Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

LUẬN VĂN:

Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ
phần VINCOM








MỞ ĐẦU


1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ
tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội

nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia
nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho
tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ
thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc
phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy,
việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ
và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được
đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và
nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự
án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu
đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê được mọc lên
ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống,
vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh
số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. Tiền thân của Công ty
cổ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam. Công ty cổ phần
VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản,
kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm
gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có
tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị
trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động
của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc
thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt
động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có
thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn

cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để
có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường
BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường
BĐS gây ra.

Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày
đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động
sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái
nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra
những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc
tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần
VINCOM.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh
doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động
sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư,
tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng…
+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa
vào sử dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp,
phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao
cấp để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN.
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều
chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố
ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án.
- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự

án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.
5.1. Tên luận văn:
“Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
VINCOM”
5.2. Kết cấu luận văn:
Mở đầu:
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
VINCOM.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản
của Công ty cổ phần VINCOM.
Kết luận - Kiến nghị
Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1:
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng,
mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước

cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân
sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy
định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là
hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch
dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú
ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự
theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật
này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại
liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là
khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS.
1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. :
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của
đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng
hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo
nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt
hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
1.1.2.2. Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và
công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo
nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là

chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và
“tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng
thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu
chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể
tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã

chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế
nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền
của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú
và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là
hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng
có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn
đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản
xuất - kinh doanh và các hoạt động khác
1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do
đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương
xứng
1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân

thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại -
dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển
đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
 BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là
khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông
hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị

trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy
một số vấn đề cần lưu ý:
 Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng
của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.
 Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận
thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến

chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải
pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.
 Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường
theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.
 Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế
mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác
nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ
lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường
luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà
người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua
bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa
điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị
trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác
động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ
thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu
thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như
vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết
các quan hệ.

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường.
Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ
được tính bằng tiền.
1.2.1.2. Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên

cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường
BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi
nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường BĐS.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS:
Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị
trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:
1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một
cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và
các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong
cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng
đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được
trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham
gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ
quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các
rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp
cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn.
Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các
cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS
đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ
phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các
cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai
đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu.
Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp
dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên

hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị
chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy
thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây
“sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải
qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật
từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng
Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy
hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó
đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993
rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền
của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán
ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình
độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và
trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn,
miền núi v.v
1.2.2.4. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều

sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về

BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm
này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho
thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên
thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và
thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội.
1.2.2.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các
mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào
quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá
khác.
1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng
như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị
cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết
vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.
Điều này chứng tỏ thị

trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng
vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v
dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế
quốc dân.
1.2.2.7. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao
mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai
như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó,
khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá
thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh
lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
1.2.2.8. Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS.
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu
đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân
bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng
nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo
ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất
đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là
không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường
bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung
cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá
giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có

thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong
khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì

tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều thời gian
nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết
định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp
cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá
bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về
BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về
BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt
động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc
vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên
Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS. Vai trò của Nhà
nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiểm
soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà
nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS.
Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và
hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước
định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt
động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi
phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển
kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
1.2.2.9. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán
trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội
và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì
BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ
hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có
nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am
hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng

hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận
hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Do đó, phải coi tư
vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức
các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng

trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho
vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
1.2.2.10. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là
vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông,
việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS
là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà
đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính
toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng
của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế.
Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau:
1.2.3.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và
tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp
ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển
hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường
BĐS không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân
chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp
theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt
cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.
1.2.3.2. Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế.

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường
như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị
trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng
đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát
triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp

vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào
cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách
vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch
BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có
thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết
nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi
nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS
ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30
năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường
thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các

BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho
nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã
hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy,
phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản

thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
kinh tế.
1.2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá
thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để
đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là
khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà
nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát
triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực
BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 –
2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các

khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn
trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế
với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS
chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị
trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng
mỗi năm.

1.2.3.6. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà
đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở.
1.2.3.7. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân
dân.
Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất
đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp
phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự
rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên
xuống thất thường Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ
trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và
đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành
mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã
hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua
nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu
cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài

nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực.
Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải
không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó,
không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân
thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui
chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi
ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị
trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát
triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác

động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người,
qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.3.8. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách
đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được
những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn
thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu
thông qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của
các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ
sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản
lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá
các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:
1.2.4.1. Thị trường nhà ở và đất ở.
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng
hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công
trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao đều đã xuất hiện và tham gia vào giao
dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao
dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và
mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân
được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của
người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới
danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ
hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của
mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất
đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của
thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm
bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính
phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan

trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào
giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng
cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết
kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS. Thêm
vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao
động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao
động khi sáp nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về
cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong
những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội,
TP. Hồ Chí Minh, Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng
hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với những năm
trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà
ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ
chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ
khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất liên tục
giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai

đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong nước,
cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những
quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng cho người
sử dụng đất và những thay đỏi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là khởi điểm của thời
kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực
hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương
lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón
trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu
cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố
lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát kéo dài từ năm 2001

đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng
băng cục bộ.
Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi động, thị
trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các
quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê
đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn
chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở mchưa có sức hấp dẫn đối với cả
người cho thuê và người cho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư
phát triển nhà ở cho thuê.
1.2.4.2. Thị trường BĐS công nghiệp.
Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng vớicác chính sách khuyến khích đầu tư
nước ngoài và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại
hoá, thị trường BĐS công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các công ty đầu

tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công
nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các
doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi
mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà xưởng tham gia
vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và nhà hết
sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công
nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ
sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công
nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ
nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu
công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết
hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông
qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu
tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị

trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác
động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác
thành đất công nghiệp.
1.2.4.3. Thị trường BĐS trong nông nghiệp.
Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và
phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp.
Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để
mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát
triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các
quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ
đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển
sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia
đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho
thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế

trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa mang sắc thái các hoạt động đầu tư
và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các
vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp
diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang
sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát
triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông
nghiệp ở khu vực này còn bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS
nhà ở, đất ở và dịch vụ.
1.2.4.4. Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ.
Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát
triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các
văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức
quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí
cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ.
Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành
nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị
trường cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô

nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên,
những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư,
phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê
văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn phòng,
công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai
cho các hoạt động đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường này.
1.2.4.5. Thị trường thế chấp đất đai BĐS.
Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sử
đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất có thu quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên

đất vay tổ chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trường thế chấp BĐS phát triển khá
rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ
sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp
quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị
sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín
dụng và người sử dụng đất đều sẵn
sàng tham gia.
Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát
triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất;
 Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản
xuất, kinh doanh;
 Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp,
khu thương mại, khu dân cư và nhà ở;
 Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
 Thừa kế quyền sử dụng đất;
 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử
dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như
nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động
của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử
dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục

vụ mục đích chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công
cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất
bị thu hồi. Hoạt động giao dịch trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự
quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của
Nhà nước. Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức
tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường này đang được các cơ quan chức
năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ thực hiệnc các dự án.
Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị
trường thứ cấp. Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi BĐS,
nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công
trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp.
1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:
1.2.5.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ
rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời
phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến
năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập
thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê,
cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng