.
3. Một số những quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ.
a. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ
Nguyên tắc bồi thường về đất được quy định cụ thể tại Điều 6 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP như sau:
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định
này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi
thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh
lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì
phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ
trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
b. Bồi thường về đất
* Điều kiện để được bồi thường đất (được quy định tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-

CP ngày 03 tháng 12 năm 2004) : Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều
kiện sau đây thì được bồi thường:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
12
- Có Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn
(sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các
giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất bao gồm:
Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND cấp xã tại thời
điểm tặng cho.
Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan , tổ chức giao nhà và có xác
nhận của UBND cấp xã.
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày
15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
Pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có
quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản nay được UBND cấp xã
nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
13
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định
quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế
Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, chùa, miếu, am, từ
ðýờng, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung
cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không
có nguồn gốc từ nguồn sách nhà nước.
+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
* Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở
Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc bằng nhà ở
tái định cư hoặc bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi đất.
Việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư được thực hiện khi người bị thu hồi
đất ở thuộc các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư này.
Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất quy định tại
Điều 15 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất mà giấy tờ về đất
không xác định được diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của từng tổ chức, từng hộ
gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc tiếp nhận và phân chia tiền bồi

thường về đất.
* Bồi thường đất nông nghiệp
Bồi thường đất nông nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định số
69/2009/NĐ-CP như sau:
14
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì
việc bồi thường được thực hiện như sau:
+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì được bồi thường;
+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a
khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất
còn lại.
- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị
trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi
thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà
nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
c. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất
* Nguyên tắc bồi thường tài sản
Điều 18, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định Nguyên tắc bồi thường tài sản như
sau:

-Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì bị
bồi thường.
-Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối
tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ
tài sản.
15
-Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây
dựng thì không được bồi thường.
-Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường.
-Tài sản gắn liền với đât được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công
bố thì không được bồi thường.
-Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được thì chỉ
được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận
chuyển , lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp
luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
* Những trường hợp không được bồi thường về đất, tài sản trên đất
Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định được bồi
thường về đất ở trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm
quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang không được bồi thường về đất
cũng như tài sản trên đất.
Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
d. Chính sách hỗ trợ
Các chính sách về hỗ trợ các đối tượng sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất được
quy định cụ thể từ điều 27 đến điều 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và được sửa đổi bổ
sung trong nghị định 69/2009/NĐ-CP như sau:
* Hỗ trợ di chuyển

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được
hỗ trợ kinh phí để di chuyển.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp
khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh
phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.
16
- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập
chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà
ở.
* Hỗ trợ tái định cư
- Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích
khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào
khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
- Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ
trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó;
trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương
với khoản chênh lệch đó.
- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo
chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại
khu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư .
* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:
+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ
ổn định đời sống trong thời gian 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì
thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;
+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định

đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24
tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian
hỗ trợ tối đa là 36 tháng;
+ Mức hỗ trợ cho maột nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo
trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
17
- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký
kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một
năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ
quan thuế xác nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối
tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã
nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất
nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp
và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ
cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt
hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương.
- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn
định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp,
các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt
chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương
nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả
hỗ trợ quy định tại Điều này cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ- CP

mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại
khoản 1 Điều 16 Nghị định số 69/2009/NĐ- CP còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích
đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp tại địa phương;
+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện
18
đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ có nhu
cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá
trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc
căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch
được hỗ trợ bằng tiền.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ cho
phù hợp với thực tế của địa phương.
- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định số
69/2009/NĐ- CP có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo
nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi
lao động.
Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong
phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinhphí của dự án đầu tư
hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo
nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp.
Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề
phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề.
- Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên

quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào
tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp;
4. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số nước trong khu vực và tại
Việt Nam.
a. Chính sách thực hiện tại một số nước trong khu vực
* Ở Trung Quốc: Có thể nói mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số
lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc
thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ
sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị
thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
19
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào
sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba
loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa
màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng
giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi
thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi
thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có
cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho
các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được
quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu
của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng
lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là,
trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.Việc bồi thường nhà
ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau
về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành
phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản
quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn,

nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau
sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về
hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở
dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là do:
Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các
hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư,
tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính
quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường
hỗ trợ tái định cư.
Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định
cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả
cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc
mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn,
20
xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.Bên cạnh những thành công như
vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại
nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực
hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư…
* Ở Thái Lan: Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định về việc trưng dụng đất cho
các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đich công cộng khác phải theo giá thị
trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định về pháp luật về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ
mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có
quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp,

cải tạo đất cho các mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng
đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường, hỗ trợ và TĐC, nguyên tắc cụ
thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ và
TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra
tòa.
* Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt
từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất
định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực
hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do
thành phố quản lý và chính sách tái định cư. Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc
nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách
Seoul khoảng 5 km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản
bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình
với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.
21
b. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam
Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng
phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm
tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian
thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi
và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía
cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định
đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý
đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.
Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu
hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và

quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp
cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất.
Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất
với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc
thu hồi đất.
Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được
nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực
hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả.
Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm
2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng
và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng
cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp
lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một
số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày
15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội…Do đã vận
dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến
hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở
ngại đáng kể trong quá trình thực hiện.
22
Thứ sáu ,nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức
tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của
chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật
chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.Đội ngũ cán bộ làm công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo;
sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ,
ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả.Nhờ những cải
thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải
phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút
ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân
cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp

cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế
xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như
góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị
thu hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng
mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù,
gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.Để góp phần làm lành mạnh
thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phục vụ
quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, theo tôi, cần xử lý một số vấn đề sau:
Một là, đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường
và hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân.
Khẩn trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường
để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Hai là, nâng cao chất lượng công trình quy hoạch tái định cư; chú ý đến yếu tố văn
hóa, tập quán, thói quen của đồng bào các dân tộc khi xây các khu tái định cư.
Ba là, nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban,
ngành ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ
trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm,
lập phương án đền bù.
Bốn là, có một kế hoạch dài hạn với nguồn tài chính đảm bảo trong nhiều năm để
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khống chế một cách nghiêm chỉnh về quy mô
23
thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hoàn thiện hơn nữa quy
trình thu hồi đất.
Năm là,khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến sự
khó khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người
dân.
Tóm lại, những vấn đề nảy sinh trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
không thể tránh khỏi đối với bất cứ quốc gia nào, đặc biệt là ở các nước đang phát triển.

Khắc phục những tồn tại đó sẽ đảm bảo sự ổn định, nâng cao điều kiện sống cho người
dân ở những khu vực có đất bị thu hồi, góp phần vào sự vận hành và phát triển của thị
trường bất động sản ở Việt Nam.
PHẦN 2. MỤC ĐÍCH, NHIỆM VỤ, PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN
CỨU
1. Mục đích
- Nghiên cứu và tìm hiểu thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ cho người
có đất nông nghiệp bị thu hồi để xây dựng KCN, KĐT, KCHT, khu dân cư trên địa bàn
thành phố Thái Bình và ảnh hưởng của nó đối với đời sống của người dân bị thu hồi đất
nông nghiệp.
- Đề xuất giải pháp cụ thể phát huy mặt tích cực, hạn chế tác động tiêu cực trong
công tác thu hồi và bồi thường đất tại Thành phố Thái Bình, đồng thời nâng cao chất
lượng đời sống người dân và giữ vững ổn định trong xã hội.
2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ
của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án “Xây dựng khu
dịch vụ, dân cư, tái định cư khu cánh cửa đình phường Tiền Phong thành phố Thái Bình”.
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống
người dân trên địa bàn thành phố Thái Bình
- Đề xuất một số giải pháp
3. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu
24
- Địa điểm nghiên cứu: khu dịch vụ, dân cư, tái định cư khu cánh cửa đình phường
Tiền Phong
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 11 năm 2013 đến tháng 4 năm 2014
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Đánh giá công tác thu hồi đất nông nghiệp phục vụ xây dựng khu dịch vụ, dân

cư, tái định cư khu cánh cửa đình Phường Tiền Phong Thành phố Thái Bình.
+ Thực trạng đời sống nhân dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp tại phường Tiền
Phong thành phố Thái Bình.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu: Tham khảo và nghiên cứu một số tài liệu có sẵn
liên quan đến đề tài. Dữ liệu được thu thập từ các nguồn chính sau: Các báo cáo, công
trình nghiên cứu trước đây và các tài liệu được đăng trên báo, tạp chí để tăng cơ sở cho
nhận định.
- Phương pháp điều tra phỏng vấn: Phương pháp này sử dụng bảng câu hỏi và
phỏng vấn trực tiếp. Nhóm tiến hành điều tra phỏng vấn đối tượng là hộ dân có đất nông
nghiệp bị thu hồi. Tiến hành điều tra phỏng vấn 86 hộ bị thu hồi đất trong dự án. Phiếu
điều tra gồm các tiêu chí điều tra về thu nhập trước và sau thu hồi, việc làm, giá bồi
thường, hỗ trợ, sử dụng tiền bồi thường.
- Phương pháp khảo sát thực địa.
- Phương pháp phân nhóm hộ điều tra dựa theo tỷ lệ đất bị thu hồi: Chia làm 3
nhóm hộ:
+ Nhóm 1: Hộ bị thu hồi đất ít <30% diện tích đất của hộ;
+ Nhóm 2: Hộ bị thu hồi đất từ 30 – 70% diện tích đất của hộ;
+ Nhóm 3: Hộ bị thu hồi đất nhiều >70% diện tich đất của hộ .
- Phương pháp phân tích xử lý số liệu: Sau khi thu thập được số liệu điều tra, nhóm
nghiên cứu sử dụng phương pháp xử lý thống kê để phân tíchh, tổng hợp số liệu điều tra
để rút ra những nhận xét khách quan đối với vấn đề cần nghiên cứu. Phương pháp chọn
đối tượng cần điều tra.
5. Cấu trúc đề tài
25